Judul

Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal
Tujuan Penelitian

Subjek Penelitian

Metode Penelitian
Analisa Sensitivitas

Hasil Penelitian

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian

Analisa Investasi Pembangunan Pasar Modern di Perumahan X

Kawasan Surabaya Barat
14 Juli 2012
Chairiyah Ratna syafitri, Rianto B. Adihardjo, Aditya Sutanto
Nadia Tiaramita
30 May 2016
Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk membahas kelayakan
pembangunan pasar modern di Perumahan X ditinjau dari segi
financial.
Subjek penelitian ini adalah lahan milik perusahaan X di Surabaya
Barat. Lahan ini adalah asset milik perusahaan yang berncana
diangun untuk mendapat manfaat secara maksimal. Biasanya pihak
pengembang melakukan analisis mulai dari kondisi pasar agar dapat
mengetahui falisitas-fasilitas apa saja yang harus dikembangkan.
Bahan yang akan dianalisa adalah kelas masyarakat yang tinggal
perumahan X dan sekitarnya, serta ada atau tidaknya pasar modern di
sekitar wilayah tersebut. Barang-barang yang ada dijual dipasar ini
akan disesuaikan dengan kondisi sosial.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode Net
Present Value, Internal Rate Return, dan Analisa Sensitivitas dengan
Payback Period 5 tahun 4 bulan.
Tujuan analisa sensitivitas dalam penelitian ini adalah untuk
mengetahun kepekaan terhadapa factor-faktor investasi seperti
perubhan suku bunga, volume penjualan, dan perubhan biaya
operasional yang akan disajikan dalam grafik. Dimana semakin besar
derajat kemringan grafik tersebut maka nilai sensitivitasnya semakin
besar.
Asumsi yang dipakai adalah harga sewa yang diharapkan, tingkat
keterisian, biaya operasional, harga jual kembali dari properti.
Sumber pendapatan = sewa lapak pasar modern, dan biaya jual food
stall dan kios.
Sumber pengeluarannya = biaya operasional dan perawatan.
Hasil IRR = 29,56%, NPV = 128,104,571,104.69
Dapat disimpulkan proyek ini layak dilaksanakan.
-

Judul
Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal
Tujuan Penelitian

Analisa Kelayakan Finansial Pasar Tradisional Modern Plaju

Palembang
19 Maret 2010
Heni Fitriani
Nadia Tiaramita
30 May 2016

Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk meninjau kelayakan

investasi dan untuk mengetahui prediksi arus kas ke depan pada
Pasar Tradisional Modern Palembang yang pada saat penelitian
berlangsung sedang dalam tahap pembangunan.
Subjek Penelitian
Subjek penelitian ini adalah proyek pembangunan Pasar Tradisional
Modern Palembang pada lahan seluas 9.273 m2 dengan total lias
bangunan 13.614 m2.
Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian dengan survey dan interview.
Menganalisis proposal proyek.
Pengumpulan
dan Meliputi data primer : data langsung dari lapangan dan interview
analisis data
dengan beberapa pihak yang memiliki kepentingan dengan proyek
Data sekunder : Data-data teknis proyek dari pihak pelaksana proyek
dan mempelajari literatur. Data ini berupa proposal proyek,
rekapitulasi dari estimasi biaya pembangunan perkiraan biaya
investasi, pendanaan proyek, rencana biaya OPM, Pendapatan proyek
an estimasi biaya retribusi.
Analisa data dengan NPV, IRR, dan PP.
Analisa Sensitivitas
Pendapatan penjualan ruko dan kios, pendapatan penyewaan lapak,
biaya OPM dan biaya retribusi.
Hasil Penelitian
Proyeksi cash flow th.2006 rp 25.889.393.741, konsesi 30 tahun
dihitung dari pengoperasian pasar tahun 2009-2038.
Yang mempengaruhi cashflow = biaya, penadapatan, pajak
OPM/ tahun = Rp 675.700.000 ( asumsi inflasi 5 % per tahun )
Pengembalian pinjaman dilakukan dalam jangka waktu 15 tahun
dimulai dari tahun ke2 ( 2010-2024) sebesar Rp 18.750.000.000
dengan bunga 10 %, dibagi rata selama 15 tahun.
Pendapatan proyek bersumber dari :
- Penjualan ruko + kios Rp 21.690.000.000 ( asumsi terjual
50% tahun 2007, dan 50% pada tahun 2008 )
- Penyewaan lapak Rp 1.372.800.000 ( kenaikan 5%)

