TUGAS BESAR

“PENILAIAN TANAH DAN PROPERTI”

Disusun oleh:
Kelompok 23
Didiek A. Budiman (MBKM2021510032)
Muhamad Ilham Fauzi (MBKM2021510033)

Asisten Dosen:
Ade Sella Sucita

Dosen Pengampu:
Saiyidinal Fikri, M.T.

Program Studi Teknik Geodesi

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Padang
2022
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penyusun panjatkan ke hadirat Allah SWT. Atas rahmat dan karunia-
Nya, penulis dapat menyelesaikan tugas yang berjudul “Penilaian dengan Metode
Pendekatan Harga Pasar dan Pendekatan Biaya” ini tepat pada waktunya.
Adapun tujuan penulis dari tugas ini untuk memenuhi tugas besar pada matakuliah
Penilaian Tanah Dan Properti. selain itu tugas ini bertujuan untuk menambah wawasan
mahasiswa tentang pengaplikasian metode penilaian tanah dan properti bagi pembaca
dan juga bagi penulis.
Penulisan laporan ini dapat diselesaikan tidak lepas dukungan dari berbagai pihak.
Oleh karena itu, penyusun menghaturkan terima kasih kepada:
1. Orang tua yang banyak memberikan do’a dan kasih sayang, serta dukungan
yang lainnya kepada penulis.
2. Bapak Saiyidinal Fikri, M.T. selaku dosen pengampu mata kuliah Penilaian
Tanah dan Properti, Teknik Geodesi ITP.
3. Pihak – pihak lain yang telah banyak membantu, yang tidak dapat penyusun
sebutkan satu persatu, atas segala kebaikan dan bantuannya selama ini.

Karena keterbatasan pengetahuan maupun pengalaman penulis, penulis yakin

masih banyak kekurangan dalam penulisan tugas ini penulis berharap saran dan kritik
yang membangun agar dapat memperbaiki bentuk maupun isi laporan agar menjadi
lebih baik lagi.
1. Pendahuluan
Properti identik dengan real estate, rumah, tanah, ruko, gedung, atau gudang.
Namun seiring berkembangnya zaman, istilah properti bergeser menjadi lebih
spesifik pada harta benda tak bergerak. Yamin dan Lubis (2013) menyatakan bahwa
properti adalah setiap fisik atau yang bukan fisik, yang dimiliki seseorang atau
sekelompok orang atau milik badan hukum. Properti dapat dibedakan menjadi dua
yaitu real properti dan personal properti. Real properti merujuk pada real estat dan
sekumpulan hak dan kepentingan yang timbul karena suatu kepemilikan real estat.
Real estat yaitu sesuatu yang berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, mencakup
segala sesuatu yang ada di bawah tanah maupun segala sesuatu yang berdiri di atas
tanah yang bersangkutan (KPSPI dan MAPPI, 2018). Personal properti merujuk
pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada benda selain real
estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real
estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan (KPSPI dan MAPPI, 2018).
Penilaian adalah suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang
penilai/appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang
nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan
analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan
metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian yang
berlaku.
Penilaian Properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar,
nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu
tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American
Institute of Real Estate Appraiser (1987:63) dan Eckert et al. (1991:151) dapat
dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar
(market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan
pendekatan pendapatan (income capitalization approach). Dalam penyusunan tugas
ini hanya dilakukan penilaian properti dengan pendekatan perbandingan data pasar
dan pendekatan biaya.
2. Lokasi Properti Dinilai dan Pembanding
 Lokasi administrasi properti yang dinilai dan pembanding sebagai berikut:
Properti Dinilai : Komplek The Green Sindanglaya, Kelurahan Pasir Endah,
Kecamatan Ujungberung, Kota Bandung, Provinsi Jawa
Barat.
Properti Pembanding :Komplek Permata Hijau, Kelurahan Margasari, Kecamatan
Buah Batu, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat.
3. Tujuan Penilaian
Tujuan dari penilaian properti ini untuk menentukan dan mengidentifikasi
harga jual suatu objek dengan membandingkan harga kedua objek dengan
memperhatikan beberapa faktor tertentu.

