Ekspos Draf

Standar Penilaian Indonesia 300

(SPI 300)
Penilaian Real Properti

Dipublikasikan tanggal : 2 Sepetember 2019 (publikasi kedua)

Masukan dan/atau tanggapan atas Ekspos Draf ini diharapkan selambat-lambatnya tanggal 31 Oktober 2019
dapat diterima secara tertulis ke KPSPI – MAPPI melalui email: info-kpspi@mappi.or.id atau dikirim langsung ke
sekretariat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Ph.:
+622122783000, 22783111

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan;
Telepon: +622122783000, 22783111
Email: info-kpspi@mappi.or.id; kpspi@mappi.or.id; sekretariat@mappi.or.id
Website: http://www.mappi.or.id
 Ekspos Draf
Standar Penilaian Indonesia 300
(SPI 300)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun
dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Pemahaman yang benar
dan penerapan yang tepat dari SPI ini akan secara langsung mendorong kelayakan
transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi alternatif
investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi
penyalahgunaan.
1.2 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai hak kepemilikan dan bukan wujud
fisik dari tanah, bangunan dan aset berwujud lainnya. Dalam konteks ini, yang dimaksud
Real Properti adalah sebagaimana dijelaskan dalam KPUP sehingga Real Properti
dibedakan dengan jenis properti lainnya yaitu Personal Properti, Perusahaan/Badan Usaha
dan Hak Kepemilikan Finansial.
1.3 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat pendekatan dan metode yang
diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan
pengguna jasa penilaian bahwa pendekatan dan metode yang sesuai dipahami secara utuh,
diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal
tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan
sekaligus pasar dimana Penilai berpraktik.
1.4 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai
dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti.
Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan
kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum
terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah
yang digunakan tidak tepat.
1.5 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan objek transaksi berupa real properti
di dalamnya. Perbedaan properti di pasar real estat dan antara properti secara individual
direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.6 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus,
pelatihan dan pengalaman. SPI 300 memberikan kerangka kerja untuk penerapan KPUP dari
sisi real properti.
1.7 Hubungan antara penilaian perusahaan/badan usaha (SPI 330) dan properti dengan bisnis
khusus, dengan penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai
sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai
contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu
dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK),
perlu dikaji apakah yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti
mungkin merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat
dengan merujuk kepada SPI 101. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen
penilaian bisnis, hal ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 1

 Sebagaimana dibahas dalam SPI 300, ketentuan ini berbeda dengan praktik penilaian yang
tidak tepat dimana penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari
nilai bisnis yang berjalan (going concern value).
1.8 SPI 300 tidak bertujuan untuk memberikan panduan khusus mengenai bagaimana penilaian
harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai,
dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. SPI ini bertujuan menciptakan
kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan
praktik penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 SPI 300 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan
penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari SPI 300 mencakup:
a) Identifikasi istilah dan definisi pokok;
b) Jenis dari hak real properti;
c) Hierarki real properti;
d) Ringkasan proses penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya;
e) Pembahasan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi dan Dasar Nilai;
f) Pembahasan mengenai Pendekatan dan Metode Penilaian;
g) Pertimbangan khusus dalam Hak Kepentingan Real Properti.
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar
dari lingkup SPI 300. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur
tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya
menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam
indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.

3.0 Definisi
3.1 Data Pembanding. Data yang umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat
estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama atau
sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga transaksi
dan/atau data penawaran yang disesuaikan, harga sewa, pendapatan dan pengeluaran,
serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar.
3.2 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan
harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup,
tapi tidak terbatas kepada: hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan,
kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.23
untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.3 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 101 - 3.1.
3.4 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya
pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan
pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti
plumbing, sistem pemanas dan pendingin, jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator,
lift, adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat
padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.5 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan
real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 2

 merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real
properti.
3.6 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh dua komponen, yang merefleksikan
perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan
terhadap nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti
dengan pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase).

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi

4.1 Di dalam PSAK 16, real properti dapat dicantumkan dalam laporan keuangan perusahaan
sebagai biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai
aset atau sebagai nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan
akumulasi rugi penurunan nilai yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Nilai Wajar dari real
properti pada umumnya merupakan Nilai Pasar yang ditentukan oleh Penilai. Aset berupa
real properti, bersama dengan aset tetap lainnya diatur di dalam PSAK 14 - Persediaan,
PSAK 30 - Sewa, PSAK 48 - Penurunan Nilai Aset, PSAK 22 - Kombinasi Bisnis, PSAK 58 -
Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan dan PSAK 68
Pengukuran Nilai Wajar.

