Anda di halaman 1dari 56

SURAT PENGANTAR LAPORAN HASIL PENILAIAN

No : 001/Lap/2017
Lampiran : Satu set
Hal : Laporan Penilaian Tanah dan Bangunan E-Kost
Jalan Karangjati 137A, Sinduadi, Sleman,
Yogyakarta.

Kepada:
Yth. Andi
Jl.Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.

Sesuai dengan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2017 tanggal 04 April 2017
tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti (Tanah dan Bangunan), dengan ini kami sampaikan
laporan hasil penilaian objek penilaian berupa Tanah dan Bangunan E-Kost tersebut di atas untuk
tujuan jual beli dengan menggunakan dasar Nilai Pasar.
Laporan Penilaian ini dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian
pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian
dimaksud sesuai dengan penelitian yang telah kami lakukan.
Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil simpulan
bahwa Nilai Pasar dari objek penilaian dimaksud pada tanggal 5 April 2017 adalah sebesar:
Rp.2.553.212.000,00,-
(Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas Ribu Rupiah)
Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan apa pun
terhadap Objek Penilaian tersebut baik saat ini maupun yang akan datang dan setiap yang
membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Yogyakarta, 19 April 2017

Tim Penilai

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 1
DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR LAPORAN HASIL PENILAIAN........................................................................... 1


DAFTAR ISI................................................................................................................................................... 2
PERNYATAAN PENILAI ........................................................................................................................... 3
ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI ........................................................................................ 4
RINGKASAN NILAI ................................................................................................................................... 5
I. PENDAHULUAN .................................................................................................................................... 6
A. DASAR PENUGASAN DAN LINGKUP PENILAIAN .......................................................................... 6
B. TUJUAN DAN DASAR PENILAIAN ................................................................................................. 6
C. TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN ..................................................... 6
D. DEFINISI NILAI................................................................................................................................6
E. OBJEK PENILAIAN .......................................................................................................................... 6
F. LETAK DAN IDENTIFIKASI OBJEK ................................................................................................. 7
F.1 LOKASI OBJEK .......................................................................................................................... 7
F.2 KONDISI LINGKUNGAN DAN PERIJINAN ............................................................................... 8
F.2.1 Fasilitas Umum..................................................................................................................... 8
F.2.2 Aspek Legalitas Objek Penilaian ......................................................................................... 9
F.2.3 Peruntukan/Zoning.............................................................................................................. 9
G. PENDEKATAN PENILAIAN ............................................................................................................. 9
II. PENILAIAN ........................................................................................................................................... 12
A. ANALISIS THE HIGHEST AND BEST USE (HBU)........................................................................... 12
B. GAMBARAN UMUM LOKASI PROPERTI ...................................................................................... 13
C. ANALISIS PASAR ........................................................................................................................... 16
D. PELAKSANAAN PENILAIAN ......................................................................................................... 20
E. REKONSILIASI ............................................................................................................................... 27
III SIMPULAN NILAI............................................................................................................................... 29
LAMPIRAN ................................................................................................................................................ 30
DENAH LOKASI PROPERTI SUBYEK DAN PPROPERTI PEMBANDING .................................... 30
DENAH RUANGAN PROPERTI SUBYEK ......................................................................................... 31
FOTO PROPERTI SUBYEK ................................................................................................................. 34
PROPERTI PEMBANDING 1 : KOS ANANDA .................................................................................. 35
PROPERTI PEMBANDING 2 : KOS BU NYOMAN ........................................................................... 36
PROPERTI PEMBANDING 3 : PAK RUDI .......................................................................................... 37
Worksheet ............................................................................................................................................... 38

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 2
PERNYATAAN PENILAI

Dengan segala kompetensi dan perilaku professional yang kami miliki sebagai penilai, kami
menjelaskan bahwa :
1. Keterangan dan pernyataan yang dimuat dalam laporan ini, didasari dari hasil survei di lokasi
secara langsung dengan standar teknis dan keterampilan professional, dan keterangan dari
pihak-pihak tertentu yang kami percayai sebagai narasumber yang terpercaya.
2. Laporan Penilaian ini menjelaskan detail objek yang kami nilai secara keseluruhan, dengan fakta
yang aktual, serta mencerminkan analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan
sebelumnya.
3. Penilai tidak memihak kepentingan dari pihak manapun, dan tidak memiliki kepentingan
terhadap objek dalam laporan ini, serta bersih dari pengaruh orang maupun kelompok lain.
4. Nilai yang dihasilkan dalam laporan penilaian ini sesuai atas analisis, opini, dan kesimpulan
yang didukung oleh alasan yang memadai dan tidak mempengaruhi nilai.
5. Penilai telah mengikuti standar kompetensi yang disyaratkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia dengan menyelesaikan pendidikan di Universitas Gadjah Mada yang memiliki
kapasitas pelatihan dan pengawasan yang tepat.
6. Penilai memiliki pengetahuan serta pengalaman yang diperlukan untuk melakukan tugas
penilaian yang ditawarkan tersebut.
7. Penilai telah bekerja tepat waktu dan efisien dalam melaksanakan tugas penilaian ini.
8. Penilai telah melakukan rekonsiliasi dan verifikasi untuk memperoleh keyakinan bahwa analisis
data yang diperoleh dalam penilaian ini, didapat dengan cara yang benar dan dapat
dipertanggungjawabkan.
9. Tidak ada penilai lain yang bertanda tangan dalam laporan ini, kecuali penilai yang menerima
dan menjalankan penugasan objek tersebut.
10. Penilai telah mematuhi segala skema dan runtutan dalam menjalankan penugasan penilaian ini
sesuai dengan ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VI 2015.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 3
ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI

Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan asumsi sebagai berikut :


1. Diasumsikan bahwa penilai telah menyajikan informasi yang sebenar-benarnya, tanpa ada
data yang ditutup-tutupi dari properti subjek ini hingga mampu melebihkan atau mengurangi
nilai.
2. Penilai tidak merekayasa informasi yang didapat atau bekerja sama dengan managemen lain
dalam melakukan penugasan penilaian ini
3. Penilaian yang dilaksanakan telah dilakukan dengan mempertimbangkan seluruh batasan dan
aturan yang ditetapkan oleh pemerintah yang melekat pada properti subjek tersebut.
4. Penilai telah mematuhi peraturan mengenai peruntukan dan tata ruang atas properti subjek
tersebut, hal-hal serta keterangan tambahan telah dinyatakan dalam laporan.
5. Diasumsikan bahwa properti subjek dinilai bersih dari segala sengketa dan konflik dari pihak
manapun.
6. Penilai telah secara detail merinci segala aspek yang ada dari properti subjek tersebut, mulai
dari penggunaan tanah dan bangunan, serta sarana pelengkapnya. Keterangan tambahan
lainnya tidak lupa dimasukkan dalam laporan penilaian ini.
7. Metode yang digunakan dalam laporan penilaian ini adalah pendekatan pasar, pendekatan
pendapatan dan pendekatan biaya.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :
1. Kerahasiaan laporan penilaian ini menjadi prioritas utama oleh penilai, dan tidak
diperkenankan menyebarluaskan isi dari laporan penilaian ini tanpa seizin dari Tim Penilai.
2. Tim Penilai telah mempertimbangkan faktor faktor yang menjadi pertimbangan penilai yang
memang terkait dengan tujuan penilaian.
3. Tim Penilai telah menjelaskan dasar nilai untuk penilaian properti subjek ini untuk
menetapkan indikasi nilai serta manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas
kepemilikan suatu aset.
4. Penilaian ini telah jelas menerapkan definisi tertentu dari nilai pasar dalam rangka memenuhi
persyaratan hukum dan perundang-undangan maupun Standar Penilaian Indonesia.
5. Penilaian ini didasari sesuai dengan karakteristik dari properti subjek tersebut, yang
mencakup, uraian lokasi, fisik, legalitas serta data-data lainnya yang didapatkan oleh penilai.
6. Laporan penilaian ini telah jelas mengungkapkan maksud dan tujuan dari penggunaan
penilaian, serta telah mengkombinasikan estimasi dan indikasi nilai properti, panduan praktek
dan temuan profesional lainnya.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 4
RINGKASAN NILAI

Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan E-Kost


Alamat Objek Penilaian : Jl.Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman,Yogyakarta.
Nama Pemilik : Andi
Alamat : Jl.Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.
Luas Tanah : 220 m2
Luas Bangunan : Lantai I : 185 m2
Lantai II: 185 m2
Lantai III: 30 m2
Jenis Hak : Hak Milik
Pendekatan Penilaian : a. Pendekatan Pasar (Market Approach)
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

NO Pendekatan Nilai Pasar Bobot Nilai

1. Pendekatan Pasar Rp.2.504.700.000 35% Rp.887.081.250

2. Pendekatan Pendapatan Rp.2.645.305.952 33% Rp.881.768.650

3. Pendekatan Biaya Rp.2.509.958.594 31% Rp.784.362.060

INDIKASI NILAI PROPERTI Rp.2.553.211.961

PEMBULATAN Rp.2.553.212.000

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 5
I. PENDAHULUAN

A. DASAR PENUGASAN DAN LINGKUP PENILAIAN


Berdasarkan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2017 tanggal 04 April 2017 tentang
Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti dari:
Nama : Andi
Alamat : Jl. Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.
Selaku pihak pemilik dari objek penilaian yaitu tanah dan bangunan E-Kost.
B. TUJUAN DAN DASAR PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar guna keperluan jual beli properti yang
terletak di Jl. Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.
C. TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN
Inspeksi lapangan terhadap objek penilaian dilakukan pada tanggal 5 April 2017 dan tanggal
penilaian adalah pada tanggal 5 April 2017.
D. DEFINISI NILAI
Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu
penilaian.
a. Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan
fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. (Konsep dan Prinsip Umum Penilaian,
KSPI 2015).
b. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua belah pihak masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Standar
Penilaian Indonesia 101, KSPI 2015).
c. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari nilai pasar aset selain aset
keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
secara hukum diizinkan, serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset yang dinilai.
E. OBJEK PENILAIAN
Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan
Alamat Objek Penilaian : Jl. Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta.
Luas Tanah : 220 m2

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 6
Bentuk Tanah : Persegi Panjang
Lebar Depan : 20 m
Panjang Belakang : 10 m
Luas Bangunan : 380 m2 ( tiga lantai)
Jenis Hak : Hak Milik
Objek penilaian merupakan rumah yang didesain untuk tempat kos dengan fasilitas kamar
berupa kamar mandi dan furniture. Tempat parkir yang disediakan cukup memadai dengan luas
15 m2. Bangunan dibangun pada tahun 2000. Akses menuju lokasi berupa jalan perumahan
dengan perkerasan paving block dan lebar 3 meter.
Banguna E-kost dibangun pada tahun 2012, dibangun dengan pondasi berupa batu kali, dengan
struktur rangka beton bertulang. Dinding terdiri dari batu bata merah dan batu bata ringan
dengan proporsi 1:1, dengan pelapis dinding adalah acian semen dengan finisihing cat. Struktur
atap menggunakan kayu, dan penutup atap berupa genteng beton. Langit-langit terdiri atas
dengan gypsum dan dengan tripek. Instalasi air terdiri dari air bersih tanpa penampungan
berupa shower dan air kotor berat berupa closet dan kitchen zink serta air kotor floor drain.
Instalasi listrik terdiri atas titik lampu dalam, stop kontak biasa dan khusus, serta box sikring.

