No.

: - Bekasi, 29 Maret 2020

KEPADA YTH.

Pak A dan Pak B

Dengan hormat,

PENILAIAN SPBU (Tanah, Bangunan, Mesin, dan Peralatan Usaha Lainnya)

Jalan aaaaaa No. 00
Kabupaten Bandung, Jawa Barat.

Sesuai dengan surat penugasan yang diberikan oleh Bapak A dan Bapak B sesuai dengan
yudicial review oleh Pengadilan Kabupaten Bandung untuk memberikan opini nilai pasar
atas properti berupa SPBU (Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan Usaha Lainnya)
dengan luas tanah 1.600 m² dan total luas bangunan ± 945 m² (berdasarkan informasi dari
pemberi tugas) yang terletak di Jalan aaaaaa No. 00, Kabupaten Bandung, Jawa Barat.

Dengan ini kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas properti yang dimaksud pada
tanggal 29 Maret 2020, dan analisa atas obyek yang dimaksud, serta menyampaikan
laporan ini untuk keperluan Bapak A dan Bapak B (pemberi tugas dan pengguna laporan)
dan Pengadilan Kabupaten Bandung (pengguna laporan).

Bapak A dan Bapak B (pemberi tugas dan pengguna laporan) telah memberikan kepada
kami data berupa salinan bukti kepemilikan aset dan data – data terkait lainnya. Kami telah
melakukan pengecekan dalam batas lingkup tanggung jawab kami sebagai penilai dan
mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar.

Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dari
properti dimaksud berkaitan dengan Jual Beli.

Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI), dimana dasar penilaian
yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia
mendefinisikan Nilai Pasar sebagai berikut :

Nilai Pasar :
Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII 2018, SPI 101.3.1).
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah yang didasari
pemahaman bahwa pasar properti dimaksud dalam mata uang Rupiah. Untuk itu kami
mengingatkan bahwa penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku. Untuk
informasi tambahan, nilai kurs tengah mata uang Dolar AS terhadap Rupiah pada tanggal
penilaian adalah US.$1 = Rp 16.336,- (kurs tengah).

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak
yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian
Indonesia. (SPI Edisi VII) 2018.

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
2. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3. Tanggal Penilaian adalah tanggal inspeksi lapangan, kami mengasumsikan bahwa
tidak terdapat perubahan signifikan pada obyek yang dinilai.
4. Dengan memperhatikan tujuan dan bentuk obyek yang dinilai, maka kami
menggunakan Pendekatan Biaya.
5. Laporan penilaian ini hanya ditujukan untuk Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan.
6. Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis didalam laporan ini.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas lokasi properti dimaksud, per tanggal 29 Maret
2020, bergantung pada komentar yang ada di laporan ini, adalah :

Nilai Pasar :
Rp. 6.971.000.000
( Enam Milyar Sembilan Ratus Tujuh Puluh Satu Juta Rupiah)

Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan
bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Bapak A dan Bapak B (Pemberi Tugas dan
pengguna laporan) dan Pengadilan Kabupaten Bandung (Pengguna Laporan), sesuai
dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik
sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan
untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk
dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami
untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.

Hormat kami,
KJPP AIR
Izin Usaha : 2.08.0001

Al Hanif Daru Pusaka, MAPPI (Cert)

Rekan
MAPPI No. : 02-S-01684
IjinPenilai No. : P-1.09.00232
 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami bertandatangan di
bawah ini menyatakan bahwa :

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar
dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini
nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan / atau
jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
 Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian,
dan tanggal Penilaian);
 Pengumpulan data dan wawancara;
 Analisis data;
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
 Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian
10. Tidak Seorang pun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang
berlaku.

Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan

penilaian.Penilai yang menandatangani bagian lainya dari laporan penilaian, termasuk surat
pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini.
 Lingkup Penugasan
Penilaian Aset 1 (satu) Unit Usaha SPBU meliputi Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan.
yang terletak di Jalan aaaaaa No. 00, Kabupaten Bandung, Provinsi Jawa Barat

1. Status Penilai : Penugasan ini dilaksanakan oleh Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) AIR sebagai rekan di Kabupaten Bandung bertindak
sebagai Penilai Publik sesuai izin No. 2.08.0001 dan terdaftar
pada Kemenkeu akan melakukan penugasan penilaian secara
independen dan objektif. .

2. Pemberi Tugas : Pemberi tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup

Penugasan ini adalah Pak A dan B.
3. Pengguna Laporan : Penggunan laporan sebagaimana yang dimaksud dalam
Lingkup Penugasan ini adalah Pengadilan Kabupaten
Bandung di Kabupaten Bandung.

4. Objek Penilaian & : Tanah dan Bangunan (Real Properti) berupa Tanah seluas
Kepemilikan 1.600 m², beberapa Bangunan berupa Kantor seluas ±100 m²,
minimarket dan cafe seluas ±200 m², Mushalla seluas ±30 m²,
toilet seluas ±15 m², bangunan restoran ±400 m², bangunan
pelindung dispenser seluas ±200 m², jalan aspal lingkungan
±320 m², Mesin dan Peralatan seperti tanki pendam dan
fasilitasnya dengan kapasitas 20 KL 3 unit dan 30 KL 2 Unit,
Genset @25 kva 2 unit dan seluruh aset sebagai bagian dari
satu kesatuan aset SPBU yang terletak di Jl. Raya aaaaaa,
No. 00, Kabupaten Bandung.

5. Jenis Mata Uang : Penilaian akan menggunakan mata uang Rupiah

Yang digunakan

6. Maksud dan Tujuan : Maksud dari penilaian ini untuk memberikan opini Nilai Pasar
Penilaian yang akan dipergunakan untuk tujuan Jual Beli.

7. Dasar Nilai : Dasar nilai sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar
yang didefinisikan sebagai berikut:
a. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI
Edisi VII 2018. SPI 101 - 3.1).

8. Tanggal Penilaian : Bersamaan dengan tanggal inspeksi dan akan dinyatakan

dalam laporan penilaian.

9. Tingkat kedalaman : Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai

investigasi berikut :
a. Penilaian aset dilakukan secara terbatas dikarenakan
pemilik aset tidak mengijinkan masuk kedalam aset
pada saat dilakukannya inspeksi terutama pada
bangunan kantor dan bagian tertentu dari aset.
 b. Untuk aset – aset yang secara fisik terbatas untuk
dapat di periksa dan dilihat maka identifikasi
berdasarkan data atau informasi dari pemberi tugas.
c. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang
diambil dari sumber yang layak.
d. Penelahaan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan
dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
e. Hal hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat
kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

10. Sifat dan sumber : Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan
informasi yang verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan sepanjang sumber
dapat diandalkan data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Sumber data tersebut antara lain :
 Bank Indonesia
 Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang
mempublikasi data informasi terkait dengan properti
 Badan Pusat Statistik
 Media tulis dan elektronik resmi
 Data riset MAPPI berupa Biaya Teknis Bangunan (BTB)
 Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk
penilaian diperoleh dari media cetak, media elektronik
dan papan pengumuman yang layak

11. Asumsi dan :  Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen

Asumsi Khusus  kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.
 Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian
diasumsikan akurat dan benar.
 Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya
sengketa dan permasalahan hukum
 Penilai tidak dapat menilai properti secara keseluruhan
terutama bangunan kantor dan bagian tertentu dari objek
penilaian untuk melakukan observasi, penelaahan,
pengukuran, pengambilan gambar tampak dalam,
sehingga penilai menggunakan data dan informasi yang
diberikan oleh Pemberi Tugas. Data dan informasi
tersebut diasumsikan wajar dan benar. Data dan
informasi yang diberikan kepada penilai menjadi
tanggung jawab penuh pemberi tugas mengenai
keabsahan dan kebenarannya.
 Aspek Permintaan dan Penawaran di sesuaikan dengan
kondisi Pandemi COVID-19 pada saat penilaian
dilakukan.

