1.a. Jelaskan kembali mengenai prinsip-prinsip penilaian!

1. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Higest and Best Use / HBU)

Prinsip pertama dalam penilaian aset / properti adalah kesesuaiannya pemanfaatan properti tersebut
sesuai karakteristik fisik, lokasi, dan peruntukan, termasuk legalitas, kawasan yang ditentukan oleh pihak
berwenang / pemerintah. (penjelasan lebih lanjut ada pada artikel tentang Higest and Best Use)

2. Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand)

Naiknya nilai sebuah properti akan sangat dipengaruhi oleh adanya permintaan. Sementara nilainya
sendiri bisa menjadi turun jika terlalu banyak penawaran namun minim permintaan.

3. Penggantian (Subtitusion)

Makna pergantian di sini, sebuah properti tak akan ditawar dengan harga yang tinggi jika dengan
sejumlah uang yang lebih rendah saja orang bisa mendapatkan properti serupa.

4. Antisipasi (Anticipation)

Pada prinsip antisipasi ini, pengembangan / kepemilikan sebuah properti diharapkan akan
mendatangkan keuntungan di masa datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh propertinya
seperti: hotel, perkantoran, atau pertokoan.

5. Perubahan (Change)

Masih terkait dengan kemungkinan di masa datang, prinsip perubahan dalam penilaian aset adalah fakta
bahwa properti tak akan berhenti berubah. Variabelnya sendiri bisa berupa perubahan populasi,
kebijakan pemerintah, kondisi ekonomi, atau perubahan kebijakan peruntukan lahan dan tata ruang.

6. Kesesuaian (Conformity)

Prinsip penilain yang dinamai kesesuaian tak lain mengacu pada cocoknya keberadaan suatu properti
dengan dalam aspek ekonomi dan tingkat sosial penduduk di sekitar lokasi. Singkatnya, properti yang
terletak di daerah yang tidak sesuai akan memiliki nilai yang rendah meski properti tersebut tergolong
mewah.

7. Persaingan (Competetion)

Tak terkecuali properti, segala bentuk usaha pasti berorientasi pada keuntungan. Prinsip persaingan
sendiri terkait dengan timbulnya persaingan dengan masuknya pengembang lain di lokasi properti yang
sama. Persaingan hampir dipastikan menyebabkan turunnya nilai properti.

8. Eksternalitas (Externalitas)
Untuk prinsip eksternalitas, properti bisa dipengaruhi oleh faktor-faktor luar yang bisa saja bersifat
positif maupun negatif. Miaalnya: cita rasa atau kepercayaan masyarakat.

9. Kontibusi (Contribution)

Dalam prinsip terakhir ini, properti yang terdiri dari dua hal tak terpisah semisal tanah dan bangunan,
akan saling mempengaruhi pada lahirnya nilai keseluruhan properti. Contohnya: sebuah bangunan tua
yang berdiri di atas sebidang lahan komersil akan bernilai tinggi. Artinya, tanah pada properti tersebut
memberikan kontribusi positif terhadap nilai properti keseluruhan.

b. Apa perbedaan pendekatan penilaian dengan menggunakan data pasar, biaya dan pendapatan?

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Secara sederhana, pendekatan penilaian berdasarkan data pasar atau Market Data Approach dalam
properti bisa diartikan sebagai pendekatan penilaian properti dengan melakukan perbandingan data
pasar secara langsung dengan ditambah atau dikurangi oleh penyesuaian.

Data pasarnya sendiri bisa kita peroleh dari data penjualan atas properti yang sebanding atau hampir
sebanding (data pembanding). Karenanya, pendekatan data pasar ini sangat mungkin dan nyaman
digunakan ketika data pasarnya banyak tersedia.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dalam pendekatan ini, opini nilai diambil dari proyeksi jumlah biaya reproduksi baru properti dinilai
dikurangi nilai depresiasi atau penyusutan. Misalnya, untuk menilai sebuah rumah, maka kita harus
menghitung harga satuan tanah dan bangunan dikalikan luas tanah dan bangunan tersebut. Opini nilai
pun keluar setelah hasil reproduksi tanah dan bangunan tadi dikurangi penyusutan.

Berbeda dengan pendekatan data pasar, pendekatan biaya bisa diandalkan saat kita kekurangan data
pembanding di lapangan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Untuk pendekatan pendapatan, metode ini hanya bisa digunakan untuk properti-properti komersil yang
bisa menghasilkan pendapatan secara kontinyu dan terukur (income producing property). Contoh
properti yang bisa mengunakan pendekatan ini adalah Hotel dan Apartemen.

Dari pendapatan yang didapat oleh sebuah properti inilah pendekatan pendekatan guna mendapatkan
opini nilai properti tersebut dapat dihitung. Pada prosesnya sendiri, selain dengan pendapatan yang
dihasilkan, pendekatan pendapatan sangat terkait dengan tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate).