Studi kasus

Studi kasus melibatkan analisis pasar Level C yang disiapkan sebagai bagian dari
penugasan analisis dan penilaian properti berupa apartemen. Analisis level C dipilih
karena menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja
sehingga menghasilkan data yang lebih detail dari sub pasar.

ANALISIS PRODUKTIVITAS
A. Analisis Atribut Legal / Hukum Properti
Seperti yang dijelaskan didalam UU Satuan Rumah Susun (UU No. 20
Tahun 2011), hak-hak yang dimiliki oleh pemilik unit apartemen tidak hanya
menyangkut hak milik perorangan, tapi juga hak milik Bersama. ??? (nunggu
hasil survey)
Spesifikasi material bangunan dan jaringan utilitas apartemen emerald
bintaro telah mengikuti standar dari pemerintah. Bahkan, telah meraih lulus uji dari
tim ahli bangunan dan gedung kota Tangerang Selatan.
Selain itu apartemen emerald bintaro juga sudah memiliki Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB) dari Badan Pelayanan Perizinan Terpadi Kota Tangerang
Selatan. Proyek apartemen emerald bintaro didesain dan dibangun dengan
pemenuhan standar kualitas dan keamanan, serta uji kelayakan dimana untuk
semua system mekanikal dan elektrikal juga telah ber-SNI
Selain itu kawasan apartemen emerald bintaro juga telah memenuhi
standar analisis mengenai dampak lingkungan (Amdal) dari Badan Lingkungan
Hidup Daerah Kota Tangerang Selatan.
B. Analisis Atribut Fisik Properti
Apartemen Emerald Bintaro merupakan produk hunian vertikal yang
dikembangkan oleh pengembang terkemuka, PT Jaya Real Property, Tbk.
Terletak di kawasan strategis dengan luas pengembangan mencapai lebih dari 2,9
hektar. Dalam masterplan, akan dibangun sebanyak tujuh tower apartemen
dimana setiap towernya terdiri dari 24 lantai. Hingga tahun 2020 pembangunan
tower yang telah selesai dibangun sebanyak 2 tower yaitu tower A dan B.
Apartemen Emerald Bintaro dilengkapi dengan fasilitas-fasilltas penunjang
di dalamnya. Adapun fasilitas internal yang dimiliki oleh apartemen ini adalah
swimming poll, mini market, shuttle bus, children playground sebagai wahana
bermain anak-anak, jogging track, dan di samping itu juga terdapat laundry center,
serta fasilitas lain berupa Outdoor dan Indoor Parking, pusat perbelanjaan seperti
BXC Mall dan Lotte Mart yang dapat memudahkan setiap penghuni untuk
memenuhi kebutuhan hariannya.
 Ada juga fasilitas 24 jam security yang dilengkapi dengan CCTV. Hal ini
dilakukan untuk menjamin keamanan dan kenyamanan penghuni apartemen.
Setiap unit apartemen memiliki spesifikasi bangunan sebagai berikut :
Lantai Keramik
Dinding Bata ringan (dinding antar unit), Gypsum (pembatas antar ruangan)
Pintu Pabrikasi
Plafon Gypsum (pantry dan kamar mandi), Exposed (ruang tamu dan ruang
tidur)
Jendela Aluminium
Daya listrik 1.300 Va
Jumlah masing-masing lantai dan unit Apartemen Emerald Bintaro baik di
tower A maupun B terdiri 24 lantai dengan jumlah 598 unit dimana terbagi atas
tipe studio 230 unit, tipe 2 bedroom 276 unit, serta tipe 2 bedroom corner sebanyak
92 unit. Berikut rincian dari ketiga tipe tersebut :
Studio
Ukuran luas semi gross: 21,7 m2 (jumlah 38,46% dari total jumlah
apartemen). Harga: Rp 330.000.000,-
2 Kamar Tidur
Ukuran luas semigross: 36,4 m2 (jumlah 46,15% dari total jumlah
apartemen). Harga: Rp 480.000.000,-
2 Kamar Tidur Pojok
Ukuran luas semi gross: 38,7 m2 (jumlah 15,38% dari total jumlah
apartemen). Harga: Rp 558.000.000,-
C. Analisis Atribut Lokasi Properti
Lokasi apartemen emerald bintaro berada di kawasan hunian Bintaro Jaya dan
memiliki akses pencapaian yang mudah menuju Boulevard Bintaro Jaya dan jalan
tol Bintaro-Pondok Indah. Apartemen Emerald Bintaro juga memiliki akses yang
mudah ke berbagai macam fasilitas. Antara lain, fasilitas pendidikan, kesehatan,
perbelanjaan, dan perkantoran.
Kendati diperuntukkan sebagai apartemen kelas menengah, faktor lokasi
menjadi nilai tambah tersendiri. Lokasi berada di samping British International
School dan juga dekat dengan kawasan CBD Emerald Bintaro.
Berada di Jl. Raya Jombang sebagai area premium di Bintaro Jaya, Apartemen
Emerald Bintaro mudah dijangkau dari akses tol terdekat, yaitu Tol Jakarta-
Serpong. Ada dua pilihan alternatif akses untuk menjangkau jalan bebas
hambatan ini. Melalui Jl. Boulevard Bintaro Jaya sebagai CBDnya Bintaro Jaya
dan dari Jl. Raya Jombang sebagai perpanjangan dari Jl.H. Amir Mahmud yang
berpotongan langsung dengan tol tersebut. Butuh waktu 8-10 menit untuk
mencapai lokasi dari kedua akses jalan.
Apartemen Emerald Bintaro juga mudah dijangkau menggunakan transportasi
massal. Mulai dari KRL commuter line jalur hijau (Tanah Abang-Parung Panjang-
Maja-Rangkas Bitung) dengan pemberhentian di Stasiun Pondok Ranji (7 km)
yang dapat dijangkau hanya dalam waktu 13 menit. Dengan menggunakan
KRL commuter line, transit di stasiun Tanah Abang untuk menuju ke Jakarta,
Jakarta Kota, Jakarta Barat, Bogor, Depok, dan Bekasi,.
Untuk akses kendaraan umum, telah tersedia halte pemberhentian. Terdekat
dari Apartemen Emerald Bintaro adalah Halte Jl. Jombang Raya (140 m), Club
House Graha Taman (210 m), Bintaro Sektor 9 (330 m), Masjid Jami' Al Falah (520
m), Tower House Bintaro (630 m).