Untuk Instruktur

ANALISIS AGUNAN

PT. BANK RAKYAT INDONESIA ( Persero ) Tbk

Divisi Pendidikan dan Pelatihan

1
 Tujuan Pembelajaran

Setelah mengikuti pelatihan peserta diharapkan mampu :

 Memahami Jenis Nilai Agunan

 Memahami kegunaan nilai agunan :

 Nilai Kecukupan Agunan ( Coverage Ratio )

 Nilai Pengikatan Agunan

 Melakukan Penilaian Agunan Kredit dengan metode yang ada

2
Pertimbangan dalam Penetapan Nilai Agunan

1. Penilaian
2. Pengikatan
3. Penguasaan
4. Pengamanan
5. Pemanfaatan

3
 Jenis Nilai Agunan Kredit

1. Nilai Saat ini

nilai agunan kredit pada saat penilaian dilakukan

( pemberian kredit pertama kali, perubahan jangka
waktu kredit, suplesi kredit dan review kredit lain ).

a. Nilai Pasar Wajar ( NPW )

b. Nilai Likuidasi ( NL )

4
 Jenis Nilai Agunan Kredit

2. Nilai yang akan datang/Proyeksi

prediksi nilai agunan pada saat kredit menjadi

bermasalah pada masa yang akan datang.

a. Proyeksi Nilai Pasar Wajar ( PNPW )

b. Proyeksi Nilai Likuidasi ( PNL )

Untuk menghasilkan Nilai NL, PNPW dan PNL adalah dengan cara
mengalikan Nilai NPW dengan %-tase tertentu.
%-tase ini bisa berubah sesuai dengan kebijakan Manajemen BRI.

5
 Kegunaan Nilai Agunan

1. Nilai Kecukupan Agunan ( Coverage Ratio )

2. Nilai Pengikatan Agunan

6
 Nilai Kecukupan Agunan/ Coverage Ratio

 Coverage ratio adalah ukuran seberapa besar nilai agunan dapat

meng-cover kewajiban debitur

 Hasil analisis terhadap 4 C’s (character, capacity, capital & condition )

 Judgement pejabat pemutus kredit, dg mempertimbangkan :

• Tingkat keyakinan bahwa pinjaman yang diberikan akan dapat

dibayar kembali ( sesuai dengan yg diperjanjikan )
• Nilai agunan tsb dpt meminimalkan tingkat kerugian
( loss given default ) dan memperbesar recovery rate apabila
debitur wanprestasi di kemudian hari.

 Sebagai patokan kecukupan agunan di gunakan PNL

7
 Nilai Pengikatan Agunan

Merupakan nilai yang menggambarkan minimal

besarnya hak BRI atas agunan kredit yang diikat, dan
merupakan perkiraan besarnya kewajiban debitur
kepada BRI yang dpt ditutup oleh agunan tsb,
apabila di kemudian hari terjadi kegagalan
pembayaran kredit.

8
 Maksimal Nilai Pengikatan Agunan

PILIH YANG LEBIH BESAR antara Nilai PNPW dan NPW

apabila
NPW > PNPW = maks. NPW
PNPW > NPW = maks. PNPW

9
 Metode Penilaian Agunan

Cara dalam menilai agunan kredit untuk menghasilkan

suatu nilai yg paling mendekati kebenaran tentang
NILAI PASAR WAJAR ( nilai ekonomisnya bukan nilai
buku ) dari agunan ybs.

10
 Metode Penilaian Agunan

1. Pendekatan Data Pasar ( market data approach )

2. Pendekatan Biaya ( income approach )
3. Pendekatan Pendapatan ( cost approach )

11
 1. Metode Pendekatan Data Pasar
( market data approach )

Pengertian :

metode penilaian agunan dg cara membandingkan

agunan yang dinilai dg agunan lain dg karakteristik
yg hampir sama, yg diperjualbelikan di pasar

12
 MARKET DATA APPROACH

Pengumpulan Verifikasi & Penyesuaian

Data Analisis Data ( adjustment )

Rekonsiliasi

13
 Langkah yang harus dilakukan :

1. Pengumpulan Data
Faktor penentu akurasi data adalah :

a. Mencari informasi yg sebanyak- banyaknya ( kuantitas )

b. Informasi diperoleh dari berbagai sumber ( kualitas ) ,
antara lain :
- property agent seperti ERA, Century, Ray White
- Kantor Kelurahan di lokasi agunan yg akan dinilai
- Broker/pialang
- iklan jual beli tanah di koran atau internet
- penilai khusus ( jasa appraisal ) rekanan BRI.

