lSURAT PENGANTAR

Medan, 26 September 2022

Kepada Yth.
PT Bank OCBC NISP, Tbk.
Kantor Jakarta
Jalan Prof. Dr. Satrio Kav. 25, Kuningan Tim, Setiabudi
Jakarta Selatan – DKI Jakarta

Hal : Penilaian Properti PT Gunung Rijuan Sejahtera untuk

Keperluan Penjaminan Utang
No. Laporan : 00036/2.0103-03/PI/07/0462/1/XII/2020

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang diberikan oleh PT Bank OCBC

NISP, Tbk. yang bergerak di bidang perbankan, mengacu pada Proposal Ref.
No. BDR MDN 22P – 076/R1 tanggal 22 Juli 2022, kami telah melakukan
penilaian properti milik PT Gunung Rijuan Sejahtera (GRS).

Properti yang dinilai berupa perkebunan kelapa sawit yang terletak di atas tanah
dengan Hak Guna Usaha (HGU) No. 375, 376, 377, 378, 379, 380, 381, 382,
dan 383 yang berlokasi di Desa Bebatung, Selutung, Kayu Ara, dan Lamoanak,
Kecamatan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan Barat.

Properti perkebunan kelapa sawit berada di atas tanah dengan Hak Guna Usaha
(HGU) seluas 1.676,57 ha. Pengembangan di atas tanah HGU tersebut yang
masuk ke dalam penilaian adalah aset tanaman menghasilkan seluas 1.006,42
ha, bangunan dan infrastruktur.

Dasar penilaian adalah Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi pada tanggal
30 Agustus 2022, dengan mempertimbangkan dan mengacu pada tujuan
penilaian yaitu menunjang keperluan penjaminan utang kepada PT Bank
OCBC NISP, Tbk. Nilai dilaporkan dalam mata uang rupiah.

Istilah "Nilai Pasar" didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1).

Istilah “Nilai Likuidasi” didefinisikan sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa
situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan
pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan
penjual. Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya
berlaku dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset. Penilai harus
menyatakan dasar nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini
seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal
bayar pembiayaan (SPI 102 3.5.b).

Properti perkebunan termasuk kepada properti yang menghasilkan pendapatan

sehingga nilai properti perkebunan secara keseluruhan dinilai dengan
Pendekatan Pendapatan. Nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat
dalam konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.

Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar dari masing-masing jenis komponen

properti perkebunan, dilakukan teknik yang secara garis besar diuraikan sebagai
berikut:

1. Tanaman Menghasilkan (TM)

Indikasi Nilai Pasar Tanaman Menghasilkan (TM) ditentukan dengan

mengurangkan nilai pasar perkebunan TM secara keseluruhan yang
diperoleh dengan metode Diskonto Arus Kas (DCF) dengan nilai aset
pendukung perkebunan.

2. Tanah

Indikasi Nilai Pasar Tanah ditentukan dengan Metode Perbandingan Data

Pasar. Metode ini digunakan karena data pasar yang sebanding tersedia

3. Bangunan dan infrastruktur

Indikasi Nilai Pasar bangunan dan infrastruktur ditentukan dengan Metode

Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).

Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat
ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya pandemi wabah Covid-19 dan
ancaman resesi dunia sehingga pengguna laporan penilaian agar dapat berhati-
hati dalam menentukan relevansi antara hasil penilaian dengan kebutuhannya
(terkait penggunaan hasil penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan
antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan hasil penilaian dalam
pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.

Berdasarkan KEPI dan SPI Edisi VII – 2018, setelah melakukan inspeksi
lapangan pada tanggal 30 Agustus 2022, mengumpulkan data yang berkaitan
dengan properti, menganalisis, membandingkan, dan melakukan penyesuaian
atas semua faktor yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar properti milik PT Gunung Rijuan Sejahtera pada tanggal 30 Agustus 2022
adalah:

ii
 Rp87.993.000.000,-
(DELAPAN PULUH TUJUH MILIAR
SEMBILAN RATUS SEMBILAN PULUH TIGA JUTA RUPIAH)

Mengacu kepada kesimpulan Nilai Pasar di atas, kami berpendapat bahwa

indikasi Nilai Likuidasi properti milik PT Gunung Rijuan Sejahtera pada tanggal

30 Agustus 2022 adalah:

Rp52.796.000.000,-
(LIMA PULUH DUA MILIAR
TUJUH RATUS SEMBILAN PULUH ENAM JUTA RUPIAH)

Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian hakekatnya

mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk dalam lingkup
penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai
aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi
tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan
sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian.

Surat Pengantar ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Laporan
Penilaian Lengkap.

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun di masa datang.

Hormat Kami,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN
Rekan

Widia Sitorus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)

Nomor Izin Penilai Publik : P-1.16.00462
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
MAPPI : 13-S-04072
No. Register : RMK-2017.00551
WS/ANM/NYI/RHS/MDN22CD-0035

iii
 DAFTAR ISI

lSURAT PENGANTAR.................................................................................................
DAFTAR ISI................................................................................................................
PERNYATAAN PENILAI............................................................................................
RINGKASAN HASIL PENILAIAN..............................................................................
BAB I...........................................................................................................................
PENDAHULUAN.........................................................................................................
1.1. Status dan Kualifikasi Penilai....................................................................1
1.2. Pemberi Tugas..........................................................................................2
1.3. Pengguna Laporan................................................................................... 2
1.4. Objek Penilaian dan Kepemilikan.............................................................2
1.5. Jenis Mata Uang yang Digunakan............................................................2
1.6. Maksud dan Tujuan Penilaian...................................................................3
1.7. Dasar Nilai................................................................................................ 3
1.8. Tanggal Penilaian.....................................................................................3
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi.................................................................4
1.10. Data dan Informasi................................................................................. 4
1.11. Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas...................................5
1.12. Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi.................................................7
1.13. Standar Penilaian dan Pendekatan yang Digunakan.............................8
1.14. Lain-Lain.................................................................................................9
BAB II........................................................................................................................
TINJAUAN PASAR...................................................................................................
2.1. Kondisi Makro Ekonomi..........................................................................10
2.2. Gambaran Umum Kelapa Sawit..............................................................11
2.3. Kondisi Perkebunan Kelapa Sawit Indonesia.........................................11
2.4. Perkembangan Ekspor Minyak Kelapa Sawit.........................................12
2.5. Tren Harga Minyak Kelapa Sawit............................................................12
BAB III.......................................................................................................................
DATA DAN PENILAIAN............................................................................................
3.1. Gambaran Umum Properti......................................................................15
3.2. Lokasi dan Aksesibilitas..........................................................................15

iv
 3.3. Kondisi Lingkungan Sekitar....................................................................15
3.4. Legalitas Lahan.......................................................................................15
3.5. Tata Guna Lahan dan Fasilitas Umum...................................................17
3.6. Kesesuaian Lahan..................................................................................17
3.7. Aset Tanaman.........................................................................................20
3.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.........................................................21
3.9. Asumsi dan Penilaian.............................................................................21
a. Lahan Hak Guna Usaha (HGU)........................................................21
b. Aset Tanaman..................................................................................22
1) Tanaman Menghasilkan.............................................................22
c. Aset Non Tanaman...........................................................................28
1) Bangunan...................................................................................28
2) Infrastruktur................................................................................28
BAB IV.......................................................................................................................
KESIMPULAN...........................................................................................................
Lampiran Tanaman Menghasilkan – Proyeksi Produksi..............................................
Lampiran Tanaman Menghasilkan – Diskonto Arus Kas.............................................
Lampiran Uraian Bangunan Kebun............................................................................
Lampiran Uraian Infrastruktur Kebun..........................................................................
LAMPIRAN :
FOTO ASET
PETA LOKASI
PETA KEBUN
SURAT PERNYATAAN

v
 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai independen, kami
yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah

benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian

ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam
Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap properti yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian

yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

perkebunan dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian sebagai berikut:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.
b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai.
c. Menganalisa data–data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.
d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan
metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi–asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.
e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian.

vi
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

10. Seluruh dokumen pendukung penilaian yang kami terima dari pemberi tugas
adalah dalam bentuk salinan (copy).

11. Analisa pendapat dan kesimpulan dalam laporan penilaian ini telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta Petunjuk Teknis Khusus SPI
Penilaian Dalam Kondisi Bencana COVID-19 yang berlaku.

12. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.

No. Nama Tanda Tangan

1. Penanggung Jawab:
Widia Sitorus, S.E., M.Ec. Dev., MAPPI (Cert)
Nomor Izin Penilai Publik : P-1.16.00462
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
MAPPI : 13-S-04072
No. Register : RMK-2017.00551

2. Pemeriksa:
Annisa Novita Marines, S.P.
MAPPI : 15-T-06009
No. Register : RMK-2017.01091

3. Penilai:
Nyi Imas Jaya Ningrum, S.P.
MAPPI : 16-P-06319
No. Register : RMK-2017.01095

4. Tenaga Teknis:
Ricci Handoko Silitonga, S.P.
MAPPI : 21-A-10928

vii
 RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Objek Penilaian : Properti perkebunan kelapa sawit PT Gunung Rijuan

Sejahtera (PT GRS)
Perkebunan kelapa sawit berada di atas tanah dengan Hak
Guna Usaha (HGU) No. 375 – 383 seluas 1.676,57 ha.
Pengembangan di atas tanah HGU tersebut yang masuk ke
dalam penilaian adalah aset tanaman menghasilkan seluas
1.006,42 ha, bangunan dan infrastruktur.
Lokasi : Desa Bebatung, Selutung, Kayu Ara, dan Lamoanak,
Kecamatan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat.
Pemberi Tugas : PT Bank OCBC NISP, Tbk. – Kantor Jakarta
Pengguna Laporan : PT Bank OCBC NISP, Tbk. – Kantor Jakarta
Tujuan Penilaian : Penjaminan utang
Tanggal Penilaian : 30 Agustus 2022
Tanggal Inspeksi : 30 Agsutus 2022
Metodologi : Pendekatan Pendapatan
Kesimpulan : Nilai Pasar Rp87.993.000.000,- (Delapan Puluh Tujuh Miliar
Sembilan Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi Rp52.796.000.000,- (Lima Puluh Dua

Miliar Tujuh Ratus Sembilan Puluh Enam Juta Rupiah)

Nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan
aset yang sedang berjalan. Upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset
untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak
berlaku. Untuk kepentingan pengguna laporan penilaian, kesimpulan nilai pasar di
atas disajikan per komponen pembentuk properti dalam bentuk indikasi nilai yaitu
sebagai berikut:

viii
 Indikasi
Nilai Pasar
No Indikasi Nilai Aset Nilai Likuidasi
(Rp)
(Rp)
A Aset Lahan
Lahan HGU (1.676,57 ha) 10.768.000.000 6.460.000.000
Jumlah Aset Lahan 10.768.000.000 6.460.000.000
B Aset Tanaman
Tanaman Menghasilkan (1.006,42) 71.109.000.000 42.665.400.000
Jumlah Aset Tanaman 71.109.000.000 42.665.400.000

C Aset Non Tanaman

Bangunan 176.400.000 105.840.000
Infrastruktur 5.939.510.000 3.563.706.000
Jumlah Aset Non Tanaman 6.115.910.000 3.669.546.000

Jumlah Keseluruhan 87.992.910.000 52.759.746.000

Pembulatan 87.993.000.000 52.796.000.000

ix
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (selanjutnya disebut ”BDR”)

didirikan di Jakarta pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 125/PMK.01/2008 tanggal 03 September 2008
tentang Jasa Penilai Publik dan telah memenuhi persyaratan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 101/PMK.01/2014 tentang
Penilai Publik, No. 56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas Peraturan
Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, dan No.
228/PMK.01/2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.

BDR yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012
dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal
18 Juni 2012, serta Penilai Pertanahan berdasarkan Keputusan Menteri
Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional RI No. 129/SK-
600.PT.01.01/V/2020 tanggal 18 Mei 2020.

BDR Cabang Medan yang berkedudukan di Jalan Pembangunan No. 8C,

Griya Town House, Helvetia Timur, Medan Helvetia, Medan, merupakan
Cabang BDR di Medan berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
Republik Indonesia Nomor 89/KM.1/2018 tentang Izin Pembukaan
Cabang Kantor Jasa Penilai Publik Benedictus Darmapuspita dan Rekan
tanggal 2 Februari 2018.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Widia Sitorus, S.E.,
M.Ec. Dev., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota MAPPI: 13-S-04072
dengan Nomor Izin Penilai Publik P-1.16.00462, berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor: 1215/KM.1/2016, tanggal 24 Oktober 2016
dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti.

Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan, baik

aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti.
Dengan demikian, kami memberikan penilaian yang objektif dan tidak
memihak.

Kami tidak menggunakan tenaga ahli dari luar di dalam penugasan ini.

1
1.2. Pemberi Tugas

Mengacu kepada Proposal Ref. No. BDR MDN 22P – 076/R1 tanggal
22 Juli 2022. Pemberi Tugas untuk penilaian ini adalah:
a. Nama : PT Bank OCBC NISP Tbk – Kantor Jakarta
b. NPWP : 01.104.919.4-091.000
c. Bidang Usaha : Perbankan
d. Alamat : Jalan Prof. Dr. Satrio No. 25
Karet Kuningan, Setia Budi
Jakarta Selatan
e. Penanggung Jawab : Bapak Stefan Alexander

1.3. Pengguna Laporan

Laporan penilaian ini diterbitkan pada tanggal 26 September 2022 dengan

No. Laporan: 00036/2.0103-03/PI/07/0462/1/XII/2020 dan akan digunakan
oleh PT Bank OCBC NISP, Tbk.

1.4. Objek Penilaian dan Kepemilikan

Objek penilaian dimiliki oleh PT Gunung Rijuan Sejahtera (GRS) yang

bergerak di bidang Industri Perkebunan Kelapa Sawit.

Properti PT Gunung Rijuan Sejahtera (GRS) yang dinilai berupa

perkebunan kelapa sawit yang terletak di Desa Bebatung, Selutung, Kayu
Ara, dan Lamoanak, Kecamatan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi
Kalimantan Barat.

Perkebunan kelapa sawit berada di atas tanah dengan Hak Guna Usaha
(HGU) No. 375, 376, 377, 378, 379, 380, 381, 382, dan 383 seluas
1.676,57 ha. Pengembangan di atas tanah HGU tersebut yang masuk ke
dalam penilaian adalah aset tanaman menghasilkan seluas 1.006,42 ha,
bangunan dan infrastruktur.

Semua aset tersebut merupakan aset operasional. Aset operasional

adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan secara
langsung dan berkelanjutan. Penilaian properti ini tidak mencakup
persediaan bahan baku, surat berharga perusahaan dan atau properti
tidak berwujud lainnya yang tidak termasuk dalam objek penilaian.

Bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah kepemilikan tunggal.

1.5. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Nilai dilaporkan dalam mata uang Rupiah.

2
1.6. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat dari Penilai
Independen atas Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi dari properti yang
dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu pada tujuan penilaian untuk
menunjang keperluan penjaminan utang pada PT Bank OCBC NISP, Tbk.

1.7. Dasar Nilai

Istilah "Nilai Pasar" didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang

dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1).

Istilah “Nilai Likuidasi” didefinisikan sejumlah uang yang mungkin

diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek
untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai
Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual
yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Definisi di atas
berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku dalam konteks
jaminan pembiayaan dan lelang aset. Penilai harus menyatakan dasar
nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya
dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal bayar
pembiayaan (SPI 102 3.5.b).

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia 202 Butir 5.1.e), menyatakan

bahwa beberapa pemberi pinjaman membutuhkan penilaian dengan
asumsi tertentu. Salah satunya asumsi likuidasi atau menentukan batas
waktu penjualan hipotesis dari properti. Karena harga dalam periode
pemasaran akan tergantung dari kondisi saat penjualan terjadi, maka tidak
realistis untuk menentukan harga tanpa pemahaman kondisi seperti itu.
Penilaian dapat dilakukan dengan asumsi yang dituliskan dalam Lingkup
Penugasan dimana dasar nilai dinyatakan sebagai indikasi Nilai Likuidasi.
Suatu pernyataan harus dibuat untuk menegaskan indikasi Nilai Likuidasi
hanya berlaku pada tanggal penilaian dan mungkin tidak berlaku pada
saat terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan di masa yang
akan datang, karena kondisi pasar dan keadaan penjualan dapat berbeda.