Kesimpulan

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian

- Retribusi Rp 657.000.000 ( kenaikan 5%)

Pendapatan proyek bersumber dari :
- Pinjaman BUMN = Rp 18,750 M
- Bantuan BUMN = Rp 5, 712346 M
- Modal sendiri dari Koperasi Melati = 1,427047 M
Pajak 30% dari total usaha.
NPV dengan disc. Rate 12,5% = Rp 6.513.723.092 (+)
IRR = 27%
Payback Periode = terjadi pada tahun ke 7 (2012)sejak biaya
investasi dikeluarkan/ pada tahun ke 4 sejak pengoperasian pasar.
Dengan berbagai variasi suku bunga, nilai NPV akan menjadi
negative setelah digunakan discount rate sebesar 27,5% ke atas.
- NPV dengan disc. Rate 12,5% = Rp 6.513.723.092 (+)
- IRR = 27%
- Payback Periode 4 tahun setelah masa pengperasian pasar
- Penjualan fasilitas ruko dan kios sangat berpengaruh besar
dalam pengembalian modal ke investor
- Ditinjau dari analisis sensitivitas, perubahan naik atau
turunnya parameter sebesar 5-10% tidak terlalu berpengaruh
terhadap perubahan NPV maupun IRR.
-

Judul
Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal
Tujuan Penelitian

Subjek Penelitian

Analisis dan Studi Kelayakan Pembangunan Kembali Pasar Turisari

Kota Surakarta
e-Jurnal Matriks Teknik Sipil
242-248
September 2014
Rokhmat Syaeful Akbar, Sugiyarto, Fajar Srihandayani
Nadia Tiaramita
1 Juni 2016
Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk menganalisis
pendapatan yang ada sesuai setelah pasar ini dibangun dengan
regulasi yang berlaku dan untuk mengetahui besarnya nilai jual
minimum kios, nilai harga tersebut dianalisis layak atau tidak ditinjau
dari nilai sekarang netto ( net present value ), perbandingan manfaat
dan biaya ( benefit cost ratio ) dan analisis Titik Impas ( break even
point ) selama umur ekonomis bangunan 50 tahun.
Subjek penelitian ini adalah pihak pihak yang terkait dengan sumber
data Pasar Turisari Surakarta, serta pengumpulan data tertulis dari
sumber data yang tertulis.
-

Metode Penelitian

Pengumpulan
analisis data

Hasil Penelitian

Denah tampak dan gambar bangunan

Suku bunga yang berlaku
Rencana anggaran biaya proyek
Biaya jasa konsultasi pengawasan dan perencanaan selama masa
konstruksi
Regulasi-regulasi yang terkait

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis

dekriptif kuantitatif. Yang berarti pemaparan masalah yang ada pada
saat ini disertai dengan perhitungan, sedangkan analisis berarti
menggunakan fakta atau informasi yang telah tersedia kemudia
informasi tersebut disusun, dijelaskan, kemudian dianalisis.
dan Diawali pengumpulan data, lalu dianalisis sehingga menghasilkan
hubungan antar variable yang dianalisis, yaitu antara volume
bangunan pasar dengan nilai jual.
1. Pengumpulan data
2. Perhitungan beasaran-besaran fisik gedung yaitu luasan
bangunan dari konsultan perencana
3. Tahap perhitungan biaya investasi total proyek
4. Tahap perhitungan estimasi pendapatan dan pengeluaran
proyek
5. Tahap estimasi perhitungan pendapatan dan pengeluaran dan
perhitungan nilai jual kios
6. Tahap analisis finansial investasi
- Besar nilai investasi revitalisasi pasar = Rp 8.002.587.235
- Total asumsi pendapatan dan retribusi pedagang = Rp

