LAPORAN PENILAIAN

RUMAH TINGGAL BAPAK SYAFRUDDIN MUALLA

KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4 No. 1
JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN
PAMULANG TIMUR, TANGERANG
BANTEN

Disusun oleh:
MUTHMAINNA
Penilai I A / 22
06330004633

DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/PBB

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
TANGERANG
2007
 LAPORAN PENILAIAN

NILAI PASAR WAJAR

RUMAH TINGGAL BAPAK SYARIF

KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4/1

JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN
PAMULANG TIMUR, TANGERANG
BANTEN

PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5
Telp. (021) 7375795
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Tangerang, 6 Juli 2007

Nomor : 1 / PA / VII / 05
Lampiran : 1 (satu) berkas
Perihal : Penilaian Properti

Kepada
Yth. Bapak Heru Supriyanto
Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5
Tangerang

Dengan hormat,
Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah tinggal
milik Bapak Syafruddin Mualla yang beralamat di Komp. Vila Inti Persada Blok
C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat – Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten,
maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti
tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian
properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar.
Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara
penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam
laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:
Rp 402.000.000,00
(empat ratus dua juta rupiah)
Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan
laporan penilaian terhadap properti tersebut.

Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna
Direktur Utama
MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian i
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Pernyataan Penilai

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan
kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada
pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada
saat peninjauan dan pemberian tugas.

Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan
yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.

Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia tahun 2002 (SPI 2002).

Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna
Direktur Utama
MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian ii
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat
diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab
pemilik.
3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung
atas properti yang dinilai.
4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.
5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.
6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan
konsultan di bidang hokum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun
surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat
diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya.
7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau
hutang / kerugian atas properti yang dinilai.
8. PT Phoenix Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian
sebelumnya.
9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel perusahaan Phoenix Appraisal.
10. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara
keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,
maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis
Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum
dalam publikasi trsebut ( SPI 0.5.23.2 )

Laporan Penilaian iii

 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Daftar Isi

Surat Laporan Hasil Penilaian ..................................................................... i

Pernyataan Penilai....................................................................................... ii
Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan ........................................................ iii
Daftar Isi..................................................................................................... iv
1. Pendahuluan.......................................................................................... 1
2. Tujuan Penilaian ................................................................................... 1
3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian ................................................ 1
4. Defenisi Nilai ........................................................................................ 1
5. Data-Data Kepemilikan ......................................................................... 2
6. Lokasi Subjek Properti .......................................................................... 2
7. Identifikasi Properti............................................................................... 3
a. Tanah .............................................................................................. 3
b. Bangunan ........................................................................................ 3
8. Keadaan Lingkungan Sekitar................................................................. 5
9. Perencanaan Kota.................................................................................. 5
10. Metode Penilaian .................................................................................. 5
11. Penilaian ............................................................................................... 7
12. Kesimpulan Nilai .................................................................................. 8
Lampiran-lampiran:
Lampiran 1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Lampiran 2 Pendekatan Biaya
Lampiran 3 Pendekatan Pendapatan
Lampiran 4 Peta Lokasi Properti
Lampiran 5 Denah Properti
Lampiran 6 Foto-foto Properti

Laporan Penilaian iv
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

1. Pendahuluan
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari
properti milik Bapak Syafruddin Mualla yang berupa tanah seluas 135 m2 yang di
atasnya terdapat bangunan rumah tinggal seluas 179 m2. Properti ini terletak di
Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang
Timur, Tangerang, Banten.

2. Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah
tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla.

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 7 Juni 2007. Sedangkan
penilaian dilakukan pada tanggal 5 Juli 2007 dengan asumsi tidak ada perubahan
terhadap properti sejak tanggal inspeksi.

4. Defenisi Nilai
Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa
paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut:
1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk
memilikinya.
2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu
barang.

Laporan Penilaian 1
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk

mendapatkan suatu barang tersebut.
4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.

