PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN

“VILLA JATI APUS”

Referensi Oleh : Younanda
Nomor Kontrak : 82009000

Villa Jati Apus

Hunian nyaman, sejuk dan terjangkau

Halaman 1 / 14
 DAFTAR ISI

1 . E X E C U T I V E S U M M A R Y
....... 3

2. LATAR BELAKANG PROYEK PERUMAHAN

A. Sejarah Property...................................................................................................................3
B. Konsep property .......................................................................................................................3
C. Pengalaman Pelaksana.........................................................................................................4
3. ASPEK SOSIAL DAN ENVIRON MENT

A. Lokasi Proyek .......................................................................................................................4

B. Demografi..............................................................................................................................4
C. Kependudukan......................................................................................................................4
D. Fasilitas Umum......................................................................................................................5
4. ASPEK ASPEK PERIJINAN (LEGALITAS)

A. Perijinan Proyek ..................................................................................................................5

B. Rekomendasi dari pihak terkait ..........................................................................................5
5. ASPEK PEMASARAN

A. Potensi dan Segmentasi Pasar..............................................................................................6

B. Marketing Strategi ...............................................................................................................6
C. Project Utility........................................................................................................................6
6. ASPEK KEUANGAN PROYEK

A. Proyeksi biaya proyek .........................................................................................................7

B. Sumber Dana.........................................................................................................................7
C. Persyaratan Bagi Investor....................................................................................................7
7. ASPEK TEKNIS

A. Tahap Persiapan ..................................................................................................................7

B. Tahap Kontruksi ..................................................................................................................8
8. KESIMPULAN ...........................................................................................................................9
9. LAMPIRAN-LAMPIRAN
........................................................................................................9-12

Halaman 2 / 14
1. EXECUTIVE SUMMARY
Lokasi perumahan : Pring apus kelurahan karangjati
Luas Lokasi : 2060 m2
Luas Kav ling : 1442 m2

Jumlah Unit : 20 Unit rumah tinggal Type. 45/70 m 2

Periode Project : 10 unit ditahun pertama
Nilai Penjualan : Rp. 7.000.000.000.-
Modal Sendiri : ---------------------
Investasi : Rp. 5.210.000.000.-
Keuntungan : Rp. 1.790.000.000.-
Developer : ---------------------

2. LATAR BELAKANG PROYEK PERUMAHAN

A. Sejarah Properti
Proyek perumahan yang akan kita kerjakan “ Villa Jati pus” adalah pengembangan
tanah kosong yang berlokasi di pringapus karang jati ungaran yang mana didaerah
tersebut telah terjadi perkembangan yang sangat pesat beberapa tahun terakhir ini dan
diikuti juga dengan perkembangan jumlah penduduk yang bertempat tinggal dilokasi tersebut.
Perkembangan tersebut bisa terlihat dari semakin banyaknya pabrik-pabrik dan jumlah orang
yang tinggal didaerah tersebut.

B. Konsep Properti
Sesuai dengan kebijakan pemerintah khususnya pemerintah daerah yang mendorong peran
swasta dalam penyediaan tempal tinggal bagi masyarakat. Konsep dari
pembangunan property ini mengacu pada “ Pengembangan lokasi dari lahan kosong
menjadi cluster perumahan yang memenuhi kriteria standard perumahan untuk
masyarakat berpenghasilan menengah dengan nuansa nyaman, asri, ramah lingkungan
dan minimalis” Pembangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan system
indent dengan target penyelesaian 20 unit rumah. Kita akan selalu mengutamakan efisiensi
dan efektifitas dalam pembangunan serta melibatkan masyarakat setempat sebagai
stakeholder dalam pekerjaan fisik kontruksi rumah.