Kesimpulan

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian

6.209.526.000
Dari nilai pendapatan dan investasi tersebut dianalisis untuk
menentukan harga jual kios
Nilai jual dianalisis dengan memperhitung tanpa biaya tanah
tanpa biaya depresiasi untuk masa umur ekonomis bangunan
n=50 tahun adalah sebesar Rp 4.789.159
NPV = Rp 42.542.850.116
BCR : 4,9
NIlai jual kios dapat kembali dalam waktu 1,02 tahun
Pendapatan dari retribusi pedagang = Rp 2.819.406.000 /
tahun
Pendapatan dari retribusi parkir = Rp 183.960.000 / tahun
Pendapatan dari lapangan kerja baru yang diciptakan adalah :
Rp 3.206.160.000
Besarnya nilai jual kios = Rp 4.789.159
Beasarnya nilai jual kios dianalisis dengan metode : nilai
present value, benefit cost ratio, brake event poin selama
masa umur ekonomis bangunan n=50 tahun adalah :
a. NPV = Rp 42.542.850.116 > 0, maka usulan investasi
diterima
b. BCR = 4,9 > 1 berarti proyek layak
Berdasarkan analisis dengan pendpatan nilai jual kios maka
investasi yang telah dikeluarkan dapat kembali pada 1,02
tahun.

Judul
Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal

Studi Kelayakan Pasar Ikan Kabupaten Sidoarjo

Neutron
Volume 10 & Hal 69-78

Februari 2010
Koespiadi
Nadia Tiaramita
2 Juni 2016

Tujuan Penelitian

Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk mengkaji studi

kelayakan proyek pasar ikan Kabupaten Sidoarjo dari segala aspek.
Subjek Penelitian
Proyek pembangunan pasar ikan Kabupaten Sidoarjo jika dilihat dari
aspek pemasaran, aspek teknis dan aspek finasial.
Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan
menganalisis aspek-aspek yang berkaitan dengan criteria kelayakan.
Pengumpulan
dan - Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis
analisis data
- Aspek Teknis
- Letak geografis Lokasi
-Aspek Finansial dalam studi kelayakan bisnis
- Kriteria Investasi
- Net Present Value
- Internal Rate of Return
- Payback Period
Hasil Penelitian

Produksi ikan di kabupaten Sidoarjo dalam kurun waktu 6

tahun terkahir sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2003
menunjukkan angka yang menglami peningkatan yang baik
dari tahun ke tahun.
Produk dalam massa bangunan yang akan dibangun adalah
depo ikan dan pasar ikan higienis, cold storage, pabrik es dan
gudang es, gudang garam, tempat wisata air, power house,
perparkiran, dan infrastruktur ( tendon air bawah, bak water
treatment, sanitasi)
Perkiraan jumlah investasi : Rp 29.417.270.000
Jumlah modal kerja selama setahun : Rp 2.119.625.000
NPV = Rp 100,295.139.216 dengan bunga : 15,08%
Payback Period = 3,76 tahun, discounted payback period =
4,18 tahun ---- dengan pajak 15%
Payback Period = 3,99 tahun dengan bunga 15,08%,
discounted payback period = 5,29 tahun
IRR tanpa pajak = 38,34%
Dengan pajak IRR = 35,57%
Hasil perhitungan B/C ratio tanpa pajak dengan
bunga 15,08% didapat nilai B/C = 3,189
sedangkan dengan memperhitungkan pajak

