Contoh Laporan Appraisal Batujajar

LAPORAN PENILAIAN ASET
PETER AUGUSTINE TANZIL
LOKASI TERLETAK DI :
Jalan Industri II No. 33

Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang
Kabupaten Bandung Barat, Provinsi Jawa Barat
Kode Pos 40553
No. File : 00036/2.0151-00/PI/07/0354/1/II/2020

Kantor Jasa Penilai Publik Anton & Rekan
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan penilaian ini, sebatas
pengetahuan kami adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset
yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran
opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya
nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan /
atau jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
 Identifikasi masalah (identifikasi tujuan dan obyek, definisi Penilai, dan tanggal
Penilaian);
 Pengumpulan data dan wawancara;
 Analisis data;
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
 Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, Opini dan Kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
SPI.
3
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas aset yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan financial atau apapun terhadap properti
yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau
yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi tugas.
7. Nilai yang dicantumkan dalam mata uang Rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di bidang
hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan
properti ini adalah baik, dapat diperjual-belikan, dan bebas dari sengketa.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika
ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. KJPP ANTON dan Rekan yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan
dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
11. Laporan tidak sah apabila tidak di bubuhi tanda tangan penilai berijin dan stempel KJPP
ANTON dan Rekan.
12. Dilarang menyebar-luaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan,
sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi
tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan.
5
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
PERNYATAAN PENILAI 3
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN 5
DAFTAR ISI 6
RINGKASAN HASIL PENILAIAN 8
1. PENDAHULUAN 10
1.1 Dasar Pelaksanaan Pekerjaan 10
1.2 Ruang Lingkup 10
1.3 Objek Penilaian 10
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian 10
1.5 Pengguna Laporan 10
1.6 Tanggal Laporan Penilaian 10
1.7 Tanggal Inspeksi 10
1.8 Tanggal Penilaian 10
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi 11
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan 11
1.11 Persyaratan atas Persetujuan Untuk Publikasi 11
1.12 Proses Penilaian 11
1.13 Kualifikasi Penilai 12
1.14 Pernyataan Independensi Penilai 12
2. METODOLOGI PENILAIAN 13
3. DEFINISI DAN ISTILAH 14
4. KOMENTAR PASAR 15
4.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 15
4.2 Inflasi 15
4.3 Suku Bunga Bank 16
4.4 Nilai Tukar Rupiah 17
5. LAPORAN PENILAIAN 18
5.1 Identifikasi dan Kondisi Properti 18
5.2 Identifikasi Lokasi Properti 18
5.3 Aksesbilitas 18
5.4 Rencana Tata Ruang Wilayah 18
5.5 Fasilitas Umum 18
5.6 Izin Mendirikan Bangunan 19
5.7 Penggunaan Tertinggi & Terbaik ( Highest and Best Use – HBU ) 19
6
5.8 PenilaianTanah 20
5.8.1 Metode penilaian 20
5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan 20
5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah 20
5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar 20
5.8.5 Komentar pasar properti 21
5.8.6 Kesimpulan 21
5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap 21
BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 21

1. Bangunan Pos Jaga 21
2. Bangunan Kamar Mandi 22
3. Bangunan Pabrik 22
4. Sarana Pelengkap 22
LAMPIRAN-LAMPIRAN
 PETA LOKASI
 KONDISI LINGKUNGAN
 GAMBAR SITUASI TANAH
 GAMBAR DENAH BANGUNAN
 FOTO-FOTO
7
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
1. Nilai Berdasarkan Fisik
Uraian Luas (m²) NilaiPasar Indikasi Nilai Likuidasi
Tanah 4.685 Rp. 7.823.950.000 Rp. 5.476.765.000

Bangunan :
Pos Jaga -*) Rp. - Rp. -
Kamar Mandi -*) Rp. - Rp. -
*))
Pabrik 2.214 Rp. 3.449.412.000 Rp. 2.414.588.400
Sarana Pelengkap Rp. 363.139.000 Rp. 254.203.300
Jumlah Rp. 11.636.501.000 Rp. 8.145.556.700
Pembulatan Rp. 11.636.500.000 Rp. 8.145.600.000
*)
Keterangan : Keseluruhan bangunan berada di area GSB sehingga bangunan tersebut tidak dinilai.
*))
Luas bangunan berdasarkan fisik ± 2.255 m², terdapat bagian bangunan yang berada di area
bebas SUTT seluas ± 41 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 2.214 m².
2. Nilai Berdasarkan IMB