14
 Jasa Appraisal

 Dalam beberapa kondisi, penilaian agunan dpt.

dimintakan bantuan tenaga professional /konsultan
dibidangnya : Appraisal.
 Appraisal yang telah terdaftar menjadi Appraisal
Rekanan BRI.
 Penggunaan tenaga Appraisal juga harus di
informasikan kepada pemilik agunan

15
 KONDISI

 Agunan terdiri dari beberapa jenis barang yang teknik

penilaiannya tidak dikuasai bank (ex.: mesin )
 Agunan merupakan bagian dari suatu barang yang
pemisahannya sulit dilakukan.

16
 PRO - CONS

PRO

 Teknik penilaian lebih akurat.

CONS

 Penilaian agunan disesuaikan dengan

keinginan debitur.

17
 Langkah yang harus dilakukan :

lanjutan
2. Verifikasi dan Analisis Data
: bertujuan untuk menjaga relevansi antara data pembanding
dan agunan yg akan dinilai

Hal yang penting diperhatikan dari data pembanding :

 Data yang diterima berasal dari pihak yang berkompeten ( dapat
dipercaya )
 Data berasal dari transaksi yg terjadi pada pasar bebas ( pembeli dan
penjual bertransaksi tanpa paksaan atau tekanan )
 Data tsb dianalisa atas persamaan dan perbedaan brg yg
diperbandingkan
 Bila ada perbedaan maka kita tidak dpt melakukan perbandingan secara
mutlak.

18
 Langkah yang harus dilakukan :

3. Penyesuaian ( adjustment )
Dasar – dasar penyesuaian :

 Waktu
 Perkembangan Harga
 Status Bukti Kepemilikan
 Lokasi
 Sifat Fisik Barang ( keadaan lokasi, bentuk lokasi, sarana pendukung di
sekitar lokasi )
 Kondisi Fisik
 dll

19
 Langkah yang harus dilakukan :

4. Rekonsiliasi
 Kesimpulan yang diambil setelah memperhatikan indikasi penyesuaian
nilai agunan dan data pembanding
 Yang perlu diperhatikan :
 Standar kehidupan sosial
 Perubahan dan Penyesuaian kehidupan ekonomi
 Peraturan pemerintah dan Undang - Undang

20
 Market Data Approach
Keuntungan :
1. Sederhana dan Mudah Dimengerti
2. Relatif dpt diterapkan utk semua
jenis agunan
3. Dpt dijadikan acuan utk menguji
ketepatan penerapan metode lain
4. Semakin banyak data pembanding
semakin valid kesimpulan nilai yg
ditetapkan.
Kelemahan :
1. Ketersediaan data pembanding
sering tidak mencukupi.
2. Verifikasi keabsahan data sulit
dilakukan
3. Perlu pengetahuan dan
pengalaman utk melakukan
adjusment
4. Validitas berkurang, jika yg
diadjustment terlalu banyak
21
 Contoh

Tanah Tanah Penyesuaian

No
Pembanding Agunan (+/-)
1 Luas Tanah (M2) 2,000 1,500 -
2 Kelas Jalan Jalan Raya Jalan Kampung -
3 Lokasi Komplek Perumahan Pemukiman Biasa -
4 Bentuk Tanah Segi Empat Tidak Beraturan -
5 Lebar Tnh Menghadap Jalan 20 M 5M -
6 Status Pemilikan SHGB SHM +
7 PLN, Telp & PAM Semua Mudah Telp. Blm Ada
Total

22
Latihan

23
 2. Metode Pendekatan Biaya
( cost approach )

Pengertian :

metode penilaian agunan dg cara menghitung seluruh biaya

yg dikeluarkan untuk mereproduksi benda yang akan dinilai
setelah dikurangi faktor koreksi berupa penyusutan.

atau

NILAI PRODUKSI - PENYUSUTAN

24
 Penyusutan

Penyusutan sbg. penyesuaian atas kondisi barang saat

ini dari nilai barunya, atas :
- Keusangan fisik barang
- Keusangan : fungsi, lokasi, model dan disain,
dibanding barunya,
- Keusangan ekonomi : susutnya nilai oleh sebab-sebab
lingkungan.

