Real Estat, Properti dan Penilaian

Pendataan
Penilaian
Pelayanan
SIKLUS
PBB
Pembayaran
& Penagihan Penetapan
Real Estat, Properti Riil dan Properti Individu
Real Estat ( Real Estate )
Konsep Fisik
Property ( Property )
Konsep Legal
Properti Individu ( Personal Property )

Properti Riil ( Real Property )
Semua hak, kepentingan, dan
kemanfaatan yang berhubungan
dengan kepemilikan atas real estat
Berwujud ( Tangible )
Tidak Berwujud ( Intangible )
Perabot rumah tangga,
Piutang, saham, hak cipta,
kendaraan bermotor, mesin,
merk usaha, goodwill, dll
perhiasan, dll
Real Estat, Properti Riil dan Properti Individu
Real Estat (Real Estate) didefinisikan sebagai tanah dan

bangunan atau konstruksi teknis lainnya yang melekat pada
tanah.
Properti Riil (Real Property) didefinisikan sebagai semua

hak,kepentingan, dan kemanfaatan yang berhubungan
dengan kepemilikan atas real estat. Properti riil biasanya
diwujudkan dengan bukti kepemilikan terpisah dari fisik real
estat.
Machfud (2000)
Nilai
Appraisal of Real Estate 12th Editions, Appraisal Institute (2001)
“Value is The monetary worth of a property, good, or service to

buyers and sellers at a given time.“
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 4.5

Standar Penilaian Indonesia 2007
“Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang

sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu
barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan
fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai
dengan definisi tertentu dari nilai.”
Harga, Biaya dan Nilai
sejumlah uang yang dibayar

dalam sebuah transaksi
HARGA untuk mendapatkan hak milik
FAKTA
dari suatu benda
sejumlah uang yang

dikeluarkan untuk
BIAYA mendapatkan atau
mengadakan sesuatu
apa yang “sepatutnya

dibayar” oleh seorang
OPINI
pembeli atau diterima oleh
NILAI penjual dalam sebuah
transaksi, dan harga adalah
apa yang akhirnya disetujui
Nilai
DESIRE UTILITY
VALUE
TRANSFERA
BILITY SCARCITY
“ Suatu properti mempunyai nilai apabila memiliki 4 (empat) komponen yang

menunjang terciptanya nilai properti dimaksud. Keempat komponen tersebut
saling berinteraksi satu sama lain sesuai prinsip penawaran dan permintaan
(supply and demand). “
Nilai
Faktor Permintaan dan Penawaran
-Faktor Kependudukan
-Perubahan Citarasa
-Perubahan Teknologi Pembangunan
Faktor Fisik Properti

-Jenis dan Kegunaan Properti
-Ukuran dan Bentuk
-Desain
-Kontruksi Bangunan
Faktor Perletakan dan Lokasi Properti
-Perletakan
-Lokasi
Faktor Politik dan Kenegaraan

Nilai
Nilai Pertukaran
Nilai Modal (Capital Value)
(Exchange Value)
Nilai Pasar (Market Value) Nilai Sisa (Scrab Value)
Jenis Nilai Sewa (Rental Value) Nilai Jual Objek Pajak
Nilai Nilai Penggunaan (Usage Nilai Jual Paksa (Forced

Value) Sale Value)
Nilai Potensial (Potential Nilai Investasi (Investment

Value) Value)
Nilai Sehat (Sound Value) Nilai Kini (Present Value)

Nilai Pasar
“Market Value is The most probable price, as of specified date, in cash, or

in term equivalent to cash, or in other pricesely revealed term, for which the
specified property rights should sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite for fair sale, with the buyer
and seller each acting prudently, knowledgeably, and for self-interest, and
assuming that neither is under undue duress.“
Standar Penilaian Indonesia 1 (SPI 1) 3.1

“Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal

penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan .”
Penilaian
“Appraisal is The act or process developing an opinion of value.”
Pengertian Penilaian Lainnya
“Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni ( science

and art ) dalam mengestimasi nilai dari sebuah kepentingan yang
terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang
telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik
yang ada pada properti tersebut..”
Penilaian
Laporan Keuangan Pajak ( PBB, BPHTB)
Penjualan atau Pembelian Lelang
Tujuan Sewa IPO (Initial Public Offering)