4. Tanggal Penilaian
Pelaksanaan penilaian properti dilakukan secara hybrid dimana datang ke
lokasi dan luring dalam perhitungan dan penyusunan penilaian.
Hari/Tanggal : Senin, 3 Januari 2022
Tempat : Virtual Meeting (Google Meet)
5. Identifikasi dan Deskripsi Property Dinilai
1. Properti yang dinilai
Data – data kepemilikan adalah sebagai berikut :
Nama Pemilik : Sarjono
Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Jl. Cigiringsing
Kota : Bandung
Propinsi : Jawa Barat
Luas Tanah : 120 m²
Luas Bangunan : 95 m²
Penggunaan : Rumah Tinggal
a. Tanah
Berdasarkan pengukuran lapangan, luas tanah properti yang dinilai adalalah 120
m². kontur tanah yang landai dan rata, serta mempunyai karakteristik fisik tanah
yang sama dengan tanah di rumah lain yang ada di sekitar properti.
 b. Bangunan
Subjek properti terdiri dari 1 lantai dengan luas 95 m² digunakan sebagai rumah
tinggal, kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Adapun pembagian ruangan
subjek properti sebagai berikut:
➢ Kamar Tidur : 3
➢ Ruang tamu :2
➢ Kamar Mandi : 2
➢ Garasi Motor : 1
➢ Lebar Jalan : 5m

Gambar 1. Properti Dinilai.

6. Identifikasi dan Deskripsi Property Pembanding
1. Properti Pembanding
Data – data kepemilikan adalah sebagai berikut :
Nama Pemilik : Yovi
Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Komplek Permata Hijau
Kota : Bandung
Propinsi : Jawa Barat
Luas Tanah : 90 m²
Luas Bangunan : 73 m²
Penggunaan : Rumah Tinggal
a. Tanah
Berdasarkan pengukuran lapangan, luas tanah properti yang dinilai adalalah 120 m².
kontur tanah yang landai dan rata, serta mempunyai karakteristik fisik tanah
yang sama dengan tanah di rumah lain yang ada di sekitar properti.
b. Bangunan
Subjek properti terdiri dari 1 lantai dengan luas 73 m² digunakan sebagai rumah
tinggal, kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Adapun pembagian
ruangan subjek properti sebagai berikut:
➢ Kamar Tidur : 3
➢ Ruang tamu :2
➢ Kamar Mandi : 2
➢ Garasi Mobil : 1
➢ Lebar Jalan : 6m

Gambar 2. Properti pembanding.

 Gambar 3. Properti pembanding.

7. Identifikasi Nilai Property

A. Metode Pendekatan Data Pasar
Pendekatan data pasar menghasilkan suatu indikasi nilai dengan cara
membandingkan objek penilaian dengan objek lainnya. Pemilihan objek
pembanding tersebut harus sejenis dan sebanding dengan objek penilaian, serta
informasi harga transaksi atau penawaran atas properti tersebut tersedia di pasar.
Walaupun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan menggunakan
analisis yang obyektif, namun data pasar merupakan sebuah pandangan subyektif
karena nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli. Pembeli
yang bertindak subyektif akan membayar properti dengan harga yang lebih tinggi
daripada seharusnya disebabkan karena interest tertentu terhadap properti tersebut.
Secara sederhana proses penyesuian dengan objek pembanding dilakukan dengan
memperhatikan perbedaan atribut pada objek yang dinilai.
Berikut tabel perbandingan harga pasar antara properti dinilai dan pembanding:
 Tabel 1. Perbandingan Harga Pasar.
Nilai
Properti
No. Faktor penilaian Properti yang dinilai Penyesuaian.
pembanding
(%)

Komplek The Green Komplek Permata

Sindanglaya, Hijau, Kelurahan
Kelurahan Pasir Margasari,
1 Alamat -20%
Endah, Kecamatan Kecamatan Buah
Ujungberung, Kota Batu, Kota
Bandung Bandung

dekat dengan Mall Dekat Transmart

-
Ubertos Carefour

SMAN 24 Bandung
Sebrang STT
dan SMPN 50 -10%
Spesifikasi lokasi Telkom
Bandung

Dekat dengan
Jauh dengan Gerbang Gerbang Tol Buah -5%
2 Tol Cileunyi Batu

3 Luas tanah 120 m^2 90 m^2 10%

4 Luas Bangunan 95 m^2 73 m^2 5%

3 Bentuk tanah persegi persegi -

5 Letak tanah Di sudut Di tengah 5%

6 Lebar jalan 5m 6m -5%

1 Lantai Lantai 1 -

3 Kamar Tidur 3 kamar tidur -

7 Spesifikasi Bangunan
2 Kamar Mandi 2 kamar mandi -

Garasi Motor Garasi Mobil 5%

 Masih Kokoh Masih Kokoh -

Jumlah -15%

Perhitungan :
- Harga Properti Pembanding =Rp620.000.000.00
- Penyesuaian Harga = -15%
- Penyesuaian Harga =(Harga property pembanding)x(nilai
penyesuaian)
= Rp.620.000.000.00 x (-15%)
= -Rp93.000.000.00
- Harga property yang dinilai =(harga properti pembanding) + (penyesuaian
harga)
= Rp620.000.000.00 + (-Rp93.000.000.00)
Harga property yang dinilai = Rp527.000.000.00

