Laporan Penilaian Aset Lucas Djaja

LAPORAN PENILAIAN ASET
PT.LUCAS DJAJA
LOKASI TERLETAK DI :
Jalan Ciwastra No.81

Kelurahan Margasari, Kecamatan Buahbatu
Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat
Kode Pos 40286
No. File : 00075/2.0151-00/PI/07/0354/I/III/2019

Kantor Jasa Penilai Publik Anton & Rekan
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan
kami adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud untuk penilaian ini tidak tergantung pada
besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan /atau jenis
industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
 Identifikasi masalah (identifikasi tujuan dan obyek, definisi Penilai, dan tanggal Penilaian);
 Pengumpulan data dan wawancara;
 Analisis data;
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
 Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, Opini dan Kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI.
3
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas aset yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti
yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau
yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi
tugas.
7. Nilai yang dicantumkan dalam mata uang Rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan
dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual-belikan, dan bebas dari sengketa.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika
ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. KJPP ANTON & Rekan yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan
dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan penilai berijin dan stempel KJPP
ANTON & Rekan.
12. Dilarang menyebar-luaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan,
sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi
tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan.
5
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
PERNYATAAN PENILAI 3
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN 5
DAFTAR ISI 6
RINGKASAN HASIL PENILAIAN 8
1. PENDAHULUAN 10
1.1 Dasar Pelaksanaan Pekerjaan 10
1.2 Ruang Lingkup 10
1.3 Objek Penilaian 10
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian 10
1.5 Pengguna Laporan 10
1.6 Tanggal Laporan Penilaian 10
1.7 Tanggal Inspeksi 10
1.8 Tanggal Penilaian 10
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi 10
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan 11
1.11 Persyaratan atas Persetujuan Untuk Publikasi 11
1.12 Proses Penilaian 11
1.13 Kualifikasi Penilai 11
1.14 Pernyataan Independensi Penilai 12
2. METODOLOGI PENILAIAN 13
3. DEFINISI DAN ISTILAH 14
4. KOMENTAR PASAR 15
4.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 15
4.2 Inflasi 15
4.3 Suku Bunga Bank 16
4.4 Nilai Tukar Rupiah 17
5. LAPORAN PENILAIAN 18
5.1 Identifikasi dan Kondisi Properti 18
5.2 Identifikasi Lokasi Properti 18
5.3 Aksesbilitas 18
5.4 Rencana Tata Kota 18
5.5 Fasilitas Umum 19
5.6 Izin Mendirikan Bangunan 19
5.7 Penggunaan Tertinggi & Terbaik ( Highest and Best Use – HBU ) 20
5.8 Penilaian Tanah 21
5.8.1 Metode penilaian 21
5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan 21
5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah 22
5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar 22
5.8.5 Komentar pasar properti 22
5.8.6 Kesimpulan 22
6
5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap 23
BANGUNAN & SARANA PELENGKAP 23
1. Pos Jaga 23
2. Kantor 23
3. Pabrik 24
4. Ruang Produksi 24
5. Pengolahan Air 24
6. Kantin 25
7. Ruang Teknik 25
8. Selasar0 25
9. Sarana Pelengkap 26
LAMPIRAN-LAMPIRAN
 PETA LOKASI
 KONDISI LINGKUNGAN
 GAMBAR DENAH BANGUNAN
 RENCANA TATA KOTA
 FOTO-FOTO
7
RINGKASAN HASIL PENILAIAN

1. NILAI BERDASARKAN LUAS FISIK (Setelah Mengikuti Rencana Tata Kota)
Luas Biaya Reproduksi Indikasi Nilai

Uraian NilaiPasar
(m²) Baru Likuidasi
Tanah 6.780 Rp. 36.612.000.000 Rp. 36.612.000.000 Rp. 25.628.400.000
Bangunan :
Pos Jaga -*) Rp. - Rp. - Rp. -
Kantor 778 Rp. 3.076.990.000 Rp. 2.092.042.000 Rp. 1.464.429.400
Pabrik 5.567 Rp. 17.769.864.000 Rp. 8.157.396.000 Rp. 5.710.177.200
Ruang Produksi 932 Rp. 2.778.292.000 Rp. 1.945.084.000 Rp. 1.361.558.800
Pengolahan air 61 Rp. 157.929.000 Rp. 110.532.000 Rp. 77.372.400
Kantin 217 Rp. 588.721.000 Rp. 294.252.000 Rp. 205.976.400
Ruang Teknik 31 Rp. 82.894.000 Rp. 41.447.000 Rp. 29.012.900
Selasar 1.031 Rp. 1.440.307.000 Rp. 768.095.000 Rp. 537.666.500
Sarana Pelengkap Rp. 1.907.532.183 Rp. 1.587.980.183 Rp. 1.111.585.028
Jumlah Rp. 64.414.529.183 Rp. 51.608.828.183 Rp. 36.126.178.628
Pembulatan Rp. 64.414.500.000 Rp. 51.608.800.000 Rp. 36.126.200.000
Keterangan : *) Keseluruhan bangunan berada di area GSB sehingga bangunan tersebut tidak dinilai
2. NILAI BERDASARKAN LUAS SESUAI IMB
Luas Biaya Reproduksi Indikasi Nilai