1.8. Tanggal Penilaian

Penilaian ini dilakukan per tanggal 30 Agustus 2022. Penilaian ini berlaku
terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat mengenai kondisi dan
penggunaan adalah berdasarkan hasil pengamatan pada tanggal
tersebut.

3
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi sesuai dengan ruang lingkup dari

penugasan penilaian yang telah disepakati, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang

dinilai.

Inspeksi fisik atas properti yang dinilai telah dilakukan pada tanggal
30 Agustus 2022. Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh
perwakilan dari GRS yaitu Bapak Parulian Hasibuan sebagai Estate
Manager.

Penilai memiliki keterbatasan untuk melakukan inspeksi terhadap

semua aset tanaman, sehingga inspeksi dilakukan dengan metode
sampling acak dengan kelompok tahun tanam untuk mengetahui
kondisi tanaman.

Kami juga tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan

properti secara detail. Luasan properti yang kami gunakan
berdasarkan data, peta dan gambar yang diterima dari pemberi tugas.

Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun

inspeksi yang kami lakukan tidak melingkupi survei terhadap bagian-
bagian yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, yang dapat
mempengaruhi resiko umur ekonomis aset.

b. Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang

dinilai.

c. Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang

diberikan oleh pemberi tugas.

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian
yang diperoleh dari pemberi tugas sesuai dengan daftar aset dan
dokumen kepemilikan atau penugasan yang diterima.

Adalah bukan tugas penilai untuk melakukan uji tuntas dalam aspek
hukum atau catatan publik serta catatan kepemilikan.

d. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan

metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.

e. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta

kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian ini.

1.10.Data dan Informasi

4
 Data umum yang digunakan dalam menganalisa nilai properti berupa:
a. Kondisi makro ekonomi Indonesia.
b. Gambaran umum industri kelapa sawit.
c. Lokasi dan aksesibilitas.
d. Kondisi lingkungan sekitar.

Data khusus berupa informasi dan salinan dokumen tentang properti yang
dinilai, yang kami terima dari pemberi tugas dan digunakan dalam
menganalisa nilai properti adalah:
a. Daftar aset tetap per Juli 2022.
b. Laporan keuangan audited tahun 2020 – 2021.
c. Laporan laba rugi dan neraca per Juni 2022.
d. Salinan sertifikat Hak Guna Usaha (HGU).
e. Perpanjangan izin lokasi.
f. Dokumen Izin Usaha Perkebunan (IUP).
g. Dokumen Analisis Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL).
h. Bukti pembayaran PBB tahun 2021.
i. Proyeksi Kas GRS tahun 2023 - 2030
j. Areal statement.
k. Peta kebun.
l. Realisasi biaya TM.
m.Data historis produksi tahun 2020 s.d. Juli 2022.
n. Data iklim periode 2020 sampai dengan Juli 2022.

Mengacu kepada surat representasi No. 079/GRS/SPn/Dir/XI/2020

tanggal 27 November 2022, dinyatakan bahwa semua data dan informasi
yang disampaikan akurat, valid dan sesuai dengan aslinya dengan
demikian surat pernyataan tersebut menjadi satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan laporan penilaian ini.

1.11.Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas

Penilaian dan laporan penilaian bergantung kepada asumsi, asumsi

khusus, dan kondisi pembatas sebagai berikut:

a. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti
yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan
dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi

5
 pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak
Pemberi Tugas.

b. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada,

maka penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya
ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan
tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung
jawab atas segala risiko yang timbul.

c. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam
Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya
berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

d. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun

demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan
ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat, dan
tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada
pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya, atau kerusakan yang tidak
terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini
dipenuhi dengan baik

e. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas

lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak
diinformasikanlain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar
atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

f. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang

berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. Jika properti ini
kegiatannya berindikasi terhadap pencemaran dan kerusakan
lingkungan yang mempengaruhi properti yang dinilai maka laporan ini
tidak berlaku dan harus segera dilakukan penilaian ulang.

g. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan
hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan
survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

h. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang

dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-

6
 pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.

i. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan

kepada informasi dan data Lembaga Pertanahan yang diberikan
pemberi tugas/pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detil,
melainkan merujuk pada data dari sertifikat & gambar bangunan yang
diterima dari Pemberi Tugas.

j. Kami berasumsi bahwa status properti dalam kondisi kepemilikan yang

sah, bebas dari sengketa dan tidak dijadikan jaminan utang atau
hipotek.

k. Penilaian ini hanya mempertimbangkan satu siklus tanaman tanpa

mempertimbangkan penanaman kembali tanaman.

l. Aset yang tercakup dalam penilaian berada pada kondisi beroperasi.

m. Dalam penilaian ini telah diabaikan beberapa bagian properti yang

menurut hemat kami memiliki nilai sangat minimal dan yang umumnya
diklasifikasikan sebagai biaya operasional perusahaan.

n. Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian

hakekatnya mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset
termasuk dalam lingkup penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-
misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu,
akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila
pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijabarkan
dalam laporan penilaian.

o. Indikasi Nilai Likuidasi dalam penilaian ini hanya berlaku pada tanggal
penilaian dan merupakan estimasi awal yang tidak mengikat serta
tidak dapat digunakan pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau
pengambilalihan aset jaminan oleh Bank.

p. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya

tingkat ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya Pandemi wabah
Covid-19 dan ancaman resesi dunia sehingga pengguna laporan
penilaian diminta berhati-hati dalam menentukan relevansi antara hasil
penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil penilaian),
khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian dan
waktu penggunaan hasil penilaian dalam pengambilan keputusan
bisnis dan ekonomi/keuangan.

1.12.Persyaratan Atas Persetujuan Publikasi

7
 Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk
dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media
lainnya, tanpa seizin dari KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan.

1.13.Standar Penilaian dan Pendekatan yang Digunakan

Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan

yang sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII-2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) serta Petunjuk
Teknis Khusus SPI Penilaian Dalam Kondisi Bencana COVID-19 (PTKS
PDKBC).

Properti perkebunan termasuk kepada properti yang menghasilkan

pendapatan sehingga nilai properti perkebunan secara keseluruhan dinilai
menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Diskonto Arus
Kas (DCF). Nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam
konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah

arus kas di masa yang akan datang ke Nilai kini (SPI KPUP-16.1).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan

aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak
atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan
diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI–KPUP-16.2).

Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar dari masing-masing jenis

komponen properti perkebunan, dilakukan teknik sebagai berikut:

a. Tanaman Menghasilkan (TM)

Indikasi Nilai Pasar (TM) ditentukan dengan Metode Diskonto Arus

Kas dan teknik ekstraksi tanaman, yaitu mengurangkan nilai pasar
perkebunan secara keseluruhan yang diperoleh dari metode DCF
dengan indikasi nilai aset pendukung perkebunan.

b. Tanah

Tanah ditentukan dengan Metode Perbandingan Data Pasar. Metode

ini digunakan jika aset tersebut memiliki data yang sebanding dan
sejenis yang memadai

c. Bangunan dan Infrastruktur

8
 Indikasi Nilai Pasar Bangunan dan Infrastruktur ditentukan dengan
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC). Metode ini digunakan
karena aset-aset tersebut yang digunakan langsung dalam
operasional perkebunan tidak umum diperdagangkan, sehingga
bersifat unik dan memiliki data pembanding yang kurang memadai.

Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi merupakan salah satu metode

dalam penerapan Pendekatan Biaya dan diterapkan pada kondisi aset
tidak menghasilkan pendapatan secara langsung.

Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi merupakan metode yang

mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset
yang serupa dengan utilitas yang setara.

Dalam penerapan Pendekatan Biaya untuk melakukan penilaian atas

bangunan dan infrastruktur, kami menggunakan Metode Biaya
Pengganti yang telah mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

• Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam

menentukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang
didasarkan pada penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan
bukan membuat aset yang sama secara fisik.

• Penyusutan, yaitu suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu

properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau
kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomi.

• Penyusutan tercermin dari hasil pengamatan setempat atas kondisi

properti, umur sisa efektif, serta dapat tidaknya dipergunakan pada
saat ini dan di masa datang, dibandingkan dengan properti
pengganti yang baru. Untuk sampai pada Nilai Pasar, Biaya
Pengganti Baru tersebut dikurangi dengan kemunduran fisik,
keusangan fungsional dan keusangan ekonomis jikalau ada.

