Laporan Penilaian Pju - 2020

LAPORAN PENILAIAN
UNIT PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )

BADAN PENGELOLA KEUANGAN
DAERAH KOTA TANGERANG
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

WISNU JUNAIDI DAN REKAN
Property and Consultant Certified Public Appraiser
No. Izin : 2.14.00123
Head Office: Ruko Jatibening Residence Kav.15A, Jalan Kincan Raya No.45 Jatibening, Bekasi 17412
Telp : (021) 86900372, Fax: (021) 86900372
Email: admin@wisnujunaididanrekan.com / kjpp_wisnu@yahoo.com
Wilayah kerja seluruh Indonesia
LAPORAN PENILAIAN
UNIT PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )
BADAN PENGELOLA KEUANGAN
DAERAH KOTA TANGERANG
Terletak di :
Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan Cluster West Europe,
Kelurahan Petir Kecamatan Cipondoh, Kota Tangerang
(atas nama Pejabat Pengadaan Barang / Jasa Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang)
Oleh :
KJPP WISNU JUNAIDI DAN REKAN

DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI
1. KATA PENGANTAR I
1.1. JENIS DAN LOKASI ASET I
1.2. INSTRUKSI PENUGASAN I
1.3. METODOLOGI PENILAIAN II
1.4. DASAR PENILAIAN II
1.5. TUJUAN PENILAIAN II
1.6. TANGGAL PENINJAUAN LOKASI / INSPEKSI II
1.7. TANGGAL PENILAIAN II
1.8. TINJAUAN PASAR II
1.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI III
1.10. MATA UANG YANG DIGUNAKAN III
1.11. BENTURAN KEPENTINGAN DAN PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI III
1.12. KESIMPULAN IV
2. RINGKASAN PENILAIAN V
3. RINCIAN PENILAIAN VI
4. PERNYATAAN PENILAI VII
5. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN IX
6. URAIAN ASET 2
6. URAIAN ASET 2
7. PENILAIAN ASET PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU ) 4
LAMPIRAN
• Peta Lokasi
Kepada Yth. Bekasi, 14 April 2022
Pejabat Pengadaan Barang / Jasa

Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang
Gedung Pusat Pemerintahan
Jl. Satria Sudirman No 1
Tangerang
File No : 00023/2.0123-00/PI/11/0391/1/IV/2022
Perihal : Laporan Penilaian
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022,
Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) No. 027/027-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022 dan Surat
Proposal Penawaran No. P-PPC/WR-BKS/01/150322.042 tanggal 15 Maret 2022, kami telah melakukan
Penilaian aset berupa Penilaian yaitu Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Kontrol / Listrik, dimana
penyelidikan dan peninjauan lapangan dilakukan pada tanggal 18 Maret 2022 sampai dengan 13 April 2022.
Penilaian ini kami lakukan sesuai dengan kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik sesuai dengan
Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dari Kementerian Keuangan No. 2.14.00123
berdasarkan Kepmenkeu No. 783/KM.1/2014 tanggal 28 Oktober 2014 dari Menteri Keuangan Republik
Indonesia. KJPP Wisnu Junaidi dan Rekan adalah perusahaan penilai independen yang terdaftar di
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1. KATA PENGANTAR
1.1. JENIS DAN LOKASI ASET
Dalam penugasan ini, aset yang termasuk dalam Penilaian yaitu Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan
Panel Kontrol / Listrik yang berlokasi di :
• Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan Cluster West Europe,
1.2. INSTRUKSI PENUGASAN
Dalam melakukan pekerjaan penilaian aset ini kami telah ditunjuk sebagai konsultan penilai independen
oleh Pejabat Pengadaan Barang / Jasa Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang.
Berdasarkan Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022,
Proposal Penawaran No. P-PPC/WR-BKS/01/150322.042 tanggal 15 Maret 2022. Instansi / Perusahaan /
pemberi tugas memberikan kepada kami data-data berupa :
• Daftar List Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Kontrol
Kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar.

