Anda di halaman 1dari 56

LAPORAN PENILAIAN RUMAH

VALUATION
KEDIAMAN BAPAK HERY

NAMA : AHMAD RIFAI


NPM : 07330004717
KELAS : IE PENILAI/PBB

RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Nomor : 07/RIVA-JKT/VIII/2008 11 Agustus 2008


Lampiran : satu berkas
Perihal : Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery
Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007
Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI)
Jurang Mangu Timur Tangerang
Banten

Yth.
Bapak Maradu Silitonga
Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jalan Bintaro Utama Sektor V
Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008
untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai
Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah
kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi
lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta
melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.

i
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU
RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki
kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang
membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,
penilai mengucapkan terima kasih.

Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009

ii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang
diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta
penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat
peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009

iii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan
sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas
properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh
atau yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh
pemberi tugas.
7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari
sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai
jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan
untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.

iv
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal
perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara
keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun
nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang
bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi
tersebut (SPI 0.5.23.2)

v
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAPORAN PENILAIAN

HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY


KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH
JALAN PAUS A.38 NO 3
JURANG MANGU TIMUR
TANGERANG
BANTEN

vi
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

DAFTAR ISI

Surat Pengantar ..................................................................................................................................i


Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii
Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv
Halaman Judul .................................................................................................................................. vi
Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii
1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1
2. Maksud dan Tujuan Penilaian.........................................................................................................1
3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2
4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2
5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2
6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3
7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3
7.1 Tanah ......................................................................................................................................3
7.2 Bangunan..................................................................................................................................4
7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6
8. Penghunian ....................................................................................................................................6
9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6
10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7
11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7
12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8
12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)............................................8
12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8
12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9
13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10
13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10
14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10

vii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11
14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12
15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13
16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14
Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
Lampiran 4 : Denah Bangunan
Lampiran 5 : Foto Subjek Properti
Lampiran 6 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur
Lampiran 7 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren
Lampiran 8 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai

viii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Nomor : 07/RIVA-JKT/VIII/2008 11 Agustus 2008


Lampiran : satu berkas
Perihal : Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery
Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007
Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI)
Jurang Mangu Timur Tangerang
Banten

Yth.
Bapak Maradu Silitonga
Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian
Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jalan Bintaro Utama Sektor V
Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008
untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai
Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah
kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi
lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta
melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.

i
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU
RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki
kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang
membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,
penilai mengucapkan terima kasih.

Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009

ii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang
diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta
penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat
peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009

iii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan
sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas
properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh
atau yang tercantum dalam laporan.
6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh
pemberi tugas.
7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari
sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai
jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas
properti yang dinilai.
10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan
untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.

iv
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal
perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara
keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun
nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang
bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi
tersebut (SPI 0.5.23.2)

v
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAPORAN PENILAIAN

HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY


KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH
JALAN PAUS A.38 NO 3
JURANG MANGU TIMUR
TANGERANG
BANTEN

vi
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

DAFTAR ISI

Surat Pengantar ..................................................................................................................................i


Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii
Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv
Halaman Judul .................................................................................................................................. vi
Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii
1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1
2. Maksud dan Tujuan Penilaian.........................................................................................................1
3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2
4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2
5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2
6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3
7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3
7.1 Tanah ......................................................................................................................................3
7.2 Bangunan..................................................................................................................................4
7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6
8. Penghunian ....................................................................................................................................6
9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6
10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7
11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7
12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8
12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)............................................8
12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8
12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9
13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10
13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10
14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10

vii
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11
14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12
15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13
16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14
Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
Lampiran 4 : Denah Bangunan
Lampiran 5 : Pembagian Ruangan
Lampiran 6 : Foto Subjek Properti
Lampiran 7 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur
Lampiran 8 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren
Lampiran 9 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai

viii
RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAPORAN PENILAIAN
HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY
KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH
JALAN PAUS A.38 NO 3
JURANG MANGU TIMUR
TANGERANG
BANTEN

1. PENDAHULUAN
Penilai telah mendapatkan arahan dari Bapak maradu Silitonga,B.EM (Hons), M.Si untuk
menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta kediaman tersebut di atas yang digunakan untuk
tujuan penjualan.
Penilai melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang dinyatakan
dalam laporan ini. Penilai mengumpulkan data-data dan keterangan yang relevan dan dapat
dipertanggungjawabkan untuk membuat laporan penilaian ini, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang. Penilai melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data
yang penilai peroleh saat ini agar sesuai dengan keadaan harta subjek properti tersebut.
Seluruh data-data yang penilai peroleh dan penyesuaian yang penilai lakukan terhadap
data-data tersebut adalah benar sepengetahuan penilai sebagai penilai harta subjek
properti tersebut.

2. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN


Pemeriksaan dan penilaian yang telah penilai lakukan ini dimaksudkan untuk
menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta subjek tersebut. Nilai Pasar Wajar hasil dari
pemeriksaan dan penilaian yang penilai lakukan ini digunakan untuk tujuan penjualan.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 1


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan mengenai maksud di atas saja dan
tidak dapat digunakan untuk kepentingan serta tujuan lain tanpa sepengetahuan dan izin
tertulis dari pihak penilai.
Tanggung jawab penilai hanya terbatas pada hak penggunaan yang diberikan dan selain
itu penilai tidak mempunyai tanggung jawab baik dari segi undang-undang maupun moral.

3. TANGGAL PEMERIKSAAN
Pihak penilai telah mengadakan pemeriksaan atau inspeksi atas harta kediaman
tersebut di atas pada tanggal 13 Juli 2008, untuk mendapatkan data yang nyata dan pasti
sesuai dengan yang dibutuhkan.

4. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian harta kediaman tersebut di atas penilai tetapkan pada tanggal 13 Juli
2008, dengam asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal pemeriksaan bangunan.

5. BUTIR-BUTIR HAK MILIK


Butir-butir hak milik dari harta subjek yang penilai peroleh dari pemilik harta yang
bersangkutan setelah disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Tulungagung adalah
sebagai berikut :
a. No. Akte Jual Beli :-
b. No. Persil :-
c. Pemegang Hak : Hery
d. Jenis Hak : Hak Milik
e. Alamat Tanah
RT / RW : 001 / 007
Jalan : Paus A 38 No.3
Desa : Jurang mangu Timur
Kecamatan : Pondok Aren
Kabupaten : Tangerang

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 2


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Propinsi : Banten
f. Luas Tanah : 181,5 m2
g. Luas Bangunan : 176 m2
h. Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan Rumah Kediaman
i. Jenis Pemilikan : Bebas
j. Beban : Tidak Ada
Perlu diperhatikan bahwa keterangan hak milik sebagaimana tersebut di atas diambil
sesuai dengan keperluan yang sebenarnya pada saat pemeriksaan dan penilaian
dilaksanakan, dan sekiranya ada perubahan di kemudian hari, penilai tidak bertanggung
jawab atas perubahan tersebut.

6. LOKASI SUBJEK PROPERTI


Harta subjek ini terletak kurang lebih 500 m dari Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi
Negara (STAN) dan sekitar 1 km dari Bintaro Plasa. Tepatnya di Kompleks Pondok
Jurangmangu Indah jalan Hiu Tangerang Banten.
Untuk mencapai lokasi harta subjek tidaklah sulit karena jalan menuju harta subjek
cukup lebar dan berjarak kurang lebih 100 meter dari jalan raya penghubung Tangerang dan
Bintaro Jakarta selatan. Kondisi jalan cukup baik sehingga dapat dilalui semua jenis
kendaraan.
Untuk lebih jelasnya, mengenai keterangan lokasi harta subjek tersebut dapat dilihat
pada lampiran 6 dan 7 tentang peta lokasi.

7. KETERANGAN MENGENAI SUBJEK PROPERTI


7.1 Tanah
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, harta subjek memiliki tanah yang
berbentuk persegi panjang dengan luas 181,5 m2 , yaitu dengan panjang 11 meter dan
lebar 16,5 meter. Keadaan permukaan tanah harta subjek ini rata dan mempunyai
ketinggian yang sama dengan tinggi permukaan jalan.
Adapun batas-batas harta subjek ini adalah sebagai berikut :

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 3


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Utara : Jalan Paus
Selatan : Rumah warga
Timur : Rumah warga
Barat : Rumah warga
7.2 Bangunan
Bangunan harta subjek properti merupakan rumah tempat tinggal satu lantai.
Bangunan tersebut memiliki luas 176 m2. Bangunan ini dibangun pada tahun 2002
dan pada saat pemeriksaan, bangunan dalam kondisi yang baik sampai saat ini.
Pemilik belum pernah melakukan renovasi terhadap bangunan harta subjek properti.
Pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup baik, sederhana
dan sesuai dengan kegunaannya sebagai rumah kediaman. Adapun perincian
pengaturan dan pembagian ruangan terdapat pada tabel di bawah ini
TABEL PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN

Jenis Ruang Jumlah Luas Kemasan


( unit ) ( m2 ) Lantai Dinding
Ruang Tamu 1 10,50 Teraso 30 x 30 Plesteran dicat
Ruang Keluarga 1 13,50 Teraso 30 x 30 Plesteran dicat
Kamar Tidur 5 49,00 Keramik biasa 30 x Plesteran dicat
30
Dapur 1 9,00 Keramik biasa 30 x 30 Plesteran dicat
Ruang makan 1 12,5
Teras dan 1 41,5 Keramik biasa 30 x 30 Plesteran dicat
Halaman Depan
Kamar 2 6 Keramik biasa 20 x 20 Plesteran dicat
Mandi/WC
Tempat cuci 1 4,5 Keramik biasa 20 x 20 Plesteran dicat
Tempat jemur 1 18,5 Plesteran Plesteran
Pagar Rumah 1 11 Besi Batu Bata
Jumlah 176

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 4


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN


Untuk lebih jelasnya mengenai pembagian dan pengaturan ruang, dapat dilihat
pada denah bangunan pada lampiran 4.
Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap
dari kayu meranti, serta dinding pembatas yang tersusun dari pasangan batu bata
dengan plesteran semen dan dicat. Adapun konstruksi bangunan subjek secara
umum terdapat pada tabel di bawah ini.
TABEL
KONSTRUKSI BANGUNAN SUBJEK SECARA UMUM
Konstruksi Jenis
Pondasi Pasangan batu belah
Sloof Beton bertulang
Kolom Beton bertulang
Dinding Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat
Kusen Terbuat dari kayu kamper yang dicat
Daun Pintu Terbuat dari kayu kamper yang dicat
Jendela Jendela kaca dengan list kayu kamper
Lantai Teraso 30 x 30 dan Keramik biasa 30 x 30
Konstruksi Atap Rangka kayu meranti
Plafond tripleks
Penutup Atap Genteng semen dan bubungan
Sarana Pelengkap Pagar dengan ketinggian 0.5 meter yang terbuat dari pasangan
batu bata dan pagar besi setinggi 1 meter yang terdapat di
bagian depan bangunan harta subjek.
Septic tank dan sumur bor

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 5


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
7.3 Fasilitas
Fasilitas yang dimiliki rumah kediaman tersebut adalah sebagai berikut :
a. Listrik dengan daya 1300 Watt.
b. Air bersih diperoleh dari air tanah dengan menggunakan pompa air serta juga.
c. Saluran telepon rumah.
d. Jaringan telepon telah tersedia di daerah harta subjek dan juga sudah ada semua
sinyal jaringan telepon selular antara lain jaringan Satelindo, Telkomsel, Indosat,
Exelcom, Mobile 8, dan sebagainya.

8. PENGHUNIAN
Pada saat pemeriksaan dilakukan, subjek properti ini ditempati oleh pemilik rumah.

9. KETERANGAN MENGENAI KEADAAN LINGKUNGAN SEKITAR SUBJEK PROPERTI


Harta subjek terletak cukup strategis dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap. Harta
subjek berada di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah Desa Jurang
Mangu Timur Kecamatan Pondok Aren Kabupaten Tangerang Provinsi Banten. Fasilitas-
fasilitas yang tersedia di sekitar harta subjek antara lain :
• Fasilitas Transportasi
Harta subjek berada tidak jauh dari pusat- pusat tempat umum seperti, mall, sekolah,
rumah sakit, dll, sehingga sarana transportasi yang menuju daerah ini cukup banyak.
Bisa dikatakan bahwa transportasi di sekitar harta subjek cukup memadai.
• Fasilitas Pendidikan
Di sekitar harta subjek, fasilitas pendidikan cukup tersedia mulai dari taman kanak-kanak
sampai perguruan tinggi, baik swasta maupun negeri. Salah satu perguruan tinggi yang
dekat dengan harta subjek adalah PTK STAN. Banyak juga terdapat pusat- pusat latihan
dan kursus yanng letaknya tidak jauh dari harta subjek.
• Fasilitas Perbelanjaan
Fasilitas perbelanjaan di sekitar harta subjek dapat dikatakan cukup lengkap, yaitu mulai
dari pasar tradisional, minimarket, swalayan sampai mall yang menjual berbagai macam