4.2 Di dalam SPI 201 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan diuraikan mengenai penilaian dan
pelaporan penilaian yang diperlukan sesuai aturan PSAK yang terkait dengan hal-hal
tersebut di atas.

4.3 Pendekatan penilaian dan asumsi yang digunakan dalam penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan dapat berbeda apabila tujuannya berbeda. Perbedaan tersebut harus
dinyatakan jika nilai untuk tujuan penilaian yang lain dilaporkan. Asumsi penilaian yang
berbeda mungkin sesuai dengan yang ada di PSAK, sehingga penting bagi Penilai untuk
memahami persyaratan dasar standar terkait, dan mendiskusikan asumsi tersebut dengan
Pemberi Tugas sebelum melaksanakan penilaian real properti.

5.0 Penerapan Teknis

5.1 Hak kepentingan properti biasanya ditentukan oleh negara atau masing-masing yurisdiksi
dan sering diatur di dalam legislasi daerah atau nasional. Sebelum melakukan penilaian
untuk hak kepentingan real properti, Penilai harus memahami kerangka hukum yang relevan
dan memengaruhi hak kepentingan yang dinilai.
5.2 Hak kepentingan real properti meliputi hak kepemilikan, kontrol, penggunaan atau
penguasaan atas tanah dan bangunan. Terdapat 3 (tiga) jenis hak yang mendasar:
a) Hak superior atas tanah. Pemilik hak ini memiliki hak absolut atas kepemilikan dan
kontrol atas tanah dan bangunan di atasnya yang bersifat permanen (perpertuity)
yang diatasnya dapat dibebani hak subordinasi dan restriksi/pembatasan yang
berasal dari peraturan perundangan. Misalnya hak atas tanah seperti SHM dan HPL;
b) Hak subordinasi yang memberikan pemiliknya hak kepemilikan eksklusif dan kontrol
atas sebidang tanah atau bangunan untuk periode waktu tertentu, seperti terdapat
dalam perjanjian kontrak sewa jangka panjang, sebagai contoh HGB, Hak Pakai,
HGU atau pelekatan HGB di atas tanah SHM atau HPL;
c) Hak untuk menggunakan tanah atau bangunan tapi tanpa hak kepemilikan eksklusif
atau kontrol, misalnya hak untuk melewati tanah atau menggunakannya untuk aktivitas
tertentu (right of way).

