MAKALAH

PENGERTIAN NILAI DAN PENILAIAN PROPERTI

OLEH

NAMA-NAMA KELOMPOK :

1. MARTINA YASINTA HAMBU (1710010106)

2.
KELAS/SEMESTER :AB/V

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN

UNIVERSITAS NUSA CENDANA

KUPANG

2020

i
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena
atas berkat dan bimbingan-Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan tugas
makalah ini dengan baik

Makalah dengaan judul “Pengertian Nilai Dan Penilaian Properti”

disusun sebagai tugas dari mata kuliah Penilaian Aset Sektor Publik.

Kami menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh
karena itu kami mengharapkan kritik dan saran demi penyempurnaan pada
penulisan ini

Kupang, Februari 2020

Penulis

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR............................................................................. i

DAFTAR ISI............................................................................................ ii

BAB I PENDAHULUAN........................................................................ 1

A. Latar Belakang ................................................................................ 1

B. Rumusan Masalah............................................................................ 1

C. Tujuan Penulisan.............................................................................. 2

BAB II PEMBAHASAN......................................................................... 3

A. Pengertian Nilai................................................................................ 3

B. Pengertian Penilaian......................................................................... 4

C. Tujuan Penilaian............................................................................... 5

D. Investasi Dalam Properti.................................................................. 9

E. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti.......................... 9

BAB III PENUTUP................................................................................. 16

Kesimpulan........................................................................................... 16

DAFTAR PUSTAKA.............................................................................. 17

ii
 BAB I

PEMBAHASAN

A. Latar Belakang

Nilai merupakan sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan sangat tergantung
dari kata yang mengikutinya. Namun secara umum kata sering digunakan untuk mengungkapkan
atau menggambarkan kemaknaan dari sesuatu dalam standar penilain indonseia 2000 dinyatakan
bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financaial antara barang dan
jasa ysng tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Nilai
bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan defenisi nilai tertentu. Konsep ekonomi
dan nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh orang yang
memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.

B. Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan nilai?
2. Apa yang dimaksud dengan penilaian?
3. Apa saja tujuan dari penilaian?
4. Bagaimana proses investasi dalam suatu properti?
5. Apa saja faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti?
C. Tujuan Penulisan
1. Untuk menjelaskan pengertian nilai.
2. Untuk menjelaskan pengertian penilaian.
3. Untuk menjelaskan tujuan dari penilaian.
4. Untuk menjelaskan proses investasi dalam suatu properti.
5. Untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti.

3
 BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian Nilai
a. Defenisi Nilai

Perkataan “nilai” dapat ditafsirkan sebagai “ makna” atau “arti “ (worth) sesuatu
barang/benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan
mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi
seseorang tersebut. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang
dibiayai oleh pembeli yang mampu, bersedia, dan berkelayakan membeli dari penjual
yang bersedia, berkelayakan, dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi dalam hal ini
diantar penjual harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua belah
pihak telah mendapat nesehat dari pihak professional yang telah mahir dalam pasaran
properti berkenaan.

Dalam perkembangannya, istilah “ nilai ” ini biasanya tidak berdiri sendiri tetapi
menyatu dalam suatu isitilah yang lebih spesifik seperti, Nilai Pasar (Market Value) Nilai
Guna (Use Value), Nilai Tukar (Value In Exchange) dan sebagainya. Sementara itu
dibidang penilai properti istilah yang paling sering digunakan adalah “Nilai Pasar”
(Market Value).

Nilai Pasar (Market Value) dapat didefenisikan :

 Webster:
“ A price at which both buyer and sellers are willing to do bussiness”
Suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkhendak melakukan
transaksi
 Random House Dictionary of the English language :
“ What a property can be sold for on the open market”
Harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada pasar terbuka .
 American institute of real estate appraisers :

4
 The most probable price ,as a specified date ,in cash or in terms
equivalent to cash or in other precisely revealed terms ,for which the
specified property rights should sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to fair sale ,with buyer and
seller each acting prudently ,knowledgeably and for self interest ,and
assuming that neither is under undue duress”
Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu ,dalam
bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang ,dimana penjualan
properti tersebut dilakukan melaui suatu penawaran dalam waktu yang
mencukupi pada suatu pasar kompetitif yang memungkinkan terjadinya
transaksi yang wajar ,di mana penjual dan pembeli melakukan transaksi
dengan hati-hati/bijaksana ,mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang
properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam
melakukan transaksi.

