VALUATION
KEDIAMAN BAPAK HERY
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Yth.
Bapak Maradu Silitonga
Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jalan Bintaro Utama Sektor V
Jakarta Selatan
Dengan hormat,
Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008
untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai
Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah
kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi
lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta
melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.
i
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU
RUPIAH).
Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki
kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang
membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,
penilai mengucapkan terima kasih.
Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant
Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009
ii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang
diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta
penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat
peninjauan.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).
Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant
Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009
iii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan
sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas
properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh
atau yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh
pemberi tugas.
7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari
sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai
jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan
untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
iv
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal
perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.
12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara
keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun
nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang
bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi
tersebut (SPI 0.5.23.2)
v
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAPORAN PENILAIAN
vi
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
DAFTAR ISI
vii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11
14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12
15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13
16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14
Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
Lampiran 4 : Denah Bangunan
Lampiran 5 : Foto Subjek Properti
Lampiran 6 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur
Lampiran 7 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren
Lampiran 8 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai
viii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Yth.
Bapak Maradu Silitonga
Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jalan Bintaro Utama Sektor V
Jakarta Selatan
Dengan hormat,
Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008
untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai
Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah
kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi
lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta
melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.
i
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU
RUPIAH).
Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki
kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang
membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,
penilai mengucapkan terima kasih.
Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant
Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009
ii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang
diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta
penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat
peninjauan.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).
Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant
Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009
iii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan
sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas
properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh
atau yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh
pemberi tugas.
7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari
sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai
jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan
untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
iv
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal
perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.
12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara
keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun
nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang
bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi
tersebut (SPI 0.5.23.2)
v
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAPORAN PENILAIAN
vi
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
DAFTAR ISI
vii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11
14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12
15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13
16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14
Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
Lampiran 4 : Denah Bangunan
Lampiran 5 : Pembagian Ruangan
Lampiran 6 : Foto Subjek Properti
Lampiran 7 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur
Lampiran 8 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren
Lampiran 9 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai
viii
RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAPORAN PENILAIAN
HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY
KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH
JALAN PAUS A.38 NO 3
JURANG MANGU TIMUR
TANGERANG
BANTEN
1. PENDAHULUAN
Penilai telah mendapatkan arahan dari Bapak maradu Silitonga,B.EM (Hons), M.Si untuk
menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta kediaman tersebut di atas yang digunakan untuk
tujuan penjualan.
Penilai melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang dinyatakan
dalam laporan ini. Penilai mengumpulkan data-data dan keterangan yang relevan dan dapat
dipertanggungjawabkan untuk membuat laporan penilaian ini, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang. Penilai melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data
yang penilai peroleh saat ini agar sesuai dengan keadaan harta subjek properti tersebut.
Seluruh data-data yang penilai peroleh dan penyesuaian yang penilai lakukan terhadap
data-data tersebut adalah benar sepengetahuan penilai sebagai penilai harta subjek
properti tersebut.
3. TANGGAL PEMERIKSAAN
Pihak penilai telah mengadakan pemeriksaan atau inspeksi atas harta kediaman
tersebut di atas pada tanggal 13 Juli 2008, untuk mendapatkan data yang nyata dan pasti
sesuai dengan yang dibutuhkan.
4. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian harta kediaman tersebut di atas penilai tetapkan pada tanggal 13 Juli
2008, dengam asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal pemeriksaan bangunan.
8. PENGHUNIAN
Pada saat pemeriksaan dilakukan, subjek properti ini ditempati oleh pemilik rumah.
11. PAJAK
Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang dibebankan kepada pemilik rumah atas subjek
properti berdasarkan SPPT adalah sebesar Rp58.919,00.
13 DEFINISI NILAI
13.1 Nilai Pasar Wajar
Nilai Pasar Wajar adalah harga terbaik yang bisa didapat dari penjualan properti
di pasar persaingan terbuka dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai
berikut:
a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi tidak dalam keadaan terpaksa
b. jangka waktu untuk menawarkan properti dengan memperkirakan keadaan pasar
mencukupi
c. harga yang ditawarkan dan transaksi yang terjadi dalam keadaan pasar terbuka
d. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu
e. tidak ada hubungan istimewa antara penjual dan pembeli sehingga tidak terjadi
pertimbangan penawaran-penawaran istimewa
f. penjual dan pembeli layak mempunyai hak untuk bersedia melakukan transaksi
serta mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi
mengenai keadaan properti
14 OPINI NILAI
Berikut ini merupakan opini nilai berdasarkan penilaian yang penilai lakukan terhadap
rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang
Mangu Indah, Desa Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang,
Propinsi Banten pada tanggal penilaian 13 Juli 2008. Dalam penilaian ini, penilai
mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut:
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach).
Data yang penilai dapatkan dari pemilik properti pembanding, penilai sesuaikan
keadaan pada tanggal penilaian13 Juli 2008.