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 6


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
barang kebutuhan sehari-hari. Sebagaimana kita ketahui bahwa harta subjek terletak di
antara Provinsi Banten dan Jakarta, sehingga pusat perbelanjaan sangat banyak dan
mudah dijangkau dari harta subjek.
• FasilitasPerkantoran Pemerintah dan Swasta
Kantor-kantor yang terdapat di sekitar harta subjek sangat banyak baik kantor swasta
maupun negeri yang bergerak di bidang masing- masing.
• Fasilitas Kesehatan
Fasilitas Kesehatan yang ada di sekitar harta subjek sangat banyak, mulai dari praktik
dokter, bidan, klinik, rumah sakit negeri dan swasta, hingga rumah sakit bertaraf
internasional.
• Fasilitas Olahraga
Fasilitas olahraga sangat lengkap mulai dari lapangan sepak bola, basket, voli, futsal dan
sebagainya hingga pusat kebugaran.
• Fasilitas Peribadatan
Lingkungan di sekitar harta subjek juga dilengkapi tempat peribatan seperti masjid dan
gereja. Selain itu terdapat pula pondok pesantren yang terletak sekitar 500 meter dari
harta subjek.

10. PERENCANAAN KOTA


Berdasarkan keterangan dari Dinas Tata Kota Tangerang serta pihak developer
perumahan, tanah-tanah di sekitar lokasi harta subjek tersebut memang diperuntukkan
sebagai kawasan perumahan. Hal itu dibuktikan dengan adanya banyak rumah tinggal di
kawasan perumahan tersebut. Sehingga dapat dikatakan bahwa pembangunan kawasan
perumahan ini sudah sesuai dengan perencanaan kota dan peruntukan (zoning) yang telah
ditetapkan oleh pemerintah.

11. PAJAK
Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang dibebankan kepada pemilik rumah atas subjek
properti berdasarkan SPPT adalah sebesar Rp58.919,00.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 7


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

12. ASAS-ASAS PENILAIAN


Dalam penilaian subjek properti ini, penilai menggunakan tiga macam pendekatan yaitu
Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost
Approach),dan Pendekatan pendapatan (Income Approach).
Untuk lebih jelas dalam memahami pendekatan penilaian yang dimaksud, berikut ini
definisi dari ketiga pendekatan tersebut:
12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan penilaian yang
dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject
property) dengan properti-properti pembanding (comparables properties) yang telah
diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur
tingkat kesamaan dan perbedaan untuk menentukan berapa penyesuaian
(adjusment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek. Adapun
beberapa elemen yang sering dipertimbangkan adalah:
• Jenis hak yang melekat pada properti
• Masalah keuangan atau pendanaan (financing term)
• Kondisi penjualan
• Kondisi pasar
• Tanggal penjualan (waktu)
• Lokasi
• Karakteristik fisik
• Jenis data
• Karakteristik-karakteristik lain
12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara
melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya
pembuatan baru bangunan tersebut (reproduction cost new) berdasarkan standar

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 8


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
harga yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan
atau depresiasi (khusus untuk bangunan saja).
Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka
nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah nilai tanah yang
diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada di sekitarnya.
12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan
mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek
pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan
pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai
properti. Secara garis besar prosedur penilaian melalui pendekatan pendapatan
adalah sebagai berikut :
a. menentukan total pendapatan kotor potensial
b. menentukan tingkat kekosongan
c. menentukan total pendapatan lain-lain
d. menentukan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item (a-b) + c
e. menentukan total biaya (outgoings)
f. menenukan total pendapatan bersih operasi
g. menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai
h. melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai dari properti subjek.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 9


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

13 DEFINISI NILAI
13.1 Nilai Pasar Wajar
Nilai Pasar Wajar adalah harga terbaik yang bisa didapat dari penjualan properti
di pasar persaingan terbuka dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai
berikut:
a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi tidak dalam keadaan terpaksa
b. jangka waktu untuk menawarkan properti dengan memperkirakan keadaan pasar
mencukupi
c. harga yang ditawarkan dan transaksi yang terjadi dalam keadaan pasar terbuka
d. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu
e. tidak ada hubungan istimewa antara penjual dan pembeli sehingga tidak terjadi
pertimbangan penawaran-penawaran istimewa
f. penjual dan pembeli layak mempunyai hak untuk bersedia melakukan transaksi
serta mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi
mengenai keadaan properti

14 OPINI NILAI
Berikut ini merupakan opini nilai berdasarkan penilaian yang penilai lakukan terhadap
rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang
Mangu Indah, Desa Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang,
Propinsi Banten pada tanggal penilaian 13 Juli 2008. Dalam penilaian ini, penilai
mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut:
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach).
Data yang penilai dapatkan dari pemilik properti pembanding, penilai sesuaikan
keadaan pada tanggal penilaian13 Juli 2008.
Adapun data pembanding properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah :
1. Jalan Mertilang Raya Ponjay
2. Jalan Pisok Bintaro Jaya