Dari definisi di atas dapat disimpulkan bahwa nilai pasar adalah harga dari suatu
transaksi yang memenuhi unsur-unsur sebagai berikut :

 Pembeli dan penjual berkhendak melakukan transaksi

 Dalam keadaan pasar terbuka
 Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan ,pengalaman ,dan informasi
yang mencukupi mengenai objek ynag ditransaksikan .
 Jangka waktu penawaran mencukupi
 Pembelian /penjualan istimewa diabaikan .
b. Ciri –Ciri Nilai
Beberapa ciri tertentu harus dimiliki oleh sesuatu barang agar barang tersebut
mempunyai “nilai”. Eldred Gary dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and
Strategy mengemukakan ciri –ciri yang dimaksudkan di atas sebagai berikut :
a) Demand

5
 Analisis demand merupakan analisis orang/pembeli, apa yang mereka
inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dari keinginan untuk membayar.
Analsis demand ini meliputi .
 Pertumbuhan kota (city growth )
Sumber –sumber daya apa saja dari populasi ,pendapatan dan
kekayaan yang mempengaruhi market area ?
 Beberapa jumlah pembeli pontensial ? apa saja prefensi, selera dan
ekspetasi mereka ? (market segmentation).
 Bagimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage
affordability )
 Bagimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman?
(mortgage availability )

Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan

kemampuan untuk membayar properti oleh para pembeli potensial/penyewa
maka terciptanya effective demand . Untuk dapat melakukan studi pasar yang
mendalam dan tidak hanya berdasarkan atas secondary data saja .

b) Utility
Utility merujuk pada keuntungan (benefit) dari sebuah properti dan sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari
pembeli potensial .Tidak ada satu propertipun yang dapat memenuhi
kebutuhan semua pembeli. Oleh karena itu hal yang perlu diperhatikan
dalam analisis utilitas ini adalah sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terkait pada penggunan properti .
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada properti .
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti ,dan bagimanakah
lingkungannya ?
 Bagimana ukuran ,bentuk dan kapasitas tanah dari lahan properti?
Tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk
sebuah lahan properti? Bagimana servis dan fasilitas penunjang
kawasan properti?
6
 c) Scarcity (The Competitive Environment )
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply)
yang dapat memnuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika pembeli potensial
memiliki banyak pilihan ,maka nilai properti cendrung relative rendah.
Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity -dengan asumsi memiliki derajat
kesnaan dengan property lain semakin besar nilai properti .Tanpa scarcity,
banyak dari supplier/developer/investor akan menderita kerugian.Hal yang
perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sbb :
 Sumber potensial dari supply
 Identifikasi competitor langsung .
 Faktor –faktor yang menentukan supply
d) Transferability
Proses ini terdiri dari marketing negotiating ,and closing transaksi
properti.salah satu alasan mengapa proses transfer dianggap penting, karena
antara pembeli dan penjual memliki kesulitan dalam menemukan
kesepakatan. Hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk
mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.
Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesunggunya.Hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut :
 Peran calo/broker dalam menentukan harga properti .
 Konsep promosi dan prinsip –prinsip yang perlu diperhatikan dalam
mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam proses
negosiasi .
 Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa,
jual atau tukar ?
 Biaya transaksi dan detail lainnya yang termasuk ketika proses
transaksi berakhir .
c. Harga ,Biaya dan Nilai

7
 “Harga ,biaya dan nilai” adalah suatu istilah yang saling berkaitan antara satu
dengan yang lainnya,oleh karena itu seringkali terjadi orang salah menafsirkan ketiga
istilah tersebut .

