TUGAS RESUME

WEEK 7: MENGIDENTIFIKASI DAN MENJELASKAN DATA

ANALYSIS

Oleh:
NAMA NIM (ISI MANUAL)

Ditujukan Kepada:
Dosen Pengampu Mata Kuliah Penilaian Aset [AKK253]

PROGRAM STUDI S1 AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS AIRLANGGA
SEMESTER GANJIL
2021/2022
 Chapter 14
STATISTICAL ANALYSIS IN APPRAISAL
DESCRIPTION
Secara umum, data bersifat kualitatif atau kuantitatif. Artinya, data menggambarkan
atau mengukur (juga dapat melakukan keduanya). Dalam penilaian, analisis statistik adalah
proses mengubah data mentah menjadi informasi yang membantu penilai memecahkan
masalah yang berkaitan dengan nilai. Penggunaan analisis statistik dalam tugas tertentu
seringkali merupakan fungsi dari ruang lingkup pekerjaan. Dengan kata lain, masalah yang
coba dipecahkan oleh penilai seringkali dapat menentukan jenis analisis statistik yang perlu
digunakan. Sebuah tugas penilaian yang kompleks mungkin memerlukan analisis statistik
yang kompleks seperti model regresi berbeda dengan pengumpulan data langsung dan
analisis dasar dari penilaian khas untuk pinjaman hipotek.
Data dapat diidentifikasi sebagai berikut:
1. Nominal
2. Ordinal
3. Interval
4. Ratio
POPULATION AND SAMPLES
Dalam statistik, istilah populasi mengacu pada semua item yang mungkin dapat
dimasukkan dalam kumpulan data, sedangkan sampel mengacu pada kelompok item hingga
yang sebenarnya merupakan bagian dari kumpulan data.
1. Parameter
Parameter menggambarkan karakteristik populasi, seperti nilai rata-rata dari semua
100.000-sq.-ft. gudang di Akron.
2. Descriptive statistics
Statistik deskriptif digunakan untuk menggambarkan keseluruhan pola dalam data,
seperti rata-rata data, tepat di tengah kisaran angka, atau angka yang paling sering.
3. Inferential statistics
Statistik inferensial, melibatkan penggunaan analisis matematis, banyak yang
didasarkan pada teori probabilitas, untuk membuat "inferensi" atau tebakan terpelajar
tentang trend atau pola yang tidak diketahui dalam data.
MEASURE OF CENTRAL TENDENCY
a. Median
Median adalah nilai tengah dalam kumpulan data yang telah diatur sebagai susunan
berurutan dari tertinggi ke terendah atau sebaliknya. Median berperan penting jika
kumpulan data memiliki nilai ekstrim yang akan mempengaruhi relevansi ukuran
tendensi sentral lainnya sebagai deskripsi kumpulan data.
b. Arithmetic Mean
Mean aritmatika adalah ukuran tendensi sentral yang paling sering dikutip. Rata-rata
adalah jumlah nilai dibagi dengan jumlah pengamatan, atau apa yang kebanyakan
orang anggap sebagai “rata-rata sederhana”.
c. Geometric Mean
Secara sederhana rata-rata geometrik merupakan pendekatan yang berbeda untuk
menghitung rata-rata, yaitu, akar ke-n dari produk n elemen data daripada jumlah n
elemen data dibagi dengan n.
d. Mode
Modus adalah nilai yang paling sering dalam kumpulan data. Kumpulan data dapat
memiliki lebih dari satu mode karena dua (atau lebih) nilai yang berbeda mungkin
memiliki jumlah kemunculan yang sama.
MEASURES OF DISPERSION
Ukuran dispersi menggambarkan berapa banyak variasi yang ada di antara elemen
kumpulan data. Termasuk di dalamnya:
● standard deviation
● variance
● coefficient of variation
● range
Jika data digambarkan dengan masing-masing nilai sepanjang sumbu horizontal dan
frekuensi kemunculannya dalam kumpulan data sepanjang sumbu vertikal dan nilai-nilai data
mengelompok di sekitar rata-rata, maka ada sedikit variabilitas dalam data.
a. Standard Deviation and Variance
Varians dari kumpulan data adalah rumus matematika yang menghitung seberapa
besar perbedaan antara nilai-nilai tersebut. Standar deviasi dan varians terkait erat.
 b. Coefficient of Variation
Koefisien variasi membantu menentukan data apa yang relevan dan data apa yang
tidak. Dalam tabel distribusi harga jual, garis nilai rata-rata sendiri tidak
menggambarkan unit perbandingan mana yang digunakan pasar.
c. Range
Konsep jangkauan dari kumpulan data cukup sederhana. Rentang hanyalah perbedaan
antara nilai data terbesar dan terkecil.
d. Interquartile Range
Rentang sering dibagi menjadi empat. Kuartil pertama adalah titik tengah antara nilai
data terkecil dan median. Logikanya, kuartil kedua adalah median itu sendiri.
Terakhir, kuartil ketiga adalah nilai yang merupakan titik tengah antara median dan
nilai data terbesar.
MEASURES OF SHAPE
Untuk menggunakan statistik inferensial, serangkaian asumsi perlu dibuat tentang
data, yang paling penting adalah asumsi normalitas. Kurva normal adalah distribusi simetris
dimana mean dan median sama. Hampir semua kumpulan data besar cenderung membentuk
distribusi normal ketika dibuat grafik.
Salah satu grafik yang berguna adalah plot kotak dan kumis, yang merupakan
representasi grafis dari variabilitas dalam data. Apakah data terdistribusi normal atau tidak
dapat ditentukan dengan menggunakan ringkasan lima angka dari plot kotak dan kumis, yang
meliputi :
● Pengamatan terkecil
● Kuartil pertama (Q1)
● Median (Q2)
 ● Kuartil atas (Q3)
● Pengamatan terbesar (Q4)
Kemiringan ini ditunjukkan oleh dua karakteristik grafik:
1. Rata-rata lebih besar dari (yaitu, di sebelah kanan) median.
2. Selisih antara nilai maksimum dan kuartil ketiga jauh lebih besar daripada perbedaan
antara nilai minimum dan kuartil pertama