Uraian NilaiPasar
(m²) Baru Likuidasi
Tanah 6.780 Rp. 36.612.000.000 Rp. 36.612.000.000 Rp. 25.628.400.000
Bangunan :
Kantor 325,65 Rp. 1.287.945.750 Rp. 875.672.850 Rp. 612.970.995
Pabrik 2.950,8 Rp. 9.418.953.600 Rp. 6.497.661.600 Rp. 4.548.363.120
Ruang Produksi 932 Rp. 2.778.292.000 Rp. 1.945.084.000 Rp. 1.361.558.800
Pengolahan air 56,5 Rp. 146.278.500 Rp. 102.378.000 Rp. 71.664.600
Kantin 94 Rp. 255.022.000 Rp. 127.464.000 Rp. 89.224.800
Ruang Teknik 25 Rp. 66.850.000 Rp. 33.425.000 Rp. 23.397.500
Jumlah Rp. 50.565.341.850 Rp. 46.193.685.450 Rp. 32.335.579.815
Pembulatan Rp. 50.565.300.000 Rp. 46.193.700.000 Rp. 32.335.600.000
Lokasi :
Jalan Ciwastra No.81,Kelurahan Margasari, Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung, Provinsi
Jawa Barat.
8
Catatan Penilai :
1. Pada saat inspeksi lapangan, aset ditunjukan oleh Bapak Sony sebagai wakil dari PT. Lucas
Djaja / debitur.
2. Pada saat inspeksi lapangan, aset digunakan sebagai pabrik pharmasi.
3. Aset terdiri dari 10 (sertipikat) yang tergabung/bersambungan dalam satu hamparan.
4. Berdasarkan informasi Dinas Penataan Ruang Kota Bandung, dan hasil inspeksi lapangan,
dapat kami informasikan :
- Luas tanah berdasarkan sertipikat 7.764 meter persegi. Sebagian lahan terkena rencana
pelebaran jalan pada bagian depan ± 696 meter persegi, rencana jalan pada bagian
belakang ± 84 meter persegi dan rencana riool ± 204 meter persegi, sehingga luas tanah
yang kami nilai ± 6.780 meter persegi.
- Total luas bangunan pos jaga berdasarkan fisik ± 37 m², keseluruhan bangunan berada di
area GSB, sehingga bangunan tersebut tidak kami nilai.
- Total luas bangunan kantor berdasarkan fisik ± 1.437 m², terdapat bangunan yang berada
di area GSB ± 524 m², dan terkena rencana pelebaran jalan ± 135 m², sehingga luas
bangunan dinilai ± 778 m².
- Total luas bangunan kantin berdasarkan fisik ± 370 m², terdapat bangunan yang berada
di area GSB ± 78 m² dan berada di luar area sertipikat ± 75 m², sehingga luas bangunan
dinilai ± 217 m².
- Total luas bangunan ruang teknik berdasarkan fisik ± 120 m², terdapat bangunan yang
berada di area GSB ± 17 m² dan berada di luar area sertipikat ± 72 m², sehingga luas
bangunan dinilai ± 31 m².
- Total luas bangunan selasar berdasarkan fisik ± 1.101 m², terdapat bangunan yang
berada di area GSB ± 70 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 1.031 m².
5. Total luas bangunan pabrik berdasarkan fisik ± 5.567 m², Terdapat bagian bangunan yang
terbakar (kebakaran) pada bagian bangunan pabrik dengan luas ± 2.634 m², nilai bangunan
yang terbakar tersebut kami nilai sesuai dengan kondisi saat ini (kondisi bangunan setelah
terbakar).
6. Pada Gambar Situasi dalam sertipikat terdapat bidang tanah negara yang memisahkan aset
dan Jalan Ciwastra, pada kondisi fisik dilapangan bidang tanah negara tersebut berupa taman
dan badan jalan, sehingga aset tetap memiliki akses langsung terhadap Jalan Ciwastra.
7. Salah satu titik koordinat aset adalah 6°57'16.8"S 107°38'54.5"E.
9
1PENDAHULUAN
1.1 Dasar Pelaksanaan Pekerjaan
Dasar penugasan dan ruang lingkup penilaian ini adalah sesuai dengan surat penugasan dari
PT. Bank CIMB Niaga, Tbk kepada KJPP Anton & Rekan Nomor Register : 51684/TB,
tanggal 9 Februari 2020 dan surat persetujuan proposal dari KJPP Anton & Rekan kepada
PT. Bank CIMB Niaga, Tbk Nomor : ATN 2020-Pro-0038, tanggal 17 Februari 2020.
1.2 Ruang Lingkup

Ruang lingkup penilaian adalah memberikan pendapat independen mengenai Opini Nilai
Pasar dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
1.3 Objek Penilaian

Objek penilaian yang dimaksud dalam laporan penilaian ini, terdiri dari :
 Tanah dan bangunan beserta sarana pelengkapnya dengan luas tanah

berdasarkan sertipikat 7.764 meter persegi, yang berlokasi di Jalan
Ciwastra No.81, Kelurahan Margasari, Kecamatan Buahbatu, Kota
Bandung, Provinsi Jawa Barat.
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan yang diinformasikan kepada Penilai, maksud dan tujuan dari penilaian ini
adalah untuk memberikan pendapat yang objektif mengenai Nilai Pasar, atas objek penilaian
pada tanggal penilaian yang akan digunakan untuk keperluan Penjaminan Utang, oleh
karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya, termasuk tidak untuk Otoritas
Jasa Keuangan (OJK).
1.5 Pengguna Laporan

PT. Bank CIMB Niaga, Tbk.
1.6 Tanggal Laporan Penilaian

Tanggal laporan penilaian adalah tanggal diterbitkannya laporan penilaian yaitu tanggal 23
Maret 2020.
1.7 Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap objek penilaian yang ditunjukan kepada kami telah kami laksanakan pada
tanggal 17 Maret 2020.
1.8 Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian ditentukan tanggal 17 Maret 2020 sesuai dengan tanggal selesainya
inspeksi lapangan.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian ini dilakukan dengan batasan tingkat kedalaman investigasi sebagai berikut :
 Inspeksi terhadap objek penilaian dilakukan secara lengkap dengan waktu yang
cukup dan tanpa halangan dari pihak manapun.
 Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan
diverifikasi, maka identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi
pemberi tugas.
10
 Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang
oleh informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
 Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
 Tanpa mengurangi standar minimum yang harus dilakukan, penilaian pada aset-aset
sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, maka inspeksi dan verifikasi akan
dilakukan secara sampling.
1.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang
digunakan tanpa perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi
tugas. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi oleh pihak
Lembaga Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional).
Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan
penilaian ini dapat bersumber dari :
 Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan
peraturan daerah
 Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
 Dinas Tata Kota Bandung.
 Media tulis dan elektronik resmi
1.11 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak
dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana dimunculkan atau dipublikasikan.
1.12 Proses Penilaian

Langkah-langkah di dalam melaksanakan penilaian adalah sebagai berikut :
 Mengklarifikasi kebutuhan dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna
memperoleh kesepahaman atas penugasan penilaian,
 Mengidentifikasi, mengumpulkan dan menganalisis data,
 Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode penilaian yang sesuai
dan tepat,
 Melakukan inspeksi terhadap objek penilaian,
 Menganalisis seluruh aspek objek penilaian,
 Mengumpulkan data-data pembanding,
 Membuat kertas kerja untuk melakukan penyesuaian dari data-data pembanding
terhadap objek penilaian,
 Menyimpulkan Nilai Pasar dari objek penilaian,
 Pelaporan.
1.13 Kualifikasi Penilai

Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik pada KJPP Anton dan Rekan. Penilai Publik dan KJPP Anton dan Rekan yang
dimaksud telah memiliki perizinan dengan izin No : P-1.13.00354, Tanggal 8 Januari 2013
dan terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementrian Keuangan Republik Indonesia dengan
Izin Usaha No : 2.18.0151, Tanggal 12 Februari 2018 dan Terdaftar sebagai Penilai
Pertanahan BPN Lisensi No : 456/KEP-600.30.I/X.I/2018, Tanggal 19 November 2018.
KJPP Anton merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang memiliki kompetensi untuk
melakukan penilaian, tidak mempunyai dan atau mempunyai potensi benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas dan atau Objek Penilaian, melaksanakan pekerjaan penilaian secara
11
objektif dan tidak memihak dalam memberikan opini penilaian. Penilai Publik dibantu
tenaga ahli lainnya untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud
dalam lingkup penugasan ini.
1.14 Pernyataan Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa
adanya konflik kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dan juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan
dengan penugasan ini.
12
2METODOLOGI PENILAIAN
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar, menetapkan batasan pada nilai pasar untuk tanah hak dan bangunan (real
properti) dengan mempelajari harga-harga yang biasanya dibayar untuk properti yang bersaing
dengan properti yang dinilai (objek penilaian) untuk para pembeli. Transaksi jual beli diteliti untuk
memberi keyakinan bahwa para pihak yang berkeinginan untuk melakukan transaksi secara tipikal.
Harga jual yang mencerminkan keinginan yang berlainan dari motivasi pelaku pasar pada
umumnya, misalnya, pembeli atau penjual yang secara khusus berkeinginan membayar atau
menerima harga transaksi diatas atau dibawah harga wajar untuk properti tertentu, harus
dikecualikan.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan
datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset
selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari
kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan
suatu aset.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasikan biaya perolehan atas
hak tanah (menggunakan pendekatan perbandingan data pasar) dan bangunan dalam rangka
pembangunan baru dengan utilitas yang sama atau menyesuaikan (mengadaptasi) properti yang
lama terhadap penggunaan yang sama dengan tanpa memperhatikan biaya yang terlalu besar
karena keterlambatan. Estimasi atas insentif kewirausahaan atau keuntungan/ kerugian
pengembang biasanya ditambahkan pada biaya perolehan tanah dan biaya pembangunan
(construction cost). Untuk properti-properti yang lebih tua pendekatan biaya memperhitungkan
suatu estimasi mengenai depresiasi yang mencakup bagian-bagian yang mengalami kemerosotan
mutu fisik (physical deteriotion) dan kemerosotan secara fungsional & ekonomis (functional &
economic obselescence).
13
3DEFINISI DAN ISTILAH

