TUGAS 3 – KAJIAN LITERATUR ASPEK PENGEMBANGAN PROPERTI

ANGGOTA :
1. Yotam Kuarsani (2063012)
2. Angelica LieJT Paulyn (2165001)
3. Giga Gabriel Gaharu (2165002)
4. Richard Sebastian (2165004)
5. Boy Wijaya (2165005)
6. Adi Suwasono Yobel Ahimsa (2165006)

A. LEGALITAS PROPERTI PERUMAHAN

a. Pengertian legalitas dalam properti perumahan
Legalitas dalam usaha properti adalah hak seseorang atau developer untuk
membangun atau membuat sebuah usaha tertentu. Dengan memiliki
beberapa hak atas tanah, sertifikat dan lain sebagainya sebagai penguat
berdirinya usaha tersebut

b. Jenis-jenis hak atas tanah dan bangunan

1. Hak milik adalah hak turun temurun yang hanya boleh dimiliki oleh
WNI (Warga Negara Indonesia)
2. Hak guna usaha adalah Hak mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara untuk keperluan melakukan usaha
3. Hak guna bangunan adalah hak mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan milik sendiri
4. Hak pakai adalah hak yang langsung menggunakan dan memungut
dari tanah yang dikuasai oleh negara atau milik orang lain
5. Hak sewa adalah seseorang atau badan usaha yang mempunyai hak
sewa atas tanah dan berhak menggunakan tanah milik orang lain
guna untuk keperluan bangunan
6. Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan adalah hak
memanfaatkan hutan dan penggunaan kawasan hutan oleh seluruh
warga negara Indonesia dan memiliki hak untuk pembukaan lahan
hutan
7. Hak tanah untuk suci dan sosial dipergunakan untuk usaha dalam
bidang keagamaan dan sosial,diakui dan dilindungi
c. Aspek-aspek legalitas dalam real estate (fisik properti) dan bisnis properti
perumahan
1. Pelengkapan dokumen perijinan
• Ijin usaha
• Ijin operasional
2. Perihal hak kekayaan intelektual (HKI)
• Hak merek
• Hak cipta
• Hak paten
3. Bentuk badan usaha
4. Bidang perpajakan
5. Kontrak

d. Proses pengurusan legalitas dalam real estate (fisik properti) dan bisnis
properti perumahan (instansi berwenang dan proses mengurus legalitasnya)
1. Pertimbangan teknis pertanahan
2. Ijin penggunaan dan pemanfaatan tanah (IPPT) atau ijin pemanfaatan
ruang (IPR)
3. Ijin lokasi
4. Surat ijin warga
5. Surat ijin kepala desa
6. Surat ijin camat
7. Rekomendasi peil banjid
8. Rekomendasi cadangan tanah makan
9. Analisa mengenai dampak lalu lintas
10. Tempat pembuangan sampah sementara
11. Penerangan jalan umum
12. Amdal / UPL
13. Pemadam kebakaran
14. Pengesahan siteplan
15. Saran teknis
16. Pembayaran retribusi
17. Penerbitas IMB
18. Memecah IMB perkavling
 e. Jenis-jenis undang-undang dan peraturan-peraturan yang terkait dengan
legalitas real estate dan bisnis properti perumahan
1. UU no 11 tahun 2010 tentang cagar budaya
2. UU no 2 tahun 2012 tentang pengadaan tanah bagi pengadaan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum
3. UU no 20 tahun 2011 tentang rumah susun
4. UU no 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman

B. PERENCANAAN PROPERTI PERUMAHAN

a. Pengertian Perencanaan Properti Perumahan
Perencanaan peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi
peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi
budi daya

b. Aspek-aspek perencanaan fisik properti perumahan

1. Lingkungan
Manajemen lingkungan yang baik menjadi faktor yang mempengaruhi
sebuah perencanaan properti. Di sisi lain juga, perencana harus bisa
melihat ke depan jika ada perubahan lingkungan, apakah perubahan
mengarah ke keseimbangan atau memperburuk lingkungan.
2. Daya Beli
Kemampuan daya beli orang-orang yang berbeda sesuai dengan
lingkungan, material, ukuran, konstruksi menjadi aspek yang perlu
dipertimbangkan juga.
3. Kelembagaan
Keberhasilan pembangunan tidak akan lepas dari peran pemerintah
sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing
serta menciptakan suasana yang kondusif.