Ada kemungkinan bahwa data tidak terdistribusi normal, dan uji statistik yang sesuai perlu
dilakukan untuk menentukan apakah data tersebut normal.
Frequency and Percentage Distributions
Untuk menggambar histogram, data numerik diubah menjadi data kategorikal pada
tingkat detail yang diinginkan, dan kategori yang ditentukan oleh rentang nilai ditetapkan.
Bentuk histogram mendekati karakteristik "kurva lonceng" dari distribusi normal.

Pada histogram, data miring terlihat miring, dengan sisi kiri atau kanan lonceng memanjang
atau terdistorsi.
Kemiringan juga dapat dideteksi menggunakan statistik deskriptif :

n = jumlah pengamatan (n)

S = besarnya variabilitas (S)
xi x = selisih antara rata-rata sampel dan setiap pengamatan individu
Jika nilai yang diperoleh dari perhitungan skewness mendekati nol, maka data
tersebut tidak skew. Jika nilainya negatif, data dibiarkan (atau negatif) miring; jika nilainya
positif, datanya benar (atau positif) miring.
CENTRAL LIMIT THEOREM AND INFERENCE
Teorema limit pusat menyatakan bahwa terlepas dari bentuk distribusi populasi yang
mendasarinya, distribusi dari kumpulan rata-rata sampel yang diambil dari suatu populasi
akan mendekati normal ketika ukuran sampel paling sedikit 30.
Dengan kata lain, bahkan jika distribusi populasi yang mendasarinya tidak “normal”,
distribusi sampel yang cukup besar dari rata-rata sampel terdistribusi normal.
1. Semakin besar ukuran sampel, semakin yakin Anda dapat menyimpulkan berdasarkan
sampel tersebut.
2. Pengambilan sampel dari lebih dari satu populasi diperlukan dalam banyak situasi,
dan teorema limit pusat menyarankan bahwa setidaknya 30 pengamatan dari setiap
populasi harus diambil untuk membentuk sampel Anda.
Confidence Intervals and Sample Size
Interval kepercayaan mendefinisikan tingkat ketidakpastian yang terkait dengan inferensi.
Interval kepercayaan membuat dua pernyataan tentang data:
1. Nilai sebenarnya dari ukuran populasi berada dalam kisaran nilai yang diberikan
2. Tingkat kepercayaan dalam pernyataan pertama dapat diatur pada tingkat yang
diinginkan

