BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Penilaian Properti

Menilai Properti adalah pekerjaan yang menantang karena hasil penilaian

penting tidak hanya bagi pemilik aset tetapi juga bagi bank, dan calon investor

(Doni Triono, 2020). Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013 Buku I),

nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang kemungkinan besar

akan disepakati oleh pembeli dan penjual terhadap suatu barang atau jasa yang

tersedia untuk diperjualbelikan. Dalam Standar Penilaian Indonesia dinyatakan

bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara

barang dan jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan. Nilai di sini bukan

merupakan fakta melainkan opini dari penjual dan pembeli yang merujuk pada

harga yang sangat mungkin untuk dibayarkan terhadap barang atau jasa pada

waktu tertentu berdasarkan definisi tertentu dari nilai.

Istilah nilai dalam penilaian properti dapat diartikan sebagai makna atau

arti yang melekat pada suatu barang atau benda. Suatu barang atau benda akan

mempunyai nilai bagi seseorang jika barang atau benda tersebut memiliki arti atau

makna bagi kehidupan seseorang. Oleh karena itu, suatu barang atau benda yang

10
 11

memiliki arti atau makna bagi kehidupan seseorang akan memiliki nilai yang

lebih terhadap barang atau benda tersebut. Dengan demikian nilai itu bukan

merupakan suatu fakta melainkan opini atau makna/arti penting yang dapat

memiliki nilai berbeda terkait harga dari barang atau benda tersebut.

Pada penilaian properti terdapat empat faktor yang dapat membentuk

sebuah nilai (Eldred, 1987:5) yaitu permintaan (demand), manfaat (utility),

kelangkaan (scarcity), dan dapat dialihkan (transferability). Analisis permintaan

(demand) pada penilaian properti mempertimbangkan (Ahmad Zaki Mubarak &

Heni Sulastri, 2021) pertumbuhan penduduk yang terus meningkat akan

mengakibatkan meningkatnya permintaan aset properti tanah dan bangunan.

Tanah tentu akan selalu dibutuhkan oleh masyarakat terlebih tanah merupakan

tempat bagi masyarakat untuk melakukan aktivitas sehari-hari. Dengan begitu

permintaan terhadap tanah akan terus meningkat dalam kehidupan bermasyarakat

padahal jumlah atau luas tanah relatif bersifat tetap atau statis. Oleh karena itu,

untuk memperoleh tanah masyarakat tentu harus berkompetisi dengan yang lain

untuk memperoleh tanah yang bersifat statis tersebut. Kompetisi dalam

memperoleh tanah inilah yang menjadi salah satu faktor yang akan mempengaruhi

harga dalam penentuan nilai tanah dan bangunan atau properti. Hal ini sesuai

dengan teori ekonomi yang mana semakin tinggi permintaan (demand) maka akan

semakin tinggi harga yang ditawarkan (supply), begitu juga sebaliknya semakin

rendah permintaan (demand) maka semakin rendah harga yang ditawarkan

(supply).
 12

Analisis manfaat (utility) pada penilaian properti merujuk pada manfaat

atau keuntungan (benefits) sejauh mana properti tersebut dapat memenuhi

kebutuhan atau keinginan pembeli potensial atau pengguna dari properti tersebut.

Nilai dari sebuah properti itu akan menjadi semakin tinggi jika manfaat yang

dirasakan oleh pembeli potensial atau pengguna juga tinggi, begitu juga

sebaliknya nilai properti akan menjadi rendah jika manfaat yang dirasakan oleh

pembeli dan pengguna juga rendah. Sebuah properti bisa jadi memiliki

permintaan (demand) yang tinggi namun nilai properti itu relatif rendah hal ini

tentu diakibatkan oleh rendahnya manfaat yang dapat dirasakan oleh pembeli

potensial atau pengguna properti tersebut.