5. Data-Data Kepemilikan
Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan
peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut:
Nama Pemilik : Syafruddin Mualla
Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Kompleks Vila Inti Persada Blok C4 No. 1
Kelurahan : Pamulang Timur
Kecamatan : Pamulang
Kabupaten : Tangerang
Propinsi : Banten
Luas Tanah : 135 m2
Luas Bangunan : 179 m2
Penggunaan : Rumah Tinggal

6. Lokasi Subjek Properti

Subjek Properti terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya
Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten. Di dalam kompleks
perumahan, yaitu sekitar 500 m dari subjek properti terdapat mini market dan juga
sport centre yang menyediakan gymnasium, kolam renang, fitness club, lapangan
tenis, dan lapangan basket.
Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya Ciputat-
Sawangan. Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum
kecuali ojek.
Tempat-tempat umum yang dekat dengan lokasi properti yaitu:

Laporan Penilaian 2
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

No. Tempat-tempat Umum Jarak dari Subjek Properti

1. Terminal Pondok Cabe 200 m
2. Terminal Lebak Bulus 10 km
3. Pasar Ciputat 7 km
4. Pasar Parung 10 km
5. Pondok Cabe Golf 2 km
6. Pondok Indah Mall 12 km

Terdapat fasilitas seperti jaringan listrik, telepon, dan air. Meskipun demikian,
pada subjek properti tidak terdapat telepon.

7. Identifikasi Properti
a. Tanah
Luas tanah subjek properti adalah seluas 135 m2. Karakteristik tanah tersebut
adalah:
− Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 13,5 m dan lebar 10 m.
− Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari
permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil.
− Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan
hotmix dengan kondisi cukup baik.
− Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan
peruntukannya (zoning).
b. Bangunan
Subjek properti terdiri dari 2 (dua) lantai. Lantai pertama seluas 94 m2
sedangkan lantai dua seluas 85 m2, digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi
bangunan masih kokoh dan terawat. Sumber air berasal dari sumur bor dengan
kedalaman 8 m.

Laporan Penilaian 3
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Pada awalnya, bangunan hanya seluas 36 m2 dan selesai dibangun pada bulan
Mei 2005. Pada tahun 2006, bangunan direnovasi menjadi seluas 179 m2 dan
selesai direnovasi pada awal 2007.
Penggunaan ruangan pada bangunan tersebut adalah:
− Teras : 21 m2
− Car Port : 20 m2
− Balkon : 11,5 m2
− Ruang tamu : 18 m2
− Kamar Tidur (3 ruang) : 37,5 m2
− Kamar Mandi (2 ruang) : 5 m2
− Ruang Keluarga Lt 1 : 20 m2
− Ruang Keluarga Lt 2 : 18 m2
− Ruang Sholat : 6 m2
− Dapur dan ruang makan : 34 m2
− Ruang Cuci dan jemur : 4,5 m2
− Gudang : 3 m2
Sedangkan spesifikasi bangunan tersebut adalah:
− Pondasi : Jalur batu kali
− Lantai
Ruang utama : Keramik 30 x 30
Kamar Mandi : Keramik 20 x 20
Ruang Tamu : Keramik 20 x 20
− Dinding : Bata merah diplester dan dicat
− Kolom dan ring : Beton bertulang
− Kusen : Kamper Singkil
− Pintu utama/lainnya : Rangka Meranti, double tripleks
− Pintu KM/WC : Rangka Meranti, tripleks/melaminto

Laporan Penilaian 4
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

− Plafond : Gypsum
− Atap : Genteng beton, kuda-kuda kayu
− Instalasi air bersih : Pipa PVC
− Instalasi air kotor : Septic Tank
− Pelengkap : Pagar besi
− Fasilitas
Listrik PLN : 1300 va

8. Keadaan Lingkungan Sekitar

Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa
keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti
adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal.
Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel
semuanya mudah dijangkau dari subjek properti.
Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang
bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari
pada daeah di sekitarnya.

9. Perencanaan Kota
Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal
karena daerah ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan
semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan
highest and the best use.

10. Metode Penilaian

Subjek properti dinilai dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu:
pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan
pendapatan.

Laporan Penilaian 5
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai
didasarkan pada analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis.
Hal – hal yang harus diperhatikan adalah :
1. Properti yang sejenis
2. Lokasi yang sama
3. Tanggal tansaksi jual beli
4. Keadaan properti
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah :
1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya
berdekatan, dan diketahui nilai jualnya.
2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan.
3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan
fisik.
Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data
pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang
disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat
data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai
yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya.
b. Pendekatan Biaya
Nilai suatu properti diestimasikan dari biaya pembangunan baru properti
tersebut. Pendekatan ini cocok untuk bangunan yang relatif baru dan
bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula untuk properti khusus yang
jarang atau tidak diperjual belikan di pasaran.
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:
1. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di
sekitar properti atau dengan pendekatan perbandingan data pasar.