• Besar peranan dan kegunaan properti dan

• Faktor-faktor lain yang berpengaruh atas nilai properti tersebut

1.14.Lain-Lain

Dari tanggal penilaian sampai dengan tanggal dikeluarkannya laporan ini,

tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi nilai properti.

Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas
kertas khusus berlogo dan atau dengan cap huruf timbul KJPP
Benedictus Darmapuspita dan Rekan dan ditandatangani oleh rekan
yang secara resmi ditunjuk.

9
Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional
telah disajikan sebagai kesimpulan Nilai.

10
 BAB II

TINJAUAN PASAR

2.1. Kondisi Makro Ekonomi

Kondisi ekonomi makro suatu negara dapat dilihat melalui beberapa indikator,
di antaranya adalah angka pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB), inflasi,
nilai tukar rupiah, dan tingkat suku bunga. Tingkat suku bunga dijaga stabil
untuk merangsang pertumbuhan usaha. Kenaikan harga barang karena
apresiasi nilai tukar rupiah yang terlalu besar akan menyebabkan harga barang
ekspor lebih mahal. Kenaikan harga akan mengurangi daya saing produk di
pasar internasional, terutama produk dengan sumber bahan baku lokal.

Indikator makro ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir dapat dilihat
pada tabel berikut:

Indikator 2017 2018 2019 2020 2021 2022**

Pertumbuhan PDB1 5,07% 5,17% 5,02% 2,07% 3,69% 5,44%
Inflasi1 3,61% 3,13% 2,72% 1,68% 1,87% 3,63%
Nilai Tukar Rupiah2 13.383 14.481 14.146 14.578 14.312 14.570
BI Rate2 4,25%* 6,00%* 5,00% 3,75% 3,5%* 3,75%*
Sumber: 1) Badan Pusat Statistik (BPS) Catatan: *) BI 7-Day Repo Rate
2)
Bank Indonesia **) Januari - Agustus

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2022 mengalami pertumbuhan sebesar

5,01 persen (y-to-y). Sementara itu dari sisi lapangan usaha, sektor pertanian,
kehutanan, dan perikanan tumbuh sebesar 1,16 persen (y-to-y). (BPS, 2022)

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2022

11
Dalam asumsi Bank Indonesia dan Nota Keuangan beserta Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara (NK APBN) Tahun Anggaran 2023, target
inflasi tahun 2023 ditetapkan sebesar 3,3% serta Nilai tukar rupiah sebesar
Rp14.750,- per 1 USD. Proyeksi jangka menengah berdasarkan NK APBN
2023 untuk inflasi dan nilai tukar adalah sebagai berikut:

Indikator 2024 2025 2026

Inflasi (yoy) 1,5% - 3,5% 1,5% - 3,5% 1,5% - 3,5%
Nilai Tukar Rupiah
14.400 – 14.800 14.400 – 14.800 14.500 – 14.900
(Rp/USD)
Sumber: NK APBN 2023

2.2. Gambaran Umum Kelapa Sawit

Kelapa sawit (Elaeis guineensis Jacq.) merupakan tanaman penghasil minyak,

secara umum dikenal dengan minyak sawit (Crude Palm Oil) dan minyak inti
sawit (Palm Kernel Oil). Hasil olahan lain dari minyak kelapa sawit adalah
minyak sayur, sabun, margarine, dan lain sebagainya.

Kelapa sawit banyak dikembangkan di daerah tropik seperti Asia Tenggara,

Amerika Latin dan Afrika. Tanaman ini dapat tumbuh dan berkembang di
hampir seluruh daerah di Indonesia dan secara komersial telah dibudidayakan.

2.3. Kondisi Perkebunan Kelapa Sawit Indonesia

Produksi minyak sawit Indonesia naik 8,2% dibandingkan bulan sebelumnya.

Produksi minyak sawit Indonesia tercatat sebanyak 4,15 juta ton pada Maret
2022. Jika dibandingkan dengan periode yang sama di tahun lalu, maka
produksi minyak sawit naik 3,23%. Tercatat, produksi minyak sawit pada Maret
2021 sebesar 4,02 juta ton. Sementara itu konsumsi minyak sawit dalam negeri
meningkat 9,44% menjadi 1,5 juta ton pada Maret 2022 (Databoks, 2022).

Ditengah pandemi Covid-19 yang masih berlangsung hingga kini, industri

perkebunan kelapa sawit mampu membukukan kinerja positif dan berkontribusi
pada perkenomian nasional. Hal tersebut ditunjukkan dengan pergerakan harga
minyak sawit mentah (Crude Palm Oil/CPO) yang terus meningkat sejak awal
tahun hingga sempat diatas US$ 1.000 per ton pada Mei 2021 lalu dan
kenaikan harga tersebut juga berdampak pada kenaikan Tanda Buah Segar
(TBS) Sawit. Namun prospek CPO masih akan mengalami perubahan akibat
dari gelombang kedua penyebaran virus Covid-19 yang menyusul dengan
masuknya varian delta (CNBC, 2021).

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia (PMK) No.

115/PMK.05/2022 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor
103/PMK.05/2022 tentang Tarif Layanan Badan Layanan Umum Badan
Pengelola Dana Perkebunan Kelapa Sawit pada Kementerian Keuangan,
pemerintah mengapus sementara pungutan ekspor minyak kelapa sawit

12
mentah beserta produk turunannya. Peraturan ini berlaku sejak tanggal 15 Juli
2022 sampai dengan tanggal 31 Agustus 2022.

Hasil produksi kelapa sawit agar dapat menghasilkan nilai yang lebih tinggi
dapat dilakukan pengolahan kelapa sawit terlebih dahulu sebelum dipasarkan.
Salah satu hasil sampingan industri kelapa sawit yang bernilai ekspor tinggi
adalah Palm Fatty Acid Distilate (PFAD). Produk sampingan ini dihasilkan dari
pengolahan minyak sawit kasar (Crude Palm Oil/CPO) menjadi Refined
Bleached Deodorized Palm Oil (RBDPO). Pada proses pengolahan CPO,
jumlah PFAD yang dihasilkan sebesar 4% dari CPO yang diolah. Hasil
sampingan ini bermanfaat sebagai bahan baku industri oleokimia, sabun, pakan
ternak, dan biodiesel.

Selain PFAD, produk sampingan dari kelapa sawit dapat diperoleh dari limbah
cair PKS melalui proses anaerob, sehingga menghasilkan gas bio yang dapat
digunakan sebagai sumber energi untuk memasak atau penerangan.

2.4. Perkembangan Ekspor Minyak Kelapa Sawit

Perkembangan ekspor minyak sawit Indonesia enam tahun terakhir adalah

sebagai berikut:

Volume Nilai
Tahun
(000 ton) ($000)
2017 35.298 21.394.571
2018 36.634 19.090.310
2019 38.519 16.801.686
2020 35.653 19.707.894
2021 36.617 30.247.756
2022* 9.647 9.753.118
Sumber: Database Kementerian Pertanian RI, September 2022
*) Januari – Agustus 2022

Minyak kelapa sawit (CPO) merupakan komoditas hasil perkebunan ekspor

terbesar Indonesia. Berdasarkan database Kementerian Pertanian Republik
Indonesia, total volume ekspor CPO pada tahun 2022 adalah 7,37 juta ton.
Pada tahun 2022 harga CPO nilai ekspor sebesar 7,15 miliar USD. Negara-
negara importir utama CPO dari Indonesia adalah India dan Cina.

2.5. Tren Harga Minyak Kelapa Sawit

Harga minyak sawit mentah biasanya ditentukan dari prospek kebutuhan dan
penawaran secara umum dari:
a. Minyak kelapa sawit;
b. Pertumbuhan kebutuhan dan penawaran minyak kedelai, minyak rapeseed
dan minyak sayur lainnya; dan

13
c. Pertumbuhan pasar luar, seperti perubahan nilai tukar mata uang, harga
minyak mentah, intervensi pemerintah (pajak ekspor dan impor atau lainnya)
dan faktor-faktor yang lain.

Harga minyak sawit lokal dipengaruhi oleh pajak ekspor dan dana
pengembangan minyak sawit (CPO Supporting Fund). Peraturan tersebut
bertujuan untuk mengamankan suplai domestik, menstabilkan harga minyak
goreng dan meningkatkan industri hilir seperti biofuel.