c. Proses perencanaan properti perumahan (dari kajian-kajian apa saja yang

diperlukan, pengembangan gagasan/konsep/tema desain, gambar-gambar
perencanaan dan desain, perhitungan biaya pembangunan, dll.)
1. Pemrograman
Tahap perumusan kerangka acuan kerja sebuah proyek. Di proses ini,
tujuan dan strategi sudah ditentukan untuk menghasilkan produk yang
baik. pengembang akan menentukan lokasi, ukuran, karakter, anggaran,
 serta legalitas hukum. Selain itu, pengembangan konsep properti dan
gambar kerja juga dibuat dalam proses ini.
2. Perancangan
Proses pembentukan properti. Kualitas perancangan akan sangat
bergantung pada rincian dari proses pemrograman.
3. Pemasaran
Pemasaran dimulai dengan memenuhi kebutuhan manusia yang
kemudian berkembang menjadi keinginan manusia.

d. Pelaku-pelaku yang terlibat dalam proses perencanaan properti perumahan

1. Developer selaku inisiator
2. Arsitek selaku perancang
3. Marketing selaku pemasar

C. PEMBANGUNAN / KONSTRUKSI PROPERTI PERUMAHAN

a. Pengertian pembangunan properti perumahan
Pembangunan adalah suatu proses perubahan yang dilakukan dengan terus
menerus untuk menuju suatu kondisi atau keadaan yang lebih baik.
Perumahan sendiri bisa diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Konstruksi properti perumahan
dapat diartikan sebagai proses pembangunan sebuah lingkungan untuk
tercapainya tempat tinggal yang memiliki sarana dan prasarana pendukung
bagi lingkungan itu sendiri.

b. Aspek-aspek pembangunan fisik properti perumahan

Bagian terpenting dalam sebuah pembangunan perumahan adalah
pembebasan lahan, hal hal yang harus diperhatikan antara lain, kondisi fisik
lahan, infrastruktur lingkungan, dan legalitas tanah, sertifikat tanah menjadi
salah satu yang paling penting dari aspek aspek tersebut. Selain itu kondisi
fisik lahan juga akan sangat berpengaruh pada saat pembangunan apalagi
akan menyangkut dengan kondisi dimana kemungkinan terjadinya bencana.

c. Proses pembangunan properti perumahan (dari perijinan, tender/pemilihan

kontraktor, pelaksanaan pembangunan sampai serah terima rumah)
 1. Tahap Persiapan langkah pertama yang harus dilakukan oleh
perusahaan pengembang setelah memperoleh tanah untuk dibangun
adalah membuat perencanaan dan perancangan proyek yang akan
mencakup perancangan unit rumah, sarana, dan prasarana umum,
selanjutnya perizinan akan dilanjutkan dengan pengesahan siteplan dan
surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan
lingkungan
2. Tahap Prakonstruksi semua dokumen perancangan beserta dengan
perizinan yang sudah diperoleh akan disatukan dalam bentuk proposal
dan diajukan kepada Bupati/Wali Kota melalui PTSP, proposal ini akan
dilengkapi juga dengan sertifikat tanah atau bukti kepemilikan tanah,
beserta surat pemberitahuan pajak terhutang pajak bumi dan bangunan
beserta bukti pembayarannya
3. Tahap Konstruksi pelaksanaan konstruksi ini akan diawali dengan
pemeriksaan dokumen pelaksanaan, persiapan lapangan, kegiatan
konstruksi, pemeriksaan akhir pengerjaan. Pemeriksaan dokumen
meliputi pemeriksaan kelengkapan, kebenaran, dan keterlaksanaan
konstruksi. Persiapan lapangan meliputi penyusunan program
pelaksanaan, dan fisik lapangan. Kegiatan konstruksi meliputi
pelaksanaan pekerjaan konstruksi fisik lapangan, kegiatan pemeriksaan
akhir meliputi pemeriksaan konstruksi rumah yang sudah dibangun
4. Tahapan Pasca Konstruksi pada tahap ini pengajuan Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi Bangunan akan diserahkan
kepada satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang pendapatan daerah dengan melampirkan
dokumen IMB.