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 3

 5.3 Hak real properti dapat dimiliki lebih dari satu pihak, dimana hak masing-masing pihak
berasal dari pembagian hak keseluruhan. Setiap hak kepemilikan atas proporsi tertentu dari
hak yang dibagi tersebut dikenal sebagai hak fraksi (fractional interest).
5.4 Meskipun beberapa istilah berbeda dapat digunakan untuk berbagai jenis hak di atas,
konsep tersebut pada dasarnya secara umum berlaku di berbagai wilayah administrasi.
Sifat tanah dan bangunan yang tidak bergerak menyebabkan bentuk pengalihannya pada
transaksi atau pertukaran, hanya terhadap hak kepentingan dan bukan berupa tanah dan
bangunan dalam arti fisik. Oleh karena itu, nilai melekat pada hak properti dan bukan pada
bentuk fisiknya.
5.5 Aset Takberwujud (ATB) diklasifikasikan di luar dari aset real properti. Bagaimanapun, nilai
dari aset real properti dapat dikaitkan dengan ATB yang memiliki dampak material. Oleh
karena itu adalah penting bagi Penilai untuk mengklarifikasi dalam Lingkup Penugasan
apakah penilaian ATB termasuk atau tidak termasuk dalam perhitungan. Sebagai contoh,
penilaian hotel tidak dapat dipisahkan dengan merek (nama/manajemen) hotel. Dalam kasus
seperti itu, proses penilaian akan melibatkan pertimbangan diikutsertakannya ATB dan
dampaknya terhadap penilaian real properti dan aset pabrik dan peralatan.
Apabila terdapat komponen ATB yang harus dipisahkan dalam konteks pelaporan keuangan,
Penilai seharusnya mengikuti SPI 320 - Penilaian ATB.
5.6 Untuk memenuhi persyaratan bahwa Penilai dapat mengidentifikasi objek penilaian dan
bentuk kepemilikan (lihat SPI 103 butir 5.3 a) nomor 4) maka hal berikut ini harus
dipertimbangkan:
a) Deskripsi atas hak kepentingan real properti yang dinilai,
b) Identifikasi dari adanya hak yang bersifat superior (lihat butir 5.2.a)) atau subordinasi
(lihat butir 5.2.b) dan 5.2 huruf c)) yang berpengaruh terhadap hak yang dinilai.
5.7 Untuk memenuhi persyaratan SPI 103 Lingkup Penugasan butir 5.3.a).9 dan 5.3.a).10
bahwa Penilai menyatakan tingkat kedalaman investigasi serta sifat dan sumber informasi
yang dapat diandalkan, dan SPI 104 - Implementasi, beberapa hal di bawah ini harus
dipertimbangkan dalam menetapkan batasan tanggung jawab Penilai:
a) Konfirmasi atas status hak real properti dan hak terkait lainnya yang relevan,
b) Verifikasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya,
c) Konfirmasi atas spesifikasi dan kondisi bangunan dan pengembangan lainnya,
d) Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan,
e) Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan fondasi,
f) Informasi mengenai ketentuan tata ruang seperti peruntungan, KDB, KLB dan faktor
terkait lain.
5.8 Dalam hal terdapat keterbatasan dalam memenuhi prosedur pada butir 5.7 maka Penilai
harus menyatakan asumsi dan/atau asumsi khusus, serta syarat pembatas dalam Lingkup
Penugasan dan Laporan Penilaian.
Contoh tipikal dari asumsi khusus yang membutuhkan persetujuan dan konfirmasi terlebih
dahulu sehingga memenuhi ketentuan SPI 103 butir 5.33.a).11- Asumsi dan Asumsi Khusus
termasuk:
a) Bahwa perubahan fisik telah terjadi, misalnya bangunan dalam konstruksi dinilai dengan
asumsi telah selesai pada tanggal penilaian („as if complete‟).

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 4

 b) Bahwa telah terjadi perubahan atas status properti, misalnya bangunan kosong telah
disewakan atau bangunan sewa telah menjadi kosong pada tanggal penilaian.

5.9 Merujuk kepada butir 21.1 Bagan Proses Penilaian Properti di KPUP, Penilai dan Pemberi
Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
a) Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
b) Penentuan Tujuan Penilaian;
c) Penentuan Dasar Nilai;
d) Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
e) Tanggal Penilaian;
f) Asumsi dan Kondisi Pembatas.
5.10 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta
pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi paham akan
pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana
analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
a) Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota,
wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada
properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang
dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji
untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus
dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
b) Data properti secara khusus, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan
properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini
termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data
pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah
kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan
biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
c) Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan
untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti
yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau
properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis
untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat
penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.11 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai perlu melakukan dua analisis secara
simultan. Pertama analsis pasar real estat atau properti, dan kedua analisis Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik/Highest and Best Use (HBU).
5.12 Pasar real estat mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau entitas yang
menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa uang. Pasar real estat
yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi, potensi penghasil pendapatan,
karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan motivasi investor tipikal atau atribut lainnya
yang digunakan oleh individu atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real
properti. Penilai melakukan analisis pasar properti untuk dapat memberikan kayakinan
terhadap opini yang akan dihasilkan, terutama Nilai Pasar.
5.13 Penilai menentukan penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai.
Dikarenakan bidang real estat yang berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang
berbeda, langkah pertama yang diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 5

 adalah dengan menentukan Highest and Best Use (HBU) dari properti yang dinilai. Penilai
mempertimbangkan HBU dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah
dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP, butir 10.0 dan selanjutnya).
5.14 Penilai menentukan perkiraan estimasi nilai tanah berdasarkan hasil analis pasar dan HBU
dengan menggunakan teknik atau metode utama dalam perkiraan nilai tanah sebagai
berikut:
a) Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan
langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data
aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia atau dapat menggunakan data
penawaran. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran
dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti
pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar sepanjang
telah melewati proses penyesuaian terhadap perbedaan bila ada (format dan rujukan
data terlampir).
Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan
dengan kehati-hatian.
b) Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini
meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis
pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi
indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun
tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan
definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan
disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh.
c) Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan
perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan
lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga
pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
d) Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi).
Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis
biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti
pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
e) Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan
dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas pendapatan
bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan
dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial
(financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa
dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai.
Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan
untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
f) Kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan
pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar
apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk
menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah
yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah
mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam
perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat
kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.