Kesimpulan

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian

sebesar 15% dan bunga 15,08% nilai B/C ratio =

2,536 > 1 dengan perhitungan proyeksi arus kas
berdasarkan Net Cash
Terjadi peningkatan kenaikan produksi rata-rata antara 2,95%,
berarti peluang penjualan lewat pasar ikan akan meningkat
pula
Jumlah peningkatan jumla penduduk yang signifikan akan
memperbesar peluang penjualan ikan dimasa mendatang,
sedangkan untuk pemasaran hasil produk property yang akan
dibangun akan dijual ke pemilik kios/stand pada pasar ikan
lama.
Pada kajian aspek teknis, lokasi rencana asar kan mempunyai
letak yang strategis dan akses yang mudai dicapai, intensitas
pemanfaatan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah kabupaten Sidoarjo, nilai KDB berkisar 60% dengan
jumlah lantai maksimum 3.
Pada kajian aspek financial menunjukkan bahwa
pembangunan pasar ikan di kabupaten Sidoarjo
memiliki aspek yang positif yaitu :
Pay back period sebelum pajak : 3,766 tahun
4,81 tahun discounted pay back period, NPV :
Rp. 100.295.139.216, Net B/C ratio : 3,189, IRR
: 38,34% sebelum pajak
Pay back period sesudah pajak : 3,99 tahun
5,29 tahun discounted pay back period, NPV :
Rp.79.754.834.187, Net B/C ratio : 2,536, IRR :
35,57% sesudah pajak
Berdasarkan kajian ketiga aspek yaitu aspek
pemasaran, aspek teknik dan aspek financial
maka diatas maka dapat disimpulkan bahwa
pembangunan pasar ikan kabupaten Sidoarjo
layak untuk di bangun ( go project )

Judul
Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal

Market Potential Research For The Revitalization of Traditional

Market
-

2011
Dwi Endah Kusrini, Arie Kisnanto
Nadia Tiaramita
3 Juni 2016

Tujuan Penelitian

Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk

- Mempelajari bagaimana potensi pasar tradisional di cabang
timur, utara dan selatan, agar dapat terlihat preferensi
konsumen dan segementasi dalam upaya untuk memperoleh
data seputar pasar yang berontensi untuk di revitalisasi.
- Untuk menentukan kondisi demografi, dampak social dan
ekonomi penduduk sekitar pasar tradisional yang akan
menjadi objek penelitian.
- Untuk menilai potensi pasar dan kebutuhan pasar di area
tersebut.
- Menilai revitalisasi pasar dari keinginan penjual dan pembeli.
- Menilai segmentasi dan posisi konsumen dari demografi,
social, ekonomi dan persepsi konsumen dari pasar yang ia
kunjungi
Subjek Penelitian
Data pasar dibawah pengelolaan PD Pasar Surya dari survey BPS
selama 2 bulan.
Metode Penelitian
Cluster analysis, dapat menggunakan Minitab, SPSS, excel.
Cluster analysis digunakan sebagai :
- Segmentasi pasar, dan target pasar
- Pemposisian produk dan pengembangan produk
- Memilih tes pasar
Pengumpulan
dan Sumber data untuk penlitian ini adalah data sekunder dan primer.
Data sekunder yang digunakan adalah data BPS pada populasi rumah
analisis data
tangga di kabupaten Surabaya di mana pembeli berada .
Data sekunder digunkan untuk menghitung jumlah sample pembeli di pasar
tradisional pada penelitian ini, data sekunder lainnya diperoleh dari
manajemen PD Pasar Surya.
Total sample adalah 530 sample.
Pasar tradisional yang dipilih adalah :

Utara : Pasar Balongsari, Pasar Pegirian, Pasar Simo

Timur : Pasara Keputran Utara, Pasar Gubeng MAsjid, Pasar
Pucang Anom
- Selatan : Pasar Pakis, Pasar Dukuh Kupang, Pasar
karangpilang
Variabel yang digunakan : Variabel demografi, Varibale tingkat
kebutuhan pasar, Variabel Psikografi, dan Variabel suku bunga