● Meningkatkan jumlah pengamatan dalam sampel akan meningkatkan kepercayaan

tanpa meningkatkan interval.
● semakin banyak variabilitas yang ada dalam suatu populasi, semakin banyak
pengamatan yang diperlukan dalam sampel
 ● Jika diketahui bahwa populasi adalah variabel, yang terbaik adalah melakukan
kesalahan di sisi yang aman dan menggunakan sampel sebanyak mungkin.
REGRESSION ANALYSIS
● Teknik statistik yang paling umum digunakan dalam analisis pasar real estat
● Alat yang fleksibel untuk berbagai aplikasi penilaian ketika jumlah data yang
memadai tersedia karena dapat
● Perhitungkan pengaruh nilai tunggal atau ganda dalam persamaan
● Simple Linear Regression
Korelasi adalah hubungan linier antara dua variabel.
Y=a+bx+e
● Multiple Linear Regression
Hubungan linier antara dua variabel seperti area sewa kotor dan harga jual mudah
dipahami dan dikerjakan. Analisis regresi linier berganda melibatkan perhitungan
statistik yang besar dan kompleks.

APLIKASI STATISTIK DALAM PRAKTIK PENILAIAN

A. Model Penilaian Otomatis

Model penilaian otomatis (AVMs) tumbuh dari praktik penilaian massal tersebut,
menggabungkan penggunaan jaringan saraf dan pengetahuan ahli dengan model
regresi. AVM berbasis regresi menerapkan model regresi berganda untuk
menghasilkan berbagai ukuran termasuk persamaan estimasi nilai, perkiraan nilai,
koefisien penyesuaian, atau kombinasi dari output ini. Meskipun komunitas penilaian
awalnya takut bahwa AVM akan menggantikan penilai manusia dengan
mengotomatisasi proses penilaian, prediksi yang paling mengerikan belum terjadi.

B. Model Penilaian Kustom

Model penilaian khusus memungkinkan penilai dengan pengetahuan statistik

untuk menggunakan kumpulan data besar untuk memodelkan pertanyaan penilaian
yang disesuaikan dan unik. Model penilaian khusus sulit dan mahal untuk diatur, dan
penilai tidak boleh mencoba merancang model di luar bidang keahlian dan
pengalaman mereka.
 Chapter 15
MARKET ANALYSIS

Analisis pasar adalah bagian dari proses penilaian di mana penilai mengembangkan
pendapat tentang faktor penawaran dan permintaan saat ini dan dekat masa depan yang
mempengaruhi pasar untuk properti subjek. Setiap ketidakseimbangan dalam penawaran dan
permintaan harus tercermin dalam penjualan yang sebanding atau sewa properti yang ada,
jika mereka saat ini. Namun, jika pasar telah berubah baru-baru ini, penjualan yang lebih tua
tidak akan memberikan bukti perubahan ini, sehingga analisis pasar menjadi dua kali lipat
penting.

Analisis pasar adalah langkah pertama yang diperlukan dalam analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik. Anda mungkin menemukan penggunaan yang akan memerintahkan
harga yang lebih tinggi daripada penggunaan lain. Namun, jika penggunaan itu kelebihan
pasokan dan tidak dapat dipasarkan pada tanggal penilaian yang efektif, itu tidak akan
menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik.

Ada dua tingkat umum analisis pasar dalam profesi penilaian :

A. A Market Study

Yang merupakan studi tentang pasar yang luas yang tidak fokus pada properti
tertentu. Ini adalah studi tentang penawaran dan permintaan untuk seluruh produk
atau layanan yang tidak terbatas pada pasar tertentu, kisaran harga, atau geografi ic
area, seperti studi tentang rumah satu unit di Blue Creek County.

B. A Marketability Study

Yang merupakan studi tentang kondisi pasar yang berkaitan dengan jenis
properti tertentu dan kisaran harga, seperti studi tentang penawaran dan permintaan
untuk rumah satu unit berusia 20 hingga 30 tahun yang terletak di Anderson
Township di Blue Creek County.