Halaman 3 / 14
 C. Pengalaman Pelaksana
Djum Square : 4 unit ruko 2 lantai didaerah ngesrep tembalang.
Villa Setiabudi : 6 unit rumah dengan type 60/145m2.
Ruko Karangrejo : 4 unit ruko 2 lantai didaerah karangrejo banyumanik.
Ruko Keruing : 3 unit ruko 2 lantai didaerah perumnas banyumanik.
Mulawarman Mansion : 4 unit rumah dengan type 100/200m2.

3. ASPEK SOSIAL DAN ENVIRONMENT

a. Lokasi Properti
Terletak di daerah pringapus karangjati kota Ungaran, merupakan wilayah
pengembangan perumahan untuk mendukung kebutuhan masyarakat yang bekerja dikota
Ungaran terutama daerah karangjati. Dimana diwilayah yang sama mulai akan dibangun
3 cluster oleh pengembang lainnya. Lokasi tidak di pinggir jalan persis, tetapi agak
masuk kurang lebih 200 meter dari jalan utama, serta akses jalan yang lebar salah satu
nilai plus kami.

b. Demografi
Demografi lokasi pengembangan ( Karangjati )berada di selatan kota Ungaran. Dimana
kondisi kota ungaran yang mulai berkembang dan mulai padat serta banyaknya keluarga
baru. Serta lebih banyaknya lapangan pekerjaan yang dibuka didaerah karangjati. Lokasi
tanah berjarak 500 meter dari kelurahan pringapus, serta 500 M dari jembatan tol yang
rencana akan dibuat akses keluar masuk pintu tol sebagai salah satu akses yang strategis
antara karang jati ke semarang dan ambarawa.

c. Kependudukan
Sebagaimana kita ketahui padatnya pertumbuhan perkantoran dan semakin banyaknya
pabrik pabrik dibuka didaerah karangjati dan sekitarnya. Karena secara ekonomi
mereka lebih menguntungkan untuk mencari rumah dengan harga yang terjangkau
dibandingkan mereka harus kontrak ataupun kos yang biayannya hampir sama dengan
angsuran rumah. Tingginya permintaan perumahan di karangjati menyebabkan harga
rumah mencapai titik maksimal sehingga hanya dapat dijangkau oleh kalangan atas atau
kalangan berduit saja. Pertumbuhan penduduk dan tingginya trend keluarga muda

Halaman 4 / 14
 dewasa ini menyebabkan diperlukannya solusi rumah terjangkau dengan jarak yang tidak
terlalu jauh dengan kota Ungaran.
d. Fasilitas Umum
Lokasi proyek ini sangatlah cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah.
Lokasi proyek dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain :

Masjid : ± 200 m
Kantor Kelurahan : ± 500 m
Puskesmas/Klinik : ± 1 Km
Sarana pendidikan : ± 200 m
Pasar tradisional : ± 1 Km

Bank dan Atm : ± 600 m

Jaringan Listrik : Ada

PDAM : Ada
Telepon : Ada

4. ASPEK ASPEK PERIJINAN (LEGALITAS)

Pekerjaan penyelesaian proyek “ Villa Jati pus” diharapkan dapat terlaksana sehingga aspek
legalitas menjadi sangat penting dan perlu dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk
mengantisipasi adanya potensi masalah hukum.
a. Perijinan proyek
Ijin lokasi atau fungsi ruang.
S.I.U.P
Site plan
N.P.W.P
Bukti penguasaan lahan
IMB induk
PLN
PDAM
Keterangan Bebas Banjir
b. Rekomendasi dari Pihak Terkait
Halaman 5 / 14
 Rekomendasi dari asosiasi Lembaga Pengembangan Jasa Kontruksi Nasional
(LPJKN).

Persetujuan dan dukungan dari perangkat kelurahan dan kecamatan.