d. Pelaku-pelaku yang terlibat dalam proses pembangunan properti

perumahan.
1. Pihak Pengembang Perumahan
2. Pemerintah Daerah Kota / Kabupaten
3. Pemeriksa Kelengkapan Berkas

D. PEMBIAYAAN PROPERTI PERUMAHAN

a. Pengertian pembiayaan properti perumahan
 Sistem pembiayaan perumahan adalah mekanisme dan proses yang
melibatkan berbagai pelaku dalam mengalirkan dana dari pihak pemilik dana
(investor) ke pihak yang membutuhkan pendanaan (peminjam) untuk
memenuhi kebutuhan dan atau memiliki hunian melalui lembaga
intermediary. Sistem pembiayaan perumahan di Indonesia mengakomodasi
tidak hanya pembiayaan formal, yaitu pembiayaan yang bersandar pada
lembaga formal (bank, perusahaan pembiayaan) dalam mengalirkan
dan/atau memenuhi kebutuhan pendanaan guna pemenuhan kebutuhan
hunian, tetapi juga pembiayaan informal perumahan yaitu pembiayaan yang
bersandar pada lembaga informal, seperti pembiayaan berbasis komunitas
(koperasi, arisan) serta hubungan baik antar teman dan berbasis
kekeluargaan.
Perolehan rumah oleh setiap orang berbeda-beda, ada yang memiliki rumah
dengan membeli secara tunai, membeli rumah melalui kredit/pembiayaan
pemilikan rumah (KPR), membangun secara bertahap baik dengan biaya
sendiri maupun dengan mengajukan pembiayaan ke lembaga keuangan,
serta kontrak atau sewa. Perbedaan cara perolehan rumah diakibatkan
tingkat kemampuan finansial/keuangan setiap orang tidak sama.

b. Aspek-aspek pembiayaan properti perumahan (terkait pembiayaan

pengadaan tanah, pembiayaan perencanaan, pembiayaan pembangunan,
perijinan, pemasaran, dll.)
1. Keputusan Penempatan Situs, Mobilitas, dan Efek Lingkungan
a. Menggunakan Big Data untuk menanggulangi risiko dan
konsekuensi dari pemilihan situs perumahan melalui
identifkasi beberapa aspek, contohnya:
• Integrasi dan segregasi pola dan tren berdasarkan
ras, agama, jenis kelamin, status keluarga, serta
kecacatan, dan data lainnya yang relevan dalam
wilayah tertentu
• Daerah kumuh yang terdapat konsentrasi suku
atau golongan tertentu dalam wilayah yurisdiksi
• Kesenjangan yang signifikan dalam peluang untuk
kesejahteraan bagi setiap golongan dalam wilayah
yurisdiksi
 • Kebutuhan rumah yang tidak proporsional diantara
berbagai golongan masyarakat dalam wilayah
yurisdiksi
b. Membantu pembuat kebijakan lebih memahami konsekuensi
keputusan subsidi baik secara terpisah maupun sebagai
bagian dari sistem subsidi yang lebih besar
2. Pengelolaan Housing Portfolio
a. Penargetan Subsidi dan Kondisi Pasar
• Big data berguna dalam memahami bagaimana
tingkatan subsidi selaras dengan kondisi pasar.
Menurut Matthew Desmond dalam bukunya, Evicted:
Poverty and Profit in an American City, penargetan
subsidi yang lebih tepat dapat menghemat biaya
maupun waktu yang substansial
• Kapasitas Big Data untuk mengumpulkan dan
menganalisa data sangat membantu pembuat
kebijakan untuk memastikan kualitas perumahan serta
intervensi target dengan lebih efektif dan efisien
• Agregasi data dari berbagai instansi yang
terkait mampu menambah insight baru
• Pendekatan Big Data yang
mengkonsolidasi berbagai sumber
informasi (inspeksi rumah, data transaksi,
complain, dsb) akan memberikan
gambaran risiko dan efektifitas mitigasi
yang lebih komprehensif
• Big Data dapat digunakan untuk mencari
tahu kinerja pengelola bangunan/developer
dalam rangka menargetkan sumber daya
untuk pelaksanaan dan memilih housing
developers atau manager yang mendapat
bantuan