Penilaian
Jaminan Pelunasan Utang
Asuransi
Merger Perusahaan
Penilaian
3. Penawaran dan
1. Antisipasi 2. Perubahan Permintaan
Nilai diciptakan Perubahan- Harga dari suatu
oleh ekspektasi perubahan dari properti
dari keuntungan faktor-faktor yang merupakan titik
yang akan mempengaruhi pertemuan dari
didapatkan di nilai akan jumlah penawaran
masa depan mempengaruhi dan permintaan,
nilai dari properti begitupula dengan
nilai properti
4. Kompetisi 5. Substitusi
Setiap Properti Ketika beberapa
berkompetisi properti sejenis
dengan properti tersedia di pasar,
sejenis lainnya yang memiliki
pada segmen harga terendah lah
pasar yang sama yang akan
maupun yang mendapatkan
berlainan permintaan
tertinggi
Penilaian
8. Surplus
6. Keseimbangan 7. Kontribusi Produktivitas
Nilai dari sebuah Nilai dari masing- Nilai dari properti
properti diciptakan masing bagian diukur dari
ketika elemen- properti diukur surplus atau
elemen pembentuk dalam hal pendapatan
nilai yang berbeda kontribusinya bersih dari
dan saling terhadap produktifitas
berlawanan berada keseluruhan dari yang dihasilkan
pada titik nilai properti dari properti
ekuilibrium tersebut
9. Kesesuaian 10. Eksternalitas
Nilai dari properti Faktor-faktor

diciptakan ketika eksternal dapat
karakteristik dari memberikan efek
properti negatif maupun
menyesuaikan positif terhadap
dengan permintaan nilai properti
pasar
Penilaian
Identifikasi Masalah ( Definition of Problem )
Survey Pendahuluan ( Preliminary Survey )
Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti

( Data Collection and Property Description )
Analisis Data ( Data Analysis )
Opini Nilai Tanah ( Land Value Opinion )
Pengaplikasian Pendekatan Penilaian

( Application of the Approach to Value )
Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Terakhir dari Nilai

( Reconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value )
Laporan Penilaian ( Report of Defined Value )

Penilaian
Identifikasi Pengguna
Kegunaan Penilaian
Identifikasi Tujuan Penilaian dan

Masalah Definisi Nilai
Tanggal Penilaian
Karakteristik Properti
termasuk Lokasi dan
Jenis Hak
Penilaian
Data yang Perencanaan

Sumber Data Personil
Diperlukan Kerja
DATA UMUM Pembagian

Kekuatan/ INSTANSI Jumlah Personil, Tugas dan
keunggulan, PEMERINTAH Waktu yang Tanggung Jawab
faktor-faktor BPN, Ditjen pelaksanaan, Perencanaan
yang Pajak, Pemda, dll Pembentukan, Biaya Sarana
mempengaruhi dan Beban Kerja Pendukung
nilai Jadwal Kegiatan
DATA
KHUSUS NON
Data fisik , PEMERINTAH
biaya, Real Estate
lokasional, Agent, Developer,
pendapatan, Notaris/PPAT
pembelanjaan
dan
pembanding
Penilaian
Data Pasar Data Subjek Data Properti

Properti Properti Pembanding
Data Penjualan,
Karakteristik Tanah
Listing Broker,
Karakteristik Umum dan Bangunan
Penawaran, Tingkat
Wilayah, Tren secara Spesifik,
Kekosongan, Biaya
Ekonomi, Permintaan Properti Personal,
dan Depresiasi,
dan Penawaran Aset Bisnis,
Properti Pendapatan dan
Dokumen
Pengeluaran, Tingkat
Kepemilikan
Kapitalisasi, dll
Penilaian
Analisis Penggunaan
Analisis Pasar Properti Tertinggi dan Terbaik
( Highest and Best Use Analysis )
Analisis Permintaan Tanah Kosong
Pengembangan
Analisis Penawaran
yang Ideal
Analisis Properti yang sudah

Marketabilitas terbangun
Penilaian
Untuk mengetahui apakah

penggunaan tanah sudah
merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaiknya
Untuk mengetahui seberapa

besar kontribusi Nilai Tanah
Opini Nilai terhadap total Nilai Properti
Tanah secara keseluruhan
Dapat menggunakan satu

atau lebih Metode Penilaian
Tanah :
- Perbandingan Harga
- Ekstraksi
- Alokasi
- Land Residual Technique
Penilaian
Perbandingan
Kalkulasi Data Pasar
Pendekatan Biaya
Penilaian
Kapitalisasi
Pendapatan
Penilaian
“ analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan

sebuah estimasi nilai akhir. “
Tahapan Kerja Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai setiap

pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan /
kegunaan penilaian.
Me-”review” atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian.
Opini Nilai
Penilaian
Laporan Lisan (Oral Report)
“Komunikasi melalui
lisan atau tulisan dari Laporan Surat (Letter /Certificate)
sebuah penilaian;
dokumen yang
ditujukan kepada klien
mengenai
penyelesaian tugas Laporan Sederhana/Singkat
penilaian” (Form Report)
Laporan Lengkap
(Narrative Report)
Penilaian
“ Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan
data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi
properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam
tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli . ”
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 9.2.1.1
Properti Properti Properti

