Tujuan Pembelajaran
Kompetensi Dasar;
mampu mengidentifikasi titik‐
titik kritis pada pengelolaan
BMD dan melaksanaan audit
BMD
Indikator
Keberhasilan;
Setelah mengikuti diklat
ini Peserta mampu:
1.mampu mengidentifikasi
secara kritis saat
melaksanakan audit atas
penilaian kewajaran nilai
BMD.
2.mampu mengidentifikasi
secara kritis saat
melaksanakan audit atas
kendalan penatausahaan
dan akuntansi BMD
1
 MENU PEMBELAJARAN
“AUDIT ATAS PENILAIAN KEWAJARAN
& KEANDALAN PENATAUSAHAAN, AKUNTANSI BMD”

1. Konsepsi Penilaian BMD

2. Audit atas Penilaian Kewajaran BMD

3. Audit Atas Keandalan Penatusahaan &

Akuntansi BMD

4. Latihan

2
KONSEPSI PENILAIAN BMD
Pengertian ...

PP 27 tahun 2014;
Penilaian adalah proses kegiatan untuk
memberikan suatu opini nilai atas suatu objek
penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah
pada saat tertentu.
Tujuan ...
 Tujuan; untuk mendapatkan nilai wajar sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
 Penilaian BMD dilakukan dalam rangka;
1. penyusunan neraca Pemerintah Daerah,
2. pemanfaatan, kecuali dalam bentuk Pinjam Pakai
3. pemindahtanganan, kecuali dalam bentuk Hibah.

• Bentuk Pemanfaatan  Sewa, Pinjam Pakai, Kerja Sama

Pemanfaatan, Bangun Guna Serah atau Bangun Serah
Guna; atau Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur.
• Bentuk Pemindahtanganan  Penjualan, Tukar Menukar,
Hibah; atau Penyertaan Modal Pemda
Catatan ...
 Penetapan nilai BMD dalam rangka
penyusunan neraca Pemerintah Daerah
dilakukan dengan berpedoman pada SAP.
 Penilaian yg dilakukan oleh Pengguna Barang
tanpa melibatkan Penilai, maka hasil Penilaian
BMD hanya merupakan nilai taksiran.
 Hasil Penilaian BMD ditetapkan oleh Gubernur/
Bupati/ Walikota
Penilaian BMD untuk tujuan selain
penyusunan neraca

Kategori Kategori lainnya

Kategori pemindahtanganan • kepentingan asuransi,
pemanfaatan • penjualan, • kepentingan kewajiban
• sewa-menyewa, • tukar-menukar/ perpajakan,
• penyajian utang-piutang
• kerjasama ruislag.
dan pemberian hak
pemanfaatan, tanggungan,
• bangun guna • pengadaan tanah/ganti
serah/bangun rugi
serah guna.
Fokus Pembelajaran

sewa-menyewa

penjualan

pengadaan
tanah/ganti rugi
 Start
Pendahuluan

Identifikasi Aset Penilaian aset daerah

untuk tujuan selain
laporan keuangan harus
Legal Audit
dipandang sebagai
bagian integral dari
Analisis Optimalisasi
Aset
manajemen aset

Konteks penilaian selalu

Sudah belum Highest and Best Use dikaitkan dengan tujuan
Optimal? (HBU) Study optimalisasi aset.
sudah
Untuk itu, cenderung
End melibatkan study highes
and best uses (HBU).

9
 Gambaran Umum

Proses penilaian

Pendekatan
penilaian

Tujuan penilaian

10
 Proses penilaian
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identifikasi Properti Tanggal Penilaian Tujuan Penilaian Jenis Nilai

SURVEI PENDAHULUAN
Personil dan
Data yang
Sumber Data Waktu Perencanaan Kerja
Diperlukan
Pelaksanaan

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS
Lokasional Ekonomi Obyek Penilaian Pembanding
1. Regional 1. Tren ekonomi 1. Dokumen 1. Jual Beli
2. Kota 2. Proyeksi kepemilikan 2. Sewa
3. Lingkungan permintaan 2. Tapak
3. Bangunan

Pendekatan penilaian ... 11

 Proses penilaian

PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan (Pendekatan Pendekatan Lainnya
Perbandingan Data Biaya) (Cost Pendapatan
Pasar (Market Data Approach) (Income
Approach) Approach)

REKONSILIASI NILAI

12
 Proses penilaian dengan pendekatan
perbandingan data pasar

1. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan

mendapatkan data properti sejenis.
2. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah
memenuhi keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data
transaksi mencerminkan kriteria pasar wajar.
3. Memilih unit-unit perbandingan yang sesuai seperti m2, Rp/m, atau m3.
4. Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan
menggunakan elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan
penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.
5. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari hasil
perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal atau rentang (range) nilai untuk
kondisi pasar yang kurang pasti.

13
 Proses penilaian dengan
pendekatan biaya

• Nilai Properti = nilai tanah + (RCN bangunan – depresiasi)

Keterangan;
RCN = Reproduction/replacement cost new dibagi dalam dua kategori
yaitu:
1. Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun
dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian
dilakukan yang merupakan replika dari properti yang dinilai
2. Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan
menggunakan harga yang berlaku saat penilaian dilakukan.
 Proses penilaian dengan
pendekatan kapitalisasi pendapatan
1. Menentukan total pendapatan kotor potensial (potential gross
income),
2. Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate),
3. Menentukan total pendapatan lain-lain,
4. Menentukan total pendapatan kotor efektif yaitu (1)+(2) – (3),
5. Menentukan total biaya (outgoings),
6. Menentukan total pendapatan bersih operasional yaitu (4) – (5),
7. Menentukan tingkat dan prosedur kapitalisasi yang sesuai,
8. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal dari
objek.

15
 1. Penilaian Aset Untuk Tujuan
Sewa-menyewa
a. Konsepsi Nilai Sewa Pasar
Nilai sewa pasar merupakan harga dari suatu transaksi
sewa-menyewa yang memenuhi unsur-unsur:
1) pemilik properti dan penyewa sama-sama berkehendak
melakukan transaksi (sewa- menyewa).
2) dalam keadaan pasar terbuka/kompetitif.
3) pemilik properti dan penyewa mempunyai pengetahuan,
pengalaman, dan informasi yang cukup mengenai objek
yang ditransaksikan.
4) tenggat waktu pemasaran yang cukup.
Besarnya sewa tidak semata-mata bergantung pada karakteristik fisik properti
seperti luas, bentuk fisik, fasilitas penunjang, dan lokasi tetapi lebih pada
ekspektasi dan persepsi para pelaku di pasar. 16
 1. Penilaian Aset Untuk Tujuan
Sewa-menyewa

b. Formula baku penentuan tarif sewa menurut PMK

96/2007:
 Tanah kosong  3,33% X luas tanah X estimasi
nilai tanah
 Tanah + Bangunan  3,33% X luas tanah X nilai
tanah + 6,64% X luas bangunan X harga satuan
bangunan standar dalam keadaan baru X nilai sisa
bangunan dalam persentase
 Ket;
 Nilai tanah minimal NJOP
 Nlai bangunan = harga std yg ditetapkan pemda 17
 1. Penilaian Aset Untuk Tujuan
Sewa-menyewa
Panduan rumus;
• Harga satuan bangunan standar dalam keadaan baru
dirujuk dari harga standar bangunan per m2 yang
dikeluarkan berdasarkan keputusan pemerintah
daerah setempat pada tahun dilakukan penilaian
dikalikan dengan koefisien tertentu sebagai faktor
penyesuaian dan nilai sisa bangunan (NSB) dalam
persentase mencerminkan kondisi riil bangunan sesuai
umur bangunan.
• Dalam hal nilai sisa bangunan menurut umur tidak
sesuai dengan kondisi nyata, maka nilai sisa
bangunan diterjemahkan dalam persentase tertentu.
18
 1. Penilaian Aset Untuk Tujuan
Sewa-menyewa

Panduan rumus;
• Nilai sisa bangunan (NSB) menurut umur tidak sesuai
dengan kondisi nyata, maka NSB ditetapkan
berdasarkan kondisi bangunan sebagai berikut:
– baik = 85% s.d. 100 % (siap pakai/perlu pemeliharaan awal),
– rusak ringan = 70% s.d. < 85% (rusak sebagian non struktur),
– rusak berat = 55% s.d. < 70% (rusak sebagian non struktur/
struktur),
– rusak berat = 35% s.d. < 55% (rusak sebagian besar non
struktur/struktur).

19
 1. Penilaian Aset Untuk Tujuan
Sewa-menyewa

Panduan rumus;
• Dalam hal yang disewakan adalah prasarana
bangunan, dalam rangka menetapkan nilai sisa
bangunan, maka Menteri Keuangan menetapkan
acuan penyusutan/tahun sebagai berikut:
 pekerjaan halaman = 5 %
 mesin/instalasi = 10 %
 furniture/elektronik = 25 %
 penyusutan maksimal = 80 %

20
 Contoh Penerapan
Dinas X akan menyewakan sebagian area halamannya kepada pihak
ketiga. Lokasi properti terletak di Jl A yang merupakan kawasan bisnis
yang sangat prospektif. Luas area yang ada adalah 400 m2 dengan lebar
depan 10 meter. Berdasarkan survei transaksi penjualan properti
pembanding di Jl A diperoleh data sebagai berikut:
• Properti pembanding (PP) 1, tanah di tepi jalan A status Hak Milik
seluas 250 m2 dengan frontage 11 meter (lebar di muka menghadap
jalan), permukaan rata, terjual 3 bulan lalu dengan harga Rp
437.500.000.
• PP 2, tanah di tepi jalan A, status HGB seluas 400 m2 terletak kurang
lebih 300 meter dari Dinas X baru saja terjual Rp 720.000.000.
Frontage-nya 12 meter.
• PP 3, tanah kosong seluas 273 m2 status Hak Milik tidak persis di tepi
jalan A, yakni masuk gang selebar 3 meter sepanjang ± 50 m terjual
dengan harga Rp 400.400.000,00. Halaman depan tanah tersebut
lebarnya 13 meter.
21
 Contoh Penerapan

• Asumsi faktor penyesuaian

- Perbedaan 1 meter frontage memberikan kontribusi harga 0,5%
- Tanah dengan status Hak Guna Bangunan harganya menjadi lebih
murah 0,1%
- Perbedaan aksesibilitas juga mempengaruhi harga dengan faktor
penyesuaian 5%

22
Langkah pertama;
• Menaksir harga pasar dari properti pembanding dengan faktor
penyesuaian tertentu sehingga diperoleh indikasi harga pasar tanah
sesuai karakteristik properti subjek. Faktor penyesuaian dilakukan
melalui pertimbangan profesional berdasarkan survei dan
pengalaman penilai.
• Sesuai asumsi yg ada, maka;
• perbedaan 1 meter frontage memberikan kontribusi harga 0,5%.
Artinya, frontage yang lebih sempit 1 meter harganya menjadi Rp
0,5% lebih murah.
• Status kepemilikan juga memberikan persepsi harga yang
berbeda, dimana tanah dengan status HGB harganya menjadi
lebih murah 0,1% dibandingkan Hak Milik, (sedangkan status Hak
Pakai dengan Hak Milik dianggap tidak ada perbedaan).
• Perbedaan aksesibilitas juga mempengaruhi harga dengan faktor
penyesuaian 5%. Mengenai waktu transaksi diasumsikan tidak
berpengaruh karena masih dalam range waktu yang berdekatan
dengan tanggal penilaian.
 Perhitungan dikaitkan dengan asumsi yg ada
Penye- Penye- Penye-
 Uraian P Dinas PP 1 PP 2 PP 3
suaian suaian suaian

Harga transaksi     437.500.000   720.000.000   400.400.000

Luas Tanah 400 250   400   273  
Harga per meter
(Sblm Penyesuaian)     1.750.000   1.800.000   1.466.667
Karakteristik              

a. Jenis Hak HP HM - HGB (1.800) HM  

b. Permukaan rata rata   rata   rata  

c. Frontage 10 11 8.750 12 18.000 13 22.000

d. Asesbilitas sangat sangat sangat Kurang
baik baik   baik   baik (73.333)
 Harga per meter
(Stlh Penyesuaian)     1.758.750   1.816.200   1.415.333

Rata-rata     1.663.428        
Pembuatan 1.663.000
Langkah kedua ..
• Menggunakan formula (rumus) yg telah ditetapkan;
• tingkat sewa yang dapat diajukan Dinas A dalam
menawarkan sewa kepada pihak ketiga adalah 3,33%
X Rp 1.663.000 X 400 meter = Rp 22.151.160 per
tahun atau dibulatkan Rp 22.150.000 per tahun.
• Jika indikasi nilai pasar properti pembanding setelah
faktor penyesuaian digunakan semua, maka tingkat
sewa pasar berada pada kisaran Rp 18.847.800 -
Rp 24.109.200 per tahun.
2. Penilaian BMD Untuk Tujuan
Penjualan

Alasan Dijualnya BMD;

 Penjualan dibenarkan sebagai langkah
optimalisasi aset berlebih/idle, atau
 karena secara ekonomis lebih menguntungkan
daerah, atau
 sebagai pelaksanaan atas ketentuan perundang-
undangan yang berlaku

26
 2. Penilaian BMD Untuk Tujuan
Penjualan
Pendekatan Penilaian;
 Dalam konteks penjualan secara lelang, penilaian aset
dilakukan dalam rangka menentukan nilai limit.
 Pada lelang non eksekusi, penilaian menggunakan basis
nilai pasar dengan analisis HBU (nilai tertinggi dan
terbaik). Namun, dalam lelang eksekusi, yaitu lelang dalam
rangka melaksanakan putusan pengadilan atau yang dapat
dipersamakan dengan itu terdapat hal yang membedakan
dengan kriteria pasar, yakni adanya unsur memaksa.
 Penilaian dapat menggunakan tiga alternatif pendekatan
penilaian yang ada, yaitu;
 perbandingan data pasar,
 pendekatan biaya, maupun
 kapitalisasi pendapatan disesuaikan dengan karakteristik properti
yang dijual. 27
2. Penilaian BMD Untuk Tujuan
Penjualan

(1) Penjualan dibenarkan sebagai langkah optimalisasi aset

berlebih/idle, atau karena secara ekonomis lebih menguntungkan
daerah, atau sebagai pelaksanaan atas ketentuan perundang-
undangan yang berlaku
(2) Penilaian dilakukan dalam konteks menentukan nilai limit untuk
lelang
(3) Tiga alternatif pendekatan pendapatan dapat digunakan sesuai
kecenderungan karakteristik aset
(4) Basis nilai ditentukan berdasarkan nilai tertinggi dan terbaik
•

28
 Contoh Penerapan

Pemkot Y bermaksud menjual sebuah rumah negara golongan III yang

ada di komplek perumahan yang terletak di pinggiran kota, dengan data
sbb;
• Luas bangunan 72 m2 dan luas tanah 120 m2 .
• Umur bangunan adalah dua tahun dengan biaya pada saat dibangun
sebesar Rp 200 juta.
• NJOP di sekitar lokasi adalah Rp 100.000,00.
• Letak rumah itu berada di jalan utama kompleks selebar 3,5 m,
berada di tengah dengan lebar depan 10 meter.
Diminta ;
Pendekatan apa yang paling sesuai untuk melakukan penilaian terhadap
rumah dinas tersebut dalam rangka menentukan harga jual kepada
calon pembeli.
29
Penyelesaian ...
Apapun pendekatannya penilai harus mengidentifikasi dan
menjabarkan karakteristik properti subjek. Data dimaksud contohnya
sebagai berikut:

Karakteristik BMD Data Pendukung

a. Jenis properti: rumah tinggal/ruko
b. Lokasi/alamat a. peta lokasi
c. Komponen/karakteristik tanah:
1) jenis hak atas tanah b. foto property
2) luas tanah
3) frontage (Lebar depan) c. copy sertifikat hak
4) kontur/topografi tanah
d. Komponen bangunan d. copy SPT PBB terakhir
1) luas bangunan
2) jenis konstruksi e. copy rekening air, listrik
3) jumlah lantai
4) jenis atap
terakhir
5) jenis langit-langit
6) jenis dinding
f. copy IMBB
7) jenis lantai
8) tahun pembangunan
9) kondisi bangunan
e. Aksesibilitas
f. Fasilitas: listrik, air, line telp, pagar
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
• data properti pembanding yang perlu dicari/dimiliki
adalah sebagai berikut:
• komponen & karakteristik tanah dan bangunan
• peta lokasi
• foto
• faktor penyesuaian*
• harga transaksi
• tanggal transaksi
• sumber data transaksi
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
• Faktor penyesuaian perlu diidentifikasi untuk menyesuaikan properti
pembanding sampai ciri-cirinya menyerupai properti subjek. Hal-hal yang
menjadi faktor penyesuaian adalah karakteristik properti yang
mempengaruhi persepsi pasar sehingga berpengaruh pada harga suatu
properti. Faktor-faktor itu antara lain:
• Kontribusi nilai tanah terhadap nilai properti.
• Kontribusi nilai bangunan terhadap nilai properti.
• Kontribusi nilai komponen utama terhadap nilai bangunan.
• Kontribusi nilai komponen material terhadap nilai bangunan.
• Kontribusi nilai fasilitas terhadap nilai bangunan.
• Pengaruh frontage terhadap nilai tanah (misalnya 0,5% untuk setiap
beda 1 m
• Inflasi per bulan.
• Lokasi:
Berapa besarnya pengaruh hal-hal tersebut pada harga suatu properti
ditentukan berdasarkan analisis data statistik dan atau judgment
berdasarkan pengalaman/jam terbang penilai.
Pendekatan Biaya
Diperlukan data mengenai properti antara lain subjek
berikut:
1. Rincian komponen bangunan
2. Nilai per komponen
• Sumber data yg mungkin:
• harga pasar komponen (didapat jika ada data
harga transaksi komponen pembanding/survei
pasar).
• DBKB dari KPP PBB atau harga standar bupati.
• perlu data Inflasi dari BPS jika data harga/nilai yg
tersedia sudah setahun lewat untuk melakukan
penyesuaian harga.
3. tingkat keusangan fisik, ekonomis dan fungsional untuk
menaksir penyusutan.
Pendekatan Biaya
• Terhadap komponen tanah, dalam pendekatan biaya
tetap dilakukan dengan perbandingan data pasar. Jika
transaksi properti pembanding yang tersedia termasuk
bangunan yang ada di atasnya, maka perlu dicari nilai
bangunan untuk mendapatkan komponen harga
tanahnya.
• Pendekatan biaya ini paling cocok untuk melakukan
penilaian atas properti yang relatif baru.
Pendekatan kapitalisasi pendapatan
• Pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai jika nilai properti
cenderung dilihat dari kemampuannya menghasilkan pendapatan,
misalnya dari sewa.
• Data yang perlu dicari untuk melakukan penilaian dengan
pendekatan ini adalah tingkat kapitalisasi di sekitar lokasi. Untuk
mengetahui tingkat kapitalisasi ini memerlukan data harga transaksi
penjualan dan atau penawaran properti dan data nilai sewa
propertinya.
• Untuk menaksir nilai properti subjek, sebelumnya dihitung dulu
perkiraan pendapatan dan biaya selama satu tahun yang bisa
diusahakan atas properti tersebut.
• Pendekatan ini dapat saja dipilih jika diasumsikan kawasan sekitar
lokasi rumah dinas sangat potensial untuk menghasilkan
pendapatan berupa sewa, dan banyak terjadi transaksi sewa
menyewa maupun penjualan properti di sana.
Simpulan ...
pendekatan biaya akan dipilih dengan pertimbangan rumah
dinas masih relatif baru (2 tahun) dan data properti yang
sebanding sulit ditemui.
• Langkah pertama adalah hitung nilai tanah dengan
perbandingan data pasar, dengan menganggap tanah
sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan
sesuai dengan prinsip highest and best use (HBU)
Diasumsikan setelah memperhitungkan aksesibilitas,
frontage, letak rumah, bentuk tanah, dan status hak atas
tanah maka diperoleh indikasi nilai sebesar Rp 200.000,00
per m2.
• Langkah kedua adalah hitung biaya realisasi baru dari
bangunan & prasarana. Berdasarkan asumsi identifikasi biaya
satuan unit terpasang , sesuai dengan ciri-ciri fisik rumah
dinas, dengan sumber data dari hasil survei, maka dibuat
data perhitungan berikutnya.
 No Unit terpasang Biaya Komponen
1 Pekerjaan pondasi Rp 25.296.000,00
(pasangan batu kali rollag & footplat)
2 Pekerjaan struktur sloof, kolom, ring Rp 38.760.000,00
(beton bertulang)
3 Pekerjaan dinding Rp 10.064.000,00

Simpulan ...
(pasangan bata merah diplester, acian, finishing cat standard
mowilex)
4 Pekerjaan kosen dan daun pintu jendela Rp 19.720.000,00
(kusen kayu kamfer 6 X 15 oven, daun pintu jati dan double
teakwood)

penilaian rumah 5 Pekerjaan konstruksi atap

(rangka atap kayu meranti, penutup atap, genteng press beton,
finishing cat)
Rp 22.440.000,00

dinas dengan 6 Pekerjaan lantai

(keramik ukuran 40 X 40)
Rp 10.200.000,00

pendekatan
7 Pekerjaan kamar mandi/WC Rp 2.040.000,00
(lantai keramik 20X20, dinding keramik 20X25, closet jongkok dan
monoblok)

biaya diperoleh 8 Pekerjaan plafond

(plafon gipsum untuk interior, harflex untuk eksterior)
Rp 6.120.000,00

9 Pekerjaan sanitasi Rp 5.440.000,00

indikasi nilai (sumur + pompa listrik, septictank pasangan bata + peresapan)
10 Pekerjaan listrik Rp 4.760.000,00
pasar sebesar (PLN 1.300 VA)
11 Pekerjaan pagar Rp 2.720.000,00