F. LETAK DAN IDENTIFIKASI OBJEK

F.1 LOKASI OBJEK


Objek penilaian terletak di Jl. Karangjati 137a, Sinduadi, Sleman, Yogyakarta. yang
merupakan kawasan residensial dan dapat diakses melalui Jalan Magelang dan Jalan
Monumen Jogja Kembali (Monjali) dan Ringroad Utara. Koordinat objek penilaian
7o7659.52 Lintang Selatan dan 110o36.79.32 Bujur Timur. Jalan lingkungan menuju
objek penilaian lebar 3 m dengan kondisi perkerasan jalan paving block. Fasilitas
transportasi terdekat yang tersedia adalah bus kota, bus trans jogja jurusan terminal
jombor, terminal condong catur/Jogja International Hospital di Ring Road Utara.
Sedangkan waktu tempuh ke pusat kota 25 menit dengan menggunakan kendaraan
pribadi atau transportasi umum seperti taxi. Deskripsi batasan geografis lokasi objek
penilaian adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara : Berbatasan dengan jalan lingkungan
Sebelah Selatan : Berbatasan dengan rumah warga
Sebelah Timur : Berbatasan dengan jalan lingkungan
Sebelah Barat : Berbatasan dengan rumah warga

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 7
Gambar 1. Letak Properti Subyek dan Properti Pembanding

Sumber: Google Earth, 2017

F.2 KONDISI LINGKUNGAN DAN PERIJINAN


F.2.1 Fasilitas Umum
Fasilitas Umum yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sbb.:
Listrik : PT PLN
Jaringan Telepon : Telepon Seluler
Jaringan internet : Indihome dan CitraNet
Jaringan Air bersih : Air Tanah, PDAM
Pusat Perbelanjaan : alfamart, Indomaret, Mirota Kampus, Mirota Pasar
Raya, Superindo Kaliurang.
Pasar Tradisional : Pasar Kranggan
Kesehatan : RSUP Dr. Sarjito, RS JIHD Yogyakarta, RS Panti
Rapih, RS Bethesda, RS Dr. YAP, Apotek
Stasiun : St. Tugu Yogyakarta & St. Lempuyangan
Terminal : Terminal Jombor & Condong Catur
Rumah Ibadah : Masjid dan Gereja

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 8
Kantor Pos : Kantor Pos Jalan Magelang
Sarana Pendidikan : TK, SD, SMPN, SMU, Kampus UGM
Sarana Olahraga : Lapangan Futsal Indoor
Hotel : Hotel Tentrem
Bank : Bank Mandiri, BNI, BRI
Tempat Rekreasi : Monumen Yogya Kembali
SPBU : SPBU Jalan Monjali, SPBU Terban
F.2.2 Aspek Legalitas Objek Penilaian
Status kepemilikan objek penilaian adalah SHM No.11130
Nama Pemegang Hak : Andi
Tahun Perolehan Hak : 2000.
IMB : xxxxx
F.2.3 Peruntukan/Zoning
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman tahun 2011 sd. 2031, desa
Sinduadi kecamatan Mlati termasuk pada salah satu Pusat Kegiatan Nasional
(PKN) di Sleman. Ketentuan umum peraturan zonasi PKN terkait dengan
pengembangan wilayah:
a. diperbolehkan pengembangan pusat pemerintahan, fasilitas pendidikan
tinggi, kesehatan, olahraga dan rekreasi, usaha perdagangan dan jasa,
perumahan, industri kecil dan rumah tangga, fasilitas pendukung pariwisata,
dan pasar tradisional.
b. diperbolehkan pengembangan kawasan permukiman dengan intensitas
kepadatan sedang hingga tinggi dan diutamakan pengembangan bangunan
vertikal.
G. PENDEKATAN PENILAIAN
Berdasarkan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) SPI 2015, Penilaian untuk aset atau
liabilitas, baik di dalam mengestimasi nilai pasar maupun selain nilai pasar, mengharuskan
seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Pendekatan
penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan metode penilaian dari
masing-masing pendekatan yang digunakan. Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan
dalam KPUP merupakan pendekatan utama yang digunakan di dalam proses penilaian yaitu
pendekatan pasar, pendapatan, dan biaya.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 9
1) Pendekatan Pasar.
Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik dan sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.

Dalam pendekatan pasar, data pembanding disesuaikan untuk merefleksikan perbedaan


antara setiap properti pembanding dengan properti yang dinilai. Elemen perbandingan
termasuk hak atas real properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya
yang dikeluarkan setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, karakteristik
ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.

Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang
dinilai, penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan
perbedaan dalam elemen perbandingan. Penilai menerapkan metode kualitatif dan/atau
kuantitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.

2) Pendekatan pendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi, yaitu
menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu
definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung, yield/tingkat diskonto atau menggunakan keduanya.
Metode utama yang dipakai adalah metode DCF dimana pendapatan menghasilkan indikasi
nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini, dengan
mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.

3) Pendekatan biaya
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.

Pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah
dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua
untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan.

Estimasi nilai tanah dilakukan dengan penilaian tanah teknik perbandingan data pasar,
teknik pengembangan lahan, alokasi, ekstraksi, teknik penyisaan tanah, dan kapitalisasi sewa
tanah. Estimasi nilai bangunan dengan reproduksi/pengganti baru termasuk biaya langsung,
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 10
tidak langsung, dan profit/insentif pengembangan. Metodenya dengan metode komparasi,
unit-in price, dan quantity survey, kemudian dikurangkan dengan depresiasi (fisik, fungsi, dan
ekonomi) yang dapat diestimasikan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar, umur
ekonomi, dan terinci.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 11
II. PENILAIAN

A. ANALISIS THE HIGHEST AND BEST USE (HBU)


Penggunaan tetinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang optimal dari
suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut
(KPUP, SPI 2015). Berikut adalah hasil analisis HBU untuk masing-masing kriteria:
1. Fisik
Luas tanah E-kost adalah 220m2 dengan lebar 22m dan panjang 10m, bentuknya adalah persegi
panjang menghadap ke timur. Sedangkan bangunannya terdiri dari 3 lantai dengan total luas
380 m2, dimana luas lantai 1 dan 2 adalah 185 m2 dan luas lantai 3 adalah 30 m2, sedangkan
terdapat luas pengembangan tanah lainnya untuk parkir dengan perkerasan paving blok seluas
20 m2. Lokasi bangunan berada di sudut dengan lebar jalan depan adalah 3m dengan
perkerasan berupa paving blok cukup untuk dilintasi 1 mobil. Kontur tanah rata, ketinggian
bangunan dari jalan adalah sekitar 30 cm lebih tinggi. Bangunan tiga lantai tersebut terdiri dari
21 kamar, dilengkapi dengan fasilitas wifi, ac, water heater, dan fasilitas kamar berupa furniture
dan kamar mandi dalam. Selain itu untuk keamanan dipasang cctv dan akses pintu
menggunakan kartu yang diberikan kepada penghuni.
Objek penilaian terletak di lokasi yang mudah di akses dan dekat dengan kampus UGM. Objek
penilaian telah didukung oleh utilitas berupa jaringan listrik PLN dan jaringan air bersih serta
jaringan internet. Berdasarkan kondisi fisik tersebut, objek layak untuk digunakan sebagai
tempat kos.
2. Legalitas
Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Sleman tahun 2011 sd. 2031 mengijinkan pengembangan wilayah untuk
usaha perdagangan dan jasa serta memperbolehkan pengembangan kawasan pemukiman
dengan intensitas kepadatan sedang hingga tinggi untuk mengembangkan bangunan secara
vertikal dalam hal ini 3 lantai.
Bidang tanah kos tersebut telah memenuhi syarat administratif bangunan berupa kejelasan
status hak atas tanahnya dan ijin pemanfaatannya, hal tersebut didukung dengan telah adanya
SHM dan IMB. Objek penilaian juga memenuhi syarat ketinggian bangunan yang dijinkan yaitu
maksimal 5 sampai 8 lantai.
3. Finansial
Objek penilaian mempunyai kelayakan secara finansial karena: (1) mampu menghasilkan
proyeksi cash flow positif di masa depan, (2) meskipun mengalami penurunan tingkat hunian

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 12
karena adanya persaingan dengan kos-kos yang lebih baru, namun tingkat hunian properti
dikisaran 80%, dan (3) Objek Penilaian mempunyai tingkat diskonto yang lebih tinggi dari rata-
rata tingkat suku bunga investasi yang berlaku (11,73% > 9,77%).
4. Produktivitas Maksimal
Properti yang dinilai jika dilihat dari aspek maksimum produktifitas cukup memberikan nilai
yang positif, hal ini dibuktikan dengan adanya rata-rata tingkat hunian sebesar 80% dengan
pertumbuhan pendapatan sebesar 5% per tahun. Salah satu hal yang menjadi kekurangan dari
properti subyek dibanding dengan kos baru yang menjadi pesaingnya adalah tidak adanya
parkir yang memadai terutama tidak tersedianya parkir mobil. Apabila tersedia secara
memadai, besar kemungkinan tingkat hunian akan dapat dipertahankan.

B. GAMBARAN UMUM LOKASI PROPERTI

1. Gambaran Umum
Luas wilayah Kabupaten Sleman adalah 57.482 ha atau 574,82 km2 atau sekitar 18%
dari luas wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta yang seluas 3.185,80 km2. Jarak terjauh
utara-selatan wilayah Kabupaten Sleman 32 km, sedangkan jarak terjauh timur-barat 35 km.
Dalam perspektif mata burung, wilayah Kabupaten Sleman berbentuk segitiga dengan alas di
sisi selatan dan puncak di sisi utara.
Letak dan Kondisi Geografis wilayah Kabupaten Sleman terbentang mulai 110o
1300 sampai dengan 110o 3300 Bujur Timur dan 7o 3451 sampai dengan 7o 4703
Lintang Selatan. Di sebelah utara, wilayah Kabupaten Sleman berbatasan dengan Kabupaten
Magelang dan Kabupaten Boyolali, Provinsi Jawa Tengah, di sebelah timur berbatasan
dengan Kabupaten Klaten, Provinsi Jawa Tengah, di sebelah barat berbatasan dengan
Kabupaten Kulon Progo, Daerah Istimewa Yogyakarta dan Kabupaten Magelang, Provinsi
Jawa Tengah, dan di sebelah selatan berbatasan dengan Kota Yogyakarta, Kabupaten Bantul,
dan Kabupaten Gunung Kidul, Pemerintah Daerah Istimewa Yogyakarta.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 13
Gambar 3 : Peta Kabupaten Sleman

Sumber : BAPPEDA Kabupaten Sleman, 2017.

2. Wilayah Administratif Kabupaten Sleman


Kabupaten Sleman terbagi atas 17 Kecamatan, 86 Desa, 1.212 Padukuhan dengan
luas wilayah total sebesar 57.482 Ha. Secara lengkap penyebaran wilayah di Kabupaten
Sleman tertera dalam tabel berikut :
Tabel 1.
Pembagian Wilayah Administratif Kabupaten Sleman

No Kecamatan Banyaknya Luas (Ha)


Desa Padukuhan
1 Moyudan 4 65 2.762
2 Minggir 5 68 2.727
3 Seyegan 5 67 2.663
4 Godean 7 77 2.684
5 Gamping 5 59 2.925
6 Mlati 5 74 2.852
7 Depok 3 58 3.555
8 Berbah 4 58 2.299
9 Prambanan 6 68 4.135
10 Kalasan 4 80 3.584
11 Ngemplak 5 82 3.571
12 Ngaglik 6 87 3.852
13 Sleman 5 83 3.132
14 Tempel 8 98 3.249
15 Turi 4 54 4.309
16 Pakem 5 61 4.384
17 Cangkringan 5 73 4.799
Jumlah 86 1.212 57.482
Sumber : BPS Sleman, 2017
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 14
Secara lebih rinci, Properti subyek berada di Kecamatan Mlati yang memiliki 5 Desa
meliputi Sinduadi, Sendangadi, Tlogoadi, Sumberadi, Tirtoadi. Jumlah Penduduk Kecamatan
Mlati, Kabupaten Sleman Menurut Golongan Umur Tahun 2015 adalah sebagai berikut :
Gambar 4.
Jumlah Penduduk Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman Menurut Golongan Umur Tahun
2015

Sumber :www.kependudukan-diy.info, 2017

3. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Sleman


PDRB atas dasar harga berlaku yang menunjukkan jumlah nilai tambah barang dan
jasa yang dihasilkan dari seluruh kegiatan pekonomian diseluruh daerah dalam tahun
tertentu atau perode tertentu dan biasanya satu tahun. PDRB harga atas harga berlaku
merupakan nilai tmabah barang dan jasa yang dihitung menggunakan harga yang berlaku
pada tahun yang bersangkutan.
Berdasarkan data pendapatan sesuai dengan lapangan usaha di Kabupaten Sleman
pada tahun 2015, pendapatan paling tinggi berasal dari industri pengolahan sebesar 13%
dari jumlah keseluruhan. Selanjutnya lapangan usaha yang memiliki kotribusi yang cukup
besar terhadap PDRB Kabupaten sleman adalah konstruksi sebesar 13%, penyediaan jasa
akomodasi 10% dan jasa pendidikan 10%. Pendapatan pada lapangan usaha ini dipengauhi
oleh letak Kabupaten Sleman yang berada di wilayah Propinsi DIY sebagai salah satu
propinsi yang menjadi tujuan wisatawan dan sebagai Kota pelajar.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 15
C. ANALISIS PASAR

1. Analisis Produktivitas Properti


Berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan oleh tim penilai, secara fisik bangunan
e-kost baik dan telah memberikan produktivitas maksimal atas penggunaannya sebagai
tempat pemondokkan. Hal ini dapat dilihat berdasarkan tingkat hunian sebesar 96%
Tingkat hunian ini bisa naik apabila pada musim tahun ajaran baru dimana pada waktu itu
akan ada mahasiswa baru yang masuk di Universitas sekitar properti subyek tersebut.
Namun, produktivitas properti akan menurun ketika di sekitar properti tersebut
terdapat beberapa pesaing yang memiliki bangunan fisik yang lebih baik, fasilitas yang
sama dan harga yang tidak terpaut jauh atas sewa kos. Maka perlu adanya pengembangan
dan perbaikan bangunan agar keberlanjutan produktivitas properti dapat berjalan lebih
lama. Salah satu pengembangan yang dapat dilakukan adalah dengan melakukan
penambahan area parkir dalam demi penjaminan keamanan kendaraan penghuni e-kost.
Pengembangan ini perlu dilakukan karena kurang luasnya area parir dalam yang dimiliki
bangunan ini yang berakibat sebagian kendaraan penghuni berada di halaman bangunan.