Di tahun 2020, pemerintah Indonesia resmi mengimplementasikan program

mandatori pencampuran 70% solar dengan 30% biodiesel (Program B30).
Sampai saat ini di tahun 2022 Program B30 telah berjalan selama kurang lebih
dua tahun sebagai salah satu program prioritas nasional untuk mengurangi
ketergantungan pada energi fosil dan mencapai transisi energi bersih,
khususnya di sektor transportasi. Program B30 telah dinikmati oleh para
konsumen yang menggunakan mesin dengan bahan bakar diesel baik di sektor
transportasi maupun sektor industri lainnya.

Secara periodik, Bank Dunia mengeluarkan proyeksi harga komoditi. Berikut

adalah proyeksi harga RBDPO FOB Malaysia yang dikeluarkan oleh Bank
Dunia per 26 April 2022:

Pro Pro Pro

Uraian
2022 2023 2024
RBDPO FOB Malaysia (USD/ton) 1.650 1.400 1.372

Harga minyak kelapa sawit (RBDPO) dan minyak inti sawit (PKO) dalam tiga
tahun terakhir dapat dilihat pada tabel berikut:

Harga RBDPO CIF Rotterdam Harga PKO CIF Rotterdam

Bulan (USD/mt) (USD/mt)

2022 2021 2020 2022 2021 2020

Januari 1.344,79 990,27 810,07 2.195,79 1.368,31 970,53
Februari 1.522,36 1.019,86 728,81 2.442,63 1.359,50 801,84
Maret 1.776,96 1.030,48 636,25 2.441,48 1.478,59 691,04
April 1.682,74 1.078,05 608,88 2.064,31 1.487,14 720,69
Mei 1.716,92 1.120,42 576,56 1.811,19 1.530,56 684,95
Juni 1.501,10 1.004,42 656,49 1.554,50 1.400,45 724,62
Juli 1.056,64 1.062,99 694,16 1.301,05 1.274,09 683,93
Agustus 1.682,74 1.141,82 760,30 2.064,31 1.341,14 739,17
September 1.181,38 796,22 1.427,27 767,84
Oktober 1.306,90 819,27 1.807,25 805,91
November 1.340,65 917,81 2.050,23 1.073,48
Desember 1.270,29 1.016,37 1.861,43 1.224,87
Sumber : Bank Dunia, Maret 2022

14
Harga minyak kelapa sawit lokal selama tiga tahun terakhir dapat dilihat pada
tabel berikut:

Harga CPO FOB Belawan Harga CPO FOB Belawan

Bulan (Rp/kg) (USD/ton)
2022 2021 2020 2022 2021 2020
Januari 19.851,6 14.536,7 11.154,1 1.384,81 1.033,77 812,25
Februari 22.317,3 15.407,0 9.576,8 1.555,10 1.097,20 695,17
Maret 27.650,5 16.512,4 8.435,2 1.927,05 1.145,31 555,14
April 25.343,2 17.374,2 7.413,9 1.763,77 1.193,43 467,24
Mei 25.734,9 18.345,9 6.905,7 1.761,70 1.280,85 463,28
Juni 24.287,9 15.565,2 7.488,9 1.653,53 1.085,59 527,54
Juli 19.266,2 17.200,4 8.863,0 1.285,75 1.185,32 607,79
Agustus 15.256,3 18.035,6 9.632,2 1.024,49 1.252,67 654,16
September 18.139,7 10.362,6 1.272,34 697,91
Oktober 20.064,0 10.542,7 1.413,11 714,80
November 20.138,2 11.672,5 1.411,87 819,88
Desember 19.354,0 13.098,9 1.350,68 924,21
Sumber: Bappebti, Agustus 2022

Harga tandan buah segar (TBS) di setiap daerah yang menjadi acuan petani di
perkebunan rakyat, salah satunya adalah harga yang ditetapkan oleh Dinas
Perkebunan. Harga TBS di Provinsi Kalimantan Barat bulan Agustus 2022
Periode 2 dengan harga CPO lokal Rp10.175,18/kg, harga PK lokal
Rp5.042,69,01/kg dan indeks K 87,19% adalah sebagai berikut:

Umur Tanaman Harga TBS Umur Tanaman Harga TBS

(Tahun) (Rp/kg) (Tahun) (Rp/kg)
3 1.586,90 10 - 20 2.128,52
4 1.700,87 21 2.088,59
5 1.820,59 22 2.078,38
6 1.877,76 23 2.026,04
7 1.945,11 24 1.954,18
8 2.008,53 25 1.886,75
9 2.043,57

BAB III

DATA DAN PENILAIAN

15
3.1. Gambaran Umum Properti

PT Gunung Rijuan Sejahtera (GRS) memiliki satu kebun inti dan satu kebun
plasma. Semua Tandan Buah Segar (TBS) hasil panen dari perkebunan
dikirimkan ke Pabrik Kelapa Sawit (PKS) milik GRS.

3.2. Lokasi dan Aksesibilitas

GRS terletak di Desa Bebatung, Selutung, Kayu Ara, Lamoanak, Kecamatan

Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan Barat.

Batas-batas wilayah kebun dengan lingkungan sekitarnya adalah sebagai

berikut:

sebelah utara : Desa Lamoanak

sebelah selatan : Desa Selutung
sebelah timur : Desa Bebatung
sebelah barat : Kecamatan Mandor

Transportasi dari dan menuju kebun GRS dapat ditempuh dengan perjalanan
darat menggunakan kendaraan sewa dari Kota Pontianak Kalimantan Barat
menuju kebun melalui jalan beraspal dengan jarak sekitar 125 km dan jalan
tanah yang dipadatkan dengan jarak sekitar 7 km.

Lalu lintas di dalam dan menuju kebun menggunakan kendaraan roda dua atau
empat yang menghubungkan antar areal dalam perkebunan.

3.3. Kondisi Lingkungan Sekitar

Lingkungan terdekat dari lokasi GRS sebagian besar terdiri dari pemukiman
dan perkebunan masyarakat. Sarana utilitas listrik dari PLN tersedia di
lingkungan sekitar GRS. Kebutuhan air bersih dipenuhi dari sungai dan sumur.
Telepon selular digunakan untuk memfasilitasi komunikasi.

3.4. Legalitas Lahan

GRS berdiri diatas lahan Hak Guna Usaha (HGU), yang secara teknis diuraikan
sebagai berikut:

16
 Luas
No. Dokumen Kepemilikan
(ha)
1. Sertipikat HGU No. 375 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 604,46
2. Sertipikat HGU No. 376 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 1.048,82
3. Sertipikat HGU No. 377 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 2,32
4. Sertipikat HGU No. 378 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 0,93
5. Sertipikat HGU No. 379 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 15,49
6. Sertipikat HGU No. 380 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 1,59
7. Sertipikat HGU No. 381 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 1,02
8. Sertipikat HGU No. 382 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 0,89

17
 Luas
No. Dokumen Kepemilikan
(ha)
9. Sertipikat HGU No. 383 yang terletak di Desa Bebatung,
Selutung, Kayu Ara dan Lamoanak, Kecamatan Mandor
dan Menjalin, Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan
Barat. Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Landak pada tanggal 16 Agustus 2016 dan akan berakhir
masa berlakunya pada tanggal 13 Juli 2051. 1,06
Jumlah 1.676,57

Dalam penilaian ini kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh, luas
lahan yang dinilai berdasarkan angka yang terdapat dalam salinan dokumen di
atas dan kami berasumsi bahwa semua salinan dokumen yang diterima bebas
dari sengketa dan sesuai dengan aslinya.

3.5. Tata Guna Lahan dan Fasilitas Umum

Sebagian lahan telah dimanfaatkan untuk areal perkebunan kelapa sawit

dengan segala fasilitas yang digunakan untuk menunjang operasional kebun
seperti perumahan, jalan, dan sarana lainnya. Uraian penggunaan lahan adalah
sebagai berikut:

Luas
Uraian
(ha)
Luas Tertanam
Tanaman Menghasilkan 1.006,42
Luas Non-Tanaman 670,15
Jumlah 1.676,57
Sumber: Manajemen GRS

Jaringan listrik kebun dipenuhi oleh pembangkit tenaga listrik (generator set).
Air bersih diperoleh dari sumur bor. Hubungan telekomunikasi di kebun
menggunakan radio Single Side Band (”SSB”), V-Sat, dan telepon selular.

