No : 001/Lap/2017
Lampiran : Satu set
Hal : Laporan Penilaian Tanah dan Bangunan E-Kost
Jalan Karangjati 137A, Sinduadi, Sleman,
Yogyakarta.
Kepada:
Yth. Andi
Jl.Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2017 tanggal 04 April 2017
tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti (Tanah dan Bangunan), dengan ini kami sampaikan
laporan hasil penilaian objek penilaian berupa Tanah dan Bangunan E-Kost tersebut di atas untuk
tujuan jual beli dengan menggunakan dasar Nilai Pasar.
Laporan Penilaian ini dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian
pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian
dimaksud sesuai dengan penelitian yang telah kami lakukan.
Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil simpulan
bahwa Nilai Pasar dari objek penilaian dimaksud pada tanggal 5 April 2017 adalah sebesar:
Rp.2.553.212.000,00,-
(Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas Ribu Rupiah)
Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan apa pun
terhadap Objek Penilaian tersebut baik saat ini maupun yang akan datang dan setiap yang
membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
Tim Penilai
Dengan segala kompetensi dan perilaku professional yang kami miliki sebagai penilai, kami
menjelaskan bahwa :
1. Keterangan dan pernyataan yang dimuat dalam laporan ini, didasari dari hasil survei di lokasi
secara langsung dengan standar teknis dan keterampilan professional, dan keterangan dari
pihak-pihak tertentu yang kami percayai sebagai narasumber yang terpercaya.
2. Laporan Penilaian ini menjelaskan detail objek yang kami nilai secara keseluruhan, dengan fakta
yang aktual, serta mencerminkan analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan
sebelumnya.
3. Penilai tidak memihak kepentingan dari pihak manapun, dan tidak memiliki kepentingan
terhadap objek dalam laporan ini, serta bersih dari pengaruh orang maupun kelompok lain.
4. Nilai yang dihasilkan dalam laporan penilaian ini sesuai atas analisis, opini, dan kesimpulan
yang didukung oleh alasan yang memadai dan tidak mempengaruhi nilai.
5. Penilai telah mengikuti standar kompetensi yang disyaratkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia dengan menyelesaikan pendidikan di Universitas Gadjah Mada yang memiliki
kapasitas pelatihan dan pengawasan yang tepat.
6. Penilai memiliki pengetahuan serta pengalaman yang diperlukan untuk melakukan tugas
penilaian yang ditawarkan tersebut.
7. Penilai telah bekerja tepat waktu dan efisien dalam melaksanakan tugas penilaian ini.
8. Penilai telah melakukan rekonsiliasi dan verifikasi untuk memperoleh keyakinan bahwa analisis
data yang diperoleh dalam penilaian ini, didapat dengan cara yang benar dan dapat
dipertanggungjawabkan.
9. Tidak ada penilai lain yang bertanda tangan dalam laporan ini, kecuali penilai yang menerima
dan menjalankan penugasan objek tersebut.
10. Penilai telah mematuhi segala skema dan runtutan dalam menjalankan penugasan penilaian ini
sesuai dengan ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VI 2015.
Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :
1. Kerahasiaan laporan penilaian ini menjadi prioritas utama oleh penilai, dan tidak
diperkenankan menyebarluaskan isi dari laporan penilaian ini tanpa seizin dari Tim Penilai.
2. Tim Penilai telah mempertimbangkan faktor faktor yang menjadi pertimbangan penilai yang
memang terkait dengan tujuan penilaian.
3. Tim Penilai telah menjelaskan dasar nilai untuk penilaian properti subjek ini untuk
menetapkan indikasi nilai serta manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas
kepemilikan suatu aset.
4. Penilaian ini telah jelas menerapkan definisi tertentu dari nilai pasar dalam rangka memenuhi
persyaratan hukum dan perundang-undangan maupun Standar Penilaian Indonesia.
5. Penilaian ini didasari sesuai dengan karakteristik dari properti subjek tersebut, yang
mencakup, uraian lokasi, fisik, legalitas serta data-data lainnya yang didapatkan oleh penilai.