Dalam penggunaan formal, analisis pasar mencakup studi pasar dan studi pemasaran,
sementara istilah yang terakhir lebih berguna sebagai indikator yang tepat dari sifat analisis
tertentu. Secara informal, analisis pasar adalah istilah yang lebih umum digunakan untuk
mencakup semua tingkat analisis.
DASAR ANALISIS PASAR UNTUK REAL ESTAT

A. Definisi Pasar Dan Delineasi

Pasar dapat diidentifikasi dengan berbagai cara :

1. Berdasarkan jenis properti (Contoh : Komersial, Perumahan)

2. Dengan fitur properti (Contoh : Basement , Garasi Tiga Mobil)

3. Berdasarkan area pasar

4. Dalam hal properti pengganti

5. Dalam hal sifat komplementer

Dalam setiap penilaian, Anda harus memutuskan siapa yang akan membeli
properti subjek, berapa banyak yang akan mereka bayar, dan apa kriteria mereka.
Anda tidak dapat memperkirakan apa yang akan dibayar pembeli biasa kecuali Anda
tahu apa yang diinginkan pembeli biasa, yang berarti mengembangkan pendapat
tentang kriteria pasar untuk pembelian atau sewa.

B. Demand

Permintaan cepat bereaksi terhadap perubahan pasar. Jika suku bunga hipotek
meningkat, pasar real estat perumahan mungkin akan melunak dalam beberapa
minggu. Permintaan untuk rumah satu unit dapat diukur dengan melihat tingkat
penjualan historis di segmen pasar yang sama. Sementara penurunan permintaan
biasanya tidak mengurangi pasokan dalam jangka pendek, itu mengurangi pasokan
dalam jangka panjang. Bangunan yang tidak diperlukan biasanya akan kosong atau
sebagian disewa dengan harga sewa yang lebih rendah. Hal ini menyebabkan
pendapatan operasional bersih menurun, yang sering berarti dana yang tidak
mencukupi untuk pemeliharaan dan penggantian modal. Hal ini menyebabkan kondisi
memburuk, yang pada gilirannya menyebabkan pembongkaran dan pengurangan
alami dalam pasokan.
 C. Competitive Supply

Dalam analisis seluruh komunitas, pasokan kompetitif mengacu pada properti

yang akan menarik bagi kemungkinan pembeli properti subjek. Pasokan real estat
biasanya tidak menyesuaikan diri dengan cepat untuk mengkompensasi peningkatan
permintaan. Butuh waktu lama untuk membangun gedung atau rumah baru. Ketika
permintaan meningkat dengan cepat, pasokan lambat untuk mengkompensasi, dan
harga real estat akan meningkat dalam jangka pendek.

D. Keseimbangan Pasar

Dalam jangka panjang, pasar selalu bergerak menuju keseimbangan. Ketika pasar
kelebihan pasokan, pembangun berhenti membangun, pengembang berhenti
berkembang, dan harga stabil atau turun. Ketika pasar kekurangan pasokan,
pembangun mulai bekerja lembur, subkontraktor menjadi pembangun, dan buruh
menjadi subkontraktor. Pasar untuk konstruksi baru akan bereaksi ketika ada
keuntungan yang harus dibuat. Pasar untuk properti yang ada kurang reaktif terhadap
penawaran dan permintaan karena beberapa pelaku pasar mungkin perlu membeli atau
menjual tidak peduli apa.

E. Tren Aktivitas Pasar

Pasar paling efisien ketika sejumlah besar barang ditawarkan untuk dijual dan
sejumlah besar pembeli potensial terkena penawaran. Seorang penjual yang telah
menunjukkan properti untuk dijual sepuluh kali seminggu tidak mungkin khawatir
bahwa penawaran pertama yang diterima akan menjadi satu-satunya. Pasar
perumahan adalah hal yang paling dekat dengan pasar yang efisien yang ditemukan di
real estat.