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 10


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
3. Jalan Kalimongso 82A
4. Jalan Mawar Blok B5 No 2
5. Jalan Gurita Raya Blok B2 No 12

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar


adalah sebesar
Rp330.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Perbandingan Data
Pasar dapat dilihat pada tabel Spesifikasi properti dan analisa perbandingan harta
pembanding dengan metode prosentse yang terdapat pada lampiran 1.
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Data pembanding tanah kosong yang penilai sesuaikan pada tanggal 13 Juli 2008
adalah sebagai berikut :
1. Jl. Mawar Raya A18 no. 5
2. Jl. Gurita Raya A11 no. 1
3. Jl. Delima3 B12 no. 5

Berdasarkan atas analisis terhadap subjek properti yang dinilai dan data pasar yang
diperoleh atas nilai tanah kosong untuk rumah tinggal, maka nilai tanah kosong yang
penilai dapatkan untuk rumah kediaman Bapak Hery adalah sebesar
Rp 1.255.000,00/m2
(SATU JUTA DUA RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tanah kosong tersebut penilai gunakan sebagai dasar untuk penilaian dengan
pendekatan biaya.
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar
Rp 313.600.000,00
(TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)

Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan pendekatan biaya dapat dilihat pada
lampiran 2.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 11


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)


Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar
Rp. 307.866.000,00
(TIGA RATUS TUJUH JUTA DELAPAN RATUS ENAM PULUH ENAM RIBU RUPIAH)
Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan dapat
dilihat pada lampiran 3.

Dari ketiga nilai diatas, penilai menggambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar
untuk menentukan nilai modal. Hal ini disebabkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar
lebih mencerminkan nilai modal subjek properti dibandingkan dengan dua pendekatan
lainnya. Nilai modal dengan Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal harta subjek
karena bangunan harta subjek pernah mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk
menentukan biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan harta subjek. Pendekatan
Biaya ini biasanya baru digunakan apabila sulit ditemukan data pembanding atau data
transaksi sewa-menyewa subjek properti sejenis disekitar harta subjek yang menjadi objek
penilaian. Sedangkan nilai modal dengan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai
modal harta subjek karena bangunan tersebut hanya digunakan sebagai tempat kediaman
dan bukan untuk disewakan.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 12


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

15. KESIMPULAN NILAI


Dengan memperhatikan, mempertimbangkan dan menganalisa seluruh keterangan-
keterangan yang relevan, kondisi pasar yang berlaku serta berbagai faktor yang
mempengaruhi nilai properti tersebut, maka penilai menyimpulkan bahwa Nilai Pasar
Wajar dari rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks
Pondok Jurangmangu Indah pada tanggal penilaian 13 Juli 2008 yang sesuai dan bebas dari
segala beban dan sengketa atas properti tersebut adalah sebesar Rp330.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)

Hormat kami,
a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai
Direktur Utama
MAPPI No. 66-K-0389
Izin Penilai No. 2.00.009

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 13


RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

16. LAMPIRAN-LAMPIRAN

LAMPIRAN 1: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR


LAMPIRAN 2: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
LAMPIRAN 3: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN
LAMPIRAN 4: DENAH BANGUNAN
LAMPIRAN 5: FOTO HARTA SUBJEK
LAMPIRAN 6: PETA LOKASI KOMPLEKS PJMI
LAMPIRAN 7: PETA LOKASI KECAMATAN PONDOK AREN
LAMPIRAN 8: PETA TAPAK/SITUASI KOMPLEKS PONDOK JURANGMANGU INDAH

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 14


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
LAMPIRAN 1

PENILAIAN DENGAN
MENGGUNAKAN
PENDEKATAN DATA PASAR
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 4

DENAH BANGUNAN
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 5

FOTO HARTA SUBJEK


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

TAMPAK DEPAN

TAMPAK SAMPING
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 6

PETA LOKASI KOMPLEKS


PONDOK JURANG MANGU
INDAH (PJMI)
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 7

PETA LOKASI KECAMATAN


PONDOK AREN
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 8

PETA TAPAK/SITUASI
KOMPLEKS PONDOK
JURANGMANGU INDAH
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Lokasi Subjek Properti


TABEL SPESIFIKASI PROPERTI (TANAH DAN BANGUNAN)

