1

PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN PROPERTI – 1

KONSEP UMUM DAN PRINSIP
BANK BCA
DASAR PENILAIAN
Safety Induction 1

Sukses itu seperti anak tangga,

lewatilah secara bertahap, jika
melompat-lompat ada resiko
terpeleset jatuh lebih
menyakitkan

2020
KONSEP UMUM & PRINSIP DASAR PENILAIAN

Oleh : Nur Ali Nugroho

14 Februari 2022
 PEMAHAMAN ASET

Aset adalah sumber daya yg dimiliki dan/atau dikuasai

oleh pihak tertentu secara historis dan dari mana manfaat
ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan
dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.

Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud,

namun aset yg dimiliki dapat merupakan aset berwujud
dan aset tidak berwujud yang dapat dikonversikan
dalam bentuk moneter.
4
 PEMAHAMAN PROPERTI

▪ Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak

dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
▪ Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak
kepada pemilik untuk kepentingan tertentu atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya.
▪ Kita wajib memperhatikan konsep hukum properti yang
meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai
▪ Properti berbentuk benda atau bukan, berwujud atau
takberwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan

5
 PEMAHAMAN PROPERTI

▪ Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak

dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
▪ Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak
kepada pemilik untuk kepentingan tertentu atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya.
▪ Kita wajib memperhatikan konsep hukum properti yang
meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai
▪ Properti berbentuk benda atau bukan, berwujud atau
takberwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan

6
REAL ESTATE & REAL PROPERTI

Real Estat
• Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan
disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan
pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah

Real Properti
• Penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan ( interest ), dan manfaat ( benefit ) yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat

7
PROPERTI

Personal Properti
• Properti lain yang bukan Real Properti disebut “benda bergerak”
atau Personal Properti, tidak secara permanen menjadi satu
kesatuan dengan real estate dan secara umum dapat dipindahkan

Properti
• Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan
sebagai real estat atau bangunan komersial seperti gedung
perkantoran, apartemen / kondominium, gedung pusat
perbelanjaan (retail), bangunan hotel, kawasan industri

8
PENGGOLONGAN PROPERTI
(Berdasarkan Sifatnya)

Real Properti
(Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap)
Tangible Asset
Personal Properti
(Machine Equipment, Fixture & Furniture, Moviable,
Kendaraan Bermotor, Jewelry/Antique Art)
Goodwil
Green marketing is a practice whereby
Hak Paten
PROPERTI Intangible Asset Franchises
Merk Dagang
Hak Cipta

Green marketing is a practice whereby

Saham
Surat Berharga Investasi
Deposito
Green marketing is a practice whereby

9
 PENILAIAN & PENILAI
1
proses pekerjaan yang dilakukan seorang Penilai
1
(appraiser) dalam memberikan suatu estimasi dan
pendapat (opini) atas nilai ekonomi suatu obyek Penilaian / Appraisal / Valuation
penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan
peraturan perundangan yang berlaku

Penilai Orang perseorangan yang dengan

2 keahliannya menjalankan kegiatan penilaian

Seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan 3

pengalaman dalam melakukan kegiatan praktek Penilai (Komunitas Profesi)
penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai
dengan bidang2020
keahlian yang dimiliki
10
 TANAH & PENILAIAN TANAH

o Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan

manusia
o Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau dengan
bangunan beserta pengembangan lainnya merupakan konsep ekonomi.
o Secara fisik tanah berikut pengembangan diatasnya disebut real estat
o Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat
o Hal yang berkaitan tanah adalah keunikannya seperti ketahanan (durability),
lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas dan kegunaan spesifik dari
bidang tanah tersebut
o Nilai dalam konteks ekonomi diukur dari terminologi moneter dan ditentukan
oleh kemauan dan kemampuan individu/organisasi menerjemahkan kegunaan
real estat

11
 NILAI & PENILAIAN

o Nilai pada hakekatnya merupakan konsep ekonomi yang

mengikat barang dan jasa sebagai komoditi untuk
dipertukarkan
o Pada abad 18 ilmu ekonomi telah mengidentifikasi
empat faktor produksi land, labor, capital dan
entrepreneurship memiliki hubungan terhadap faktor-
faktor penentu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity),
keinginan (desire) dan kekuatan daya beli efektif (effective
purchasing power).