Implementasi
Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian. (SPI Edisi VII
Tahun 2018 : SPI 104 - 3.1)
Laporan Penilaian
Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan istruksi penugasan, tujuan dan
Dasar Nilai, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga
menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan
informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 105 - 3.1)
Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat
kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI
103 - 3.1)
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Biaya Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dilakukan untuk pengganti property baru yang
dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaian untuk bahan/material
atau unit biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya
supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan
angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor
PPh Impor), dan biaya bunga selama masa kontruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan
premi/bonus.
Penyusutan (Loss in Value)

Penyusutan di sini diartikan sebagai suatu kerugian nilai yang dialami oleh suatu properti yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau kemunduran-kemunduran fungsional dan
ekonomi (Deterioration of physical, function & economic).
Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 101-3.1)
Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu
aset dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang
tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual. (SPI Edisi VII Tahun 2018 : SPI 102-3.5)
Definisi Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
(SPI Edisi VII Tahun 2018 : KPUP 10.1)
14
4KOMENTAR PASAR
4.1 Pertumbuhan Ekonomi di Indonesia
Dalam rancangan penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara 2018 pemerintah
menetapkan asumsi pertumbuhan ekonomi tahun depan di kisaran 5,4-6,1 persen. Angka ini lebih
tinggi dari target 2017 sebesar 5,1 persen. Sejak 2000, pertumbuhan ekonomi Indonesia tertinggi
tercatat pada 2011, yakni mencapai 6,5 persen.
Untuk dapat mencapai target sebesar itu, penanaman modal asing (PMA) maupun domestik
(PMDN) harus tumbuh di atas 20 persen. Selain itu, berbagai sektor ekonomi seperti kredit
perbankan, belanja modal Badan Usaha Milik Negara (BUMN), serta perusahaan yang masuk ke
bursa juga harus meningkat. Semua mesin pertumbuhan harus berjalan, kalau tidak maka daya
dorong ekonomi tentu akan berkurang. Untuk mencapai pertumbuhan ekonomi hingga 6,1 persen
pemerintah tidak bisa hanya mengandalkan pembiayaan dari APBN.
Dalam rancangan itu, inflasi ditargetkan di kisaran 2,5-4,5 persen, nilai tukar rupiah dalam rentang
Rp 13.600-13.900 per dolar Amerika Serikat. Suku bunga Surat Perbendaharaan Negara sebesar
4,8-5,8 persen lalu harga minyak di kisaran US$ 45-60 per barel. Untuk lifting minyak sebesar
771-815 ribu barel per hari serta lifting gas 1.194-1.235 barel setara minyak per hari.
(Sumber :Kata Data Indonesia)
4.2 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Januari 2019 tetap terkendali dan mendukung
pencapaian sasaran inflasi 2019 sebesar 3,5%±1% (yoy). Inflasi IHK pada Januari 2019 tercatat
0,32% (mtm), menurun dibandingkan dengan inflasi bulan lalu sebesar 0,62% (mtm). Penurunan
inflasi IHK bersumber dari penurunan inflasi kelompok volatile food dan deflasi pada kelompok
administered prices. Sementara itu, inflasi inti tetap terkendali, meskipun meningkat dibandingkan
15
dengan inflasi bulan sebelumnya. Dengan perkembangan tersebut, inflasi IHK secara tahunan
mencapai 2,82% (yoy), menurun dari inflasi IHK bulan sebelumnya sebesar 3,13% (yoy). Ke
depan, inflasi diprakirakan tetap berada pada sasaran inflasi 2019, yaitu 3,5%±1% (yoy). Bank
Indonesia akan terus konsisten menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan
dengan Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah, guna memastikan inflasi tetap rendah
dan stabil dalam kisaran sasaran.
Inflasi volatile food menurun dan lebih rendah dibandingkan dengan rerata historis. Kelompok
volatile food mencatat inflasi sebesar 0,97% (mtm), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi
volatile food bulan sebelumnya maupun rerata historis bulan Januari empat tahun terakhir sebesar
1,55% (mtm). Penurunan inflasi volatile food dipengaruhi, antara lain oleh deflasi cabai merah.
Dengan perkembangan ini, secara tahunan inflasi kelompok volatile food tercatat sebesar 1,76%
(yoy), melambat dari bulan sebelumnya sebesar 3,39% (yoy).
Harga kelompok barang administered prices mencatat deflasi pada Januari 2019. Harga kelompok
administered prices pada bulan Januari 2019 mencatat deflasi sebesar 0,12% (mtm), lebih rendah
dibandingkan dengan perkembangan harga bulan sebelumnya yang mencatat inflasi sebesar 1,20%
(mtm). Deflasi kelompok administered price terutama dipengaruhi penurunan harga BBM
nonsubsidi dan tarif kereta api. Secara tahunan, kelompok administered prices mencatat inflasi
3,39% (yoy), cukup stabil dibandingkan dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 3,36%
(yoy).
Inflasi inti tetap terkendali, meskipun sesuai pola musimannya meningkat dibandingkan dengan
inflasi bulan sebelumnya. Inflasi inti tercatat 0,30% (mtm), meningkat dibandingkan dengan inflasi
inti bulan sebelumnya sebesar 0,17% (mtm). Komoditas utama penyumbang inflasi kelompok inti
adalah tarif sewa rumah, upah tukang bukan mandor, air kemasan, emas perhiasan, kontrak rumah,
dan upah pembantu rumah tangga. Secara tahunan, inflasi inti tercatat 3,06% (yoy), relatif stabil
dibandingkan dengan inflasi inti bulan sebelumnya sebesar 3,07% (yoy). (Sumber :
www.bi.go.id)
4.3 Suku Bunga Bank
BI memutuskan mempertahankan suku bunga acuan BI 7-day Reserve Repo Rate di level 4,75
persen. Ini merupakan yang kelima kalinya sejak Oktober 2016. Bank sentral juga
mempertahankan suku bunga Deposit Facility sebesar 4 persen dan lending facility di 5,5 persen,
berlaku efektif mulai 17 Maret 2017.
16
Kebijakan ini diambil sebagai konsistensi bank sentral dalam menjaga stabilitas makroekonomi
dan sistem keuangan di tengah semakin meningkatnya ketidakpastian global. Bank Indonesia (BI)
tetap mewaspadai dan mencermati sejumlah risiko dalam jangka pendek kedepan, baik dari faktor
global maupun domestik. Meskipun bank sentral Amerika Serikat (The Fed) menaikkan suku
bunga, BI justru kembali mempertahankan suku bunga patokannya. (Sumber :Databoks Indonesia)
4.4 Nilai Tukar Rupiah
Pergerakan mata uang rupiah menunjukkan tren penguatan terhadap dolar Amerika Serikat (AS)
dalam empat bulan terakhir. Nilai tukar rupiah di Jakarta Interbank Spot Dollar Rate(JISDOR)
pada perdagangan, Senin (4 Januari 2019) di level Rp 13.976/dolar AS terapresiasi 3,49% dari
posisi akhir 2018 dan merupakan level terkuatnya sejak 21 Juni 2018.
Meredanya kekhawatiran global seiring makin terbatasnya kenaikan suku bunga acuan AS (The
Fed) menjadi salah satu pemicu terapresiasinya rupiah terhadap mata uang dolar Amerika. Selain
itu, masuknya kembali aliran dana asing ke pasar finansial domestik juga turut menopang
penguatan rupiah. Nilai tukar rupiah berhasil menguat lebih dari 8% dari posisi (11/10/2018) di
mana rupiah sempat terpuruk hingga Rp 15.253/dolar AS. Meredanya kedigdayaan dolar AS
terhadap mata uang dunia dimanfaatkan rupiah menguat di bawah Rp 14.000/dolar AS. (Sumber :
https://databoks.katadata.co.id)
17
5LAPORAN PENILAIAN
5.1 Identifikasi& Kondisi Properti
Properti yang dinilai berupa tanah dan bangunan beserta sarana pelengkapnya dengan luas
tanah berdasarkan sertipikat 7.764 meter persegi. Berdasarkan informasi dari Dinas
Penataan Ruang Kota Bandung, sebagian lahan terkena rencana pelebaran jalan pada bagian
depan ± 696 meter persegi, rencana jalan pada bagian belakang ± 84 meter persegi dan
rencana riool ± 204 meter persegi, sehingga luas tanah yang kami nilai ± 6.780 meter
persegi, yang diatasnya berdiri bangunan pabrik pharmasi dengan total luas berdasarkan
fisik ± 9.662 meter persegi, terdapat bagian bangunan yang terkena rencana pelebaran jalan
± 135 meter persegi, berada di area GSB ± 763 meter persegi dan berdiri di luar area
sertipikat yang dijaminkan ± 147 meter persegi, sehingga total luas bangunan dinilai ± 8.617
meter persegi.
Pada saat inspeksi lapangan, aset digunakan sebagai pabrik pharmasi milik PT.Lucas Djaja /
debitur. Pada saat inspeksi lapangan dilaksanakan, penunjukan aset diwakili oleh Bapak
Sony sebagai wakil PT.Lucas Djaja /debitur.
5.2 Identifikasi Lokasi Properti

