PENILAIAN PARTIAL

Oleh :
Ir Benny Supriyanto Msc , MAPPI ( Cert )
 Pengertian Lahan
❖ Pengertian lahan adalah suatu lingkungan berwujud yang
terdiri atas tanah, iklim, relief, hidrologi, vegetasi, dan benda-
benda yang ada di atas dan di bawahnya , semua faktor-faktor
tersebut mempengaruhi penggunaan lahan dan termasuk juga
hasil kegiatan manusia, baik masa lampau maupun sekarang .

❖ Pemanfaatan lahan merupakan wujud nyata dari pengaruh

aktivitas manusia terhadap sebagian fisik yang ada pada
permukaan bumi . Faktor yang menyebabkan perubahan
pemanfaatan lahan adalah semakin meningkatnya jumlah
penduduk , sedangkan luas lahannya tetap.

❖ Pertambahan penduduk dan perkembangan tuntutan hidup

akan menyebabkan kebutuhan akan ruang sebagai wadah
akan semakin meningkat , sehingga pemanfaatan lahan pada
suatu wilayah terkait dengan pertumbuhan penduduk dan
aktivitasnya, semakin meningkat pula.
Pengertian Lahan

❖ Jumlah penduduk di suatu tempat akan berdampak pada makin

meningkatnya perubahan pemanfaatan lahan. Untuk itu,
pemanfaatan lahan yang dilakukan secara maksimal atau
optimal bertujuan untuk tercapainya pemanfaatan lahan yang
maksimal .

❖ Di sisi lain, akibat perkembangan suatu wilayah yang begitu

pesat dan tingkat kebutuhan akan lahan yang semakin
bertambah, maka hal tersebut membuat persediaan akan lahan
semakin lama semakin terbatas sehingga membuat pihak
swasta atau investor semakin sulit untuk memperoleh tanah
yang luas.
Aspek Hukum dalam Penilaian

❖ Mengapa Aspek Hukum perlu dipahami oleh

seorang penilai dengan Baik dalam melakukan
Penilai Real Properti ?
❖ Mengapa kesalahan dalam memahami Bukti
Kepemilikan atas tanah dalam melakukan
Penilaian Real Properti akan menyebabkan
kesalahan dalam menentukan Nilai Pasar dalam
Penilaian ?
❖ Nilai Pasar suatu Real Properti sangat dipengaruhi
oleh Bukti Kepemilikan atas Tanah dimana Properti
berdiri / dibangun / dikembangkan .
Untuk Tujuan Apa para pelaku Properti perlu
memahami Hukum Properti

Hukum Properti diperlukan untuk melakukan Penilaian

atas bidang tanah bagi para pemegang kepentingan atas
Nilai Pasar tanah .
Nilai atas bidang tanah sebagaimana kita pahami sangat
dipengaruhi oleh Hak atas Kepemilikan Tanah .
Seperti Penilai pahami dalam teori penilaian , bahwa
suatu Properti memiliki Nilai , bila :
❖ Properti itu dapat dipindah tangankan .
❖ Properti bermanfaat bagi kita
❖ Properti jumlahnya terbatas
❖ Properti itu diminati atau ada pasarnya .
 Kantor Jasa Penilai Publik ( KJPP ) adalah
Tempat Penilai berpraktek :
Bila seseorang melakukan penilaian wajib berpedoman
pada :
• Standar Penilaian Indonesia .
• Kode Etik Penilai Indonesia ( KEPI )
• Ketentuan perundangan lain yang berlaku (antara lain):
Bukti kepemilikan tanah ( Hukum Properti )
Ijin Mendirikan Bangunan
Ketentuan Tata Kota yang berlaku .
Peraturan Menteri Keuangan PMK No 101/PMK.01/2014 ;
PMK No 56/PMK.01/2017 dan PMK.01/2019 .
Peraturan lainnya yang mengikat dalam tugas penilaian .
Peraturan lainnya yang mengikat dalam usaha Properti

• Teori Umum Penilaian Properti .

