SINDANG KASIH, KECAMATAN SINDANG KASIH,

KABUPATEN. CIAMIS, JAWA BARAT.

KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

Licensed Public Appraisers & Consultants

Licensend Public Appraisers & Consultants

i
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
DAFTAR ISI

NO. URAIAN HALAMAN
 -
Daftar Isi ii
- Surat Pengantar iii
- Pernyataan Penilai iv
- Asumsi – Asumsi dan Syarat - Syarat Pembatas v
- Pendekatan Penilaian vi
- Definisi Nilai Pasar, Nilai Likuidasi dan Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik (HBU) viii
- Resume Hasil Penilaian ix

Rumah Tinggal di Jalan Sindangkasih Dusun Pangkalan , Desa Sindang

Kasih, Kecamatan Sindang Kasih, Kabupaten Ciamis, Jawa Barat.

A. Penilaian Tanah
B. Penilaian Bangunan
C. Sarana Pelengkap 4

- Resume Hasil Penilaian Berdasarkan Standar Developer

- Foto - Foto
- Denah Tanah & Bangunan
- Peta Lokasi
- Foto Copy Sertifikat & IMB


»»»»»»»»

Jakarta, 24 Oktober 2010

Licensend Public Appraisers & Consultants

ii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
No. Lap : 024 - PT/KJPP-RB/XI/10

Kepada Yth,
Pemimpin Cabang
PT.BANK NEGARA INDONESIA (Persero) Tbk
Sentra Kredit Kecil Tasikmalaya
Jl. K.H.Z. Mustofa No. 110
Tasikmalaya

Perihal : Penilaian Properti Milik Bapak Ir. Isa Suwarsa

Dengan hormat,

Memenuhi permintaan Bapak yang tercantum dalam Surat Perjanjian Kerjasama antara PT.
Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk dan KJPP Rija, Baroto & Rekan No.TMC/I/508/R,.dan No.
137/KJPP.AF-DIR/PKS-BNI/VIII/2010 tanggal 04 Agustus 2010, kami telah melakukan penilaian
atas properti Milik Bapak Ir. Isa Suwarsa pada tanggal 20 November 2010 berupa :

Rumah Tinggal di Jalan Sindangkasih Dusun Pangkalan, Desa Sindangkasih, Kecamatan

Sindangkasih, Kabupaten Ciamis, Jawa barat.

Penilaian atas properti tersebut dimaksud dengan tujuan untuk keperluan “Jaminan/Agunan”.

Berdasarkan metode penilaian yang berlaku dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berpendapat bahwa ;

 Rp. 210.000.000,- 

(Dua Ratus Sepuluh Juta Rupiah)

merupakan Nilai Pasar (Market Value) dan

 Rp. 147.000.000,- 
(Seratus Empat Puluh Tujuh Juta Rupiah)

merupakan Nilai Likuidasi (Likuidasi Value) dari properti tersebut per tanggal 20 November
2010 dari perusahaan yang sedang berjalan dengan memperhatikan Asumsi-Asumsi dan Syarat-
Syarat Pembatas yang kami lampirkan bersama laporan penilaian ini.

Dengan ini kami menyatakan bahwa yang telah melakukan penilaian adalah kami sendiri sebagai
Penilai Independen dan penilaian dilakukan secara obyektif, sesuai dengan Standar Penilaian
Indonesia (SPI 2007) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI 2007), (SPI 5.1.10).

Perlu kami ingatkan kemungkinan adanya ketidakpastian nilai pada kondisi ekonomi dan pasar
yang tidak stabil saat ini.

Hormat kami,
KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

Rija Husaeni, SE, MAPPI (Cert)

Pemimpin Rekan
MAPPI No. 01-S-01462 / Izin Penilai No.: P-1-09-00245

PERNYATAAN PENILAI
(Compliance Statement)

Licensend Public Appraisers & Consultants

iii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

Dengan ini Penilai mengkonfirmasikan sesuai (SPI 5.1.10.1) sebagai berikut :

 Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah

benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
 Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
 Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai;
 Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang
dilaporkan;
 Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI 2007;
 Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang
ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui
Pemerintah;
 Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti
yang dinilai;
 Penilai telah melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai;
 Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian,
telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan
penilaian.