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
+ adj
+ adj + adj
Properti Subjek
Nilai Properti Subjek = Nilai Properti Pembanding + ∑ Adjustment

Penilaian
Hal Yang Perlu Diperhatikan
Properti yang Sejenis
Aplikasi Lokasi yang sama
Pendekatan
Perbandingan
Data Pasar
Tanggal Jual/Beli/Sewa
Keadaan Properti yang Setaraf

Penilaian
Langkah-langkah Penilaian
Pengumpulan Data Properti yang Sebanding
Menganalisis Data
Penyesuaian ( Appropriate Addjustment )
Faktor-faktor Penyesuaian
Faktor Waktu
Faktor Lokasi
Faktor Fisik
Faktor Lain
Penilaian
Contoh Kertas Kerja Penilaian ( Appraisal Worksheet )
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Penilaian
“ Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari
pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa
replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding.
Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli
suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat
suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih
panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan
ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki
keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga
yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai. ”
NILAI
PROPERTI
Nilai Tanah Nilai Bangunan
NILAI PROPERTI = NT + (RCN – DEP)

NT = Nilai Tanah
RCN = Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) Bangunan
DEP = Penyusutan
Penilaian
Metode-metode
Penilaian Tanah
Market Data Comparison
Alocation
Penilaian
Tanah Extraction
Subdivision Development
Land Residual
Ground Rent Capitalization

Penilaian
RCN
(Reproduction Cost
New)
Metode Unit
Metode Unit Terpasang Metode Survei Kuantitas
Perbandingan
Sebuah metode yang Sebuah metode Sebuah metode

digunakan untuk pengestimasian biaya pengestimasian biaya
menghasilkan di mana biaya total di mana kuantitas dan
estimasi biaya dalam bangunan kualitas dari
satuan Rp/m2 yang diestimasikan dengan keseluruhan material
didasari pada biaya menjumlahkan dan tenaga kerja
struktur yang sudah keseluruhan biaya diestimasikan, serta
diketahui dari masing-masing unit / biaya per unit
bangunan yang komponen-komponen diaplikasikan untuk
sejenis, bangunan yang menghasilkan sebuah
yang dilakukan terpasang. total biaya dari bahan
penyesuaian terhadap material dan upah
waktu dan Contohnya : tenaga kerja
perbedaan-perbedaan RCN = Biaya Struktur
fisik; biasanya + Biaya Komponen
diterapkan untuk Material + Biaya
keseluruhan area Fasilitas ANALISIS BOW
bangunan
Penilaian
Penentuan RCN dengan Metode Survei Kuantitas
Penilaian
Jenis
Penyusutan
Kemunduran Fisik Keusangan Fungsi Keusangan Eksternal

(Phiysical Deterioration (Functional Obsolescence) (External Obsolescence)
Penyusutan yang Sebuah cacat dalam Pelemahan secara

disebabkan oleh umur struktur, material, atau permanen ataupun
pemakaian dari desain yang mengurangi sementara dari utilitas
bangunan fungsi, utilitas, dan nilai dan salabilitas dari
dari bangunan bangunan karena
pengaruh negatif dari
luar properti
Penilaian
Umur dan Masa

Bangunan
Umur Aktual Umur Efektif Masa Manfaat Masa Ekonomis

(Actual Age) (Effective Age) (Useful life) (Economic life)
Seringkali disebut Umur yang Jangka waktu di Periode di mana

dengan Umur Historis diindikasikan oleh mana sebuah pengembangan
atau Umur kondisi dan utilitas struktur dari properti riil
Kronologis, yaitu dari struktur dan diperkirakan dapat berkontribusi
jumlah tahun yang didasari pada melakukan fungsi terhadap nilai
telah dilalui sejak pertimbangan sebagaimana properti secara
pekerjaan konstruksi penilai dan struktur tersebut keseluruhan
bangunan telah interpretasi dari didesain
selesai persepsi pasar
Penilaian
Metode-metode
Pengestimasian Penyusutan
Metode Perbandingan
Penjualan
Metode Pengkapitalisasian
Pendapatan
Penyusutan
Metode Garis Lurus
Engineering Breakdown
Method
Metode Rinci Kondisi Terlihat