2. Market Delineation
Pengembangan yang dilakukan bertujuan untuk menyetarakan dengan properti

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 16
pesaing yang ada di sekitar e-kost. Hal ini terkait dengan keberlanjutan produktivitas kos
mengingat pasar properti yang sejenis dimana fasilitas dan peruntukannya sama sehingga
dapat menjadi pesaing.

3. Analisis Permintaan
Obyek Penilaian merupakan properti dengan pemanfaatan sebagai tempat kos yang
terletak di wilayah yang cukup padat masyarakatnya dan dekat dengan kampus (terutama
kampus UGM). Berikut ini adalah data distribusi kepadatan penduduk di Kabupaten
Sleman:

Tabel 2.
Luas Wilayah , Banyaknya Penduduk dan Kepadatan Penduduk per Km2 menurut
Kecamatan di Kabupaten Sleman, 2015
Kecamatan Luas Wilayah Banyaknya Kepadatan Penduduk per
Penduduk Km2
1. Moyudan 27,62 30 719 1 112
2. Minggir 27,27 28 954 1 062
3. Seyegan 26,63 46 869 1 760
4. Godean 26,84 70 754 2 636
5. Gamping 29,25 106 330 3 635
6. Mlati 28,52 111 180 3 898
7. Depok 35,55 185 707 5 224
8. Berbah 22,99 56 831 2 472
9. Prambanan 41,35 48 419 1 171
10. Kalasan 35,84 84 150 2 348
11. Ngemplak 35,71 64 187 1 797
12. Ngaglik 38,52 115 321 2 994
13. Sleman 31,32 66 567 2 125
14. Tempel 32,49 50 628 1 558
15. Turi 43,09 34 189 793
16. Pakem 43,84 37 430 854
17. Cangkringan 47,99 29 246 609
Jumlah/Total 574,82 1 167 481 2 031
Sumber : Sleman dalam Angka, 2017

Berdasarkan letak properti yang dinilai, pengaruh jumlah mahasiswa yang masuk
Universitas Gadjah Mada (UGM) sangatlah berpengaruh terhadap tingkat occupancy dan
kebutuhan akan tempat tinggal sementara (kos) di wilayah tersebut. Berikut tabel jumlah
mahasiswa UGM tahun 2012-2016 :

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 17
Grafik 1.
Jumlah Mahasiswa UGM Tahun 2012-2016

Sumber : http://dashboard.simaster.ugm.ac.id,2017
Sebagai pelengkap kebutuhan penilaian properti, penilai juga memperhitungkan
tingkat inflasi untuk menentukan tingkat pertumbuhan biaya dalam perhitungan DCF.
Tabel 3.
Tingkat Inflasi Nasional, Kota Yogyakarta dan Kabupaten Sleman,
2009 - 2015
2009 2,78 2,93 4,03
2010 6,96 7,38 7,50
2011 3,79 3,88 3,19
2012 4,30 4,31 4,06
2013 8,38 7,32 6,92
2014 8,36 6,59 5,85
2015 3,35 3,09 4,21
Sumber : BPS Sleman 2015( diolah)
Adanya permintaan berupa tempat tinggal bagi mahasiswa, maka akan memicu
permintaan pada fasilitas pendukung seperti rumah makan atau warung, laundry, fotokopi
atau rental komputer, serta toko yang menjual kebutuhan sehari-hari. Semakin lengkap
fasilitasnya maka tarif sewa kosan cenderung semakin mahal karena adanya kemudahan
pemenuhan kebutuhan mahasiswa.
Selanjutnya ditinjau dari kondisi ekonomi mahasiswa, bagi mahasiswa dengan
ekonomi menengah ke atas cenderung mencari tempat tinggal atau kos dengan fasilitas
yang sudah lengkap seperti laundry dan internet, mereka tidak perlu mencari ke luar
rumah karena sudah termasuk pada tarif sewa yang ditetapkan oleh pemilik kos.
Sebaliknya bagi mahasiswa dengan ekonomi menengah ke bawah tentunya tempat tinggal
atau kos akan menentukan sesuai dengan kemampuan, misalnya tidak tersedia jasa laundry
atau internet, tetapi bukan menjadi masalah apabila lingkungan sekitar kos sudah

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 18
menyediakan jasa tersebut.

4. Analisis Penawaran
Universitas merupakan suatu tempat belajar dengan tingkatan lanjut yang biasanya
para mahasiswanya bukan hanya berasal dari masyarakat lokal saja namun berasal dari
seluruh Indonesia bahkan mahasiswa asing. Salah satu properti yang dapat ditawarkan dari
adanya universitas adalah pemondokan. Keberadaan universitas menyebabkan pentingnya
suatu pemondokan bagi mahasiswa sebagai tempat tinggal sementara selama sedang
menjalani proses akademik pada universitas tersebut. Maka dari itu muncullah suatu
penawaran atas sewa kamar kos ataupun jual beli kos sebagai efek dari adanya permintaan
atas pemondokkan bagi mahasiswa serta investasi yang berkelanjutan.
Tidak hanya mahasiswa, Kabupaten Sleman merupakan salah satu yang memiliki
tempat pariwisata dan perhotelan yang cukup ramai menyebabkan banyaknya tenaga kerja
yang masuk dan memilih untuk bertempat tinggal di kos demi keterjangkauan dengan
tempat kerja/kantor serta lebih mudah dan murah. Berikut ini adalah daftar harga sewa
kos di Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman :

Tabel 4 . Daftar Harga Sewa Kos Di Kecamatan Mlati


No. Harga Sewa / bulan (Rp) Jumlah Kriteria
1. 0-500.000 18 Bangunan fisik sudah lama, luas kamar
sempit, hanya sewa kamarnya saja
(tanpa perabotan), net-net lease.
2. 500.000-1.000.000 23 Bangunan fisik sudah cukup lama, luas
kamat standar, dilengkapi perabotan,
net lease, area parkir yang cukup.
3. 1.000.000- 1.500.000 16 Bangunan fisik cukup baru, luas kamar
standar, perabotan cukup baru, fasilitas
memadai (AC, TV, Wifi), Gross Lease,
area parkir memadai, keamanan
memadai.
4. 1.500.000-2.000.000 15 Bangunan fisik cukup baru, kamar
cukup luas, perabotan cukup baru,
fasilitas memadai (AC, TV, Wifi, kulkas),
Gross Lease, area parkir memadai,
keamanan baik.
5. 2.000.000-2.500.000 2 Bangunan fisik cukup baru, kamar
cukup luas, perabotanbaru , fasilitas
Lux (AC, TV, Wifi, kulkas), Gross Lease,
area parkir luas, keamanan memadai.
Sumber : mamikos.com,2017
Berdasarkan tabel diatas, segmentasi pasar properti kos memiliki beberapa jenis
berdasarkan harga dan fasilitas yang disediakan oleh pemilik kos. Kepemilikan kos

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 19
biasanya dimiliki secara pribadi maupun secara korporasi. Bagi kepemilikan kos secara
pribadi, managemen kos biasanya dipegang langsung oleh pemilik sedangkan yang
korporasi mereka memiliki managemen yang lebih luas dan beberapa cabang kos di
beberapa daerah.
Di Kecamatan Mlati, untuk properti yang sejenis dengan e-kos berjumlah sebanyak
16 buah dengan range harga Rp 1.000.000,- sampai dengan Rp 1.500.000,-. Pangsa pasar
kos dengan harga sedemikian merupakan kelas menengah keatas dengan bangunan yang
relatif baru dan fasilitas yang lengkap seperti AC, wifi, kamar mandi dalam, loundry dan
penjaga kos 24 jam.
Jumlah kos dengan spesifikasi yang serupa bisa meningkat apabila permintaan akan
kos eksklusif juga bertambah yang di sesuaikan dengan keberadaan lahan yang ada. Jumlah
lahan pekarangan dan perumahan di Kabupaten Sleman cukup besar jika dibandingkan
dengan peruntukan lainnya.

Berikut ini adalah data luas lahan menurut penggunaannya di Kabupaten Sleman:
Tabel 4.
Luas Lahan Menurut Penggunaan di Kabupaten Sleman Tahun 2012-2015
No Jenis Penggunaan Tahun
2012 2013 2014 2015
1 Pekarangan 18.561 18.561 18.590.90 18.626.87
2 Sawah 24.774 24.774 24.719.05 24.628.26
3 Tegal 3.924 3.924 3.923.69 3.921.69
4 Hutan 558 530 52.99 52.99
5 Tanah Tandus dan 1.263 1.263 1.263.84 1.263.84
Semak
6 Lainnya 8.430 8.430 8.932.03 8.988.85
Jumlah 57.482 57.482 57.482 57.482
Sumber : slemankab.go.id (diolah)
D. PELAKSANAAN PENILAIAN
1. Pendekatan pasar
Pendekatan Pasar merupakan metode penlaan dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi
atau penawaran tersedia. (KPUP - 17.1)
Langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 20
dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam
hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai
dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.
(KPUP - 17.2)
Data pembanding diperoleh dari data penjualan (bilamana ada), penawaran,
pencatatan-pencatatan, wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik
properti lainya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain,
lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian, unsur waktu.
Penilaian ini didasarkan atas asumsi bahwa pemilik atau ahli waris akan menjual properti
tersebut tanpa adanya penundaan keuntungan selama waktu penjualan, lease back,
management arrangement atau setiap perjanjian yang serupa yang menyebabkan
peningkatan nilai dari properti tersebut.
a. Penyesuaian transaksional
Penyesuaian transaksional dilakukan untuk kondisi penjualan, dalam penilaian ini
penawaran properti disesuaikan sebesar 10%.
b. Penyesuaian Fisik Properti
1) Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah kemudahan dalam mencapai lokasi properti. Kemudahan
dapat diketahui dari kualitas jalan dan lebar jalan yang dikategorikan dalam jalan
aspal, jalan cor blok, jalan paving blok, dan jalan tanah.
2) Jenis tanah
Jenis tanah antara properti subjek dan pembanding adalah tanah pekarangan,
sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
3) Kontur tanah
Kontur tanah antara properti subjek dan pembanding adalah rata, sehingga tidak
dilakukan penyesuaian.
4) Desain
Desain berhubungan dengan bentuk standar bangunan berdasar pemanfaatan,
dalam hal ini adalah rumah kos. Desain antara properti subjek dan pembanding
adalah rumah kos, sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
5) Ketinggian dari paras jalan
Adalah posisi bangunan dari jalan depan, dalam hal ini properti subjek dengan

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 21
pembanding mempunyai ketinggian 30 cm dari paras jalan, sehingga tidak
dilaukan penyesuaian.
6) Lebar depan
Lebar depan dan belakang adalah dimensi dari bentuk bangunan. Properti subjek
dan pembanding sudah memiliki lebar dan panjang yang sudah proporsional
dengan bentuk bangunan, sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
7) Usia bangunan
Umur ekonomis dari bangunan diasumsikan 30 tahun, karena itu penyesuaian
diperoleh dari perbandingan umur aktual dengan umur ekonomis. Pada penilaian
ini diperoleh satu tahun disesuaikan 1%.
8) Luas parkir
Penyesuaian luas parkir diperoleh dari biaya pembuatan lahan parkir.
9) Pagar
Penyesuaian pagar diperoleh dari biaya pembuatan pagar besi.
10) Fasilitas
Fasilitas properti subjek dan pembanding sama yaitu kamar mandi dalam, wifi,
laundry, dapur bersama, garasi, tempat makan, televisi, lemari, lemari, dan meja
belajar.
c. Penyesuaian Keuangan
Diperoleh dari kemampuan aset tersebut dapat menghasilkan tingkat keuntungan bagi
pemilik. Pada penilaian ini, properti subjek dan pembanding dapat menghasilkan
keuntungan, sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
d. Penyesuaian Maksimalisasi Produktivitas
Diperoleh dari penyesuaian atas kemampuan properti dalam menghasilkan
keuntungan bersih yang didapatkan dari pendapatan kotor efektif dikurangi biaya
operasional.
Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan dari pendekatan Pasar adalah
Rp2.504.700.000,00 (Dua Millyar Lima Ratus Empat Juta Tujuh ratus Ribu Rupiah).
2. Pendekatan pendapatan
Metode yang digunakan dalam menilai properti subyek adalah metode Discounted Cash
Flow dengan langkah yang ditempuh sebagai berikut:

a. Menentukan pendapatan kotor efektif;


Pendekatan kotor efektif diperoleh dari harga sewa kamar kos selama 1 (satu ) tahun
dengan memperhitungkan tingkat hunian pada saat dilakukan inspeksi lapangan. E-