Properti dalam penilaian ini berlokasi di Jalan Ciwastra No. 81, Kelurahan Margasari,
Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung.
Aset tersebut berada sisi sebelah Utara Jalan Ciwastra, berada kurang lebih 900 meter
sebelah Timur dari persimpangan/pertigaan antara Jalan Ibrahim Aji dengan Jalan Ciwastra,
kurang lebih 1.2 kilometer sebelah Selatan dari Jalan Sukarno Hatta, kurang lebih 1.3
kilometer sebelah Barat Daya Pintu Tol Buah Batu, kurang lebih 1.5 kilometer sebelah
Selatan dari Pintu masuk margahayu raya dari jalan ciwastra, kurang lebih 350 meter sebelah
barat dari Toserba Borma Ciwastra, tepatnya berada pada posisi sudut antara Jalan Ciwastra
dan Jalan Sarijati 1.
Sebagian besar bangunan yang berada di lingkungan wilayah tersebut adalah bangunan
rumah dan Toko.
Diantaranya bangunan/landmark yang dapat dijadikan sebagai pedoman adalah :
■ Pasar Kordon
■ Toserba Borma Ciwastra
■ Gedung Bale Mutika wangi
■ Centro Futsal Bandung
5.3 Aksesbilitas
Aset tersebut berada sisi sebelah Utara Jalan Ciwastra, dengan jalan yang terbuat dari
perkerasan aspal, dengan lebar kurang lebih 10 meter, dilengkapi drainase terbuka di sisi kiri
dan sisi kanan jalan. Pada saat melaksanakan peninjauan lapangan kondisi jalan di depan
properti baik dan terawat.
5.4 Rencana Tata Kota

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Bandung, properti yang dimaksud
berada di lokasi yang diperuntukan sebagai Kawasan Campuran, sedangkan tapak properti
yang dinilai diperuntukan sebagai Sub Zona Industri.
18
5.5 Fasilitas Umum

Fasilitas umum yang tersedia di kawasan tersebut adalah :
 Penerangan
Fasilitas penerangan listrik di wilayah tersebut telah tersedia dari PLN.
 Air bersih
Di wilayah tersebut tersedia suplai air bersih yang berasal dari air tanah (sumur
bor).
 Jaringan telepon
Di wilayah tersebut jaringan telepon telah tersedia dari PT. Telkom.
 Angkutan umum
Sarana angkutan umum, serta kendaraan lainnya dapat diperoleh di Jalan Ciwastra.
5.6 Ijin Mendirikan Bangunan

Objek yang dinilai telah dilengkapi Izin Mendirikan Bangunan sebagai berikut :
1. Izin Mendirikan Bangunan No : 503.644.4/SI-3244 Disbang / 2004, yang diterbitkan
pada tanggal 23 November 2004, untuk memperluas dan mendirikan kembali bangunan
kantor 1 lantai, SIMB lama No : 503.644.4/SI-13316 seluas 130 m².
2. Surat Idzin Bangunan No : 1627/PU 071/DPU-KB/1981, yang diterbitkan pada tanggal

13 Januari 1981, untuk mendirikan bangunan pabrik pharmasi P.T.Lucas Jaya berikut
rumah tinggal seluas 909 m².
3. Surat Idzin Bangunan No : 129/PU 071/DPU KB/1988, yang diterbitkan pada tanggal
Tanggal 13 Mei 1988, untuk mendirikan bangunan gudang botol seluas 666,80 m².
4. Surat Ijin Mendirikan Bangunan No : 503.647/SI-4016-DPB Tahun 1991, yang

diterbitkan pada tanggal 5 Maret 1991, untuk menambah besar bangunan gudang obat
No : 129.DPU.071/KB.86 seluas 612 m².
5. Surat Ijin Mendirikan Bangunan No : 503.644.4/13316 tahun 1989, yang diterbitkan

pada tanggal 15 Juli 1989, untuk memperluas bangunan kantor perusahaan farmasi
bertingkat 1 (satu) S.I.B. lama No. 129/PU-071/DPU-KB/1986 seluas 401,5 m².
6. Idzin Bangunan No : 710/PU 071/DPU KB/1987, yang diterbitkan pada tanggal 13

Oktober 1987, untuk mendirikan bangunan rumah tinggal gedung seluas 94 m².
7. Idzin Bangunan No : 648/144.2/DPU KB/1989, yang diterbitkan pada tanggal 23