Penilaian
Estimasi Penyusutan dengan Metode Rinci Kondisi Terlihat
(menggunakan bobot tertimbang)
Penilaian
“ Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan
dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih)
dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.
Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat
kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian
investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian
bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah
sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling
mungkin terjadi . ”
SEKARANG
Sisa Umur Ekonomis Properti
NOI1 NOI2 NOI3 NOI4 NOIn

0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun n Tahun
PV1
PV2
PV3
Rp PV4
PVn
Penilaian
Proses Penilaian dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Luas Lantai Yang Dapat X Tarif Sewa + service

Disewakan charge
Potensi Pendapatan Kotor

Potensial
Dikurangi
Tingkat kekosongan dan

pendapatan tak tertagih
Pendapatan Kotor Efektif
Dikurangi Biaya
Operasional dan biaya
tahunan
Pendapatan Bersih
dikalikan
Discount Factor
Nilai Properti
Penilaian
Metode-metode
Pengkapitalisasian
Gross Income Multiplier (GIM)
Pendekatan
Direct Capitalization
Kapitalisasi
Pendapatan
Discounted Cash Flow (DCF)
Residual Technique
Penilaian
Direct Capitalization
Kapitalisasi Capitalization Rate Capitalization Factor
Kegiatan Suatu pembagi Suatu multiple atau

Mengkonversi (divisor, determinator) pengali yang
Pendapatan menjadi yang dinyatakan digunakan untuk
Nilai dalam persen dan mengkonversi
digunakan untuk (mengalikan)
mengkonversi pendapatan menjadi
(membagi) indikasi nilai
pendapatan menjadi
indikasi nilai
NOI
MV 
Ro
MV = Market Value
NOI = Net Operating Income
Ro = Capitalization Rate
Penilaian
Discounted Cash Flow
Discounting Discount Rate Discount Factor
Proses untuk Suatu tingkat balikan Nilai kini (dalam

mengkonversi satu dalam persen untuk pecahan desimal,
atau rangkaian mengkonversi jumlah lebih kecil dari 1) dari
(series) pendapatan uang yang akan nilai 1 (Rp) yang akan
mendatang menjadi diterima (atau diterima di masa
suatu perkiraan atau dibayar) di masa mendatang dengan
indikasi nilai kini mendatang menjadi memperhatikan
(present value) nilai kini tingkat diskonto dan
waktu yang sesuai
1 1 1 1
MV  xNOI 0  xNOI1  xNOI 2 ......  xNOI n
(1  i)0 (1  i)1
(1  i) 2
(1  i) n
MV = Market Value
NOIn = Net Operating Income Tahun ke-n
i = Discount Rate
Penilaian
Metode Discount Cash Flow
Penilaian PBB
1. Pasal 1 Angka 1 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 stdd Undang-

undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang PBB
2. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/Pj/2000 stdd Kep-

115/Pj/2002 tentang Petunjuk Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian
Objek dan Subjek PBB dalam Rangka Pembentukan dan atau
Pemeliharaan Basis Data SISMIOP
3. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-16/Pj.6/1998 tentang

Pengenaan PBB
Nilai
NJOP
Nilai Jual Objek Pajak
Pasal 1 Angka 1 UU PBB
“ Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual
beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek
Pajak pengganti “
NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

Penilaian
Pendekatan
Penilaian
Perbandingan Harga dengan Nilai Jual Objek Pajak

Nilai Perolehan Baru
Objek Lain Yang Sejenis Pengganti
suatu pendekatan/metode suatu pendekatan untuk

suatu
penentuan nilai jual suatu menentukan nilai properti
pendekatan/metode penentuan
objek dengan cara menghitung dengan cara menghitung atau
nilai jual suatu objek pajak
seluruh biaya yang dikeluarkan memproyeksikan seluruh
dengan cara
untuk memperoleh pendapatan sewa/ penjualan
membandingkannya dengan
objek tersebut pada saat dalam satu tahun dari properti
objek pajak lain yang sejenis
penilaian dilakukan, yang yang nilai dikurangi dengan
yang letaknya berdekatan
dikurangi dengan penyusutan kekosongan, biaya operasi
dan fungsinya sama dan telah
berdasarkan kondisi fisik objek dan/atau hak pengusaha.
diketahui harga jualnya
tersebut. Selanjutnya dikapitalisasikan
dengan suatu tingkat kapitalisasi
tertentu
Pendekatan Perbandingan Data Pendekatan Pendekatan

