Syarat Serta Prosedur Jual Beli T

anah dan Bangunan  

1. Dokumen yang dibutuhkan

Data Penjual Data Pembeli

 Fotokopi KTP (apabila sudah menikah
maka fotokopi KTP Suami dan Istri);
 Kartu Keluarga (KK);
 Surat Nikah (jika sudah nikah);
 Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan
 Fotokopi KTP (apabila sudah menikah
maka fotokopi KTP suami dan Istri);
 Kartu Keluarga (KK);
 Surat Nikah (jika sudah nikah);

dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik,  NPWP.

Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat
Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun). Selain 4 jenis
sertifikat tersebut, bukan Akta PPAT yang
digunakan, melainkan Akta Notaris;
 Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir;
 NPWP;
 Fotokopi Surat Keterangan WNI atau
ganti nama, bila ada untuk WNI
keturunan;
 Surat bukti persetujuan suami istri (bagi
yang sudah berkeluarga);
 Jika suami/istri penjual sudah meninggal
maka yang harus dibawa adalah akta
kematian;
 Jika suami istri telah bercerai, yang harus
dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta
 Pembagian Harta Bersama yang
menyatakan tanah/bangunan adalah hak
dari penjual dari pengadilan.

2. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

 Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian
sertifikat ke kantor Pertanahan.
 Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh,)
 sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %

Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh
dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut
maka tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas
luas maksimum.

PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan
BPHTB dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus
pembayaran PPh dan BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan.

Anda perlu mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum.
Sebab untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha
(SHGU) ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU
dengan kondisi sudah jatuh tempo.

Selanjutnya, Anda perlu mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang
lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada
 Hak Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada
pemegang hak pengelolaan tersebut.

Berikutnya, apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum
dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya dan
surat lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama.

4. Pembuatan AJB 

Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau
orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan
sekurang-kurangnya dua saksi.

PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli
menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta
dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke
kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak
penjual dan pembeli.

5. Proses ke Kantor Pertanahan

Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk
balik nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja
sejak ditandatangani.

Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:

 Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli;

 Akta Jual Beli dari PPAT;

 Sertifikat Hak Atas Tanah;

 Fotokopi KTP penjual dan pembeli;

 Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB.

Setelah berkas diserahkan di kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang
akan diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama  atau penjual akan dicoret
dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk.
 Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom
yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor
pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu empat belas hari, pembeli berhak
mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di kantor pertahanan setempat.

Biaya dan Pajak yang Ditanggung oleh Penjual

Jika menjual rumah yang bukan merupakan warisan, setidaknya ada empat biaya yang harus
ditanggung. Keempat biaya tersebut adalah:

1. Pajak Penghasilan

Pajak Penghasilan (PPh) menjadi tanggung jawab penjual sebagai penerima uang hasil
transaksi. Menurut Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final
atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besar PPh yang dikenakan untuk penjualan rumah
adalah 2,5%.

Artinya, jika rumah memiliki harga jual senilai Rp500 juta, PPh yang harus dibayarkan adalah
2,5% dari angka tersebut atau sekitar Rp12,5 juta. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum
Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati penjual dan pembeli.

2. Biaya Notaris

Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, Anda tentu memerlukan jasa notaris/Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Pada umumnya,
notaris/ppat sudah memiliki biaya baku yang ditetapkan pemerintah.

Walaupun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, Anda bisa melakukan negosiasi untuk
pembagian tanggung jawab dengan pembeli jika mereka bersedia.

Pembagian tanggung jawab biaya notaris bisa mengurangi beban biaya administrasi yang
harus Anda bayarkan.

3. Pajak Bumi Bangunan

Jenis pajak penjualan rumah lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Pajak ini
biasanya dibayar dalam masa satu tahun. Sebagai penjual rumah, sudah menjadi kewajiban
Anda untuk melunasi PBB sebelum rumah dialihkan ke pembeli.
Besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan NJOP sebagai dasar
pengenaan pajak. NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di
atas Rp1 miliar, dan 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar.

Biaya dan Pajak yang Ditanggung oleh Pembeli

Pembeli biasanya sudah memiliki anggaran sebelum memutuskan membeli sebuah rumah.
Berikut adalah biaya dan pajak penjualan rumah yang harus ditanggung pembeli.

1. Biaya Cek Sertifikat

Biaya cek sertifikat kisarannya mencapai Rp100.000. Cek sertifikat penting untuk mengetahui
legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Hal ini harus dilakukan demi menghindari membeli
tanah/bangunan yang bermasalah.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPHTB adalah pajak penjualan rumah yang ditanggung oleh pembeli. Biaya ini hampir mirip
dengan PPh bagi penjual.

Tarifnya mencapai 5% dari harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOPTKP). Jumlah NPOPTKP sendiri sudah ditentukan oleh masing-masing
pemerintah daerah tempat rumah berdiri.

3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Biaya Akta Jual Beli adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya pembuatan AJB ini
ditanggung oleh pembeli kecuali ada kesepakatan lebih lanjut dengan pihak penjual.

Tidak jarang, PPAT yang bertanggung jawab meminta biaya lebih dari 1%, tetapi jumlah
tersebut masih bisa dinegosiasi terutama jika rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Biaya Balik Nama sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan
peraturan pemerintah daerah yang berlaku. Pembeli biasanya harus melakukan proses balik
nama tersebut sendiri kecuali rumah dibeli langsung dari developer.
5. PPN

Jika Anda melakukan pembelian rumah yang dijual oleh developer atau badan yang merupakan
Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka sebagai pembeli Anda berkewajiban membayar PPN
dengan tarif 10% dari harga tanah. Tapi, jika penjual rumah bukan PKP, contohnya ketika Anda
membeli rumah second, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.