PT.

WADAH KARYA
SEMESTA
FEASIBILITY STUDY
“D’Sultan Regency”

2018
 BAB I
PENDAHULUAN

Rumah tak cukup hanya asal untuk berteduh namun juga harus
dapat menjadi tempat tinggal yang layak dan memiliki nilai
investasi yang tinggi.

Program penyediaan satu juta rumah yang telah digadang oleh

Pemerintah sejak beberapa tahun lalu merupakan cerminan
dari betapa pentingnya perumahan dalam menunjang
kehidupan manusia dan kehidupan serta perkembangan suatu
Negara. Karena dengan tersedianya perumahan yang sehat,
asri dan dengan harga yang terjangkau, maka dapat dipastikan
bahwa gairah kerja dan animo beli masyarakat akan segera
meningkat. Sekalipun demikian masyarakat sebagai calon
konsumen harus jeli dalam memilih pengembang.

Dalam hal ini PT. WADAH KARYA SEMESTA, suatu perusahaan

developer perumahan yang belum seumur jagung, akan tetapi
perusahaan ini dijalankan oleh tenaga-tenaga terpercaya dan
berpengalaman luas di bidang pembangunan perumahan. Oleh
karenanya pilihan unttuk membeli dan menempati perumahan
yang dibangun oleh PT. WADAH KARYA SEMESTA merupakan
pilihan yang paling tepat bagi masyarakat yang mengidamkan
perumahan bermutu baik dengan harga terjangkau. Pada tahap
awal, perusahaan ini akan membangun Type 36 dengan luas
lahan 100 M2

Lokasi perumahan terletak di Desa Tanjung Seteko dengan

lahan seluas ± 229 Hektar, dan di Desa Palem Raya seluas ±
50 Hektar, dekat dengan Tol Palindra yang menghubungkan
Kota Palembang dengan Kabupaten Ogan Ilir. Lokasi ini juga
dekat dengan Universitas Sriwijaya, dekat dengan Pusat
Pendidikan, Peribadatan, Pusat Pemerintahan Kecamatan,
Perkantoran Sipil, Pusat Perbelanjaan dan Pusat Usaha Mandiri.

Sedangkan akses jalan menuju ke perumahan adalah Jalan

Lintas Timur Sumatra (Jalan Indralaya Raya). Dengan demikian
transportasi dari dan kearah lokasi sangatlah mudah dicapai
sekaligus merupakan lokasi yang sangat strategis bagi
pemukiman (hunian) karena terbebas dari kebisingan jalan
raya.

Dari aspek lingkungan, lokasi ini bukan daerah bencana banjir,

gempa maupun longsor. Dengan kondisi lahan yang datar dan

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 1

 dekat dengan jalan raya, sangat berpotensi sebagai lingkungan
yang nyaman asri dan indah.

a. Kondisi Sosial Budaya dan Ekonomi

Penduduk di lokasi perumahan terdiri dari beragam suku dan

beragam pula profesi yang ditekuni sehingga tingkat
penghasilannyapun beragam pula, hal ini menyerupai Indonesia
mini di provinsi Sumatera Selatan.

1. METODE ANALISA

Dalam menentukan langkah pelaksanaan pembangunan

perumahan ini dilakukan langkah-langkah sebagai berikut:

a. Peninjauan lokasi untuk menentukan letak bangunan dan

sarananya

b. Mempelajari bentuk bangunan (arsitektur) yang sesuai dengan

kondisi tanah dan keinginan konsumen

c. Mempelajari perkembangan pemekaran dan tata ruang wilayah

pemukiman untuk masa datang

d. Keterangan kwantitatif konsumen sebagai pertimbangan

pembangunan perumahan

e. Perpustakaan untuk menunjang data yang diperlukan.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 2

 BAB II
ASPEK HUKUM

1. BIODATA PERUSAHAAN

Untuk kejelasan akan status serta kemampuan yang dimiliki oleh

pengusaha dibidang pengembangan dalam melaksanakan
pembangunan perumahan ini dan untuk memikul tanggung jawab
maupun resiko yang terjadi, maka segal aspek (teknis maupun non
teknis) benar-benar harus dikuasai dan didukung oleh disiplin yang
tinggi dalam menguasai managemen pelaksanaan pembangunan

Adapun biodata dan stuktur organisasi perusahaan kami adalah

sebagai berikut:

Nama Perusahaan : PT. WADAH KARYA SEMESTA

Alamat : Jl. Sarjana Perum Bunga Mas Blok D
Nomor 25 Kelurahan Timbangan,
Indralaya Utara, Ogan Ilir, Sumatera
Selatan. Telp 081278131699

Akte Pendirian :
1. No.09 tanggal 19-12-2017 Notaris Yuhendratedy, SH.
2. Pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia RI No.
AHU–0058796.AH.01.01.TAHUN 2017.

Proyek Perumahan : “D’SULTAN REGENCY”

Struktur Organisasi :

Komisaris

Direktur
Utama

Finance,
HRD & Legal Marketing Project Accounting &
Manager Manager manager Administration
Manager

Staff Staff Staff Staff

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 3

2. LEGALITAS PRINSIP PT. WADAH KARYA SEMESTA.

Dalam rangka pelaksanaan proyek pembangunan perumahan,

pihak pengembang telah memiliki ijin sebagai berikut :

a. Surat Ijin Perdagangan (SIUP) Nomor :

503.7/163/DPMPTSP/2017 yang dikeluarkan oleh Pemerintah
Kabupaten Ogan Ilir pada tanggal 20 Desember 2017, berlaku
sampai 20 Desember 2022.
b. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) Nomor : 06.17.1.46.00.1047
berlaku sampai 20-12-2022 dikeluarkan oleh Pemerintah
Kabupaten Ogan Ilir Cq. Dinas Penanaman Modal Dan Perizinan
Terpadu Satu Pintu.
c. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 83.546.270.6-312.000
yang dikeluarkan oleh KPR PRATAMA KAYU AGUNG.