25
 Cost Approach

Alternatif Metode Pendekatan Biaya, al :

1. Square Meter Methode ( Metode Meter Persegi )

: didasarkan atas biaya penggantian per meter persegi
( luas bangunan dikali biaya penggantian per m2 )
2. In Place Methode ( Metode Unit Terpasang )
: dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya penggantian baru
untuk setiap komponen dari satu bangunan

26
 Contoh perhitungan Square Meter Methode

Sebuah rumah tinggal di Perumahan Citra Type Cendrawasih

Blok A No 1 dengan karakteristik sebagai berikut :
Rangka Beton bertulang
Dinding Partisi Bata bata diplester dan di cat
Pintu Teak wood dan kusen kamper
Jendela Nako dan kusen kamper
Langit-langit Plywood dan di cat
Lantai Keramik
Kuda-kuda Kayu borneo
Kamar mandi Lantai keramik
Luas bangunan 250 M
Nilai baru 750.000 / M2

27
 Contoh perhitungan Square Meter Methode

Sebuah rumah tinggal di Perumahan Citra

Type Cendrawasih Blok A No 2 dengan
karakteristik sebagai berikut :
Rangka Beton bertulang Hitung :
Dinding Partisi Bata bata diplester dan di cat
Pintu Teak wood dan kusen kamper
Biaya
Jendela Nako dan kusen kamper penggantian
Langit-langit Plywood dan di cat baru
bangunan di
Lantai Marmer
Blok A No.2
Kuda-kuda Kayu borneo
????????
Kamar mandi Lantai keramik
Luas bangunan 250 M
Nilai baru ?
28
 Contoh perhitungan Square Meter Methode

Penyelesaian :

Spesifikasi bangunan yang berbeda adalah lantainya

(Keramik dan Marmer)
Lantai Blok A1 dengan biaya baru Rp.100.000/m2
Lantai Blok A2 dengan biaya baru Rp.150.000/m2
Selisih Rp. 50.000/m2
Dengan demikian biaya penggantian baru per m2 bangunan di Blok
A2 adalah :
Rp.750.000.- + Rp.50.000.- = Rp.800.000/m2.

Nilai Bangunan/Agunan = biaya penggantian baru per m2 x luas

bangunan – penyusutan
29
 Perhitungan In Place Methode

Harga Perolehan
No Elemen Agunan Keterangan

1 Harga Tanah Harga Pembelian / Pasar X

2 Bangunan 1. Biaya Pembuatan Pondasi A
2. Biaya Pemasangan Badan B
3. Biaya Pembuatan Kusen C
4. Biaya Pemasangan Atap D
5. Biaya Finishing E
Total Biaya Bangunan Y
3 Nilai Produksi Agunan (X + Y)
4 Penyusutan % Peny./ Thn x Y x Tahun Z
Nilai Agunan ( ( X +Y ) - Z ) AGN

30
 Contoh Perhitungan In Place Methode

Hitung biaya penggantian baru atas sebuah bangunan di Perumahan

Cipete Jalan Simpedes 15 dengan spesifikasi sebagai berikut:
Luas lantai : 120 m2
Kusen : Jati
Lantai : Teraso
Dinding : Batu bata diplester dan di cat
Atap : Asbes gelombang dgn rangka kayu borneo
Langit-langit : Eternit asbes
Penyelesaian :

Sesuai dengan konsep metode unit terpasang, maka dalam

mengestimasi biaya pembuatan baru, penilai harus mengestimasi
biaya dari masing-masing unit terpasang yang diestimasi secara
sendiri-sendiri, sebagai berikut:

31
 Contoh Perhitungan In Place Methode

Uraian Pekerjaan Volume Harga/unit Nilai baru

cost
Pekerjaan 110 m 100.000 11.000.000
pondasi, Estimasi laba (10 %) dari total 14.175.000
batu kali Sub Total 155.925.000
Rangka 300 m2 50.000 15.000.000 PPN ( 10) 15.292.500
Dinding 260 m2 200.000 52.000.000 Total 171.517.500
Atap 180 m2 125.000 22.500.000
Langit-langit 170 m2 50.000 8.500.000 Dari perhitungan di atas dapat disimpulkan
Pekerjaan Lantai 120 m2 150.000 18.000.000 bahwa biaya pembuatan baru di perumahan
Pekerjaan jendela 20 m2 100.000 2.000.000 Cipete Jl Simpedes adalah sebesar
Pekerjaan Pintu 10 buah 300.000 3.000.000 171.517.500,-
Pekerjaan elektrik 10 titik 50.000 500.000
Pekerjaan Nilai Agunan =
Plumbing dan Biaya pembuatan baru – penyusutan
Sanitar 2 buah 250.000 500.000
. kloset 2 buah 400.000 800.000
. bak mandi 750.000 750.000
Izin 2.000.000 2.000.000
Fasilitas PLN
Sarana Pelengkap 1 buah 500.000 500.000
. sumur 2 buah 100.000 200.000
. bak sampah
32
Sub Total 141.750.000
 Keterbatasan

Taksiran Pendekatan Biaya ini bisa menjadi tepat apabila :

- Perkiraan biaya re-produksi dilakukan scr akurat.
- Perkiraan atas biaya depresiasi dari berbagai sebab
adalah benar & wajar.
- Penilai sudah berpengalaman

33
Latihan

34
 3. Metode Pendekatan Pendapatan
( income approach )

Pengertian :

 nilai pasar wajar suatu barang agunan kurang lebih sama

nilainya dgn. modal yang mempunyai potensi untuk dapat
mendatangkan pendapatan
 Bisa digunakan untuk menilai agunan/aktiva tetap yg
dibangun utk menghasilkan pendapatan : gedung
perkantoran, gedung bioskop, hotel & pusat perbelanjaan
dll.

35
 Metode Pendekatan Pendapatan
( income approach )

Cara perhitungannya adalah sebagai berikut :

 Hitung Pendapatan Kotor Effektif
: estimasi pendapatan kotor effektif berdasarkan tingkat
perkembangan sewa menyewa

 Hitung Biaya Operasional

: data pengeluaran seperti gaji, biaya pajak, asuransi dll.
 Hitung Pendapatan Bersih
: pendapatan kotor effektif dikurangi biaya operasional

Pendapatan Bersih adalah Nilai Barang Agunan

36
 contoh

PERKIRAAN PENERIMAAN & PENGELUARAN

HOTEL INDRA / TAHUN

No Keterangan Rupiah

1 PENERIMAAN
a. Sewa Kamar A
b. Restoran B
c. Lain-2 C
Jumlah D
2 PENGELUARAN
a. Biaya Operasional E
b. Biaya Non Operasional F
Jumlah G
3 PENERIMAAN BERSIH (D-G)

37
Latihan

38
 Diskusi :

Metode Penilaian Agunan mana yang sebaiknya dipilih,

apabila agunan berupa :
1. Tanah
2. Tanah dan Bangunan
3. Mesin
4. Kendaraan
5. Persediaan Barang Dagangan
6. Kebun dan Hutan

39
 Kapan Penilaian dilakukan ???

A. RUTIN
» Memberikan Fasilitas Baru
» Melakukan Review Fasilitas Kredit
» Memberikan Suplesi Fasilitas Kredit, dll.

B. INSIDENTIL
» Pada saat penggantian / penarikan agunan
» Saat diketahui ada perubahan nilai agunan yang
materiil, dll.

40
 Contoh Penyajian dalam MAK

No Jenis Agunan Lokasi Bukti Pemilikan NPW NL PNPW PNL Pengikatan

Bentuk Nilai
1 Tanah bangunan Jl. Raya Pasar No. SHM No. 60 an. 11.448 8.014 11.248 7.874 Hip. & HT 5.119
pabrik 12 Bantar Gebang WIJOYO, SHM No. 61,
Lt. 17.680 m2, Bekasi. No. 91 dan No. 100 an. 6.966 4.877 7.663 5.364 Peningktn 2.895
Lb. 10,243 m2 Ny. Lim , SHM No. 92, 4.482 3.137 3.586 2.510 HT.
No. 175 dan No. 176
an. Ny. Yanti .