1.3. METODOLOGI PENILAIAN
PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach)
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan
dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor
waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru
dibeli atau dibangun. Untuk hal ini diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 19.2)
1.4. DASAR PENILAIAN
Nilai Wajar disini seperti didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia sebagai berikut :
NILAI WAJAR
Nilai Wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk pengalihan liabilitas
dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. (SPI 102.3.17)
1.5. TUJUAN PENILAIAN
Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) Edisi VII Tahun 2018, dimana dilakukan penilaian ulang atas aset tetap berdasarkan nilai
perolehan seperti yang ditetapkan dalam PSAK No.13 tentang properti investasi dan untuk mendapatkan
nilai pasar yang wajar dalam rangka revaluasi aset sesuai dengan cara menghitung nilai wajar yang
ditetapkan dalam PSAK No.68.
Dan tujuan dalam penilaian ini adalah untuk memberikan opini mengenai Nilai Wajar dari aset tersebut pada
tanggal 13 April 2022. Laporan ini digunakan dalam kepentingan Laporan Keuangan
1.6. TANGGAL PENINJAUAN LOKASI / INSPEKSI
Kami telah melakukan peninjauan atas aset tersebut pada tanggal 18 Maret 2022 sampai dengan 13 April
2022.
1.7. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian adalah per tanggal 13 April 2022.

Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset
tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Wajar pada saat
tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian. Pendapat
mengenai kondisi dan penggunaan berdasarkan hasil pengamatan pada periode tersebut. Penilaian ini
berlaku terbatas pada tanggal tersebut.
1.8. TINJAUAN PASAR
Kondisi pasar aset di sekitar lokasi pada umumnya cukup stabil, pada saat inspeksi dilakukan terdapat
beberapa aset yang ditawarkan, dan permintaan atas aset di sekitar lokasi dapat dikategorikan wajar.
Dalam penilaian ini telah dilakukan analisa pasar dengan membandingkan aset yang dinilai dengan data
pembanding yang ada. Perbandingan tersebut termasuk merk, jenis/type, asesoris dan kondisi aset.
Laporan Penilaian Aset Badan Pengelola Keuangan Daerah Pemerintah Kota Tangerang
ii
1.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat
atas hasil penilaian yang dilakukan. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan baik secara
desk study maupun secara langsung pada objek penilaian.
• Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan baik secara desk study maupun secara
langsung pada objek penilaian.
• Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi objek penilaian termasuk data yang
harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya.
• Kami telah mempertimbangkan kondisi properti yang dinilai, namun demikian tidak berkewajiban untuk
memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak
dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya
atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap
fasilitas lingkungan dan lainnya, kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
• Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang disebutkan dalam Laporan
Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi
yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada atau
dokumen dan keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak pemberi tugas.
• Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka Penilaian dan Laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditunjukan terbatas untuk Pemberi Tugas dan penasehat
profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada
Laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas. Pihak lain
yang menggunakan Laporan Penilaian bertanggung jawab atas risiko yang timbul.
• Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat ketidakpastian)sebagai
akibat dari adanya Pandemi wabah Covid-19 sehingga pengguna laporan Penilaian diminta untuk
berhati-hati dalam menentukan relevansi antara hasil Penilaian dengan kebutuhannya (terkait
penggunaan hasil penilaian, khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal Penilain dalam
pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi / keuangan.
• Penugasan Bersamaan (Second Opinion). Pemberi Tugas memastikan bahwa dalam waktu yang
bersamaan (dalam jangka waktu tidak lebih dari satu bulan). Aset yang menjadi objek penilain tidak
sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (KEPI-7.3.4).
1.10. MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan penilaian ini adalah Rupiah (Rp)
1.11. BENTURAN KEPENTINGAN DAN PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Kami sebagai penilai menyatakan bahwa status kami adalah sebagai penilai independen. Kami menyatakan
bahwa tidak ada keterlibatan material dan benturan kepentingan baik yang aktual maupun bersifat potensial
terhadap pekerjaan penilaian.
Laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam
lingkup penugasan ini dan bukan untuk dipublikasikan secara umum
iii
1.12. KESIMPULAN
Berdasarkan uraian di atas, serta memperhatikan faktor-faktor lain yang relevan dalam menentukan nilai,
dan mengacu kepada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatas yang terlampir dalam laporan ini Nilai
Pasar dan Nilai Likuidasi dari aset yang termasuk dalam penilaian ini, bahwa kami berkesimpulan Nilai
Wajar dari aset tersebut pada tanggal 13 April 2022 adalah :
Nilai Wajar
Rp. 2.520.000.000,-
(Dua miliar lima ratus dua puluh juta ribu Rupiah)
Berkaitan dengan penugasan penilaian ini kami tidak melakukan penyelidikan yang berkaitan dengan status
hukum kepemilikan, keuangan dan lain sebagainya atas aset tersebut. Dalam penilaian ini kami berasumsi
bahwa seluruh aset didukung oleh dokumen kepemilikan yang syah dan bebas dari sengketa dan atau
hipotik. Disini kami tegaskan bahwa kami dan para penilai tidak menarik keuntungan, baik sekarang
maupun dimasa yang akan datang dari aset yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.
Sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini
bersifat rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini
tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk
dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format
maupun konteks dimana akan dimunculkan.
Hormat Kami,
Public Appraisal & Consultants
Wisnu Junaidi ,ST.,M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)