3. RENCANA PENGELOLAAN

Sebagai tertib management pelaksanaan pembangunan

perumahan maka disusun rencana kerja dengan langkah-langkah
sebagai berikut:

a. Survey lokasi dan analisa perencanaan pembangunan.

b. Pembebasan areal tanah untuk lokasi pembangunan

perumahan

c. Pengurusan ijin untuk pembangunan perumahan

d. Merencanakan tata letak bangunan berikut sarana komplek dan

arsitektur bangunan

e. Menghitung rencana anggaran biaya pelaksanaan

pembangunan dan harga penjualan

f. Menempatkan personil yang tepat pada setiap posisi jabatan

dalam pelaksanaan proyek pembangunan

g. Melaksanakan hasil dari perencanaan pembangunan

h. Memasarkan hasil pembangunan perumahan tersebut

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 4

4. SASARAN YANG DITUJU

Tujuan utama dari pembangunan perumahan ini diarahkan bagi

konsumen yang berpenghasilan menengah ke bawah untuk dapat
memiliki rumah yang layak huni, sehat, aman, nyaman dan
berprestise, yaitu yang terdiri dari:

a. Pegawai Negeri dari semua instansi yang ada

b. Pegawai Swasta
c. Pekerja Profesi, wiraswasta dan Pedagang
d. Masyarakat umum lainnya.

5. HARAPAN HASIL YANG DIDAPAT

Diharapkan dengan dibangunnya perumahan di wilayah ini akan

dapat diperoleh hasil antara lain sebagai berikut:

a. Adanya peningkatan kesejahteraan rakyat

b. Membantu program pemerintah dalam penyediaan perumahan

rakyat

c. Memicu laju pembangunan daerah

d. Memacu pertumbuhan ekonomi

e. Pemerataan/pemekaran wilayah pemukiman sekaligus

pertambahan pembangunan daerah

f. Penyediaan lapangan kerja untuk mengurangi tingkat

pengangguran

g. Perkembangan pengusaha swasta dalam menunjang

pembangunan.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 5

 BAB III
ASPEK TEKNIS

1. PERENCANAAN

Data yang didapat dari metode survey dan metode analisa

didukung studi dari segi teknis adalah dasar dari perencanaan
pembangunan perumahan, hal ini telah dilakukan oleh tenaga –
tenaga teknik yang ahli dibidangnya, terampil dan berpengalaman
di dalam menguasai berbagai disiplin ilmu yang dimiliki sebagai
sumber daya manusia (SDM) yang menjadikan asset perusahaan
paling berharga.

Adapun perencanaan pembangunan ini meliputi :

Total areal yang akan digunakan adalah seluas ± 240.000 M2,

dengan rencana pembangunan rumah & Ruko terdiri dari :

a. RS Type 36 sebanyak 1.110 unit seluas: 111.000 M2

b. Rukan sebanyak 12 unit seluas : 4.800 M2
c. Ruko sebanyak 48 unit seluas : 9.600 M2
d. Fasilitas jalan& prasarana seluas : 106.200 M2
e. Fasilitas Sosial/umum seluas : 8.400 M2

 Pra sarana dalam komplek Perumahanterdiri dari:

- Jalan utama lebar 20 m
- Jalan lingkungan lebar 10 M
- Drainase
- Tiang Listrik dan Penerangan Jalan

 Fasilitas umum dan Fasilitas sosial terdiri dari:

- Mushola
- Areal Olahraga
- Areal parkir
- Arena bermain/taman

2. ANALISA TAPAK DAN LOKASI

a. LOKASI PROYEK

Lokasi proyek pembangunan perumahan “D’SULTAN

REGENCY” oleh PT. WADAH KARYA SEMESTA, secara
administratif terletak di :

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 6

 1) Desa : Tanjung Seteko
2) Kelurahan : Tanjung Seteko
3) Kecamatan : Indralaya Raya
4) Kabupaten : Ogan Ilir
5) Propinsi : Sumatera Selatan

Lokasi pembangunan proyek ini merupakan lokasi yang cukup

strategis dari berbagai aspek, seperti jarak dengan berbagai
perumahan, dengan pusat kota, pusat pendidikan dan pusat
perkantoran. Desain kawasan perumahan ini merupakan desain
hunian cermin gaya modern yang dinamis mengutamakan
kualitas bangunan dan penataan lingkungan, yang pada masa
mendatang akan berkembang sejalan dengan perkembangan
kota Indralaya.

Adapun batas-batas proyek sebagai berikut :

 Sebelah Utara : GS No. ...............

 Sebelah Barat : GS No. ...............
 Sebelah Timur : GS No. ...............
 Sebelah Selatan : GS No. ...............

Kondisi tanah disekitar proyek rata-rata relatif datar dan

sudah terdapat perumahan baik pribadi maupun komplek
perumahan di dekat lokasi proyek.

b. AKSEBILITAS

Letak kedudukan yang cukup strategis dari perumahan ini

merupakan daya tarik yang besar bagi konsumen untuk dapat
menjadi penghuni ataupun sekedar berinvestasi.

Beberapa factor yang diminati konsumen antara lain :

1) Luasan lahan tiap unit yang luas (minimal 100 M2)
2) Jalan Utama dan Jalan Lingkungan yang lebar
3) Aksesibilitas yang mudah

c. SPESIFIKASI BANGUNAN RUMAH

1. Rumah Type 36
 Struktur Bangunan : Beton Bertulang
 Pondasi : Batu Putih
 Dinding : Bata merah diplester dan diaci
finishing cat luar dan dalam
 Lantai : Keramik 40x40 untuk dalam
Dan Luar Roman/mulia, Plin
keramik