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 22
kost memiliki total 21 kamar kos yang dibedakan menjadi 4 tipe kamar dengan tarif
sewa yang berbeda sebagai berikut:
Tipe Kamar Jumlah Kamar Tarif Sewa Kamar
2x3 3 Rp.1.250.000
3x3 13 Rp.1.350.000
3x4 4 Rp.1.550.000
4x4 1 Rp.1.850.000
Tingkat hunian sebesar 96%, dimana tingkat hunian tersebut ditentukan berdasar
pengamatan dan wawancara dengan supervisor e-kost.
b. Menentukan biaya operasi;
Besarnya biaya operasional diperoleh melalui informasi yang didapatkan dari
penjaga dan supervisor e-kost. Secara garis besar dapat dikelompokkan menjadi
beberapa jenis pengeluaran yaitu: Perawatan bangunan, Listrik dan Internet, Pajak
Bumi dan Bangunan, Upah Pengurus dan Lain-lain (Biaya sampah, keamanan dan
iuran RT). Dari data yang diperoleh diketahui biaya operasional e-kost sebesar 20%
dari pendapatan kotor efektifnya. Pada beban operasional ini tidak terdapat adanya
pencadangan dana untuk penggantian fasilitas/ Reserved for replacement.
c. Menentukan pendapatan bersih operasi yaitu mengurangkan pendapatan kotor
efektif biaya operasi;
Dari penghitungan pendapatan kotor efektif (EGI) yang dikurangi oleh biaya
operasional akan didapatkan pendapatan bersih operasional (NOI) sebesar 80% dari
EGI.
d. Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai dengan cara menghitung rata-rata
Internal Rate of Return (IRR) pembanding;
Penentuan tingkat kapitalisasi (CR) dilakukan dengan menghitung rata-rata dari IRR
3 (tiga) pembanding yaitu dengan mencari IRR dari jumlah seluruh proyeksi NOI
properti pembanding dikurangi harga penawaran kost pembanding.
e. Melakukan kapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh indikasi nilai
properti.
Dalam melakukan kapitalisasi pendapatan bersih operasi diberlakukan beberapa
asumsi sebagai berikut:
1) Tingkat pertumbuhan hunian ditentukan dari rata-rata tingkat pertumbuhan
mahasiswa pasca sarjana UGM. Hal tersebut dijadikan dasar karena menurut
hasil wawancara dengan pihak e-kos diperoleh keterangan bahwa e-kost hanya

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 23
menerima mahasiswa pascasarjana dan kampus yang ada di sekitar kos
tersebut hanya UGM sehingga pangsa pasar yang disasar adalah para
mahasiswa pasca sarjana UGM. Tingkat pertumbuhan jumlah mahasiswa pasca
sarjana UGM kurang lebih 3%, namun melihat semakin banyaknya kos baru
yang bermunculan di daerah properti subyek, maka sangat dimungkinkan e-
kost justru akan mengalami penurunan hunian sekitar 2% karena kos-kos baru
tersebut memberikan harga, fasilitas, suasana dan kenyamanan yang relatif
lebih baik daripada e-kost.
2) Dalam menentukan pertumbuhan tarif sewa didasarka kepada besarnya rata-
rata inflasi di kabupaten sleman selama tahun 2011 2016. Yatu sebesar
4.87% menurut data BPS. Mempertimbangkan kenaikan tariff listrik yang
cukup signifikan, maka pertumbuhan tariff sewa ditentukan sebesar 5%/tahun
3) Kenaikan biaya operasional juga didasarkan pada tingkat inflasi dan kenaikan
listrik dan ditetapkan sebesar 4% 5%.
4) Tingkat diskonto properti subyek diambil dari rata-rata IRR dari properti
pembanding. Dari penghitungan rata-rata IRR tersebut diperoleh hasil diatas
rata-rata tingkat bunga investasi beberapa bank, dengan demikian
penghitungan dcf properti subyek telah memenuhi salah satu kriteria uji dcf
dimana tingkat Diskonto lebih besar dari bunga pinjaman bank.
5) Tingkat kapitalisasi guna menghitung Terminal Value properti subyek
ditentukan dengan rumus Cr = Dr Gr, yaitu dengan mengurankan tingkat
diskonto dengan rata-rata pertumbuhan NOI
Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan dari pendekatan Pendapatan adalah
Rp2.645.305.952,00 (Dua Millyar Enam Ratus Empat Puluh Lima Juta Tiga Ratus
Lima Ribu Sembilan Ratus Lima Puluh Dua Rupiah).
3. Pendekatan biaya
a. Tanah
Estimasi nilai tanah dilakukan dengan metode data pasar
b. Bangunan
Penilaian bangunan dilakukan menghitung New Replacement Cost (NRC) dengan alat
bantu yaitu Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) dengan langkah-langkah
sebagai berikut:
1) Asumsi
a) E-Kost merupakan bangunan 3 lantai, dalam DKPB tergolong pada bangunan

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 24
1.2 yaitu bangunan dua lantai difungsikan sebagai tempat tinggal, terbagi
terbagi dalam banyak ruang yang dipisahkan dengan dinding permanen.
b) Bangunan terletak di atas tanah yang keras atau mampu menopang
bangunan tanpa rekayasa
2) Pekerjaan struktur bawah
Struktur bawah atau pondasi dari E-Kost adalah batu kali dengan luas 380 m2.
Pekerjaan struktur bawah meliputi pekerjaan persiapan, pengukuran dan
bowplank, galian tanah, pekerjaan urugan pasir dan pemadatan, pekerjaan
pondasi, urugan kembali tanah, dan balok sloof.
3) Pekerjaan rangka bangunan
Struktur rangka dari E-Kost adalah beton bertulang dihitung per lantai yaitu
lantai 1 seluas 185 m2, lantai 2 seluas 185 m2, dan lantai 3 seluas 30 m2.
Pekerjaan struktur rangka meliputi ring balok, balok-balok, plat lantai, plat dan
beton tangga.
4) Pekerjaan struktur atap
Struktur atap terdiri atas lantai 2 seluas 155 m2 dan lantai 3 seluas 30 m2 dengan
material kayu. Untuk lantai 1 tidak memiliki atap karena tertutup oleh lantai 2.
Pekerjaan struktur atap meliputi kuda-kuda, nok, gording, dan balok ikat/balok
angin, dan balok induk/anak untuk atap beton cor.
5) Pekerjaan atap
Struktur atap terdiri atas lantai 2 seluas 155 m2 dan lantai 3 seluas 30 m2 dengan
material genteng beton. Untuk lantai 1 tidak memiliki atap karena tertutup oleh
lantai 2. Pekerjaan atap meliputi bubungan, talang, dan listplank.
6) Pekerjaan dinding
Material dinding terdiri dari 50% bata merah dan 50% bata ringan. Pekerjaan
dinding terdiri atas pekerjaan pasangan, pekerjaan plester 2 sisi, kolom
praktis/tiang kayu sekunder, kusen pintu/jendela dengan standar dari kayu, dun
pintu/jendela, dan engsel, kunci, serta penggantung.
7) Pekerjaan langit-langit
Material langit-langit adalah 60% gypsum dan 40% triplek. Pekerjaan langit-
langit terdiri dari pekerjaan rangka plafond, pekerjaan gantungan, pekerjaan
plafond, dan list tepi plafond.
8) Pekerjaan lantai
Material lantai adalah keramik kualitas dua, pada lantai satu termasuk urugan

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 25
tanah, urugan pasir, dan pemadatan.
9) Instalasi air
Instalasi air menggunakan pompa air, instalasi air bersih pada E-Kost hanya
terdapat tanpa penampungan yaitu shower dan kran air yaitu sejumlah 92 buah.
Sedangkan Instalasi air kotor terdiri dari instalasi air kotor berat yang terdiri
dari closet dan kitchen zink dengan total 22 buah, dan instalasi air kotor floor
drain sejumlah 26 buah.
10) Instalasi listrik
Setiap kamar yang disewakan di E-Kost memiliki listrik token dengan daya 1300
VA. Nilai komponen fasilitas instalasi listrik dihitung berdasarkan jumlah titik
instalasi yang terdiri dari titik lampu, stop kontak, kotak sekering dan biaya
penyambungan daya ke PLN.
Titik lampu dalam sejumlah 95 buah, stop kontak biasa sejumlah 107 buah, stop
kontak khusus sejumlah 20 buah, box sikring 3 buah, dan biaya penyambungan.
11) Pelapis dinding
Material pelapis dinding adalah acian dengan finishing cat, dengan asumsi untuk
dinding luar adalah 35% dari luas bangunan, dan dinding dalam adalah 65% dari
luas bangunan.
12) Perhitungan total NRC adalah penjumlahan dari NRC lantai 1, lantai 2, dan lantai
3 yang telah dikalikan dengan koefisien lantai. Setelah itu ditambah dengan biaya
tidak langsung, yaitu biaya-biaya yang dikeluarkan di luar biaya konstruksi
seperti biaya perizinan, PPN, asuransi, dan biaya tenaga ahli. Pada bangunan E-
Kost diasumsikan biaya tidak langsung sebesar 18%.
13) Setelah diperoleh biaya NRC + biaya tidak langsung, maka dihitung besarnya
penyusutan. Bangunan E-Kost dikategorikan baik, maka dengan umur efektif
bangunan selama 9 tahun, ditetapkan penyusutan sebesar 26%.
14) Setelah diperoleh nilai bangunan setelah penyusutan, maka ditambahkan dengan
furniture dan fasilitas-fasilitas yang terdiri dari: CCTV, wifi LAN (router), genset,
alat pemadam api ringan, dan furniture kamar berupa spring bed, meja, lemari,
ac, dan water heater. Umur efektif fasilitas adalah 5 tahun karena baru dipasang
pada tahun 2012, fasilitas tersebut mengalami penyusutan sebesar 67%.
15) Nilai bangunan E-Kost adalah nilai bangunan setelah penyusutan ditambah
dengan nilai fasilitas setelah penyusutan, yaitu sebesar Rp1.013.288.000

Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan dari pendekatan Biaya

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 26
adalah Rp2.509.958.594,00 (Dua Millyar Lima Ratus Sembilan Juta Sembilan
Ratus Lima Puluh Delapan Ribu Lima Ratus Sembilan Puluh Empat Rupiah).
E. REKONSILIASI
Rekonsiliasi nilai dilakukan dengan tujuan untuk kaji ulang dan koreksi terhadap data-
data yang diperoleh, proses analisis data, proses penilaian terhadap objek dengan 3 (tiga)
pendekatan. Rekonsiliasi mempertimbangkan beberapa kriteria sebagai berikut:
1. Kesesuaian
2. Keakuratan
3. Kuantitas dan Kualitas bukti-bukti data pembanding
Selanjutnya indikasi nilai dari masing-masing pendekatan diberi bobot dengan
mempertimbangan beberapa kriteria diatas. Besarnya pembobotan untuk masing-masing
pendekatan adalah sebagai berikut;

Kriteria
Pasar Pendapatan Biaya
Kesesuaian
Kesesuaian pendekatan dengan pemanfaatan
1 3 2 1
properti subyek
2 Kesesuaian properti pembanding yang digunakan 3 2 1
3 Kesesuian analisis yang dilakukan 3 2 1
jumlah 9 6 3
Keakuratan
1 Sumber informasi data 2 1 3
2 Keakuratan estimasi/ penghitungan 3 2 1
jumlah 5 3 4
Kuantitas dan Kualitas Bukti-bukti
1 Jumlah data yang dikumpulkan 1 3 2
2 jumlah sumber informasi data 1 2 3
3 Kualitas bukti 1 2 3
jumlah 3 7 8

Jumlah Total 17 16 15
Pembobotan 35,4% 33,3% 31,3%

Pendekatan Pasar dan Pendapatan dapat menghasilkan indikasi nilai yang cukup mewakili
penawaran pasar properti kos-kosan disekitar lokasi. Meskipun akurasi data yang diperoleh
dari pendekatan biaya cukup akurat, namun nilai indikasi untuk bangunan cukup rendah karena

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 27
adanya depresiasi yang cukup besar. Disamping itu, pendekatan pasar/ pendapatan akan lebih
sesuai digunakan dalam menilai properti komersial.