Februari 1989, untuk mendirikan bangunan rumah tinggal seluas 88 m².
8. Izin Mendirikan Bangunan No : 503.644.4/SI-3026 Disbang / 2002, yang diterbitkan

pada tanggal 28 November 2002, untuk mendirikan bangunan gudang berlantai 2 (dua)
seluas 1.287 m².
9. Izin Mendirikan Bangunan No : 503.644.2/SI-1080-DISTARCIP/VI-08, yang diterbitkan

pada tanggal 13 Juni 2008, untuk mendirikan bangunan toko berlantai II (dua) seluas
195,65 m².
19
5.7 Penggunaan Tertinggi & Terbaik ( Highest and Best Use – HBU )
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut ( KPUP 12.1 ).
Tanah dalam keadaan kosong ( As Vacant )
Penggunaan secara Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah 7.764 meter persegi serta terletak di kawasan campuran
dengan izin untuk Pabrik, maka pemanfaatan dan pengembangan properti yang dimaksud
memenuhi penggunaan yang layak.
Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai
kawasan Campuran dengan peruntukan industri, pengembangan saat ini memenuhi tata kota
yang berlaku.
Penggunaan secara Finansial

Berdasarkan lingkungan sekitar, data-data pasar ( transaksi atau properti yang ditawarkan
untuk dijual ), tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan properti,
menunjukan bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara financial.
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan lokasi lingkungan, situasi pasar dan pengembangan disekitarnya
maka pengembangan sebagai kawasan Industri diperkirakan memiliki hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti saat ini :
Mengingat uraian-uraian tersebut di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya

serta peruntukkan yang telah ditentukan oleh Pemda setempat, kami berpendapat bahwa
penggunaan tanah tersebut untuk Pabrik/Gudang adalah merupakan pemanfaatan tertinggi
dan terbaik.
20
5.8 Penilaian Tanah

5.8.1 Metode penilaian
Berdasarkan jenis aset dan ketersediaan data-data dilapangan maka dalam penilaian
tanah ini kami gunakan pendekatan pasar yang diuraikan seperti dalam bagian laporan
ini.
5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan

Tanah dalam penilaian ini dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang diterbitkan
oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Bandung, yang kami uraikan sebagai
berikut :
Tanggal
Jenis No. Gambar
Nama Pemegang Tanggal Tanggal Gambar Luas
No. Sertipikat Situasi/Surat
Hak Diterbitkan Berakhir Situasi/Surat (m2)
& No. Ukur
Ukur
PT.LUCAS DJAJA,
SHGB No. 18 September
1 BERKEDUDUKAN DI 06 Mei 1986 GS No.7582/1985 - 279
02025 KOTA BANDUNG 2048
PT.LUCAS DJAJA,
2 BERKEDUDUKAN DI 6 Desember 1988 SU No.1378/2018 02 April 2018 213
PT.LUCAS DJAJA,
3 BERKEDUDUKAN DI 16 Maret 1987 SU No.1377/2018 02 April 2018 959
PT.LUCAS DJAJA,
SHGB No. 18 September 26 November
4 BERKEDUDUKAN DI 28 Agustus 1990 GS No.7851/1985 422
02038 KOTA BANDUNG 2048 1985
PT.LUCAS DJAJA,
5 BERKEDUDUKAN DI 6 Februari 1984 SU No.1382/2018 02 April 2018 905
PT.LUCAS DJAJA,
SHGB No. 18 September 26 November
6 BERKEDUDUKAN DI 26 Juni 1991 GS No.7583/1985 436
02041 KOTA BANDUNG 2048 1985
PT.LUCAS DJAJA,
SHGB No. 15 Februari 18 September
7 BERKEDUDUKAN DI SU No.1380/2018 02 April 2018 910
02046 KOTA BANDUNG 1988 2048
PT.LUCAS DJAJA,
8 BERKEDUDUKAN DI 28 Agustus 1985 SU No.1379/2018 02 April 2018 1.040
PT.LUCAS DJAJA,
9 BERKEDUDUKAN DI 11 Oktober 1990 GS No.7109 /1980 16 Oktober 1980 1.905
PT.LUCAS DJAJA,
10 BERKEDUDUKAN DI 28 Agustus 1985 SU No.1381/2018 02 April 2018 695
Jumlah 7.764
Terkena Rencana Jalan & Rencana Pelebaran Jalan 780
Terkena Rencana Riool 204
Luas Tanah Dinilai 6.780
Data tersebut diatas dikutip dari foto copy sertipikat tanah yang kami terima dari
pemberi tugas.
Berdasarkan informasi dari Dinas Penataan Ruang Kota Bandung, sebagian lahan
terkena rencana pelebaran jalan pada bagian depan ± 696 meter persegi, rencana jalan
pada bagian belakang ± 84 meter persegi dan rencana riool ± 204 meter persegi,
sehingga luas tanah yang kami nilai ± 6.780 meter persegi. (gambar terlampir)
21
5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah

Pada Gambar Situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai bentuk
menyerupai persegi panjang, dengan lebar depan ± 55 meter sejajar jalan didepannya
dan panjang ke belakang ± 152 meter. Topografi tanah ini datar dengan elevasi tanah
± 30 cm di atas jalan di depannya.
Tanah tersebut secara fisik dibatasi oleh :

 Utara : Gudang
 Timur : Jalan Sarijati 1 dan rumah tinggal
 Selatan : Jalan Ciwastra
 Barat : Bangunan Waterboom dan rumah tinggal
5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar
Luas Luas Harga

Contact Jenis
No Alamat Tanah Bang. Penawaran
Person Properti
(m²) (m²) (Rp)
Jalan Ciwastra Kelurahan Margasari, Ibu Vanesa Gedung
1 5.000 2.890 42.500.000.000
Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung. 08121402966 Futsal
Jalan Ciwastra Kelurahan Margasari, Bapak Dosma Tanah
2 1.150 - 7.475.000.000
Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung. 082128574800 Kosong
Jalan Ciwastra Kelurahan Margasari, Bapak Willy Rumah
3 1.453 1.000 14.530.000.000
Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung. 081221007808 Tinggal
5.8.5 Komentar pasar properti
Berdasarkan identifikasi kondisi properti, jika properti ini dijual maka kemungkinan
besar pembelinya adalah pengusaha/investor, hal ini dikarenakan berdasarkan
penggunaan properti saat ini.
Berdasarkan pengamatan di lokasi, properti ini mempunyai kategori Cukup

Marketable, yaitu apabila dilakukan penjualan terhadap obyek penilaian tersebut
memerlukan waktu untuk mendapatkan pembeli yang mempunyai kebutuhan dan
kemampuan sesuai dengan kondisi aset tersebut.
Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dan faktor pengurang dari aset
yang dinilai.
Faktor Penambah
- Lokasi berada di jalan utama
Faktor Pengurang
- Mayoritas peruntukan lingkungan sekitar untuk perdagangan dan jasa, akan tetapi
HBU existing untuk pabrik / gudang.
- Sebagian lahan aset terkena rencana pelabaran jalan.
5.8.6 Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan diatas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka
kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar atas tanah tersebut pada tanggal
17 Maret 2020 adalah sebagai berikut:
Rp. 36.612.000.000,-
(Tiga Puluh Enam Milyar Enam Ratus Dua Belas Juta Rupiah)
22
5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
 Metode penilaian
Dalam penilaian bangunan dan sarana pelengkap ini kami gunakan pendekatan
biaya yang diuraikan seperti dalam bagian laporan ini.
 Uraian spesifikasi bangunan dan sarana selengkap