Analisis kelangkaan (scarcity) pada penilaian properti merujuk pada

relativitas tingkat pemasokan properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli

potensial atau pengguna properti (Irawan & Pranata, 2007). Analisis scarcity

berkaitan dengan supply di pasar atau besarnya substitusi yang tersedia (Nuzula,

2017). Permintaan (demand) tanah yang terus meningkat sedangkan jumlah atau

luas tanah yang relatif tetap atau statis membuat tanah menjadi sesuatu benda

yang langka. Semakin sulitnya mendapatkan tanah untuk memenuhi kebutuhan,

menandai adanya kelangkaan yang terjadi pada sektor properti khususnya di kota-

kota besar yang terus menerus mengalami pertumbuhan penduduk mengakibatkan

kelangkaan akan tanah ini semakin terasa adanya. Kelangkaan tanah yang ada

berjalan lurus dengan teori ekonomi, yaitu semakin besar tingkat kelangkaan

maka semakin besar nilai properti.

 13

Analisis dapat dialihkan (transferability) pada properti merujuk pada

proses peralihan atau perpindahan hak atas suatu properti dari satu pihak ke pihak

yang lain. Tanah dan/atau bangunan merupakan sesuatu yang penting bagi

kehidupan manusia mengakibatkan rasa membutuhkan akan tanah dan/atau

bangunan dalam diri manusia meningkat. Oleh karena itu. Tanah dan/atau

bangunan seringkali dapat dialihkan oleh pihak yang menguasai tanah dan/atau

bangunan tersebut kepada pihak lain yang membutuhkan. Tanah dan/atau

bangunan akan bernilai tinggi apabila bisa dialihkan kepada pihak lain yang

sangat membutuhkan karena rasa membutuhkan itu membuat seseorang berkorban

untuk mendapatkan tanah tersebut. Peralihan hak tersebut dapat dilakukan

dengan berbagai macam cara, misalnya jual beli, tukar menukar, hibah dan lain

sebagainya. Pengalihan hak atas properti akan diberikan hak yang sesuai dengan

cara peralihan yang dilakukan, seperti hak milik, hak guna usaha, hak pakai dan

lain sebagainya. Peralihan hak atas properti tersebut tentu harus dilakukan dengan

melalui perbuatan hukum dengan cara membuat bukti peralihan hak yang sah

berdasarkan hukum, seperti akta jual beli, akta peralihan dan pendaftaran hak atas

properti ke instansi yang berwenang.

2.2 Penerapan Pendekatan Penilaian

Pendekatan penilaian yang sering digunakan dalam melakukan penilaian

adalah pendekatan data pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost

Approach, dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach). Pendekatan data pasar

(Market Data Approach) pada umumnya memperkirakan nilai pasar untuk

 14

properti yang akan dinilai dengan cara membandingkan dengan properti yang

serupa. Setelah mendapatkan data pembanding berupa properti yang sejenis atau

mirip, selanjutnya dilakukan analisis untuk mengukur tingkat kemiripan dan

perbedaan antara properti yang akan dinilai dengan data pembanding. Setelah

didapatkan data terkait perbedaan antara objek yang dinilai dengan data

pembanding, maka selanjutnya dilakukan penyesuaian (adjustment) agar properti

pembanding tersebut memiliki tingkat kemiripan yang sesuai dengan objek yang

dinilai tentu berdasarkan dengan opini penilai. Hal ini yang nanti akan menjadi

landasan penilai untuk menentukan nilai properti yang dinilai. Adapun beberapa

elemen pembanding yang sering dipertimbangkan dalam melakukan penyesuaian

(adjustment), sebagai berikut:

1. Status kepemilikan

2. Cara pembayaran

3. Kondisi penjualan

4. Kondisi pasar

5. Karakteristik lokasi

6. Karakteristik fisik

7. Karakteristik ekonomi

8. Penggunaan properti

9. Komponen nilai non-realti

Pendekatan biaya (Cost Approach) merupakan pendekatan dalam

penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya pembuatan baru

atau biaya penggantian baru berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal
 15

penilaian yang selanjutnya dilakukan penyusutan atau depresiasi yang sesuai.

Pendekatan biaya dilakukan dengan cara melakukan identifikasi terhadap

komponen bangunan yang ada. Selanjutnya menentukan nilai properti secara

keseluruhan berdasarkan komponen bangunan yang ditentukan nilainya

berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal penilaian. Setelah itu pada

tahap terakhir dilakukan penjumlahan antara nilai bangunan baru yang telah

dilakukan penyusutan dengan nilai tanah yang diperoleh dari analisis penilaian

dengan pendekatan data pasar menggunakan data pembanding tanah ada di

kawasan sekitar.