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 7

 Keramik Km/wc 20x25 T.2 m
Meja Dapur Keramik 20 x 25
 Atap : Rangka Baja
Genteng Seng
 Plafond : Rangka Kayu, Plafond Gypsum
Tinggi 3,20 m
Plafond luar Triplek di Cat
 Kusen : Kayu Kelas II di Cat
 Daun Pintu & Jendela : Pintu Panel di Cat
Kamar Mandi Fiber
Jendela Panel di Cat,
Kaca biru 3 mm
 Sanitair : Km/wc Bak Mandi Fiber, Kloset
Kloset Jongok, shower
 Instalasi Air Bersih : Pompa Air Listrik,
Pipa PVC Wavin AW
 Instalasi Air Kotor : Pipa PVC Wavin D
 Carport /Garasi : Paving Blok
 Pagar : - Tanpa Pagar -
 Fasilitas Rumah : Rumput Taman
Pagar Samping dan Belakang

2. Rukan 1 lantai (20x20)

 Struktur Bangunan : Beton Bertulang
 Pondasi : Batu Putih
 Dinding : Bata merah diplester dan diaci,
 Lantai : Keramik 40x40 untuk dalam
dan Luar Roman/mulia
Dinding Km/wc 20 x 25 T.2 m
Meja Dapur Keramik 20 x 25
 Atap : Rangka Baja
Genteng Seng
 Plafond : Rangka Kayu, plafond Gypsum
Tinggi 3,20 m
Plafond luar Triplek dicat
 Kusen : Kayu Kelas II dicat
 Pintu depan : Folding Gate
 Sanitair : Km/ wc Utama Bak Mandi
Fiber Kloset Jongkok
 Instalasi Air Bersih : Pompa Air Listrik, Pipa PVC
Wavin AW
 Instalasi Air Kotor : Pipa PVC Wavin D

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 8

 3. Ruko 1 lantai (10x10)
 Struktur Bangunan : Beton Bertulang
 Pondasi : Batu Putih
 Dinding : Bata merah diplester dan diaci,
 Lantai : Keramik 40x40 untuk dalam
dan Luar Roman/mulia
Dinding Km/wc 20 x 25 T.2 m
Meja Dapur Keramik 20 x 25
 Atap : Rangka Baja
Genteng Seng
 Plafond : Rangka Kayu, plafond Gypsum
Tinggi 3,20 m
Plafond luar Triplek dicat
 Kusen : Kayu Kelas II dicat
 Pintu depan : Folding Gate
 Sanitair : Km/ wc Utama Bak Mandi
Fiber Kloset Jongkok
 Instalasi Air Bersih : Pompa Air Listrik, Pipa PVC
Wavin AW
 Instalasi Air Kotor : Pipa PVC Wavin D

d. RENCANA PEKERJAAN PRASARANA DAN SARANA

A. PEKERJAAN PRASARANA
 Drainase : 15.680 M’
 Gorong-gorong : 1.000 M’
 Jalan Utama Row 20 (Cor Beton) : 2.260 M’’
 Jalan Lingkungan Row 10 (Paving) : 6.100 M’
 Taman, Areal Olahraga &Musholla : 8.400 M2
 Lampu Penerangan Jalan : 134 buah
 Pintu Gerbang : 2 Buah
 Pos Satpam : 4 Buah

B. PEKERJAAN SARANA
Pekerjaan Sarana untuk setiap unit rumah antara lain :
o IPM [Ijin Pendahuluan Membangun], IMB [Ijin
Mendirikan Bangunan] dan Galian C
o Listrik 1.300 watt dan Instalasi Listrik dalam rumah
sebanyak 33 titik
o Sumur Bor + Pompa Air Listrik
o Interior terdiri dari pekerjaan Plafond gypsum
o Eksterior terdiri dari pemasangan paving blok, dan
rumput gajah
o Duiker jalan masuk

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 9

 e. SPESIFIKASI TEKHNIK

a. PENJELASAN UMUM

Pembangunan perumahan D’SULTAN REGENCY oleh PT.

WADAH KARYA SEMESTA ini meliputi lingkup pekerjaan
sebagai berikut :

1. Pekerjaan Pengukuran/ukuran
2. Pekerjaan Persiapan
3. Pekerjaan Tanah dan Urugan
4. Pekerjaan Pondasi dan Beton
5. Pekerjaan Pasangan
6. Pekerjaan Plesteran
7. Pekerjaan Lantai
8. Pekerjaan Langit-langit
9. Pekerjaan Atap
10. Pekerjaan Kayu
11. Pekerjaan Kaca
12. Pekerjaan Penggantungan
13. Pekerjaan Instalasi Listrik
14. Pekerjaan Septictank dan Peresapan
15. Pekerjaan Instalasi Air Bersih
16. Pekerjaan Cat
17. Pekerjaan Pembersihan
18. Pekerjaan Penghijaun

Pekerjaan tersebut adalah Mengikuti Peraturan dan syarat-

syarat perumahan

o Gambar-gambar yang dilampirkan pada peraturan dan

syarat-syarat yang syah ;
o Petunjuk dan penjelasan Direksi Pengawas pada waktu
pekerjaan dilaksanakan ;
o Menurut AV 1941 ;
o Menurut syarat-syarat PBI 1971 ;
o Menurut PPKI 1961 ;
o Menurut Undang-Undang No.18 tahun 1999 tentang Jasa
Konstruksi ;
o Peraturan pemerintah yang berlaku bagi pembangunan
perumahan ;

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 10

 b. PERATURAN TEKHNIK PELAKSANAAN

1. Ukuran/Pengukuran

 Ukuran pokok + 0,00 adalah permukaan lantai dalam

bangunan.
 Peil akan disesuaikan dengan tinggi/rendahnya keadaan
dilapangan dan akan ditetapkan oleh Direksi Lapangan /
tekhnik.

2. Pekerjaan Persiapan

 Tanah dimana bangunan akan didirikan harus

dibersihkan dari akar-akar, rumput, kotoran serta
humus dibuang keluar lokasi proyek.
 Sebelum pekerjaan tanah dimulai, maka permukaan
tanah terlebih dahulu diratakan sesuai areal kerja yang
diperlukan.
 Bouwplank dipasang sebelum pekerjaan galian tanah
dimulai dengan papan terentang dan disertu pada
bagian sisinya yang akan dipakai sebagai pedoman dan
dipakukan pada pato-patok kayu terenteng sejenisnya
yang ditanam cukup dalam.
 Pasangan bouwplank harus dilakukan dengan cermat
sesuai dengan apa yang telah ditentukan yang
menggunakan alat-alat ukur diperlukan.
 Bangunan darurat dibuat untukkantor direksi, gudang
bahan dan los kerja dengan ukuran sesuai dengan
kebutuhan lokasi akan ditentukan Direksi Lapangan /
Tekhnik.

3. Pekerjaan Tanah dan Urugan

 Galian tanah pondasi harus mencapai tanah keras,

minimal sesuai dengan ukuran gambar pondasi,
sedangkan untuk pekerjaan septictank, rembesan,
saluran air kotor dan lain-lain, dibuat sedalam yang
sudah ditentukan dalam gambar rencana.
 Galian tanah tersebut harus mencapai ruang kerja dan
tidak boleh terjadi kelongsoran.
 Dibawah pasangan pondasi, lantai bangunan dan rabat
beton diberi lapisan pasir urug padat dan disiram
dengan air hingga padat.
 Tanah bekas galian dapat untuk mengurug setelah
dibersihkan dari kotoran.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 11

 4. Pekerjaan Pondasi dan Beton

 Pondasi dari pasangan batu belah putih.

 Ukuran pondasi sesuai dengan gambar rencana.
 Sloof beton bertulang dengan tulangan pokok 4,
menggunakan beugel.
 Kolom praktis dengan tulangan pokok 4, menggunakan
beugel.
 Ring Balk dengan tulangan pokok 4, menggunakan
beugel.
 Pada sopi-sopi dipasang ring balok dengan tulangan
pokok 4, menggunkan beugel yang berhubungan
dengan kolom praktis.
 Hubungan sloof dengan kolom, ring balk dan ring balok
sofi-sofi diperkuat dengan besi stek.

5. Pekerjaan Pasangan

 Semua dinding dipakai batu bata berkwalitet baik

 Pasangan dinding kedap air atau transram yang dibuat
untuk pasangan transram setinggi ± 20 cm diatas peil
lantai dan ± 1,60 m diatas peil lantai kamar mandi dan
WC.

6. Pekerjaan Plesteran

 Semua pekerjaan dinding diplester dan difinish dengan

cat tembok pabrikasi “jotun” atau sejenisnya dengan
kualitas baik.
 Bidang plesteran harus rata dan halus serta pertemuan
antara dua bidang harus siku.

7. Pekerjaan Lantai

 Urugan tanah dibawah lantai harus padat.

 Urugan pasir harus padat dan disirami air.
 Lantai dalam keramik 40x40 cm Roman/mulia
 Lantai luar keramik 40x40 cm Roman/mulia
 Lantai kamar mandi/wc keramik 20x20 cm
 Semua permukaan lantai merupakan bidang-bidang
yang lurus dan datar (water pass).

8. Pekerjaan Langit-langit

 Rangka plafond menggunakan kayu kelas II yang

bermutu baik, untuk balok induk dengan diberi
penggantungan seperlunya.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 12

  Bahan penutup plafond dalam dipakai gypsum datar
dicat, dan diberi list profile dan CP Gypsum yang
berkwalitet baik
 Bahan penutupplafond luar dipakai tripleks yang dicat
dan berkwalitet
 Tinggi plafond didalam ruangan ± 3,20 m dan ± 3,0 m
untuk diluar ruangan.

9. Pekerjaan kayu

 Kuzen-kuzen dibuat dari kayu kelas II yang bermutu

baik.
 Sebelum penyetelan kuzen dimenie terlebih dahulu dan
diberikan angkur yang dibengkongkan pada ujung yang
menempel pada dinding. Jumlah jangkur minimal 3
buah untuk tiap tepi tiang kuzen pintu dan 2 buah untuk
tiap tepi perunit kuzen jendela.
 Pintu utama dan pintu Kamar dipakai pintu panel kayu
kelas II di Cat dengan mutu cat baik
 Rangka daun pintu dari kayu kelas II (dan penutup
double teakwood).
 Untuk pintu KM/WC dipakai pintu Muriko dengan bahan
kedap air.

10. Pekerjaan kaca

 Semua kaca yang dipakai untuk jendela kaca mati

menggunakan kaca biru.
 Semua kaca jendela menggunakan kaca biru 3 mm

11. Pekerjaan Alat Penggantungan

 Engsel daun pintu yang digunakan adalah engsel nylon

local, satu daun dipasang 2 buah engsel.
 Pintu utama memakai kunci mendali atau setara.

12. Pekerjaan instalasi Listrik

 Sumber daya penerangan dari PLN 1.300 KVA

 Dilaksanakan sesuai dengan peraturan PLN yang
berlaku dan dilaksanakan oleh pemborong/instalatir
yang memiliki pas PLN setempat.
 Pelaksanaan selanjutnya sesuai dengan ganbar
perencanaan.
 Kabel NYM untuk kabel induk dan untuk kabel terikan
dengan pipa PVC (inbauw).

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 13

  Skring kas I group dipasang untuk jumlah tertentu
(dalam satu blok) dan dipasang menurut kebutuhan
tiap-tiap ruangan.
 Setiap satu skring dan satu stop kontak dihubungkan
dengan arde.
 KabelBC dan pipa arde ditanam kedalam tanah ± 2 m.
 Fitur Listrik Merk “Nasional” 33 titik

13. Pekerjaan Septictank dan Peresapan

 Septictank terbuat dari pasangan batu bata.

 Tebal dinding satu bata.
 Tebal dasar 10 cm resapan dipakai pipa PVC kelas D.
 Septictank ditutup dengan plat beton bertulang tebal 10
cm dan tulangan daua arah, jarak 20 cm.
 Pipa udara septictank memakai pipa GIP dan pada
ujungnya diberi tee.

14. Pekerjaan Instalasi Air Bersih

 Sumber air bersih dari deep well/sumur.