5. ASPEK PEMASARAN

a. Potensi dan Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representative menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap
masyarakat / keluarga Dan lokasi perumahan “ Jati pus” diharapkan dapat
memenuhi kebutuhan masyarakat kelas menengah. Katrena saat ini permintaan perumahan
didaerah karang jati sangat meningkat dikarenakan semakin banyaknya pabrik-pabrik dan
tempat usaha didaerah karangjati.

b. Marketing strategi
Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi
marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara insentif. Media
promosi antara lain dengan menggunakan attractive leaflet, brosur, pemasangan spanduk,
umbul umbul, serta door to door ke institusi yang dianggap potensi untuk kelas property
“ villa jati apus” Hal yang kiranya dapat untuk dapat mempercepat

penjualan property “ Villa Jati pus” ini adalah menemukan target market yang
memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi ekonomi
Indonesia. Dengan adanya jaringan yang luas adalah salah satu point penting kita dalam
strategi pemasaran perumahan “Villa Jati pus”

c. Project Utility
Berdasarkan strategi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk
pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu
tahun. Utilitas atau jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan listrik (PLN),
Telkom, PDAM, dan jaringan pendukung yang lainnya.

Halaman 6 / 14
 6. ASPEK KEUANGAN PROYEK
a. Proyeksi Biaya Properti
SIMULASI BIAYA DAN PENDAPATAN PROYEK VILLA JATI APUS
No Keterangan Jumlah Biaya (Rp)
1 Tanah 2,060.00 2,500,000,000.00
Pematangan kawasan 200,000,000.00
pemasangan jaringan listrik 20x5 juta 100,000,000.00
2 Bangunan
45x20 900.00
900x2.5 juta 2,250,000,000.00
3 Pecah Surat
20.00 20x3 jt 60,000,000.00
4 Promosi 100,000,000.00
TOTAL BIAYA PROYEK 5,210,000,000.00

5 Harga Jual Rumah

350 juta x 20 7,000,000,000.00

Keuntungan 1,790,000,000.00
Untuk Investor 50%

b. Sumber Dana
Pembiayaan awal (initial investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja
sarana, prasarana, kontruksi serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi dari investor
dan tanda jadi pembelian dari setiap unitnya. Yang mana dari setiap tanda jadi pembelian
dikenakan DP (Down Payment) sebesar 30 % dari harga rumah.
c. Persyaratan Bagi Investor
Investor berhak mengaudit keuangan, tetapi tidak berhak merubah atau ikut campur tangan
dalam segala siteplan semua unit yang dibangun.

7. ASPEK TEKNIS
a. Tahap Persiapan

Halaman 7 / 14
 Perencanaan
Perijinan
Persiapan Awal / Land Clearing

Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan table berikut :

1. Perijinan
2. Penguasaan lahan
3. Pekerjaan persiapan lokasi
4. Pekerjaan prasarana
5. Pekerjaan bangunan rumah dan sarana
6. Pekerjaan persiapan
7. Pekerjaan tanah
8. Pekerjaan pondasi
9. Pekerjaan struktur
10. Pekerjaan dinding
11. Pekerjaan kusen, pintu dan jendela
12. Pekerjaan lantai
13. Pekerjaan atap
14. Pekerjaan plafond
15. Pekerjaan kunci dan penggantung
16. Pekerjaan sanitasi air
17. Pekerjaan listrik
18. Pekerjaan finishing
19. Marketing booking / Down Payment
20. Akad pembiayaan dan pengembalian pinjaman
21. Operasional
22. TOTAL PROGRES

b. Tahap Kontruksi
Pembangunan rumah beserta sarana dan prasarananya akan membutuhkan waktu selama ±
5 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan table dibawah.

Halaman 8 / 14
 8. KESIMPULAN
Dengan lokasi yang sangat bagus,strategis dan berkembang didaerah kota Ungaran khususnya di
daerah karangjati, bisa dipastikan pembanguan “ Villa Jati apus “ dapat terjual dengan cepat
Apalagi perekonomian masyrakat daerah tersebut berangsur angsur semakin bnaik dengan
pesatnya dibukanya pabrik pabrik disekitar karangjati. Apalagi ditambah dengan adanya harga
rumah murah daerah karangjati maka otomatis kawasan pringapus juga mulai meningkat. Karena
menurut saya proyek ini memiliki prospek yang bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi,
spesifikasi bangunan serta target market yang sudah jelas Demikian proposal “ Villa jati apus “ ini
kami sampaikan banyak terima kasih