Adapun data pembanding properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah :
1. Jalan Mertilang Raya Ponjay
2. Jalan Pisok Bintaro Jaya
Berdasarkan atas analisis terhadap subjek properti yang dinilai dan data pasar yang
diperoleh atas nilai tanah kosong untuk rumah tinggal, maka nilai tanah kosong yang
penilai dapatkan untuk rumah kediaman Bapak Hery adalah sebesar
Rp 1.255.000,00/m2
(SATU JUTA DUA RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tanah kosong tersebut penilai gunakan sebagai dasar untuk penilaian dengan
pendekatan biaya.
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar
Rp 313.600.000,00
(TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)
Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan pendekatan biaya dapat dilihat pada
lampiran 2.
Dari ketiga nilai diatas, penilai menggambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar
untuk menentukan nilai modal. Hal ini disebabkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
lebih mencerminkan nilai modal subjek properti dibandingkan dengan dua pendekatan
lainnya. Nilai modal dengan Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal harta subjek
karena bangunan harta subjek pernah mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk
menentukan biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan harta subjek. Pendekatan
Biaya ini biasanya baru digunakan apabila sulit ditemukan data pembanding atau data
transaksi sewa-menyewa subjek properti sejenis disekitar harta subjek yang menjadi objek
penilaian. Sedangkan nilai modal dengan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai
modal harta subjek karena bangunan tersebut hanya digunakan sebagai tempat kediaman
dan bukan untuk disewakan.
Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant
Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009
16. LAMPIRAN-LAMPIRAN
PENILAIAN DENGAN
MENGGUNAKAN
PENDEKATAN DATA PASAR
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAMPIRAN 4
DENAH BANGUNAN
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAMPIRAN 5
TAMPAK DEPAN
TAMPAK SAMPING
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAMPIRAN 6
LAMPIRAN 7
LAMPIRAN 8
PETA TAPAK/SITUASI
KOMPLEKS PONDOK
JURANGMANGU INDAH
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Keluasan
* Tanah 181,5 m2 443 m2 300 m2 300 m2 150 m² 135 m²
* Bangunan 176 m2 250 m2 230 m2 200m2 70 m² 70 m²
Status Kepemilikan Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik
Tahun Dibangun 2002 2000 2001 1994 2000 2001
Identifikasi Properti
KESIMPULAN :
1. Dari penyesuaian-penyesuaian diatas, nilai yang diusulkan paling cocok untuk harta subjek adalah rata-rata harta pembanding nomor 4
dan pembanding 5 karena :
- tanggal transaksi paling dekat dengan tanggal penilaian
- memiliki sifat fisik yang hampir serupa dengan harta yang dinilai
- memiliki penyesuaian yang terkecil dibandingkan harta pembanding lainnya.
2. Sedangkan harta pembanding nomor1, 2 dan 3 ditolak karena waktu transaksi yang terlalu lama dan jumlah penyesuaian yang besar.
3. Nilai Pasar Wajar subjek properti tersebut adalah sebesar :
Rp330.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAMPIRAN 2
PENILAIAN DENGAN
MENGGUNAKAN METODE
BIAYA
No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00
2 Waktu Transaksi Oktober 2006 April 2006 Maret 2008
3 Luas tanah (m2) 200 215 177
4 Lokasi Jl. Mawar Raya A18 Jl. Gurita Raya A11 no. Jl. Delima3 B12 no. 5
no. 5 1
5 Topografi Sama Sama Sama
6 Bentuk Tanah Baik Baik Baik
No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00
2 Waktu Transaksi +22% +28% +5%
3 Luas Tanah (m2) -5% -20% +18%
4 Lokasi - 7% - 2% - 10%
5 Topografi - - -
6 Bentuk Tanah - - -
No. Uraian Pekerjaan Volume/ Satuan Harga Jumlah (Rp) Total Harga
Ukuran Satuan (Rp) (Rp)
1 Pekerjaan Persiapan
Pengukuran dan 9,36 m 67.662 633.316
bowplank
Pembersihan 195 m2 4.593 895.635
1.528.951
2 Pekerjaan Tanah
Galian tanah 7,93 m3 13.457 106.714
Urugan kembali 1,46 m3 5.876 8.579
Urugan pasir bawah 0,65 m3 50.063 32.540
lantai
147.833
3 Pekerjaan Pasangan
Urugan pasir bawah 8,48 m3 109.045 92.470
pondasi
Adukan semen 8,48 m3 16.938 143.634
Pasangan pondasi 17,42 m3 149.800 2.609.516
batu kali