 Instalasi air dalam kamar mandi atau WC menggunakan
pipa PVC klas AW ex. Atau yang setara.
 Saluran pembuangan air kotor dan air hujan kesaluran
tepi jalan dengan menggunakan pipa PVC type AW.
 Pompa Air Berkwalitas baik dengan daya hisap 40 m
automatic
 Bak penampungan air kapasitas 1 m³ yang diletakkan
diatas cor dak dibelakang rumah sesuai dengan
rencana.

15. Pekerjaan Sanitari

 Bak mandi keramik.

 Kloset Jongkok
 Kran Stenlis

16. Pekerjaan Cat

 Sebelum pekerjaan cat dimulai terlebih dahulu untuk

kuzen pintu dan jendela di menie dan diplamur dengan
cat dasar baru kemudian dicat dengan cat pabrikasi
“Jotun” (warna ditentukan oleh konsumen).
 Plafond, listplank serta dinding luar dan dalam dicat
dengan cat dinding hollantex atau sejenisnya (warna
ditentukan oleh konsumen).

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 14

 17. Pekerjaan Halaman

 Setelah pembangunan selesai, maka halaman diratakan

sesuai dengan peil yang ditentukan.
 Pembersihan dari sisa bahan bangunan dan puing.
 Halaman dilengkapi dengan Bak Sampah Sementara.
 Penanaman rumput taman bagian depan/rumput swiss
 Carport/garasi menggunakan paving blok.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 15

 BAB IV
ASPEK KEUANGAN

Dalam usulan Perumahan D’SULTAN REGENCY oleh “PT. WADAH

KARYA SEMESTA” ini, analisa keuangannya adalah sebagai berikut:

1. KOEFISIEN LAHAN EFEKTIF (Lampiran A).

Perhitungan Koefisien Lahan Efektif dibuat berdasarkan Site Plan

dari lokasi yang hendak dibangun. Hasil yang diperoleh adalah
besaran nilai Lahan Efektif dan Lahan Tidak Efektif. Dalam hal ini,
di lokasi perumahan “D’SULTAN REGENCY”, dari total luas areal
lokasi (= 240.000 M2) diperoleh besaran Lahan Efektif sebesar
52,25% atau seluas 125.400 M2. Sisanya, sebesar 47,75% atau
sebesar 114.600 M2 merupakan Lahan Tidak Efektif.

Yang dimaksud dengan Lahan Efektif adalah lahan dimana akan

dibangun perumahan dan dijual kepada konsumen. Lahan Efektif
ini akan menjadi beban perolehan laba bagi proyek perumahan
jika di atasnya tidak didirikan bangunan yang dapat dijual kepada
konsumen.

Sedangkan Lahan Tidak Efektif adalah lahan yang di atasnya akan

dibangun Sarana (Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial) dan Pra
Sarana (Jalan Utama, Jalan Lingkungan, Drainase) bagi
perumahan. Lahan ini tidak dijual kepada konsumen, akan tetapi
lahan ini akan mendongkrak nilai jual Lahan Efektif yang sehingga
nilai jualnya akan menutupi biaya perolehan Lahan Tidak Efektif.

2. PERHITUNGAN PEROLEHAN HARGA POKOK TANAH

MATANG (Lampiran B)

Perhitungan perolehan harga pokok tanah matang dilakukan untuk

mengetahui nilai harga pokok tanah matang per kavling, hal ini
dilakukan agar setiap kelebihan tanah atas kavling yang ada dapat
diperhitungkan.

Adapun komponen perhitungan Harga Pokok Tanah Matang

meliputi :
a. Harga Perolehan Tanah / Pembebasan Lahan
b. Biaya Balik Nama, AJB dan pajak pembelian tanah
c. Biaya administrasi Tanah / KRK
d. Biaya Ijin Perubahan Penggunaan Tanah
e. Biaya Pematangan Tanah / Land clearing
f. Biaya pembuatan sertifikat HGB induk atas nama perusahaan
g. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah Bangunan

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 16

 h. Biaya Surat Ukur
i. Biaya Pemecahan per-Bidang kavling

Harga perolehan lahan efektif siap bangun seluas 240.000 M2

secara keseluruhan diperhitungkan sebesar Rp. 18.000.000.000,-
(Delapan Belas Milyar Rupiah) atau seharga Rp. 75.000,- (Tujuh
Puluh Lima Ribu rupiah) per meter perseginya.

Biaya administrasi KRK termasuk surat menyurat ijin-ijin dari

pemerintah kecamatan sampai kabupaten diperhitungkan sebesar
Rp. 5.000,-/M2 sehingga total biaya administrasi adalah sebesar
Rp. 1.200.000.000,-. Ditambah dengan biaya-biaya lainnya
seperti IPPT, SHGB, BBN, AJB, Land Clearing dll, sehingga total
biaya administrasi, legalitas dan pematangan lahan adalah
sebesar Rp. 29.925.500.000 (Dua Puluh Sembilan Milyar
Sembilan Ratus Dua Puluh Lima Juta Lima Ratus Ribu Rupiah)
sebagaimana tampak pada Tabel B terlampir.

Dari biaya-biaya diatas diperoleh nilai Harga Pokok Tanah Matang

sebesar Rp. 238.640,35,- (Dua Ratus Tiga Puluh Delapan Ribu
Enam Ratus Empat Puluh dan Tiga Puluh Lima Sen) per M2.