B. Metode Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya merupakan metode penilaian real estat dengan asumsi pembeli
membayar harga untuk sebuah properti, sama dengan biaya untuk membangun properti
yang setara. Penilaian pendekatan biaya memberikan kriteria harga pasar untuk
properti, sama dengan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, dikurangi penyusutan.
Ini menghasilkan nilai pasar yang akurat untuk sebuah properti. Pada umumnya
properti yang menjadi objek penilaian akan terlihat lebih usang dibandingkan dengan
properti alternatif lainnya yang baru selesai dibangun. Hal tersebut bisa disebabkan
karena adanya faktor usia dari objek penilaian sehingga penilai harus menyesuaikan
kondisi-kondisi tersebut karena adanya perbedaan biaya antara objek penilaian dan
properti alternatif lainnya.
Rumus umum yang dipakai adalah Indikasi Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya
Reproduksi Baru – Penyusutan) Nilai properti (tanah dan bangunan)diperoleh dengan
menggarap tanah sebagai tanah kosong untuk dinilai menggunakan Metode Pendekatan
Data Pasar.Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi
baru bangunan dikurangi penyusutan ( penyusutan fisik dan ekonomis).
A. Nilai Bangunan Properti yang dinilai
• Perhitungan Metode Pendekatan Biaya
Luas Umur Umur
Tahun Tahun Biaya
Properti Bangunan Efektif Manfaat
Pembuatan penilaian Banguna/M^2
(m^2) (thn) (thn)

Yang
1999 2022 95 23 40 3000000
Dinilai

• Biaya Reproduksi Bangunan = Luas Bangunan x Biaya bangunan per m2

= 95 m2 x 3.000.000
= Rp285.000.000.00
• Penyusutan fisik bangunan = (umur efektif/umur manfaat) x 100%
= (23/40) x 100%
= 57,5%
• Kemunduran fungsional diasumsikan sebesar 5 %.
Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional x (100% - % penyusutan
fisik)
= 5/100 x (100% - 57,5%)
= 2,125%
Kemunduran ekonomis diasumsikan sebesar 5 %.
Kemunduran ekonomis = % kemunduran ekonomis x (100% - % penyusutan
fisik)
= 5/100 x (100% - 57,5%)
= 2,125%
• Total penyusutan = penyusutan fisik + Kemunduran fungsional +
Kemunduran Ekonomis
= 57,5%+2,125%+2,125%
= 61.75%
 • Nilai Penyusutan = Biaya Reproduksi Baru x Penyusutan
= Rp285.000.000.00 x 61.75%
= Rp175987500
• Nilai Objek Bangunan =Biaya Reproduksi Baru – Nilai Penyusutan
Nilai Objek Bangunan = Rp285.000.000.00- Rp175987500
Nilai Objek Bangunan = Rp109.012.500.00
B. Nilai Bangunan Properti Pembanding
Data Properti pembanding
Luas Umur Umur
Tahun Tahun Luas Biaya
Properti Bangunan Efektif Manfaat
Pembuatan penilaian Tanah(m^2) Banguna/M^2
(m^2) (thn) (thn)
Pembanding 2010 2022 90 73 12 40 3000000

• Biaya Reproduksi Bangunan = Luas Bangunan x Biaya bangunan per m2

= 73 m2 x 3.000.000
= Rp219.000.000.00
• Penyusutan fisik bangunan = (umur efektif/umur manfaat) x 100%
= (12/40) x 100%
= 30%
• Kemunduran fungsional dan ekonomis diasumsikan sebesar 5%.
Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional x (100% - %
penyusutan fisik)
= 5/100 x (100% - 30%)
= 3,5%
Kemunduran fungsional ekonomis diasumsikan sebesar 5%.
= 5/100 x (100% - 30%)
= 3,5%
• Total penyusutan = penyusutan fisik + Kemunduran fungsional +
Kemunduran Ekonomis
Total Penyusutan = (30+3,5+3,5)%
Total Penyusutan = 37%
 • Nilai Penyusutan = Biaya Reproduksi Baru x Penyusutan
= Rp219.000.000.00 x 37%
= Rp 81.030.000.00
• Nilai Objek Bangunan =Biaya Reproduksi Baru – Nilai Penyusutan
Nilai Objek Bangunan = Rp219.000.000.00- Rp81.030.000.00
Nilai Objek Bangunan = Rp137.970.000.00
C. Nilai Tanah
Nilai tanah objek penilaian didapat dari membandingkan nilai tanah masing-
masing properti pembanding. Nilai tanah properti pembanding dihitung dari harga
transaksi yang dikurangi dengan nilai bangunan properti pembanding.
Nilai
No Properti Objek dinilai Objek pembanding
Penyesuaian