Rp 200.000 X (Belakang dan samping, pasangan bata tinggi 3 meter, depan,

pasangan batu pilar + tralis besi tinggi 1,5 meter)
12 Pekerjaan lain-lain Rp 23.120.000,00
120 m2 + Rp 13 Overhead 10%
Biaya Langsung Rp
Rp
170.680.000,00
17.068.000,00

255.055.658 = 14
Keuntungan developer 10% (dari biaya langsung plus
Rp
Rp
187.748.000,00
18.774.800,00
Rp 281.455.658,- overhead)
Rp 206.522.800,00
15 Konsultasi, Pajak-pajak dan bunga (30%) Rp 61.956.840,00
Biaya Tidak Langsung 97.799.640,00

Biaya reproduksi baru Rp 268.479.640,00

16 Penyusutan 2 tahun (2,5%/ tahun) Rp 13.423.982,00

Nilai bangunan Rp 255.055.658,00

3. Penilaian BMD Untuk Tujuan
Pengadaan/ Ganti Rugi
Perhitungan nilai ganti rugi terdapat prinsip-prinsip sebagai berikut:
1) Transaksi yang normal (arm’s length transaction) dikenal
terminologi “nilai pasar” sebagai dasar pertimbangan transaksi.
2) Dibandingkan dengan suatu transaksi yang normal, maka
pembebasan lahan paling tidak memiliki perbedaan sebagai
berikut:
a. pembeli (dalam hal ini pemerintah) berminat membeli,
bahkan cenderung terpaksa membeli.
b. penjual (dalam hal ini masyarakat) tidak berminat menjual
tetapi cenderung terpaksa menjual.
3) Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dilakukan
berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah.
4) Nilai ganti rugi cenderung lebih tinggi atau minimal Market value.
5) Dalam konstitusi Amerika Serikat ...
38
3. Penilaian BMD Untuk Tujuan
Pengadaan/ Ganti Rugi

Perhitungan nilai ganti rugi terdapat prinsip-prinsip sebagai berikut:

5) Dalam konstitusi Amerika Serikat terdapat klausul yang
menyebutkan “Nor shall private property be taken for public use,
without just compensation”. (yang dimaksud “just compensation”
adalah “fair market value”)
6) Jika tanah yang dibebaskan tidak seluruhnya, maka kerugian
yang terjadi pada tanah sisa juga termasuk yang harus
dikompensasi.
7) Nilai pasar ini tidak mempertimbangkan kenaikan atau penurunan
nilai akibat proyek yang akan dibangun.
8) Secara prinsip Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 memiliki
semangat yang sama dengan apa yang terjadi di AS dan sudah
selayaknya ganti rugi harus berdasar nilai pasar.
39
Dasar dan Pendekatan Perhitungan Ganti Rugi

Sesuai permendagri Nomor 17 tahun 2007, dasar

perhitungan ganti rugi ditentukan sebagai berikut :
1. Tanah adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau nilai
nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun
berjalan atau berdasarkan penetapan atau penilaian
dari Lembaga atau Tim Penilai Harga Tanah yang
ditunjuk panitia.
2. Bangunan adalah nilai jual bangunan yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang
bangunan.
3. Tanaman adalah nilai jual tanaman yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang
pertanian.
Penilaian Tanah Dengan NJOP

Beberapa pertimbangan yg lazim:

1. NJOP PBB adalah nilai jual yang ditetapkan untuk
tujuan perpajakan (PBB) bukan untuk tujuan lainnya.
2. NJOP PBB ditentukan berdasar statutory valuation,
sehingga dalam penaksiran nilai banyak tunduk kepada
kebijakan.
3. Jadi NJOP sangat potensial untuk tidak memenuhi
unsur kompensasi yang layak, karena tidak
menggambarkan nilai pasar (dapat lebih tinggi, sama
atau lebih rendah dari market value)
Metode penilaian ganti rugi
dapat menggunakan alternatif yang ada,
yakni ;
• perbandingan data pasar,
• pendekatan biaya, atau
• kapitalisasi pendapatan atau
• secara spesifik dapat memakai teknik
yang disebut dengan;
– land development technique dan
– alocation technique.
Land Development Technique
• digunakan ketika pembangunan menunjukkan penggunaan
tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang dinilai dan data-
data penjualan dari tiap kavling tanah tersedia.
• Teknik ini biasanya digunakan untuk tanah-tanah industri,
perumahan dan tanah rekreasi.
• Pemilik tanah membagi bagian tanah menjadi beberapa
bagian untuk dijual atau disewakan. Pembagian yang
terencana dapat menciptakan kegunaan yang lebih tinggi
dengan didukung dengan elemen sbb;
– zoning,
– ketersediaan utilitas,
– lingkungan,
– aksesabilitas dan
– kombinasi di antara elemen-elemen tersebut.
Contoh ...
• Developer akan membuat 25 kapling rumah dari tanah seluas
1 Ha  total estimasi pendapatan kotor dari penjualan
perumahan tersebut adalah Rp 5,25 milyar.
• Biaya pembangunannya dikalkulasikan sebesar Rp 2,75
milyar yang meliputi biaya pengembangan, perencanaan dan
pengawasan, pemasaran, pajak, dan administrasi proyek.
• Jika penjualan dan biaya-biaya pembangunan terjadi pada
saat yang sama, maka indikasi nilai tanah adalah Rp 2,5
milyar yaitu penjualan kotor perumahan dikurangi biaya
pembangunannya.
• Tetapi apabila pembangunan direncanakan memakan waktu 4
tahun, maka harus melakukan diskonto yang mencerminkan
risiko selama periode penjualan yang diantisipasi, misalnya
10%, sehingga nilai tanah dihitung sebagai berikut:
• Rp 2,5 milyar /4 X PV 10%, 4 tahun = Rp 625 juta X 3,170 =
Rp 1.981.250.000,00.
Alocation Technique
• adalah metode penilaian tanah yang
didasarkan atas prinsip keseimbangan
dan terkait dengan konsep kontribusi.
• Teknik ini kurang konklusif untuk
diterapkan dari pada pendekatan lain,
tetapi lebih bermanfaat jika data transaksi
pembanding tidak tersedia.
Contoh ...
• Penilai mendapat tugas melakukan penilaian rumah di dekat
terminal bis dan penilai mengetahui dengan pasti bahwa
rumah yang berada di lokasi tersebut terjual dengan harga
antara Rp 240 juta s.d. Rp 300 juta.
• Apabila developer membeli tanah di sekitar lokasi sebesar Rp
100 juta dan biaya pembangunan rumah plus keuntungan
sebesar Rp 200 juta, maka total nilai tanah dan bangunan
adalah Rp 300 juta.
• Nilai tanah menunjukkan rasio 1/3 yaitu (Rp 100 juta/Rp 300
juta).
• Oleh karena itu, dengan teknik alokasi indikasi nilai tanah
untuk rumah-rumah yang berada di sekitar terminal bis
berkisar antara Rp 80 juta s.d. Rp 100 juta, yaitu 1/3 X Rp
240 juta s.d. 1/3 X Rp 300 juta.
 Keterbatasan-keterbatasan
pendekatan penilaian

Keterbatasan pendekatan penilaian berkaitan dengan

ketidakpastian yang dipengaruhi oleh faktor:
 likuidasi
 pasar yang fokus
 ketersediaan bukti/data
 ketidakpastian dari aset secara individu
 pasar yang dinamis
 asumsi
 pilihan penilai

47
AUDIT ATAS PENILAIAN
KEWAJARAN BMD
Tujuan Audit;
• Meyakinkan bahwa penilaian terhadap
BMD sesuai dengan SAP yang berlaku,
dalam rangka penyusunan neraca
Pemerintah Daerah, pemanfaatan dan
pemindahtanganan barang milik daerah.
Langkah Kerja ...
1. Periksa apakah penetapan nilai barang milik daerah dalam
rangka penyusunan neraca pemerintah daerah berpedoman
pada SAP.
2. Periksa apakah penilaian barang milik daerah berupa tanah
dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau
pemindahtanganan dilakukan oleh Tim atau melibatkan
penilaian independen yang ditetapkan oleh Kepala Daerah
dengan tujuan untuk mendapatkan nilaiwajar.
3. Periksa apakah hasil penilaian barang milik daerah selain
tanah dan atau bangunan telah ditetapkan oleh pengelola
barang.
4. Periksa apakah seluruh barang milik daerah telah dilakukan
penilaian dan dimasukkan dalam neraca daerah.
AUDIT ATAS
PENATAUSAHAAN BMD
Tujuan Audit

• Meyakinkan bahwa penatausahaan

terhadap barang milik daerah dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangan yang berlaku.
Langkah Kerja;
1) Penyimpanan dan Penyaluran Barang.