TYPES AND LEVELS OF MARKET ANALYSIS

a. Market Studies and Marketability Studies
Studi pasar mengkaji kondisi makroekonomi. Penilai melakukan studi pasar
untuk menganalisis pasar untuk seluruh kelas properti, bukan hanya properti subjek.
Sebuah studi pasar dari jenis properti non-perumahan mencakup survei pemilik
bangunan untuk ruang yang tersedia dan survei broker untuk jumlah pelaku pasar
atau, lebih umum, penelitian tentang tingkat penyerapan historis
 Sedangkan studi pemasaran, analis menyelidiki pasar di suatu jenis properti
beserta pesaingnya. Studi pasar dan pemasaran dapat diselesaikan dengan berbagai
tingkat penelitian dan metode analisis yang berbeda. Berbagai tingkat analisis yang
mungkin sesuai berkisar dari teknik-teknik yang relatif umum hingga yang semakin
kompleks.
b. Inferred Analysis and Fundamental Analysis
Analisis inferred merupakan analisis berdasarkan tren historis dalam
penyerapan dan hunian jenis properti yang sama. Sedangkan analisis fundamental
merupakan teknik menentukan permintaan ekonomi properti hanya berdasarkan studi
langsung dari pengguna ruang.
c. Levels of Market Analysis
Tingkat analisis pasar tergantung pada masalah yang harus dipecahkan,
kebutuhan klien, prediksi, dan stabilitas pasar.
 Chapter 16
HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