6. Laporan penilaian ini telah jelas mengungkapkan maksud dan tujuan dari penggunaan
penilaian, serta telah mengkombinasikan estimasi dan indikasi nilai properti, panduan praktek
dan temuan profesional lainnya.
PEMBULATAN Rp.2.553.212.000
Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang
dinilai, penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan
perbedaan dalam elemen perbandingan. Penilai menerapkan metode kualitatif dan/atau
kuantitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.
2) Pendekatan pendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi, yaitu
menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu
definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung, yield/tingkat diskonto atau menggunakan keduanya.
Metode utama yang dipakai adalah metode DCF dimana pendapatan menghasilkan indikasi
nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini, dengan
mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
3) Pendekatan biaya
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah
dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua
untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan.
Estimasi nilai tanah dilakukan dengan penilaian tanah teknik perbandingan data pasar,
teknik pengembangan lahan, alokasi, ekstraksi, teknik penyisaan tanah, dan kapitalisasi sewa
tanah. Estimasi nilai bangunan dengan reproduksi/pengganti baru termasuk biaya langsung,
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 10
tidak langsung, dan profit/insentif pengembangan. Metodenya dengan metode komparasi,
unit-in price, dan quantity survey, kemudian dikurangkan dengan depresiasi (fisik, fungsi, dan
ekonomi) yang dapat diestimasikan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar, umur
ekonomi, dan terinci.
1. Gambaran Umum
Luas wilayah Kabupaten Sleman adalah 57.482 ha atau 574,82 km2 atau sekitar 18%
dari luas wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta yang seluas 3.185,80 km2. Jarak terjauh
utara-selatan wilayah Kabupaten Sleman 32 km, sedangkan jarak terjauh timur-barat 35 km.
Dalam perspektif mata burung, wilayah Kabupaten Sleman berbentuk segitiga dengan alas di
sisi selatan dan puncak di sisi utara.
Letak dan Kondisi Geografis wilayah Kabupaten Sleman terbentang mulai 110o
1300 sampai dengan 110o 3300 Bujur Timur dan 7o 3451 sampai dengan 7o 4703
Lintang Selatan. Di sebelah utara, wilayah Kabupaten Sleman berbatasan dengan Kabupaten
Magelang dan Kabupaten Boyolali, Provinsi Jawa Tengah, di sebelah timur berbatasan
dengan Kabupaten Klaten, Provinsi Jawa Tengah, di sebelah barat berbatasan dengan
Kabupaten Kulon Progo, Daerah Istimewa Yogyakarta dan Kabupaten Magelang, Provinsi
Jawa Tengah, dan di sebelah selatan berbatasan dengan Kota Yogyakarta, Kabupaten Bantul,
dan Kabupaten Gunung Kidul, Pemerintah Daerah Istimewa Yogyakarta.
2. Market Delineation
Pengembangan yang dilakukan bertujuan untuk menyetarakan dengan properti
3. Analisis Permintaan
Obyek Penilaian merupakan properti dengan pemanfaatan sebagai tempat kos yang
terletak di wilayah yang cukup padat masyarakatnya dan dekat dengan kampus (terutama
kampus UGM). Berikut ini adalah data distribusi kepadatan penduduk di Kabupaten
Sleman:
Tabel 2.