Pasar Kalkulasi Biaya Kapitalisasi Pendapatan
Data
Penentuan NJOP Membutuhkan Data Nilai Pasar Properti
Perbandingan data
Bank Data
Nilai Pasar Properti
Nilai Nilai jual

perolehan baru pengganti
Bank Data Nilai Pasar Properti
SUMBER DATA
Media Camat/ Lembaga
Pemilik developer Developer
Massa lurah Riset properti
Pakar Tokoh
BASIS DATA PBB
Broker Lelang
Properti Masyarakat
Data Transaksi/ Referensi

Penawaran Peta SIG atributik
Market
Sampel Data Overview
Locational
Perkiraan Nilai/Harga Lokasi

Pasar Properti
Rekapitulasi Data
Transaksi/Penawaran
Kondisi Fisik
Validasi Data Formulir

Informasi
Transaksi/Penawaran BDNPP
Lembar Kerja
Nilai Pasar Properti
Validasi & Review

Indikasi Harga Pasar
Properti Pembanding
Finishing BANK DATA NILAI PASAR

PROPERTI
Objek Pajak
Penilaian Nilai Properti NJOP

Bumi
Zona Nilai Tanah (ZNT)

NJOP bumi dituangkan dalam peta ZNT
Daerah yang
mempunyai nilai tanah /
Nilai Indikasi Rata-rata
(NIR) sama diberi warna
yang sama
Bumi
Produksi NJOP Bumi
NIR
Klasifikasi NJOP Bumi

Bumi
Produksi NIR
Data Pasar
Penyesuaian atas
jenis data dan waktu
Estimasi nilai pasar
Penyesuaian atas lokasi

dan faktor lain
NIR
Bumi
Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
FORMULIR 2: ANALISIS PENENTUAN NILAI PASAR

Propinsi : (31) DKI JAKARTA
Kabupaten/dati2 : (74) JAKARTA BARAT
Kecamatan : (030) GROGOL PETAMBURAN
Kelurahan : (002) TOMANG
No DATA PEMBANDING PER TANGGAL TRANSAKSI/PENAWARAN ANALISIS PENILAIAN PER 1 JANUARI

ALAMAT OBJEK PAJAK NOP KODE TANGGAL LUAS ADJ NILAI ADJ NILAI PASAR NILAI
DATA TRANSAKSI ZNT BUMI BANGUNAN JENIS PROPERTI WAKTU PROPERTI BANGUNAN BUMI BUMI/M2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
1 JL TANJUNG GEDONG 19 RW 002-005.0 AK 04-Okt-03 45 45 -20 104.000.000 4 108.160.000 430.000 107.730.000 2.394.000
2 JL TAWAKAL RAYA 15 RW 09/RT 004-0064.0 AI 04-Okt-03 77 210 -20 640.000.000 4 665.600.000 133.068.000 532.532.000 6.916.000
6 JL TAWAKAL RAYA 48 RW 09/RT 004-0068.0 AI 04-Okt-03 209 200 -20 1.500.000.000 4 1.560.000.000 114.556.000 1.445.444.000 6.916.000
7 JL TOMANG TINGGI 13 A RW 011-0047.0 AJ 04-Okt-03 60 100 -20 350.000.000 4 364.000.000 101.380.000 262.620.000 4.377.000
Bumi
Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
FORMULIR 3 : ANALISIS PENENTUAN NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR)
Propinsi : '(31) DKI JAKARTA Kode ZNT : AI

Kabupaten/Dati 2 : '(74) JAKARTA BARAT Lokasi : JL.TAWAKAL RAYA
Kecmatan : '(030) GROGOL PETAMBURAN
Kelurahan/Desa : '(002) TOMANG
NO. NO ALAMAT OBJEK PAJAK NOP ZNT NILAI BUMI PENYESUAIAN(%) INDIKASI NILAI NIR KETERANGAN
DATA (DATA TRANSAKSI) (Rp 000/M2) LOKASI LAIN-LAIN JUMLAH BUMI(Rp 000/M2) (Rp 000/M2)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 1 JL. TAWAKAL RAYA 15 RW09/RT005 004-0064,0 AI 6.054 0,00 0,00 0,00 6.054
4 4 JL. TAWAKAL RAYA 23 RW09/RT009 004-0067,0 AI 6.918 0,00 0,00 0,00 6.918 6.701
Dihitung Rata-rata
Bumi
Klasifikasi NJOP Bumi