Managing Partner
Penilai Properti Izin Men Keu No. : P.1-14.00391
MAPPI No. 06-S-01915
No. Register : RMK-2017.00350
iv
2. RINGKASAN PENILAIAN
PEMBERI TUGAS : Pejabat Pengadaan Barang /Jasa Pejabat Pengadaan Barang / Jasa
Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang, Gedung Pusat
Pemerintahan Jl. Satria Sudirman No 1, Tangerang
PENGGUNA LAPORAN : Pejabat Pengadaan Barang /Jasa Pejabat Pengadaan Barang / Jasa
Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang, Gedung Pusat
Pemerintahan Jl. Satria Sudirman No 1, Tangerang
ALAMAT ASET : Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan
Cluster West Europe, Kelurahan Petir Kecamatan Cipondoh, Kota
Tangerang
URAIAN ASET : Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Listrik
INSTRUKSI PENUGASAN : Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022

tanggal 18 Maret 2022, Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) No.
027/027-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022 dan Surat
Proposal Penawaran No. P-PPC/WR-BKS/01/150322.042 tanggal 15
Maret 2022
TUJUAN PENILAIAN : Laporan Keuangan
TANGGAL INSPEKSI : 18 Maret 2022 sampai dengan 13 April 2022
TANGGAL PENILAIAN : 13 April 2022
METODOLOGI : Pendekatan Biaya
NILAI WAJAR : Rp. 2.520.000.000,-
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi,
batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.
v
3. RINCIAN PENILAIAN
Dalam Rupiah
NILAI WAJAR
NO URAIAN ASET/PROPERTI JUMLAH / SAT
(RP)
1 Cluster Australia
1. Tiang PJU Lengan Tunggal 9M 68 Unit 333.200.000
2. Lampu APLO 105 WATT 68 Unit 88.400.000
3. Instalasi Kabel 1 Lot 269.620.000
4. Panel Listrik 3 Lot 12.750.000
5. Daya Listrik (3 ID)
ID : 546.301.980.978
@23.000 VA 78.759.000
ID : 546.301.923.429
ID : 546.301.896.575
Sub Total 782.729.000
2 Cluster West Europe
ID : 546.301.765.465 @16.500 VA
ID : 546.301.765.473 37.673.000
Sub Total 1.072.838.000
3 Cluster Europe
ID : 546.301.816.707
@10.500 VA
ID : 546.301.816.693
ID : 546.301.816.715 42.313.800
Sub Total 664.963.800
Total Nilai 1+2+3 2.520.530.800
Total Nilai 1+2+3 dibulatkan 2.520.000.000
vi
4. PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan
yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat.
2. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
perusahaan dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan
hal-hal dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.
3. Penilai aset bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Aset.
4. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date);
5. Penilai Aset telah melakukan analisis untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Aset.
6. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
8. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Aset diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
Penilai Aset dapat dipertanggungjawabkan.
10. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini kewajaran yang terdapat dalam laporan ini.
11. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan / dilaksanakan oleh
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan lokasi dan jenis properti yang dinilai.
Dan penilai publik telah melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai.
13. Hasil penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau indikasi nilai awal atau arahan analisa
untuk menghasilkan nilai yang subyektif, besaran nilai, penentuan pencapaian nilai, atau peristiwa yang
terjadi di kemudian hari yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
14. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
▪ Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal
penilaian)
▪ Pengumpulan data dan wawancara
▪ Analisis data
▪ Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian
▪ Penulisan laporan
15. Penilai telah melakukan analisis terhadap obyek penilaian pada tanggal penilaian.
16. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
17. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam
laporan penilaian ini.
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII Tahun 2018, serta Petunjuk
Teknis khusus SPI penilaian dalam kondisi bencana COVID – 19 (PTKS PDKBC)
vii
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggung Jawab :
Wisnu Junaidi, ST., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)

Ijin Penilai Publik No. P.1-14.00391 Penilai Properti
No. Register : RMK-2017.00350 Sertifikasi
…………………….
Reviewer :
Delya Ananda, S.Mn., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Ijin Penilai Publik No. P-1.17.00476
Penilai Properti
No. Register : RMK-2017.00584 Sertifikasi
…………………….
Penilai :
Sonia Widiananda Pratiwi, A.Md.
MAPPI No. 20-P-10585
No. Register : RMK-2020.03645 Penilai Pelaksana /
Investigasi
…………………….
Untung Slamet Riadi, ST.