9. LAMPIRAN-LAMPIRAN
1. Desain rumah type 45/70 m

2. Rencana Anggaran Biaya rumah

Halaman 9 / 14
Halaman 10 / 14
 RENCANA ANGGARAN BIAYA

1 . Nama Pekerjaan : Pembangunan Villa Jati Apus

2. Lokasi Pekerjaan : Karangjati - Ungaran
3. Harga Keseluruhan : Rp. 112.600.000,00

Harga Satuan Jumlah Harga Total Harga

No. Uraian Pekerjaan Vol I Sat
Rp. Rp. Rp.

1 2 3 4 5 6

I Pekerjaan Persiapan 7.525.000,00

1 Gambar dan perhitungan tehnik 1,00 Is 1.500.000,00 1.500.000,00
2 Sewa alat bantu kerja 1,00 Is 1.000.000,00 1.000.000,00
3 Air dan listrik kerja 1,00 Is 1.000.000,00 1.000.000,00
4 Keamanan proyek 1,00 Is 1.000.000,00 1.000.000,00
5 Pembersihan lapangan dan perataan 88,00 m2 10.000,00 880.000,00
6 Pengukuran dan bouwplank 39,00 m1 55.000,00 2.145.000,00

II Pekerjaan Tanah 2.422.593,75

3
1 Galian pondasi batu belah t = 70 cm 13,13 m 45.000,00 590.625,00
2 Galian pondasi rollag batu bata t = 25 cm 0,54 m3 30.000,00 16.312,50
3
3 Urugan pasir bawah pondasi batu belah t = 10 cm 1,88 m 175.000,00 328.125,00
4 Urugan pasir bwh pondasi rollag batu bata t = 5 cm 0,13 m3 175.000,00 21.875,00
5 Urugan kembali pondasi batu belah 2,25 m3 25.000,00 56.250,00
6 Urugan kembali pondasi rollag batu belah 0,06 m3 25.000,00 1.406,25
3
7 Urugan tanah t = 20 cm dipadatkan 17,60 m 80.000,00 1.408.000,00

III Pekerjaan Pondasi 3.763.125,00

3
1 Pasangan batu belah 1 pc : 8 ps 9,00 m 400.000,00 3.600.000,00
3
2 Pasangan rollag batu bata 1 pc : 8 ps 0,36 m 450.000,00 163,125,00

IV Pekerjaan Beton 8.906.650,00

3
1 Sloof stuktur 13/18 bertulang 1 pc : 3 ps : 3 kr 0,88 m 2.000.000,00 1.755.000,00
2 Sloof praktis 10/15 bertulang 1 pc : 3 ps : 3 kr 0,22 m3 1.500.000,00 326.250,00
3 Kolom struktur 13113 bertulang 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,78 m3 2.000.000,00 1.554.800,00
4 Balok Iatieu 10/15 bertulang 1 pc : 3 ps : 3 kr 0,23 rre 2.000.000,00 462.000,00
5 Balok Iatieu 15/20 bertulang 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,14 m1 2.300.000,00 310.500,00
6 Ring balok 10/15 bertulang 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,56 m3 2.000.000,00 1.125.000,00
7 Ring blk gunungan 10/15 belling 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,37 m3 2.300.000,00 855.600,00
8 Plat meja dapur t =10 cm 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,15 rn3 2.300.000,00 345.000,00
9 Topi ornament bertulang t = 10 cm 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,73 m3 2.300.000,00 1.667,500,00
10 Pilar ornament bertulang 15/15 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,11 rre 2.000.000,00 225.000,00
11 Rabat beton 1 pc : 3 ps : 5 kr 0,35 m3 800.000,00 280,000,00