Uraian Luas (m²) NilaiPasar Indikasi Nilai Likuidasi
Tanah 4.685 Rp. 7.823.950.000 Rp. 5.476.765.000
Bangunan :
Pabrik 204 Rp. 317.832.000 Rp. 222.482.400
Jumlah Rp. 8.141.782.000 Rp. 5.699.247.400
Pembulatan Rp. 8.141.800.000 Rp. 5.699.200.000
Lokasi :
Jalan Industri II No. 33, Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang, Kabupaten Bandung
Barat, Provinsi Jawa Barat.
Catatan Penilai :
1. Pada saat inspeksi lapangan, aset dipergunakan sebagai pabrik oleh Bapak Peter Augustine
Tanzil.
2. Pada saat inspeksi lapangan, aset ditunjukan oleh Ibu Rani selaku Karyawan/Staff
Administrasi debitur.
3. Nama pemegang hak yang tercantum dalam sertipikat adalah keluarga debitur.
4. Aset terlewati Jalur kabel SUTT 150 KV pada sisi kanan belakang aset (foto & gambar
terlampir).
8
5. Terdapat perbedaan alamat :
- Berdasarkan SPK dari pemberi tugas alamat aset adalah Jalan Raya Batujajar No. 33
(Belakang LPMP)
- Berdasarkan hasil inspeksi lapangan dan keterangan dari Ibu Rani aset terletak pada
alamat Jalan Industri II No. 33, Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang,
Kabupaten Bandung Barat, Provinsi Jawa Barat. Sesuai dengan alamat yang kami
gunakan pada laporan ini.
6. Berdasarkan keterangan jarak GSB dalam surat IMB No. 647/324/Seksi Perijinan
Bangunan, GSB ditetapkan 14 meter dari as jalan, sehingga dapat kami informasikan :
- Total Luas Bangunan Pos Jaga kurang lebih 15 m², keseluruhan bangunan berada di
area GSB, sehingga bangunan tersebut tidak kami nilai. (gambar terlampir)
- Total Luas Bangunan Kamar Mandi kurang lebih 6 m², keseluruhan bangunan berada
di area GSB, sehingga bangunan tersebut tidak kami nilai. (gambar terlampir)
7. Luas Total bangunan Pabrik kurang lebih 2.255 m², berdasarkan Peraturan Menteri Energi
dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia Nomor 2 Tanun 2019, Jarak Bebas
Minimum Horizontal dari Sumbu Vertikal Menara/Tiang pada SUTT, SUTET, dan
SUTTAS dengan tegangan 150 KV adalah 10 meter, sehingga terdapat bagian bangunan
pabrik yang melanggar atau berada di area jarak bebas SUTT seluas 41 meter persegi,
sehingga luas bangunan pabrik dinilai kurang lebih 2.214 m².
8. Berdasarkan uraian nomor 6 dan 7, maka luas bangunan total berdasarkan fisik kurang
lebih 2.276 m², total luas bangunan melanggar/berada di area GSB kurang lebih 21 m²,
total luas bangunan melanggar jarak bebas SUTT kurang lebih 41 m² sehingga luas total
bangunan dinilai adalah 2.214 m².
9. Terdapat perbedaan arah mata angin antara gambar situasi dan kondisi fisik dilapangan,
dimana berdasarkan Gambar Situasi aset menghadap ke arah Barat, sedangkan pada kondisi
fisik dilapangan aset menghadap ke arah Barat Laut, berdasarkan perbedaan tersebut kami
sarankan untuk melakukan pengecekan ke dinas berwenang (BPN).
10. Salah satu titik koordinat aset adalah 6°52'55.0"S 107°29'49.9"E
9
1PENDAHULUAN
1.1 Dasar Pelaksanaan Pekerjaan
Dasar penugasan dan ruang lingkup penilaian ini adalah sesuai dengan Surat Permohonan
Penilaian (SPP) dari PT. Bank CIMB Niaga, Tbk. . No. Register 51491/TB, tanggal 11
Februari 2020, dan sesuai dengan surat persetujuan proposal dari KJPP Anton & Rekan
Nomor : ATN 2020-Pro-0015, tanggal 11 Februari 2020.
1.2 Ruang Lingkup

Ruang lingkup penilaian adalah memberikan pendapat independen mengenai Opini Nilai
Pasar dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
1.3 Objek Penilaian

Objek penilaian yang dimaksud dalam laporan penilaian ini, terdiri dari :
• Tanah dan bangunan beserta sarana pelengkapnya dengan total luas tanah
berdasarkan sertipikat 4.685 meter persegi, yang berlokasi di Jalan Industri II
No. 33, Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang, Kabupaten Bandung
Barat, Provinsi Jawa Barat.
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan yang diinformasikan kepada Penilai, maksud dan tujuan dari penilaian ini
adalah untuk memberikan pendapat yang objektif mengenai Nilai Pasar, atas objek penilaian
pada tanggal penilaian yang akan digunakan untuk keperluan Penjaminan Utang, oleh
karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya, termasuk tidak untuk Otoritas
Jasa Keuangan (OJK).
1.5 Pengguna Laporan

PT. Bank CIMB Niaga, Tbk
1.6 Tanggal Laporan Penilaian

Tanggal laporan penilaian adalah tanggal diterbitkannya laporan penilaian yaitu tanggal 17
Februari 2020.
1.7 Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap aset objek penilaian yang ditunjukan kepada kami telah kami laksanakan
pada tanggal 13 Februari 2020.
1.8 Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian ditentukan tanggal 13 Februari 2020 sesuai dengan tanggal selesainya
inspeksi lapangan.
10
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan batasan tingkat kedalaman investigasi sebagai berikut :
 Inspeksi terhadap objek penilaian dilakukan secara lengkap dengan waktu yang
cukup dan tanpa halangan dari pihak manapun.
 Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan
diverifikasi, maka identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi
pemberi tugas.
 Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang
oleh informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
 Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
 Tanpa mengurangi standar minimum yang harus dilakukan, penilaian pada aset-
aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, maka inspeksi dan verifikasi akan
dilakukan secara sampling.
1.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang
digunakan tanpa perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi
tugas. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi oleh pihak
Lembaga Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional).
Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan
penilaian ini dapat bersumber dari :
 Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan
peraturan daerah
 Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
 Badan Pusat Statistik (BPS)
 Media tulis dan elektronik resmi
1.11 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak
dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana dimunculkan atau dipublikasikan .
1.12 Proses Penilaian

Langkah-langkah di dalam melaksanakan penilaian adalah sebagai berikut :
 Mengklarifikasi kebutuhan dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna
memperoleh kesepahaman atas penugasan penilaian,
 Mengidentifikasi, mengumpulkan dan menganalisis data,
 Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode penilaian yang sesuai
dan tepat,
 Melakukan inspeksi terhadap objek penilaian,
 Menganalisis seluruh aspek objek penilaian,
 Mengumpulkan data-data pembanding,
 Membuat kertas kerja untuk melakukan penyesuaian dari data-data pembanding
terhadap objek penilaian,
 Menyimpulkan Nilai Pasar dari objek penilaian,
 Pelaporan.
11
1.13 Kualifikasi Penilai

Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai Publik
pada KJPP Anton dan Rekan. Penilai Publik dan KJPP Anton dan Rekan yang dimaksud
telah memiliki perizinan dengan izin No : P-1.13.00354, Tanggal 8 Januari 2013 dan
terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementrian Keuangan Republik Indonesia dengan Izin
Usaha No : 2.18.0151, Tanggal 12 Februari 2018 dan Terdaftar sebagai Penilai Pertanahan
BPN Lisensi No : 456/KEP-600.30.I/X.I/2018, Tanggal 19 November 2018. KJPP Anton
merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian, tidak mempunyai dan atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan
Pemberi Tugas dan atau Objek Penilaian, melaksanakan pekerjaan penilaian secara objektif
dan tidak memihak dalam memberikan opini penilaian. Penilai Publik dibantu tenaga ahli
lainnya untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup
penugasan ini.
1.14 Pernyataan Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa
adanya konflik kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dan juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan
dengan penugasan ini.
12
2METODOLOGI PENILAIAN
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar, menetapkan batasan pada nilai pasar untuk tanah hak dan bangunan (real
properti) dengan mempelajari harga-harga yang biasanya dibayar untuk properti yang bersaing
dengan properti yang dinilai (objek penilaian) untuk para pembeli. Transaksi jual beli diteliti untuk
memberi keyakinan bahwa para pihak yang berkeinginan untuk melakukan transaksi secara tipikal.
Harga jual yang mencerminkan keinginan yang berlainan dari motivasi pelaku pasar pada
umumnya, misalnya, pembeli atau penjual yang secara khusus berkeinginan membayar atau
menerima harga transaksi diatas atau dibawah harga wajar untuk properti tertentu, harus
dikecualikan.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan
datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset
selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari
kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan
suatu aset.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasikan biaya perolehan atas
hak tanah (menggunakan pendekatan perbandingan data pasar) dan bangunan dalam rangka
pembangunan baru dengan utilitas yang sama atau menyesuaikan (mengadaptasi) properti yang
lama terhadap penggunaan yang sama dengan tanpa memperhatikan biaya yang terlalu besar
karena keterlambatan. Estimasi atas insentif kewirausahaan atau keuntungan/ kerugian
pengembang biasanya ditambahkan pada biaya perolehan tanah dan biaya pembangunan
(construction cost). Untuk properti-properti yang lebih tua pendekatan biaya memperhitungkan
suatu estimasi mengenai depresiasi yang mencakup bagian-bagian yang mengalami kemerosotan
mutu fisik (physical deteriotion) dan kemerosotan secara fungsional & ekonomis (functional &
economic obselescence).
13
3DEFINISI DAN ISTILAH

Implementasi
Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian. (SPI Edisi VII
Tahun 2018 : SPI 104 - 3.1)
Laporan Penilaian
Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan istruksi penugasan, tujuan dan
Dasar Nilai, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga
menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan
informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 105 - 3.1)
Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat
kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI
103 - 3.1)
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Biaya Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dilakukan untuk pengganti property baru yang
dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaian untuk bahan/material
atau unit biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya
supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan
angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor
PPh Impor), dan biaya bunga selama masa kontruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan
premi/bonus.
Penyusutan (Loss in Value)