• Periksa apakah penunjukan Pemegang Barang telah

dilengkapi dengan SK Kepala Daerah.
• Periksa apakah penyaluran barang dari gudang
dilakukan oleh Pemegang Barang atas dasar Surat
Perintah Penyaluran Barang dari pejabat yang
berwenang.
• Periksa apakah penyerahan barang inventaris sudah
memakai Berita Acara Serah Terima Barang.
• Periksa apakah Pemegang Barang telah mencatat
seluruh barang yang diterima, dikeluarkan dari
persediaan barang dalam gudang kedalam buku/kartu
persediaan barang.
Langkah Kerja;
1) Penyimpanan dan Penyaluran Barang.

• Lakukan stock opname barang dalam gudang dengan

cara:
– Periksa penyerahan/penerimaan barang dalam gudang dari
bagian pengadaan. (Periksa pembukuan Pemegang Barang).
– Bandingkan hasil pengadaan dengan permintaan barang dari
unit pemakai
– Periksa Kartu Persediaan barang.
– Hasilnya (1,2,3) bandingkan dengan hasil perhitungan fisik
barang.
– Hasil akhir ada 2 (dua) kemungkinan yaitu :
 Barang kurang/lebih
 Pembukuan dan jumlah persediaan sama.
• Cek apakah penggantian Pemegang Barang telah diikuti
dengan Berita Acara Serah Terima.
Langkah Kerja;
2) Inventarisasi.

(1) Periksa apakah pengelolaan inventarisasi Barang Milik

Daerah telah di laksanakan dengan tertib yaitu :
a. Apakah Pemda telah melaksanakan sensus barang
daerah setiap 5 tahun sekali dengan menyusun Buku
Induk Inventaris Barang secara tertib dan
berkesinambungan.
b. Buku Inventaris untuk setiap Unit Kerja apakah
sudah ada dan dikerjakan secara tertib, sesuai
dengan ketentuan yang berlaku. Periksa berapa jenis
jumlah dan harga barang yang belum tercatat dalam
buku inventaris.
Langkah Kerja;
2) Inventarisasi.

c. Buku harian barang yang mencatat penerimaan/

pengeluaran barang inventaris apakah telah dibuat dan
dikerjakan secara up to date, sesuai dengan ketentuan
yang berlaku.
d. Bandingkan isi yang tercantum dalam KIB tersebut
dengan kenyataan yang ada, bila tidak cocok mintakan
penjelasan dari pengurus/penanggungjawab barang,
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
e. Setiap ruangan apakah sudah dibuatkan Kartu
Inventaris Ruangan (KIR), jika sudah ada cocokkan
dengan keadaan barang yang senyatanya ada
diruangan tersebut.
Langkah Kerja;
2) Inventarisasi.

(2) Periksa apakah daftar inventaris, daftar rekapitulasi,

dan daftar mutasi barang sudah disusun dan
disampaikan pada pejabat yang berwenang tepat pada
waktunya sesuai dengan ketentuan.
(3) Apabila ada perbedaan jenis, jumlah dan harga barang
menurut Daftar Mutasi Barang Inventaris dan Buku
Hasil Pengadaan Inventaris, telusuri apa penyebabnya.
(4) Periksa apakah tanah Pemda seluruhnya :
 telah tercatat sebagai asset daerah
 telah disertifikatkan (berapa yang sudah dan berapa
yang belum)
Langkah Kerja;
2) Inventarisasi.

(5) Lakukan pengecekan fisik barang inventaris di lokasi

bandingkan dengan barang inventaris yang tercatat
dalam Buku Inventaris Barang/kartu Inventaris Barang.
(6) Periksa apakah barang-barang inventaris hasil
pengadaan, hibah, sumbangan dan lain-lain barang-
barang yang diterimanya, telah tercatat seluruhnya
sebagai asset daerah.
(7) Periksa apakah data-data/warkah asset daerah berupa
tanah sudah lengkap dan tersimpan rapi oleh Biro
Perlengkapan/Biro Umum.