3. PERHITUNGAN BIAYA INFRA STRUKTUR (Lampiran C)

A. Biaya pembangunan prasarana diperhitungkan sebagai berikut

:

a. Pembuatan Drainase
Pembuatan Sistim Drainase berupa Siring dan Gorong-2
dengan berbagai ukuran, panjangnya diperhitungkan mencapai
16.680 M’ yang diperkirakan akan memerlukan dana sebesar
Rp. 8.860.410.000,-.

b. Pembuatan Jalan Utama (Cor Beton ↨ 30 Cm)

Sub base, Pengerasan dan Pengecoran Jalan Utama dimulai
dari Gerbang perumahan sepanjang 2.260 M’ dengan lebar 20
M adalah sebesar Rp. 13.560.000.000,-.

c. Pembuatan Jalan Lingkungan (Cor Beton ↨ 15 Cm)

Sedangkan pekerjaan Sub Base, Pengerasan dan Pemasangan
Paving Block pada jalan lingkungan sepanjang 6.400 M’ dengan
lebar 10 M, diperkirakan akan membutuhkan dana sebesar Rp.
9.150.000.000,-

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 17

 d. Penerangan Jalan.
Penerangan jalan utama dan jalan lingkungan di “D’SULTAN
REGENCY” akan disatukan dengan tiang listrik perumahan. Di
sepanjang Jalan Utama akan menggunakan Tiang Listrik Beton,
dengan jarak antara tiang sejauh 50 M maka akan
dipergunakan sebanyak ± 51 Tiang (@ Rp. 2.650.000,-). Di
Jalan Lingkungan akan menggunakan Tiang Listrik Baja
sebanyak ± 83 Tiang (@ Rp. 1.680.000,-). Ditambah dengan
harga lampu, maka perkiraan kebutuhan dana bagi Penerangan
jalan perumahan diperkirakan sebesar Rp. 471.990.000,-

e. Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial.

Fasum dan Fasos untuk perumahan akan berupa Sarana
beribadah (Musholla), Taman dan Areal Olahraga. Dalam hal ini
pihak Developer hanya membantu dalam pengadaan lahannya
saja. Adapun pembangunannya akan di danai oleh pihak (2)
yang berminat. Luas lahan yang disediakan adalah seluas
8.400 M2 senilai Rp. 2.004.578.947,- tersebar di beberapa
titik.

B. PERHITUNGAN BIAYA SARANA

Perhitungan biaya sarana diperhitungkan sebagai berikut :

a. Ijin Pendahuluan Membangun (IPM), Ijin mendirikan

Bangunan (IMB) dan galian C per Unit membutuhkan biaya
sebesar Rp. 1.500.000,-

b. Listrik 1.300 watt

Listrik dengan daya 1.300 watt per unit rumah diperhitungkan
Rp. 1.150.000,-. Sedangkan instalasi listrik dalam rumah
sebanyak 18 titik dengan standar SII membutuhkan biaya
sebesar Rp. 529.506,24.

c. Air Bersih / Plumbing

Biaya sumur bor berikut upah dan material yang dibutuhkan,
Plumbing dlsb adalah sebesar Rp. 1.900.000,- per unit dengan
standar pipa Wavin-D

d. Eksterior per Unit

Duiker jalan masuk Rp. 250.000,-
Penghijauan Rp. 250.000,-

Sehingga perhitungan biaya sarana perunit / perkapling adalah

sebesar Rp. 5.579.506,24.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 18

4. PERHITUNGAN BIAYA PEMASARAN DAN OPERASIONAL
KANTOR (Lampiran D).

Perhitungan biaya pemasaran dan operasional kantor

diperhitungkan hanya selama 2 Tahun kerja, selepas masa 2
Tahun tersebut Biaya Pemasaran ditiadakan dan Biaya
Operasional Kantor akan disesuaikan. Adapun biaya-2 Pemasaran
dan Operasional Kantor diperhitungkan dengan memperhatikan
komponen biaya sebagai berikut :

a. Biaya Pemasaran :
Anggaran Total Biaya Pemasaran untuk menyelesaikan proyek
ini saat ini diperkirakan akan menelan biaya sebesar Rp.
3.042.000.000,-.

b. Biaya Operasional Kantor:

Biaya Operasional Kantor selama tiga tahun dianggarkan
sebesar Rp. 4.656.600.000,-

5. PERHITUNGAN HARGA POKOK PEMBANGUNAN RUMAH

(Lampiran E)

Sedangkan perhitungan harga pokok penjualan rumah dalam

usulan proyek “D’SULTAN REGENCY” ini adalah sebagai
berikut:

a. Rumah Type 36/100

1) H.Pokok tanah matang/100 m² Rp. 23.864.035,-

2) Biaya sarana / prasarana Rp. 47.360.912,-
3) Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 6.139.234,-
4) Biaya pembangunan rumah Rp. 77.698.900,-

Harga pokok rumah T.36/100/ unit Rp. 155.063.082,-

b. Rumah Kantor

Sebagaimana tampak pada gambar Site Plan terlampir, di

areal perumahan “D’SULTAN REGENCY” akan dibangun
komplek Perkantoran dan Pertokoan guna memfasilitasi
kebutuhan penghuninya. Ukuran Bangunan Rukan adalah
20Mx20M (= 400M2), 1 lantai. Bangunan kantornya 10Mx20M
(=200M2) sementara halamannya dg luas yang sama
(=200M2). Perhitungan biaya pembangunannya adalah
sebagai berikut:

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 19

 1. H.Pokok tanah matang 400 m² Rp. 95.456.140,-
2. Biaya sarana / prasarana Rp. 189.443.650,-
3. Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 24.556.938,-
4. Biaya pembangunan Rukan Rp. 330.000.000,-
5. Harga pokok Rukan per unit Rp. 639.456.728,-

c. Rumah Toko

Sedangkan Perhitungan biaya pembangunan Ruko seluas 10M

x 20M (=200M2) adalah sebagai berikut:

1. H.Pokok tanah matang 200 m² Rp. 47.728.070,-

2. Biaya sarana / prasarana Rp. 94.721.825,-
3. Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 12.278.469,-
4. Biaya pembangunan Ruko Rp. 165.000.000,-
5. Harga pokok Rukan per unit Rp. 319.728.364,-