Uraian spesifikasi bangunan dan sarana pelengkap dalam penilaian ini secara
lengkap dijelaskan seperti dibawah ini.
BANGUNAN & SARANA PELENGKAP
1. Pos Jaga
 Jumlah lantai : 1 Lantai

 Tahun dibangun : 2004
 Konstruksi utama : Beton bertulang
 Dinding : Bata diplester dicat
 Partisi : Bata diplester dicat
 Atap : Dak beton
 Lantai : Keramik
 Langit-langit : Gypsum
 Pintu : Kaca Rangka Alumunium
 Luas Bangunan : 0 m2 *)
 Kondisi perawatan bangunan : Baik
Nilai Pasar Rp. 0,-

Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 0,-
Keterangan : *) Total luas bangunan berdasarkan fisik ± 37 m², keseluruhan bangunan berada di area GSB,
sehingga bangunan tersebut tidak kami nilai.
2. Kantor

 Konstruksi utama : Baja
 Atap : Spandex & Sebagian dak Beton
 Lantai : Granitile & Keramik
 Pintu : Pintu kaca rangka alumunium
 Jendela : Kaca rangka alumunium
 Luas Bangunan : 778 m2 *)
Nilai Pasar Rp. 2.092.042.000,-

Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 1.464.429.400,-
Keterangan : *) Total luas bangunan berdasarkan fisik ± 1.437 m², terdapat bangunan yang berada di area
GSB ± 524 m², dan terkena rencana pelebaran jalan ± 135 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 778 m².
23
3. Pabrik

 Partisi : Bata diplester dicat dan sebagian dinding panel logam
 Atap : Spandex
 Lantai : Plat beton, Keramik Lokal, sebagian dilapisi epoxy
 Pintu : Pintu kaca rangka alumunium
 Luas Bangunan : 5.567 m2
Nilai Pasar Rp. 8.157.396.000,-

4. Ruang Produksi

 Atap : Spandex
 Lantai : Keramik Lokal
 Pintu : Pintu besi dan kayu
 Luas Bangunan : 932 m2
Nilai Pasar Rp. 1.945.084.000,-

5. Pengolahan Air

 Atap : Spandex
 Lantai : Keramik Lokal
 Pintu : Pintu besi dan kayu
 Luas Bangunan : 61 m2
Nilai Pasar Rp. 110.532.000,-

Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 77.372.400,-
24
6. Kantin

 Atap : Spandek
 Lantai : Keramik
 Langit-langit : -
 Pintu : Pintu rangka alumunium
 Luas Bangunan : 217 m2*)

Keterangan : *) Total luas bangunan berdasarkan fisik ± 370 m², terdapat bangunan yang berada di area GSB
± 78 m² dan berada di luar area sertipikat ± 75 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 217 m².
7. Ruang Teknik

 Atap : Spandex
 Lantai : Beton & Keramik
 Pintu : Kayu
 Jendela : Jalusi besi
 Luas Bangunan : 31 m2*)

Keterangan : *) Total luas bangunan berdasarkan fisik ± 120 m², terdapat bangunan yang berada di area GSB
± 17 m² dan berada di luar area sertipikat ± 72 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 31 m².
8. Selasar

 Dinding : -
 Partisi : -
 Atap : Spandex
 Lantai : Beton & Keramik
 Pintu : Pintu Besi
 Jendela : -
 Luas Bangunan : 1.031 m2*)
25

Keterangan : *) Total luas bangunan berdasarkan fisik ± 1.101 m², terdapat bangunan yang berada di area
GSB ± 70 m², sehingga luas bangunan dinilai ± 1.031 m².
9. Sarana Pelengkap
- Telpon 5 line .
- Listrik
- Sumber air dari sumur artesis
- Pagar keliling terbuat dari batako dengan pintu besi.
- Perkerasan terbuat dari paving block.
Nilai Pasar Rp. 1.587.980.183,-

Jumlah Bangunan & Sarana Pelengkap
Nilai Pasar Rp. 51.608.828.183,-

26
LOKASI
DATA 3 ASET
Radius 500Meter
DATA 1 DATA 2
Sumber : Google Maps
PETA LOKASI
4
2
Keterangan :
- Titik Koordinat Aset adalah 6°57'16.8"S 107°38'54.5"E
1 Jalan Ciwastra
2 Jalan Sarijati 1 & Rumah Tinggal
3 Gudang
4 Waterboom & Rumah Tinggal
KONDISI LINGKUNGAN
Gudang
Rencana Jala
n
SHGB No : 02032
Luas
Gudang
Rencana Jala
n
SHGB No : 02032
Luas Tanah : 213 m²
m²
m²
Luas Tanah : 910

Luas Tanah : 905
6
9
SHGB No : 204
SHGB No : 203
Rumah
Tinggal
Rumah Tinggal
0 m²
m²
Luas Tanah : 104
8
SHGB No : 204
35
Luas Tanah : 959
SHGB No : 020
Jalan Sarijati 1
Rumah Tinggal
05 m²
9
Luas Tanah : 1.9
SHGB No : 204
SHGB No : 02038
Waterboom
m²
SHGB No : 02025
Luas Tanah : 695
0
SHGB No : 205
SHGB No : 02041
Rencana Pelebaran jalan
Selokan
Tanah Negara
Jalan Ciwastra
Keterangan : Batas Tanah

Rencana Pelebaran Jalan
Tanah terkena rencana pelebaran jalan ± 696 m ² (tidak dinilai)
Tanah terkena rencana jalan ± 84 m ² (tidak dinilai)
Tanah terkena rencana riool ± 204 m ² (tidak dinilai)
GAMBAR SITUASI TANAH
Gudang
Garis Sempadan Bangunan ( GSB )

10
11 12
Gudang
10
11 12
19
4
3.7
15
20
27
8
5
24
Rumah Tinggal
16
15
13
4 22
5
34
Jalan Sarijati 1
Rumah Tinggal
72
88
Waterboom
7
12
15
9
7
Garis Sempadan Bangunan ( GSB ) 7

8
7
12

4
4.2
19 6
6
Selokan
Tanah Negara
Jalan Ciwastra
Keterangan : Batas Tanah

Rencana Pelebaran Jalan
Tanah terkena rencana pelebaran jalan ± 696 m ² (tidak dinilai)
Tanah terkena rencana jalan ± 84 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Pos Jaga ± 37 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Kantor
Bangunan Pabrik
Bangunan Ruang Produksi
Bangunan Pengolahan Air
Bangunan Kantin
Bangunan Ruang Teknik
Bangunan Selasar
Bangunan Kantor berada di area rencana pelebaran jalan ± 135 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Kantor berada di area GSB ± 524 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Kantin berada di area GSB ± 78 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Kantin berada di luar area sertipikat ± 75 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Ruang Teknik berada di area GSB ± 17 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Ruang Teknik berada di luar area sertipikat ± 72 m ² (tidak dinilai)
Bangunan Selasar berada di area GSB ± 70 m ² (tidak dinilai)
DENAH BANGUNAN LANTAI 1
Rencana Jalan
Rencana Jalan
Rumah Tinggal
34
13
45
Jalan Sarijati 1
Rumah Tinggal
78
23
Waterboom Voite
9
7
35
14
Voite

12
13

4
7
26 6
Selokan
Tanah Negara
Jalan Ciwastra
DENAH BANGUNAN LANTAI 2

RENCANA TATA KOTA

LAMPIRAN FOTO ASET
Lokasi
Tampak Jalan & Lingkungan Depan Aset
Tampak Depan Aset

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Depan Aset
Tampak Gerbang Masuk