3.6. Kesesuaian Lahan

a. Geografi dan Ketinggian Lahan

Kelapa sawit tumbuh baik pada daerah beriklim tropis, di sekitar

13° Lintang Utara-Selatan. Tanaman ini dapat berkembang pada lahan dengan
ketinggian 0–500 meter di atas permukaan laut.

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), secara astronomis Kabupaten

Landak terletak di 0°01’53,55” Lintang Utara sampai 0°37’41,04” Lintang
Selatan dan 109°12’13,44” Bujur Timur sampai 110°15’56,56” Bujur Timur.

18
b. Topografi

Kemiringan lereng sebaiknya berkisar antara 0°–15°. Kondisi tersebut bertujuan

untuk memudahkan pengangkutan dari lokasi pemanenan menuju pengolahan.
Pada lahan dengan kemiringan lebih dari 15° masih memungkinkan untuk
pertumbuhan kelapa sawit dengan membangun teras untuk memudahkan
transportasi produksi.

Berdasarkan hasil pengamatan terbatas pada saat inspeksi lapang, topografi

area kebun GRS adalah 20% berbukit, 75% bergelombang, dan 5% datar.

c. Iklim

Iklim yang dibutuhkan untuk pertumbuhan kelapa sawit adalah sebagai berikut :

1) Curah Hujan

Curah hujan optimal berkisar antara 2.000 mm – 2.500 mm per tahun

dengan penyebaran yang merata sepanjang tahun. Berikut adalah data
curah hujan di lokasi perkebunan GRS:

Curah Hujan Jumlah

Tahun
(mm) Hari Hujan
2018 2.678 96
2019 3.100 142
2020 3.661 192
2021 3.119 179
2022*) 1.486 102
Sumber: Manajemen GRS
*) Januari – Juli

2) Suhu

Suhu optimal berkisar antara 29°C - 30°C. Suhu akan mempengaruhi

pembungaan dan periode pembuahan. Tanaman yang tumbuh pada
ketinggian 500 meter di atas permukaan laut umumnya mengalami
kemunduran pembuahan selama satu tahun.

Berdasarkan data BPS, suhu udara rata-rata Kabupaten Landak di

tahun 2021 adalah 28,7°C.

3) Penyinaran

Penyinaran yang optimal berkisar antara 5 hingga 7 jam/hari, atau

sekitar 1.500 jam/tahun. Periode panjang hari mempengaruhi kualitas
bunga dan buah.

19
 Berdasarkan data BPS, lama penyinaran matahari di Kabupaten
Landak di tahun 2021 adalah 7,32 jam/hari.

4) Kelembaban

Tingkat kelembaban yang baik adalah di atas 70% tetapi tidak lebih dari
80% karena dapat menyebabkan penyakit pada tanaman.

Berdasarkan data BPS, kelembaban udara di Kabupaten Landak di

tahun 2021 adalah 80,1%.

5) Angin

Kecepatan angin yang baik adalah 6 km/jam. Angin yang terlalu besar
dapat mengakibatkan tanaman tumbang atau bunga berguguran,
terutama pada tanaman baru atau tanaman muda.

Berdasarkan data BPS, kecepatan angin di Kabupaten Landak di tahun

2021 adalah 9,72 km/jam.

d. Tata Kelola Air

Tanaman ini membutuhkan drainase yang baik, permukaan air tanah harus
berada di bawah 80 cm.

Berdasarkan pengamatan terbatas saat inspeksi lapang, secara umum

terdapat area tergenang di kebun GRS.

e. Kondisi Tanah

Tanaman ini tidak membutuhkan jenis tanah secara khusus. Pada dasarnya
tanaman ini dapat tumbuh di lokasi dengan jenis tanah seperti podsolik,
latosol, hidromorpik, alluvial atau regozol. Kecepatan pertumbuhan akan
bervariasi antara satu jenis tanah dengan jenis tanah lainnya.

Berdasarkan pengamatan terbatas saat inspeksi lapang, jenis tanah di

kebun GRS adalah mineral.

Berdasarkan Peta Kesusuaian Lahan dan Iklim untuk Tanaman Kelapa

Sawit oleh PPKS (Pusat Penelitian Kelapa Sawit), kelas kesesuaian lahan
GRS adalah S3 atau sesuai marginal.

3.7. Aset Tanaman

Tanaman kelapa sawit dibudidayakan secara intensif di GRS menggunakan

varietas D x P Tenera, diperoleh dari PPKS Marihat dengan jarak tanam 9 m x
8,2 m, menggunakan sistem Mata Lima. Rata-rata jumlah pokok adalah 116/ha.

20
Tanaman kebun GRS diklasifikasikan menjadi Tanaman Menghasilkan (TM)
dengan rincian sebagai berikut:
Luas
No. Tahun Tanam
(ha)
1. 2010 208,25
2. 2011 371,23
3. 2012 348,21
4. 2013 68,48
5. 2014 2,40
6. 2015 7,85
Jumlah 1.006,42
Sumber: Manajemen GRS

Tanaman dengan umur yang sama dan varietas yang sama digunakan sebagai
tanaman sisipan. Pembersihan piringan dan perawatan gawangan dilakukan
tiga kali dalam setahun secara manual atau kimiawi. Pemupukan dilakukan dua
kali dalam setahun. Pemangkasan dilakukan satu hingga dua kali dalam
setahun.

Pengendalian hama dan penyakit tanaman dilakukan secara manual, kimia,

dan secara biologi. Pengendalian dilakukan sesuai kebutuhan lapang. Pada
saat inspeksi, kami tidak menemukan serangan hama dan penyakit yang
mempengaruhi kondisi tanaman secara signifikan.

Panen dilakukan secara manual. Pekerjaan panen merupakan pekerjaan utama

karena langsung menjadi sumber pemasukan uang bagi perusahaan. Data
produksi TBS GRS adalah sebagai berikut:

Luas Produksi TBS Produktivitas

Tahun
(ha)* (ton) (ton/ha)
2020 1.596 11.953 7,5
2021 1.596 12.237 7,7
2022** 1.523 5.464 3,6
Sumber : Manajemen GRS
Keterangan : *) Termasuk area plasma
**) Januari -Juli

3.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Pengunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling

mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI-KPUP-10.1).

Kami berpendapat bahwa penggunaan lahan per tanggal penilaian adalah

pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari lahan berdasarkan pertimbangan
berikut:

21
a. Penggunaan lahan sebagai perkebunan sudah diizinkan secara hukum.
b. Kondisi lingkungan dan iklim sesuai dengan kebutuhan perkebunan.
c. Menguntungkan untuk diusahakan.
d. Menghasilkan nilai tertinggi.

Analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci tidak
masuk ke dalam penugasan ini.

Setelah melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik; dengan

mempertimbangkan lokasi, jenis/tipe, dan fungsi objek penilaian yang berada
pada kondisi normal; objek penilaian yang diminati investor tetapi tidak secara
berlebihan; serta waktu pemasaran yang sesuai, maka objek penilaian
merupakan properti yang dapat dipasarkan (marketable).

3.9. Asumsi dan Penilaian

a. Lahan Hak Guna Usaha (HGU)

Berdasarkan hasil observasi di lapangan, kami memperoleh data pembanding

sebagai berikut:

1. Jenis properti : Kebun Sawit

Lokasi : Desa Amboyo Utara, Kecamatan Ngabang,
Kabupaten Landak, Provinsi Kalimantan Barat
Luas tanah : 27 Ha
Legalitas : Sertipikat Hak Milik (SHM)
Harga penawaran : Rp1.200.000.000

2. Jenis properti : Kebun Sawit

Lokasi : Desa Anjungan Melancar, Kecamatan Anjungan,
Kabupaten Mempawah, Provinsi Kalimantan
Barat
Luas tanah : 62 Ha
Legalitas : Surat Keterangan Tanah (SKT)
Harga penawaran : Rp2.480.000.000

3. Jenis properti : Kebun Sawit

Lokasi : Desa Kayu Ara, Kecamatan Mandor, Kabupaten
Landak, Provinsi Kalimantan Barat
Luas tanah : 1 Ha
Legalitas : Surat Keterangan Tanah (SKT)
Harga penawaran : Rp45.000.000

Dalam penilaian tanah tersebut kami telah mempertimbangkan beberapa faktor

yang berpengaruh terhadap harga tanah seperti kelengkapan surat tanah,
keserasian lingkungan, peruntukan tanah, restriksi dan rencana pengembangan
lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik atas bidang tanah tersebut.