Pendekatan pendapatan (Income Approach) merupakan pendekatan dalam

penilaian properti yang dilakukan berdasarkan pada tingkat keuntungan dari

pendapatan yang dihasilkan oleh properti yang dinilai pada saat ini dan masa yang

akan datang yang selanjutnya dilakukan kapitalisasi terhadap pendapatan properti

tersebut untuk mengkonversi aliran pendapatan yang dihasilkan oleh properti

objek ke dalam nilai properti

2.3 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada

pendapatan yang dihasilkan dari pemanfaatan atau pengusahaan aset selama masa

manfaat dan menghitung nilai properti melalui proses kapitalisasi (Chairunnisa,

2015). Kapitalisasi adalah konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan

menggunakan tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk mendapatkan nilai pasar

wajar properti tersebut. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak
 16

atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang

diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI,

2013).

Nilai properti dalam pendekatan pendapatan adalah fungsi pendapatan

yang menyebabkan semakin tinggi pendapatan maka semakin tinggi juga nilai

yang dihasilkan dari properti tersebut. Nilai properti dihasilkan dari hasil

kapitalisasi pendapatan bersih properti per tahun dengan tingkat kapitalisasi yang

sesuai. Pendekatan pendapatan ini digunakan untuk menilai properti yang

memiliki pendapatan dari pemanfaatan atau pengusahaan (Income Producing

Property).

Penilaian properti dengan pendekatan pendapatan (Income Approach)

terdapat beberapa metode penilaian, diantaranya:

1. Gross Income Multiplier (GIM)

2. Direct Capitalization

3. Discounted Cash Flow (DCF)

4. Land Residual Technique

Gross Income Multiplier (GIM) adalah metode penilaian yang didasarkan

pada asumsi bahwa properti yang ada pada daerah yang sama akan dihargai secara

proporsional dengan pendapatan kotor yang menunjukkan bahwa properti itu

memiliki penghasilan. Metode GIM ini dilakukan dengan cara melakukan

estimasi nilai pasar dengan analisa payback period. Gross Income Multiplier

(GIM) sesuai namanya merupakan metode yang mempertimbangkan total

pendapatan sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, walaupun demikian

 17

metode ini harus tetap mempertimbangkan tingkat kekosongan dari properti

tersebut untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor yang akurat dari hasil

pendapatan properti.

Direct Capitalization atau kapitalisasi langsung adalah metode penilaian

yang didasarkan pada konsep nilai masa kini (present value). Direct

Capitalization Method melakukan estimasi nilai wajar properti dengan

menggunakan Net Operating Income (NOI) tahunan yang dihasilkan oleh properti

yang dinilai kemudian dikonversi dengan tingkat kapitalisasi tertentu. Dalam

metode ini ada syarat yang perlu diperhatikan ketika ingin melakukan penilaian

menggunakan metode ini, yaitu properti yang dinilai memiliki pendapatan yang

sama atau mendekati sama setiap tahun.

Discounted Cash Flow (DCF) adalah metode arus kas terdiskonto yang

didasarkan dari total kalkulasi nilai masa depan dari pendapatan objek pada tahun-

tahun yang akan datang selama periode proyeksi kemudian dikonversi ke nilai

masa sekarang lalu dijumlahkan dengan nilai masa kini yang didapatkan dari

terminal value objek pada masa akhir periode proyeksi. Penggunaan metode perlu

memperhatikan pendapatan objek yang dianggap sudah stabil walaupun tidak

sama setiap tahunnya. Beberapa hal yang perlu diperhatikan pada saat penggunaan

metode ini adalah perlu memperhatikan prinsip antisipasi, analisa data pasar

secara cermat, data pasar harus akurat, penyesuaian seluruh data pasar, dan jangka

waktu proyeksi pada umumnya dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas dalam

jangka waktu 5 hingga 10 tahun periode proyeksi.

 18

Land Residual Technique adalah metode yang pada umumnya digunakan

untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas)

yang memiliki potensi untuk dikembangkan. Metode ini baru bisa digunakan

apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding mengenai luas, peruntukan,

lokasi dan karakteristik lainnya. Dasar analisa yang digunakan dalam metode ini,

yaitu planning/masterplan rencana pengembangan site dan highest and best use of

the site.

