Pengajar : Agung Yuniarto

Untuk disimak bersama...

“Dari sekian banyak kampus yang meminta saya untuk memberikan kuliah umum,
hanya satu kampus yang saya minta sendiri untuk memberi kuliah, yaitu kampus
STAN.”

“Ini adalah satu-satunya dimana saya yang meminta untuk hadir di kampus, bukan
diundang. Karena saya menganggap bahwa para mahasiswa STAN termasuk para
pengajarnya adalah orang-orang yang begitu penting dalam menentukan masa depan
Indonesia.”

“Lulusan STAN 20 tahun yang lalu dengan STAN hari ini tidak sama ilmunya.
Perekonomian, APBN terus berkembang dan semakin complicated, tantangannya
berbeda dan tidak semua didapat melalui bangku kuliah. Untuk itu ilmu pengetahuan
harus terus dicari dari mana saja. Bandingkan dengan negara-negara maju. Cari tahu
kenapa tanah air Indonesia yang sedemikian hebat tidak bisa membuat rakyatnya
makmur seperti Indonesia yang kita inginkan.”
Untuk disimak bersama...
“Saya ingin mahasiswa STAN menggambarkan generasi muda berkarakter yang
betul-betul haus akan ilmu pengetahuan, informasi dan pemahaman, jangan
pernah hanya menjadi manusia sekedarnya. Isi waktu anda secara bijaksana dan
baik agar menjadi manusia yang punya kemampuan tapi juga punya kepedulian
yang tujuannya untuk kebaikan umat manusia, bukan hanya untuk diri anda
sendiri.”

“Negara ini dan manusia-manusia Indonesia, berhak untuk mendapatkan posisi,

harga diri dan martabat yang sama dengan orang-orang di negara maju. Itu semua
dapat terjadi apabila negara ini diurus secara benar.”

“Seluruh mahasiswa STAN adalah orang-orang yang nantinya akan mengurus

republik ini supaya menjadi negara yang maju, Untuk itu diperlukan militansi yang
kuat dengan integritas dan profesionalisme yang tinggi.”
Untuk disimak bersama...
“Negara ini sedang melakukan investasi kepada diri anda sebagai mahasiswa STAN, adalah
kewajiban anda untuk mengembalikan investasi tersebut dalam bentuk prestasi, komitmen,
loyalitas dan integritas.”

Kampus STAN Bintaro

Sri Mulyani Indrawati

Menteri Keuangan Republik
Indonesia

Sumber : Facebook
 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

• Menurut Appraisal Institute

1. Utility (kegunaan),
2. Scarcity (kelangkaan),
3. Desire (Minat),
4. Effective Purchasing Power ( Daya Beli)
UTILITY/Kegunaan
Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh manakah
sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. Oleh
Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas ini adalah sebagai berikut :

 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti.
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada properti.
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya?
 Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan properti? dan tipe bangunan dan
pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan properti? Bagaimana servis dan
fasilitas penunjang kawasan properti?
SCARCITY/Kelangkaan
a. Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply) yang
dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.

b. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung
relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity- dengan asumsi
memiliki derajat kesamaan dengan properti lain – semakin besar nilai properti.

c. Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah

atau besarnya substitusi properti. Hal yang perlu diperhatikandalam analisis ini
adalah sebagai berikut :
• Sumber potensial dari supply
• Identikasi kompetitor langsung.
• Faktor-faktor yang menentukan supply
DESIRE/Minat
• Keinginan pembeli atau pengguna untuk sesuatu yang bisa memuaskan keinginan manusia
(tempat tinggal, pakaian, makanan, persahabatan)
• Keinginan individu yang tidak terlalu penting yang bisa mendukung kehidupan.
EFFECTIVE PURCHASING POWER /Daya Beli
yang Efektive

• Daya beli adalah kemampuan individu atau kelompok yang

melakukan kegiatan di pasar untuk mendapatkan barang
dan jasa dengan uang tunai.
• Pendapat mengenai nilai property mencakup penilaian yang
akurat dari kemampuan pasar untuk membayar dengan
benar.
 NILAI = f ( D, U, S,T)
D = Demand
U = Utility
S = Scarcity
T = Transferibility
 Harga
• Adalah
sejumlah uang yg diminta, ditawarkan atau dibayarkan
untuk sesuatu barang dan jasa.