22
Berdasarkan analisis kami, setelah mempertimbangkan semua faktor relevan
yang mempengaruhi nilai aset, maka kami bependapat bahwa indikasi Nilai
Pasar Tanah HGU seluas 1.676,57 ha pada tanggal 30 Agustus 2022 adalah
Rp10.768.000.000,- (Sepuluh Miliar Tujuh Ratus Enam Puluh Delapan Juta
Rupiah).

Mengacu kepada indikasi Nilai Pasar di atas, kami berpendapat bahwa indikasi
Nilai Likuidasi Tanah HGU seluas 1.676,57 ha tanggal 30 Agustus 2022
adalah Rp6.460.800.000,- (Enam Miliar Empat Ratus Enam Puluh Juta
Delapan Ratus Ribu Rupiah)

b. Aset Tanaman

1) Tanaman Menghasilkan

Inspeksi aset tanaman/tegakan tanaman dilakukan dengan menggunakan

metode sampling acak. Beberapa faktor yang berpengaruh terhadap kondisi
tanaman adalah tingkat produktivitas, tingkat populasi, kondisi fisiologis,
umur dan pemeliharaan.

Penilaian Tanaman Menghasilkan dilakukan menggunakan Pendekatan

Pendapatan dengan metode Diskonto Arus Kas. Pendekatan ini digunakan
bilamana Pendekatan Pasar tidak dapat diaplikasikan karena
ketidaktersediaan data pasar yang memadai. Perhitungan Diskonto Arus
Kas adalah sebagai berikut:

n=n
1
NSI =∑ ( AKB × ¿ )¿
n=1 (1+r )n

keterangan : NSI = Nilai Saat Ini

AKB = Aliran Kas Bersih
r = Tingkat pengembalian investasi yang wajar
n = Tahun ke n

Arus Kas Bersih

 Arus kas bersih adalah perbedaan antara arus kas masuk dan arus kas
keluar dalam hal ini selama umur ekonomis. Arus kas masuk diperoleh
dari penjualan produk, sedangkan arus kas keluar adalah total biaya
yang dikeluarkan untuk memperoleh produk tersebut. Panjang proyeksi
yang sesuai dengan umur ekonomis tanaman kelapa sawit adalah
sampai dengan umur tanaman 25 tahun.

 Sistem pengelolaan usaha termasuk tenaga-tenaga pengelola mampu

untuk melaksanakan tugas-tugasnya secara baik dan optimal.

23
Arus Kas Masuk

 Sumber pendapatan berasal dari penjualan TBS. Harga TBS di jembatan

timbang (mill gate price) berasal dari perhitungan CPO dan PK lokal sebagai
berikut:

Uraian 2022 2023 2024 2025 2026. 2027 dst

CPO Lokal (USD /Ton) 1.674 1.473 1.444 1.418 1.392 1.366
Pajak ekspor 288 288 288 280 280 270
Dana Pengelolaan Perkebunan 240 240 240 220 220 200
FOB Belawan (USD/Ton) 1.146 945 916 918 892 896
Nilai tukar rupiah (Rp/USD) 14.500 4.800 14.700 14.600 14.500 14.500
Harga CPO Lokal (Rp/Kg) 16.662 13.993 13.466 13.403 12.934 12.991
Pertumbuhan -15,8% -3,8% -0,5% -3,5% 0,4%
1 11.91 11.47 11.41 11.01
Asumsi Harga CPO (Rp/kg)
4.1581 9 0 6 7 11.066
1 9.2 8.9 8.8 8.5
Asumsi Harga PK (Rp/kg)
0.9922 54 05 63 53 8.591
Keterangan : 1. Rerata aktual harga penjualan CPO GRS Jan – Jun 2022
2. Rerata aktual harga penjualan PK GRS Jan – Jun 2022

24
Untuk mendapatkan harga TBS lokal, kami menggunakan asumsi biaya transportasi, rendemen, biaya pabrik, dan administrasi sbb:

0,3 1,3 2,3 3,3 4,3 5,3

No. Uraian
2022 2023 2024 2025 2026 2027
1 Harga Penjualan - CPO (Rp/ton) 14.158.000 11.919.216 11.469.684 11.416.215 11.016.588 11.065.677
Harga Penjualan - PK (Rp/ton) 10.991.833 9.253.710 8.904.708 8.863.196 8.552.938 8.591.050

2 Biaya Transportasi ke Pelabuhan – CPO (Rp/ton)1 270.000 279.720 288.112 296.755 305.658 314.827
Biaya Transportasi di Pelabuhan – PK (Rp/ton) 145.000 279.720 288.112 296.755 305.658 314.827

3 Harga Bersih di Pabrik - CPO (Rp/ton) 13.888.000 11.639.496 11.181.572 11.119.460 10.710.930 10.750.850
Harga Bersih di Pabrik - PK (Rp/ton) 10.846.833 8.973.990 8.616.596 8.566.441 8.247.280 8.27.222

4 Rendemen - CPO 21,00% 21,00% 21,00% 21,00% 21,00% 21,00%

Rendemen - PK 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00%

5 Harga TBS dari - CPO 2.916.480 2.444.294 2.348.130 2.335.087 2.249.295 2.257.678
Harga TBS dari - PK 433.873 358.960 344.664 342.658 329.891 331.049

6 Biaya Pengolahan (Rp/ton) 119.172 123.463 127.166 130.981 134.911 138.958

7 Harga TBS di Jembatan Timbang (Rp/ton) 3.231.181 2.679.791 2.565.628 2.546.763 2.444.276 2.449.769

8 Biaya Administrasi (Rp/ton)2 84.980 70.479 67.476 66.980 64.284 64.429

9 Harga TBS (Rp/ton) 3.146.201 2.609.313 2.498.152 2.479.783 2.379.991 2.385.340

Keterangan :
1. Asumsi biaya naik sesuai dengan asumsi inflasi yaitu 3,6% pada tahun 2023 dan 3,0% pada tahun 2024 - 2027.
2. 2,63% dari Harga TBS di Jembatan Timbang.

25
• Produksi kelapa sawit dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti kondisi
tanaman dan populasi. Proyeksi produksi dibuat dengan
mempertimbangkan data historis produksi yang diperoleh dari manajemen,
kemudian dilakukan perbandingan dengan standar produksi dan data pasar.
Standar produksi yang digunakan dalam penilaian adalah sebagai berikut:

Umur (Tahun) 3 4 5 6 7 8 9 10
Mariha 4 12 15 19 23 26 27 28
TBS (ton/ha)
t
Umur (Tahun) 11 12 13 14 15 16 17 18
Mariha 29 30 30 30 29 27 26 25
TBS (ton/ha)
t
Umur (Tahun) 19 20 21 22 23 24 25
Mariha
TBS (ton/ha)
t 24 23 22 21 20 20 20

Proyeksi produksi dengan pertimbangan di atas dapat dilihat di Lampiran

Proyeksi Produksi

Arus Kas Keluar

Arus kas keluar terdiri dari biaya operasional, diantaranya biaya pemeliharaan,
pemupukan, panen dan pengumpulan TBS, pengiriman TBS, biaya umum
(tidak termasuk biaya penyusutan)serta biaya sewa aset non-tanaman yang
secara langsung mempengaruhi operasional perkebunan.

 Asumsi biaya pemeliharaan dan pemupukan, biaya panen dan

pengumpulan,dan umum untuk operasional kebun di tahun 2022 masing-
masing sebesar Rp5.100.000,-/ha, Rp470,-/kg dan Rp3.300.000,-/ha. Biaya
tersebut akan naik sesuai dengan asumsi inflasi yaitu sebagai berikut:

Tahun Tingkat Inflasi

2023 3,6%
2024 - 2027 3,0%

 Biaya cadangan penggantian aset pendukung perkebunan dihitung dengan

teknik Sinking Fund dengan asumsi sebagai berikut:
- Bunga simpanan sebesar 3,1%,
- Periode pencadangan selama 10 tahun,
- Nilai aset pendukung perkebunan, persentase bagian yang diganti dan
biaya pencadangan per tahun sebesar:

Biaya
Biaya
Jenis Aset % Pencadangan
(Rp)
(Rp/Tahun)
Bangunan 7.885.300.000 20% 136.651.692

26
 Biaya
Biaya
Jenis Aset % Pencadangan
(Rp)
(Rp/Tahun)
Mesin, Peralatan dan
4.845.500.000 80% 335.888.691
alat Berat
Kendaraan 611.000.000 80% 42.354.347
Jumlah 13.341.800.000 514.894.730

Dengan area tertanam 1.523,39 ha maka biaya pencadangan sebesar

Rp337.993,- per ha per tahun.