Luas Wilayah , Banyaknya Penduduk dan Kepadatan Penduduk per Km2 menurut
Kecamatan di Kabupaten Sleman, 2015
Kecamatan Luas Wilayah Banyaknya Kepadatan Penduduk per
Penduduk Km2
1. Moyudan 27,62 30 719 1 112
2. Minggir 27,27 28 954 1 062
3. Seyegan 26,63 46 869 1 760
4. Godean 26,84 70 754 2 636
5. Gamping 29,25 106 330 3 635
6. Mlati 28,52 111 180 3 898
7. Depok 35,55 185 707 5 224
8. Berbah 22,99 56 831 2 472
9. Prambanan 41,35 48 419 1 171
10. Kalasan 35,84 84 150 2 348
11. Ngemplak 35,71 64 187 1 797
12. Ngaglik 38,52 115 321 2 994
13. Sleman 31,32 66 567 2 125
14. Tempel 32,49 50 628 1 558
15. Turi 43,09 34 189 793
16. Pakem 43,84 37 430 854
17. Cangkringan 47,99 29 246 609
Jumlah/Total 574,82 1 167 481 2 031
Sumber : Sleman dalam Angka, 2017
Berdasarkan letak properti yang dinilai, pengaruh jumlah mahasiswa yang masuk
Universitas Gadjah Mada (UGM) sangatlah berpengaruh terhadap tingkat occupancy dan
kebutuhan akan tempat tinggal sementara (kos) di wilayah tersebut. Berikut tabel jumlah
mahasiswa UGM tahun 2012-2016 :
Sumber : http://dashboard.simaster.ugm.ac.id,2017
Sebagai pelengkap kebutuhan penilaian properti, penilai juga memperhitungkan
tingkat inflasi untuk menentukan tingkat pertumbuhan biaya dalam perhitungan DCF.
Tabel 3.
Tingkat Inflasi Nasional, Kota Yogyakarta dan Kabupaten Sleman,
2009 - 2015
2009 2,78 2,93 4,03
2010 6,96 7,38 7,50
2011 3,79 3,88 3,19
2012 4,30 4,31 4,06
2013 8,38 7,32 6,92
2014 8,36 6,59 5,85
2015 3,35 3,09 4,21
Sumber : BPS Sleman 2015( diolah)
Adanya permintaan berupa tempat tinggal bagi mahasiswa, maka akan memicu
permintaan pada fasilitas pendukung seperti rumah makan atau warung, laundry, fotokopi
atau rental komputer, serta toko yang menjual kebutuhan sehari-hari. Semakin lengkap
fasilitasnya maka tarif sewa kosan cenderung semakin mahal karena adanya kemudahan
pemenuhan kebutuhan mahasiswa.
Selanjutnya ditinjau dari kondisi ekonomi mahasiswa, bagi mahasiswa dengan
ekonomi menengah ke atas cenderung mencari tempat tinggal atau kos dengan fasilitas
yang sudah lengkap seperti laundry dan internet, mereka tidak perlu mencari ke luar
rumah karena sudah termasuk pada tarif sewa yang ditetapkan oleh pemilik kos.
Sebaliknya bagi mahasiswa dengan ekonomi menengah ke bawah tentunya tempat tinggal
atau kos akan menentukan sesuai dengan kemampuan, misalnya tidak tersedia jasa laundry
atau internet, tetapi bukan menjadi masalah apabila lingkungan sekitar kos sudah
4. Analisis Penawaran
Universitas merupakan suatu tempat belajar dengan tingkatan lanjut yang biasanya
para mahasiswanya bukan hanya berasal dari masyarakat lokal saja namun berasal dari
seluruh Indonesia bahkan mahasiswa asing. Salah satu properti yang dapat ditawarkan dari
adanya universitas adalah pemondokan. Keberadaan universitas menyebabkan pentingnya
suatu pemondokan bagi mahasiswa sebagai tempat tinggal sementara selama sedang
menjalani proses akademik pada universitas tersebut. Maka dari itu muncullah suatu
penawaran atas sewa kamar kos ataupun jual beli kos sebagai efek dari adanya permintaan
atas pemondokkan bagi mahasiswa serta investasi yang berkelanjutan.
Tidak hanya mahasiswa, Kabupaten Sleman merupakan salah satu yang memiliki
tempat pariwisata dan perhotelan yang cukup ramai menyebabkan banyaknya tenaga kerja
yang masuk dan memilih untuk bertempat tinggal di kos demi keterjangkauan dengan
tempat kerja/kantor serta lebih mudah dan murah. Berikut ini adalah daftar harga sewa
kos di Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman :
Berikut ini adalah data luas lahan menurut penggunaannya di Kabupaten Sleman:
Tabel 4.