Laporan Penilaian 6
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

2. Menghitung biaya reproduksi atau biaya penggantian baru bangunan

tersebut.
3. Memperhitungkan biaya-biaya lain seperti jasa tukang, keuntungan
pemborong, biaya administrasi (IMB), dan lain-lain.
4. Mengestimasikan nilai penyusutan bangunan yang berasal dari keusangan
internal dan eksternal.
5. Memperhitungkan semua biaya-biaya di atas serta memasukkan
keuntungan pemilik untuk mendapatkan nilai properti tersebut.
c. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan
pendapatan. Pendapatan ini bisa diperoleh dari menyewakan properti, ataupun
mengandalkan manajemen untuk menghasilkan pendapatan, seperti SPBU,
restoran, supermarket, dan lain-lain.
Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:
1. Menghitung total pendapatan properti tersebut baik pendapatan utama
maupun pendapatan lain-lain dalam satu tahun.
2. Mengurangkan dengan biaya-biaya (outgoing) seperti biaya untuk
manajemen, perbaikan properti, pajak bumi dan bangunan, dan asuransi.
3. Hasil dari perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi/nilai gross income multiplier tertentu untuk mendapatkan nilai
properti tersebut.

11. Penilaian
a. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah
Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah).
b. Nilai yang diperoleh dari pendekatan biaya adalah Rp 402.000.000,00 (empat
ratus dua juta rupiah).

Laporan Penilaian 7
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

c. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan pendapatan adalah Rp

379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah).

12. Kesimpulan Nilai

Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang
relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak
Syafruddin Mualla adalah:

Rp 402.000.000,00
(empat ratus dua juta rupiah)

Hormat kami,
PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna
Direktur Utama
MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian 8
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 1

PENDEKATAN
PERBANDINGAN DATA PASAR

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

TABEL PERBANDINGAN PROPERTI

Faktor - Subjek Properti Pembanding

faktor Properti
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Lokasi Vila Inti Vila Inti Puri Bali Vila Inti Persada
Persada Persada Boulevard Blok D1 No. 45 A
Blok C4 Blok C5 No 1
No 1
Harga ? Rp 358.760.000 Rp 335.000.000 Rp 208.890.000
Transaksi
Tanggal ? Mei 2005 Juni 2007 April 07
Transaksi
Tahun 2005 2003 2007 2007
Dibangun
Sifat Fisik
- Luas Tanah 135 m² 135 m² 112 m² 169 m²
- Luas 179 m² 160 m² 67 m² 45 m²
Bangunan
- Keadaan Baik Baik Baik Baik
-Jumlah 3 2 3 2
Kamar

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

ANALISIS DATA PEMBANDING

Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 358.760.000 Rp 335.000.000,00 Rp 208.890.000

Lokasi + 0% - 25% - 10%

Umur + 7,5% - 2,5% - 2,5%

Fisik - 2% + 59,67% + 88%

Tanggal Transaksi + 6% - 5,37% + 1%

Jumlah penyesuaian + 11,5% + 26,8% + 76,5%

Nilai Diusulkan Rp 400.017.400 Rp 424.780.000 Rp 368.690.850

Dari penyesuaian di atas, maka dapat diambil nilai yang paling cocok adalah dari
data pembanding no.1 karena mempunyai sifat fisik baik luas tanah maupun luas
bangunan yang hampir sama dengan properti yang dinilai. Dengan demikian, nilai
yang didapat dengan pendekatan perbandingan data pasar ini adalah :

Rp 400.000.000,00
(empat ratus juta rupiah)

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 2

PENDEKATAN BIAYA

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

1. Dalam pendekatan biaya ini, penilai menggunakan harga perolehan tanah dan
bangunan sesuai dengan harga tanah dan bangunan oleh developer yang
membangun Vila Inti Persada, yaitu PT. Griya Tata Prima.
2. Harga per 20 Februari 2007 adalah:
Harga Perolehan Tanah:
− Tipe standar (terletak di belakang) Rp 700.000/m2
− Tipe Minimalis (terletak di depan) Rp 870.000/ m2
Biaya Perolehan Baru Bangunan:
− Lantai I Rp 1.500.000/ m2
− Lantai II Rp 1.600.000/ m2
− Teras Rp 400.000/ m2
− Car Port Rp 150.000/ m2
− Pagar Rp 400.000/ m2
3. Harga di atas sudah termasuk PPN dan keuntungan kontraktor.
4. Sedangkan biaya IMB pada Kecamatan Pamulang adalah Rp 30.000,00/ m2
5. Perhitungan umur bangunan:
(tahunpenilaian − tahundibangun) + 2(tahunpenilaian − tahunrenovasi )
3
(2007 − 2005) + 2(2007 − 2006)
3
2 + 2(1) 1
= 1 tahun
3 3
6. Perhitungan depresiasi:
umurefektif
% depresiasi = × 100%
umurekonomis
1tahun
= × 100%
40tahun
= 2,5%