12
BAGAIMANA NILAI TERBENTUK

Kegunaan/ Utility

Kelangkaan/
UNSUR Scarcity

NILAI Keinginan/ Desire

Kekuatan Daya
Beli Efektif/
Effective
Purchasing Power
13
HARGA, BIAYA & PASAR

Harga • adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau

dibayarkan untuk suatu aset

Biaya • sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau

menciptakan aset

Pasar
• adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan
antara pembeli dan penjual melalui mekanisme
pembentukan harga

14
KONSEP DASAR NILAI

1. Kegunaan moneter dari suatu properti, barang atau

jasa atas pembeli atau penjual pada waktu tertentu
2. Manfaat ekonomi yang diperoleh saat ini atas
keuntungan (benefit) pada masa akan datang dari
kepemilikan suatu property
3. Penilai harus menentukan Dasar Nilai yang relevan
yang mempertimbangkan instruksi dan input yang
diberikan sehingga sesuai dengan tujuan penilaian

15
DASAR NILAI

16
 DASAR NILAI
o Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu Penilaian
o Menjelaskan asumsi fundamental yang digunakan untuk dasar dari nilai yang dilaporkan, misalnya sifat
transaksi hipotetis, hubungan dan motivasi para pihak dan sejauh mana aset ditawarkan di pasar. Dasar
Nilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian.
o Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari :
a) pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai,
b) jenis aset yang dinilai,
c) keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian,
d) setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi fundamental (dasar) dalam
keadaan tertentu
o Dasar Nilai dapat dikelompokkan dalam tiga kategori utama:
a) Pasar bebas terbuka, Nilai Pasar
b) Manfaat bagi pihak terbatas, Nilai Khusus dan Nilai Investasi
c) Harga yang layak disepi antara dua pihak, Nilai Wajar Khusus dan Nilai Ekuitabel

17
PENGERTIAN NILAI

➢ ..Nilai… adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan

aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset
dalam pertukaran. Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga
hipotetis.
➢ Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang
sangat mungkin dibayarkan untuk aset (barang atau jasa) pada waktu
tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
➢ Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan
ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi
untuk menerjemahkan kegunaan real estat/ personalti dalam
terminologi moneter.

18
NILAI
➢ Kegunaan Properti mencerminkan pengaruh gabungan
dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari
suatu properti.
➢ Bila dihubungkan dalam konteks real estat, maka nilai
ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat,
atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan
kebutuhan dan keinginan masyarakat
➢ Nilai dari suatu real estat lebih mencerminkan
kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya
secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak
tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di
pasar atau di industri tertentu.

19
NILAI PASAR

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah

uang, yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
suatu penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 – 3.1)

20
NILAI SELAIN NILAI PASAR

Dasar Nilai Dasar Nilai

1 Nilai Asuransi 12 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan
2 Nilai Dalam Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional
3 Nilai Investasi
13 Nilai Sekrap
4 Nilai Khusus
14 Nilai Sewa
5 Nilai Likuidasi
6 Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada 15 Nilai Sisa

7 Nilai Pembangunan Kembali 16 Nilai Sinergi

8 Nilai Penggantian Wajar 17 Nilai Wajar
9 Nilai Potensial
18 Nilai Wajar Khusus
10 Nilai Realisasi Bersih
19 Nilai Ekuitable
11 Nilai Realisasi Bersih Terbatas

21
TUJUAN & DASAR NILAI

22
FAKTOR EKSTERNAL YANG MEMPENGARUHI NILAI

Ekonomi Politik

Lingkungan Sosial

23
BIAYA – HARGA - NILAI

CAPITAL GAIN

PROFIT

NILAI
(VALUE)

HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)

KONDISI NORMAL

24
BIAYA – HARGA - NILAI

PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL

< 1997 1997 - 2005 2006 - 2007 > 2007

COST
VALUE
COST PRICE
VALUE COST
PRICE
PRICE VALUE
COST
VALUE
PRICE

25
KRISIS AKIBAT PANDEMI
Tahun 1998 2008 2020/2021
2020 - 2021
Penyebab krisis Masalah ekonomi di Masalah keuangan yang Pandemi virus Covid-19
benua Asia, khususnya terjadi di Amerika dan yang mengancam kesela-
di Indonesia dan berimbas ke Eropa. matan manusia di seluruh
Thailand. dunia yang membuat
ekonomi tersendat.
Dampak krisis Ekonomi Indonesia Tidak terlalu berpengaruh Ekonomi Indonesia
jatuh, krisis ke ekonomi Indonesia, melambat, private sector
perbankan. krisis lembaga keuangan. credit and SME default,
pembatasan kegiatan
Pertumbuhan -13,10% 4,12% -5,32% (Q2-20)
ekonomi 7,07% (Q2-21)
Inflasi (y-o-y) 82,4% 12,14% 1,5%
Kurs US$ Rp.16.650. Rp.12.650. Rp.14.375.
Suku bunga BI 60% 9,5% 3,5%
Kondisi sektor Sektor properti baru Sektor properti sedang Sektor properti sudah
properti mulai tumbuh. tumbuh pesat (awal dari cenderung jenuh (bust).
boom).
26
KRISIS AKIBAT PANDEMI