Penyusutan di sini diartikan sebagai suatu kerugian nilai yang dialami oleh suatu properti yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau kemunduran-kemunduran fungsional dan
ekonomi (Deterioration of physical, function & economic).
Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 101-3.1)
Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu
aset dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang
tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 102-3.5)
Definisi Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
(SPI Edisi VII Tahun 2018 : KPUP 10.1)
14
4KOMENTAR PASAR
4.1 Pertumbuhan Ekonomi di Indonesia
Dalam rancangan penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara 2018 pemerintah
menetapkan asumsi pertumbuhan ekonomi tahun depan di kisaran 5,4-6,1 persen. Angka ini lebih
tinggi dari target 2017 sebesar 5,1 persen. Sejak 2000, pertumbuhan ekonomi Indonesia tertinggi
tercatat pada 2011, yakni mencapai 6,5 persen.
Untuk dapat mencapai target sebesar itu, penanaman modal asing (PMA) maupun domestik
(PMDN) harus tumbuh di atas 20 persen. Selain itu, berbagai sektor ekonomi seperti kredit
perbankan, belanja modal Badan Usaha Milik Negara (BUMN), serta perusahaan yang masuk ke
bursa juga harus meningkat. Semua mesin pertumbuhan harus berjalan, kalau tidak maka daya
dorong ekonomi tentu akan berkurang. Untuk mencapai pertumbuhan ekonomi hingga 6,1 persen
pemerintah tidak bisa hanya mengandalkan pembiayaan dari APBN.
Dalam rancangan itu, inflasi ditargetkan di kisaran 2,5-4,5 persen, nilai tukar rupiah dalam rentang
Rp 13.600-13.900 per dolar Amerika Serikat. Suku bunga Surat Perbendaharaan Negara sebesar
4,8-5,8 persen lalu harga minyak di kisaran US$ 45-60 per barel. Untuk lifting minyak sebesar
771-815 ribu barel per hari serta lifting gas 1.194-1.235 barel setara minyak per hari.
(Sumber :Kata Data Indonesia)
4.2 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Januari 2019 tetap terkendali dan mendukung
pencapaian sasaran inflasi 2019 sebesar 3,5%±1% (yoy). Inflasi IHK pada Januari 2019 tercatat
0,32% (mtm), menurun dibandingkan dengan inflasi bulan lalu sebesar 0,62% (mtm). Penurunan
inflasi IHK bersumber dari penurunan inflasi kelompok volatile food dan deflasi pada kelompok
administered prices. Sementara itu, inflasi inti tetap terkendali, meskipun meningkat dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya. Dengan perkembangan tersebut, inflasi IHK secara tahunan
mencapai 2,82% (yoy), menurun dari inflasi IHK bulan sebelumnya sebesar 3,13% (yoy). Ke
15
depan, inflasi diprakirakan tetap berada pada sasaran inflasi 2019, yaitu 3,5%±1% (yoy). Bank
Indonesia akan terus konsisten menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan
dengan Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah, guna memastikan inflasi tetap rendah
dan stabil dalam kisaran sasaran.
Inflasi volatile food menurun dan lebih rendah dibandingkan dengan rerata historis. Kelompok
volatile food mencatat inflasi sebesar 0,97% (mtm), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi
volatile food bulan sebelumnya maupun rerata historis bulan Januari empat tahun terakhir sebesar
1,55% (mtm). Penurunan inflasi volatile food dipengaruhi, antara lain oleh deflasi cabai merah.
Dengan perkembangan ini, secara tahunan inflasi kelompok volatile food tercatat sebesar 1,76%
(yoy), melambat dari bulan sebelumnya sebesar 3,39% (yoy).
Harga kelompok barang administered prices mencatat deflasi pada Januari 2019. Harga kelompok
administered prices pada bulan Januari 2019 mencatat deflasi sebesar 0,12% (mtm), lebih rendah
dibandingkan dengan perkembangan harga bulan sebelumnya yang mencatat inflasi sebesar 1,20%
(mtm). Deflasi kelompok administered price terutama dipengaruhi penurunan harga BBM
nonsubsidi dan tarif kereta api. Secara tahunan, kelompok administered prices mencatat inflasi
3,39% (yoy), cukup stabil dibandingkan dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 3,36%
(yoy).
Inflasi inti tetap terkendali, meskipun sesuai pola musimannya meningkat dibandingkan dengan
inflasi bulan sebelumnya. Inflasi inti tercatat 0,30% (mtm), meningkat dibandingkan dengan inflasi
inti bulan sebelumnya sebesar 0,17% (mtm). Komoditas utama penyumbang inflasi kelompok inti
adalah tarif sewa rumah, upah tukang bukan mandor, air kemasan, emas perhiasan, kontrak rumah,
dan upah pembantu rumah tangga. Secara tahunan, inflasi inti tercatat 3,06% (yoy), relatif stabil
dibandingkan dengan inflasi inti bulan sebelumnya sebesar 3,07% (yoy). (Sumber :
www.bi.go.id)
4.3 Suku Bunga Bank
BI memutuskan mempertahankan suku bunga acuan BI 7-day Reserve Repo Rate di level 4,75
persen. Ini merupakan yang kelima kalinya sejak Oktober 2016. Bank sentral juga
mempertahankan suku bunga Deposit Facility sebesar 4 persen dan lending facility di 5,5 persen,
berlaku efektif mulai 17 Maret 2017.
Kebijakan ini diambil sebagai konsistensi bank sentral dalam menjaga stabilitas makroekonomi
dan sistem keuangan di tengah semakin meningkatnya ketidakpastian global. Bank Indonesia (BI)
16
tetap mewaspadai dan mencermati sejumlah risiko dalam jangka pendek kedepan, baik dari faktor
global maupun domestik. Meskipun bank sentral Amerika Serikat (The Fed) menaikkan suku
bunga, BI justru kembali mempertahankan suku bunga patokannya. (Sumber :Databoks Indonesia)
4.4 Nilai Tukar Rupiah
Pergerakan mata uang rupiah menunjukkan tren penguatan terhadap dolar Amerika Serikat (AS)
dalam empat bulan terakhir. Nilai tukar rupiah di Jakarta Interbank Spot Dollar Rate(JISDOR)
pada perdagangan, Senin (4 Januari 2019) di level Rp 13.976/dolar AS terapresiasi 3,49% dari
posisi akhir 2018 dan merupakan level terkuatnya sejak 21 Juni 2018.
Meredanya kekhawatiran global seiring makin terbatasnya kenaikan suku bunga acuan AS (The
Fed) menjadi salah satu pemicu terapresiasinya rupiah terhadap mata uang dolar Amerika. Selain
itu, masuknya kembali aliran dana asing ke pasar finansial domestik juga turut menopang
penguatan rupiah. Nilai tukar rupiah berhasil menguat lebih dari 8% dari posisi (11/10/2018) di
mana rupiah sempat terpuruk hingga Rp 15.253/dolar AS. Meredanya kedigdayaan dolar AS
terhadap mata uang dunia dimanfaatkan rupiah menguat di bawah Rp 14.000/dolar AS. (Sumber :
https://databoks.katadata.co.id)
17
5LAPORAN PENILAIAN
5.1 Identifikasi& Kondisi Properti
Properti yang dinilai berupa tanah dan bangunan beserta sarana pelengkapnya, meliputi tanah
berdasarkan sertipikat seluas 4.685 meter persegi, dengan total luas bangunan yang berdiri
diatasnya kurang lebih 2.276 m², total luas bangunan melanggar/berada di area GSB
kurang lebih 21 m², total luas bangunan melanggar jarak bebas SUTT kurang lebih 41
m² sehingga luas total bangunan dinilai adalah 2.214 m².
Pada saat inspeksi lapangan, properti yang dinilai dipergunakan sebagai pabrik oleh Bapak
Peter Augustine Tanzil dengan rata-rata kondisi bangunan baik dan terawat. Penunjukan aset
diwakili oleh Ibu Rani selaku Karyawan/Staff Administrasi debitur, Kategori properti ini
termasuk kategori bukan properti khusus.
5.2 Identifikasi Lokasi Properti

Berdasarkan hasil inspeksi dan keterangan dari Ibu Rani, properti dalam penilaian ini
berlokasi di Jalan Industri II No. 33, Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang, Kabupaten
Bandung Barat, Provinsi Jawa Barat.
Properti yang dinilai berada di sisi sebelah Tenggara Jalan Industri II, kurang lebih 700 meter
sebelah Tenggara dari Lembaga Penjaminan Mutu Pendidikan (LPMP) Jawa Barat, kurang
lebih 500 meter sebelah Timur Laut dari persimpangan Jalan Industri II dan Jalan Batujajar
Permai 1, kurang lebih 750 meter sebelah Timur Laut dari Perumahan Laksana mekar Asri.
Sebagian besar bangunan yang berada di lingkungan wilayah tersebut adalah bangunan
rumah tinggal, gudang dan pabrik.
Diantaranya bangunan/landmark yang dapat dijadikan sebagai pedoman adalah :

■ Lembaga Penjaminan Mutu Pendidikan (LPMP) Jawa Barat
■ Perumahan Laksana mekar Asri
■ SMK Bani Abdul Malik
■ Perumahan Batujajar Regency
5.3 Aksesbilitas
Aset tersebut berada sisi sebelah Tenggara Jalan Industri II, dengan perkerasan jalan yang
terbuat dari perkerasan Beton selebar kurang lebih 6 meter, terdiri dari 1 lajur 2 arah, dengan
lebar row jalan kurang lebih 8 meter, dilengkapi brem/badan jalan dan selokan terbuka pada
pada sisi kiri dan kanan jalan. Pada saat melaksanakan peninjauan lapangan jalan di depan
aset dalam kondisi baik dan terawat.
5.4 Rencana Tata Ruang Wilayah

Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Kabupaten Bandung Barat, properti yang
dimaksud berada di lokasi yang diperuntukan sebagai Kawasan Industri.
5.5 Fasilitas Umum