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Depan Bangunan Kantor
Tampak Dalam Bangunan Kantor Lantai 1

LAMPIRAN FOTO ASET

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Dalam Bangunan Pabrik Lantai 1
Tampak Dalam Bangunan Pabrik Lantai 1

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Dalam Bangunan Pabrik lantai 1 (Eks Kebakaran)
Tampak Dalam Bangunan Pabrik lantai 2

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Dalam Bangunan Pabrik lantai 2
Tampak Dalam Bangunan Pabrik lantai 2 (Eks Kebakaran)

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Bangunan Ruang Produksi
Tampak Dalam Bangunan Ruang Produksi

LAMPIRAN FOTO ASET

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Bangunan Pengolahan Air
Tampak Dalam Bangunan Kantin

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Dalam Bangunan Ruang Teknik
Tampak Dalam Bangunan Ruang Teknik

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Bangunan Selasar
Tampak Dalam Bangunan Selasar

LAMPIRAN FOTO ASET

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Perkerasan
Tampak Pagar Keliling

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Pos Jaga
Tampak Pos Jaga

LAMPIRAN FOTO ASET
Tampak Tanah Negara Berupa Taman & Badan Jalan
Tampak Seberang Aset

LAMPIRAN FOTO ASET
Kiri Aset Berbatasan Dengan Jalan Sarijati 1
Kanan Aset Berbatasan Dengan Waterboom

LAMPIRAN FOTO ASET
Belakang Aset Berbatasan Dengan Gudang

KRITERIA AGUNAN PT BANK CIMB NIAGA TBK
1. Debitur/ Calon Debitur : PT LUCAS DJAJA

2. Lokasi Aset : Jalan Ciwastra No. 81, Kelurahan Margasari, Kecamatan Buahbatu, Kota Bandung.
No. URAIAN Y T
1 Apakah akses jalan agunan merupakan jalan umum X

2 Apakah agunan dekat dengan Makam (Jarak 100 M)/ didalam aset terdapat makam X
3 Apakah aset berada pada posisi tusuk sate. X
4 Apakah Lebar jalan ≤ 3 m / tidak memiliki akses jalan. X
5 Apakah terletak di jalan buntu/ kendaraan roda empat tidak dapat berputar balik. X
6 Apakah agunan berada dekat Rel Kereta Api (Jarak ≤ 25 m). X
7 Apakah aset yang dinilai terletak bersebelahan langsung dengan SPBU/SPBE. X
8 Apakah aset dekat dengan TPS jarak ≤ 100 dan TPA ≤ 500 m. X
9 Apakah agunan berada di dekat tegangan tinggi (Jarak ≤ 30 m). X
10 Apakah agunan dekat dengan jurang atau sungai bertanggul kurang dari 10 m. X
11 Apakah agunan dekat dengan jurang atau sungai tidak bertanggul kurang dari 30 m. X
12 Apakah agunan berada diatas jalur pipa gas bumi/ gas alam utama dengan radius 30 m. X
13 Apakah agunan dekat dengan BTS (jarak ≤ 5 - 20 m) / disewakan untuk BTS. X
14 Apakah Aset digunakan sebagai Rumah sakit, Klinik, Kantor Partai, dan Ormas. X
15 Apakah Aset digunakan sebagai Sekolah atau Bimbingan Belajar. X
16 Apakah aset berjarak ≤ 25 m dari LRT/MRT. X
17 Apakah elevasi tanah dibawah permukaan jalan ≤ 0,5 m. X
18 Apakah aset berupa rumah tinggal yang berada ≤ 100 meter dari rumah ibadah/ sekolah umum (yang ramai macet). X
19 Apakah aset berupa ruko yang tidak memiliki lahan parkir atau berjarak ≤ 100 m dari lampu merah. X
20 Apakah aset berjarak ≤ 100 m dari tepi pantai. X

21 Apakah aset berupa tanah kosong yang berada didaerah relatif sepi atau belum terdapat pengembangan disekitarnya. X
22 Apakah aset berupa tanah kosong yang tidak terawat. X

23 Apakah aset berupa bangunan kosong yang tidak terawat. X
24 Apakah aset berupa bangunan mewah yang berada di lokasi kumuh. X
25 Apakah aset digunakan sebagai sarang burung walet. X
26 Apakah aset berada diatas tanah HPL. X
27 Apakah ada tanda-tanda atau rambu-rambu dilokasi agunan yang menunjukkan tanah dan bangunan dalam sengketa, X
termasuk informasi yang diterima dari masyarakat setempat.
No. URAIAN AGUNAN YANG TIDAK DAPAT DITERIMA PT BANK CIMB NIAGA TBK Y T
1. Apakah agunan di peruntukan sebagai fasilitas umum, kawasan hijau, hutan lindung, perkantoran pemerintahan. X
(Y) Ya (T) Tidak

DATA PEMBANDING & PERHITUNGAN NILAI TANAH
No.File 00075/2.0151-00/PI/07/0354/1/III/2020
Atas Nama PT LUCAS DJAJA
Nama Teknisi Encep Kadarusman
No. Mappi MAPPI No. : 13-P-04187
Pemberi Tugas CIMB NIAGA
Tanggal SPK/PROPOSAL 9 Februari 2020
Tanggal Inspeksi 17 Maret 2020
Tanggal Penilaian 17 Maret 2020
No. Uraian Data Properti yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
LUAS TANAH 6.780 m²
1 Alamat Jalan Ciwastra No. 81, Jalan Ciwastra Kelurahan Jalan Ciwastra Kelurahan Jalan Ciwastra Kelurahan
Kelurahan Margasari, Margasari, Kecamatan Margasari, Kecamatan Margasari, Kecamatan
Kecamatan Buahbatu, Kota Buahbatu, Kota Bandung. Buahbatu, Kota Bandung. Buahbatu, Kota Bandung.
Bandung.
RANGKING DATA 3 2 1 4
2 Tanggal Data 17 Maret 2020 17 Maret 2020 17 Maret 2020
Sumber Data Ibu Vanesa Bapak Dosma Bapak Willy
Telepon 08121402966 082128574800 081221007808
Status Sumber Data Agen Property Agen Property Agen Property
3 Jenis Properti Pabrik Gedung Futsal Tanah Kosong Rumah Tinggal & Toko
Data 1
4 Luas Tanah 6.780 m² 5.000 m² 1.150 m² 1.453 m² 42.875.325.704
Luas Bangunan Fisik 8.617 m² 2.890 m² m² 1.000 m² 19.771.477.632
62.646.803.337
5 Harga Penawaran Rp 42.500.000.000 Rp 7.475.000.000 Rp 14.530.000.000 Data 2
Perkiraan Diskon 10,0% 10,0% 20,0% 39.663.000.000
Perkiraan Transaksi 51.608.828.183 Rp 38.250.000.000 Rp 6.727.500.000 Rp 11.624.000.000 -
Sarana Pelengkap 75.000.000 39.663.000.000
6 Uraian Tanah Data 3
Peruntukan Industri Komersial Komersial Komersial 53.012.073.920
Hak Tanah SHGB SHM SHM SHM 2.267.588.453
Bentuk Tanah Beraturan Beraturan Beraturan Beraturan 55.279.662.373
Posisi Sudut Tengah Tengah Tengah
Kontur Datar Datar Datar Datar
Elevasi Tanah 0,3 meter 0,3 meter -0,8 meter 0,3 meter
Lebar Jalan 10 meter 10 meter 10 meter 10 meter
Jarak dari Properti 170 meter 600 meter 700 meter
Keterangan Lainnya
7 Uraian Bangunan
Jumlah Lantai #REF! 1 lantai 1 lantai 1 lantai
Struktur #REF! Baja Baja Beton bertulang
Lantai #REF! Plat Beton Rabat Beton Rabat Beton Keramik
Dinding #REF! Batu bata, Plester & Aci, Cat Batu bata, Plester & Aci, Cat Batu bata, Plester & Aci, Cat
Penutup Atap #REF! Spandex Genteng kodok Genteng keramik
Plafon GYPSUM - Gypsum Gypsum
Kondisi Fisik Bangunan Baik Baik Biasa Rusak
Perkiraan BRB / M² Rp 3.005.106 Rp 2.702.560 Rp - Rp 2.658.110
Penyusutan Fisik 46,0% 15,1% 40,1% 90,1%
Penyusutan Lain-lain 0,0% 0,0% 10,0% 0,0%
Indikasi Harga / m² Rp 1.556.092 Rp 2.294.473 Rp - Rp 263.153
9 Indikasi Nilai Tanah / M² Rp 6.323.794 Rp 5.850.000 Rp 7.818.890