• Dalam konteks ‘penilaian’ harga merupakan fakta historis

diumumkan secara terbuka atau dirahasiakan. Karena kemampuan
finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual
atau pembeli, harga yg dibayarkan atas sesuatu barang dan jasa
dapat berhubungan dengan nilai barang atau jasa yg lain.

• Hargabiasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang

atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam
kondisi yg tertentu.
 Biaya
Adalah sejumlah uang yang dikeluarkan
atas barang atau jasa atau jumlah yang
dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang dan jasa
tersebut. Jika sudah dilaksanakan, biaya
menjadi fakta historis.
 Pasar

Adalah sistem dan atau tempat dimana barang

dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar
menunjukkan kemampuan barang atau jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa
batasan terhadap aktifitasnya.
 Nilai
•Nilai
adalah konsep ekonomi yg merujuk pada hubungan
finansial antara barang dan jasa yg tersedia untuk dibeli dan
mereka yg membeli dan menjual.

•Nilai
bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan perkiraan
manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu
tertentu dalam hubungannya dengan defenisi nilai tertentu.

•Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar

atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yg
memiliki barang dan jasa tersebut pada tanggal penilaian.
 Biaya, Harga, dan Nilai

•BIAYA
adalah sejumlah uang yang telah dikeluarkan untuk
memproduksi sebuah barang.

•HARGA adalah sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah

transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda.

•NILAIadalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang

pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah
transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
 Perbedaan Biaya, Harga, dan Nilai

Keuntungan Modal (Capital gain) adalah suatu keuntungan atau laba

yang diperoleh dari investasi dalam surat berharga atau efek, seperti
saham, obligasi atau dalam bidang properti, dimana nilainya melebihi
harga pembelian.
Perbedaan Biaya, Harga, dan Nilai
 Prinsip Penilaian

a. Prinsip Antisipasi (Principle Of Anticipation)

b. Prinsip Perubahan (Principle Of Change)

c. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle Of Supply And Demand)

e. Prinsip Pengganti (Principle Of Subtitution)

i. Prinsip Keseimbangan (Principle Of Balance)

j. Prinsip Pengaruh Luar (Principle Of Externalitas)

A. PRINSIP ANTISIPASI (Principle Of
Anticipation)
 Harapan akan keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang akan
mempengaruhi harga suatu properti.

 Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan/kerugian di

masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang
keuntungan/kerugian kepemilikan di masa depan.

 Contoh:
 Akibat adanya lumpur lapindo properti-properti di sekitar areal lumpur
lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman dimasyarakat
areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi
kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai, atau justru
sebaliknya.
 Rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga
tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik.
B. PRINSIP PERUBAHAN Principle Of Change)
 Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu
properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan kebijakan
pemerintah, perubahan lingkungan (misalnya tiba tiba dibangun
tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan
peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kota.

 Perubahan nilai dipengaruhi oleh banyak variabel, penduduk,

perekonomian, dll.

 Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti dipengaruhi

oleh faktor dari luar seperti kebijakan pemerintah, sarana dan
prasarana lingkungan, dsb.
C. PRINSIP PERMINTAAN DAN PENAWARAN
(PRINCIPLE OF SUPPLY AND DEMAND)
 Nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan
dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang,
maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang
banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti
turun.

 Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi

penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai, kegunaan, kelangkaan,
keinginan, dan daya beli efektif.

 Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat sementara

penawaran terhadap properti tersebut terbatas.
D. PRINSIP PENGGANTI (PRINCIPLE OF SUBTITUTION)

 Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti

yang sama selama ada properti pengganti.

 Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli

properti dengan harga yang lebih murah pada kondisi properti yang
sama. Properti dalam suatu deret dimana kondisinya sama, maka
Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual.

 Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu

properti dibanding dengan biaya pembelian properti lain yang sama.
I. PRINSIP KESEIMBANGAN (PRINCIPLE OF BALANCE)

 Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi

yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-
faktor produksi tersebut antara lain: Tenaga kerja, Modal, Bahan Baku dll.

 Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari Bahan Baku Bisa
menyebabkan Nilai dari Properti tersebut Turun akibat pertimbangan
besarnya biaya angkutan untuk bahan mentah.

 Prinsip ini perpedoman bahwa hubungan antara tanah dan bangunan di

atasnya, serta hubungan antara properti dan lingkungannya harus
seimbang sehingga nilainya mencerminkan nilai pasar yang optimal.
F. PRINSIP PENGARUH LUAR (PRINCIPLE OF EXTERNALITAS)

 Nilai
properti dipengaruhi oleh pengaruh luar,
hal ini membuktikan karakteristik dasar dari
properti yang bersifat terbuka.

 Contoh: Rumah di kawasan Pantura

menggunakan dinding rumah dari bahan
keramik.
Proses/Tahapan Penilaian
 Proses Penilaian adalah prosedur yang sistematis yang menjadi
panutan Penilai Properti untuk memberikan jawaban terhadap
pertanyaan pemberi tugas tentang Nilai suatu Properti.
 Seluruh permasalahan dan tahapan pekerjaan penilaian yang
dilaksanakan oleh seorang Penilai seharusnya dapat terjawab
dalam proses penilaian, yang meliputi proses pengidetifikasian
masalah, penentuan lingkup penugasan, pengumpulan data, analisis,
pengunaan pendekatan penilaian, dan penentuan Nilai serta
penyusunan laporan penilaian.
 I. Identifikasi Masalah
 Proses Penilaian merupakan salah satu syarat yang perlu diketahui oleh seorang Penilai sebelum
melakukan pekerjaan Penilaian. Proses Penilaian dapat dikatakan sebagai urutan pekerjaan yang
secara prosedural harus dilalui oleh Penilai. Tahapan pertama pada Proses Penilaian seperti yang
tergambar di atas adalah Indentifikasi Masalah atau Definisi Penugasan.
 Pada proses awal ini, setidaknya ada enam hal yang harus diketahui Penilai sebelum
menentukan lingkup penugasan.
 Enam hal itu meliputi:
1. Identifikasi Klien atu Pengguna,
2. identifikasi tujuan penggunaan penilaian,
3. indentifikasi Jenis nilai dan definisinya,
4. Identifikasi tanggal yang efektif dan kesimpulan,
5. Identifikasi karakteristik properti (lokasi, freehold/lease hold)
6. Kondisi penugasan ( objek dalam kondisi baik atau bermasalah)
 Dari ke-enam hal tersebut maka proses selanjutnya adalah menentukan Lingkup Penugasan.
 II. Lingkup Penugasan
• Penentuan lingkup penugasan adalah bagian yang terpenting
pada setiap pekerjaan penilaian, dimana hal ini akan
memperlihatkan bagi pemberi tugas maupun pembaca apa
dan bagaimana penilaian tersebut dilaksanakan.
• Lingkup penugasan/pekerjaan, dapat ditentukan setelah
melewati proses identifikasi permasalahan yang telah
dilakukan. Ada tidaknya hambatan rencana pekerjaan penilaian
seharusnya sudah dapat diketahui dari sejak awal penilaian
tersebut dilakukan. Dengan demikian, maka penilai wajib
mengetahui lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan.
 3 Langkah penilai dalam memecahkan masalah :
1. Mengidentifikasi masalah
2. Menentukan solusi
3. Melaksanakan solusi
Ketiga langkah ini tidak bisa dihilangkan, dan masing-
masing harus dilakukan berurutan.
• Seorang Penilai setidaknya wajib mengetahui dua hal dari calon pemberi
tugas:
1. Pertama; untuk apa penilaian itu dilakukan, dan
2.Kedua; untuk keperluan apa Nilai tersebut digunakan.
• Memahami kedua hal tersebut, maka bagi seorang Penilai sebelum memulai
pelaksanaan pekerjaan penilaian setidaknya harus mengetahui maksud dan
tujuan Penilaian. Dengan mengetahui dan memahami maksud dan tujuan
penilaian yang hendak dilakukan maka selanjutnya akan dapat ditentukan
Dasar penilaian yang hendak digunakan.
• Pemahaman “maksud” dapat diartikan Nilai yang hendak diopinikan,
sedangkan “tujuan” adalah untuk keperluan apa Nilai itu digunakan atau
untuk tujuan apa penilaian itu dilakukan sehingga memerlukan Nilai yang
dimaksudkan.
 III. Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti
Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui
pekerjaan inspeksi. Persyaratan data yang dikumpulkan
dapat mendukung pekerjaan analisis dan penggunaan
metode meliputi 2 (tiga) kelompok data :
1. Data Umum.
2. Data Khusus.
3. Data Pasar.
 Data Umum
• Data yang dapat dikumpulkan dari tingkat lingkungan
dimana properti berada, kota/kabupaten,
wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan
internasional, tergantung kepada properti yang dinilai.
• Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan
yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis
Nilai lainnya yang ditentukan) sehingga hal ini perlu dikaji
untuk memahami secara lebih baik terhadap properti
yang dinilai.
 Data Khusus
• Pada umumnya meliputi data-data properti yang menjadi objek
penilaian. Data-data yang diperlukan tersebut dapat meliputi
spesifikasi tapak tanah dan pengembangan yang ada di atasnya,
termasuk ukuran, sepesifikasi fisik, kondisi, dan informasi real
estat lainnya.
• Data lain yang perlu dipertimbangkan adalah data/informasi biaya
dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi
dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan, dan penggunaan.
• Informasi lainnya yang dianggap signifikan biasanya bisa menjadi
pertimbangan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi atau
transaksi.
Data Pasar/Data Pembanding (Penawaran dan Permintaan)