Luas Lahan Menurut Penggunaan di Kabupaten Sleman Tahun 2012-2015
No Jenis Penggunaan Tahun
2012 2013 2014 2015
1 Pekarangan 18.561 18.561 18.590.90 18.626.87
2 Sawah 24.774 24.774 24.719.05 24.628.26
3 Tegal 3.924 3.924 3.923.69 3.921.69
4 Hutan 558 530 52.99 52.99
5 Tanah Tandus dan 1.263 1.263 1.263.84 1.263.84
Semak
6 Lainnya 8.430 8.430 8.932.03 8.988.85
Jumlah 57.482 57.482 57.482 57.482
Sumber : slemankab.go.id (diolah)
D. PELAKSANAAN PENILAIAN
1. Pendekatan pasar
Pendekatan Pasar merupakan metode penlaan dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi
atau penawaran tersedia. (KPUP - 17.1)
Langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 20
dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam
hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai
dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.
(KPUP - 17.2)
Data pembanding diperoleh dari data penjualan (bilamana ada), penawaran,
pencatatan-pencatatan, wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik
properti lainya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain,
lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian, unsur waktu.
Penilaian ini didasarkan atas asumsi bahwa pemilik atau ahli waris akan menjual properti
tersebut tanpa adanya penundaan keuntungan selama waktu penjualan, lease back,
management arrangement atau setiap perjanjian yang serupa yang menyebabkan
peningkatan nilai dari properti tersebut.
a. Penyesuaian transaksional
Penyesuaian transaksional dilakukan untuk kondisi penjualan, dalam penilaian ini
penawaran properti disesuaikan sebesar 10%.
b. Penyesuaian Fisik Properti
1) Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah kemudahan dalam mencapai lokasi properti. Kemudahan
dapat diketahui dari kualitas jalan dan lebar jalan yang dikategorikan dalam jalan
aspal, jalan cor blok, jalan paving blok, dan jalan tanah.
2) Jenis tanah
Jenis tanah antara properti subjek dan pembanding adalah tanah pekarangan,
sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
3) Kontur tanah
Kontur tanah antara properti subjek dan pembanding adalah rata, sehingga tidak
dilakukan penyesuaian.
4) Desain
Desain berhubungan dengan bentuk standar bangunan berdasar pemanfaatan,
dalam hal ini adalah rumah kos. Desain antara properti subjek dan pembanding
adalah rumah kos, sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
5) Ketinggian dari paras jalan
Adalah posisi bangunan dari jalan depan, dalam hal ini properti subjek dengan
Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan dari pendekatan Biaya
Kriteria
Pasar Pendapatan Biaya
Kesesuaian
Kesesuaian pendekatan dengan pemanfaatan
1 3 2 1
properti subyek
2 Kesesuaian properti pembanding yang digunakan 3 2 1
3 Kesesuian analisis yang dilakukan 3 2 1
jumlah 9 6 3
Keakuratan
1 Sumber informasi data 2 1 3
2 Keakuratan estimasi/ penghitungan 3 2 1
jumlah 5 3 4
Kuantitas dan Kualitas Bukti-bukti
1 Jumlah data yang dikumpulkan 1 3 2
2 jumlah sumber informasi data 1 2 3
3 Kualitas bukti 1 2 3
jumlah 3 7 8
Jumlah Total 17 16 15
Pembobotan 35,4% 33,3% 31,3%
Pendekatan Pasar dan Pendapatan dapat menghasilkan indikasi nilai yang cukup mewakili
penawaran pasar properti kos-kosan disekitar lokasi. Meskipun akurasi data yang diperoleh
dari pendekatan biaya cukup akurat, namun nilai indikasi untuk bangunan cukup rendah karena
Adapun nilai pasar properti subyek setelah dilakukan rekonsiliasi adalah sebesar
Rp.2.553.212.000,00,- (Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas
Ribu Rupiah)
Nilai Pasar (Market Value) dari Objek Penilaian berupa sebuah Tanah dan Bangunan Rumah
Kos yang terletak di Jalan Jl. Karangjati 137a, Kelurahan Sinduadi, Kecamatan Mlati,
Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta per tanggal 5 April 2017 adalah sebesar:
Rp.2.553.212.000,00,-
(Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas Ribu Rupiah)
Tampak Dalam
1 Penghasilan:
Jumlah total kamar 21 unit
Jumlah Kamar yang disewakan 21 unit
Penghasilan sewa kamar (21 unit / tahun) 28.100.000,00
1 Kamar tipe 2x3; 3 unit (@ Rp.1.250.000,00) Rp 2.500.000,00
2 Kamar tipe 3x3; 13 unit (@Rp.1.350.000,00) Rp 17.550.000,00
3 Kamar tipe 3x4; 4 unit (@Rp.1.550.000,00) Rp 6.200.000,00
4 Kamar tipe 4x4; 1 unit (@Rp.1.850.000,00) Rp 1.850.000,00
Tingkat Hunian 98% 0,00%
Pendapatan Sewa kamar / tahun (PGI) 337.200.000 5,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif (EGI) 330.456.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan** per tahun 16.522.800 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 2.820.000 33.840.000 10,24% 5,00%
PBB per tahun 400.000 0,12% 5,00%
Upah Pengurus 1.450.000 15.600.000 4,72% 5,00%
Lain-lain (biaya sampah, keamanan) 80.000 960.000 0,29% 5,00%
Total Biaya 67.322.800,00 20,37%
Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00
*Untuk tingkat pertumbuhan pendapatan dan penyusutan digunakan data rata-rata dari pertumbuhan dan inflasi di Kabupate
** Perawatan bangunan digunakan 4% dari pendapatan berdasarkan http://www.usahaproperti.com/mempersiapkan-
budget-untuk-perawatan-rumah-kos-kosan/ Perawatan bangunan meliputi atap yang bocor ketikan hujan turun, kerusakan
pada kamar mandi, listrik bermasalah, perlunya di cat ulang dan sebagainya.
2. Tingkat hunian kamar kos pada tahun 2017 adalah 98%. terdapat 1 kamar di lantai 3 yang masih kosong selama 1-2 bulan.
Dari pengamatan dan wawancara kepada pengelola kostan objek penilaian dan objek pembanding, penyewa adalah
mahasiswa Pasca Sarjana Universitas Gadjah Mada (UGM). Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa tingkat hunian kamar
kos disekitar objek penilaian sangat tergantung pada jumlah mahasiswa Pasca Sarjana UGM. Berdasarkan perbandingan
jumlah mahasiswa UGM yang rata-rata per tahunnya dengan jumlah kost eksklusif di sekitar UGM yang mulai bertambah
terutama adanya beberapa bangunan kost baru di belakang lokasi properti subyek, maka kami memproyeksikan bahwa
mulai tahun depan dan seterusnya, tingkat hunian akan mulai berkurang dengan tingkat hunian akan menurun sebesar 2%.
3. Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada tahun 2016 sesuai dengan hasil wawancara dengan pemilik properti subyek
diperoleh nominal sebesar Rp400.000/th. mengingat PBB sekarang telah beralih ke Pemerintah Daerah, dan
mempertimbangkan mulai maraknya pembangunan properti yang berarti merupakan potensi penambahan PAD dari PBB,
maka kenaikan tarif PBB sangat tergantung pada kebijakan Pemkab Sleman terkait tarif PBB-P2 dan updating data NJOP.
Berdasarkan berita yang dihimpun, pada tahun 2015 NJOP yang dijadikan dasar dalam perhitungan PBB di Kabupaten
Sleman berkisar hanya 20% dari perkiraan harga pasar yang berlaku, Pemkab Sleman mulai tahun 2015 akan secara perlahan
menyesuaikan NJOP mendekati realitas pasar meskipun tidak sampai 100%. Dari pernyataan ini maka dapat diproyeksikan
pertumbuhan PBB naik setiap tahun sebesar 5%, menyesuaikan dengan tingkat inflasi Kabupaten Bantul.