Pendekatan dan Metode Penilaian

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 6

 5.15 Ketiga pendekatan penilaian yang dijelaskan dalam SPI 106 dapat diterapkan dalam
penilaian real properti.
5.16 Pada saat memilih pendekatan dan metode, sebagai tambahan dari persyaratan dalam SPI
ini, Penilai harus memenuhi persyaratan dalam SPI 106, termasuk butir 5.3 dan 5.4.
Pendekatan Pasar
5.17 Hak kepentingan properti pada umumnya bersifat heterogen (memiliki karakteristik
berbeda). Bahkan jika tanah dan bangunan dimana hak kepentingan yang dinilai memiliki
karakteristik fisik yang identik dengan properti lainnya yang ditransaksikan di pasar,
lokasinya tetap akan berbeda. Memahami hal ini, Pendekatan Pasar umumnya diterapkan
untuk penilaian real properti, dimana salah satu metode yang umum dapat diterapkan
adalah metode perbandingan data pasar.
5.18 Dalam membandingkan properti yang dinilai dengan harga real properti lainnya yang
diterapkan dalam metode perbandingan data pasar, Penilai seharusnya mengadopsi unit
perbandingan yang secara umum diterima dan sesuai yang dipertimbangkan oleh pelaku
pasar, yang tergantung kepada jenis aset yang dinilai. Unit perbandingan yang umum
digunakan termasuk tapi tidak terbatas kepada:
a) harga per meter persegi dari bangunan atau harga per hektar tanaman,
b) harga per kamar, dan
c) harga per unit output, misalnya produksi panen.
5.19 Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan
kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis. Sejauh
dimungkinkan, unit perbandingan yang digunakan seharusnya merupakan yang umum
digunakan Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan
transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen
yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar
dalam analisis perbandingan data pasar.
Elemen Perbandingan Transaksi
a) Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti
yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis adalah
sangat penting, karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang
dialihkan.
b) Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat
menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti
lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus
benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
c) Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi
dapat memengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi
menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang
lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki nilai sinergi atau
penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi
harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-pihak yang
terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya „exposure’
mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan.
d) Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang
harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang
memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga pembelian.
Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur,

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 7

 biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan
perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
e) Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding
dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai.
Faktor yang memengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami
apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak,
restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau
kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar
dari satu waktu ke waktu lainnya.
ELemen Perbandingan Properti
f) Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subjek dibandingkan untuk
memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga
yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan
bahwa transaksi tidak benar-benar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
g) Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari
properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai.
Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari
properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya
melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada
nilai.
h) Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa,
manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil
pendapatan.
i) Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya memengaruhi penggunaan
properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU dari
properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai
seharusnya dipertimbangkan secara hati-hati. Pada umumnya, hanya properti dengan
HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
j) Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan
komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan
dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai.
Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari
Personal Properti adalah perabotan, perlengkapan dan peralatan (fixture, furniture and
equipment/FF&E) dari hotel atau restoran.
5.20 Tingkat keandalan yang dapat diterapkan pada data pembanding berupa harga transaksi
atau penawaran dalam proses penilaian ditentukan dengan membandingkan berbagai
karakteristik properti dan transaksi dari data pembanding dengan properti yang dinilai.
Ketika data pembanding menggunakan data penawaran jual atau beli, maka Penilai harus
menentukan terlebih dahulu perkiraan harga transaksi dengan mempertimbangkan tingkat
komitmen dan kondisi lainnya yang melekat pada harga penawaran serta berapa lama aset
tersebut telah ditawarkan di pasar. Selain elemen perbandingan yang telah disebutkan di
atas, perbedaan antara hal-hal berikut ini seharusnya dipertimbangkan sesuai dengan SPI
106 butir 6.2. Perbedaan spesifik yang seharusnya dipertimbangkan dalam penilaian hak
kepentingan real properti termasuk, tapi tidak terbatas pada informasi:
a) jenis hak kepemilikan/kepentingan,
b) lokasi dari masing-masing data,
c) karakteristik tanah,
d) karakteristik bangunan,

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 8

 e) penggunaan yang diijinkan atau zoning dari setiap properti,
f) kondisi pasar dimana harga terbentuk, dan
g) tanggal transaksi/penawaran.