FUNDAMENTALS OF HIGHEST AND BEST USE

a. Testing Highest and Best Use
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and best use) adalah penggunaan
properti yang memungkinkan menghasilkan nilai tertinggi.
4 tes untuk kemungkinan penggunaan alternatif:
1. Izin hukum (Legal permissibility)
Zonasi, kode bangunan, persyaratan kemunduran, sewa, pembatasan
akta, kemudahan, dan peraturan lingkungan semuanya dapat membatasi
penggunaan lahan, yang dapat menjadi signifikan dalam beberapa penilaian.
Pengujian untuk izin hukum mengharuskan Anda untuk memiliki pengetahuan
tentang tata cara zonasi lokal dan cara meneliti akta. Ini adalah kesalahan
umum oleh beberapa penilai untuk menganggap bahwa penggunaan saat ini
adalah penggunaan yang legal.
2. Mungkin secara Fisik (Physical possibility)
Penggunaan yang diusulkan harus sesuai dengan lokasi, tanah harus
cukup padat untuk mendukung setiap perbaikan, dan topografi harus memadai
untuk memungkinkan penggunaan. Misalnya, restoran cepat saji dengan
tempat parkir untuk 30 mobil di tempat luas tidak mungkin secara fisik dan
oleh karena itu tidak memenuhi kriteria ini.
3. Kelayakan Finansial (Financial feasibility)
Orang mempertimbangkan penggunaan properti yang menguntungkan.
Sebidang tanah biasanya memiliki lebih dari satu penggunaan yang layak
secara finansial—seperti gedung perkantoran atau fasilitas industri—jika
kedua penggunaan tersebut memungkinkan secara fisik dan diizinkan secara
hukum.
4. Produktivitas Maksimal (Maximum productivity)
Penggunaan produktif secara maksimal adalah salah satu alternatif dari
semua kemungkinan penggunaan yang layak secara finansial yang
 menghasilkan manfaat maksimal bagi pemiliknya. Untuk properti yang
ditingkatkan, ini adalah penggunaan dengan nilai sisa tertinggi untuk tanah.
b. Land As Though Vacant and the Property As Improved
Keempat pengujian tersebut berlaku untuk penggunaan tertinggi dan terbaik
dari tanah seolah-olah kosong dan properti yang ditingkatkan. Namun, menerapkan
tes ke properti sebagai peningkatan ada tiga yaitu sebagai berikut:
1. Pertahankan perbaikan sebagaimana adanya
2. Ubah perbaikan dalam beberapa cara
3. Hancurkan perbaikan dan bangun kembali tanah untuk penggunaan lain
CONSIDERATIONS IN HIGHEST AND BEST USE
a. Highest and Best Use of Land as Though Vacant
1. Penggunaan tanah yang diizinkan secara hukum yang dianggap kosong
Analisis ini meliputi zonasi, kemungkinan perubahan zonasi,
pembatasan akta, aturan bangunan, aturan distrik bersejarah, dan batasan
hukum properti lainnya.
2. Kemungkinan penggunaan tanah secara fisik dianggap kosong
Analis harus memahami apa yang dilarang, seperti jenis bangunan atau
manfaat penggunaan tanah, di suatu wilayah.
3. Penggunaan lahan yang layak secara finansial dianggap kosong
Semua penggunaan properti yang diusulkan harus menutupi biaya
konstruksi dan menghasilkan pendapatan yang cukup untuk mendukung
tingkat pengembalian yang diperlukan ke posisi ekuitas dan hipotek. Dalam
langkah proses analitis ini, penilai menentukan kemungkinan penggunaan
situs mana yang masuk akal secara finansial.
4. Produktivitas maksimum lahan seakan kosong
Penggunaan yang diusulkan harus memaksimalkan pengembalian.
Penggunaan yang diusulkan tidak hanya harus layak tetapi juga harus menjadi
penggunaan yang paling menguntungkan.
5. Peningkatan ideal
Peningkatan yang ideal memaksimalkan nilai properti. Rumah dua
kamar tidur yang dibangun di pasar di mana tiga hingga lima kamar tidur
 standar tidak mewakili peningkatan yang ideal. Dalam analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik,
b. Highest and Best Use of Property as Improved
Setelah menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah seolah-olah
kosong, penilai mengidentifikasi penggunaan terbaik untuk properti subjek dengan
mempertimbangkan perbaikan yang sudah ada. Dengan kata lain, penilai harus
memutuskan mana dari beberapa ini yang akan dilakukan oleh pemilik dengan
properti yang ada:
1. Mempertahankan penggunaan yang sudah ditingkatkan.
2. Memodifikasi penggunaan yang ada (yaitu, perbaikan) dalam beberapa cara
3. Memperbaiki properti yang ada dan kembangkan kembali untuk penggunaan
lain
Testing Continuation of the Existing Use of the Property As Improved
Dalam pasar yang stabil dan sehat, status quo seringkali merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik dari properti yang ditingkatkan. Analisis memungkinkan untuk
memodifikasi pada penggunaan yang ada dan harus mempertimbangkan keuntungan
dari perubahan tersebut dengan biaya pelaksanaannya bersama dengan batasan hukum
dan fisik untuk mengubah perbaikan yang ada. Jika renovasi tidak akan menambah
nilai pasar lebih dari biayanya, perbaikan yang direnovasi tidak akan memiliki nilai
pasar lebih tinggi dari perbaikan yang ada. Misalnya, properti berusia 20 tahun, seluas
4.000 kaki persegi. restoran cepat saji yang terletak di sudut dua jalan utama. tempat
ini sedikit kurang dari satu hektar dan memiliki dua titik akses, satu dari setiap jalan.
Bangunan ini terletak sejauh mungkin ke selatan di situs, dan ada dua baris tempat
parkir di sepanjang ujung utara situs. Jumlah ruang parkir memenuhi minimum
zonasi, tetapi tidak ada ruang tambahan. Restoran cepat saji jelas membutuhkan
jendela drive-up untuk bersaing dengan restoran cepat saji lainnya di pasar.
Testing Modification of the Existing Use of the Property As Improved
Jika modifikasi dapat dilakukan pada perbaikan yang ada untuk meningkatkan
posisi pasar properti dan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi (dikurangi
biaya modifikasi) daripada penggunaan yang ada, penggunaan yang direnovasi akan
menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti sebagaimana ditingkatkan.
Seperti biasa, untuk dianggap sebagai penggunaan yang paling menguntungkan, setiap
perubahan harus dimungkinkan secara fisik dan diizinkan secara hukum.
Testing Demolition of the Property as Improved and Redevelopment
Ketika peningkatan yang ada tidak memberikan kontribusi apa pun pada nilai
properti secara keseluruhan, maka perbaikan dan pembangunan kembali kosong.
Pembongkaran tidak selalu hanya merupakan pilihan di pasar yang tertekan, ketika nilai
properti telah turun cukup untuk menarik pengembang kembali. Jika nilai tanah telah
meningkat tajam, perbaikan yang ada saat ini mungkin hanya memberikan porsi yang
lebih kecil dan lebih kecil dari nilai pasar. Sebagai contoh, pertimbangkan sebuah
pertanian keluarga kecil dan rumah pertanian di atas tanah seluas 10 hektar di sudut
barat daya dari dua jalan yang menjadi perbaikan dari waktu ke waktu karena
pembangunan telah terjadi di daerah tersebut. Jalan-jalan memiliki dua jalur di setiap
arah dan lampu lalu lintas di sudut di depan properti subjek. Pembongkaran perbaikan
yang ada diperkirakan menelan biaya $40.000. Utilitas dan infrastruktur lain yang
diperlukan untuk pembangunan kembali tempat sudah tersedia.