1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (14 unit) tahunan 1.500.000,00 252.000.000,00 5,00%
Tingkat Hunian 60% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 151.200.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 7.560.000,00 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 2.160.000 25.920.000,00 17,14% 5,00%
PBB Per tahun 450.000,00 0,30% 5,00%
Upah pengurus 1.400.000 16.800.000,00 11,11% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000,00 0,63% 5,00%
1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (8 unit) bulanan 135.600.000,00 5,00%
1 Kamar tipe 4x4,5; 6 unit (@ Rp.2.500.000,00) Rp 90.000.000,00
2 Kamar tipe 3x5; 2 unit (@ Rp.1.900.000,00) Rp 45.600.000,00
Tingkat Hunian 75% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 101.700.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 5.085.000 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 1.500.000 18.000.000 17,70% 5,00%
PBB Per tahun 200.000 0,20% 5,00%
Upah pengurus - - 0,00% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000 0,94% 5,00%
Data Pendapatan dan biaya Operasional Properti Pembanding III (Kost pak Budi)
1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (20 unit) tahunan per tahun 200.000.000,00 5,00%
Tingkat Hunian 100% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 200.000.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 10.000.000,00 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 1.500.000 18.000.000,00 9,00% 5,00%
PBB per tahun 400.000,00 0,20% 5,00%
Upah pengurus 1.000.000 12.000.000,00 6,00% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000 5,00%
Total Biaya 40.400.000,00 20,20%
Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 159.600.000,00
II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 16.522.800,00 17.183.712,00 17.871.060,48 18.585.902,90 19.329.339,02 20.102.512,58 20.906.613,08 21.742.877,60 22.612.592,71 23.517.096,41 24.457.780,27
II.2 Listrik dan internet 5,00% 33.840.000,00 35.532.000,00 37.308.600,00 39.174.030,00 41.132.731,50 43.189.368,08 45.348.836,48 47.616.278,30 49.997.092,22 52.496.946,83 55.121.794,17
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah Pengurus 5,00% 15.600.000,00 16.380.000,00 17.199.000,00 18.058.950,00 18.961.897,50 19.909.992,38 20.905.491,99 21.950.766,59 23.048.304,92 24.200.720,17 25.410.756,18
II.6 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Lain-lain (biaya sampah, keamanan, gas, air)
Jumlah Biaya Operasi 67.322.800,00 70.523.712,00 73.878.060,48 77.393.252,90 81.077.056,52 84.937.615,95 88.983.471,62 93.223.579,07 97.667.329,25 102.324.569,79 107.205.627,31
III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00 265.833.288,00 271.861.529,52 277.826.293,60 283.706.093,16 289.477.448,35 295.114.740,89 300.590.058,82 305.873.031,02 310.930.651,01 315.727.089,16
Pertumbuhan NOI 1,69% 1,03% 2,27% 2,19% 2,12% 2,03% 1,95% 1,86% 1,76% 1,65% 10,04%
No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 252.000.000,00 264.600.000,00 277.830.000,00 291.721.500,00 306.307.575,00 321.622.953,75 337.704.101,44 354.589.306,51 372.318.771,83 390.934.710,43 410.481.445,95
I.2 Tingkat hunian 0,00% 60% 80,0% 100% 100,0% 100,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 151.200.000,00 211.680.000,00 277.830.000,00 291.721.500,00 306.307.575,00 315.190.494,68 330.950.019,41 347.497.520,38 364.872.396,40 383.116.016,22 402.271.817,03