Berdasarkan Kep-16/Pj.6/1998
KLASIFIKASI PENGGOLONGAN DAN KETENTUAN
NILAI JUAL BUMI
KELAS PENGGOLONGAN NILAI KETENTUAN NILAI 26 > 178,000 s/d 223,000 200,000
A JUAL BUMI (RP./M2) JUAL BUMI (RP./M2)
27 > 142,000 s/d 178,000 160,000
1 > 3,000,000 s/d 3,200,000 3,100,000
28 > 114,000 s/d 142,000 128,000
2 > 2,850,000 s/d 3,000,000 2,925,000
29 > 91,000 s/d 114,000 103,000
3 > 2,708,000 s/d 2,850,000 2,779,000
4 > 2,573,000 s/d 2,708,000 2,640,000
30 > 73,000 s/d 91,000 82,000
5 > 2,444,000 s/d 2,573,000 2,508,000 31 > 55,000 s/d 73,000 64,000
6 > 2,261,000 s/d 2,444,000 2,352,000 32 > 41,000 s/d 55,000 48,000
7 > 2,091,000 s/d 2,261,000 2,176,000 33 > 31,000 s/d 41,000 36,000
8 > 1,934,000 s/d 2,091,000 2,013,000 34 > 23,000 s/d 31,000 27,000
9 > 1,789,000 s/d 1,934,000 1,862,000 35 > 17,000 s/d 23,000 20,000
10 > 1,655,000 s/d 1,789,000 1,722,000 36 > 12,000 s/d 17,000 14,000
11 > 1,490,000 s/d 1,655,000 1,573,000 37 > 8,400 s/d 12,000 10,000
12 > 1,341,000 s/d 1,490,000 1,416,000 38 > 5,900 s/d 8,400 7,150
13 > 1,207,000 s/d 1,341,000 1,274,000 39 > 4,100 s/d 5,900 5,000
14 > 1,086,000 s/d 1,207,000 1,147,000 40 > 2,900 s/d 4,100 3,500
15 > 977,000 s/d 1,086,000 1,032,000 41 > 2,000 s/d 2,900 2,450
16 > 855,000 s/d 977,000 916,000 42 > 1,400 s/d 2,000 1,700
17 > 748,000 s/d 855,000 802,000
43 > 1,050 s/d 1,400 1,200
18 > 655,000 s/d 748,000 702,000
44 > 760 s/d 1,050 910
19 > 573,000 s/d 655,000 614,000
45 > 550 s/d 760 660
20 > 501,000 s/d 573,000 537,000
46 > 410 s/d 550 480
21 > 426,000 s/d 501,000 464,000
22 > 362,000 s/d 426,000 394,000 47 > 310 s/d 410 350
23 > 308,000 s/d 362,000 335,000 48 > 240 s/d 310 270
24 > 262,000 s/d 308,000 285,000 49 > 170 s/d 240 200
25 > 223,000 s/d 262,000 243,000 50 > 170 140
Bangunan
Produksi NJOP Bangunan
Nilai
Bangunan
Klasifikasi NJOP Bangunan

Bangunan
Menggunakan Analisis Biaya Pembuatan Baru Bangunan
Harga
material
Biaya pembuatan Penyusutan

bangunan baru (fisik, fungsi, ekonomi)
Upah
pekerja
Nilai
Bangunan
Bangunan
Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

DBKB
DBKB
Computer Assisted
2000 dan
Valuation (CAV)
SE tentang objek khusus
Bangunan Bangunan Non

standar Standar
danKhusus
(Bandara, pelabuhan, tanki,
tower, dll)
Bangunan
Pengelompokkan Bangunan
Penerapan DBKB dikelompokkan berdasarkan jenis penggunaan bangunan sesuai dengan