 Tidak ada investasi yang besar selama waktu proyeksi.

Tingkat Pengembalian Investasi (Tingkat Diskonto)

 Tingkat diskonto per 30 Agustus 2022 sebesar 11,47% diperoleh dengan

Band of Investment Method (BOIM).
BOIM = we ke + (1-t) wd kd

keterangan: - we : Percentage of financing that is equity (35%)

- ke : Cost of Equity (17,65%)
-t : Tax rate (0)
- wd : Percentage of financing that is debt (65%)
- kd : Cost of Debt (8,14%)

Proses Ekstraksi Tanaman

Untuk mendapatkan Nilai Pasar tanaman menghasilkan, aset non-tanaman

dikeluarkan dari nilai perkebunan. Aset non-tanaman terdiri dari bangunan dan
sarana pelengkap, mesin dan peralatan, alat berat, kendaraan bermotor, serta
perabot dan peralatan kantor.

Proses ekstraksi tanaman menghasilkan dari nilai perkebunan sebagai berikut:

Nilai Kini Indikasi Nilai Indikasi Nilai

Tahun Luas TM Perkebunan TM Aset Pendukung Pasar TM
Tanam (ha) (Rp) Perkebunan (Rp) (Pembulatan) (Rp)
A b c=a-b
2010 208,25 17.194.644.497 3.053.485.397 14.141.000.000
2011 371,23 32.978.696.382 5.443.195.121 27.536.000.000
2012 348,21 29.748.583.015 5.105.662.185 24.643.000.000
2013 68,48 5.231.164.682 1.004.094.502 4.227.000.000
2014 2,40 208.236.649 35.190.228 173.000.000
2015 7,85 504.488.298 115.101.370 389.000.000
Jumlah 1.006,42 85.865.813.523 14.756.728.803 71.109.000.000

Indikasi Nilai Likuidasi (Rp) 42.665.400.000

27
Diskonto Arus Kas Tanaman Menghasilkan dapat dilihat di bagian lampiran.

b. Aset Non Tanaman

1) Bangunan

Bangunan dinilai dengan menggunakan Metode Biaya Pengganti

Terdepresiasi (DRC). Untuk aset yang dapat diganti, kami telah
mempertimbangkan kerusakan fisik dan/atau keusangan fungsional dan
keusangan ekonomi. Penyusutan yang tercermin dari hasil pengamatan
setempat atas kondisi properti, umur sisa efektif, serta dapat tidaknya
digunakan pada saat ini dan di masa datang, dibandingkan dengan properti
pengganti yang baru.

Uraian Penilaian Bangunan kebun adalah sebagai berikut:

Biaya Pengganti Indikasi Nilai Pasar Indikasi Nilai

Baru (Rp) (Rp) Likuidasi (Rp)
588.000.000 176.400.000 105.800.000

Uraian detail penilaian bangunan disajikan di bagian lampiran.

2) Infrastruktur

Infrasturktur dinilai dengan menggunakan Metode Biaya Pengganti

Terdepresiasi (DRC). Untuk aset yang dapat diganti, kami telah
mempertimbangkan kerusakan fisik dan/atau keusangan fungsional dan
keusangan ekonomi. Penyusutan yang tercermin dari hasil pengamatan
setempat atas kondisi properti, umur sisa efektif, serta dapat tidaknya
digunakan pada saat ini dan di masa datang, dibandingkan dengan properti
pengganti yang baru. Pada saat inspeksi, bangunan berada dalam kondisi
kurang terawat dan dapat digunakan.

Uraian Penilaian infrastruktur kebun adalah sebagai berikut:

Biaya Pengganti Indikasi Nilai Pasar Indikasi Nilai

Baru (Rp) (Rp) Likuidasi (Rp)
12.661.600.000 5.939.510.000 3.563.700.000

Uraian detail penilaian Infrastruktur disajikan di bagian lampiran.

28
 BAB IV

KESIMPULAN

Untuk mendapatkan hasil akhir dari penilaian aset perkebunan yang sesuai
dengan maksud dan tujuan dilakukannya penilaian ini, kami sebagai penilai
properti telah melakukan penilaian dengan mengacu pada Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018.

Berdasarkan analisa kami dan setelah mempertimbangkan semua faktor

relevan yang mempengaruhi nilai dan tujuan penilaian yaitu untuk
menunjang keperluan Penjaminan Utang pada PT Bank OCBC NISP,
Tbk., maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti yang dimiliki
milik PT Gunung Rijuan Sejahtera (GRS) pada tanggal penilaian
30 Agustus 2022 dengan berpedoman pada kondisi-kondisi pembatas
tersebut dalam laporan adalah:
Rp87.993.000.000,-
(DELAPAN PULUH TUJUH MILIAR
SEMBILAN RATUS SEMBILAN PULUH TIGA JUTA RUPIAH)

Indikasi Nilai Likuidasi properti milik GRS per tanggal 30 Agustus 2022
dengan berpedoman pada kondisi-kondisi pembatas tersebut dalam laporan
adalah:
Rp52.796.000.000,-
(LIMA PULUH DUA MILIAR
TUJUH RATUS SEMBILAN PULUH ENAM JUTA RUPIAH)

29
Lampiran Tanaman Menghasilkan – Proyeksi Produksi

i
Lampiran Tanaman Menghasilkan – Diskonto Arus Kas
(Dalam ribuan Rupiah)

ii
Lanjutan – Diskonto Arus Kas
(Dalam ribuan Rupiah)

iii
Lampiran Uraian Bangunan Kebun

Biaya Pengganti Indikasi

Tahun Luas

Unit
No. Uraian Spesifikasi Bangunan Kondisi Baru Nilai Pasar
Bangun (m2)
(Rp) (Rp)

Afdeling 1
Konstruksi utama kayu, dinding papan kayu dan dicat, lantai
Rumah G10
1 1 2008 semen, atap seng, dinding pemisah psps ksyu dicat, jendela Cukup 300 588.000.000 176.400.000
Semi Permanen
kaca rangka kayu, pintu panel kayu rangka kayu.

Mengacu kepada indikasi Nilai Pasar di atas, kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Likuidasi Bangunan Kebun pada tanggal
30 Agustus 2022 adalah Rp105.800.000,-.

iv
Lampiran Uraian Infrastruktur Kebun
Biaya
Indikasi
No Kondis Pengganti
Uraian Spesifikasi Nilai Pasar
. i Baru
(Rp)
(Rp)
Terdiri dari jalan akses, jalan utama, dan jalan kolektor yang berupa tanah laterit
1 Jalan yang dipadatkan, lebar jalan kurang lebih 3-9 meter, dan panjang keseluruhan Cukup 4.376.800.00
kurang lebih 202.477 meter.. 8.301.600.000 0
Berupa galian tanah dengan dimensi diantaranya:
- Berdimensi 1x1x1 dan 2x2x2 dengan panjang keseluruhan kurang lebih 30.317
2 Saluran Air meter Cukup
- Berdimensi 2x2x2 dengan panjang keseluruhan kurang lebih 60.620 meter 1.293.240.00
- Berdimensi 1x1x1 dengan panjang keseluruhan kurang lebih 968 meter. 3.848.400.000 0
Berupa galian tanah dengan dimensi diantaranya:
3 Parit - Berdimensi 1x1x1 dengan panjang keseluruhan kurang lebih 694 meter Cukup
- Berdimensi 2x2x2 dengan panjang keseluruhan kurang lebih 1.594 meter. 97.400.000 43.070.000
4 Sumur Bor Berupa galian ke dalam tanah dengan jumlah 3 unit. Cukup 9.600.000 4.100.000
Berupa pemadatan tanah laterit dengan lebar kurang lebih 2 meter dan panjang
5 Terasan Cukup
kurang lebih 19.838 meter. 404.600.000 222.300.000
Jumlah Infrastruktur Kebun 12.661.600.000 5.939.510.000

Mengacu kepada indikasi Nilai Pasar di atas, kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Likuidasi Infrastruktur Kebun pada
tanggal 30 Agustus 2022 adalah Rp3.563.700.000,-