2 Tanah bgn rumah Jl. Nias Raya Blok SHGB No. 2157 an. 966 676 1.028 719 Hip I 323
Lt. 210 m2 N1/12 No. 10 Jakut Wijoyo. 850 595 935 655 Peningkt.
Lb. 141 m2 116 81 93 65 HT II 353
3 Mesin & peralatan Bekasi an. PT WR 4.038 2.827 2.827 1.979 Fiducia 4.038
pabrik + mesin
baru
4 Persediaan Bekasi an. PT WR 5.920 0 0 Fiducia 5.920
5 Piutang Bekasi an. PT WR 4.886 0 0 Cessie 4.886

Jumlah TOTAL 27.258 11.517 15.103 10.572 23.534

Jumlah Kredit di BRI 11.450 11.450 11.450 11.450 11.450
Coverage Ratio 238% 100% 132% 92% 205%

41
 Latihan

PENGISIAN
FORM PENILAIAN AGUNAN DI BRI

42
 Form Penilaian

 Form penilaian agunan di BRI :

- Form Penilaian Agunan berupa Tanah dan Bangunan

- Form Penilaian Agunan berupa Tanah yang tidak ada Bangunan

 Informasi Yang Digunakan, antara lain :

- Bukti kepemilikan (SHM/SHGB /SHP) dan IMB
(untuk bangunan)
- Kunjungan lapangan (on the spot)
- Instansi terkait (Kel./Tata Kota/PU)

43
Form Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan

I. Identifikasi Tanah di Lapangan

1.1. Lokasi Tanah
1.2. Bentuk & Ukuran

II. Identifikasi Tnh. Berdasarkan Surat Tanah

2.1. Surat Tanah
2.2. Lokasi Tanah
2.3. Ukuran Tanah

III. Uraian Bagunan

3.1. IMB
3.2. Jenis, Jumlah & Tahun Mendirikan Bangunan
3.3. Uraian Masing-Masing Bangunan
44
Form Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan

IV. Identifikasi Data Lingkungan

4.1. Peruntukan Tanah (Zoning)
4.2. Fasilitas Umum Yang Ada
4.3. Sarana Transportasi
4.4. Lain-Lain (lingkungan)

V. Penilaian
5.1. Tanah
5.2. Bangunan
5.3. Tanah & Bangunan

45
 Form Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan

VI. Lain-Lain
6.1. Pengikatan
6.2. Penggunaan Bangunan
6.3. Hal-hal yang perlu diketahui bank
6.4. Gambar Situasi

VII. Tanda Tangan

7.1. Penilai
7.2. Pemilik Agunan
7.3. PINCA

46
Form Penilaian Agunan Tanah Tdk ada Bangunan

I. Identifikasi Di Lapangan
1.1. Lokasi
1.2. Ciri-Ciri
1.3. Potensi Tanah

II. Identifikasi Berdasarkan Surat Tanah

2.1. Surat Tanah
2.2. Lokasi Tanah
2.3. Bentuk Tanah
2.4. Batas-Batas Tanah
2.5. Luas Tanah

47
Form Penilaian Agunan Tanah Tdk ada Bangunan

III. Identifikasi Data Lingkungan

3.1. Batas-Batas Tanah
3.2. Fasilitas Umum Yang Tersedia
3.3. Sarana Transportasi

IV. Penilaian
4.1. Tanah
4.2. Hasil
4.3. Tanah & Hasil

48
Form Penilaian Agunan Tanah Tdk ada Bangunan

V. Lain-Lain
5.1. Jenis Ikatan
5.2. Hal-hal yang perlu diketahui bank
5.3. Gambar Situasi

VI. Tanda Tangan

6.1. Penilai (AO)
6.2. Pemilik Agunan
6.3. PINCA/PINWIL (Mengetahui)

49
Terimakasih

50