Adapun nilai pasar properti subyek setelah dilakukan rekonsiliasi adalah sebesar
Rp.2.553.212.000,00,- (Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas
Ribu Rupiah)

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 28
III SIMPULAN NILAI
Berdasarkan indikasi nilai properti yang dihasilkan dari 3 (tiga) pendekatan penilaian dan setelah
dilakukan rekonsiliasi indikasi nilai dengan mempertimbangkan kesesuaian, akurasi dan kualitas
data/informasi yang obyektif, analisis, asumsi dan kondisi pembatas, maka kami mengambil
simpulan dan opini nilai sebagai berikut:

Nilai Pasar (Market Value) dari Objek Penilaian berupa sebuah Tanah dan Bangunan Rumah
Kos yang terletak di Jalan Jl. Karangjati 137a, Kelurahan Sinduadi, Kecamatan Mlati,
Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta per tanggal 5 April 2017 adalah sebesar:

Rp.2.553.212.000,00,-
(Dua Milyar Lima Ratus Lima Puluh Tiga Juta Dua Ratus Dua Belas Ribu Rupiah)

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 29
LAMPIRAN

DENAH LOKASI PROPERTI SUBYEK DAN PPROPERTI PEMBANDING

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 30
DENAH RUANGAN PROPERTI SUBYEK

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 31
Laporan Penilaian Properti Kelompok 2
Page 32
DENAH LANTAI 3

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 33
FOTO PROPERTI SUBYEK

Tampak Dalam Tampak Dalam

Tampak Dalam Kamar

Tempat Parkir Dapur

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 34
PROPERTI PEMBANDING 1 : KOS ANANDA

Tampak Depan Ruang Tengah

Konstruksi Atap Instalasi Listrik

Dapur Kamar Tidur

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 35
PROPERTI PEMBANDING 2 : KOS BU NYOMAN

Tampak Dalam Tampak Dalam

Tampak Dalam Kamar

Tempat Parkir Dapur

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 36
PROPERTI PEMBANDING 3 : PAK RUDI

Tampak Luar Tampak Dalam

Tampak Dalam

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 37
Worksheet

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 38
PENDEKATAN PASAR

Data Pembanding Data Pembanding Data Pembanding Properti


Data Transaksi Penjualan
I II III Subjek
Ananda Nyoman Pak Rudy E-Kost

Jl. Jati Pratama, Karang Jati


Alamat / Lokasi Gg. Rambutan Jl. Monjali Gg. Rambutan Jl. Monjali Gg. Rambutan Jl. Monjali
No.269
Nama Pemilik Pak Abdul Wahab Ibu Nyoman Pak Rudy Pak Andi
Luas Tanah (m) 350 321 210 220
Luas bangunan (m) 600 420 400 380
Harga Penawaran Rp 3.250.000.000 Rp 3.000.000.000 Rp 2.750.000.000 ?
Transaksi / Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran ?
Adjusment Penawaran 10% 10% 10% ?
Indikasi nilai aset Rp 2.925.000.000 Rp 2.700.000.000 Rp 2.475.000.000 ?
Syarat pembiayaan Tidak ada Tidak Ada Tidak Ada Tidak ada
Kewajaran transaksi Wajar Wajar Wajar Wajar
Waktu 18-Apr-17 18-Apr-17 18-Apr-17 18-Apr-17
FAKTOR FISIK
Aksebilitas Sedang Baik Sedang Sedang
Material dan lebar jalan Paving; 3m Aspal: 5m Paving; 3m Paving; 3m
Jenis Tanah Pekarangan Pekarangan Pekarangan Pekarangan
Kontur Rata Rata Rata Rata
Bangunan
Desain Baik Baik Baik Baik
Ketinggian dari Paras Jalan (cm) 30 30 30 30
Lebar Depan (m) 20 15 10 18
Panjang Belakang (m) 30 28 40 10
Usia Bangunan (tahun) 2 2 5 5
Jumlah Lantai 2 2 2 3
Luas Parkir (m) 50 128 54 25
Pagar Pagar Besi Pagar Besi Tidak Ada Tidak Ada
Fasilitas
Listrik per kamar 900 1300 900 1600
Air Sumur Sumur Sumur Sumur
Sambungan internet Speedy Speedy speedy Speedy
FAKTOR LEGALITAS
Dokumen Kepemilikan SHM SHM SHM SHM
Izin Mendirikan Bangunan Ada Ada Ada Ada
Histori Kepemilikan SHM SHM SHM SHM
Zoning Pemukiman Pemukiman Pemukiman Pemukiman
FAKTOR FINANSIAL
Penyesuaian Cash Flow Positif Positif Positif Positif
FAKTOR MAKS. PROD.
IRR 15,45% 9,49% 10,25% 11,73%
NOI (Rp) Rp 99.510.000 Rp 77.455.000 Rp 159.600.000 Rp 263.133.200
Terminal Cap Rate 3,06% 2,58% 5,79% 10,05%
Initial Cap Rate 2,83% 2,46% 5,65% 9,95%
Tingkat Hunian 60% 75% 100% 95%
OER 34,19% 23,84% 20,20% 20,07%
Pemanfaatan properti Kost Kost Kost Kost
FAKTOR PENYESUAIAN
Syarat pembiayaan 0% 0% 0%
Kewajaran transaksi 0% 0% 0%
Waktu Transaksi 0% 0% 0%
0% 0% 0%
PENYESUAIAN KARAKTER HBU
Fisik Aset
Lokasi 0% 0% 0%
Aksesibilitas 0% -6% 0%
Material dan Lebar jalan 0% -2% 0%
Luas Tanah -7% -5% 0%
Jenis Tanah 0% 0% 0%
Kontur 0% 0% 0%
Desain 0% 0% 0%
Ketinggian dari paras jalan 0% 0% 0%
Frontage 0% 0% 0%
Usia bangunan -3% -3% 0%
Luas bangunan -8% -3% 0%
Luas Parkir -1% -2% -1%
Pagar -1% -1% 0%
Jumlah kamar 0% 0% 0%
Fasilitas 0% 0% 0%
Legalitas
Finansial
Penyesuaian Cash Flow 0% 0% 0%
Maksimalisasi produktivitas 8% 10% 4%
Jumlah Penyesuaian -12% -12% 3%
Nilai Indikasi Rp 2.574.000.000 Rp 2.376.000.000 Rp 2.549.250.000
Pembobotan / Pembebanan 30% 30% 40% 100%
Nilai setelah pembobotan Rp 772.200.000 Rp 712.800.000 Rp 1.019.700.000
NILAI ASET (Rp) Rp 2.504.700.000
PEMBULATAN (Rp) Rp 2.504.700.000

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 39
DASAR PERHITUNGAN PROYEKSI CASH FLOW DAN BIAYA PER TAHUN

1. Perhitungan Pendapatan dan Biaya Operasional Properti Subjek

No. Uraian Rincian Total % Growth*

1 Penghasilan:
Jumlah total kamar 21 unit
Jumlah Kamar yang disewakan 21 unit
Penghasilan sewa kamar (21 unit / tahun) 28.100.000,00
1 Kamar tipe 2x3; 3 unit (@ Rp.1.250.000,00) Rp 2.500.000,00
2 Kamar tipe 3x3; 13 unit (@Rp.1.350.000,00) Rp 17.550.000,00
3 Kamar tipe 3x4; 4 unit (@Rp.1.550.000,00) Rp 6.200.000,00
4 Kamar tipe 4x4; 1 unit (@Rp.1.850.000,00) Rp 1.850.000,00
Tingkat Hunian 98% 0,00%
Pendapatan Sewa kamar / tahun (PGI) 337.200.000 5,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif (EGI) 330.456.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan** per tahun 16.522.800 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 2.820.000 33.840.000 10,24% 5,00%
PBB per tahun 400.000 0,12% 5,00%
Upah Pengurus 1.450.000 15.600.000 4,72% 5,00%
Lain-lain (biaya sampah, keamanan) 80.000 960.000 0,29% 5,00%
Total Biaya 67.322.800,00 20,37%
Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00
*Untuk tingkat pertumbuhan pendapatan dan penyusutan digunakan data rata-rata dari pertumbuhan dan inflasi di Kabupate
** Perawatan bangunan digunakan 4% dari pendapatan berdasarkan http://www.usahaproperti.com/mempersiapkan-
budget-untuk-perawatan-rumah-kos-kosan/ Perawatan bangunan meliputi atap yang bocor ketikan hujan turun, kerusakan
pada kamar mandi, listrik bermasalah, perlunya di cat ulang dan sebagainya.

Tahun Tingkat Pertumbuhan Tingkat Inflasi


Ekonomi
2011 5,64% 3,19%
2012 5,37% 4,06%
2013 5,36% 6,92%
2014 5,33% 5,85%
2015 5,46% 4,21%
2016 5,15% 5,00%
Rata-Rata 5,39% 4,87%

2. Tingkat hunian kamar kos pada tahun 2017 adalah 98%. terdapat 1 kamar di lantai 3 yang masih kosong selama 1-2 bulan.
Dari pengamatan dan wawancara kepada pengelola kostan objek penilaian dan objek pembanding, penyewa adalah
mahasiswa Pasca Sarjana Universitas Gadjah Mada (UGM). Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa tingkat hunian kamar
kos disekitar objek penilaian sangat tergantung pada jumlah mahasiswa Pasca Sarjana UGM. Berdasarkan perbandingan
jumlah mahasiswa UGM yang rata-rata per tahunnya dengan jumlah kost eksklusif di sekitar UGM yang mulai bertambah
terutama adanya beberapa bangunan kost baru di belakang lokasi properti subyek, maka kami memproyeksikan bahwa
mulai tahun depan dan seterusnya, tingkat hunian akan mulai berkurang dengan tingkat hunian akan menurun sebesar 2%.

3. Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada tahun 2016 sesuai dengan hasil wawancara dengan pemilik properti subyek
diperoleh nominal sebesar Rp400.000/th. mengingat PBB sekarang telah beralih ke Pemerintah Daerah, dan
mempertimbangkan mulai maraknya pembangunan properti yang berarti merupakan potensi penambahan PAD dari PBB,
maka kenaikan tarif PBB sangat tergantung pada kebijakan Pemkab Sleman terkait tarif PBB-P2 dan updating data NJOP.
Berdasarkan berita yang dihimpun, pada tahun 2015 NJOP yang dijadikan dasar dalam perhitungan PBB di Kabupaten
Sleman berkisar hanya 20% dari perkiraan harga pasar yang berlaku, Pemkab Sleman mulai tahun 2015 akan secara perlahan
menyesuaikan NJOP mendekati realitas pasar meskipun tidak sampai 100%. Dari pernyataan ini maka dapat diproyeksikan
pertumbuhan PBB naik setiap tahun sebesar 5%, menyesuaikan dengan tingkat inflasi Kabupaten Bantul.

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 40
4 Data pasar (pembanding) untuk properti yang sejenis, yaitu sebagai berikut :

Uraian Data pembanding I Data pembanding II Data Pembanding III


Perkiraan Investasi 3.250.000.000,00 3.000.000.000,00 2.750.000.000,00
Tingkat Hunian 60% 75% 100%
Internal Rate of Return (IRR) 15,45% 9,49% 10,25%
Rata2 Discount Rate 11,73%

5 Tingkat Diskonto ditentukan dengan menghitung IRR dari masing-masing properti.


Tingkat Diskonto = IRR

Data Pendapatan dan biaya Operasional Properti Pembanding I (Kost Ananda)

No. Uraian Rincian Total % Growth*

1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (14 unit) tahunan 1.500.000,00 252.000.000,00 5,00%
Tingkat Hunian 60% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 151.200.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 7.560.000,00 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 2.160.000 25.920.000,00 17,14% 5,00%
PBB Per tahun 450.000,00 0,30% 5,00%
Upah pengurus 1.400.000 16.800.000,00 11,11% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000,00 0,63% 5,00%

Total Biaya 51.690.000,00 34,19%


Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 99.510.000,00

Data Pendapatan dan biaya Operasional Properti Pembanding II (Kost Nyoman)

No. Uraian Rincian Total % Growth*

1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (8 unit) bulanan 135.600.000,00 5,00%
1 Kamar tipe 4x4,5; 6 unit (@ Rp.2.500.000,00) Rp 90.000.000,00
2 Kamar tipe 3x5; 2 unit (@ Rp.1.900.000,00) Rp 45.600.000,00
Tingkat Hunian 75% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 101.700.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 5.085.000 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 1.500.000 18.000.000 17,70% 5,00%
PBB Per tahun 200.000 0,20% 5,00%
Upah pengurus - - 0,00% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000 0,94% 5,00%

Total Biaya 24.245.000,00 23,84%


Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 77.455.000,00

Data Pendapatan dan biaya Operasional Properti Pembanding III (Kost pak Budi)

No. Uraian Rincian Total % Growth*

1 Penghasilan:
Penghasilan sewa kamar (20 unit) tahunan per tahun 200.000.000,00 5,00%
Tingkat Hunian 100% 0,00%
Total Pendapatan Kotor Efektif 200.000.000,00
2 Biaya Operasional:
Perawatan bangunan Per tahun 10.000.000,00 5,00% 4,00%
Listrik dan internet 1.500.000 18.000.000,00 9,00% 5,00%
PBB per tahun 400.000,00 0,20% 5,00%
Upah pengurus 1.000.000 12.000.000,00 6,00% 5,00%
Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 80.000 960.000 5,00%
Total Biaya 40.400.000,00 20,20%
Pendapatan Bersih Operasi (NOI) 159.600.000,00