Hasil Penelitian

1. Pasar Cabang Utara

a. Karakter pembeli dan penjual datang dari kelas menengah
kebawah dengan pendidikan yang baik, mayoritas pembeli
adalah orang dewasa dan lanjut usia, mayoritas responden
menonton televisi disaat wktu luang, dan televise juga
digunakan sebagai media informasi, mayoritas responden
berbelanja di pasar tradisional dan toko dengan
mempertimbangkan bahwa pasar tradisional relative lebih
murah, mayoritas responden percaya revitalisasi pasar
dibutuhkan oleh pasar tradisional, bukan layaknya seperti
pasar modern namun menurut responden pasar tradisional
harusnya lebih bersih, rapih, dan membutuhkan fasiltas
dan infrastruktur untuk dapat menarik konsumen untuk
berbelanja.
b. Segementasi pasar tradisional pada setiap
pasar tradisional didasarkan pada group
terbesar di segmen pasar .
c. Segmen terbesar dari Pasar Simo
memfokuskan pada penataan penjual dan
perbaikan fisik pasasr, aktivitas yang
meraimakan pasar, jam operasional dari pasar
tradisional.
d. Segmen terbesar dari Pasar Balongsari
memfokuskan pada factor peningkatan ,
operasional pasar dan servis pasar.
e. Segmen terbesar pada Pasar Pegirian
memfokuskan pada faktor-faktor peningkatan
dan aktivitas untuk meramaikan pasar
f. Pada umumnya, para penjual dan pembeli
dipisahkan menjadi dua segmen. Yang satu
lebih focus kepada faktor faktor untuk
meningkatan kualitas pasar, dan yang lain
memfokuskan kepada aktivitas yang dapat
mermaikan pasar untuk kelangsungan pasar
tradisonal.
2. Pasar Cabang Timur
a. Karakter penjual dan pembeli di pasar
Gubeng Masjid dengan pendidikan tinggi
sampai menengah, dan memiliki berbagai
pekerjaan dari mulai menengah ke bawah.
b. Pada segmen ini lebih memperhatikan
beberapa aspek dari infrastruktur untuk
meningkatkan maslah listrik dan penerangan,
aktivitas yang dapat meramaikan pasar,
bentuk fisik bangunan dan kualitas jalan.
c. Segmen Pasar Pucang Anom, penjual dan

pembeli dari berbagai macam usia dengan

pendidikan dan level ekonomi yang cukup
memadai. Para penjual dan pembeli sangat
setuju akan revitalisasi pasar dengan jam
operasional yang fleksibel dan tidak
membutuhkan event special.
d. Selain aspek harga dan kelengkapan barang , pasar
Pucang Anom juga harus meningkatkan dari segi
kenyamanan dalam berbelanja .
e. Pasar Pucang Anom dirasakan oleh para
penjual dan pembeli sebagai pasar yang
memiliki kualitas kebersihan yang bagus dan
akses fasilitas parkir, walaupun kebersihannya
cukup baik namun tidak cukup memenuhi
ekspektasi para penjual dan pembeli sehingga
harus tetap meningkatkan kualitas
kebersihannya.
f. Segmen pasa Keputran, penjual dan pembeli
dari berbagai macam usia dengan pendidikan
yang cukup memadai dan level ekonomi kelas
menengah ke atas.
g. Pasar Keputran dianggap layak namun tetap
harus merevitalisasi berbagai aspek yang
kurang memuaskan. Seperti aspek
kelengkapan barang . Untutk meningktankan
minat penjual dan pembeli Pasar Utara
Keputran harus meningkatan penampilin
pasar termasuk pengelompokan bilik,
kerapihan, dan kualitas jalan dan promosi.
h. Keunggulan Pasar Kepuran adalah pada harga
yang sesuai dan lahan yang memadai, namun
saran prasarana dan kebersihannya masih
membutuhkan perhatian lagi.
3. Cabang Pasar Utara
a. Scara umum, penjual dan pembeli PD Pasar
Surya setuju untuk melakukan revitalisasi
b. Pasar yang sangat harus direvitalisasi adalah
Pasar Pakis. Aspek penting yang harus
dibenahi adalah penataan pedagang, fasilitas
dan infrastruktur, serta kebersihan.
c. Aspek yang harus diperhatikan dari Pasar
Dukuh Kupang adalah fasilitas dan
infrastruktur, serta kebersihan. Sedangkan
untuk Pasar Karang Pilang adalah kelengkapan
barang dan penanganan seputar pedagang di
jalan.