• Dapat meliputi data-data menyangkut data penjualan/transaksi,

penawaran, biaya- biaya, tingkat hunian, penyusutan,
pendapatan, tingkat kapitaisasi, dan data terkait lainnya.
• Data pembanding dimaksud disesuaikan dengan kebutuhan tujuan
dan dasar penilaian, sehingga data yang dikumpulkan selanjutnya
dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran
dan permintaan, tingkat penyerapan, dan informasi pasar spesifik
lainnya.
 IV. ANALISIS DATA
•Analisis data mempunyai 2 komponen :
1. Analisis Pasar
• Melakukan studi penawaran
• Melakukan studi permintaan
• Melakukan studi pemasaran
2. Penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap
• Tanah kososng
• Properti yang akan dikembangkan
 V. Estimasi Nilai Tanah
• Mengestimasi harga atau Nilai tanah merupakan hal yang prinsip harus dilakukan
Penilai setelah mendapat kesimpulan HBU pada proses sebelumnya. Karena,
dengan mengetahui Nilai tanah pada kondisi HBU (dapat juga mengabaikan HBU,
tergantung dasar penilaian dan tujuan yang digunakan), Penilai dapat memproses
pekerjaan selanjutnya dengan memilih penerapan pendekatan penilaian sesuai
dengan tujuan penilaian, jenis properti dan ketersediaan data.