V Pekerjaan Dinding 26.105.000,00

2
1 Pasangan batu bata 1 pc : 8 ps 116,80 m 70.000,00 8.176.000,00

Halaman 11/ 14
 2 Pasangan gunung gunung batu bata 1 pc : 8 ps 33,90 70.000,00 2.373.000,00
3 Plaster dan acian 1 pc : 8 ps 301,40 40.000,00 12.056,000,00
4 Plester dan acian sudut 1 pc : 8 ps 1,00 Is 1.000.000,00 1.000.000,00
5 Rester dan acian ornamnet 1 pc : 8 ps 1,00 Is 2.500.000,00 2.500.000,00

VI Pekerjaan Plumbing 2.887.500,00

1 Instalasi air hujan pipa pvc 0 3" maspion d 22,00 65.000,00 1.430.000,00
2 Instalasi air septictank pipa pvc 0 3" maspion d 5,50 65.000,00 357.500,00
3 Instalasi air bersih pipa pvc 0 %" maspion aw 27,50 40.000,00 1.100.000,00

VII Pekerjaan Atap 12.613.000,00

1 Rangka atap baja ringan 57,70 110.000,00 6.347.000,00
2 Listplank asbes flat motif kayu 25,00 50.000,00 1.250.000,00
3 Penutup atap genteng flat beton mutiara 57,70 80.000,00 4.616.000,00
4 Bubungan genteng flat mutiara 8,00 50.000,00 400,000,00

VIII Pekerjaan Plafond 4.895.250,00

1 Rangka hollow kotak coating meni hijau 36,75 25.000,00 918.750,00
2 Rangka hollow kotak stainless stall 20,00 30.000,00 600.000,00
3 Penutup gypsum board 36,75 40.000,00 1.470.000,00
4 Penutup kalsi board 20,00 50,000,00 1,000,000,00
5 Compount beton ornamnet 7,25 30.000,00 217.500,00
6 List sudut gypsum t = 10 cm 53,00 13.000,00 689.000,00

1 2 3 4 5 6

IX Pekerjaan Electrical 4.385.000,00

1 Fuse box presto mcb heiger 2,00 group 200.000,00 400.000,00
2 Instalasi meter ke mcb kabel nym 3 mm 3,00 75.000,00 225.000,00
3 Instalasi titik lampu kabel nya 1,5 mm 8,00 ttk 200.000,00 1.600.000,00
4 Instalasi titik lampu taman kabel nyy 1,5 mm 2,00 ttk 250.000,00 500.000,00
5 Instalasi stop contac kabel nya 2,5 mm 5,00 ttk 200.000,00 1.000.000,00
6 Instalasi stop contac ac kabel nya 2,5 mm 2,00 ttk 230.000,00 460.000,00
7 Instalasi stop tv kabel antena 1,00 ttk 200.000,00 200.000,00

X Pekerjaan Keramik 6.991.250,00

1 Ubin lantai 40 x 40 cm asia tiie motif marble 34,50 90.000,00 3.105.000,00
2 Plint ubin Int 10 x 40 cm asia tile ptngn motif marble 60,00 35.000,00 2.100.000,00
3 Ubin kmd lantai 20 x 20 cm asia tile 2,25 100.000,00 225.000,00
4 Ddg kmd ubin 20 x 25 cm t =1.75 m asia tl mtf 9,63 110.000,00 1.058.750,00
5 marble
List ubin dinding kmd 8 x 20 cm 5,50 45.000,00 247.500,00
6 Ubin meja dapur 20 x 20 asia tile putih I = 60 cm 1,50 80.000,00 120.000,00
7 Ddg meja dapur 20 x 25 cm asia tile pth t = 75 cm 1,50 90.000,00 135.000,00

XI Pekerjaan Sanitair 4.785.000,00

1 Kran double 0'/2" besi steinless stall air 1,00 bh 100.000,00 100.000,00
2 Kran angsa fa 1/2" besi steinless stall air 1,00 bh 130.000,00 130.000,00