2.4 Metode Discounted Cash Flow

Metode yang digunakan penulis dalam melakukan penilaian properti

berupa Gelanggang Olahraga (GOR) dengan pendekatan pendapatan adalah

metode Discounted Cash Flow (DCF). Penulis memilih metode ini dikarenakan

metode ini adalah metode yang paling cocok untuk menilai properti yang

memiliki pendapatan yang tidak tentu atau sama setiap tahun. Properti yang

dinilai ini memiliki pendapatan yang berbeda setiap tahun tidak stabil seperti

kontrakan yang setiap tahun memiliki pendapatan yang konstan. Oleh karena itu

penulis memilih menggunakan metode ini dalam melakukan penilaian terhadap

properti ini. Tahapan-tahapan analisis yang akan dilakukan untuk membantu

dalam proses penilaian adalah sebagai berikut:

1. Melakukan proyeksi terhadap pendapatan kotor dikurangi biaya operasional

yang kemudian akan menghasilkan pendapatan operasional bersih (net

operating income) selanjutnya NOI tersebut dilakukan proyeksi selama masa

proyeksi yang dipilih oleh penulis.

 19

2. Menentukan Capitalization Rate dengan proses kapitalisasi pendapatan.

a. Menentukan discount rate dalam metode ini dapat menggunakan Band of

Investment Method (BOIM). BOIM ini sendiri adalah kombinasi antara

tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dan tingkat kapitalisasi atas

modal sendiri. Konsep perhitungan menggunakan metode ini sama dengan

konsep perhitungan biaya modal rata-rata tertimbang atau Weighted

Average Cost of Capital (WACC). Namun, perbedaan antara Weighted

Average Cost of Capital (WACC) dengan Band of Investment Method

(BOIM) adalah dalam perhitungan BOIM tidak terdapat unsur pajak

perusahaan atau Tax (T) karena dalam proses perhitungan menggunakan

metode ini, penilaian harus dilakukan dengan menggunakan pendapatan

bersih sebelum pajak. Berikut rumus yang digunakan dalam perhitungan

menggunakan metode ini adalah sebagai berikut:

Discount Rate = (Ke x We) + (Kd x Wd)

Keterangan:

Ke : Biaya Modal Sendiri (Cost of Equity)

We : Porsi Modal Sendiri (Weighted of Equity)

Kd : Biaya Modal Pinjaman (Cost of Debt)

Wd : Porsi Modal Pinjaman (Weighted of Equity)

b. Menentukan Capitalization rate atau tingkat kapitalisasi juga dapat

diperoleh dengan menentukan tingkat discount rate dikurangi dengan rata-

rata tingkat pertumbuhan net operating income (NOI) yang diharapkan.

 20

Persamaan untuk menentukan tingkat kapitalisasi dengan cara tersebut

dapat dituliskan sebagai berikut:

Capitalization Rate (%) = Discount Rate (%) - ∆ NOI (%)

Keterangan:

∆ NOI : Perubahan net operating income yang diharapkan

3. Langkah terakhir adalah menentukan estimasi nilai wajar properti. Pada proses

penghitungan estimasi nilai wajar properti dengan menggunakan pendekatan

pendapatan dan metode discounted cash flow (DCF) bisa dilakukan dengan

cara mendiskontokan pendapatan yang akan datang menjadi nilai di masa

sekarang. Proses pendiskontoan ini dilakukan dengan cara mengalikan

pendapatan yang akan datang dengan discount faktor tertentu untuk

mendapatkan suatu nilai. Proses perhitungan ini dapat dirumuskan sebagai

berikut:

Perhitungan akan berbeda perlakuannya jika dalam kurun waktu tertentu

pendapatan telah dianggap tetap. Dalam hal ini, dalam proses perhitungan

akan ditentukan adanya terminal value yang akan menjadi estimasi nilai abadi

dari suatu properti yang terletak pada masa akhir periode proyeksi. Oleh

karena itu, rumus yang secara umum digunakan pada pendekatan pendapatan

dapat dinyatakan sebagai berikut:

 21

Keterangan:

V : Nilai Pasar Properti (Value)

Vt : Terminal Value

R : Discounted Rate

G : Growth Rate

PBT : Pendapatan Bersih Tahunan