Bintaro Jaya merupakan sebuah kawasan dinamis yang terus berkembang dari segi bisnis
dan gaya hidup. Permintaan pusat perberbelanjaan di daerah Bintaro Jaya terus berkembang
dari tahun ke tahun seiring dengan peningkatan keinginan dan daya beli masyarakat.
Peningkatan kemampuan ekonomis masyarakat tersebut membuat kebutuhan belanja dan
hiburan telah menjadi kebutuhan yang tidak terpisahkan dari kehidupan masyarakat sehari-
hari.
Dalam pandangan dan gaya hidup masyarakat yang seperti itu, PT. Jaya Real Properti,
Tbk membangun Plaza Bintaro Jaya. Saat mulai beroperasi pada tahun 1993, pusat
perbelanjaan ini telah mampu memenuhi kebutuhan belanja, hiburan dan gaya hidup
masyarakat di daerah Bintaro dan sekitarnya. Selain itu, dalam waktu 15 tahun, keberadaan
Plaza Bintaro Jaya telah dikenal luas oleh masyarakat yang tinggal di Pamulang, Ciputat,
Serpong, Tangerang dan Jakarta.
Plaza Bintaro Jaya terletak di Jalan Bintaro Utama IIIA, Bintaro Jaya Sektor 3, Kelurahan
Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten. Pusat
perbelanjaan yang berada di bawah naungan PT. Jaya Real Properti, Tbk ini memiliki tanah
seluas 64.343,40 m2 dan bangunan seluas 32.039,95 m2. Plaza Bintaro Jaya memiliki 5
bangunan yang terdiri atas 1 bangunan utama 3 lantai dan 4 bangunan tambahan yang
digunakan oleh Pizza Hut, Tamani Cafe, Total Buah, dan Bakmi GM.
Plaza Bintaro Jaya memiliki total luas lantai sewa sebesar 20.754,37 m2 dan menyediakan
berbagai fasilitas seperti AC, Telepon Umum, Eskalator, Lif (barang), Sistem Pemadam
Kebakaran, Sound Sistem, taman, dan areal parkir yang sangat luas.
Dalam rangka meningkatkan kepuasan konsumen, Plaza Bintaro Jaya telah menghadirkan
penyewa-penyawa besar dan terkenal seperti toko buku Gramedia seluas 2,290.15 m2 pada
lantai 1 dan 2, Cahaya Dept.Store yang menempati area seluas 3,443.5 m2 pada lantai 1, Hero
Supermarket seluas 1,848.26 m2 pada lantai 1, Toy's City seluas 436,60 m2 pada lantai 2,
Pojok Busana Dept Store seluas 480,20 m2 pada lantai 2, Rumah Kita (Home Appliance)
seluas 535,35 m2 pada lantai 2, dan Cineplax 21 seluas 1,474.00 pada lantai 2 dan 3.
Plaza Bintaro Jaya juga selalu berinovasi dalam penambahan penyewa dengan cara
menghadirkan penyewa-penyewa terkenal untuk menyempurnakan gaya hidup dan
memenuhi kebutuhan kuliner masyarakat melalui kehadiran Tamani kafe, Pizza HUT,
Wendy's, KFC, Red bean, Hanamasa, Brad Talk, J.Co., American Hamburger, dan
sebagainya.
PELAKSANAAN MANAJEMEN PROPERTI PADA PLAZA
BINTARO JAYA
Visi: “Menjadi salah satu pengembang dan pengelola properti terbaik di Indonesia”
Misi:
1. Mencapai pertumbuhan pendapatan di atas rata-rata pertumbuhan industri Real Estate
dan Properti di Indonesia.
2. Memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan konsumen.
3. Membangun sumber daya manusia yang berkualitas dan iklim kerja yang baik untuk
mencapai kinerja yang tinggi.
4. Mengoptimalkan produktivitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat
konsumen, pemegang saham dan karyawan.
5. Peduli pada aspek sosial dan lingkungan di setiap unit usaha.
Sasaran Mutu:
1. Pertumbuhan pendapatan di atas rata-rata industri Real Estate dan Properti di
Indonesia.
2. Meningkatkan Indeks Kepuasan Konsumen (IKK) sebesar 5% setiap tahun.
3. Meningkatkan Indeks Kepuasan Kerja Karyawan (IKKK) sebesar 5% setiap tahun.
4. Laba bersih di atas rata-rata industri Real Estate dan Properti di Indonesia.
Berdasarkan visi dan misi dari pembangunan Bintaro Plaza tersebut, maka dibentuk suatu
manajemen properti yang bertujuan untuk:
1. Mengelola investasi
Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus memastikan bahwa nilai dari
properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan dan bahkan sebaliknya
nilainya terus bisa naik. Nilai sebuah properti dapat diformulasikan sebagai
berikut:
Keterangan :
NOI = pendapatan kotor setahun – biaya operasional setahun
i = tingkat kapitalisasi dari properti tersebut
Tolok ukur atau performance investasi dapat diukur dengan menggunakan besaran
dari tingkat hasil yang akan diperoleh (yield). Semakin tinggi yield dari suatu
investasi, maka semakin tinggi risiko dan tingkat pengembalian (risk & retun)
yang akan diperoleh. Yield dapat diformulasikan sebagai berikut:
Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen properti dapat
terlihat dari kemampuan mereka memberikan kontribusi dalam meningkatkan
penghasilan bersih dari properti tersebut.
Berdasarkan data yang kami peroleh, pendapatan bersih Bintaro Plaza dari tahun ke
tahun terus mengalami peningkatan. Hal ini menunjukkan bahwa pihak pengelola
telah berupaya semaksimal mungkin untuk terus menaikkan nilai properti Bintaro
Plaza.
2. Mengelola bisnis
Tujuan dari kegiatan ini adalah optimalisasi dari arus kas sekaligus memelihara
dan meningkatkan nilai properti tersebut. Kegiatan manajemen properti sebagai suatu
bisnis atau usaha juga tidak dapat dipisahkan dalam kaitannya mengelola properti
sebagai suatu investasi sebab keduanya saling terkait dan memiliki hubungan yang
erat. Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Plaza Bintaro Jaya meliputi:
Untuk lebih jelasnya, dapat kita lihat struktur organisasi perusahaan pada halaman
selanjutnya yang terbagi atas:
a. Struktur organisasi PT. Jaya Real Properti, Tbk selaku pemilik
b. Struktur organisasi Plaza Bintaro Jaya
Dari struktur organisasi tersebut, terlihat jelas bahwa Manajer Pengelola Plaza Bintaro berada
di bawah Koordinator Manajer Properti Ritel yang membawahi seluruh unit usaha ritel milik
PT. Jaya Real Properti, Tbk. Manajer Pengelola Plaza Bintaro melaksanakan fungsi-fungsi
manajemen properti dalam mengelola Plaza Bintaro Jaya sebagai sebuah investasi atau bisnis
serta mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan sehingga tercapai hasil optimal
secara efektif dan efisien. Manajer Pengelola Plaza Bintaro bertugas merencanakan,
mengorganisir, mengarahkan, dan mengontrol pengelolaan Plaza Bintaro Jaya Jaya baik
secara operasional, teknik, keuangan dan pemasaran persewaan Plaza Bintaro Jaya Jaya.
Demi tercapainya efektivitas dan efisiensi dalam pelaksanaan tugas, manajer
pengelola Plaza Bintaro Jaya mendelegasikan wewenang kepada sejumlah supervisor yaitu
supervisor keuangan, supervisor pemasaran/Tenant Relation and Fitting Out (TR/FO),
supervisor operasional, dan supervisor teknik. Supervisor Keuangan bertanggung jawab atas
seluruh pelaksanaan kegiatan keuangan yang meliputi arus kas masuk dan kas keluar,
pengendalian internal keuangan, pengontrolan atas anggaran keuangan (cash flow) dan
melaksanakan sinkronisasi data atau dokumen administrasi keuangan dengan data atau
dokumen akuntansi sesuai dengan sistem dan prosedur yang telah ditetapkan. Untuk
memudahkan pelaksanaan tugasnya, supervisor keuangan dibantu oleh beberapa pegawai
yakni Officer A/R yang melaksanakan kegiatan penerimaan tagihan dari penyewa dan
bertanggung jawab terhadap pengelolaan piutang yang dimiliki Plaza, Kolektor yang bertugas
melakukan kegiatan penagihan sewa, serta Officer administrasi Penagihan yang melakukan
pengelolaan administrasi penagihan.
Supervisor pemasaran/TR/FO bertanggung jawab atas kegiatan mencari
tenant/penyewa baru untuk Plaza Bintaro Jaya. Supervisor pemasaran/TR/FO dibantu oleh
Officer pemasaran yang bertugas membantu supervisor di dalam mencari calon
tenant/penyewa baru, Officer acara/promosi yang bertugas membantu supervisor di dalam hal
kegiatan promosi Plaza Bintaro Jaya, dan Officer TR/FO bertugas melaksanakan kegiatan
yang berkaitan dengan serah terima ruang sewa ke penyewa, Fitting Out dan mengontrol
penyewa terhadap peraturan dan tata tertib gedung.
Tenant Relation (TR) bertugas untuk mengakomodasi kebutuhan-kebutuhan penyewa
dan menjalin hubungan yang baik dengan penyewa. Sedangkan FO (Fitting Out) bertanggung
jawab terhadap renovasi ruang pada saat ada penyewa baru atau terdapat penyewa yang ingin
melakukan renovasi. Bagian FO menentukan standar-standar dalam melaksanakan renovasi
seperti warna apa yang diizinkan, material seperti apa yang diperbolehkan, dan sebagainya.
Supervisor Operasional bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional gedung.
Supervisor operasional dibantu oleh Supervisor Keamanan dan Parkir, Supervisor
Housekeeping Indoor, dan Supervisor Housekeeping Outdoor. Pada bagian operasional,
masing-masing supervisor tersebut tidak memiliki anak buah. Para supervisor membawahi
tenaga-tenaga outsourcing yang berasal dari eksternal organisasi. Pengawasan dan koordinasi
terhadap pekerjaan pihak outsourcing/subkontraktor operasional gedung dilakukan oleh
Supervisor Operasional. Supervisor Keamanan dan Parkir bertugas melakukan pengawasan
dan bertanggung jawab atas kondisi parkir, keamanan dan kenyamanan penyewa/pengunjung
maupun area sekitar Plaza Bintaro Jaya. Supervisor Housekeeping Indoor bertanggung jawab
atas pengawasan dan koordinasi terhadap pekerjaan sub kontraktor mengenai kebersihan di
dalam Plaza dan pemeliharaan toilet. Sementara itu, Supervisor Housekeeping Outdoor
bertanggung jawab atas atas pengawasan dan koordinasi terhadap pekerjaan sub kontraktor
mengenai kebersihan di luar bangunan Plaza, pengangkutan sampah, dan pemberantasan
hewan-hewan pengganggu seperti lalat, kecoa, tikus, dan hewan-hewan pengganggu lainnya.
Supervisor Teknik melakukan pengawasan dan bertanggung jawab mengatur
pekerjaan teknik dalam rangka menjalankan operasional gedung. Supervisor Teknik
bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan mesin, peralatan, dan bangunan.
Kerusakan-kerusakan ringan yang terjadi pada bangunan seperti keretakan kecil pada
dinding, perbaikannya langsung ditangani oleh para teknisi. Sedangkan untuk kerusakan-
kerusakan besar, perbaikannya diserahkan kepada pihak kontraktor (eksternal) melalui sistem
lelang. Supervisor Teknik dibantu oleh Teknisi (ME) yang melaksanakan tugas sebagai
operator dan teknisi dalam melakukan operasional perawatan fasilitas dan peralatan dalam
gedung secara periodik. Selain itu, Supervisor Teknik juga dibantu oleh Teknisi (Sipil) yang
melaksananakan tugas operasional perawatan gedung.
Disamping itu, pihak Plaza Bintaro Jaya juga memiliki Officer Administrasi Umum
yang bertugas melayani karyawan dan membantu tugas-tugas yang berkaitan dengan
administrasi dan Officer Pengadaan yang bertugas melakukan pengadaan atas
kebutuhan/fasilitas karyawan dan operasional perusahaan. Manajer Pengelola Plaza dibantu
oleh sekretaris yang bertugas melakukan pekerjaan kesekretariatan Unit Pengelola Plaza
Bintaro Jaya.
Saat ini, posisi Duty Manager yang bertugas menangani komplain dan memberikan
informasi yang diperlukan oleh pelanggan (tenant dan pengunjung), serta menangani keadaan
“tanggap darurat” pada hari Sabtu, Minggu dan Libur Nasional masih belum terisi.
Untuk lebih jelasnya, berikut uraian pekerjaan masing-masing jabatan:
Koordinator Manajer Property Retail
Tugas Pokok:
1. Melakukan perencanaan serta menganalisa hal–hal yang dianggap perlu bagi
kemajuan ataupun pengembangan tiap–tiap unit usaha.
2. Bertanggung jawab atas kelancaran operasional gedung untuk tiap–tiap unit
usaha.
3. Bertanggung jawab atas tercapainya target operasional gedung (antara lain
tingkat hunian, cash flow, dll )
4. Menjaga hubungan baik dengan tenant dan pihak yang terkait dengan
operasional gedung.
5. Memberikan tugas dan arahan pekerjaan.
Wewenang:
1. Merekomendasikan kontraktor/vendor sesuai lingkup pekerjaan.
2. Mencari solusi atas segala permasalahan pengelolaan gedung.
Wewenang:
1. Merekomendasikan Outsourcing/kontraktor sesuai lingkup pekerjaan.
2. Mencari solusi atas segala permasalahan pengelolaan gedung.
C. Duty Manager
Tugas Pokok:
1. Menerima dan menindak-lanjuti komplain dari pelanggan.
2. Memberikan informasi yang diperlukan oleh pelanggan.
3. Membantu mengecek kelancaran operasional gedung.
4. Membantu melakukan kontrol atas penerapan peraturan dan tata tertib
gedung.
5. Melakukan koordinasi dengan seluruh bagian terkait sesuai dengan
permasalahan/komplain yang harus ditindak-lanjuti saat itu juga (urgent).
6. Penanganan keadaan “tanggap darurat”.
Wewenang:
1. Mengajukan alternatif solusi penanganan kepada Manajer Plaza Bintaro Jaya
atas permasalahan/komplain yang bersifat “urgent” harus segera ditindak-
lanjuti yang terjadi pada hari Sabtu, Minggu dan Libur Nasional.
2. Meminta masukan dan/atau informasi dari bagian terkait atas suatu
peristiwa/ kejadian sebagai bahan untuk menganalisa suatu
permasalahan/komplain.
3. Bertindak mewakili manajemen dalam penangan keadaan “tanggap darurat”.
5. Mengatur arus lalu lintas dan dokumentasi file-file serta data-data dalam Unit
Pengelola Plaza Bintaro Jaya.
6. Menghimpun laporan pekerjaan Unit Pengelola Plaza Bintaro Jaya.
7. Menjawab telepon yang masuk, serta memproses dan menindaklanjuti kritik
dan saran dari customer/pengunjung.
8. Menangani administrasi yang berkaitan dengan kepagawaian (seperti izin
kehadiran, lembur/piket, asuransi kesehatan, dll).
Wewenang: -
Wewenang: -
F. Officer Pengadaan
Tugas Pokok:
1. Melakukan dan menyelesaikan proses TDP/BP dan administrasi keuangan/
umum lainnya.
2. Bertanggung jawab atas kas kecil Unit Pengelola Plaza Bintaro Jaya, menyusun
laporan cash in/out biaya kerja.
3. Melakukan kegiatan administrasi dan pemenuhan kebutuhan Rumah Tangga
Unit Pengelola Plaza Bintaro Jaya merujuk pada Rencana Anggaran Biaya
dengan melihat skala prioritasnya.
4. Menyusun laporan bulanan keuangan Unit Pengelola Plaza Bintaro Jaya.
5. Monitoring stok peralatan/fasilitas kerja.
6. Pembelian peralatan/fasilitas kerja sesuai permintaaan.
Wewenang:
Mengajukan permohonan perubahan/revisi rencana anggaran sesuai dengan
realisasi/kondisi di lapangan kepada Manajer Pengelola Plaza Bintaro Jaya.
G. Supervisor Keuangan
Tugas Pokok:
1. Melakukan koordinasi pembuatan invoice, kwitansi, faktur pajak dan bon
penerimaan.
2. Melakukan koordinasi setoran bank dan tagihan.
4. Melakukan pembuatan piutang sewa, service charge, listrik, air, gas, dll.
Wewenang: -
H. Officer A/R
Tugas Pokok:
1. Membuat rekapitulasi invoice sewa, service charge, listrik, dan penerimaan
hasil pembayaran lain-lain.
2. Membuat tanda terima kwitansi pembayaran.
3. Mengantar hasil kerja dan surat ke kantor pusat maupun surat (invoice dan
kwitansi) yang terkait dengan penagihan ke tenant.
I. Officer Kolektor
Tugas Pokok:
1. Melakukan pengambilan tagihan (PPh dan giro) keluar kantor.
2. Melakukan penagihan (PPh dan giro) melalui telepon dan surat teguran.
Wewenang: -
Wewenang: -
K. Supervisor Pemasaran/TR/FO
Tugas Pokok:
1. Memasarkan ruang sewa yang kosong & Billboard dengan mencari dan
melakukan seleksi terhadap calon penyewa di Plaza Bintaro Jaya.
2. Membuat penawaran dan mem-followup calon tenant.
9. Membuat prosedur kerja dan instruksi kerja yang terkait dengan pemasaran
sewa ruang, pameran, promosi, Tenant Relation dan Fitting Out, serta
mengawasi pelaksanaannya.
Wewenang:
Memberikan rekomedasi kepada atasan atas calon penyewa baru yang telah melalui
proses diseleksi.
L. Officer Pemasaran
Tugas Pokok:
1. Memasarkan ruang sewa yang kosong & Billboard dengan mencari dan
melakukan seleksi terhadap calon penyewa di Plaza Bintaro Jaya.
2. Membuat penawaran dan mem-followup calon tenant.
3. Melakukan Konfirmasi atas masa sewa habis dan pembuatan kontrak baru.
4. Membuat dan mengarsipkan surat kepada/dari tenant maupun dari luar.
5. Membantu kegiatan-kegiatan yang berhubungan dengan pameran dan
promosi/acara (termasuk tender).
Wewenang: -
M. Officer Acara/Promosi
Tugas Pokok:
1. Membuat design promotion tools (media cetak dan ruang), seperti spanduk,
giant banner, umbul-umbul, brosur, dll.
2. Melakukan koordinasi design promotion tools dengan supplier.
3. Mengusulkan tema/topic, acara, design, serta melakukan kontrol dan evaluasi
pelaksanaannya (termasuk proses tender).
4. Melakukan kontrol atas pemasangan umbul-umbul, spanduk, banner, dan
media promosi lainnya.
5. Melakukan kontrol atas persewaan billboard.
6. Memberikan masukan dalam penentuan tarif umbul-umbul, spanduk, billboard,
dan media promosi lainnya.
7. Meng-update web site PBJ.
Wewenang: -
N. Officer TR/FO
Tugas Pokok:
1. Menindak-lanjuti komplain dari tenant ke bagian terkait, serta membuat laporan
rekapitulasi, dan kontrol komplain.
Wewenang: -
O. Supervisor Operasional
Tugas Pokok:
1. Melakukan koordinasi terhadap semua pekerjaan sub kontraktor yang ada di
bagian keamanan, parkir, car call, hygiene, housekeeping, pest control,
perawatan plumbing, dan angkut sampah.
2. Memastikan bahwa setiap pekerjaan sub kontraktor sesuai dengan kontrak
perjanjian yang telah disepakati.
3. Melakukan evaluasi secara periodik atas pekerjaan semua sub kontraktor.
4. Mengkoordinir laporan pekerjaan bulanan dari semua sub kontraktor.
5. Membuat laporan bulanan atas hasil kinerja sub kontraktor kepada Manajer
unit.
6. Membuat Prosedur Kerja dan Instruksi Kerja yang terkait dengan kebersihan,
keamanan, dan tangga darurat gedung serta mengawasi pelaksanaannya.
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan pengunjung,
penghuni, gedung, maupun lingkungan.
2. Memberikan teguran kepada petugas sub kontraktor apabila pekerjaan tidak
sesuai dengan pekerjaan yang diharapkan.
3. Meminta penggantian atas personil sub kontraktor yang kurang baik.
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan keamanan dan
keselamatan gedung.
2. Memberikan teguran kepada petugas sub kontraktor apabila pekerjaan tidak
sesuai dengan pekerjaan yang diharapkan.
3. Meminta penggantian atas personil sub kontraktor keamanan, parkir atau car
call yang kurang baik.
4. Menindak/memberikan sanksi di tempat bagi anggota keamanan atau yang
tidak disiplin atau melalaikan tugas dan instruksi atasan.
5. Membuat perbaikan jadwal dan perombakan regu jaga.
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan pengunjung, penghuni,
maupun lingkungan.
2. Memberikan teguran kepada petugas sub kontraktor apabila pekerjaan tidak
sesuai dengan pekerjaan yang diharapkan.
3. Meminta penggantian atas personil sub kontraktor yang kurang baik.
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan pengunjung, penghuni,
maupun lingkungan.
S. Supervisor Teknik
Tugas Pokok:
1. Membuat Prosedur Kerja pemeriksaan, perawatan dan perbaikan fasilitas
gedung serta mengawasi pelaksanaannya.
2. Membuat program kerja harian, mingguan, bulanan, tahunan serta mengawasi
pelaksanaanya.
3. Mengatur jadwal dan tugas kerja teknisi dalam hal operasional gedung.
Wewenang:
1. Mengambil tindakan yang dianggap perlu untuk kelancaran operasional
gedung.
2. Menghentikan pekerjaan pihak ke-3 (tenant/kontraktor) apabila dianggap
mengganggu kelancaran operasional gedung saat ini, ataupun di kemudian
hari.
T. Teknisi (M/E)
Tugas Pokok:
1. Melaksanakan program kerja.
2. Melakukan inspeksi untuk kesiapan gedung.
5.2.1. Memastikan semua fasilitas gedung Mesin/Elektro berfungsi dengan
baik.
5.2.2. Menyiapkan/mengontrol peralatan elektrik, mekanikal, dan pompa
hydrant untuk antisipasi kebakaran.
3. Melakukan perbaikan ringan.
5.3.1. Melakukan perawatan/perbaikan fasilitas gedung: escalator, escavator,
AC, dll.
Wewenang: -
U. Teknisi (Sipil)
Tugas Pokok:
1. Melaksanakan program kerja.
2. Melakukan inspeksi kesiapan gedung.
3. Melakukan perbaikan ringan.
Wewenang: -
C. PEMELIHARAAN BANGUNAN
Kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh pihak Plaza Bintaro Jaya hanya
terbatas pada bangunan bersama dan fasilitas-fasilitas yang dimiliki Plaza, seperti
eskalator, AC, lif barang, dan plumbing. Pemeliharaan terhadap kios/ruang-ruang yang
disewa menjadi tanggung jawab penyewa sepenuhnya. Apabila terdapat kerusakan, pihak
penyewa harus melakukan perbaikan sendiri dengan pangawasan langsung dari pihak
Plaza.