27
KRISIS AKIBAT PANDEMI

28
KRISIS AKIBAT PANDEMI

29
 PENGARUH PERUBAHAN TERHADAP NILAI PROPERTI

28

Nilai properti naik/turun…

tergantung perkembangan kota
dimasa mendatang

30
 PENGARUH PERUBAHAN TERHADAP NILAI PROPERTI

28
28

Nilai properti naik/turun…

tergantung perkembangan kota
dimasa mendatang

31
 PENGARUH PERUBAHAN TERHADAP NILAI PROPERTI

28
29

Nilai properti/kota akan naik/turun dipengaruhi kebijakan perkotaan Kini dan

dimasa mendatang
32
 PENGARUH PERUBAHAN TERHADAP NILAI PROPERTI

Transportasi dan infrastruktur perkotaan berperan besar

28
o

terhadap kemajuan kota, termasuk nilai propertinya

33
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

Highest & Best Use PERSAINGAN

1. (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) 7. (Competition)
Supply & Demand Keseimbangan (Increasing &
2. (Penawaran & Permintaan) 8. Decreasing Return/Balance)
Pengganti Penggunaan yang Tetap
3. (Substitution) 9. (Consistent Use)
Antisipasi Eksternalitas
4. (Anticipation) 10. (Externalities)
Perubahan Kontribusi
5. (Change) 11. (Contribution)
Kesesuaian
6. (Conformity)

34
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
33

1. Highest and Best Use (HBU)

❑ Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu proper t i , yang secara f isik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara finansial layak , dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti
tersebut
o Secara Legal diijinkan (legally permissible)
o Secara Fisik memungkinkan (physically permissible)
o Secara Ekonomis layak (financially feasible)
o Memberikan Nilai Tertinggi (highest return)

❑ Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dan tidak terpisahkan dari estimasi
Nilai Pasar

35
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
33

50 m

100 m

100 m

36
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
33
Dalam menilai tanah komersil kosong, sangat perlu untuk membandingkan KLB yang diizinkan
untuk Objek dengan Pembanding. Semakin tinggi KLB semakin tinggi nilai tanah.

Contoh:
Dua bidang tanah terletak bersebelahan di Jalan Gatot Subroto dengan bentuk tanah yang mirip
dan peruntukkan yang sama untuk gedung kantor:
➢ Tanah 1 seluas 10.000 m2 dengan KLB 3 (artinya dapat dibangun kantor seluas
30.000 m2)
➢ Tanah 2 seluas 10.000 m2 dengan KLB 5 (artinya dapat dibangun kantor seluas
50.000 m2)
Apabila kedua tanah ditawarkan dengan harga yang sama di Rp.60 juta /meter persegi, maka
seharusnya penilai memberikan penyesuaian diskon transaksi yang sesuai agar nilai dari Tanah 1
menjadi lebih kecil dari Tanah 2.

37
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
33

2. Penawaran dan Permintaan

(Supply & Demand)
 Properti memiliki nilai bila
p ro p e r t i te r s e b u t d a pa t
digunakan. Nilai akan naik
bila persediaan tanah
berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Nilai akan
menjadi naik bila kebutuhan
meningkat sementara
persediaan mengecil
D > S = Harga naik
S > D = Harga turun
38
PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
2. Penawaran dan Permintaan (Supply & Demand) : Kondisi Pasar Kantor CBD Jakarta
NET DEMAND, NEWSUPPLYANDOCCUPANCY

700,000 110%

Short Term Outlook

500,000 90% -Limited demand
- Large supply volumes
Sqm

Occupancy
300,000 70% - Downsizings remain a theme

Longer Term Outlook

100,000 50% - Less supply
- Stable occupancy levels
- Flight to quality demand
-100,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 30%

Net Demand New Supply Occupancy

PREMIUMANDGRADE ARENTAL RATES

500,000
IDR per sqm per month

400,000
300,000
200,000 Rents to fell
further in 2021
100,000 with some
0 stability later in
the forecast
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 horizon