• Nilai tanah juga kadangkala memiliki Nilai yang lebih utama dibanding Nilai
pengembangan tanah lainnya (bangunan atau lainnya). Penilai sering memisahkan
atau memerlukan pemisahan tanah dan bangunan untuk keperluan tertentu.
Dengan demikian, pemisahan tanah dan bangunan dalam pemahaman Nilai
Pasar yang mempertimbangkan HBU selalu dilihat dari Nilai Properti
menggunakan perbandingan data pasar dikurang indikasi Nilai Pasar tanah
dalam keadaan kosong (HBU), maka diperoleh indikasi Nilai Pasar bangunan
atau pengembangan lainnya yang terikat ke tanah.
Dalam mengestimasi Nilai tanah, Penilai dapat
menggunakan salah satu teknik atau metode sebagai
berikut :
1. Teknik Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison).
2. Teknik Pengembangan Lahan (Land Development).
3. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual).
4. Teknik Alokasi (Allocation).
5. Teknik Ekstraksi (Extraction).
6. Metode Sewa Tanah (Land Rent).
1.Teknik Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison)
• Pada teknik ini, Nilai tanah melibatkan perbandingan
langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah
yang sejenis dan sebanding, dimana data aktual untuk
transaksi pasar terakhir tersedia.
• Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari
penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis dan sebanding dapat juga digunakan sepanjang
dilakukan penyesuaian seperti halnya data transaksi.
• Data penawaran juga dapat memberikan pemahaman yang
lebih baik terhadap pasar.
2. Teknik Pengembangan Lahan (Land Development)
• Teknik pengembangan lahan atau dikenal juga dengan subdivision
method, dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah yang memiliki
skala luasan yang besar dan sukar memperoleh data pembandingnya.
• Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi
sejumlah kapling, membuat analisis pendapatan dari penjualanan
kapling dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan
bersih menjadi indikasi Nilai.
• Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun
tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk
dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar.
• Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan
disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh.
3. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual)
• Teknik penyisaan tanah pada umumnya diperlukan pada bidang tanah yang
relatif luas dengan potensi dapat atau telah dikembangan secara komersial.
• Elemen penentu dalam penghitungannya dilakukan dengan model finansial melalui
pendapatan bersih yang secara hipotesis akan diperoleh dari pengoperasian
properti apabila telah selesai dikembangkan namun pendapatan tersebut
sebelumnya telah dipisahkan/dikurang dengan biaya pengembangan.
• Selanjutnya, pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan
dikapitalisasi (diskonto untuk menggunakan proyeksi arus kas) ke dalam indikasi
Nilai saat ini.
• Bila biaya pembangunan telah dianggap biaya bersih atau Nilai saat penilaian, maka
Nilai tersebut akan menjadi pengurang setelah setelah proses kapitalisasi (diskonto)
pendapatan bersih.
• Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan
untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
4. Teknik alokasi
• Teknik alokasi adalah salah satu teknik penilaian tanah yang juga
menggunakan teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan
perbandingan (rasio) antara Nilai tanah dan Nilai pengembangan atau bentuk
hubungan lainnya antara komponen properti.
• Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap
komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.