Halaman 12/ 14
 3 Shower dndng INC finishing warna s. stell air 1,00 90.000,00 90.000,00
4 Closed duduk ina wama putih 1,00 0 unit 1.300.000,00 1.300.000,00
5 Stop kran 0 W besi steinless stell air 1,00 80.000,00 80.000,00
6 Jet shower komplit flexible air 1,00 80.000,00 80.000,00
7 Floor drainer pvc wama putih air 1,00 55.000,00 55.000,00
8 Bak kontrol batu bata finishing plester dan acian 2,00 250.000,00 500.000,00
9 Kichen sink steinles stell single 1,00 450.000,00 450.000,00
10 Septictank beerputh buis beton 0 80 cm 1,00 Is 2.000.000,00 2.000.000,00

XII Pekerjaan Pintu &Jendela 13.862.500,00

1 Kusen aluminium 3" warna putih 54,50 75.000,00 4.087.500,00
2 Jendela swing all isian kaca ribben 5 mm wrn putih 5,00 600.000,00 3.000.000,00
3 Jendela kaca mati ribben 5 mm 3,00 100.000,00 300.000,00
4 Bouven ligh aluminium wrn pth kaca bening 5 mm 1,00 800.000,00 800.000,00
5 Bouven ligh aluminium wrn pth kaca bening 5 1,00 500.000,00 500.000,00
6 mm Pintu panil hdf t = 3,5 cm 5,00 600.000,00 3.000.000,00
7 Pnt kmd pvc (kmplt kusen, sloot & handle) wrn stndr 1,00 300.000,00 300.000,00
8 Engsel pintu standart 8,00 set 50.000,00 400.000,00
9 Engsel jendela standart 5,00 set 40.000,00 200.000,00
10 Slot dan handle standart 5,00 set 130.000,00 650.000,00
11 Grendel tanam standart 5,00 75.000,00 375.000,00
12 Kait angin standart 5,00 set 50.000,00 250.000,00

X111 Pekerjaan Pengecatan 12.723.000,00

1 Cat genteng standart 57,70 40.000,00 2.308.000,00
2 Cat plafond maxilite putih 64,00 25.000,00 1.600.000,00
3 Cat listplank mowilex putih 25,00 10.000,00 250.000,00
4 Cat list sudut plafond maxilite 53,00 10.000,00 530.000,00
5 Cat dinding mowilex 2 pilihan wama 301,40 25.000,00 7.535.000,00
6 Cat pintu kayu standart 5,00 100.000,00 500.000,00

XIV Pekerjaan Lain - lain 700.000,00

1 Buangan bekas bongkaran clan sisa material 1,00 Is 500.000,00 500.000,00
2 Perapian lokasi dan penyerahan kunci 1,00 Is 200.000,00 200.000,00

Jumlah 112.564.868,75
Dibulatkan 112.600.000,00

Seratus Dua Belas Juta Enam Ratus Ribu Rupiah

H a l a ma n 1 3 / 1 4
 DISCLAIMER

Keterangan di dalam prospektus ini adalah kompilasi dari seluruh keterangan tertulis yang disampaikan
oleh pelaksana proyek. Kami tidak menjamin beberapa atau seluruh informasi yang disampaikan di
dalam prospektus ini telah lengkap, akurat dan sesuai keadaan yang sebenarnya sehingga tidak ada
kewajiban yang timbul terhadap kerugian yang terjadi dalam mengandalkan keterangan di dalam
prospektus ini. Dari waktu ke waktu, kami mungkin memiliki kepentingan terhadap transaksi investasi di
dalam prospektus ini. K ami juga mungkin memberikan pelayanan, atau mendapatkan bisnis dari
pelaksana proyek ini. Oleh sebab itu, Investor harus bertemu secara langsung dengan pemilik / direksi /
pelaksana proyek ini untuk mengetahui peluang dan ris iko yang sebenarnya sebelum berinvestas i.

H
a
l
a
m
a
n
1
4

1
4