No. Penyesuaian Transaksi Data 1 Data 2 Data 3
1 Hak atas properti yang dialihkan Tunai -2,50% (158.095) -2,50% (146.250) -2,50% (195.472)
Adjusted Price SHGB SHM 6.165.699 SHM 5.703.750 SHM 7.623.418
2 Syarat Pembiayaan 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Adjusted Price 6.165.699 5.703.750 7.623.418 Perhatikan BTB
3 Kondisi Penjualan Normal 0,00% - 0,00% - 0,00% - KOTA BANDUNG
Adjusted Price 6.165.699 5.703.750 7.623.418 mewah 6.516.370
4 Pengeluaran segera setelah pembelian Tidak Ada 0,00% - 0,00% - 0,00% - menengah 4.178.300
Adjusted Price 6.165.699 5.703.750 7.623.418 sederhana 2.658.110
5 Kondisi Pasar Normal 0,00% - 0,00% - 0,00% - bertingkat 3.378.200
Adjusted Price Normal 6.165.699 5.703.750 7.623.418 gudang 2.702.560
No. Penyesuaian Properti Data 1 Data 2 Data 3
1 Waktu 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
2 Lokasi 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Jarak ke pusat kota 0,00% 0,00% 0,00%
Jarak ke tempat pendidikan 0,00% 0,00% 0,00% LUAS THDP
Kemudahan transportasi 0,00% 0,00% 0,00% Data-1 Data-2 Data-3
3 Luas -2,71% (167.214) -5,90% (336.273) -4,67% (355.725) 7,00% 36% 490% 367%
4 Lebar Jalan 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
5 Bentuk Tanah 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
6 Peruntukan -7,50% (462.427) -7,50% (427.781) -7,50% (571.756)
7 Elevasi 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
8 Letak/Posisi 0,00% 0 0,00% 0 -15,00% (1.143.513)
Jumlah Penyesuaian -10,21% (629.641) -13,40% (764.055) -27,17% (2.070.993)
Nilai Indikasi 5.400.000 10,21% 5.536.058 13,40% 5.085.945 27,17% 5.747.896
5.536.058 5.085.945 5.747.896
DEVIASI DATA 11,52% OK !!!
Nilai Indikasi Tertinggi Rp 5.747.896
Nilai Indikasi Terendah Rp 5.085.945
KESIMPULAN NILAI (Dengan Pembobotan) Jgn Dihapus
Data 1 ------- 40% Rp 5.536.058 = Rp 2.214.423 20%
Data 2 ------- 40% Rp 5.085.945 = Rp 2.034.378 26%
Data 3 ------- 20% Rp 5.747.896 = Rp 1.149.579 54%
100% Jumlah Rp 5.398.381 SPPT
Dibulatkan Rp 5.400.000 NJOP
INDIKASI NILAI TANAH 100% Rp 5.400.000 x 6.780 m2 = Rp 36.612.000.000
Petunjuk :
NJOP
foto Data-1 foto Data-2 foto Data-3

Laporan Penilaian Aset Lucas Djaja

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Penilaian Aset Lucas Djaja

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN ASET

Jalan Ciwastra No.81

No. File : 00075/2.0151-00/PI/07/0354/I/III/2019

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

7. Nilai yang dicantumkan dalam mata uang Rupiah.

3. DEFINISI DAN ISTILAH 14

5.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap 23

BANGUNAN & SARANA PELENGKAP 23

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Luas Biaya Reproduksi Indikasi Nilai

2. NILAI BERDASARKAN LUAS SESUAI IMB

Luas Biaya Reproduksi Indikasi Nilai

1.2 Ruang Lingkup

1.3 Objek Penilaian

 Tanah dan bangunan beserta sarana pelengkapnya dengan luas tanah

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

1.5 Pengguna Laporan

1.6 Tanggal Laporan Penilaian

1.7 Tanggal Inspeksi

1.8 Tanggal Penilaian

1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi

1.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

1.11 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

1.12 Proses Penilaian

1.13 Kualifikasi Penilai

1.14 Pernyataan Independensi Penilai

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

3DEFINISI DAN ISTILAH

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Penyusutan (Loss in Value)

Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Definisi Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

(Sumber :Kata Data Indonesia)

4.3 Suku Bunga Bank

4.4 Nilai Tukar Rupiah

5.2 Identifikasi Lokasi Properti

Diantaranya bangunan/landmark yang dapat dijadikan sebagai pedoman adalah :

5.4 Rencana Tata Kota

5.5 Fasilitas Umum

5.6 Ijin Mendirikan Bangunan

2. Surat Idzin Bangunan No : 1627/PU 071/DPU-KB/1981, yang diterbitkan pada tanggal

4. Surat Ijin Mendirikan Bangunan No : 503.647/SI-4016-DPB Tahun 1991, yang

5. Surat Ijin Mendirikan Bangunan No : 503.644.4/13316 tahun 1989, yang diterbitkan

6. Idzin Bangunan No : 710/PU 071/DPU KB/1987, yang diterbitkan pada tanggal 13

7. Idzin Bangunan No : 648/144.2/DPU KB/1989, yang diterbitkan pada tanggal 23

8. Izin Mendirikan Bangunan No : 503.644.4/SI-3026 Disbang / 2002, yang diterbitkan

9. Izin Mendirikan Bangunan No : 503.644.2/SI-1080-DISTARCIP/VI-08, yang diterbitkan

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai

Tanah dalam keadaan kosong ( As Vacant )

Penggunaan secara Fisik

Penggunaan secara Hukum

Penggunaan secara Finansial

Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Mengingat uraian-uraian tersebut di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya

5.8 Penilaian Tanah

5.8.2 Uraian dokumen kepemilikan

5.8.3 Identifikasi Fisik Tanah

Tanah tersebut secara fisik dibatasi oleh :

5.8.4 Data pembanding / Informasi Pasar

Luas Luas Harga

5.8.5 Komentar pasar properti

Berdasarkan pengamatan di lokasi, properti ini mempunyai kategori Cukup