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 41
ANALISIS DISCOUNTED CASH FLOW
E-KOST
No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa kamar per tahun 5,00% 337.200.000,00 354.060.000,00 371.763.000,00 390.351.150,00 409.868.707,50 430.362.142,88 451.880.250,02 474.474.262,52 498.197.975,65 523.107.874,43 549.263.268,15
I.2 Tingkat hunian kamar 2,00% 98% 95% 93% 91% 89% 87% 85% 83% 81% 79% 77%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 330.456.000,00 336.357.000,00 345.739.590,00 355.219.546,50 364.783.149,68 374.415.064,30 384.098.212,52 393.813.637,89 403.540.360,27 413.255.220,80 422.932.716,48

II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 16.522.800,00 17.183.712,00 17.871.060,48 18.585.902,90 19.329.339,02 20.102.512,58 20.906.613,08 21.742.877,60 22.612.592,71 23.517.096,41 24.457.780,27
II.2 Listrik dan internet 5,00% 33.840.000,00 35.532.000,00 37.308.600,00 39.174.030,00 41.132.731,50 43.189.368,08 45.348.836,48 47.616.278,30 49.997.092,22 52.496.946,83 55.121.794,17
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah Pengurus 5,00% 15.600.000,00 16.380.000,00 17.199.000,00 18.058.950,00 18.961.897,50 19.909.992,38 20.905.491,99 21.950.766,59 23.048.304,92 24.200.720,17 25.410.756,18
II.6 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Lain-lain (biaya sampah, keamanan, gas, air)
Jumlah Biaya Operasi 67.322.800,00 70.523.712,00 73.878.060,48 77.393.252,90 81.077.056,52 84.937.615,95 88.983.471,62 93.223.579,07 97.667.329,25 102.324.569,79 107.205.627,31

III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00 265.833.288,00 271.861.529,52 277.826.293,60 283.706.093,16 289.477.448,35 295.114.740,89 300.590.058,82 305.873.031,02 310.930.651,01 315.727.089,16
Pertumbuhan NOI 1,69% 1,03% 2,27% 2,19% 2,12% 2,03% 1,95% 1,86% 1,76% 1,65% 10,04%

IV Tingkat Kapitalisasi 10,04%


Terminal Value 3.143.622.705
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
V Discount Factor 11,73% 0,8950 0,8011 0,7170 0,6417 0,5744 0,5141 0,4601 0,4118 0,3686 0,3299 0,3299
Present Value of NOI 235.510.967,43 212.951.322,38 194.919.021,91 178.285.203,81 162.946.902,44 148.808.476,64 135.781.101,38 123.782.293,93 112.735.472,46 102.569.544,73 1.037.015.645,26
NPV 2.645.305.952,39
PEMBULATAN 2.645.306.000,00
Initial Cap R 9,95%
`

Syarat DCF Feasible


1. Terminal Cap Rate > Initial Cap Rate
Terminal Cap Rate 10,04%
Initial Cap Rate 9,95%
Hasil Uji Terminal Cap Rate > Initial Cap rate Layak
2. Nilai Tanah Nilai PV dari Terminal Value
Nilai Tanah 1.009.052.000,00
Nilai PV dari Terminal Value 1.037.015.645,26
Hasil Uji Nilai Tanah < Nilai PV dari terminal Value Layak
3. Discount Rate > Initial Cap Rate
Discount Rate 11,73%
Initial Cap Rate 9,95%
Hasil Uji Disc rate > Initial Cap Rate Layak
4. Terminal Cap Rate Disc Rate - Rata2 Growth NOI
Terminal Cap rate 10,04%
Disc rate 11,73%
Rata2 Growth NOI 1,69%
Hasil Uji 0,00% Layak
5. Discount Rate > tingkat suku bunga pinjaman
Disc rate 11,73%
Tingkat suku bunga pinjaman 9,77%
Hasil Uji Disc rate > Suku bunga pinjaman Layak

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 42
DISCOUNTED CASH FLOW
PEMBANDING I KOST ANANDA (KOST BARU)

No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 252.000.000,00 264.600.000,00 277.830.000,00 291.721.500,00 306.307.575,00 321.622.953,75 337.704.101,44 354.589.306,51 372.318.771,83 390.934.710,43 410.481.445,95
I.2 Tingkat hunian 0,00% 60% 80,0% 100% 100,0% 100,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 151.200.000,00 211.680.000,00 277.830.000,00 291.721.500,00 306.307.575,00 315.190.494,68 330.950.019,41 347.497.520,38 364.872.396,40 383.116.016,22 402.271.817,03

II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 7.560.000,00 7.862.400,00 8.176.896,00 8.503.971,84 8.844.130,71 9.197.895,94 9.565.811,78 9.948.444,25 10.346.382,02 10.760.237,30 11.190.646,79
II.2 Listrik 5,00% 25.920.000,00 27.216.000,00 28.576.800,00 30.005.640,00 31.505.922,00 33.081.218,10 34.735.279,01 36.472.042,96 38.295.645,10 40.210.427,36 42.220.948,73
II.4 PBB 5,00% 450.000,00 472.500,00 496.125,00 520.931,25 546.977,81 574.326,70 603.043,04 633.195,19 664.854,95 698.097,70 733.002,58
II.5 Upah pengurus 5,00% 16.800.000,00 17.640.000,00 18.522.000,00 19.448.100,00 20.420.505,00 21.441.530,25 22.513.606,76 23.639.287,10 24.821.251,46 26.062.314,03 27.365.429,73
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Jumlah Biaya Operasi 51.690.000,00 54.198.900,00 56.830.221,00 59.589.963,09 62.484.421,53 65.520.201,30 68.704.232,40 72.043.785,90 75.546.490,76 79.220.351,47 83.073.766,67

III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 99.510.000,00 157.481.100,00 220.999.779,00 232.131.536,91 243.823.153,47 249.670.293,38 262.245.787,01 275.453.734,48 289.325.905,64 303.895.664,75 319.198.050,36
Pertumbuhan NOI 13,62% 58,26% 40,33% 5,04% 5,04% 2,40% 5,04% 5,04% 5,04% 5,04% 5,04%

IV Tingkat Kapitalisasi 3,06%


Terminal Value 10.425.019.231
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
V Discount Factor 15,45% 0,8662 0,7503 0,6499 0,5629 0,4876 0,4223 0,3658 0,3168 0,2744 0,2377 0,2377
Present Value of NOI 86.192.911,49 118.151.186,96 143.617.153,03 130.663.246,74 118.877.336,82 105.437.674,69 95.927.315,82 87.274.478,39 79.401.872,26 72.239.170,61 2.478.135.854,33
NPV 3.515.918.201,13
PEMBULATAN 3.515.918.000,00
(3.250.000.000,00) 99.510.000,00 157.481.100 220.999.779 232.131.537 243.823.153 249.670.293 262.245.787 275.453.734 289.325.906 303.895.665 10.744.217.281
IRR 3.416.408.000,00 15,45%
Initial Cap Rate 2,83%
#REF!

Syarat DCF Feasible


1. Terminal Cap Rate > Initial Cap Rate Discount Rate
Terminal Cap Rate 3,06% 1. Tingkat Suku Bunga Pinjaman 2% 11,80%
Initial Cap Rate 2,83% 2. BOIM 11,54%
Hasil Uji Terminal Cap Rate > Initial Cap rate Layak Free Risk + (Market Risk - Free Risk)
2. Nilai Tanah Nilai PV dari Terminal Value
Nilai Tanah 2.413.125.000,00
Nilai PV dari Terminal Value 2.478.135.854,33
Hasil Uji Nilai Tanah < Nilai PV dari terminal ValuLayak
3. Discount Rate > Initial Cap Rate
Discount Rate 15,45%
Initial Cap Rate 2,83%
Hasil Uji Disc rate > Initial Cap Rate Layak
4. Terminal Cap Rate Disc Rate - Rata2 Growth NOI
Terminal Cap rate 3,06%
Disc rate 15,45%
Rata2 Growth NOI 13,62%
Hasil Uji 1,24% Layak

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 43
DISCOUNTED CASH FLOW
PEMBANDING II RUMAH KOST BU NYOMAN (KOST BARU)

No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 135.600.000,00 142.380.000,00 149.499.000,00 156.973.950,00 164.822.647,50 173.063.779,88 181.716.968,87 190.802.817,31 200.342.958,18 210.360.106,09 220.878.111,39
I.2 Tingkat hunian 0,00% 75% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 88,00% 88,00% 88,0% 88,0% 88,00% 88,00%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 101.700.000,00 128.142.000,00 134.549.100,00 141.276.555,00 148.340.382,75 152.296.126,29 159.910.932,60 167.906.479,23 176.301.803,20 185.116.893,36 194.372.738,02

II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 5.085.000,00 5.288.400,00 5.499.936,00 5.719.933,44 5.948.730,78 6.186.680,01 6.434.147,21 6.691.513,10 6.959.173,62 7.237.540,57 7.527.042,19
II.2 Listrik 5,00% 18.000.000,00 18.900.000,00 19.845.000,00 20.837.250,00 21.879.112,50 22.973.068,13 24.121.721,53 25.327.807,61 26.594.197,99 27.923.907,89 29.320.103,28
II.4 PBB 5,00% 200.000,00 210.000,00 220.500,00 231.525,00 243.101,25 255.256,31 268.019,13 281.420,08 295.491,09 310.265,64 325.778,93
II.5 Upah pengurus 5,00% - - - - - - - - - - -
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
Jumlah Biaya Operasi 24.245.000,00 25.406.400,00 26.623.836,00 27.900.028,44 29.237.830,53 30.640.234,75 32.110.379,68 33.651.557,20 35.267.219,92 36.960.989,18 38.736.663,24

III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 77.455.000,00 102.735.600,00 107.925.264,00 113.376.526,56 119.102.552,22 121.655.891,54 127.800.552,92 134.254.922,04 141.034.583,27 148.155.904,17 155.636.074,79
Pertumbuhan NOI 4,69% 32,64% 5,05% 5,05% 5,05% 2,14% 5,05% 5,05% 5,05% 5,05% 2,58%

IV Tingkat Kapitalisasi 2,58%


Terminal Value 6.028.122.450
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
V Discount Factor 9,49% 0,9133 0,8342 0,7619 0,6958 0,6355 0,5805 0,5301 0,4842 0,4422 0,4039 0,4039
Present Value of NOI 70.741.960,45 85.699.093,36 82.225.404,43 78.892.129,53 75.693.612,45 70.615.321,86 67.752.630,72 65.005.676,11 62.369.794,83 59.840.510,78 2.434.772.535,60
NPV 3.153.608.670,13
PEMBULATAN 3.153.609.000,00
(3.000.000.000,00) 77.455.000,00 102.735.600 107.925.264 113.376.527 119.102.552 121.655.892 127.800.553 134.254.922 141.034.583 148.155.904 6.183.758.525
IRR 3.076.154.000,00 9,49%
Initial Cap Rate 2,46%
#REF!
Syarat DCF Feasible
Syarat DCF Feasible
1. Terminal Cap Rate > Initial Cap Rate
Terminal Cap Rate 2,58%
Initial Cap Rate 2,46%
Hasil Uji Terminal Cap Rate > Initial Cap rate Layak
2. Nilai Tanah Nilai PV dari Terminal Value
Nilai Tanah 2.389.500.000,00
Nilai PV dari Terminal Value 2.434.772.535,60
Hasil Uji Nilai Tanah < Nilai PV dari terminal Val Layak
3. Discount Rate > Initial Cap Rate
Discount Rate 9,49%
Initial Cap Rate 2,46%
Hasil Uji Disc rate > Initial Cap Rate Layak
4. Terminal Cap Rate Disc Rate - Rata2 Growth NOI
Terminal Cap rate 2,58%
Disc rate 9,49%
Rata2 Growth NOI 4,69%
Hasil Uji -2,22% Layak

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 44
DISCOUNTED CASH FLOW
PEMBANDING III KOST PAK BUDI

No Uraian growth 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa per tahun 5,00% 200.000.000,00 210.000.000,00 220.500.000,00 231.525.000,00 243.101.250,00 255.256.312,50 268.019.128,13 281.420.084,53 295.491.088,76 310.265.643,20 325.778.925,36
I.2 Tingkat hunian 0,00% 100% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 98,00% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0% 98,0%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 200.000.000,00 210.000.000,00 220.500.000,00 231.525.000,00 243.101.250,00 250.151.186,25 262.658.745,56 275.791.682,84 289.581.266,98 304.060.330,33 319.263.346,85