Fasilitas umum yang tersedia di kawasan tersebut adalah :
 Penerangan
Fasilitas penerangan listrik di wilayah tersebut telah tersedia dari PLN.
18
 Air bersih
Di wilayah tersebut tersedia suplai air bersih yang berasal dari Sumur Bor.
 Jaringan telepon
Di wilayah tersebut jaringan telepon telah tersedia dari PT. Telkom.
 Angkutan umum
Sarana angkutan umum, serta kendaraan lainnya dapat diperoleh di Jalan Raya
Padalarang.
5.6 Ijin Mendirikan Bangunan

Aset tersebut telah dilengkapi Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 647/324/Seksi
Perijinan Bangunan, untuk mendirikan /menambah bangunan Perusahaan Plastik dan
Gudang, seluas 204 meter persegi.
5.7 Penggunaan Tertinggi & Terbaik ( Highest and Best Use – HBU )
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI Edisi VII Tahun
2018 : KPUP 12.1 ).
Tanah dalam keadaan kosong ( As Vacant )
Penggunaan secara Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah 4.685 meter persegi serta terletak di Kawasan Industri,
maka pemanfaatan dan pengembangan properti yang dimaksud saat ini telah memenuhi
penggunaan yang layak.
Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai
Kawasan Industri, pengembangan saat ini telah memenuhi tata kota yang berlaku.
Penggunaan secara Finansial

Berdasarkan lingkungan sekitar, data-data pasar ( transaksi atau properti yang ditawarkan
untuk dijual ), tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan properti,
menunjukan bahwa properti dimaksud telah memenuhi penggunaan yang layak secara
financial.
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan lokasi lingkungan, situasi pasar dan pengembangan disekitarnya
maka pengembangan sebagai Pabrik diperkirakan akan memiliki hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti saat ini :
Kami tidak melakukan analisa HBU secara mendetail dan terinci. Namun demikian
berdasarkan pengamatan dan peninjauan di lapangan dan pemanfaatan tanah disekitar lokasi
properti, dapat disimpulkan bahwa penggunaan tanah saat ini dengan didirikan bangunan
Pabrik diatasnya telah mencerminkan pemanfaatan tertinggi dan terbaik (Highest and Best
Use).
19
5.8 Penilaian Tanah
5.8.1 Metode penilaian
Berdasarkan jenis aset dan ketersediaan data-data dilapangan maka dalam penilaian
tanah ini kami gunakan pendekatan pasar yang diuraikan seperti dalam bagian laporan
ini.
5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan

Tanah dalam penilaian ini dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang diterbitkan
oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bandung Barat, yang kami
uraikan sebagai berikut :
Jenis Sertipikat & Nama Pemegang Tanggal Tanggal No. Gambar Tanggal Luas
No. Hak Diterbitkan Berakhir Situasi Gambar Situasi (m2)
SHM No. 543 DJONI TANZIL 11 Juli 1996 - 3340/1996 08 April 1996 4.685
Jumlah Luas Tanah 4.685
Data tersebut diatas dikutip dari salinan sertipikat tanah yang kami terima dari pemberi
tugas.
5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah

Pada Gambar Situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai bentuk
menyerupai persegi panjang, dengan lebar depan ± 28 meter (menghadap Jalan) dan
panjang ke belakang ± 196 meter (sisi terpanjang). Dengan Tofografi datar dan elevasi
tanah ± 10 sentimeter di atas permukaan jalan.
Tanah tersebut secara fisik dibatasi oleh :

 Timur Laut : Tanah Sawah
 Tenggara : Selokan – Pabrik
 Barat Daya : Gudang
 Barat Laut : Jalan Industri II
5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar

Pada penilaian ini kami menggunakan data pembanding / informasi pasar sebagai
berikut :
Luas Luas Harga

Jenis
No Alamat Contact Person Tanah Bang. Penawaran
Properti
(m²) (m²) (Rp)
Jalan Industri II, Desa Laksanamekar,
Bapak Hendrajat
1 Kecamatan Padalarang, Kabupaten Pabrik 10.600 3.300 28.000.000.000
08111787922
Bandung Barat.
Bapak Aep Tanah
2 Kecamatan Padalarang, Kabupaten 1.165 - 2.900.000.000
081320144318 Kosong
Bandung Barat.
Bapak Cevi
085220014545
Bandung Barat.
Bapak Subekti
081322999998
Bandung Barat.
20
5.8.5 Komentar pasar properti
Berdasarkan pengamatan di lokasi, properti ini mempunyai kategori Cukup
Marketable, yaitu apabila dilakukan penjualan terhadap obyek penilaian tersebut
memerlukan waktu untuk mendapatkan pembeli yang mempunyai kebutuhan dan
kemampuan sesuai dengan kondisi aset tersebut.
Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dan faktor pengurang dari aset
yang dinilai.
Faktor Penambah :
- Aset terletak di kawasan industri.
Faktor Pengurang :
- Sebagian bangunan aset melanggar Garis Sempadan Bangunan.
- Aset terlewati Jalur SUTT
5.8.6 Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan diatas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka
kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar atas tanah tersebut dengan luas
4.685 meter persegi, pada tanggal 13 Februari 2020 adalah sebagai berikut:
RP. 7.823.950.000,-
(Tujuh Milyar Delapan Ratus Dua Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah)
5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap

 Metode penilaian
Berdasarkan jenis aset yang dinilai, maka dalam penilaian bangunan dan sarana
pelengkap ini kami gunakan pendekatan biaya yang diuraikan seperti dalam bagian
laporan ini.
 Uraian spesifikasi bangunan dan sarana selengkap

Uraian spesifikasi bangunan dan sarana pelengkap dalam penilaian ini secara
lengkap dijelaskan seperti dibawah ini.
BANGUNAN & SARANA PELENGKAP
1. Bangunan Pos Jaga