c. Model-model pembiayaan properti perumahan

1. Perumahan Formal
 Perumahan formal yaitu rumah atau perumahan yang dibangun atau
disiapkan oleh suatu institusi/lembaga yang berbadan hukum dan melalui
suatu proses perijinan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Perumahan formal dibangun oleh suatu badan hukum seperti kontraktor
atau developer dan biasa diterapkan dalam masyarakat perkotaan.
Perumahan formal lebih memperhatikan supply side approach sehingga
nilai jual yang lebih dipertimbangkan daripada nilai guna.
2. Perumahan Swadaya
Perumahan informal atau perumahan swadaya adalah suatu proses
pemenuhan kebutuhan rumah melalui pemanfaatan sumber daya yang
mereka miliki sendiri berupa tenaga kerja dan keuangan. Perumahan
swadaya dibangun atas prakarsa masyarakat sendiri baik secara
individu maupun kolektif dan biasanya dilakukan di dalam masyarakat
perdesaan yang guyub. Perumahan swadaya lebih memperhatikan
demand driven development sehingga nilai guna lebih dipertimbagkan
daripada nilai jual.

d. Pelaku-pelaku yang terlibat dalam proses pembiayaan properti perumahan.

Untuk mendukung pelaksanaan program-program pembiayaan perumahan,
mengenali masing-masing karakter pelaku pembiayaan sangat diperlukan untuk
mengurangi risiko ketidaksesuaian desain program. Hal tersebut dikarenakan
masing-masing pelaku pembiayaan perumahan memiliki karakteristik dan risiko
yang berbeda-beda. Dalam hal ini, pelaku pembiayaan perumahan didefinisikan
sebagai pihak yang mengalirkan dana maupun pihak pemilik dana (investor)
yang terlibat dalam sistem pembiayaan perumahan.

E. PEMASARAN PROPERTI PERUMAHAN

a. Pengertian pemasaran properti perumahan
Pemasaran properti perumahan ialah sebuah usaha / bentuk kegiatan
merencanakan, menentukan harga, dan promosi kepada khalayak guna
menarik pembeli / calon pembeli potensial untuk membeli sebuah produk
properti yang ditawarkan.

b. Aspek-aspek pemasaran properti perumahan (terkait strategi pemasaran,

branding, promosi, dll.)
 1. Review Program/ Perencanaan Marketing
Pengkajian perencanaan pemasaran sebelumnya Dalam melakukan
tinjau ulang atas perencanaan komunikasi pemasaran
2. Pengembangan dan Perencanaan Kegiatan
Penentuan biaya, penetapan garis besar rencana keuangan per tiap
kegiatan atau program yang telah dirancang dan merencanakan
anggaran biaya cadangan dan Perencanaan persiapan eksekusi
kegiatan komunikasi pemasaran.
3. Eksekusi Media dan Kegiatan Marketing Communication
Eksekusi media merupakan kegiatan penentuan jenis media, waktu dan
biaya yang proposional. Bentuk kegiatan promosi meliputi advertising,
personal selling, direct selling, dan publicity.
4. Monitoring dan Analisis terhadap Situasi yang Berkembang
Hasil dari monitoring dan analisis situasi dapat memberikan jawaban
kepada manajer apa yang harus dilakukan, bagaimana melakukan
perubahan yang tepat, dan apakah posisi produk terancam atau masih
tetap dominan di pasar dan tahapan terakhir dari kegiatan komunikasi
pemasaran adalah kegiatan mengamati sejauhmana dampak kegiatan
promosi berpengaruh terhadap konsumen. Respon konsumen
merupakan gambaran dari hasil kegiatan komunikasi pemasaran yang
sangat penting untuk penentuan strategi komunikasi pemasaran
berikutnya.