Pendekatan Pendapatan
5.21 Berbagai metode digunakan untuk mengindikasikan nilai dalam Pendekatan Pendapatan,
kesemuanya memiliki karakteristik yang sama bahwa nilai didasarkan kepada pendapatan
aktual atau estimasi, yang dihasilkan atau dapat dihasilkan oleh pemilik dari suatu hak
kepentingan. Pada kasus properti investasi, pendapatan dapat berupa sewa (lihat butir 5.33
– 5.35); dalam properti yang dihuni oleh pemilik, dapat berupa sewa yang diasumsikan
(sewa hipotetis) berdasarkan apa yang akan dibayarkan pemilik untuk menyewa ruang
yang ekuivalen.
5.22 Dalam penilaian beberapa hak kepentingan real properti, kemampuan menghasilkan
pendapatan dari properti berhubungan sangat erat terkait dengan aktivitas
perdagangan/bisnis (sebagai contoh, hotel dan lapangan golf). Dalam hal bangunan hanya
sesuai untuk jenis tertentu dari aktivitas perdagangan, pendapatan seringkali terkait dengan
arus kas aktual atau potensial yang dapat diperoleh pemilik bangunan dari aktivitas
perdagangan. Penggunaan potensi perdagangan properti untuk mengindikasikan nilai sering
dirujuk sebagai “metode profit”.
5.23 Apabila pendapatan yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan mewakili arus kas
dari aktivitas perdagangan (bukan merupakan arus kas yang terkait dengan sewa,
pemeliharaan dan biaya spesifik real properti lainnya), Penilai juga seharusnya apabila
sesuai memenuhi persyaratan pada SPI 330 dan SPI 320 sejauh dapat diterapkan.
5.24 Dalam hak kepentingan real properti, berbagai bentuk arus kas terdiskonto dapat
digunakan. Hal ini dapat bervariasi pada detailnya tapi memiliki karakteristik dasar yang
sama bahwa arus kas untuk periode masa depan yang dapat ditentukan disesuaikan menjadi
nilai kini menggunakan tingkat diskonto. Jumlah Nilai kini dari periode proyeksi mewakili
estimasi dari nilai kapital. Tingkat diskonto dalam model arus kas terdiskonto akan
didasarkan pada nilai waktu dari uang serta risiko dan „reward‟, dari arus pendapatan
dalam kajian. Dalam penilaian hak kepentingan real properti, berbagai bentuk model arus
kas terdiskonto dapat digunakan.
5.25 Informasi lebih jauh mengenai penentuan tingkat diskonto dijelaskan di dalam SPI 106 butir
6.4.cc) – ee). Penentuan yield atau tingkat diskonto seharusnya dipengaruhi oleh tujuan
penilaian. Sebagai contoh:
a) apabila tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini nilai bagi pemilik tertentu atau
pemilik potensial berdasarkan pada kriteria investasi mereka sendiri, tingkat diskonto
akan merefleksikan tingkat pengembalian yang diharapkan pemilik, dan
b) apabila tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar, tingkat diskonto
akan ditentukan dari observasi tingkat pengembalian yang secara implisit melekat
pada harga yang dibayarkan untuk hak kepentingan real properti yang
diperdagangkan di pasar di antara pelaku pasar atau dari tingkat pengembalian yang
disyaratkan pelaku pasar hipotetis. Apabila tingkat diskonto didasarkan pada analisis
transaksi pasar, Penilai seharusnya mengikuti petunjuk pelaksanaan yang terdapat
pada SPI 106 butir 6.2.g) dan 6.2.h).
5.26 Tingkat diskonto yang wajar dapat juga dikembangkan dari tingkat pengembalian bebas
risiko tipikal yang disesuaikan terhadap risiko tambahan dan kesempatan spesifik untuk hak
kepentingan real properti.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 9