 Jumlah lantai : 1 Lantai
 Tahun dibangun : 1996
 Konstruksi utama : Beton Bertulang
 Dinding : Batako diplester dicat
 Partisi : Batako diplester dicat
 Atap : Dak beton
 Lantai : Keramik
 Plafon : Beton ekspose
 Pintu : Panel kaca
 Jendela : Kaca rangka alumunium
 Luas Bangunan : 0 m2 *)
 Kondisi perawatan bangunan : Terawat
Nilai Pasar Rp. 0,-
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 0,-
Keterangan :
*) Total Luas Bangunan kurang lebih 15 m², keseluruhan bangunan berada di area GSB, sehingga
bangunan tersebut tidak kami nilai. (gambar terlampir)
21
2. Bangunan Kamar Mandi
 Konstruksi utama : Beton Bertulang
 Atap : Dak beton
 Lantai : Keramik
 Plafon : Beton ekspose
 Pintu : PVC
 Jendela : -
 Luas Bangunan : 0 m2 *)
 Kondisi perawatan bangunan : Cukup Terawat
Nilai Pasar Rp. 0,-
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 0,-
Keterangan :
*) Total Luas Bangunan kurang lebih 6 m², keseluruhan bangunan berada di area GSB, sehingga
bangunan tersebut tidak kami nilai. (gambar terlampir)
3. Bangunan Pabrik
 Konstruksi utama : Baja
 Atap : Spandex
 Lantai : Plat beton
 Plafon : -
 Pintu : Pintu besi
 Jendela : Jalusi besi
 Luas Bangunan : 2.214 m2 *)
 Kondisi perawatan bangunan : Cukup Terawat
Nilai Pasar Rp. 3.449.412.000,-
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 2.414.588.400,-
*) Total Luas Bangunan kurang lebih 2.255 m², terdapat bagian bangunan pabrik yang melanggar atau
berada di area jarak bebas SUTT seluas 41 meter persegi, sehingga luas bangunan pabrik dinilai
kurang lebih 2.214 m². (gambar terlampir)
4. Sarana Pelengkap
Terdiri dari :
- Instalasi listrik dengan kapasitas 197 KVA.
- Pagar terbuat dari pasangan batako sepanjang ± 431 meter.
- Sumber air dari sumur bor dilengkapi tandon dan instalasi.
- Perkerasan terbuat dari plat beton.
Nilai Pasar Rp. 363.139.000,-
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 254.203.300,-
22
DATA 1
Radius 500 Meter
DATA 3
LOKASI
ASET
DATA 2
Sumber : Google Maps
PETA LOKASI
Keterangan :
- Titik Koordinat Aset adalah 6°52'55.0"S 107°29'49.9"E
1 Jalan Industri II
2 Tanah Sawah
3 Pabrik
4 Selokan - Pabrik
Jalur SUTT
KONDISI LINGKUNGAN
an
Pabrik
lok
Se
Pabrik
Tanah Sawah
Jalan Industri II
SHM No. 543

Luas : 4685 m²
an
Pabrik
lok
Se
Pabrik
Situasi Tanah Berdasarkan Sertipikat
II
tri
us
nd
nI
J ala
T
Kabel Terluar SUT
Kabel Terluar SUT

As SUTT
Tanah Sawah
SHM No. 543

II Luas : 4685 m²
tri
us
Ind
lan Pabrik
Ja
T
T
Kabel Terluar SUT
Kabel Terluar SUT

As SUTT
Tanah Sawah
SHM No. 543

Luas : 4685 m²
Selokan
Pabrik
Pabrik
Situasi Tanah Berdasarkan Fisik
Keterangan : Batas Tanah

Jalur SUTT
- Berdasarkan Gambar situasi aset menghadap ke arah barat,
berdasarkan kondisi fisik dilapangan aset menghadap ke arah barat laut.
Selokan
GAMBAR SITUASI TANAH Pabrik

i II
ustr
Ind
6
2.5
lan
Ja
3
Kabel Terluar SUTT
Kabel Terluar SUTT

Jarak Bebas SUTT
B 15
GS
As SUTT
81
Tanah Sawah
79
Pabrik
48
42
6 9
18 5
1
18
21
Selokan
Keterangan : Batas Tanah
Jalur SUTT Pabrik
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Jarak Bebas SUTT
Bangunan Pos Jaga luas ± 15 m² berada di area GSB (tidak dinilai)
Bangunan Kamar Mandi luas ± 6 m² berada di area GSB (tidak dinilai)
Bangunan Pabrik 10
Bangunan Pabrik luas ± 41 m² berada di area jarak bebas SUTT (tidak dinilai)
DENAH BANGUNAN
LAMPIRAN FOTO ASET
Lokasi
Tampak Jalan & Lingkungan Depan Aset
Tampak Bagian Depan Aset

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Bagian Depan Aset
Tampak Bangunan Pos Jaga, Berada Di Area GSB (Tidak Dinilai)

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Bangunan Kamar Mandi, Berada Di Area GSB (Tidak Dinilai)
Tampak Bangunan Pabrik

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Dalam Bangunan Pabrik

LAMPIRAN FOTO ASET

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Halaman Depan Aset
Tampak Halaman Belakang Aset

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Nomor Alamat Aset
Tampak Seberang Aset

LAMPIRAN FOTO ASET
Kanan Aset Berbatasan Dengan Tanah Sawah
Kiri Aset Berbatasan Dengan Pabrik

LAMPIRAN FOTO ASET
Belakang Aset Berbatasan Dengan Selokan - Pabrik
Pabrik milik debitur

tidak dijaminkan
SHM No. 543 yang

dijaminkan
Sebelah Kiri Aset Berbatasan Langsung Dengan Pabrik Milik Debitur Tanpa
Dinding / Pagar Pemisah.
LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Jalur Kabel SUTT
Tampak Jalur Kabel SUTT

KRITERIA AGUNAN PT BANK CIMB NIAGA TBK
1. Debitur/ Calon Debitur : PETER AGUSTINE TANZIL

2. Lokasi Aset : Jalan Industri II No. 33, Desa Laksanamekar, Kecamatan Padalarang, Kabupaten
Bandung Barat.
No. URAIAN Y T
1 Apakah akses jalan agunan merupakan jalan umum X