Nama Tanda Tangan

Supervisor :

Ir. Jhonny Sihite

MAPPI No. 95 -T- 00595 ...................................

Penilai

Teri Fathulhoer ..................................



»»»»»»»»»

ASUMSI - ASUMSI DAN

SYARAT - SYARAT PEMBATAS

Licensend Public Appraisers & Consultants

iv
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

1. Semua pernyataan dan data yang diberikan oleh sumber yang tercantum
dalam laporan kami anggap benar adanya dan sesuai dengan pengetahuan
dan itikad baik dari Penilai, bila ternyata anggapan tersebut tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya maka di luar tanggung jawab Penilai.

2. Semua tuntutan, gugatan, sengketa dan hak tanggungan yang masih berjalan,
jika ada, dapat diabaikan dan properti yang dinilai dianggap bebas dan bersih
di bawah tanggung jawab pemilik.

3. KJPP Rija, Baroto & Rekan tidak melakukan penelitian atas hak/status
kepemilikan dan keabsahan dokumen-dokumen dari properti yang dinilai, yang
dianggap merupakan milik pemberi tugas.

4. Biaya untuk penilaian ini ditentukan berdasarkan hari-orang (man-day) dan

tidak ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang tercantum dalam laporan
penilaian.

5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah dan atau equivalennya atas
permintaan pemberi tugas.

6. Laporan penilaian disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di
dalam laporan penilaian, serta ditujukan terbatas kepada pemberi tugas.

7. KJPP Rija, Baroto & Rekan bertanggung jawab atas hasil penilaian agunan,
sebagai berikut :
a. Mempresentasikan laporan kepada unit pemberi jasa (apabila diperlukan),
b. Bertanggung jawab penuh atas laporan penilaian yang dibuat,
c. Bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung-jawabkan laporan
hasil penilaian yang dibuat baik kepada bank maupun kepada pihak lain
yang berkepentingan.

8. Laporan penilaian ini sah apabila ada tanda tangan dan cap KJPP Rija, Baroto
& Rekan.

»»»»»»»»»

PENDEKATAN PENILAIAN

Penilaian properti ini menggunakan 2 (dua) pendekatan penilaian, yaitu :

Licensend Public Appraisers & Consultants

v
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach)
Nilai Pasar Tanah diperoleh dengan menggunakan Metode Perbandingan
Data Pasar, sering juga disebut sebagai Metode Perbandingan Harga Jual
(Sales Comparison Method) atau Metode Perbandingan Data Langsung
(Direct Market Comparison Method).

Dengan metode ini penilaian atas suatu properti dilakukan dengan

membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan beberapa
data jual-beli (data penawaran/data transaksi) properti yang
sejenis/sebanding dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang
memengaruhi nilai (faktor lokasi, fisik, kualitas, kegunaan serta waktu).
(KPUP 9.2.1.1)

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Penilaian Bangunan.

Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah suatu metode untuk

mendapatkan nilai suatu properti meliputi : Biaya Pengganti Baru dan
Biaya Pengganti Terdepresiasi atas bangunan dan sarana pelengkap
(KPUP 9.2.1.2).

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New, RCN) adalah jumlah

uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang
dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal
penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa
kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,
biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran
standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk,
Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor),
dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya
upah lembur dan premi/bonus.

Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost, DRC)

adalah metode penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat
ini atas tanah untuk penggunaan yang ada (atau lokasi pengganti yang
ditunjuk di areal yang sama) ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya
reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan
semua bentuk keusangan dan optimasi yang relevan. Hasilnya, bukan
merupakan nilai pasar, dianggap sebagai estimasi biaya pengganti
terdepresiasi (DRC) yang didasarkan akan adanya potensi keuntungan
atau potensi pelayanan yang memadai (KPUP 9.4).

Penyusutan (Depreciation) adalah “suatu pengurangan nilai yang dialami

oleh suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau
kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomi”.

 Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) meliputi rusak, aus, usang,

lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini
disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.

Licensend Public Appraisers & Consultants

vi
KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
 Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) meliputi
perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang bertalian
dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lain-lain.

 Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence) dipengaruhi oleh

faktor-faktor, seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah,
dan peraturan lain yang membatasi, peruntukan, dan lain-lain.