 Pendekatan Biaya
5.27 Dalam penerapan Pendekatan Biaya, Penilai harus mengikuti pedoman yang terdapat
dalam SPI 106 butir 6.6.
5.28 Pendekatan ini umumnya diterapkan untuk penilaian hak kepentingan real properti melalui
metode biaya pengganti terdepresiasi.
5.29 Pendekatan ini dapat digunakan sebagai pendekatan utama apabila tidak terdapat bukti
transaksi atau penawaran untuk properti yang sejenis dan sebanding atau tidak terdapat
arus pendapatan yang dapat diidentifikasikan atau hipotetis, yang dapat diperoleh pemilik
dari hak kepentingan yang relevan.
5.30 Dalam beberapa situasi, bahkan jika bukti transaksi pasar atau arus pendapatan yang
dapat diidentifikasi tersedia, Pendekatan Biaya dapat digunakan sebagai pendekatan
sekunder atau pendukung.
5.31 Langkah pertama mensyaratkan perhitungan Biaya Pengganti, yang umumnya merupakan
Biaya Pengganti properti dengan aset modern ekuivalen pada tanggal penilaian yang
relevan. Pengecualian dilakukan apabila properti ekuivalen adalah replika dari properti
yang dinilai dalam rangka memberikan pelaku pasar aset dengan utilitas yang sama,
dimana dalam kasus ini biaya pengganti merupakan biaya reproduksi atau pembuatan
replika dari bangunan yang dinilai dan bukan menggantinya dengan aset modern ekuivalen.
Biaya Pengganti harus mencerminkan seluruh biaya insidental, apabila sesuai, seperti nilai
tanah, infrastruktur, fee desain, biaya pembiayaan dan keuntungan pengembang yang akan
dibebankan pada pelaku pasar dalam membuat aset ekuivalen.
5.32 Apabila sesuai, biaya pembuatan aset modern ekuivalen harus disesuaikan untuk penyusutan
fisik dan keusangan fungsional, teknologi dan ekonomi (lihat SPI 106 butir 6.8). Tujuan
penyesuaian untuk penyusutan adalah mengestimasikan berapa besar properti yang dinilai
menjadi kurang bernilai, kepada pembeli potensial dibandingkan dengan aset modern
ekuivalennya. Penyusutan mempertimbangkan kondisi fisik, fungsi dan kegunaan ekonomi dari
properti yang dinilai dibandingkan dengan aset modern ekuivalen.

Dasar Nilai
5.33 Dasar Nilai ditentukan tujuan penilaian sebagaimana yang diatur dalam SPI 103. Secara
umum, Dasar Nilai adalah Nilai Pasar dan untuk keperluan tertentu dapat digunakan juga
nilai selain Nilai Pasar. Sesuai dengan SPI 101 dan SPI 102, Penilai harus memilih dasar
penilaian yang sesuai dalam penilaian hak kepentingan real properti.
5.34 Penilai harus mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) atas real properti,
yang mungkin berbeda dari penggunaan yang ada (lihat SPI 101 butir 6.4 dan KPUP).
Analisis HBU ini penting dalam penilaian real properti yang dapat diubah dari satu
penggunaan ke penggunaan lainnya atau memiliki potensi pengembangan.

Pertimbangan Khusus dalam Hak Kepentingan Real Properti

5.33 Hierarki Hak Kepentingan

a) Berbagai jenis hak yang berbeda sebagaimana dijelaskan di atas masing-masing tidak
berdiri sendiri. Hak superior dapat saja dibebani oleh satu atau lebih hak subordinasi.
Hak sewa yang diberikan langsung oleh pemilik dari hak absolut atas tanah disebut hak
sewa utama atau hak „head lease‟. Kecuali disyaratkan berbeda dalam kontrak sewa,
pemegang hak „head lease‟dapat memberikan seluruh atau sebagian hak sewa kepada

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 10

 pihak ketiga, yang disebut hak „sub-lease‟. Hak „sub-lease‟ akan selalu lebih pendek dari
hak sewa utama, walaupun mungkin hanya lebih pendek 1 hari.

b) Hak kepentingan properti ini akan memiliki karakteristiknya sendiri, sebagaimana

diilustrasikan dalam contoh di bawah ini:

1. Meskipun hak kepemilikan absolut menyediakan kepemilikan sekaligus yang bersifat

selamanya, namun hak ini dapat dibebani oleh hak subordinasi, yang dapat
termasuk sewa, pembatasan yang diberikan oleh pemilik sebelumnya atau
pembatasan yang disebabkan peraturan perundangan
2. Hak sewa akan dimiliki dalam periode waktu tertentu, pada akhir periode sewa,
properti dikembalikan kepada pemilik hak superior yang menyewakan properti.
Perjanjian sewa pada umumnya akan mengenakan kewajiban kepada penyewa,
misalnya terkait pembayaran sewa dan pengeluaran lainnya. Selain itu dapat juga
dikenakan persyaratan atau kewajiban lainnya kepada penyewa, misalnya cara
menggunakan properti atau kemungkinan transfer kepada pihak ketiga.
3. Hak untuk menggunakan apakah dapat dimiliki selamanya atau untuk periode
waktu tertentu. Hak ini dapat tergantung pada pemegang hak dalam membuat
pembayaran atau memenuhi persyaratan lainnya.
c) Dalam penilaian hak kepentingan properti, adalah penting untuk mengidentifikasikan
hak kepentingan yang diperoleh pemilik dan mencerminkan batasan yang dikenakan
dari adanya kepentingan lainnya pada properti yang sama. Jumlah nilai individual dari
berbagai hak kepentingan yang berbeda pada properti yang sama, akan seringkali
berbeda dengan nilai dari hak superior yang tidak terbebani.

5.34 Sewa

a) Sewa Pasar dibahas sebagai dasar nilai dalam SPI 101 Nilai Pasar sebagai Dasar
Nilai.
b) Dalam penilaian hak kepemilikan superior yang merupakan objek dari sewa atau
kepentingan yang berasal dari sewa, Penilai harus mempertimbangkan sewa
kontraktual, dan dalam hal berbeda dengan pasar, Penilai akan mempertimbangkan
sewa pasar.
c) Sewa kontraktual adalah sewa yang dibayarkan berdasarkan persyaratan dalam sewa
aktual. Sewa ini dapat tetap untuk durasi dari sewa atau variabel. Frekuensi dan dasar
dari perhitungan variasi sewa akan dinyatakan dalam sewa dan harus diidentifikasikan
dan dipahami dalam rangka menghitung manfaat total yang diperoleh pemilik sewa
dan kewajiban dari penyewa.

5.35 Dalam kondisi khusus misalnya aset bermasalah, terdapat kebutuhan akan penggunaan
dasar penilaian Nilai Pasar ‘as is’ dan ‘free and clear’, dimana Nilai Pasar ‘as is’ adalah Nilai
Pasar suatu properti dalam kondisi apa adanya. Dalam penentuan Nilai Pasar „as is‟ ini
Penilai memperhitungkan berbagai aspek atau masalah yang melekat pada properti dan
memengaruhi nilai serta menyatakannya di dalam laporan penilaian, misalnya biaya
pengosongan, penyelesaian hukum dan sebagainya. Nilai Pasar ‘free and clear’
mengasumsikan bahwa properti diperjualbelikan dalam kondisi bebas dari segala tuntutan,
sengketa dan halangan.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 11

6.0 Syarat Pengungkapan
Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan Penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 300 - Penilaian Real Properti.
7.2 SPI 300 ini ditetapkan pada tanggal ......... dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal
........

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 12

Lampiran 1

Persyaratan Data Pembanding Untuk Keperluan Penilain Properti

I. Prinsip Data Pembanding

1. Komprehensif; idealnya jumlah pembanding lebih dari satu pembanding atau setidaknya
terdapat tiga data pembanding yang dapat dijadikan rujukan ketimbang satu pembanding.
Dalam hal kondisi data pasar sangat terbatas sehingga jumlah data pembanding tidak dapat
memenuhi jumlah yang ideal, maka Penilai dapat mempertimbangkan data tersebut secara hati-
hati atau berusaha untuk menggunakan metode penilaian lain selain perbandingan data pasar.

2. Sejenis dan sama; “sejenis” maksudnya adalah objek penilaian dengan batasan yang sama atau
sebanding, “sama” atau sebanding dapat diartikan bentuk, ukuran, volume, kapasitas atau
kondisi.