SPESIFIKASI SUBYEK PEMBANDING PEMBANDING PEMBANDING 3 PEMBANDING 4 PEMBANDING


PROPERTI PROPERTI 1 2 5
Alamat Jl. Paus 38 No Jl. Mertilang Jl. Pisok Jl. Kalimongso 82 Jl. Mawar Blok Jl. Gurita Raya
3 Raya Ponjay Bintaro Jaya A
B5 No 2 Blok B2 No 12

Keluasan
* Tanah 181,5 m2 443 m2 300 m2 300 m2 150 m² 135 m²
* Bangunan 176 m2 250 m2 230 m2 200m2 70 m² 70 m²
Status Kepemilikan Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik
Tahun Dibangun 2002 2000 2001 1994 2000 2001
Identifikasi Properti

* Perawatan Baik Baik Baik Kurang Baik Kurang Baik Baik


* Lantai Dalam Traso,keramik Keramik Keramik Keramik Keramik Keramik
* Atap Genting tanah Genting tanah Genting tanah Genting tanah Genting tanah Genting tanah
liat liat liat biasa liat liat liat
* Pondasi Batu kali Batu kali Batu kali Batu gunung Batu kali Batu kali
Transaksi Maret 2007 Desemer 2006 September 2006 Desember2007 Januari 2008

Harga Transaksi ? 935.000.000 600.000.000 160.000.000 308.760.000 385.000.000


ANALISIS PERBANDINGAN PROPERTI PEMBANDING

FAKTOR Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Pembanding 4 Pembanding 5


PENYESUAIAN

Waktu +17% +20% +23% 8+ +7%


Keadaan bangunan
* Perawatan -5% -2% +6% +5% -2%
*Fisik -7% -4% +3% +3% -2%
*Luas tanah +26,15% +11,85% +11,85% -0,315% -0,465%
*Luas bangunan +7,4% +5,4% +2,4% -10,6% -10,6%
Umur bangunan -2% -1% -8% -2% -1%
Lokasi -40% -30% +4% -5% +2%
JUMLAH -3,45% +0,25% +42,25% -1,915% -7,065%
Nilai tanah dan Rp 902.742.500 Rp 601.500.000 Rp 227.600.000 Rp 302.847.000 Rp 357.800.000
bangunan setelah
penyesuaian

KESIMPULAN :
1. Dari penyesuaian-penyesuaian diatas, nilai yang diusulkan paling cocok untuk harta subjek adalah rata-rata harta pembanding nomor 4
dan pembanding 5 karena :
- tanggal transaksi paling dekat dengan tanggal penilaian
- memiliki sifat fisik yang hampir serupa dengan harta yang dinilai
- memiliki penyesuaian yang terkecil dibandingkan harta pembanding lainnya.
2. Sedangkan harta pembanding nomor1, 2 dan 3 ditolak karena waktu transaksi yang terlalu lama dan jumlah penyesuaian yang besar.
3. Nilai Pasar Wajar subjek properti tersebut adalah sebesar :
Rp330.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 2

PENILAIAN DENGAN
MENGGUNAKAN METODE
BIAYA

Penilaian dengan Pendekatan Biaya


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Tabel Spesifikasi Data Pembanding Tanah

No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00
2 Waktu Transaksi Oktober 2006 April 2006 Maret 2008
3 Luas tanah (m2) 200 215 177
4 Lokasi Jl. Mawar Raya A18 Jl. Gurita Raya A11 no. Jl. Delima3 B12 no. 5
no. 5 1
5 Topografi Sama Sama Sama
6 Bentuk Tanah Baik Baik Baik

Analisis Perbandingan Harga Tanah

No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III
1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00
2 Waktu Transaksi +22% +28% +5%
3 Luas Tanah (m2) -5% -20% +18%
4 Lokasi - 7% - 2% - 10%
5 Topografi - - -
6 Bentuk Tanah - - -

Jumlah +10% +6% +13%


Nilai Tanah Yang Rp 1.210.615,00 Rp 1.187.730,00 Rp 1.299.500,00
Diusulkan

1. Berdasarkan hasil penyesuaian di atas,dengan menggunakan rata-rata tertimbang data


pembanding I dan data pembanding III maka nilai tanah yang disusulkan adalah :
Rp 1.255.057,00.
2. Nilai tanah tersebut digunakan untuk menentukan nilai harta subjek.