Premium Grade A

39
PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
2. Penawaran dan Permintaan (Supply & Demand) : Kondisi Pasar Kantor CBD Jakarta
2021 NET DEMAND OCCUPANCYBYGRADE
250,000 100%
200,000 90%
Grade C: 84%
150,000 80%

Occupancy
Grade B: 80%
100,000 70% CBDAverage: 73%
Premium: 70%
50,000 60% Grade A: 65%
Sqm

50%
0
-50,000

1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q20
1Q21
2Q21
2017 2018 2019 2020 20 21
-100,000
1H,
All Grade Grade A Premium Grade A Grade B Grade C CBD Overall
-56,425

2021 NEWSUPPLY RENTAL RATES

600,000 500,000
450,000 IDR per sqm per month 400,000
300,000
300,000 200,000 Grade A rents
100,000 continue falling;
1H, -3.0%q-o-q
Sqm

150,000 0
76,340
0
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q20
1Q21
2Q21
2017 2018 2019 2020 2021
All Grade Grade A Premium Grade A Grade B Grade C

40
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
33

3. Pengganti (Substitution)
 Pembeli properti tidak akan
membayar lebih terhadap suatu
properti dibanding dengan biaya
pembeliaan lain yang sama. Misalnya
dalam pasar didapat dua properti
baru dengan kondisi yang sama,
maka properti dengan harga yang
lebih rendah akan terjual terlebih
dahulu

41
PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN

4. Antisipasi (Anticipation)
 Nilai suatu properti adalah
harapan akan keuntungan di
masa yang akan datang atas
penggunaan properti
tersebut. Contoh proper ti
seperti hotel, perkantoran
dan lain-lain

42
PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN

5. Perubahan (Change)
 Properti tak henti-hentinya
berubah, nilai dipengaruhi
variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi
ekonomi, kontrol pemerintah
t e r h a da p p r o p e r t i ,
pembukaan jalan baru dan
perubahan politik negara

43
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
6. Kesesuaian (Conformity)
 Properti yang terletak pada
lingkungan yang cocok baik sosial
maupun ekonominya, akan
mempunyai nilai yang maksimum.
Proper ti yang terletak di daerah
yang kurang cocok, nilainya akan
turun

44
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN

7. Persaingan (Competition)
 Semua bentuk usaha ingin
mendapatkan keuntungan,
tidak terkecuali properti. Bila
permintaan akan suatu
proper ti besar, developer
akan mendapatkan
keuntungan besar. Bila
d e v e l o p e r l a i n m a s u k ke
lokasi tersebut, maka timbul
persaingan, keuntungan akan
turun

45
 PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN
8. Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)
 Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan
menambah penghasilan properti tersebut

9. Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)

 Suatu properti untuk penggunaan tertentu selalu dilihat
penggunaan secara terus menerus dan tetap, contohnya mesin
yang digunakan untuk keperluan khusus/tetap

46
PRINSIP - PRINSIP PENILAIAN

10. Eksternalitas (Externalities)

 Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah
berbentuk positip maupun negatip

11. Konstribusi (Contribution)

 Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi
pada total nilai dari properti. Suatu contoh dari bangunan
komersial yang sudah tua di atas tanah komersial boleh dikatakan
bahwa nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap seluruh
nilai properti tersebut.

47
 PENDEKATAN PENILAIAN
❑ Merupakan landasan proses penilaian dilengkapi metode dari masing-
masing pendekatan
❑ Pendekatan didasarkan pada prinsip ekonomi atas keseimbangan harga,
antisipasi manfaat atau substitusi
❑ Pendekatan secara umum:
1) Pendekatan Pasar - membandingkan aset yang dinilai dengan aset lainnya
yang identik atau sebanding
2) Pendekatan Pendapatan - mengubah arus kas di masa mendatang ke masa
kini, dengan proyeksi pendapatan yang dihasilkan selama masa manfaat
aset dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi
3) Pendekatan Biaya - menggunakan prinsip ekonomi dimana pembeli tidak
akan membayar aset melebihi biaya untuk mendapatkannya dengan
kegunaan yang sama atau setara pada saat pembelian

48
PENDEKATAN PASAR

49
PENDEKATAN PASAR
Data Pembanding 1
Data Pembanding 4

Properti Yang Dinilai

Analisa Data

Nilai Pasar dari Properti

Yang dinilai

Data Pembanding 3
Data Pembanding 2

50
PENDEKATAN PENDAPATAN

51
PENDEKATAN PENDAPATAN
❖ Nilai objek panilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan
komersial tersebut

NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n-1 NOI n

Future Value
Present Value

Properti Value

52
PENDEKATAN PASAR

53
TERIMA KASIH

54