3. Terbaru; berikan informasi pasar saat ini atau saat tanggal penilaian

4. Transaksi atas dasar yang wajar dalam pasar terbuka

5. Dapat diverifikasi; sepanjang memungkinkan sesuai dengan kehandalan masing-masing Penilai

6. Konsisten dengan praktek dalam pasar lokal;

II. Sumber Data Pasar

1. Bukti Data Transaksi Langsung;

2. Informasi Publik yang Tersedia;
3. Database;
4. Media;
5. Harga Penawaran;
6. Harga Penjualan;
7. Data Historis;
8. Transaksi Pasar secara umum;

III. Hierarki Bukti Pasar

1. Properti sejenis atau yang mendekati sama telah dipasarkan, meskipun tawaran mungkin telah
dibuat, namun kontrak yang mengikat belum dilakukan. Ini mengasumsikan bahwa informasi
lengkap dan akurat telah tersedia berkaitan dengan penawaran yang diperoleh;

2. Transaksi yang baru dilakukan atas properti identik, dimana informasinya tersedia lengkap dan
akurat. Kadang kala mungkin termasuk subjek properti bersangkutan;

3. Transaksi yang baru dilakukan terhadap properti lain yang sama, dimana informasi yang
lengkap dan akurat tersedia;

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 13

 4. Transaksi yang baru dilakukan atas properti sejenis yang mungkin data lengkapnya tidak
tersedia, namun untuk data yang andal dapat diperoleh;

5. Informasi dari sumber yang dipublikasikan atau dari basis data komersial, pembobotannya akan
bergantung pada tingkat dan otoritas keberadaannya atau dari verifikasi yang dilakukan;

6. Bukti historis dari properti yang sama (sejenis) atau serupa;

7. Bukti tidak langsung lainnya (misalnya indeks);

8. Bukti transaksi dari jenis dan lokasi properti dan data lainnya (misalnya suku bunga, pergerakan
pasar saham, dan imbal hasil);

9. Harga penawaran (meskipun pembobotan akan lebih tinggi dimana pasar dalam keadaan aktif
dan transparan).

Sangat disadari bahwa ketersediaan data pembanding pasar yang handal dapat dipercaya bukan
hal yang mudah untuk diakses. Karena sistem transaksi pasar properti yang ada belum terbuka dan
belum ada lembaga resmi yang berwenang mendatanya. Dengan kondisi demikian, Penilai perlu
mendokumentasikan informasi yang diperoleh yang sebelumnya telah dilakukan proses verifikasi.
Verifikasi yang dilakukan berguna untuk mendukung analisis pasar berdasarkan rujukan yang dapat
dipercaya sepanjang digunakan untuk kepentingan penilaian.

IV. Dokumentasi Data Pembanding

1. Alamat;
2. Tipe properti; seperti rumah toko, rumah tinggal, Gudang, hotel dan lainnya
3. Status hak aset dari objek penilaian atau pembanding; kepemilikan tunggal, kepemilikan bersama
atau bentuk kepemilikan lainnya
4. Lokasi detail;
5. Legal; perizinan yang mengikat
6. Deskripsi properti; dapat meliputi spesifikasi, kondisi, ordinat (bila ada) dan hal lain yang relevan
7. Luas area/dimensi/kapasitas
8. Jenis transaksi;

9. Tanggal transaksi;
10. Informasi finansial; pembelian cash atau kredit, sewa, biaya, depresiasi
11. Keterlibatan para pihak;
12. Sumber informasi; nama, oraganisasi/instansi, alamat, kontak detail,….

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 14

 Lampiran 2
Elemen Perbandingan dalam Perbandingan data Pasar untuk Penilaian Real Properti
UNIT PERBANDINGAN Satuan Data-1 Data-2 Data-3
Unit
Mata Uang

Indikasi Harga
Harga Penawaran
Harga Penawaran Tertinggi
Harga Penawaran per
Diskon
Kemungkinan Transaksi

ELEMEN PERBANDINGAN
PENYESUAIAN TRANSAKSI
(1) Hak atas Properti yang dialihkan

(2) Syarat Pembiayaan

(3) Kondisi Penjualan

(4) Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian

(5) Kondisi Pasar

PENYESUAIAN PROPERTI

Lokasi
Jarak terhadap ……..
Kelas Jalan/Lebar Jalan
Aksesibilitas
Kondisi Lingkungan
….....

Karakteristik Fisik
Luas
Bentuk
Elevasi
Topografi
Lebar Muka
…………

Karakteristik Ekonomi
Kualitas Pendapatan
Biaya Operasional
Ketentuan Sewa
Manajemen
Bauran Penyewa
…....

Penggunaan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Ketinggian Bangunan
GSB
Peruntukan
…....

Komponen non-realty dalam penjualan

FFE
Mesin
…......

Gross/Net Adjustment

Penjelasan masing batasan elemen perbandingan dapat dilihat dalam SPI ini pada butir 5.19.

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) 15