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

BIAYA PEROLEHAN BARU PROPERTI

1. Tanah 135 m2 x Rp 700.000,00 = Rp 94.500.000

2. Bangunan:
Lantai I 94 m2 x Rp 1.500.000,00 = Rp 141.000.000
Lantai II 85 m2 x Rp 1.600.000,00 = Rp 136.000.000
Teras 21 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 8.400.000
Car Port 20 m2 x Rp 150.000,00 = Rp 3.000.000
Pagar 16,5 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 6.600.000
Biaya Pembangunan Properti = Rp 295.000.000
3. Biaya Lain 5 % x Rp 295.000.000,00 = Rp 14.750.000
4. Biaya IMB 179 m2 x Rp 30.000,00 = Rp 5.370.000
5. Total Biaya Pembangunan Properti = Rp 315.120.000
6. Depresiasi:
2,5% × Rp315.120.000 = Rp 7.878.000
6. Total Biaya Terdepresiasi = Rp 307.242.000
7. Biaya Perolehan Baru Properti (tanah + bangunan) = Rp 401.742.000

Jadi, nilai pasar wajar properti berdasarkan Pendekatan Biaya adalah:

Rp 402.000.000,00
(empat ratus dua juta rupiah)

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 3

PENDEKATAN PENDAPATAN

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

TABEL DATA PEMBANDING SEWA

Spesifikasi Subjek Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Properti Properti

Lokasi Vila Inti Jln Raya Vila Inti Vila Inti

Persada, Blok Kampung Utan Persada Blok Persada Blok
C4 No. 1 Blok K No 6 A2 No. 22 A13 No 5
Luas 179 m2 72 m2 45 m2 45

Bangunan

Luas Tanah 135 m2 160 m2 169 m2 128 m2

Jumlah Lantai 2 1 1 1

Kondisi Baik Baik Baik Baik

Sewa /tahun ? Rp 50.000.000 Rp 14.000.000 Rp 10.000.000

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

ANALISIS DATA PEMBANDING SEWA

Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 50.000.000 Rp 14.000.000 Rp 10.000.000

Lokasi - 85% - 2,5 % - 2,5%

Fisik + 40% + 65% + 70%

Jumlah - 45% + 62,5% + 67,5%

Nilai Diusulkan Rp 32.500.000 Rp 22.750.000 Rp 16.750.000

Dari analisis di atas diperoleh data pembanding yang paling cocok adalah data

pembanding 2 karena mempunyai bentuk fisik yang paling sesuai. Jadi, nilai yang

diusulkan untuk sewa properti tersebut adalah:

Rp 22.750.000,00
(dua puluh dua juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

PERHITUNGAN NILAI DENGAN PENDEKATAN

PENDAPATAN
Pendapatan Kotor = Rp 22.750.000,00
Outgoing:
− Tax Rp 75.000,00
− Maintenance Rp 100.000,00
Total outgoing = Rp 175.000,00
Pendapatan Bersih / tahun = Rp 22.575.000,00
Tingkat kaitalisasi 6%
Angka Kapitalisasi:
1
= 16,67
6%
Nilai modal: Rp 379.166.667,00

Jadi, nilai yang diusulkan untuk nilai pasar wajar tersebut berdasarkan pendekatan
pendapatan adalah:

Rp 379.000.000,00
(tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah)

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 4

PETA LOKASI PROPERTI

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

PETA PAMULANG TIMUR

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

PETA LOKASI

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

PETA PERUMAHAN

Jalan utama
perumahan dari
Jl Raya Ciputat

Pemban
ding 3

Subjek
properti

Pembanding 1

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 5

DENAH PROPERTI

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 6

FOTO-FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Laporan Penilaian
 PHOENIX APPRAISAL
Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang
Telp. (021) 7375795

Laporan Penilaian