Penilaian dengan Pendekatan Biaya


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Rancangan Anggaran Biaya


Pembangunan Rumah Tinggal
Jalan Paus A38/3, Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah
Jurang Mangu Timur Pondok Aren Tangerang Banten

No. Uraian Pekerjaan Volume/ Satuan Harga Jumlah (Rp) Total Harga
Ukuran Satuan (Rp) (Rp)

1 Pekerjaan Persiapan
Pengukuran dan 9,36 m 67.662 633.316
bowplank
Pembersihan 195 m2 4.593 895.635
1.528.951
2 Pekerjaan Tanah
Galian tanah 7,93 m3 13.457 106.714
Urugan kembali 1,46 m3 5.876 8.579
Urugan pasir bawah 0,65 m3 50.063 32.540
lantai
147.833
3 Pekerjaan Pasangan
Urugan pasir bawah 8,48 m3 109.045 92.470
pondasi
Adukan semen 8,48 m3 16.938 143.634
Pasangan pondasi 17,42 m3 149.800 2.609.516
batu kali
2.845.620
4 Pekerjaan Dinding
Ring balk 1 m3 2.683.695 2.683.695
Pasangan batu 243,15 m3 47.306 1.150.245
merah
Plesteran biasa 486,53 m3 16.765 8.156.675
Pasangan dinding 9,23 m2 1.056.984 9.755.962
keramik (20x20)
21.746.577
5 Pekerjaan Atap
Gording 1,62 m3 1.634.620 264.808
Usus dan reng 84,04 m3 30.553 2.567.674
Asbes 14,43 m3 29.593 427.026
Jurai 1,95 m3 898.800 1.752.660
Genteng kampung 199,91 m3 32.273 6.451.695
Penilaian dengan Pendekatan Biaya
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
Kuda-kuda 0,55 m3 2.269.318 1.248.125
Lisplang 25,18 m 42.657 1.074.103
Bubungan 33,31 m 32.599 1.085.873
14.871.964
6 Pekerjaan Plafon
Rangka Plafon 1,3 m3 766.700 996.710
Pasangan eternit 104 m3 27.760 2.887.040
3.883.750
7 Pekerjaan Lantai
Keramik (20x20) 32,5 m2 36.250 1.178.125
Keramik (30x30) 130 m2 48.800 6.344.000
Keramik (10x20) 20 m2 30.500 610.000
Ubin warna (30x30) 20 m2 30.000 600.000
8.732.125
8 Pekerjaan Pintu dan
Jendela
Daun pintu ulin 26,81 m2 119.575 3.205.806
Daun pintu kamar 12,67 m2 105.476 1.336.381
mandi
Kusen pintu dan 0,74 m2 3.203.197 2.370.366
jendela
Jendela kaca 7 m2 159.835 1.118.845
Engsel kuningan 30 buah 20.750 622.500
pintu
Kunci Pintu 10 buah 53.453 534.530
Grendel 10 buah 9.765 97.650
9.286.078
9 Pekerjaan Finishing
Penggosokkan kayu 0,097 m2 1.261 122
Pengecatan kayu 0,097 m2 18.169 1.763
Pengecatan plafon 101,56 m2 5.780 587.017
Plitur pintu 2,6 m2 2.230 5.798
Melapis dinding 486,68 m2 10.723 5.218.670
5.813.370
10 Pekerjaan Air
WC dan kamar 2 buah 2.851.269 5.702.538
mandi
Pompa air 2 buah 750.000 1.500.000
Pemipaan 167 m 8.756 1.462.252
Septictenk 5 m3 25.350 126.750
Sumur resapan 10 m3 10.500 105.000

Penilaian dengan Pendekatan Biaya


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
8.896.540
11 Pekerjaan Instalasi
Listrik
Titik lampu, stop 22 buah 113.802 2.503.644
kontak dan saklar
Sekering box 1 buah 104.356 104.356
2.608.000
12. Pekerjaan Lain-lain
Pagar besi 15 m2 58.000 870.000
Tembok Pagar 10 m2 78.800 788.000
Pintu pagar 2 m2 25.000 50.000
Taman 5 m2 43.500 217.500
Pembersihan lahan 195 m2 5.134 1.001.130
Tangki air atas 1000 liter 2.550 2.550.000
5.476.630

Total 85.542.438

Jumlah 85.542.438
Keuntungan Kontraktor (20% x 85.542.438) 17.108.488 +
102.650.926
IMB 149.000 +
102.799.926
PPN (10% x 102.799.926) 10.279.993 +
113.079.919
Fee lain-lain (5% x 113.079.919) 5.653. 996 +
Biaya Reproduksi baru 118.733.915