6. PERHITUNGAN HARGA JUAL RUMAH (Lampiran E)

Harga jual per unit rumah, rukan dan ruko yang dibangun pada
proyek Perumahan “D’SULTAN REGENCY” ini diperhitungkan
sebagai berikut :

a. Rumah Type 36/100

1) H.Pokok tanah matang/100 m² Rp. 35.796.053,-
2) Biaya sarana / prasarana Rp. 47.360.912,-
3) Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 6.139.234,-
4) Biaya pembangunan rumah Rp. 150.703.800,-
5) Harga Jual rumah T.36 / unit Rp. 240.000.000,-

b. Rukan 400 M2
1) H.Pokok tanah matang 400 m² Rp. 240.000.000,-
2) Biaya sarana / prasarana Rp. 189.443.650,-
3) Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 24.556.938,-
4) Biaya pembangunan Rukan Rp. 505.999.412,-
5) Harga Jual Rukan per unit Rp. 960.000.000,-

c. Ruko 200 M2
1. H.Pokok tanah matang 200 m² Rp. 120.000.000,-
2. Biaya sarana / prasarana Rp. 94.721.825,-
3. Biaya pemasaran dan ops. Kantor Rp. 12.278.649,-
4. Biaya pembangunan Ruko Rp. 272.999.706,-
5. Harga Jual Ruko per unit Rp. 500.000.000,-

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 20

7. TOTAL NILAI PROYEK

Total Nilai Proyek Pembangunan Perumahan “D’SULTAN

REGENCY” adalah sebesar Rp. 195.140.463.211,- yang
merupakan biaya pembangunan 1.110 Unit Rumah Type 36, 12
Unit Rukan dan 48 Unit Ruko yang dibangun di atas hamparan
lahan seluas 240.000 M2 berikut dengan sarana dan
prasarananya. (Lihat Lampiran F)

8. PROYEKSI PENDAPATAN (Lampiran F)

Proyeksi Pendapatan disusun dan disajikan untuk penyelesaian

proyek secara keseluruhan dan dihitung menurut ketentuan dan
asumsi sebagai berikut:

a) Target Pemasaran dan Pembangunan terlaksana dengan baik

dan sesuai dengan anggarannya.

b) Kebutuhan Dana pelaksanaan Proyek akan dipenuhi dalam

suatu skema pinjaman sebesar Rp. 32.500.000.000,- (Tiga
Puluh Dua Milyar Lima Ratus Juta Rupiah), dengan Tenor
selama 3 (Tiga) Tahun dan rate bunga 16 (Enam Belas) Persen
per Tahun.

Dalam Proyeksi Pendapatan terlihat bahwa pendapatan sebelum

pajak proyek ini adalah sebesar Rp. 98.145.808.137,-. Pada
pelaksanaannya kemungkinan besar pendapatannya akan lebih
besar nilainya dari yang diperkirakan halmana dikarenakan hal hal
sebagai berikut :

a. Dasar perhitungan yang digunakan di sini menggunakan

perhitungan material dengan standar SNI yang kemungkinan
besar material nya akan sulit di dapat di Kabupaten Ogan Ilir.
Padahal material yang tidak berstandar SNI harganya relatif
lebih murah.

b. Biaya pekerjaan banyak yang diperoleh / bersumber dari

kontraktor. Artinya masih ada kemungkinan negosiasi.

c. Penjualan produk pada tahap kedua, harga jualnya dapat

dinaikan, sedangkan fasilitas yang diberi pada tahap pertama
seperti Gratis biaya pengurusan AJB, BBN dan SHM dapat
dikurangi.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 21

9. ANALISA CASH FLOW (Lampiran G)

Proyeksi Cash Flow Proyek sebagaimana tampak terlampir

disesuaikan dengan Target Pemasaran dan Proyeksi Progres
Pembangunannya, sedangkan masa pembangunan diperkirakan
hanya sampai 36 bulan sejak tahap Pelaksanaan Pekerjaan
dimulai (Start). Penghitungannya menggunakan asumsi asumsi
sebagaimana yang digunakan pada Proyeksi Pendapatan.

Dalam hal ini lama pembangunan satu unit rumah hingga finishing
biasanya dihitung berdasarkan standar yang biasa digunakan,
yaitu Type rumah ± 3 hari kerja, akan tetapi dalam proyek ini
diharuskan maksimal selesai dalam 30 hari. Pembangunan tiap
unit rumah dan Kios dilaksanakan sesuai dengan order
pembangunan dari bagian pemasaran. Demikian pula dengan
pemakaian tenaga buruh bangunan akan disesuaikan dengan
order pembangunan.

Beragamnya periode pembayaran (3, 4 dan 5 tahun dst.) dari tiap

unit rumah dan Kios telah menyebabkan beragamnya nilai
angsuran. Akan tetapi karena dalam hal pembayaran akan
menggandeng perbankan, maka pada dasarnya penerimaan
pembayaran hanya akan terjadi dua kali, yaitu pada saat
pembayaran uang muka sebesar 20% dari nilai jual unit dan saat
penyerahan kunci sebesar 80%.

Tanpa Pinjaman Dana Pelaksanaan Proyek dalam tabel Proyeksi

Rugi / Laba dan Cash Flow terlihat bahwa perusahaan akan
memperoleh Laba Kotor sebesar Rp. 106.779.536.789,-.

Akan tetapi jika diperhatikan pada Cash Flow nya, maka tanpa
adanya Pinjaman Dana Pelaksanaan akan terlihat Saldo minus
yang signifikan pada Saldo Cash di beberapa periode awal. Hal ini
merupakan indikasi tidak akan berjalan mulusnya progress suatu
proyek.

Nilai saldo minus mulai tampak sejak periode Triwulan 1 yang

terus menurun nilai minus nya hingga Triwulan 5, pada akhir
periode Triwulan 6 baru terbentuk menjadi saldo plus yang terus
meningkat menghasilkan laba usaha.

Saldo Minus ini sebenarnya merupakan gambaran dari besaran

Modal Kerja. Halmana dapat diatasi dengan cara:
a. Menggelontorkan dana pribadi perusahaan
b. Mengambil pinjaman Bank
c. Gabungan dari kedua cara di atas

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 22

 Dalam hal mengambil dana pinjaman dari Bank, maka yang perlu
diperhatikan adalah timbulnya biaya bunga pinjaman, yang dalam
hal ini akan mengurangi nilai laba yang ada.