5. Teknik ekstraksi
• Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut
abstraksi).
• Teknik ini menghitung estimasi Nilai dari pengembangan dengan menerapkan
analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total
properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari Nilai tanah.
6.Metode sewa tanah
• Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan
sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai
Pasar apabila data pasar cukup tersedia.
• Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan
dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang
tidak merepresentasikan pasar tertentu.
• Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh
sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam
perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini
dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit
didapatkan
 VI. Penerapan Pendekatan Penilaian
• Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; Pendekatan Data
Pasar, Biaya dan Pendapatan. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak
didapatkan, Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data
pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan Biaya menjadi dominan
digunakan. Adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap
pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang
beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa
yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik
permintaan terbesar dan distribusi terluas.
• Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan
dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa
pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat
yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi
properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
 VII. Penerapan Pendekatan Penilaian
• Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; Pendekatan Data Pasar,
Biaya dan Pendapatan. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak
didapatkan, Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data
pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan Biaya menjadi dominan digunakan.
Adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap
pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika
terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang
menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi
terluas.
• Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan
dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar
yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain
dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua
untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
 Pendekatan Data Pasar
• Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti
dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi Nilai melalui proses
perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang
masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
• Setelah data transaksi atau penawaran dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit
perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk
menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang
dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu
pengali pendapatan bersih atau years purchase) yang merefleksikan perbedaan secara
tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di
pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan
yang lebih besar.
Pendekatan Data Pasar
• Proses perbandingan dilakukan dengan menggunakan parameter el
Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti
menyebabkan harga yang dibayarkan untuk properti/real estat berbed
pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar. Secara g
perbandingan dapat dibagi dua.
• Kelompok pertama adalah masuk kategori elemen transaksi, meliputi :
⮚ hak atas properti yang dialihkan,
⮚ syarat pembiayaan,
⮚ kondisi penjualan,
⮚ biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian,
⮚ kondisi pasar,
• Kelompok kedua masuk kategori elemen properti, dapat terdiri dari :
⮚ lokasi,
⮚ karakteristik fisik,
⮚ karakteristik ekonomi,
⮚ penggunaan, dan
⮚ komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.
 Pendekatan Data Pasar
• Untuk membuat perbandingan langsung antara data
pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus
mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan
berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan.
• Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara
setiap pembanding dengan properti yang dinilai.
• Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau
kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan
mengestimasi penyesuaian.
 Pendekatan Biaya
• Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan
bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu
properti, seseorang dapat membuat properti yang lain,
baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya
yang memberikan kegunaan yang sebanding.
• Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan
estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau
memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru
secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin
dibayarkan untuk properti yang dinilai.
 Pendekatan Biaya
• Pendekatan Biaya menghasilkan Nilai dengan mengestimasi biaya untuk
pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama
atau mengadaptasi properti bekas untuk penggunaan yang sama tanpa biaya
tambahan akibat penundaan.
• Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi. Apabila sesuai, estimasi insentif
kewirausahaan (entrepreneurial profit), atau keuntungan/kerugian pengembang,
biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi. Untuk properti bekas atau yang lebih tua,
beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik;
keusangan fungsional dan teknis; dan keusangan ekonomi/eksternal) dikurangkan
untuk mengestimasikan harga yang mendekati indikasi Nilai Pasar.
• Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya,
Pendekatan Biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan Biaya
sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang
direncanakan, properti khusus, dan properti lainnya yang tidak secara sering
dipertukarkan di pasar.
 Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan (income) dan biaya
operasional yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan
mengestimasikan Nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan
pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis
Nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi Nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi) atau
dapat juga menggunakan proses tidak langsung yang dikenal dengan model arus
kas bersih terdiskonto (discounted cash flow/DCF).
• Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau
tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan
bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi Nilai. Kapitalisasi
langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak.
Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan Nilai
uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional
bersih untuk periode tahunan.
 VIII. Rekonsiliasi Indikasi Nilai
• Penilai dapat menggunakan pendekatan penilaian lebih dari satu,
sepanjang data yang tersedia memadai dan dapat diandalkan.
• Bila pendekatan yang digunakan lebih dari satu, maka Penilai
harus memberikan kesimpulan Nilai dengan jalan rekonsiliasi.
• Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai pemahaman dan keyakinan Penilai
atas kesimpulan yang diambil.
• Salah satu teknik - selain memilih salah satu indikasi Nilai yang
diyakini - rekonsiliasi yang dapat digunakan adalah teknik
pembobotan rata-rata (weighted average).
• Hasil rekonsiliasi akan memberikan kesimpulan penilaian dalam
bentuk Nilai yang diinginkan.
 IX. Pelaporan Penilaian
• Proses terakhir dari pelaksanaan penilaian adalah
penyusunan laporan penilaian.
• Laporan penilaian disusun sesuai dengan bentuk
dan sifat laporan. Laporan penilaian dapat
terdiri dari laporan lengkap (narrative) dan
laporan berbentuk ringkas (short form report).
• Pemilihan bentuk laporan tersebut disesuaikan
kebutuhan pemberi tugas dan syarat penugasan.
Ringkasan Proses Penilaian
Selamat Belajar