Special Situations in Highest and Best Use Analysis

Excess Land and Surplus Land
Pertimbangan penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penting ketika sebuah
properti yang dinilai termasuk lahan berlebih atau lahan surplus. Penggunaan tertinggi
dan terbaik lainnya atau tidak, merupakan kriteria utama dalam menentukan apakah
lahan tambahan tersebut merupakan lahan berlebih (yang mungkin memiliki
penggunaan tertinggi dan terbaik yang independen) atau lahan surplus (yang hanya
dapat digunakan untuk perluasan perbaikan di bagian lain dari situs).
Proposed Construction
Analisis kelayakan finansial dari perbaikan yang diusulkan adalah pertimbangan
umum dalam analisis tempat seolah-olah kosong. Artinya, jika peningkatan yang
berbeda akan menjadi penggunaan yang lebih tinggi dan lebih baik daripada
peningkatan yang ada, peningkatan yang berbeda itu harus dibangun.
Single Uses
Properti tujuan khusus yang dirancang untuk penggunaan tunggal sering kali
harus dinilai seolah-olah mereka diubah menjadi penggunaan ekonomi alternatif.
Misalnya, jika penilai diminta untuk memperkirakan nilai pasar bangunan stasiun
pemadam kebakaran, maka penilai harus mengasumsikan “penggunaan pasar” yang
berbeda karena di sebagian besar masyarakat tidak akan ada pembeli untuk stasiun
pemadam kebakaran
Legally Nonconforming Uses
Penggunaan yang tidak sesuai secara hukum (juga dikenal sebagai penggunaan
lama) tidak lagi diizinkan oleh zonasi atau kode bangunan saat ini, tetapi diizinkan
untuk tetap berlaku sampai terjadi perubahan besar pada properti. Karena tanah selalu
dinilai seolah-olah kosong dengan penggunaan yang tidak sesuai hukum akan memiliki
kegunaan yang berbeda. jika kosong, indikasi nilai dari pendekatan biaya akan
kehilangan kenaikan nilai. Artinya, jika penilai menjumlahkan nilai tanah seolah-olah
kosong pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya dan nilai penyusutan dari perbaikan,
jumlahnya akan jauh lebih sedikit daripada yang ditunjukkan oleh pendekatan
perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan
Illegal Uses
Tidak seperti penggunaan yang tidak sesuai hukum, penggunaan ilegal tidak
diperbolehkan sebagai pengecualian terhadap peraturan zonasi saat ini. Jika
pembongkaran atau konversi perbaikan yang ada tidak layak secara finansial, properti
dengan penggunaan ilegal mungkin tidak memiliki nilai pasar atau bahkan dapat
menjadi kewajiban bagi pemilik saat ini. Biaya untuk memperbaiki perbaikan ilegal
(seperti bangunan yang dibangun tanpa izin) harus diperhitungkan jika properti tersebut
dinilai dengan penggunaan ilegal.
Use That Is Not Currently the Highest and Best Use
Dalam beberapa situasi, penilai harus menganalisis penggunaan tertinggi dan
terbaik dari suatu properti seolah-olah itu adalah sesuatu selain penggunaan saat ini.
Penilaian untuk nilai investasi dan tujuan nilai pakai mungkin mengharuskan penilai
mempertimbangkan penggunaan yang saat ini bukan penggunaan tertinggi dan terbaik.
Interim Uses
Penilai menggunakan label penggunaan sementara untuk menggambarkan situasi
di mana penggunaan saat ini hanya sementara dan penggunaan yang lebih tinggi
diperkirakan dalam waktu dekat. Teori penggunaan yang konsisten sangat penting
dalam situasi penggunaan sementara karena perbaikan yang ada dapat menambah nilai
sebagai penggunaan sementara tetapi tidak menambahkan apa pun ke penggunaan yang
lebih tinggi di kemudian hari; mereka harus disingkirkan. Penggunaan spekulatif mirip
dengan penggunaan sementara di mana tanah saat ini memiliki nilai pasar yang lebih
rendah saat ini tetapi akan memiliki nilai yang lebih tinggi di masa depan. Beberapa
penilai menggunakan label ini untuk menggambarkan sebidang tanah yang dibeli oleh
spekulan tanah dengan maksud untuk dimiliki selama beberapa tahun sementara pasar
membaik dan kemudian menjualnya kembali dengan keuntungan.
Mixed Uses
Penilai sering berasumsi bahwa satu paket memiliki penggunaan tunggal tertinggi
dan terbaik, yang bisa menjadi kesalahan. Menurut definisi, properti serba guna
memiliki banyak kegunaan di bawah satu atap. Di banyak kota kecil, bangunan di alun-
alun kota sering memiliki apartemen di atas penggunaan ritel lantai dasar. Ketika
dihadapkan dengan properti dengan kegunaan campuran, penilai harus memutuskan
siapa yang akan membelinya dan berapa banyak yang akan mereka bayar. Potensi
pendapatan adalah satu-satunya faktor penting bagi investor, jadi analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik harus fokus pada uji kelayakan finansial dan produktivitas
maksimum.
Special-Purpose Properties
Khusus, seperti pabrik pengolahan kimia atau arena bowling, hanya berfungsi
sesuai dengan fungsinya. Pada jenis properti ini, peralatan terkait proses khusus sering
dipasang yang tidak dapat dilepas tanpa mengubah peningkatan secara signifikan.
Dalam analisis penggunaan tujuan khusus, penilai menentukan apakah penggunaan
tujuan khusus saat ini tetap layak atau jika meratakan perbaikan dan pembangunan
kembali situs akan menghasilkan keuntungan yang lebih tinggi bagi pemilik properti.
Analisis pasar dari permintaan lanjutan untuk penggunaan tujuan khusus adalah
kuncinya. Sekali lagi, jika tidak ada pasar untuk properti dalam penggunaan yang
dirancang, tidak ada nilai pasar untuk penggunaan itu dan penggunaan lain harus
dipertimbangkan.