Pemeliharaan terhadap elektrikal (catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm)
bangunan dilakukan dengan:
1. Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap perlengkapan
pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap sistem penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk
pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan
komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan
alarm.
House Keeping
Pelaksanaan pekerjaan House Keeping dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) yakni
ISS, KHARISMA, CALMIC, WARU JAYA, dan DEWI I.
1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service).
Pelaksanaan pemeliharaan kebersihan dalam gedung dilakukan oleh pihak ISS dan
bagian luar gedung oleh pihak KHARISMA. Program kerja pemeliharaan kebersihan
gedung yang dilakukan meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan
tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan bagian dalam dan luar gedung
Berikut adalah Gambar Tata letak escalator yang sejajar (alur menerus):
Bentuk umum tata ruang Plaza Bintaro Jaya adalah bentuk linier (memanjang). Tata
ruang plaza dapat dibagi menjadi ruang sewa, ruang servis, ruang sirkulasi dan ruang
penunjang. Ruang servis terdiri atas toilet pria dan wanita yang terdapat pada masing-
masing lantai bangunan, ruang AHU (Air Handling Unit) yang terdapat pada masing-
masing lantai, ruang trafo dan panel listrik yang terdapat pada lantai 1, gudang peralatan
pada lantai 2, tempat sampah pada semua lantai bangunan, ruang control-security di luar
gedung dan pos-pos keamanan di setiap lantai.
Ruang sirkulasi bangunan terdiri atas sirkulasi vertikal yang berupa eskalator
berjumlah sebelas unit dan tangga-tangga darurat di setiap lantai bangunan. Sedangkan
sirkulasi horisontalnya menggunakan koridor. Ruang penunjang terdiri atas ruang
manajemen gedung dilantai 2, musholla, dan ruang parkir yang berupa pelataran tapak
(area terbuka) seluas 52.541 m2.
E. MANAJEMEN HUNIAN
Sistem sewa pada Plaza Bintaro Jaya berupa sistem sewa tetap (fixed rental sistem)
sejumlah nominal tertentu. Dalam memberikan persetujuan sewa, pihak pengelola
mempertimbangkan:
a. Kemampuan calon penghuni untuk membayar sewa.
b. Kemampuan memelihara ruangan sebaik-baiknya.
c. Kemampuan untuk menciptakan dan menjalin hubungan baik dengan penghuni
lainnya.
d. Adanya potensi yang berkelanjutan dari penyewa.
e. Etika dan reputasi yang baik.
f. Kemungkinan adanya kebutuhan perluasan di masa yang akan datang.
Untuk memaksimalkan tingkat hunian Plaza, pihak Plaza Bintaro Jaya hanya melakukan
kegiatan promosi melalui internet. Kegiatan promosi tidak dilakukan dengan gencar
karena hampir setiap bulannya pihak Plaza selalu menerima telepon dari calon-calon
penyewa yang siap menyewa tempat apabila terdapat ruang yang kosong. Hal ini
disebabkan oleh Plaza Bintaro Jaya menetapkan tarif yang kompetitif dan saat ini telah
dikenal luas di kalangan masyarakat Bintaro dan sekitarnya sehingga menimbulkan daya
tarik tersendiri bagi para calon penyewa. Di samping itu, pihak Plaza Bintaro Jaya sendiri
selalu berupaya untuk mendatangkan penyewa-penyewa terkenal sehingga mengundang
calon-calon penyewa untuk datang dan menyewa ruang di Plaza Bintaro jaya.
Seperti telah kami singgung sebelumnya bahwa jumlah seluruh bangunan Plaza Bintaro
Jaya adalah sebanyak 5 unit yang terdiri atas sebuah bangunan utama dan 4 buah
bangunan yang digunakan oleh Pizza Hut, Tamani Cafe, Total Buah, dan Bakmi GM.