tipe konstruksinya, yaitu :
Jenis Penggunaan Bangunan 1 (JPB 1) : perumahan

Jenis Penggunaan Bangunan 2 (JPB 2) : perkantoran
Jenis Penggunaan Bangunan 3 (JPB 3) : pabrik
Jenis Penggunaan Bangunan 4 (JPB 4) : toko/apotik/pasar/ruko
Jenis Penggunaan Bangunan 5 (JPB 5) : rumah sakit/klinik
Jenis Penggunaan Bangunan 6 (JPB 6) : olah raga/rekreasi
Jenis Penggunaan Bangunan 7 (JPB 7) : hotel/restoran/wisma
Jenis Penggunaan Bangunan 8 (JPB 8) : bengkel/gudang/pertanian
Jenis Penggunaan Bangunan 9 (JPB 9) : gedung pemerintah
Jenis Penggunaan Bangunan 10 (JPB 10) : lain-lain
Jenis Penggunaan Bangunan 11 (JPB 11) : bangunan tidak kena pajak
Jenis Penggunaan Bangunan 12 (JPB 12) : bangunan parkir
Jenis Penggunaan Bangunan 13 (JPB 13) : apartemen/kondominium
Jenis Penggunaan Bangunan 14 (JPB 14) : pompa bensin (kanopi)
Jenis Penggunaan Bangunan 15 (JPB 15) : tangki minyak
Jenis Penggunaan Bangunan 16 (JPB 16) : gedung sekolah
Bangunan
Komponen
DBKB
Biaya Komponen Biaya Komponen

Biaya Komponen Utama
Material Bangunan Fasilitas
Bangunan
Metode Penyusunan DBKB
Metode Survey Kuantitas
Analisis BOW
Biaya Pembuatan Baru

Bangunan
Bangunan
Klasifikasi NJOP Bangunan

Berdasarkan Kep-16/Pj.6/1998
KLASIFIKASI PENGGOLONGAN DAN KETENTUAN NILAI JUAL KLASIFIKASI PENGGOLONGAN DAN KETENTUAN NILAI JUAL
BANGUNAN BANGUNAN
KELAS PENGGOLONGAN NILAI KETENTUAN NILAI KELAS PENGGOLONGAN NILAI KETENTUAN NILAI
JUAL BANGUNAN JUAL BANGUNAN
A JUAL BANGUNAN (RP./M2) (RP./M2) B JUAL BANGUNAN (RP./M2) (RP./M2)
1 > 1,034,000 s/d 1,366,000 1,200,000 1 > 14,700,000 s/d 15,800,000 15,250,000
2 > 902,000 s/d 1,034,000 968,000 2 > 13,600,000 s/d 14,700,000 14,150,000
3 > 744,000 s/d 902,000 823,000 3 > 12,550,000 s/d 13,600,000 13,075,000
4 > 656,000 s/d 744,000 700,000 4 > 11,550,000 s/d 12,550,000 12,050,000
5 > 534,000 s/d 656,000 595,000 5 > 10,600,000 s/d 11,550,000 11,075,000
6 > 476,000 s/d 534,000 505,000 6 > 9,700,000 s/d 10,600,000 10,150,000
7 > 382,000 s/d 476,000 429,000 7 > 8,850,000 s/d 9,700,000 9,275,000
8 > 348,000 s/d 382,000 365,000 8 > 8,050,000 s/d 8,850,000 8,450,000
9 > 272,000 s/d 348,000 310,000 9 > 7,300,000 s/d 8,050,000 7,675,000
10 > 256,000 s/d 272,000 264,000 10 > 6,600,000 s/d 7,300,000 6,950,000
11 > 194,000 s/d 256,000 225,000 11 > 5,850,000 s/d 6,600,000 6,225,000
12 > 188,000 s/d 194,000 191,000 12 > 5,150,000 s/d 5,850,000 5,500,000
13 > 136,000 s/d 188,000 162,000 13 > 4,500,000 s/d 5,150,000 4,825,000
14 > 128,000 s/d 136,000 132,000 14 > 3,900,000 s/d 4,500,000 4,200,000
15 > 104,000 s/d 128,000 116,000 15 > 3,350,000 s/d 3,900,000 3,625,000
16 > 92,000 s/d 104,000 98,000 16 > 2,850,000 s/d 3,350,000 3,100,000
17 > 74,000 s/d 92,000 83,000 17 > 2,400,000 s/d 2,850,000 2,625,000
18 > 68,000 s/d 74,000 71,000 18 > 2,000,000 s/d 2,400,000 2,200,000
19 > 52,000 s/d 68,000 60,000 19 > 1,666,000 s/d 2,000,000 1,833,000
20 > 52,000 50,000 20 > 1,366,000 1,666,000 1,516,000
Penilaian PBB
Penilaian PBB
PENILAIAN PENILAIAN
MASSAL INDIVIDUAL
NILAI PEROLEHAN
BARU PERBANDINGAN NILAI PEROLEHAN NILAI JUAL
HARGA BARU PENGGANTI
NILAI
PROPERTI REKONSILIASI
NILAI
NILAI
NILAI NILAI PROPERTI
BUMI BANGUNAN
KLASIFIKASI NILAI NILAI