d. Agar dapat memenangkan persaingan pasar,

Pasar Pakis harus meningkatkan aspek toilet
umum, kesesuaian lahan, dan harga yang
pantas.
e. Dukuh Kupang harus meningkatkan aspek
parkir yang memedai, dan Karang Pilang
harus meningkatkan aspek parkir dan
menggroupkan booth pedagang.
Kesimpulan

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian

Peresepsi dan perhatian konsumen setelah revitalisasi pasar

sangat dipengaruhi oleh latar-belakang social dan ekonomi.
Untuk pasar-pasar utama, lebih dibuthkan peningkatan pada
fasilitas infrastuktur dan lahan parkir, listrik dan air tapi tidak
lagi membutuhkan peningkatan barang dan harga
Hampir semua penjual dan pembeli menginginkan revitalisasi
pasara unutk meningkatkan kualitas pasar tanpa merubah
pasar tradisional menjadi pasar modern.
Saran untuk PD Surya dalaha untuk meningkatkan fasilitas
yang ada dan infrastruktur , untuk memperbaiki manajemen
pedagang dan booths serta mencoba unutk meraimakn pasar
agar pasar tradisional tidak tertinggal oleh pasar modern.
PD Surya harus membuat database untuk setiap pasar yang
dibwah pengawasan, seperti pedagang, jumlah booths, omset
pedagang, rata rata pendapatan pedagang dan lainnya
Informasi ini akan berguna untuk penelitian selanjutnya. Di
masa depan PD Surya akan dapat membuat Decision Support
System untuk setiap pasar di Surabaya.

Judul
Jurnal
Volume & Halaman
Tahun
Penulis
Reviewer
Tanggal

The Impotance of Investment Feasibility Analysis

Journal of Property Investment and Finance
Vol.28 Iss 1 pp. 58-61
2010
Alina Oprea
Nadia Tiaramita
6 Juni 2016

Tujuan Penelitian

The porpuse of this paper is to look at the importance of investment

feasibility analysis.
Data pasar dibawah pengelolaan PD Pasar Surya dari survey BPS
selama 2 bulan.
Analisa kelayakan adalah sesuatu yang berulang dan
berkelanjutan. Ini melibatkan 8 tahap :
1. Menilai aspek fisik dan hukum dari situs
2. Mengestimasi permintaan akan lahan
3. Menganalisis lahan yang kompetitif
4. Mengestimasi harga dari akuisi, konstruksi, dan
rehabilitasi
5. Mengestimasi biaya dan ketersediaan dari dana
yang dipinjam
6. Mengestimasi tarif penyerapan
7. Mengembangkan jadwal aliran kas
8. Mengevaluasi estimasi aliran kas pada kondisi
penerimaan pengeluaran yang sudah
diperkirakan
- Analisa kelayakan finansial menentukan kelangsungan biaya
dan keuntungan dari suatu proyek.
- Prinsip investasi yang harus dipertimbangkan :
a. Investor harus membeli asumsi yang
menciptakan hasil dan bukan pada
menghasilkan sendiri
b. Investor harus focus kepada apa yang akan
ditawarkan kepada pembeli selanjutnya
dengan apa yang ia akan beli.
c. Investor harus memberikan harga property
terlepas dari keuntungan pajak
d. Investor harus membandingkan alternatifalternatif yang ada.
- Investor harus paham potensi keuntungan dan
resiko dalam hal uang.

Subjek Penelitian
Hasil Penelitian

Kesimpulan

Kekuatan Penelitian
Kelemahan Penelitian