CONCLUSIONS OF HIGHEST AND BEST USE

Setelah menguji alternatif penggunaan lahan dan menganalisis berbagai skenario
untuk penggunaan yang ada dari properti sebagai membaik, penilai harus dapat
mengkomunikasikan pendapat tertinggi dan penggunaan terbaik untuk pengguna yang
dimaksudkan dari penilaian . Waktu penggunaan tertinggi dan terbaik (yaitu, kapan
penggunaan akan terjadi) sama pentingnya dengan penggunaan itu sendiri. Ada
kemungkinan bagi seorang penilai untuk mengatakan, misalnya, bahwa penggunaan
tertinggi dan terbaik adalah terus mengolah tanah selama tiga sampai lima tahun dan
kemudian mengembangkan situs dengan penggunaan yang lebih baik. Demikian juga,
pengguna dan pembeli potensial dengan penggunaan tertinggi dan terbaik harus
diidentifikasi untuk keuntungan klien, terutama jika klien tidak mengenal pasar dan
pelaku pasar pada umumnya.
REPORTING HIGHEST AND BEST USE CONCLUSIONS
Setiap laporan penilaian nilai pasar mencakup beberapa diskusi tentang
penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang sedang dinilai. Dalam penugasan
mengenai properti residensial, pelaporan dapat diminimalkan kecuali properti tersebut
memiliki keadaan yang tidak biasa atau perubahan dari penggunaan yang ada ke
penggunaan yang lebih tinggi disarankan. Sebagian besar properti digunakan dengan
sebaik-baiknya karena sebagian besar pemilik akan melakukan apa yang
●Diizinkan secara hukum,secara
●Memungkinkan fisik,
●Layak finansial,
●Produktif secara maksimal.