c. Model-model cara / metoda pemasaran properti perumahan

1. Metode pemasaran offline mengandalkan media seperti : brosur,
pameran, flyer, dan spanduk. Media ini memiliki keterbatasan dalam
menyampaikan informasi kepada masyarakat luas karena hanya terbatas
kepada lokasi tertentu saja dan tentunya sangat tidak efektif dalam
memperluas jangkauan segmentasi pasarnya.
2. Metode pemasaran online Media mengandalkan media seperti : sosial
media, laman web, dan platform digital lainnya. Media ini memiliki
kelebihan dapat menyampaikan informasi melalui platform digital
sehingga dapat dilihat / dijangkau oleh masyarakat luas yang memiliki
akses internet. Sistem informasi pemasaran online adalah suatu bentuk
kemajuan teknologi informasi yang telah membawa sejumlah perubahan,
 diantaranya menurunkan biaya interaksi antara pembeli dan penjual,
interaksi menjadi lebih mudah, lebih banyak alternatif dan mempermudah
kegiatan promosi, peluang memperluas pangsa pasar tanpa harus
memiliki modal besar, peningkatan transparansi dan pelayanan kepada
konsumen.

d. Pelaku-pelaku yang terlibat dalam proses pemasaran perumahan.

1. Marketing, ialah pihak yang menyampaikan atau mengirim pesan (dalam
hal ini ialah materi promosi) kepada penerima atau komunikan.
2. Admin / Customer Service, ialah pihak yang menampung umpan balik
dan merespon pertanyaan pelanggan / calon pelanggan potensial serta
menerima pembelian properti yang dilakukan pelanggan.
3. Pelanggan / calon pelanggan potensial, ialah pihak yang menjadi sasaran
pesan yang akan dikirimkan oleh marketing.

e. Proses transaksi jual-beli hingga serah terima kunci rumah kepada pembeli.
1. Melakukan survey lapangan. Dalam tahapan ini kita (sebagai calon
pembeli rumah) datang ke rumah yang ingin kita beli, pada tahapan ini
kita harus memikirkan semuanya dengan hati-hati tanpa terburu-buru.
Pastikan kondisi rumah yang ada itu sudah sesuai dengan yang kita cari,
Kalau sudah yakin betul barulah kita lanjut ke tahapan selanjutnya.
2. Melakukan negosiasi. Di tahapan ini pastikan penjual rumah dan pembeli
sudah sepakat untuk bertransaksi termasuk soal kesesuaian harga.
3. Menunjukkan bukti kepemilikan rumah yang terdiri dari sertifikat asli, bukti
pembayaran PBB, Akta Jual Beli (AJB) asli, blueprint rumah. Ini hanya
sebagai bukti bukan untuk diserahkan pada saat itu juga. Apabila penjual
rumah membelinya dengan Cara Over Kredit Rumah KPR dan belum
lunas sehingga bukti kepemilikan rumah masih berada di bank, maka
ditunjukkan saja fotokopi dari sertifikat yang bisa dipinjam di bank.
4. Setelah Pembeli sudah benar-benar yakin untuk melanjutkan transaksi,
maka penjual diperbolehkan meminta uang tanda jadi atau uang muka.
Namun hal ini tidak bersifat mengikat berapa besar jumlahnya.
Berapapun uang muka diberikan, maka harus ada kwitansi dan
dilanjutkan dengan Surat Pengikat Perjanjian Jual Beli (SPPJB) yang
dibuat oleh pihak notaris.
5. Pembeli akan melanjutkan proses dengan menghubungi pihak notaris
yang telah dia tunjuk untuk mengurus Akte Jual Beli (AJB). Biaya notaris
ini merupakan tanggungan pembeli.
6. Sedangkan pihak penjual wajib memberikan data-data asli kepemilikan
rumah yang didalamnya termasuk sertifikat, IMB, AJB, PBB, dan juga
fotokopi data pribadi penjual KTP dan Kartu Keluarga kepada pihak
notaris yang telah ditunjuk. Surat-surat asli yang telah diserahkan kepada
notaris akan diberikan tanda terima untuk pengambilan dilain waktu.
7. Surat-surat asli rumah akan digunakan oleh notaris untuk mengecek
kebenaran dan keaslian surat-surat tersebut pada Badan Pertanahan
Nasional. Bila dalam proses pengecekan surat-surat bersih, dengan
artian tidak ada proses sengketa dan lain-lainnya, maka notaris akan
membuat jadwal bagi penjual dan pembeli untuk melakukan tanda tangan
bersama dengan saksi-saksi yang telah ditunjuk.
8. Setelah proses penandatanganan, pembeli berkewajiban melunasi harga
jual rumah. Penjual wajib memberitahu pihak notaris bila proses
pelunasan selesai. Sedangkan bukti tanda terima surat-surat asli
kepemilikan rumah diserahkan pada pembeli untuk mengambil surat-
surat asli kepemilikan rumah yang telah berpindah tangan.
9. Proses selanjutnya bagi pihak pembeli akan melakukan pendaftaran balik
nama rumah dan bangunan dari pemilik lama ke pemilik baru ke Kantor
Badan Pertanahan Nasional menggunakan sertifikat AJB, bukti
pembayaran PBB, IMB, dan fotokopi KTP dan KK pemilik rumah lama
dan pemilik rumah baru.
10. Serah terima kunci.
• Bagi rumah siap huni atau ready stock serah terima kunci baru
dapat dilakukan seusai akad kredit.
• Sedangkan bagi Anda yang akan membeli rumah secara tunai,
serah terima kunci bisa dilakukan kapan saja setelah pembayaran
diterima oleh developer.
• Untuk metode pembelian tunai bertahap, biasanya disesuaikan
dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
 DAFTAR PUSTAKA