2.845.620
4 Pekerjaan Dinding
Ring balk 1 m3 2.683.695 2.683.695
Pasangan batu 243,15 m3 47.306 1.150.245
merah
Plesteran biasa 486,53 m3 16.765 8.156.675
Pasangan dinding 9,23 m2 1.056.984 9.755.962
keramik (20x20)
21.746.577
5 Pekerjaan Atap
Gording 1,62 m3 1.634.620 264.808
Usus dan reng 84,04 m3 30.553 2.567.674
Asbes 14,43 m3 29.593 427.026
Jurai 1,95 m3 898.800 1.752.660
Genteng kampung 199,91 m3 32.273 6.451.695
Penilaian dengan Pendekatan Biaya
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Kuda-kuda 0,55 m3 2.269.318 1.248.125
Lisplang 25,18 m 42.657 1.074.103
Bubungan 33,31 m 32.599 1.085.873
14.871.964
6 Pekerjaan Plafon
Rangka Plafon 1,3 m3 766.700 996.710
Pasangan eternit 104 m3 27.760 2.887.040
3.883.750
7 Pekerjaan Lantai
Keramik (20x20) 32,5 m2 36.250 1.178.125
Keramik (30x30) 130 m2 48.800 6.344.000
Keramik (10x20) 20 m2 30.500 610.000
Ubin warna (30x30) 20 m2 30.000 600.000
8.732.125
8 Pekerjaan Pintu dan
Jendela
Daun pintu ulin 26,81 m2 119.575 3.205.806
Daun pintu kamar 12,67 m2 105.476 1.336.381
mandi
Kusen pintu dan 0,74 m2 3.203.197 2.370.366
jendela
Jendela kaca 7 m2 159.835 1.118.845
Engsel kuningan 30 buah 20.750 622.500
pintu
Kunci Pintu 10 buah 53.453 534.530
Grendel 10 buah 9.765 97.650
9.286.078
9 Pekerjaan Finishing
Penggosokkan kayu 0,097 m2 1.261 122
Pengecatan kayu 0,097 m2 18.169 1.763
Pengecatan plafon 101,56 m2 5.780 587.017
Plitur pintu 2,6 m2 2.230 5.798
Melapis dinding 486,68 m2 10.723 5.218.670
5.813.370
10 Pekerjaan Air
WC dan kamar 2 buah 2.851.269 5.702.538
mandi
Pompa air 2 buah 750.000 1.500.000
Pemipaan 167 m 8.756 1.462.252
Septictenk 5 m3 25.350 126.750
Sumur resapan 10 m3 10.500 105.000
Total 85.542.438
Jumlah 85.542.438
Keuntungan Kontraktor (20% x 85.542.438) 17.108.488 +
102.650.926
IMB 149.000 +
102.799.926
PPN (10% x 102.799.926) 10.279.993 +
113.079.919
Fee lain-lain (5% x 113.079.919) 5.653. 996 +
Biaya Reproduksi baru 118.733.915
Analisis Depresiasi
Ada 3 macam depresiasi, yakni depresiasi fisik, fungsi, dan ekonomi. Namun, dalam laporan
ini kami hanya memperhitungkan depresiasi fisik saja.
Subjek properti dibangun pada tahun 1990.
1. Asumsi : Subjek properti memiliki kondisi fisik yang baik
2. Umur ekonomis : 40 tahun
3. Umur kronologis : 18 tahun
4. Umur efektif : 17 tahun
Perhitungan Depresiasi
Penilaian dengan Pendekatan Biaya
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
=( ) x 100%
= 42%
Perhitungan Nilai
Nilai Bangunan
- Biaya reproduksi baru Rp 118.733.915,00
- Depresiasi fisik Rp 49.868.244,00 -
Terbilang Rp 313.600.000,00
Rp 313.600.000,00
(TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)
Nilai tersebut diperoleh dengan melakukan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya yang telah
disesuaikan. Dari nilai dia atas didapat nilai tanah subjek properti adalah Rp 1.255.057,00/ m2 dan
nilai bangunannya adalah Rp 68.865.671,00 dimana nilai tersebut telah dikurangi dengan nilai
depresiasi.
LAMPIRAN 3
PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN PENDAPATAN
Dalam penilaian dengan menggunakan metode pendapatan ini, pernyataan dan asumsi penilai
adalah sebagai berikut :
1. Tingkat hunian rumah kontrakan tersebut adalah 100%.
2. Kenaikan nilai sewa pertahun Rp.700.000,00 sedangkan kenaikan outgoings pertahun Rp
300.000,00 sehingga kenaikan sewa bersih pertahun Rp.1.000.000,00.
3. Pada tahun 2009 diasumsikan nilai sewa tetap dan menghasilkan sewa Rp.15.000.000,00
pertahun
4. Berdasarkan data yang ada nilai kapitalisasi di daerah Kabupaten Tangerang adalah 5 %.
5. Untuk tahun 2010 dan selanjutnya nilai kapitalisasinya sebesar 6%, mengingat lamanya waktu
dan besarnya risiko.
TEMPO KONTRAK :
Sewa kotor tahun 2007 : Rp.15.000.000,00
Dikurangi outgoings :
Perawatan dan perbaikan : Rp. 700.000,00
Jasa pencari penyewa : Rp. 250.000,00
Lain-lain : Rp. 250.000,00(+)
Rp.1.200.000,00 (-)
Rp.264.027.400,00
(+)
Nilai Modal Rp.307.866.176,00
Dibulatkan Rp.307.866.000,00
Jadi dengan pendekatan pendapatan, maka nilai subjek properti yang diusulkan adalah
Rp. 307.866.000,00
(Tiga Ratus Tujuh Juta Delapan Ratus Enam Puluh Enam Ribu Rupiah)
RM
TC KT
KM 1
KT RK KT
KT KT TJ
RT
TR
KETERANGAN :
PEMBAGIAN RUANGAN
PEMBAGIAN RUANGAN