2 Apakah agunan dekat dengan Makam (Jarak 100 M)/ didalam aset terdapat makam X
3 Apakah aset berada pada posisi tusuk sate. X
4 Apakah Lebar jalan ≤ 3 m / tidak memiliki akses jalan. X
5 Apakah terletak di jalan buntu/ kendaraan roda empat tidak dapat berputar balik. X
6 Apakah agunan berada dekat Rel Kereta Api (Jarak ≤ 25 m). X
7 Apakah aset yang dinilai terletak bersebelahan langsung dengan SPBU/SPBE. X
8 Apakah aset dekat dengan TPS jarak ≤ 100 dan TPA ≤ 500 m. X
9 Apakah agunan berada di dekat tegangan tinggi (Jarak ≤ 30 m). X
10 Apakah agunan dekat dengan jurang atau sungai bertanggul kurang dari 10 m. X
11 Apakah agunan dekat dengan jurang atau sungai tidak bertanggul kurang dari 30 m. X
12 Apakah agunan berada diatas jalur pipa gas bumi/ gas alam utama dengan radius 30 m. X
13 Apakah agunan dekat dengan BTS (jarak ≤ 5 - 20 m) / disewakan untuk BTS. X
14 Apakah Aset digunakan sebagai Rumah sakit, Klinik, Kantor Partai, dan Ormas. X
15 Apakah Aset digunakan sebagai Sekolah atau Bimbingan Belajar. X
16 Apakah aset berjarak ≤ 25 m dari LRT/MRT. X
17 Apakah elevasi tanah dibawah permukaan jalan ≤ 0,5 m. X
18 Apakah aset berupa rumah tinggal yang berada ≤ 100 meter dari rumah ibadah/ sekolah umum (yang ramai macet). X
19 Apakah aset berupa ruko yang tidak memiliki lahan parkir atau berjarak ≤ 100 m dari lampu merah. X
20 Apakah aset berjarak ≤ 100 m dari tepi pantai. X

21 Apakah aset berupa tanah kosong yang berada didaerah relatif sepi atau belum terdapat pengembangan disekitarnya. X
22 Apakah aset berupa tanah kosong yang tidak terawat. X

23 Apakah aset berupa bangunan kosong yang tidak terawat. X
24 Apakah aset berupa bangunan mewah yang berada di lokasi kumuh. X
25 Apakah aset digunakan sebagai sarang burung walet. X
26 Apakah aset berada diatas tanah HPL. X
27 Apakah ada tanda-tanda atau rambu-rambu dilokasi agunan yang menunjukkan tanah dan bangunan dalam sengketa, X
termasuk informasi yang diterima dari masyarakat setempat.
No. URAIAN AGUNAN YANG TIDAK DAPAT DITERIMA PT BANK CIMB NIAGA TBK Y T
1. Apakah agunan di peruntukan sebagai fasilitas umum, kawasan hijau, hutan lindung, perkantoran pemerintahan. X
(Y) Ya (T) Tidak

DATA PEMBANDING & PERHITUNGAN NILAI TANAH
No.File 00036/2.0151-00/PI/07/0354/1/II/2020
Atas Nama PETER AGUSTINE TANZIL
Nama Teknisi Encep Kadarusman
No. Mappi MAPPI No. : 13-P-04187
Pemberi Tugas CIMB NIAGA
Tanggal SPK/PROPOSAL 11 Februari 2020
Tanggal Inspeksi 13 Februari 2020
Tanggal Penilaian 13 Februari 2020
No. Uraian Data Properti yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
LUAS TANAH 4.685 m²
1 Alamat Jalan Industri II No. 33, Desa Jalan Industri II, Desa Jalan Industri II, Desa Jalan Industri II, Desa Jalan Industri II, Desa
Laksanamekar, Kecamatan Laksanamekar, Kecamatan Laksanamekar, Kecamatan Laksanamekar, Kecamatan Laksanamekar, Kecamatan
Padalarang, Kabupaten Padalarang, Kabupaten Padalarang, Kabupaten Padalarang, Kabupaten Padalarang, Kabupaten
Bandung Barat. Bandung Barat. Bandung Barat. Bandung Barat. Bandung Barat.
RANGKING DATA 4 5 1 3 2
2 Tanggal Data 13 Februari 2020 13 Februari 2020 13 Februari 2020 13 Februari 2020
Sumber Data Bapak Hendrajat Bapak Aep Bapak Cevi Bapak Subekti
Telepon 08111787922 081320144318 085220014545 0813.2299.9998
Status Sumber Data Agen Property Agen Property Agen Property Agen Property
3 Jenis Properti Pabrik Pabrik Tanah Kosong Pabrik Pabrik

Data 1
4 Luas Tanah 4.685 m² 10.600 m² 1.165 m² 2.900 m² 2.700 m² 7.579.133.023
Luas Bangunan Fisik 4.428 m² 3.300 m² m² 1.690 m² 1.250 m² 8.925.651.377
16.504.784.400
5 Harga Penawaran Rp 28.000.000.000 Rp 2.900.000.000 Rp 12.000.000.000 Rp 8.500.000.000 Data 2
Perkiraan Diskon 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 8.746.673.820
Perkiraan Transaksi 11.636.501.000 Rp 23.800.000.000 Rp 2.175.000.000 Rp 9.000.000.000 Rp 6.800.000.000 -
Sarana Pelengkap 8.746.673.820
6 Uraian Tanah Data 3
Peruntukan Industri Industri Industri Industri Industri 8.381.558.183
Hak Tanah SHM SHM SHGB SHGB SHM 9.987.477.984
Bentuk Tanah Beraturan Beraturan Beraturan Beraturan Beraturan 18.369.036.167
Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah Tengah Data 3
Kontur Datar Datar Datar Datar Datar 8.479.368.808
Elevasi Tanah 0,3 meter 0,3 meter 0,3 meter 0,3 meter 0,3 meter 7.645.782.764
Lebar Jalan 8 meter 8 meter 8 meter 8 meter 8 meter 16.125.151.573
Jarak dari Properti 450 meter 1000 meter 1200 meter 1200 meter Data 4
Keterangan Lainnya 8.479.368.808
7.645.782.764
7 Uraian Bangunan 16.125.151.573
Jumlah Lantai #REF! 1 lantai 1 lantai 1 lantai 1 lantai
Struktur #REF! Baja Baja Baja Baja
Lantai #REF! Plat Beton Rabat Beton Rabat Beton Rabat Beton Rabat Beton
Dinding #REF! Batu bata, Plester & Aci, Cat Batu bata, Plester & Aci, Cat Batu bata, Plester & Aci, Cat Batu bata, Plester & Aci, Cat
Penutup Atap #REF! Spandex Genteng kodok Spandex Spandex
Plafon - - Gypsum - -
Kondisi Fisik Bangunan Baik Baik Biasa Sangat Baik Baik
Perkiraan BRB / M² Rp 2.337.000 Rp 2.374.240 Rp - Rp 2.374.240 Rp 2.374.240
Penyusutan Fisik 53,3% 15,1% 40,1% 5,0% 15,1%
Penyusutan Lain-lain 0,0% 0,0% 5,0% 0,0% 5,0%
Indikasi Harga / m² Rp 1.558.000 Rp 2.015.730 Rp - Rp 2.255.528 Rp 1.914.943
9 Indikasi Nilai Tanah / M² Rp 1.617.745 Rp 1.866.953 Rp 1.789.020 Rp 1.631.971