MAPPI No. 14-P-05083
No. Register : RMK-2020.03154 Penilai Pelaksana /
Investigasi
…………………….
Fransisco Denysh P.M,SE., M.Ec.Dev
MAPPI No. 22-P-11397 Penilai Pelaksana /
No. Register. RMK-… Investigasi
…………………….
viii
5. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan hasil dari penilaian
yang dilakukan.
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan oleh Pemberi
Tugas dan Pihak Ketiga kepada kami dalam rangka penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan
sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian aset ini.
3. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa keaslian legalitas, kelengkapan/
syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh
karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberi kredit maka bank
bersangkutanlah yang berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut
termasuk didalamnya aspek legalitas.
4. Kami bertanggung jawab terhadap opini penilaian yang kami keluarkan pada tanggal penilaian dan kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai bebas dan bersih dari sengketa dalam bentuk pidana dan perdata.
5. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar aset
dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu pengguna mata uang selain rupiah dinyatakan tidak
berlaku.
6. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap dan tanda tangan asli dari pihak kami.
7. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari – orang (man-day) dan bukan ditentukan
berdasarkan besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.
8. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh Pihak Pemerintah maupun Swasta yang berkaitan
dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan
menjadi tanggung jawab kami.
9. Bahwa jika terdapat bangunan objek penilaian, maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan
dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian –
bagian dari asset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan
jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat.
10. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan hanya
untuk membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset yang dinilai.
11. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan, serta ditujukan
terbatas kepada Pemberi Tugas, kami tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lain.
12. Penilai bertanggung jawab atas hasil penilaian aset tersebut per-tanggal penilaian.
13. Penilai bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung jawabkan laporan hasil penilaian ini
kepada pemberi tugas maupun kepada pihak lain yang berkepentingan dengan persetujuan dari
pemberi tugas.
14. Penilai bersedia mempresentasikan laporan kepada unit pemberi tugas (apabila diperlukan).
15. Dilarang menyebarluaskan, memperbanyak Laporan Penilaian ini baik secara seluruh, sebagian atau
sebagian narasi nilai yang terdapat didalamnya, tanpa persetujuan tertulis dari penilai yang
bersangkutan.
ix
LOKASI
Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan Cluster West Europe, Kelurahan
Petir Kecamatan Cipondoh, Kota Tangerang
1
6. URAIAN ASET
6. URAIAN ASET
SPESIFIKASI UNIT PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )
No Uraian Spesifikasi Sat

1 Tiang PJU 9 Meter Oktagonal Single Lengan
Top Ø 90
Bottom Ø 120
Plate T 3mm T 3 x 500 x 500 mm
Base Plate T 12x300x300 mm
Rip Plate 6 mm
Angkur 19 Ø 19 mm x 60 cm
Finishing HGD Galvanis
2 Dimensi
H : Tinggi Tiang dari Base Plate 9.000 mm
L : Panjang Lengan Ornament 2.100 mm
R : Radius Lengkung 1.830 mm
Da: Diameter Ornament Bangian Atas 60 mm
e : Panjang Ornament Bagian Ujung Atas 200 mm
3 Pemasangan Pondasi
Pembesian Anchor 40 x 40 cm
Pengalian 160 cm
Pengecoran 50x50x160 cm
Besi Ø 8 mm
Semen
Split
Finishing (perapian)
4 Lampu Aplo 105 Watt