II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 10.000.000,00 10.400.000,00 10.816.000,00 11.248.640,00 11.698.585,60 12.166.529,02 12.653.190,18 13.159.317,79 13.685.690,50 14.233.118,12 14.802.442,85
II.2 Listrik 5,00% 18.000.000,00 18.900.000,00 19.845.000,00 20.837.250,00 21.879.112,50 22.973.068,13 24.121.721,53 25.327.807,61 26.594.197,99 27.923.907,89 29.320.103,28
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah pengelola 5,00% 12.000.000,00 12.600.000,00 13.230.000,00 13.891.500,00 14.586.075,00 15.315.378,75 16.081.147,69 16.885.205,07 17.729.465,33 18.615.938,59 19.546.735,52
II.6 Lain-lain (sampah, keamanan, gas, air) 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
Jumlah Biaya Operasi 40.800.000,00 42.740.000,00 44.773.000,00 46.903.490,00 49.136.178,10 51.476.001,15 53.928.135,92 56.498.010,81 59.191.318,17 62.014.027,18 64.972.397,35

III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 159.200.000,00 167.260.000,00 175.727.000,00 184.621.510,00 193.965.071,90 198.675.185,10 208.730.609,65 219.293.672,03 230.389.948,81 242.046.303,16 254.290.949,49
Pertumbuhan NOI 4,77% 5,06% 5,06% 5,06% 5,06% 2,43% 5,06% 5,06% 5,06% 5,06% 5,79%

IV Tingkat Kapitalisasi 5,79%


Terminal Value 4.392.588.638
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
V Discount Factor 10,25% 0,9071 0,8228 0,7463 0,6769 0,6140 0,5570 0,5052 0,4582 0,4157 0,3770 0,3770
Present Value of NOI 144.404.179,91 137.614.911,31 131.144.051,99 124.976.714,39 119.098.704,40 110.653.163,01 105.449.141,67 100.489.273,93 95.762.138,93 91.256.848,08 1.656.103.765,03
NPV 2.816.952.892,66
PEMBULATAN 2.816.953.000,00
(2.750.000.000,00) 159.200.000,00 167.260.000 175.727.000 184.621.510 193.965.072 198.675.185 208.730.610 219.293.672 230.389.949 242.046.303 4.646.879.587
IRR 2.657.753.000,00 10,25%
Initial Cap Rate 5,65%

Syarat DCF Feasible


Syarat DCF Feasible Discount Rate
1. Terminal Cap Rate > Initial Cap Rate 1. Tingkat Suku Bunga Pinjaman 2% 14,00%
Terminal Cap Rate 5,79% 2. BOIM 14,52%
Initial Cap Rate 5,65% Free Risk + (Market Risk - Free Risk)
Hasil Uji Terminal Cap Rate > Initial Cap rate Layak 14,52%
2. Nilai Tanah Nilai PV dari Terminal Value
Nilai Tanah 1.650.000.000,00
Nilai PV dari Terminal Value 1.656.103.765,03
Hasil Uji Nilai Tanah < Nilai PV dari terminal Val Layak
3. Discount Rate > Initial Cap Rate
Discount Rate 10,25%
Initial Cap Rate 5,65%
Hasil Uji Disc rate > Initial Cap Rate Layak
4. Terminal Cap Rate Disc Rate - Rata2 Growth NOI
Terminal Cap rate 5,79%
Disc rate 10,25%
Rata2 Growth NOI 4,77%
Hasil Uji 0,31% Layak

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 45
DISCOUNT RATE

Band of Investment Method/WACC


Cost of Equity (CAPM) 15,66%
Risk free rate 7,00% Obigasi Negara FR0059 jatuh tempo 15 Me
Risk premium 8,82% http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Hom
Beta (x) 0,98 Average beta (Based on Aswath Da
Av. Intrest rate Investment loans 9,77%
30% 15,66% 4,70% --------> share equity
70% 9,77% 6,84% --------> share bank
Discount Rate 11,54%
Growth NOI 1,86%
Inflasi 5,00%
Caprate Terminal 9,68%
Bunga pinj.investasi rata2 bank umum
10,25% BRI
10,25% Mandiri
10,50% BNI
10,00% BCA
10,25% BTN
7,34% BPD
9,77% Average

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 46
ANALISIS DISCOUNTED CASH FLOW
RUMAH E-KOS
No Uraian growth 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
I Pendapatan Kotor Potensial
I.1 Tarif Sewa kamar per tahun 5,00% 337.200.000,00 354.060.000,00 371.763.000,00 390.351.150,00 409.868.707,50 430.362.142,88 451.880.250,02 474.474.262,52 498.197.975,65 523.107.874,43 549.263.268,15
I.2 Tingkat hunian kamar 2,00% 98% 95% 93% 91% 89% 87% 85% 83% 81% 79% 80%
Jumlah Pendapatan Kotor Efektif 330.456.000,00 336.357.000,00 345.739.590,00 355.219.546,50 364.783.149,68 374.415.064,30 384.098.212,52 393.813.637,89 403.540.360,27 413.255.220,80 439.410.614,52

II Biaya Operasional
II.1 Perawatan bangunan 4,00% 16.522.800,00 17.183.712,00 17.871.060,48 18.585.902,90 19.329.339,02 20.102.512,58 20.906.613,08 21.742.877,60 22.612.592,71 23.517.096,41 24.457.780,27
II.2 Listrik dan internet 5,00% 33.840.000,00 35.532.000,00 37.308.600,00 39.174.030,00 41.132.731,50 43.189.368,08 45.348.836,48 47.616.278,30 49.997.092,22 52.496.946,83 55.121.794,17
II.4 PBB 5,00% 400.000,00 420.000,00 441.000,00 463.050,00 486.202,50 510.512,63 536.038,26 562.840,17 590.982,18 620.531,29 651.557,85
II.5 Upah Pengurus 5,00% 15.600.000,00 16.380.000,00 17.199.000,00 18.058.950,00 18.961.897,50 19.909.992,38 20.905.491,99 21.950.766,59 23.048.304,92 24.200.720,17 25.410.756,18
II.6 Lain-lain (biaya sampah, 5,00% 960.000,00 1.008.000,00 1.058.400,00 1.111.320,00 1.166.886,00 1.225.230,30 1.286.491,82 1.350.816,41 1.418.357,23 1.489.275,09 1.563.738,84
keamanan, gas, air)
Jumlah Biaya Operasi 67.322.800,00 70.523.712,00 73.878.060,48 77.393.252,90 81.077.056,52 84.937.615,95 88.983.471,62 93.223.579,07 97.667.329,25 102.324.569,79 107.205.627,31

III Pendapatan bersih Operasi (NOI) 263.133.200,00 265.833.288,00 271.861.529,52 277.826.293,60 283.706.093,16 289.477.448,35 295.114.740,89 300.590.058,82 305.873.031,02 310.930.651,01 332.204.987,21
Pertumbuhan NOI 1,69% 1,03% 2,27% 2,19% 2,12% 2,03% 1,95% 1,86% 1,76% 1,65% 9,85%

IV Tingkat Kapitalisasi 9,85%


Terminal Value 3.371.004.996
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
V Discount Factor 11,54% 0,8965 0,8038 0,7206 0,6461 0,5792 0,5193 0,4656 0,4174 0,3742 0,3355 0,3355
Present Value of NOI 235.909.270,22 213.672.230,03 195.909.653,04 179.494.350,76 164.329.472,99 150.324.890,05 137.396.737,93 125.466.993,74 114.463.079,34 104.317.491,37 1.130.974.972,72
NPV 2.752.259.142,20
PEMBULATAN 2.752.259.000,00
`

Syarat DCF Feasible


1. Terminal Cap Rate > Initial Cap Rate
Terminal Cap Rate 9,85%
Initial Cap Rate 9,56%
Hasil Uji Terminal Cap Rate > Initial Cap rate Layak
2. Nilai Tanah Nilai PV dari Terminal Value
Nilai Tanah 1.024.413.500,00
Nilai PV dari Terminal Value 1.130.974.972,72
Hasil Uji Nilai Tanah < Nilai PV dari terminal Value Layak
3. Discount Rate > Initial Cap Rate
Discount Rate 11,54%
Initial Cap Rate 9,56%
Hasil Uji Disc rate > Initial Cap Rate Layak
4. Terminal Cap Rate Disc Rate - Rata2 Growth NOI
Terminal Cap rate 9,85%
Disc rate 11,54%
Rata2 Growth NOI 1,69%
Hasil Uji 0,00% Layak
5. Discount Rate > tingkat suku bunga pinjaman
Disc rate 11,54%
Tingkat suku bunga pinjama 9,77%
Hasil Uji Disc rate > Suku bunga pinjaman Layak

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 47
Metode Kapitalisasi Langsung

Tingkat Kapitalisasi (IRR) 11,73%


Net Operating Income 263.133.200

Nilai Properti 2.243.510.000

Metode Kapitalisasi Langsung

Tingkat Kapitalisasi (BOIM) 11,54%


Net Operating Income 263.133.200

Nilai Properti 2.280.184.000

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 48
PENDEKATAN BIAYA - TANAH KOSONG

Data Pembanding Data Pembanding Data Pembanding Properti


Data Transaksi Penjualan
I II III Subjek

Jalan Monjali Gang Code III,


Gg. Rambutan Jl. Monjali Karangjati, Sinduadi, Mati Gg. Rambutan Jl. Monjali
Alamat / Lokasi kp Karangjati Wetan RT 8
Nama Pemilik Bp Doni Bp Rizky Hermawan Bp Rachmat Pak Andi
Luas Tanah (m) 815 400 165 220
Nomor Pemilik 081228694521 087839040599 08122779115 400
Harga Penawaran Tanah 3.260.000.000 2.000.000.000 742.500.000 ?
Transaksi / Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran ?
Adjusment Penawaran 5% 5% 5% ?
Indikasi nilai aset 3.097.000.000 1.900.000.000 705.375.000 ?
Harga Penawaran Tanah/m
setelah disc 3.800.000 4.750.000 4.275.000
FAKTOR FISIK
Jarak dari properti subjek 2 1 3 0
Lokasi Timur Jl. Monjali, Kali Code Barat Jl. Monjali Jl. Palagan
Aksesibilitas / Material dan Cor Block: 2m Cor Block: 2m Paving; 3m Paving; 3m
lebar jalan jalan lingkungan jalan lingkungan jalan lingkungan jalan lingkungan
Proporsi Ukuran Tanah 23 x 25 (Hook) 10 x 40 9 x 18 15 x 15
Posisi Tanah Hook Hook pinggir Hook
Jenis Tanah Pekarangan Pekarangan Kavling Pekarangan
Kontur Rata Rata Rata Rata
Legalitas SHMP SHM SHM SHM
Bentuk Tanah Mirip persegi panjang Mirip persegi panjang Mirip persegi panjang Mirip persegi panjang
Paving; 3m
Adjusment
Lokasi 15% 0% 10%
Aksesibilitas / Material dan leba 1% 1% 0%
Proporsi Ukuran Tanah 0% -2% -1%
Posisi Tanah 0% 0% 2%
Jenis Tanah 0% 0% -2%
Kontur 0% 0% 0%
Legalitas 0,0% 0,0% 0,0%
Bentuk Tanah 0% 0% 0%
Jumlah Penyesuaian 16,0% -1,0% 9,0%
Nilai Indikasi per m2 Rp 4.408.000 Rp 4.702.500 Rp 4.659.750
Pembobotan / Pembebanan 35% 35% 30%
Nilai setelah pembobotan Rp 1.542.800 Rp 1.645.875 Rp 1.397.925
Nilai Pasar per m2 Rp 4.586.600
NILAI ASET (Rp) Rp 1.009.052.000
PEMBULATAN (Rp) Rp 1.009.052.000

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 49
Lokasi (Nama Kab / Kota) : KAB. SLEMAN 100,00 IKK (Kab / Kota)
Nama Provinsi : PROV. DI YOGYAKARTA 100,00 IKK (Provinsi)
Spesifikasi-Tipe Bangunan : RUMAH TINGGAL SEDERHANA
PENYESUAIAN MATERIAL YANG BERBEDA
BTB SPESIFIKASI STANDAR
"PROV. DI YOGYAKARTA" RUMAH TINGGAL SEDERHANA HASIL BTB SPESIFIKASI
PENYESUAIAN STANDAR
RUMAH NAMA MATERIAL- MATERIAL
"KAB. SLEMAN"
ELEMEN BANGUNAN TINGGAL MATERIAL IMM PER-ELEMEN
SEDERHANA YANG BERBEDA BANGUNAN