Jenis
1 Tempat tinggal Tempat tinggal -
Properti

Komplek The Green Komplek Permata Hijau,

Sindanglaya, Kelurahan Pasir Kelurahan Margasari,
2 Alamat -20%
Endah, Kecamatan Kecamatan Buah Batu,
Ujungberung, Kota Bandung Kota Bandung

Luas
3 120 m^2 90 m^2 10%
Tanah

4 Topografi Tinggi Rendah 5%

5 Cuaca Tropis Tropis -

Total Penyesuaian -0.05

Properti pembanding
Harga data properti = 620000000
Nilai Tanah pembanding = Harga Properti – Nilai Objek Bangunan
…= Rp620.000.000.00- Rp137.970.000.00
…= Rp 482.030.000.00
… = Rp482.030.000.00/90m2
… = Rp 5.355.889.00/m
 Properti dinilai :
Nilai Tanah pembanding = Rp 482.030.000.00
Penyesuai Tanah = (-)5%
Nilai Penyesuaian Tanah= Rp 482.030.000.00 x (-5%)
Nilai Penyesuai Tanah = -Rp24.101.500.00
Nilai Tanah yang dinilai = Nilai Tanah Pembanding + Nilai Penyesuaian Tanah
= Rp482.030.000.00 + (-Rp24.101.500.00)
= Rp457.928.500.00
Setelah menghitung nilai bangunan dan nilai tanah objek penilaian ini. Dapat
dilakukan estimasi nilai pasar objek penilaian ini. Estimasi nilai properti ini dihitung
dengan menjumlahkan Nilai Tanah dengan nilai bangunan yang mana nilai bangunan
merupakan biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan.
Nilai Indikasi Properti = Nilai Tanah + (Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan).
… = Rp457.928.500.00 + Rp109.012.500.00
... = Rp566.941.000.00
8. Informasi Terkait Nilainya
1. Property yang dinilai
Untuk property yang dinilai informasi yang diberikan sudah cukup lengkap
untuk informasi tambahan lainnya adalah kawasan ini merupakan kawasan
perumahan.
2. Property pembanding
Untuk property pembanding merupakan komplek perumahan dan sangat dekat
universitas
9. Opini Tentang Nilai
Berdasarkan hasil penilaian properti dengan metode pembandingan harga
pasar didapatkan sebesar Rp527.000.000.00 dengan harga pembanding
Rp620.000.000.00 sedangkan berdasarkan metode pendekatan biaya hasil nilai
properti didapatkan sebesar Rp566.941.000.00. Pada dua metode yang digunakan
terdapat perbedaan harga properti yang dinilai. Selisih perbedaan harga properti
pada dua metode ini sebesar Rp39.941.000.00. Hal ini karena pada metode
 pembandingan harga pasar, membandingkan data-data properti pembanding yaitu
rumah lelang dengan properti yang dinilai. Yang mana pada metode ini
menggunakan nilai penyesuaian dalam membandingkan data properti Sedangkan
pada metode pendekatan biaya menggunakan perhitungan biaya penggantian
bangunan baru dan nilai tanah tersebut serta memperhitungkan penyusutan
bangunan secara fisik, fungsional, dan ekonomis.
10. Tanggal Laporan
Adapun laporan ini di buat tanggal 7 Januari 2022
 Kesimpulan
Berdasarkan penilaian yang telah dilakukan didapatkan kesimpulan bahwa dari
hasil penilaian tanah dan properti dengan menggunakan metode perbandingan harga
pasar serta metode pendekatan biaya. Maka dapat disimpulkan dari kedua metode
tersebut, harga properti yang dinilai dengan menggunakan metode perbandingan harga
pasar sebesar Rp527.000.000.00 sedangkan metode pendekatan biaya sebesar
Rp566.941.000.00, Sehingga harga properti dengan menggunakan metode
perbandingan harga pasar lebih rendah daripada metode pendekatan biaya.
 DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers (1987), The Appraisal of Real Estate,
Illinois.
Eckert, Joseph K, dkk. (1991). Property Appraisal and Assessment Administration,
International Association of Assessment Officer, Illinois.
KPSPI, & MAPPI. (2018). Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII. Jakarta: MAPPI.
Materi Perkuliahan Penilaian Tanah dan Properti. (2021). Kuliah 1 Penilaian Tanah
dan Properti.
Yamin, M., dan Lubis, A. R. (2013). Kepemilikan Properti di Indonesia. Bandung:
Mandar Maju.
Hasim M. Yuda Riansyah. 2021. Tiga Pendekatan Penilaian Properti. Artikel DJKN
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-pekanbaru/baca-artikel/13849/Tiga-
Pendekatan-Penilaian-Properti-Mana-yang-Paling-Baik.html (diakses tanggal
6 Januari 2022)