Dengan asumsi rate bunga pinjaman bank sebesar 16 % per tahun

selama 3 tahun, maka akan dibutuhkan pinjaman minimal senilai
Rp. 32.500.000.000,- sejak Triwulan pertama selama 3 Tahun
dengan Grace Period selama 3 bulan.

Dalam hal tersebut di atas, maka Laba Bersih Perusahaan tinggal

menjadi sebesar Rp. 98.145.808.137,- halmana dikarenakan
timbulnya biaya bunga pinjaman sebesar Rp. 8.633.728.653,-.

Demikian sedikit analisa Cash Flow yang dapat kami sampaikan.

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 23

 BAB V
KESIMPULAN

Terdapat 3 (tiga aspek pokok yang menjadi unsur penting dalam

usaha property,Yaitu :
o Developer sebagai pengembang dan penjual property ;
o Perbankan sebagai salah satu sumber pembiayaan ;
o Konsumen sebagai pembeli

Ketiga aspek satu sama lain berkaitan dan menjadi kesatuan tunggal
dalam menilai keberhasilan atau kegagalan bisnis ini, begitu
pentingnya ketiga aspek diatas, maka diperlukan pemikiran yang
matang ditinjau dari aspek strategis dan ekonomis.

d. DEVELOPER
Sebagai pengembang, tugas utama developer adalah
menyediakan lahan yang matang dan menjadi perumahan yang
siap dijual kepada konsumen. Tentu saja dalam memilih letak dan
lokasi perumahan yang matang ditinjau dari aspek strategis dan
ekonomis.

e. TENAGA AHLI
Tugas lain yang tak kalah penting dari developer adalah
pengembangan secara tekhnis perumahan dimana dibutuhkan
tenaga ahli yang jelas dan terarah untuk menentukan segmentasi
dasar yang menjadi share market perumahan tersebut. Untuk
tenaga ahli proyek perumahan D’SULTAN REGENCY, PT. WADAH
KARYA SEMESTA memiliki sumber daya manusia yang
berpengalaman.

c. PEMASARAN
Yang tak kalah penting, diperlukan oleh developer adalah
department pemasaran yang memiliki link yang kuat, wawasan
yang luas, pengalaman yang cukup, menguasai medan dan
product knowledge perumahan D’SULTAN REGENCY tersebut.
Departement Pemasaran PT. WADAH KARYA SEMESTA di bentuk
saat ini adalah tenaga handal yang telah berpengalaman dibidang
pemasaran perumahan.

d. ADMINISTRASI

Tugas lain developer adalah menangani tugas bidang

keadministrasian yang meliputi administrasi bank dan asas
legalitas. Berbekal pengalaman dalam menangani perumahan
Griya Imam Bonjol kurang lebih 1 tahun, perumahan Puri Surapati
Estate, Taman Palem Permai I, II dan III selama 3 tahun Alam
Berlian Group memiliki keyakinan akan mampu mengoptimalkan

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 24

 tenaga-tenaga untuk mengurus tugas-tugas administrasi dalam
bisnis.

e. PERBANKAN
Salah satu sumber pembiayaan, perbankan akan menjadi aspek
penting yang menjadi tolak ukur keberhasilan bisnis perumahan.
Hubungan yang harmonis antara developer dan pihak perbankan
akan berdampak pada kelangsungan pengembangan rumah RS
Plus itu sendiri.

f. KONSUMEN
Seperti dijelaskan diatas, bahwa PT. WADAH KARYA SEMESTA
telah membentuk Departement Pemasaran yang merupakan
tenaga handal dan berpengalaman dibidang pemasaran
perumahan. Dengan hubungan kebeberapa instansi baik
pemerintah maupun swasta di propinsi Sumatera Selatan, PT.
WADAH KARYA SEMESTA punya keyakinan share market yang ada
di Sumatera Selatan telah menjadi mitra dan siap untuk follow up
menjadi konsumen Perumahan D’SULTAN REGENCY.

Asumsi diatas telah dipikirkan secara matang dengan memberikan

positioning market yang telah kami tetapkan. Dengan kata lain
segmentasi pasar yang akan dibidik oleh perumahan D’SULTAN
REGENCY adalah beberapa instansi baik pemerintah maupun
swasta.

Demikian Studi Kelayakan (Feasibility Study) pelaksanaan Proyek

Pembangunan Perumahan “D’SULTAN REGENCY” ini disusun dan
disajikan sebagai ilustrasi pedoman pelaksanaan.

Ogan Ilir, 6 Januari 2018

PT. WADAH KARYA SEMESTA

Hi. Herman SP., SE., MM

Direktur Utama

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 25

 LAMPIRAN
PERHITUNGAN ASPEK KEUANGAN

1. Lampiran A : Koefisien Lahan Efektif

2. Lampiran B : Perhitungan Harga Pokok Tanah Matang

3. Lampiran C : Perhitungan Biaya Prasarana

4. Lampiran D : Biaya Pemasaran dan Operasional Kantor

5. Lampiran E : Harga Pokok & Jual Rumah

6. Lampiran F : Proyeksi Pendapatan

7. Lampiran G : Cash Flow

8. Lampiran H : Work In Progress Schedule

9. Lampiran I : Site Map & Site Plan

10. Lampiran J : Gambar Desain Rumah, Rukan & Ruko

11. Lampiran K : Gambar Teknis & RAB Rumah Type 36

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 26

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 27
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 28
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 29
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 30
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 31
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 32
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 33
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 34
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 35
Feasibility Study “D’Sultan Regency” 36
 Lampiran I

SITE MAP

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 37

 Lampiran I
SITE PLAN

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 38

Lampiran J
Gambar Desain

RUMAH TYPE 36 / 100

RUKAN 400

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 39

RUKO 200

Feasibility Study “D’Sultan Regency” 40