12. Persyaratan atas : Laporan ini di gunakan hanya untuk pemberi tugas dan atau
persetujuan pengguna laporan sesuai dengan tujuan yang telah disetujui.
untuk publikasi

13. Standar : Penilaian ini dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian

penilaian Indonesia (SPI) edisi VII tahun 2018
 yang digunakan

14. Laporan : Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan

Penilaian penilaian ringkas sebanyak 2 (dua) rangkap dengan jangka
waktu 21 (dua puluh satu) hari kerja setelah semua data yang
relevan sebagaimana terlampir.

15. Batasan atau : Penilai hanya bertanggung jawab memberikan laporan dan
pengecualian informasi kepada pemberi tugas dan/atau pihak terkait
atas tanggung lainnya sebagaimana yang diatur dalam Lingkup Penugasan
jawab kepada ini. Penilai tidak bertanggung jawab atas penggunaan
pihak selain laporan oleh pihak lain yang tidak terkait dengan tujuan
pemberi tugas penugasan.

16. Persyaratankan : Sesuai SPI, pemberi tugas wajib melengkapi surat

adanya pernyataan representasi dan konfirmasi terkait dengan kebenaran atau
tertulis dari pemberi sifat informasi mengenai data dan informasi yang diberikan
tugas mengenai dalam pelaksanaan pekerjaan penilaian ini.
kebenaran dan sifat
informasi yang
diberikan oleh
pemberi tugas

17. Biaya Jasa Penilaian : Rp. 5.500.000,- (Lima Juta Lima Ratus Ribu Rupiah)
termasuk Ppn 10%

18. Lain - Lain : - Bahwa objek penilaian ini tidak sedang dilakukan
penilaian oleh penilai publik lain untuk tujuan dan
penggunaan laporan yang sama
- Apabila terjadi perubahan terkait data – data maka akan di
lakukan penyesuaian dalam lingkup penugasan.

Bekasi, 29 Maret 2020

 SYARAT PEMBATAS
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan KJPP AIR terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di
pihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditunjukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. KJPP AIR tidak bergantung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas
segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. KJPP AIR telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP AIR tidak memberikan jaminan bila ada
pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak
berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, penilaian KJPP AIR didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik.
5. KJPP AIR tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian KJPP AIR didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
6. KJPP AIR tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian KJPP AIR didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. KJPP AIR tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinsruksikan lain,
KJPP AIR beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data
yang diberikan Lembaga Pertanahan selaku pemberi tugas / pengguna laporan (bila dinyatakan
lain sebutkan). Oleh karena itu, KJPP AIR tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan
properti secara detail, melainkan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari
Pemberi Tugas.
10.Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor
(office seal) dari KJPP AIR.
KESIMPULAN PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)

ANALISIS HBU

Legally Conformity : Berdasarkan peraturan tata kota untuk wilayah Jl. Raya aaaaaa No. 00,
kabupaten bandung, dan IMB bangunan aset berada di zona pemukiman, akan tetapi berdasarkan
IMB, aset diizinkan untuk pembangunan sebagai SPBU.

Physically Possibility : Secara fisik dan keadaan lingkungan pada saat ini, serta arah perkembangan
lingkungan dan memperhatikan fisik tanah, bahwa penggunaan bangunan saat ini untuk SPBU
memungkinkan.

Financially Feasibility : Untuk kajian keuangan harus dilakukan tersendiri, berupa kajian Feasibility
Study, untuk mengetahui secara komprehensif aspek – aspek keuangan yang berpengaruh terhadap
kontinuitas usaha SPBU.

Maximum Productivity : Diasumsikan usaha SPBU memberikan pendapatan yang maksimal untuk
usaha sejenis.

KESIMPULAN HBU

Namun demikian kami asumsikan bahwa melihat luasan fisik tanah dan perizinan, maka usaha
sebagai SPBU belum memenuhi kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use),
dikarenakan secara legal peruntukannya sebagai pemukiman.