A. BIAYA LANGSUNG Rp. / m Rp. / m


Pondas i Rp 285.806 Beton Bertul ang 285.806,000 285.806
Struktur Rp 551.754 Beton Bertul ang 551.754,000 551.754
Rangka Atap Rp 120.773 Kayu 0,80 217.391,400 217.391
Penutup Atap Rp 280.372 Genteng Beton 2,38 947.657,360 947.657
Plafon Rp 131.943 Gyps um 1,01 265.205,430 265.205
Dinding Rp 347.047 Batu bata 1,02 701.034,940 701.035
Pintu dan Jendela Rp 178.999 Kayu dan Kaca rangka ka 1,24 400.957,760 400.958
Lantai Rp 160.096 Kerami k l okal 1,37 379.427,520 379.428
Utilitas Rp 184.355 184.355,000 184.355
Total Biaya Langsung (A) 2.241.145 3.933.589 3.933.589
B. BIAYA TIDAK LANGSUNG
Profes i onal Fee Rp 67.234 67.234 67.234
Bi aya Peri j i nan Rp 33.617 33.617 33.617
Keuntungan Kontraktor Rp 224.115 224.115 224.115
Total Biaya Tidak Langsung (B) 324.966 324.966 324.966
TOTAL BRB ( A + B ) 2.566.111 4.258.555 4.258.555
PEMBUL ATAN 2.566.000 4.259.000 4.259.000

Luas Bangunan ( m ) : 380 BRB / RCN ( / m ) Rp 4.259.000

Jumlah Lantai : 3 BRB / RCN BANGUNAN Rp 1.618.420.000

TOTAL RCN/M 2 SETELAH PPn 10 % 4.684.411 4.684.000

Ni l ai Bangunan 1.566.330.000,00

Fas i l i tas
Ki tchen Set 1 10.000.000,00 10.000.000,00
CCTV + i ns tal as i 5 1.000.000,00 1.000.000,00 5.000.000,00
Wi rel es s LAN (Wi Fi Router) + penyambungan 3 1.000.000,00 1.000.000,00 3.000.000,00
Generator Set 1 5.000.000,00 5.000.000,00 5.000.000,00
Al at Pemadam Api Ri ngan 3 1.000.000,00 1.000.000,00 3.000.000,00
Fi xture and Furni ture Kamar 21 4.000.000,00 4.000.000,00 84.000.000,00
21 1.500.000,00 1.500.000,00 31.500.000,00
21 3.500.000,00 3.500.000,00 73.500.000,00
21 2.500.000,00 2.500.000,00 52.500.000,00
Juml ah G 267.500.000,00
Penyus utan Fas i l i tas 5 tahun 67% 257.500.000,00 173.122.400,00

Harga Bangunan dan Fas i l i tas 1.653.984.400,00


Ni l ai Tanah 1.009.052.000,00
Nilai Properti 2.663.036.400,00

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 50
PENDEKATAN BIAYA - BANGUNAN

Nama Bangunan Bangunan Kost


Jenis Bangunan Rumah tinggal 2 lantai
Lokasi Gang Rambutan, Karangjati, Ngemplak, Sleman
Luas Bangunan 400 m2 Jumlah Lantai 3 lantai
Tahun Dibangun 2012 Tahun Renovasi 2012
Tahun Penilaian 2017 Kondisi Baik
A. Analisa Biaya
Komponen Material Unit Harga Satuan Koef. Adjust Nilai
A1 Lantai 1 Luas Lantai 185
1 Struktur Bawah Batu Kali 400 380.611,49 1,000 1,000 152.244.596,00
2 Struktur Rangka Beton bertulang 185 407.101,93 1,000 1,500 112.970.785,58
3 Struktur Atap
4 Atap
5 Dinding Batu Bata 92,5 662.630,98 1,000 1,500 91.940.048,48
Bata Ringan 92,5 683.506,54 1,000 1,500 94.836.532,43
6 Langit-Langit Gypsum 111 279.795,02 1,000 1,000 31.057.247,22
Triplek 74 266.808,39 1,000 1,000 19.743.820,86
7 Lantai Keramik KW II 185 118.642,52 1,000 1,000 21.948.866,20
8 Instalasi Air
a. Air Bersih Dengan Penampungan 0 786.097,89 1,000 1,000 -
Tanpa Penampungan 40 786.097,89 0,203 1,000 6.391.628,16
b. Air Kotor Air Kotor Berat 9 632.371,73 1,000 1,000 5.691.345,57
Air kotor Floor Drain 12 632.371,73 0,500 1,000 3.795.654,62
9 Instalasi Listrik
a. Lampu Titik Lampu Dalam 40 118.592,80 1,000 1,000 4.743.712,00
Titik Lampu Taman 0 118.592,80 1,878 1,000 -
b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 55 75.205,00 1,000 1,000 4.136.275,00
Stop Kontak Khusus 8 75.205,00 1,273 1,000 765.797,58
c. Sekering Box Sikring 2 1 151.310,00 1,000 1,000 151.310,00
d. Penyambungan PLN 1300 VA 21 1.303.000,00 27.363.000,00
PLN 1300 VA 1 1.303.000,00 1.303.000,00
10 Pelapis Dinding
Panjang Dinding Dalam 0,7
Panjang Dinding Luar 0,4
a. Dinding Dalam Acian dengan finisihing cat 120,25 90.451,16 1,000 1,500 16.315.127,99
Keramik KW II 20,25 423.550,34 1,000 0,921 7.899.319,73
b. Dinding Luar Acian dengan finisihing cat 64,75 90.451,16 1,000 1,500 8.785.068,92
Jumlah A1 612.083.136,32
A2 Lantai 2 Luas Lantai 185
1 Struktur Bawah
2 Struktur Rangka Beton bertulang 185 385.003,92 1,000 1,500 106.838.586,64
3 Struktur Atap Kayu 155 397.397,65 1,000 1,000 61.596.635,75
4 Atap Genteng Beton 155 322.647,12 1,000 1,000 50.010.303,60
5 Dinding Batu Bata 92,5 662.630,98 1,000 1,500 91.940.048,48
Bata Ringan 92,5 683.506,54 1,000 1,500 94.836.532,43
6 Langit-Langit Gypsum 111 279.795,02 1,000 1,000 31.057.247,22
Triplek 74 266.808,39 1,000 1,000 19.743.820,86
7 Lantai Keramik KW II 185 118.642,52 1,000 1,000 21.948.866,20
8 Instalasi Air
a. Air Bersih Dengan Penampungan 0 786.097,89 1,000 1,000 -
Tanpa Penampungan 48 786.097,89 0,203 1,000 7.669.953,80
b. Air Kotor Air Kotor Berat 12 632.371,73 1,000 1,000 7.588.460,76
Air kotor Floor Drain 12 632.371,73 0,500 1,000 3.795.654,62
9 Instalasi Listrik
a. Lampu Titik Lampu Dalam 50 118.592,80 1,000 1,000 5.929.640,00
Titik Lampu Taman 0 118.592,80 1,878 1,000 -
b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 50 75.205,00 1,000 1,000 3.760.250,00
Stop Kontak Khusus 12 75.205,00 1,273 1,000 1.148.696,36
c. Sekering Box Sikring 2 1 151.310,00 1,000 1,000 151.310,00
d. Penyambungan
10 Pelapis Dinding
Panjang Dinding Dalam 0,7
Panjang Dinding Luar 0,4
a. Dinding Dalam Acian dengan finisihing cat 120,25 90.451,16 1,000 1,500 16.315.127,99
Keramik KW II 27 423.550,34 1,000 0,921 10.532.426,30
b. Dinding Luar Acian dengan finisihing cat 64,75 90.451,16 1,000 1,500 8.785.068,92
Jumlah A2 543.648.629,92

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 51
A3 Lantai 3 Luas Lantai 30
1 Struktur Bawah
2 Struktur Rangka Beton bertulang 30 385.003,92 1,000 1,000 11.550.117,47
3 Struktur Atap Kayu 30 397.397,65 1,000 1,000 11.921.929,50
4 Atap Genteng Beton 30 322.647,12 1,000 1,000 9.679.413,60
5 Dinding Batu Bata 15 662.630,98 1,000 1,000 9.939.464,70
Bata Ringan 15 683.506,54 1,000 1,000 10.252.598,10
6 Langit-Langit Gypsum 18 279.795,02 1,000 1,000 5.036.310,36
Triplek 12 266.808,39 1,000 1,000 3.201.700,68
7 Lantai Keramik KW II 30 118.642,52 1,000 1,000 3.559.275,60
8 Instalasi Air
a. Air Bersih Dengan Penampungan 0 786.097,89 1,000 1,000 -
Tanpa Penampungan 4 786.097,89 0,203 1,000 639.162,82
b. Air Kotor Air Kotor Berat 1 632.371,73 1,000 1,000 632.371,73
Air kotor Floor Drain 2 632.371,73 0,500 1,000 632.609,10
9 Instalasi Listrik
a. Lampu Titik Lampu Dalam 5 118.592,80 1,000 1,000 592.964,00
Titik Lampu Taman 0 118.592,80 1,878 1,000 -
b. Stop Kontak Stop Kontak Biasa 2 75.205,00 1,000 1,000 150.410,00
Stop Kontak Khusus 0 75.205,00 1,273 1,000 -
c. Sekering Box Sikring 2 1 151.310,00 1,000 1,000 151.310,00
d. Penyambungan
10 Pelapis Dinding
Panjang Dinding Dalam 0,7
Panjang Dinding Luar 0,4
a. Dinding Dalam Acian dengan finisihing cat 19,5 90.451,16 1,000 1,000 1.763.797,62
Keramik KW II 2,25 423.550,34 1,000 0,921 877.702,19
b. Dinding Luar Acian dengan finisihing cat 10,5 90.451,16 1,000 1,000 949.737,18
Jumlah A3 71.530.874,66
B Perhitungan Total NRC
A1 Lantai 1 612.083.136,32 1,00 612.083.136,32
A2 Lantai 2 543.648.629,92 1,09 592.577.006,61
A3 Lantai 3 71.530.874,66 1,12 80.114.579,62
Jumlah B 1.284.774.722,55
C Biaya Tidak Langsung 1.284.774.722,55 25% 321.193.680,64
D Nilai Bangunan Sebelum Penyusutan (B+C) 1.605.968.403,18
E Penyusutan
Umur Efektif Bangunan 5 Tahun Kondisi Baik
Rata-rata NRC 1.605.968.403,18 400 4.014.921,01
Penyusutan Fisik Tabel Penyusutan 1A 12% 1.605.968.403,18 192.716.208,38
F Nilai Bangunan Setelah Penyusutan (D-E) 1.413.252.194,80
G Fasilitas
1 Kitchen Set Lemari, Kulkas, Kompor 1 10.000.000,00 10.000.000,00
2 CCTV + instalasi 5 1.000.000,00 5.000.000,00
3 Wireless LAN (WiFi 3 1.000.000,00 3.000.000,00
Router) +
b Set
4 Generator 1 5.000.000,00 5.000.000,00
5 Alat Pemadam Api 3 1.000.000,00 3.000.000,00
Ringan
6 Fixture and Furniture Tempat Tidur 21 4.000.000,00 84.000.000,00
Kamar
Lemari dan Meja 21 1.500.000,00 31.500.000,00
Air Conditioner 21 3.500.000,00 73.500.000,00
Water Heater 21 2.500.000,00 52.500.000,00
Jumlah G 267.500.000,00
Penyusutan Fasilitas 5 tahun 67% 267.500.000,00 179.845.600,00 87.654.400,00
H Nilai Bangunan dan Fasilitas (F+G) 1.500.906.594,80
Pembulatan 1.500.907.000,00

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 52
REKAPITULASI NILAI - PER METODE
Pendekatan Pasar
1 2.504.700.000,00
Pendekatan Pendapatan
DCF
1 NPV 2.645.305.952,39
2 NPV-BOIM 2.752.259.142,20
Direct Cap
1 NPV 2.243.510.000,00
2 NPV-BOIM 2.280.184.000,00
Pendekatan Biaya
1 DKPB 2.509.958.594,80
2 BTB 2.663.036.400,00

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 53
REKONSILIASI INDIKASI NILAI

Kriteria
Pasar Pendapatan Biaya
Kesesuaian
1 Kesesuaian pendekatan dengan pemanfaatan properti subyek 3 2 1
2 kesesuaian properti pembanding yang digunakan 3 2 1
3 Kesesuian analisis yang dilakukan 3 2 1
jumlah 9 6 3
Keakuratan
1 Sumber informasi data 2 1 3
2 Keakuratan estimasi/ penghitungan 3 2 1
jumlah 5 3 4
Kuantitas dan Kualitas Bukti-bukti
1 Jumlah data yang dikumpulkan 1 3 2
2 jumlah sumber informasi data 1 2 3
3 Kualitas bukti 1 2 3
jumlah 3 7 8

Jumlah Total 17 16 15
Pembobotan 35,4% 33,3% 31,3%

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 54
REKONSILIASI INDIKASI NILAI

NO Pendekatan Nilai Wajar Bobot Nilai


1 Pendekatan Pasar 2.504.700.000,00 35% 887.081.250,00
2 Pendekatan Pendapatan 2.645.305.952,39 33% 881.768.650,80
3 Pendekatan Biaya 2.509.958.594,80 31% 784.362.060,88
INDIKASI NILAI PROPERTI 2.553.211.961,67
PEMBULATAN 2.553.212.000,00

Laporan Penilaian Properti Kelompok 2


Page 55