1. LEGALITAS
https://yuklegal.com/aspek-hukum-properti/

http://mh.uma.ac.id/macam-macam-hak-atas-tanah-di-indonesia/

https://smartlegal.id/perizinan/2021/02/10/5-aspek-legal-ini-harus-dipersiapkan-agar-
pengusaha-terhindar-dari-jebakan-hukum/

https://www.gramedia.com/literasi/pengertian-hukum-properti/#:~:text=2.-
,UU%20No.%204%20Tahun%201996,18%20halaman%20serta%2031%20pasal.

2. PERENCANAAN
https://dspace.uii.ac.id/bitstream/handle/123456789/6148/7.%20BAB%202.pdf?sequen
ce=7&isAllowed=y
https://www.sites.google.com/site/arkideaproperty/home/pemahaman-proeprty-
development
http://eprints.pknstan.ac.id/334/5/06.%20Bab%20II_Khofifah%20Nila%20Juliana_4302
190005.pdf

3. PEMBANGUNAN/KONSTRUKSI
https://asriman.com/begini-langkah-langkah-pengembangan-perumahan-subsidi/
Faktor Penting dalam Pembebasan Lahan Properti, Kondisi Fisik hingga Regulasi -
Medcom.id
Apa Itu Perumahan? Simak Pengertian dan Jenis Perumahan di Sini! (pinhome.id)

4. PEMBIAYAAN PROPERTI
Simantu.pu.go.id
https://simantu.pu.go.id › postPDF
roadmap - sistem pembiayaan perumahan indonesia - simantu

5. PEMASARAN
382-IK-IV-2017-NI KETUT SRI WIDIA MAHAYANI-14530030.pdf (apmd.ac.id)
299905619.pdf (core.ac.uk)
BAB II.pdf (umm.ac.id)
Kosasi, Sandy. (2016). PERANCANGAN SISTEM INFORMASI PEMASARAN ONLINE
UNTUK MEMPERLUAS SEGMENTASI PASAR PROPERTI. Jurnal VOI S TMIK
Tasikmalaya, Vol.5, No.2.
Marta,Revi. (2016). PROSES PERENCANAAN KOMUNIKASI PADA PEMASARAN
PROPERTI PT ERA BANDUNG. Jurnal Ilmu Komunikasi FISIP Universitas Andalas,
Vol.5, No.1.