II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 7.560.000,00 7.862.400,00 8.176.896,00 8.503.971,84 8.844.130,71 9.197.895,94 9.565.811,78 9.948.444,25 10.346.382,02 10.760.237,30 11.190.646,79
II.2 Listrik 5,00% 25.920.000,00 27.216.000,00 28.576.800,00 30.005.640,00 31.505.922,00 33.081.218,10 34.735.279,01 36.472.042,96 38.295.645,10 40.210.427,36 42.220.948,73
II.4 PBB 5,00% 450.000,00 472.500,00 496.125,00 520.931,25 546.977,81 574.326,70 603.043,04 633.195,19 664.854,95 698.097,70 733.002,58
II.5 Upah pengurus 5,00% 16.800.000,00 17.640.000,00 18.522.000,00 19.448.100,00 20.420.505,00 21.441.530,25 22.513.606,76 23.639.287,10 24.821.251,46 26.062.314,03 27.365.429,73
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Jumlah Biaya Operasi 51.690.000,00 54.198.900,00 56.830.221,00 59.589.963,09 62.484.421,53 65.520.201,30 68.704.232,40 72.043.785,90 75.546.490,76 79.220.351,47 83.073.766,67
III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 99.510.000,00 157.481.100,00 220.999.779,00 232.131.536,91 243.823.153,47 249.670.293,38 262.245.787,01 275.453.734,48 289.325.905,64 303.895.664,75 319.198.050,36
Pertumbuhan NOI 13,62% 58,26% 40,33% 5,04% 5,04% 2,40% 5,04% 5,04% 5,04% 5,04% 5,04%
No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 135.600.000,00 142.380.000,00 149.499.000,00 156.973.950,00 164.822.647,50 173.063.779,88 181.716.968,87 190.802.817,31 200.342.958,18 210.360.106,09 220.878.111,39
I.2 Tingkat hunian 0,00% 75% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 88,00% 88,00% 88,0% 88,0% 88,00% 88,00%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 101.700.000,00 128.142.000,00 134.549.100,00 141.276.555,00 148.340.382,75 152.296.126,29 159.910.932,60 167.906.479,23 176.301.803,20 185.116.893,36 194.372.738,02
II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 5.085.000,00 5.288.400,00 5.499.936,00 5.719.933,44 5.948.730,78 6.186.680,01 6.434.147,21 6.691.513,10 6.959.173,62 7.237.540,57 7.527.042,19
II.2 Listrik 5,00% 18.000.000,00 18.900.000,00 19.845.000,00 20.837.250,00 21.879.112,50 22.973.068,13 24.121.721,53 25.327.807,61 26.594.197,99 27.923.907,89 29.320.103,28
II.4 PBB 5,00% 200.000,00 210.000,00 220.500,00 231.525,00 243.101,25 255.256,31 268.019,13 281.420,08 295.491,09 310.265,64 325.778,93
II.5 Upah pengurus 5,00% - - - - - - - - - - -
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Jumlah Biaya Operasi 24.245.000,00 25.406.400,00 26.623.836,00 27.900.028,44 29.237.830,53 30.640.234,75 32.110.379,68 33.651.557,20 35.267.219,92 36.960.989,18 38.736.663,24
III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 77.455.000,00 102.735.600,00 107.925.264,00 113.376.526,56 119.102.552,22 121.655.891,54 127.800.552,92 134.254.922,04 141.034.583,27 148.155.904,17 155.636.074,79
Pertumbuhan NOI 4,69% 32,64% 5,05% 5,05% 5,05% 2,14% 5,05% 5,05% 5,05% 5,05% 2,58%
No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 200.000.000,00 210.000.000,00 220.500.000,00 231.525.000,00 243.101.250,00 255.256.312,50 268.019.128,13 281.420.084,53 295.491.088,76 310.265.643,20 325.778.925,36
I.2 Tingkat hunian 0,00% 100% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 98,00% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 200.000.000,00 210.000.000,00 220.500.000,00 231.525.000,00 243.101.250,00 250.151.186,25 262.658.745,56 275.791.682,84 289.581.266,98 304.060.330,33 319.263.346,85