“Biaya” sebenarnya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendaptkan

atau mengadakan sesuatu .Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah
uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah buruh
/pekerja, izin, bunga dan lain sebagainya . Sejumlah uang yang dikelurkan itulah yang
disebut sebagai biaya (cost)

“Harga” dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah
transaksi untuk mendapatkan hak miliki dari sesuatu benda. Seseorang mungkin telah
mengeluarkan uang (biaya ) sebanyak 100 juta untuk membangun sebuah rumah, tetapi
dia tidak akan tersedia untuk melepaskan kepada siapapun dengan harga 100 juta rupiah
atau lebih namun sebaliknya karena sesuatu kepentingan, mungkin seseorang tersebut
terpaksa menjualnya meskipun denga harga 100 juta rupiah atau lebih rendah ,tetapi tidak
ada seorangpun yang bersedia membeli. Dari ilustrasi di atas dapatlah dirumuskan
bahwa:

Harga =Biaya + Faktor Kepentingan dan Pasaran

“Faktor kepentingan dan pasaran” di atas menyebabkan harga dan biaya bisa
berbeda atau sama. Harga dapat lebih tinggi dari biaya jika si pemilik ada kepentingan
untuk mendapatkan keuntungan dalam keadaan pasar yang memungkinkan. Harga dapat
pula sama dengan biaya, jika pemilik tidak ada kepentingan apa-apa untuk mendapatkan
keuntungan atau suatu sebab yang memaksa pemilik menjual hartanya dan tidak ada
pengaruh pasar .

“Nilai” adalah apa yang “sepatuhnya dibayar” oleh seorang pembeli atau diterima
oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa ynag akhirnya disetujui. Nilai
dan harga adalah berbeda tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan
perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah “faktor kewajaran”,yaitu .

8
 a.) Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual hartanya.
b.) Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut.
c.) Ada waktu yang cukup untuk tawar menawar.
d.) Ada waktu yang cukup untuk menunjukan harta yang dijual kepada pasaran.
e.) Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu.
f.) Tidak mempertibangkan penawaran –penawaran isimewa.

Jika memenuhi faktor –faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama dengan
harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor –faktor kewajaran di atas nilai akan
berbeda dengan harga jualnya.

d. Jenis –Jenis Nilai

Terdapat berbagai jenis nilai untuk mengapresiasikan suatu benda sesuai dengan
tujuannya. Tetapi di antara berbagai jenis nilai tersebut yang seringkali digunakan adalah

a.) Nilai Modal (Capital Value )

Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hal milik
terhadap suatu harta /benda
b.) Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value )
nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar antara
penjual dan pembeli
c.) Nilai Sewa (Rental Value )
Nilai sewa adalah nilai ynag ditetapkan untuk mendapatkan hak
menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan

d.) Nilai Penjualan (Sale Value )

Nilai penjualan adalah nilai yang ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujua
penjualan suatu barang /harta
e.) Nilai Potensi (Potential Value )
Nilai potensi adalah sesuatu barang /harta berdasarkan potensi pendapatan
yang dimiliki oleh barang /harta tersebut pada masa yang akan datang
f.) Nilai Spekulasi (Speculation Value )

9
 Nilai suatu harta yang berdasarkan peramalan dan jangkaan (preditation and
speculation ) pada masa mendatang .
g.) Nilai Penggunaan (Usage Value )
Nilai penggunaan adalah nilai dari suatu barang /harta kepda peseorangan
yang perlu menggunakan barang tersebut .
h.) Nilai Pertukaran (Exchange Value )
Nilai suatu barang/harta kepada seseorang yang menggadaikan, dia akan
menukar tangan barang tersebut kepada orang lain kelak .
i.) Nilai Sentimental (Centimental Value )
Nilai sentimental adalah nilai suatu barang /harta dan seseorang yang teramat
sayang dan sangat berat untuk melepaskan.
j.) Nilai Salvage (Salvage Value )
Nilai salvage adalah jumlah suatu barang /harta apabila dijual komponen-
komponen nya secara bersaingan atau tidak didasarkan kepada fungsi barang
tersebut semula .
k.) Nilai Sisa (Crab Value )
Nilai sisa seringkali disebut sebagai nilai ronsokan (biasanya mesin ) di mana
barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua .
l.) Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value)
Nilai jual paksa adalah nilai jual yang diperoleh dari pelelangan akibat
pelanggaran undang –undang atau perjanjian. Nilai jual paksa biasanya
ditentukan sebanyak 60% -70% dan nilai pasaran.

B. PENGERTIAN PENILAIAN

“Penilaian” adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art ) dalam
mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi
tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala
karateristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis –jenis investasi yang ada
dipasaran .

10
11