Keempat bangunan ini berada di depan bangunan utama dan sangat dekat dengan jalan di
depan Plaza. Oleh pihak pengelola, keempat penyewa tersebut disebut Anex. Pihak
pengelola memberi pelakuan yang sama terhadap Anex dan penyewa-penyewa lainnya
yang terdapat pada bangunan utama (tidak ada perbedaan perlakuan). Hanya saja, tarif
sewa Anex relatif lebih mahal karena posisinya yang lebih strategis disbanding penyewa
lannya.
Plaza Bintaro Jaya memiliki 3 penyewa utama (Anchor Tenant) yakni toko buku
Gramedia seluas 2,290.15 m2 pada lantai 1 dan 2, Cahaya Dept.Store yang menempati
area seluas 3,443.5 m2 pada lantai 1, dan Hero Supermarket seluas 1,848.26 m2 pada
lantai 1. Anchor Tenant menempati ruang sewa yang lebih luas, dibandingkan dengan
penyewa-penyewa lainnya. Anchor Tenant biasanya memiliki kemampuan untuk menarik
pembeli dan penyewa-penyewa lain untuk dating. Karena kemampuannya ini, Anchor
Tenant dikenakan tarif yang lebih murah dibanding penyewa-penyewa lainnya.
Dari data tersebut, terlihat jelas bahwa tarif sewa Anchor Tenant realif lebih murah bila
dibandingkan dengan tarif penyewa-penyewa lain (Specialities Stores). Sedangkan
service charge yang dikenakan jumlahnya sama, baik bagi Anchor Tenant maupun bagi
Specialities Stores.
Apabila terdapat calon penyewa yang ingin menyewa ruang di Bintaro Plaza, maka
pihak pengelola akan melakukan tawar menawar dengan calon penyewa mengenai
kontrak sewa yang akan dilaksanakan. Aktifitas ini sangat menentukan keberhasilan
pengelolaan Bintaro Plaza sebagai suatu investasi. Kemampuan yang dimiliki oleh pihak
pengelola dalam melakukan negosiasi sewa diharapkan dapat memaksimalkan tingkat
hunian (occupancy rate) dan meminimalisasi tingkat kekosongan (vacancy rate).
Kebijakan Akuntansi
Laporan keuangan Plaza disusun sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) yang ditetapkan
Ikatan Akuntan Indonesia. Dasar pengukuran dalam penyusunan laporan keuangan adalah
berdasarkan konsep biaya perolehan. Laporan keuangan disusun dengan metode akrual,
kecuali laporan arus kas.
Neraca disusun dengan mengelompokkan aktiva dan kewajiban menurut lancar dan
tidak lancar (classified basis). Laporan arus kas disusun dengan menggunakan metode
langsung (direct method) dengan mengelompokkan arus kas ke dalam aktivitas operasi,
investasi dan pendanaan. Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan
laporan keuangan adalah Rupiah.
Penyusunan laporan keuangan dilakukan setiap tahun dan disampaikan kepada pihak-
pihak yang berkepentingan seperti:
1. Pihak Intern/Manajemen Perusahaan
Laporan Keuangan digunakan untuk mengevaluasi kinerja Plaza, menyusun
perencanaan, strategi, dan kebijakan dalam meningkatkan efektivitas dan efisiensi
Plaza.
2. Pemilik
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui seberapa baik kinerja Plaza. Sebagai
pihak yang mnginvestasikan sumber dayanya, pemilik ingin mengetahui seberapa
baik kinerja Plaza dalam menghasilkan laba serta prospeknya di masa mendatang.
3. Kreditor
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui kemampuan Plaza dalam
menghasilkan dana yang cukup untuk membayar utangnya. Sebagai pihak yang
menginvestasikan sumber dayanya melalui pemberian kredit, kreditor ingin
mengetahui seberapa baik kinerja Plaza dan berkepentingan atas kelangsungan hidup
Plaza.
4. Pemerintah
Pemerintah berkepentingan dalam penetapan pajak dan penyusunan statistik
pendapatan nasional.
4. Absensi pegawai
Sistem Informasi digunakan sebagai sarana untuk mengetahui tingkat absensi pegawai
sehingga dapat diketahui apabila terdapat pegawai yang sering absen dan menyebabkan
penurunan produktivitas.