LED 322 x 750
Ø lobang basket Ø 65 mm
5 Kabel & Terminal Box

NYFGBY 4 X 10 mm 4 x 10 mm
MCB 6A 6 Amper
Gasket Telescopic 30 x 330 mm
2
No Uraian Spesifikasi Sat
6 Panel dan Daya Listrik-PLN
Daya listrik @23.000 VA
@16.500 VA
@10.500 VA
Panel kontrol / Listrik terdiri dari : 1 Lot
* Box panel 40x60x20cm
* Mccb utama 3phase schneider 60a
* Mccb pembagi 3phase 2group
* Mcb 1phase domae 10a 3bh
* Mcb 1phase 2a 3bh
* Volt meter 500volt 1bh
* Selektor R. S. T 1bh
* Lampu indikator RST 1set
* Terminal nol 1bh
* Terminal ground 1bh
* Plat cooper 3/3 1unt
* Aksesoris panel kabel dan skun
3
7. PENILAIAN ASET PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )
Dalam penilaian Penerangan Jalan Umum ( PJU ) ini digunakan Pendekatan Biaya, untuk keperluan ini kami
telah memperoleh data - data penawaran (spesifikasi seperti diatas) di mana aset tersebut berada di
Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan Cluster West Europe, Kelurahan
Petir Kecamatan Cipondoh, Kota Tangerang sebagai berikut:
NILAI WAJAR
NO URAIAN ASET/PROPERTI JUMLAH / SAT
(RP)
1 Cluster Australia
ID : 546.301.980.978
@23.000 VA 78.759.000
ID : 546.301.923.429
ID : 546.301.896.575
Sub Total 782.729.000
2 Cluster West Europe
ID : 546.301.765.465 @16.500 VA 37.673.000
ID : 546.301.765.473
Sub Total 1.072.838.000
3 Cluster Europe
ID : 546.301.816.707
@10.500 VA 42.313.800
ID : 546.301.816.693
ID : 546.301.816.715
Sub Total 664.963.800
Total Nilai 1+2+3 2.520.530.800
Total Nilai 1+2+3 dibulatkan 2.520.000.000
Setelah dilakukan analisa dan melakukan perbandingan terhadap data - data tersebut di atas dan
mempertimbangkan atas data - data dan faktor yang turut mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa
Nilai Wajar adalah sebesar :
Nilai Wajar :
Rp. 2.520.000.000,-
(Dua miliar lima ratus dua puluh juta ribu Rupiah)
4
5
6
7
KETERANGAN
W E
AUSTRALIA CLUSTER
DIPERUNTUKKAN
BPKAD KOTA TANGERANG
TANPA SKALA SITE PLAN
Dikerjakan Oleh
Property and Consultant Certified Public Appraisers
8
KETERANGAN
W E
WEST EUROPE CLUSTER
DIPERUNTUKKAN
Dikerjakan Oleh
9
KETERANGAN
W E
EUROPE CLUSTER
DIPERUNTUKKAN
Dikerjakan Oleh
10
11
TAMPAK GERBANG PINTU MASUK EUROPE CLUSTER
TAMPAK PANEL KONTROL
12
13
14
TAMPAK GASKET TELESCOPIC
15
TAMPAK TIANG PJU
TAMPAK TIANG PJU
16
17
18
TAMPAK TIANG PJU
TAMPAK PONDASI TIANG DAN ANGKUR TIANG
19
TAMPAK TIANG PJU
20
TAMPAK LAMPU APLO
21
22
TAMPAK GERBANG WEST EUROPE CLUSTER
23
TAMPAK PONDASI DAN ANGKUR TIANG PJU
TAMPAK LAMPU PJU APLO
24
TAMPAK TIANG PJU
TAMPAK TIANG PJU
25
TAMPAK TIANG PJU
26
TAMPAK TIANG PJU
27
28
29
TAMPAK TIANG PJU
30
TAMPAK GERBANG AUSTRALIA CLUSTER
31
32
TAMPAK LAMPU APLO PJU
33
TAMPAK JALAN MENUJU LOKASI ASET YANG DINILAI
34
35
TAMPAK TIANG PJU
36
37
38
39
40
41
TAMPAK TIANG PJU
42
43
44
TAMPAK TIANG PJU
45
TAMPAK TIANG PJU
46
47
48
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
WISNU JUNAIDI DAN REKAN
No. Izin 2.14.00123
Kepada Yth. Bekasi, 14 April 2022
Pejabat Pengadaan Barang / Jasa

Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang
Gedung Pusat Pemerintahan
Jl. Satria Sudirman No 1
Tangerang
File No : 00023/2.0123-00/PI/11/0391/1/IV/2022
Perihal : Laporan Penilaian
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022,
Proposal Penawaran No. P-PPC/WR-BKS/01/150322.042 tanggal 15 Maret 2022, kami telah melakukan
Penilaian aset berupa Penilaian yaitu Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Kontrol / Listrik, dimana
penyelidikan dan peninjauan lapangan dilakukan pada tanggal 18 Maret 2022 sampai dengan 13 April 2022.
Penilaian ini kami lakukan sesuai dengan kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik sesuai dengan
Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dari Kementerian Keuangan No. 2.14.00123
berdasarkan Kepmenkeu No. 783/KM.1/2014 tanggal 28 Oktober 2014 dari Menteri Keuangan Republik
Indonesia. KJPP Wisnu Junaidi dan Rekan adalah perusahaan penilai independen yang terdaftar di
8. KATA PENGANTAR
1.13. JENIS DAN LOKASI ASET
Dalam penugasan ini, aset yang termasuk dalam Penilaian yaitu Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan
Panel Kontrol / Listrik yang berlokasi di :
• Perumahan Green Lake City Cluster Australia, Cluster Europe, dan Cluster West Europe,
1.14. INSTRUKSI PENUGASAN
Dalam melakukan pekerjaan penilaian aset ini kami telah ditunjuk sebagai konsultan penilai independen
oleh Pejabat Pengadaan Barang / Jasa Badan Pengelola Keuangan Daerah Kota Tangerang.
Berdasarkan Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022 tanggal 18 Maret 2022,
Proposal Penawaran No. P-PPC/WR-BKS/01/150322.042 tanggal 15 Maret 2022. Instansi / Perusahaan /
pemberi tugas memberikan kepada kami data-data berupa :
• Daftar List Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Kontrol
Kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar.
Head Office : Ruko Jatibening Residence Kav.15A, Jalan Kincan Raya No.45 Jatibening, Bekasi 17412
Telp : (021) 86900372, Fax: (021) 86900372
Email : admin@wisnujunaididanrekan.com / kjpp_wisnu@yahoo.com
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Laporan Penilaian Aset Badan Pengelola Keuangan Daerah Pemerintah Kota Tengerang
ii
.

Laporan Penilaian Pju - 2020

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Penilaian Pju - 2020

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN

UNIT PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

KJPP WISNU JUNAIDI DAN REKAN

1.1. JENIS DAN LOKASI ASET I

1.2. INSTRUKSI PENUGASAN I

1.3. METODOLOGI PENILAIAN II

1.4. DASAR PENILAIAN II

1.5. TUJUAN PENILAIAN II

1.6. TANGGAL PENINJAUAN LOKASI / INSPEKSI II

1.7. TANGGAL PENILAIAN II

1.8. TINJAUAN PASAR II

1.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI III

1.10. MATA UANG YANG DIGUNAKAN III

4. PERNYATAAN PENILAI VII

5. ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN IX

Pejabat Pengadaan Barang / Jasa

1.2. INSTRUKSI PENUGASAN

• Daftar List Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Kontrol

Kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar.

PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach)

1.4. DASAR PENILAIAN

1.5. TUJUAN PENILAIAN

1.6. TANGGAL PENINJAUAN LOKASI / INSPEKSI

1.7. TANGGAL PENILAIAN

Tanggal penilaian adalah per tanggal 13 April 2022.

1.8. TINJAUAN PASAR

1.10. MATA UANG YANG DIGUNAKAN

1.11. BENTURAN KEPENTINGAN DAN PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Wisnu Junaidi ,ST.,M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)

URAIAN ASET : Penerangan Jalan Umum ( PJU ) dan Panel Listrik

INSTRUKSI PENUGASAN : Surat Perintah Kerja (SPK) No. 027/026-PPK.Bid.AA/BPKD/2022

TUJUAN PENILAIAN : Laporan Keuangan

TANGGAL INSPEKSI : 18 Maret 2022 sampai dengan 13 April 2022

TANGGAL PENILAIAN : 13 April 2022

METODOLOGI : Pendekatan Biaya

NILAI WAJAR : Rp. 2.520.000.000,-

Wisnu Junaidi, ST., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)

Untung Slamet Riadi, ST.

SPESIFIKASI UNIT PENERANGAN JALAN UMUM ( PJU )

No Uraian Spesifikasi Sat

4 Lampu Aplo 105 Watt

5 Kabel & Terminal Box

TANPA SKALA SITE PLAN

WEST EUROPE CLUSTER

TANPA SKALA SITE PLAN

TANPA SKALA SITE PLAN

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK TIANG PJU

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PONDASI TIANG DAN ANGKUR TIANG

TAMPAK GASKET TELESCOPIC

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK PANEL KONTROL

TAMPAK LAMPU PJU APLO

TAMPAK TIANG PJU

TAMPAK GASKET TELESCOPIC

TAMPAK PANEL KONTROL