II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 10.000.000,00 10.400.000,00 10.816.000,00 11.248.640,00 11.698.585,60 12.166.529,02 12.653.190,18 13.159.317,79 13.685.690,50 14.233.118,12 14.802.442,85
II.2 Listrik 5,00% 18.000.000,00 18.900.000,00 19.845.000,00 20.837.250,00 21.879.112,50 22.973.068,13 24.121.721,53 25.327.807,61 26.594.197,99 27.923.907,89 29.320.103,28
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah pengelola 5,00% 12.000.000,00 12.600.000,00 13.230.000,00 13.891.500,00 14.586.075,00 15.315.378,75 16.081.147,69 16.885.205,07 17.729.465,33 18.615.938,59 19.546.735,52
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
Jumlah Biaya Operasi 40.800.000,00 42.740.000,00 44.773.000,00 46.903.490,00 49.136.178,10 51.476.001,15 53.928.135,92 56.498.010,81 59.191.318,17 62.014.027,18 64.972.397,35
III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 159.200.000,00 167.260.000,00 175.727.000,00 184.621.510,00 193.965.071,90 198.675.185,10 208.730.609,65 219.293.672,03 230.389.948,81 242.046.303,16 254.290.949,49
Pertumbuhan NOI 4,77% 5,06% 5,06% 5,06% 5,06% 2,43% 5,06% 5,06% 5,06% 5,06% 5,79%
II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 16.522.800,00 17.183.712,00 17.871.060,48 18.585.902,90 19.329.339,02 20.102.512,58 20.906.613,08 21.742.877,60 22.612.592,71 23.517.096,41 24.457.780,27
II.2 Listrik dan internet 5,00% 33.840.000,00 35.532.000,00 37.308.600,00 39.174.030,00 41.132.731,50 43.189.368,08 45.348.836,48 47.616.278,30 49.997.092,22 52.496.946,83 55.121.794,17
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah Pengurus 5,00% 15.600.000,00 16.380.000,00 17.199.000,00 18.058.950,00 18.961.897,50 19.909.992,38 20.905.491,99 21.950.766,59 23.048.304,92 24.200.720,17 25.410.756,18
II.6 Lain-lain (biaya sampah, 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
keamanan, gas, air)
Jumlah Biaya Operasi 67.322.800,00 70.523.712,00 73.878.060,48 77.393.252,90 81.077.056,52 84.937.615,95 88.983.471,62 93.223.579,07 97.667.329,25 102.324.569,79 107.205.627,31
III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00 265.833.288,00 271.861.529,52 277.826.293,60 283.706.093,16 289.477.448,35 295.114.740,89 300.590.058,82 305.873.031,02 310.930.651,01 332.204.987,21
Pertumbuhan NOI 1,69% 1,03% 2,27% 2,19% 2,12% 2,03% 1,95% 1,86% 1,76% 1,65% 9,85%
Ni l ai Bangunan 1.566.330.000,00
Fas i l i tas
Ki tchen Set 1 10.000.000,00 10.000.000,00
CCTV + i ns tal as i 5 1.000.000,00 1.000.000,00 5.000.000,00
Wi rel es s LAN (Wi Fi Router) + penyambungan 3 1.000.000,00 1.000.000,00 3.000.000,00
Generator Set 1 5.000.000,00 5.000.000,00 5.000.000,00
Al at Pemadam Api Ri ngan 3 1.000.000,00 1.000.000,00 3.000.000,00
Fi xture and Furni ture Kamar 21 4.000.000,00 4.000.000,00 84.000.000,00
21 1.500.000,00 1.500.000,00 31.500.000,00
21 3.500.000,00 3.500.000,00 73.500.000,00
21 2.500.000,00 2.500.000,00 52.500.000,00
Juml ah G 267.500.000,00
Penyus utan Fas i l i tas 5 tahun 67% 257.500.000,00 173.122.400,00
Kriteria
Pasar Pendapatan Biaya
Kesesuaian
1 Kesesuaian pendekatan dengan pemanfaatan properti subyek 3 2 1
2 kesesuaian properti pembanding yang digunakan 3 2 1
3 Kesesuian analisis yang dilakukan 3 2 1
jumlah 9 6 3
Keakuratan
1 Sumber informasi data 2 1 3
2 Keakuratan estimasi/ penghitungan 3 2 1
jumlah 5 3 4
Kuantitas dan Kualitas Bukti-bukti
1 Jumlah data yang dikumpulkan 1 3 2
2 jumlah sumber informasi data 1 2 3
3 Kualitas bukti 1 2 3
jumlah 3 7 8
Jumlah Total 17 16 15
Pembobotan 35,4% 33,3% 31,3%