No. Penyesuaian Transaksi Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 Hak atas properti yang dialihkan Tunai 0,00% - 2,50% 46.674 2,50% 44.725 0,00% -
Adjusted Price SHM SHM 1.617.745 SHGB 1.913.627 SHGB 1.833.745 SHM 1.631.971
2 Syarat Pembiayaan 0,00% - 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Adjusted Price 1.617.745 1.913.627 1.833.745 1.631.971 Perhatikan BTB
3 Kondisi Penjualan Normal 0,00% - 0,00% - 0,00% - 0,00% - KAB. BANDUNG BARAT
Adjusted Price 1.617.745 1.913.627 1.833.745 1.631.971 mewah 5.724.730
4 Pengeluaran segera setelah pembelian Tidak Ada 0,00% - 0,00% - 0,00% - 0,00% - menengah 3.670.700
Adjusted Price 1.617.745 1.913.627 1.833.745 1.631.971 sederhana 2.335.190
5 Kondisi Pasar Normal 0,00% - 0,00% - 0,00% - 0,00% - bertingkat 2.967.800
Adjusted Price Normal 1.617.745 1.913.627 1.833.745 1.631.971 gudang 2.374.240
No. Penyesuaian Properti Data 1 Data 2 Data 3 Data 4

1 Waktu 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
2 Lokasi 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Jarak ke pusat kota 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jarak ke tempat pendidikan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% LUAS THDP
Kemudahan transportasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Data-1 Data-2 Data-3
3 Luas 2,26% 36.602 -4,02% (76.956) -1,62% (29.624) -1,74% (28.318) 7,00% -56% 302% 62%
4 Lebar Jalan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
5 Bentuk Tanah 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
6 Peruntukan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
7 Elevasi 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
8 linkungan Dekat SUTT 0,00% 0 -5,00% (95.681) -5,00% (91.687) 0,00% 0
Jumlah Penyesuaian 2,26% 36.602 -9,02% (172.637) -6,62% (121.312) -1,74% (28.318)
Nilai Indikasi 1.670.000 2,26% 1.654.347 9,02% 1.694.316 6,62% 1.667.708 1,74% 1.603.653
1.654.347 1.694.316 1.667.708 1.603.653
DEVIASI DATA 5,35% OK !!!
Nilai Indikasi Tertinggi Rp 1.694.316
Nilai Indikasi Terendah Rp 1.603.653
KESIMPULAN NILAI (Dengan Pembobotan) Jgn Dihapus
Data 1 ------- 25% Rp 1.654.347 = Rp 413.587 13%
Data 2 ------- 25% Rp 1.694.316 = Rp 423.579 50%
Data 3 ------- 25% Rp 1.667.708 = Rp 416.927 37%
Data 4 ------- 25% Rp 1.667.708 = Rp 416.927 0%
100% Jumlah Rp 1.671.020 SPPT
Dibulatkan Rp 1.670.000 NJOP
INDIKASI NILAI TANAH 100% Rp 1.670.000 x 4.685 m2 = Rp 7.823.950.000
Petunjuk :
NJOP
0 foto Data-1 foto Data-2 foto Data-3 foto Data-4

Contoh Laporan Appraisal Batujajar

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Contoh Laporan Appraisal Batujajar

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN ASET

PETER AUGUSTINE TANZIL

Jalan Industri II No. 33

No. File : 00036/2.0151-00/PI/07/0354/1/II/2020

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

7. Nilai yang dicantumkan dalam mata uang Rupiah.

3. DEFINISI DAN ISTILAH 14

5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap 21

BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 21

Tanah 4.685 Rp. 7.823.950.000 Rp. 5.476.765.000

2. Nilai Berdasarkan IMB

1.2 Ruang Lingkup

1.3 Objek Penilaian

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

1.5 Pengguna Laporan

1.6 Tanggal Laporan Penilaian

1.7 Tanggal Inspeksi

1.8 Tanggal Penilaian

1.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

1.11 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

1.12 Proses Penilaian

1.13 Kualifikasi Penilai

1.14 Pernyataan Independensi Penilai

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

3DEFINISI DAN ISTILAH

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Penyusutan (Loss in Value)

Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Definisi Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

4.3 Suku Bunga Bank

4.4 Nilai Tukar Rupiah

5.2 Identifikasi Lokasi Properti

Diantaranya bangunan/landmark yang dapat dijadikan sebagai pedoman adalah :

5.4 Rencana Tata Ruang Wilayah

5.5 Fasilitas Umum

5.6 Ijin Mendirikan Bangunan

Tanah dalam keadaan kosong ( As Vacant )

Penggunaan secara Fisik

Penggunaan secara Hukum

Penggunaan secara Finansial

Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan

5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah

Tanah tersebut secara fisik dibatasi oleh :

5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar

Luas Luas Harga

5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap

 Uraian spesifikasi bangunan dan sarana selengkap

BANGUNAN & SARANA PELENGKAP

1. Bangunan Pos Jaga

Radius 500 Meter

Sumber : Google Maps

Kantor Jasa Penilai Publik Anton & Rekan

SHM No. 543

Situasi Tanah Berdasarkan Sertipikat

Kabel Terluar SUT

SHM No. 543

Kabel Terluar SUT

SHM No. 543

Situasi Tanah Berdasarkan Fisik

Keterangan : Batas Tanah

GAMBAR SITUASI TANAH Pabrik