Analisis Depresiasi

Ada 3 macam depresiasi, yakni depresiasi fisik, fungsi, dan ekonomi. Namun, dalam laporan
ini kami hanya memperhitungkan depresiasi fisik saja.
Subjek properti dibangun pada tahun 1990.
1. Asumsi : Subjek properti memiliki kondisi fisik yang baik
2. Umur ekonomis : 40 tahun
3. Umur kronologis : 18 tahun
4. Umur efektif : 17 tahun

Perhitungan Depresiasi
Penilaian dengan Pendekatan Biaya
RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com
=( ) x 100%
= 42%

Perhitungan Nilai

Nilai Tanah (Rp 1.255.057,00/ m2 x 60 m2) Rp 244.736.115,00

Nilai Bangunan
- Biaya reproduksi baru Rp 118.733.915,00
- Depresiasi fisik Rp 49.868.244,00 -

Sound Value Rp 68.865.671,00 +

Nilai Pasar Wajar Rp 313.601.786,00

Terbilang Rp 313.600.000,00

Dengan menggunakan Pendekatan Biaya nilai subjek yang diperoleh adalah :

Rp 313.600.000,00
(TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)

Nilai tersebut diperoleh dengan melakukan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya yang telah
disesuaikan. Dari nilai dia atas didapat nilai tanah subjek properti adalah Rp 1.255.057,00/ m2 dan
nilai bangunannya adalah Rp 68.865.671,00 dimana nilai tersebut telah dikurangi dengan nilai
depresiasi.

Penilaian dengan Pendekatan Biaya


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

LAMPIRAN 3

PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN PENDAPATAN

Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Dalam penilaian dengan menggunakan metode pendapatan ini, pernyataan dan asumsi penilai
adalah sebagai berikut :
1. Tingkat hunian rumah kontrakan tersebut adalah 100%.
2. Kenaikan nilai sewa pertahun Rp.700.000,00 sedangkan kenaikan outgoings pertahun Rp
300.000,00 sehingga kenaikan sewa bersih pertahun Rp.1.000.000,00.
3. Pada tahun 2009 diasumsikan nilai sewa tetap dan menghasilkan sewa Rp.15.000.000,00
pertahun
4. Berdasarkan data yang ada nilai kapitalisasi di daerah Kabupaten Tangerang adalah 5 %.
5. Untuk tahun 2010 dan selanjutnya nilai kapitalisasinya sebesar 6%, mengingat lamanya waktu
dan besarnya risiko.

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN METODE PENDAPATAN

TEMPO KONTRAK :
Sewa kotor tahun 2007 : Rp.15.000.000,00

Dikurangi outgoings :
Perawatan dan perbaikan : Rp. 700.000,00
Jasa pencari penyewa : Rp. 250.000,00
Lain-lain : Rp. 250.000,00(+)

Rp.1.200.000,00 (-)

Sewa bersih tahun 2008 Rp.13.800.000,00

Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan


RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT
BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.
JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG
TELP.7454545 FAX.7454555
WEBSITE : www.riva.com

Sewa bersih tahun 2009 Rp.14.800.000,00


x Nilai kini Rp 1 dalam 1 tahun @5% 0,9524 (x)
Rp.14.095.238,00
Sewa bersih tahun 2010 Rp. 15.800.000,00
x Nilai kini Rp 1 dalam 2 tahun @5% 0,907 (x)
Rp.14.331.066,00
Sewa bersih tahun 2011 Rp.16.800.000,00
x Nilai kini RP 1 dalam 3 tahun @5% 0,86 (x)
Rp.14.512.472,00
TEMPO KEMBALIAN:

Nilai sewa semasa bersih pertahun Rp.17.800.000,00


X ATB abadi @6% tertunda 2 tahun 14,833 (x)

Rp.264.027.400,00
(+)
Nilai Modal Rp.307.866.176,00

Dibulatkan Rp.307.866.000,00

Jadi dengan pendekatan pendapatan, maka nilai subjek properti yang diusulkan adalah
Rp. 307.866.000,00
(Tiga Ratus Tujuh Juta Delapan Ratus Enam Puluh Enam Ribu Rupiah)

Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan


KM DP

RM

TC KT

KM 1

KT RK KT

KT KT TJ

RT

TR

KETERANGAN :

TR : TERAS KT : KAMAR TIDUR KM : KAMAR MANDI

RT : RUANG TAMU RM : RUANG MAKAN TC : TEMPAT CUCI

RK : RUANG KELUARGA DP : DAPUR TJ : TEMPAT JEMUR

PEMBAGIAN RUANGAN
PEMBAGIAN RUANGAN