BUMI BANGUNAN
NILAI JUAL
OBJEK PAJAK KLASIFIKASI
NILAI JUAL
OBJEK PAJAK
Massal
• Definisi:
Penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan
pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu
prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted
Valuation (CAV)
• Pendekatan Penilaian: Nilai Perolehan Baru
NILAI NILAI
PEROLEHAN PROPERTI
BARU
NILAI BANGUNAN NILAI BUMI
KLASIFIKASI
NILAI JUAL
OBJEK PAJAK
Individual
• Definisi:
Penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua
karakteristik dari setiap objek pajak
• Pendekatan:
– Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis
– Nilai Perolehan Baru
– Nilai Jual Pengganti
PERBANDINGAN NILAI PEROLEHAN NILAI JUAL
HARGA BARU PENGGANTI
REKONSILIASI NILAI
NILAI
PROPERTI
Penilaian Individual
Kriteria
Penilaian
Individual
Luas Objek Oajak Nilai Objek Pajak Objek Pajak Khusus
a. Luas Tanah > 10.000 Objek Pajak yang SPBU, Tower, Bandar
m2 nilainya sama dengan Udara, Pelabuhan
b. Jumlah Lantai > 4 atau lebih besar dari Laut, Bendungan,
lantai Rp. 1.000.000.000,- Jalan Tol, dll
c. Luas Bangunan > (Satu Milyar Rupiah)
1.000 m2
Penilaian Individual

Real Estat, Properti dan Penilaian

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Real Estat, Properti dan Penilaian

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pendataan

Real Estat ( Real Estate )

Properti Individu ( Personal Property )

Real Estat (Real Estate) didefinisikan sebagai tanah dan

Properti Riil (Real Property) didefinisikan sebagai semua

Appraisal of Real Estate 12th Editions, Appraisal Institute (2001)

“Value is The monetary worth of a property, good, or service to

Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 4.5

“Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang

sejumlah uang yang dibayar

sejumlah uang yang

apa yang “sepatutnya

“ Suatu properti mempunyai nilai apabila memiliki 4 (empat) komponen yang

Faktor Permintaan dan Penawaran

Faktor Fisik Properti

Faktor Perletakan dan Lokasi Properti

Faktor Politik dan Kenegaraan

Nilai Pasar (Market Value) Nilai Sisa (Scrab Value)

Jenis Nilai Sewa (Rental Value) Nilai Jual Objek Pajak

Nilai Nilai Penggunaan (Usage Nilai Jual Paksa (Forced

Nilai Potensial (Potential Nilai Investasi (Investment

Nilai Sehat (Sound Value) Nilai Kini (Present Value)

Appraisal of Real Estate 12th Editions, Appraisal Institute (2001)

“Market Value is The most probable price, as of specified date, in cash, or

Standar Penilaian Indonesia 1 (SPI 1) 3.1

“Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal

Appraisal of Real Estate 12th Editions, Appraisal Institute (2001)

“Appraisal is The act or process developing an opinion of value.”

Pengertian Penilaian Lainnya

“Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni ( science

Laporan Keuangan Pajak ( PBB, BPHTB)

Penjualan atau Pembelian Lelang

Tujuan Sewa IPO (Initial Public Offering)

9. Kesesuaian 10. Eksternalitas

Nilai dari properti Faktor-faktor

Identifikasi Masalah ( Definition of Problem )

Survey Pendahuluan ( Preliminary Survey )

Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti

Analisis Data ( Data Analysis )

Opini Nilai Tanah ( Land Value Opinion )

Pengaplikasian Pendekatan Penilaian

Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Terakhir dari Nilai

Laporan Penilaian ( Report of Defined Value )

Identifikasi Tujuan Penilaian dan

Data yang Perencanaan

DATA UMUM Pembagian

Data Pasar Data Subjek Data Properti

Analisis Permintaan Tanah Kosong

Analisis Properti yang sudah

Untuk mengetahui apakah

Untuk mengetahui seberapa

Dapat menggunakan satu

“ analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan

Tahapan Kerja Rekonsiliasi Indikasi Nilai

Mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai setiap

Me-”review” atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian.

Laporan Lisan (Oral Report)

Properti Properti Properti

Nilai Properti Subjek = Nilai Properti Pembanding + ∑ Adjustment

Hal Yang Perlu Diperhatikan

Properti yang Sejenis

Aplikasi Lokasi yang sama