Dengan demikian Nilai Pasar properti yang dinilai ini adalah merupakan
penjumlahan dari Nilai Pasar tanah dan Biaya Pengganti Terdepresiasi
atas bangunan dan sarana pelengkap.

»»»»»»»»»

DEFINISI - DEFINISI

NILAI PASAR (MARKET VALUE)

Licensend Public Appraisers & Consultants
vii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
Nilai Pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”. (SPI
1.3.1)
NILAI JUAL PAKSA (FORCED SALE VALUE) / NILAI
LIKUIDASI (LIQUIDATION VALUE)

Nilai Jual Paksa/Nilai Likuidasi adalah “sejumlah uang yang mungkin diterima
dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk
dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada
beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi
yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan
dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa “(SPI 2.3.7).

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HBU)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best-Use) didefinisikan

sebagai “penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti,
yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diizinkan, secara fungsional layak dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut”. (KPUP 6.3) dan (SPI 1.3.4)

»»»»»»»»»

Licensend Public Appraisers & Consultants

viii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
»»»
RESUME HASIL PENILAIAN PROPERTI
MILIK BAPAK IR. ISA SUWARSA

NILAI PASAR NILAI LIKUIDASI

NO. OBYEK PENILAIAN
( Rp. ) ( Rp. )

I PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN

Dusun Pangkalan
Desa Sindang Kasih
Kecamatan Sindang Kasih
Kabupaten Ciamis

A.I TANAH 127 m² 79,500,000 55,650,000

B.I BANGUNAN
Bangunan Rumah 98 m² 126,000,000 88,200,000

C. I SARANA PELENGKAP
Pagar 14 m² 4,500,000 3,150,000
4,500,000 3,150,000

Grand Total ( A s/d C ) 210,000,000 147,000,000

»»»»»

Licensend Public Appraisers & Consultants

ix
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

PENILAIAN PROPERTI BERUPA RUMAH TINGGAL DI JALAN

SINDANGKASIH DUSUN PANGKALAN, DESA SINDANGKSIH,
KECAMATAN SINDANGKASIH, KABUPATEN CIAMIS, JAWA BARAT

A. PENILAIAN TANAH
Lokasi Tanah
Tanah beserta bangunan dalam penilaian terletak di Jalan Sindangkasih
Dusun Pangkalan , Desa Sindangkasih, Kecamatan Sindangkasih ,
Kabupaten Ciamis, Kabupaten Ciamis, Jawa Barat diidentifikasikan sebagai
properti Rumah Tinggal.

Dokumen dan Data Fisik Tanah

Tanggal Pemegang
No No. Sertifikat No. GS/SU Tanggal
dikeluarkan Hak
1 SHM No.134 3-May-85 No.386/1985 Ir. Isa Suwarsa
Thn 1966

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut :

- sebelah Utara : Gang
- sebelah Timur : Gang
- sebelah Selatan : Tanah Kosong
- sebelah Barat : Gang
Bentuk tanah menyerupai Empat persegi panjang, permukaan tanah relative
sama tinggi dengan permukaan jalan di depannya.

Sistem drainase yang ada berupa saluran air tertutup dengan kondisi cukup
baik.

Bangunan-bangunan yang mudah dipakai sebagai petunjuk lokasi (check

point) adalah :
 Obyek Wisata Karang Resik
 Pasar Sindang Kasih
 Mesjid Sindang Kasih

Analisis Lingkungan dan Fasilitasnya

Lokasi tanah berada di daerah Pemukiman dengan tingkat perkembangan
cukup dan mudah dicapai dari Kota Tasikmalaya Menuju arah Ciamis , + 1
Km dari Perbatasan (Karang Resik) Kota Tasikmalaya dan Ciamis, Tepatnya
sisi sebelah Barat Mesjid Sindangkasih masuk gang, yang merupakan
lokasi properti.

Licensend Public Appraisers & Consultants

x
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN
Jalan Sindangsih merupakan salah satu jalan propinsi yang menghubungkan
Kota Tasikmalaya dan Kabupaten Ciamis yang mempunyai lebar jalan ± 11
M, permukaan jalan terbuat dari lapisan aspal Hot Mix , pada saat ini
dilengkapi lampu penerangan dari masing masing rumah penduduk, dengan
tingkat kepadatan lalu-lintas cukup ramai.

Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero),

telepon dari PT Telkom.

Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik

(Zoning, Highest and Best Use)
Dengan memperhatikan penggunaan tanah dan arah perkembangan
disekitarnya serta peruntukan yang ada disekitar lokasi properti, kami
beranggapan bahwa penggunaan tanah tersebut sebagai kawasan
Pemukiman pada saat ini adalah merupakan penggunaan yang terbaik dan
tertinggi.

Faktor-Faktor yang dapat Memengaruhi Nilai Agunan di Masa yang

akan Datang
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, tidak ada faktor-faktor yang
dapat memengaruhi Nilai Properti tersebut, seperti :

a. Properti tersebut tidak terletak di daerah genangan banjir selama ini.

b. Properti tersebut tidak berada di dekat sutet (sambungan udara tegangan
tinggi).
c. Properti tersebut tidak berada di dekat daerah yang beresiko tinggi
terhadap bahaya kebakaran.
d. Properti tersebut tidak berada di daerah kumuh atau dekat pembuangan
sampah (TPS/TPA).
e. Properti tersebut sesuai Rencana Tata Kota, tidak terkena pelebaran jalan
atau jalur hijau.

Data Pembanding

Lo ka s i / Lua s Lua s
No . Na m a P em ilik / Info No . Tele po n / HP B a nguna n Ha rga P e na wa ran
J a ra k Ta na h (M 2)
(M 2)
-
1 Bpk Edi 085295812930 Jl. Raya Cikoneng 140 100 Rp 2 5 0 ,0 0 0 ,0 0 0

2 Bapak Jamil 087826357405 Jl. Gunung Cupu 157 115 Rp 2 5 0 ,0 0 0 ,0 0 0

3 Bpk Tatan 08161228875 Jl. Gunung Cupu 250 150 Rp 3 5 0 ,0 0 0 ,0 0 0

Hasil Penilaian
Dalam menganalisis dan mengadakan penyesuaian data pasar kami juga
mempertimbangkan faktor-faktor pendukung seperti lokasi, luas dan bentuk
tanah, bukti kepemilikan, kegunaan, kemudahan pencapaian, fasilitas yang
telah dimiliki dan unsur waktu, serta faktor permintaan dan penawaran.

Licensend Public Appraisers & Consultants

xi
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

Berdasarkan uraian-uraian di atas serta mempertimbangkan faktor-faktor

lain yang erat hubungannya dengan penilaian, maka menurut pendapat kami
;

════════════ Rp. 75.500.000,-════════════

(Tujuh Puluh Lima Juta Lima Ratus Ribu Rupiah )

merupakan Nilai Pasar dari tanah tersebut dan

════════════ Rp. 55.650.000,- ════════════

(Lima Puluh Lima Juta Enam Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah)
merupakan Nilai Likuidasi dari tanah tersebut.

»»»»»»»»»

Licensend Public Appraisers & Consultants

xii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

B. PENILAIAN BANGUNAN

B.III. Bangunan Rumah Tinggal

Jumlah lantai : 1 (Satu ) lantai
Tahun dibangun : 2007
Spesifikasi Bangunan
Konstruksi : Beton Detempat
Pondasi : Batu kali
Dinding : Bata Merah diplester
Lantai : Kramik
Atap : Genteng
Langit-langit : Eternit
Pintu/Jendela : - Pintu / Jendela Kayu,
Fasilitas : - Listrik 900 W dari PLN (Persero)
- Air bersih Sumur
Luas bangunan :  97.5 M2
Kondisi : Baik
Nilai Pasar : Rp. 126.000.000,-
Nilai Likuidasi : Rp. 88.200.000,-

»»»»»»»»»

Licensend Public Appraisers & Consultants

xiii
 KJPP RIJA, BAROTO & REKAN

C. PENILAIAN SARANA PELENGKAP

C.I. Pagar
Tahun dibangun : 2007
Spesifikasi Bangunan
Konstruksi : Batu Bata
Pondasi : Batu Kali
Luas bangunan :  14 M2
Kondisi : Baik
Nilai Pasar : Rp. 4.500.000,-
Nilai Likuidasi : Rp. 3.150.000,-

»»»»»»»»»

Licensend Public Appraisers & Consultants

xiv