 Konsep Hukum Penilaian Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup
kepentingan , hak dan manfaat yang berkaitan dengan
suatu kepemilikan . Properti terdiri atas hak kepemilikan ,
yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu ( specific interest ) atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya . Oleh karena itu ,
kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti
yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai ,
berbentuk benda atau bukan , berwujud atau tidak
berwujud , dapat dilihat atau tidak , yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan atas
kepemilikan Properti .
PENILAIAN PARTIAL
Penilaian Partial

Dalam teori dan praktik Penilaian dikenal adanya Penilaian Partial

yaitu Penilaian yang Hak Kepemilikannya dimiliki oleh lebih dari satu
pihak seperti kita pahami dalam bentuk – bentuk kepemilikan
Properti pada Hukum Pertanahan .
Penilaian Partial ini , selalu melibatkan para pihak yang memiliki hak
atas tanah seperti dipahami pada Hak Kepemilikan atas tanah dan
bangunan yang terikat pada Real Properti .
Dengan demikian secara garis besar terjadinya Penilaian Partial dapat
dibagi 2 ( dua ) kondisi Real Properti yang terikat pada bukti
kepemilikan tanah dan juga kepada perjanjian kerja sama yang
berkembang dalam bentuk KSO ( Kerja sama Operasi ) yang telah
berkembang dengan berbagai variasi kerjasama , namun demikian
secara garis besar di Indonesia pada umumnya hanya terdapat dua
golongan Kerja Sama Operasi ( KSO ) .
Penilaian Real Properti karena Bukti
Kepemilikan Hak Atas Tanah

Penilaian Real Properti yang disebabkan oleh Bukti Kepemilikan Hak

Atas Tanah disebabkan karena Konsep Hukum pada Penilaian Real
Properti yang mencakup kepentingan dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan atas Real Properti .
Penilaian Real Properti yang disebabkan oleh Bukti Kepemilikan dapat
dibagi menjadi 2 golongan yaitu Penilaian Properti dengan
kepemilikan Tunggal dan Penilaian Properti dengan kepemilikan
Partial .
Penilaian Properti dengan Kepemilikan Tunggal dan Penilaian Properti
dengan Kepemilikan Partial dapat dijelaskan sebagai berikut :
Kepemilikan Tunggal adalah apabila Hak Atas tanah yang dinilai
hanya ada satu alas Hak .
Kepemilikan Partial adalah apabila Hak Atas tanah yang dinilai
alas Hak nya lebih dari satu alas Hak .
PENILAIAN PARTIAL DENGAN BUKTI
KEPEMILKAN HAK ATAS TANAH DIATAS
ALAS HAK LAINNYA.
( KEPEMILIKAN SEKUNDER )
Penilaian Real Properti karena Bukti
Kepemilikan Hak Atas Tanah

Hak Kepemilikan Partial

Hak Guna Bangunan diatas tanah dengan alas Hak Pengelolaan
Hak Guna Bangunan diatas tanah dengan alas Hak Milik
Penilaian Real Properti

❑ Konsep Penilaian Real Properti ( Tanah dan Bangunan ) dengan

bukti kepemilikan Partial adalah bukti kepemilikan tanah dimana
Bukti Kepemilikan Hak atas Tanah diatas alas hak lainnya dalam
melakukan penilaian Penilai wajib menerapkan :
❖ Prinsip Highest and Best Use , prinsip penggunaan tertinggi
dan terbaik yang harus diterapkan dalam Penilaian Real
Properti ( Tanah dan Bangunan )
❖ Konsep Pasar Properti ( Tanah dan Bangunan ) , Pasarnya
tidak menempati Gedung tetapi terletak dimana Properti (
Tanah dan Bangunan ) itu terletak .
❖ Kondisi Pasar yang tidak sempurna , pembeli dan penjual perlu
memperhatikan dan menerapkan prinsip penilaian dengan
benar .

❑ Konsep Nilai Properti adalah “ Peranan Lokasi ” , peranan tata

kota, peranan Hak Kepemilikan dan kedekatan dengan Pusat Kota
Nilai Pasar Tanah
• Beberapa Faktor yang paling mempengaruhi Nilai Pasar Tanah.
❖ Bukti kepemilikan atas tanah yang berupa sertifikat .
❖ Bentuk tanah yang akan mempengaruhi manfaat atas tanah yang
dinilai .
❖ Ketentuan tata kota yang mengikat pemanfaatan dari tanah yang
dinilai.
❖ Peruntukan yang berlaku dari tanah tersebut, apakah peruntukan
komersial atau perumahan
❖ Letak tanah yaitu apakah kavling interior, kavling sudut maupun
kavling tusuk sate.
❖ Jarak antara tanah yang dinilai dengan pusat kota dimana tanah
terletak.
❖ Dan Faktor lainnya yang perlu ditentukan Penilai , mengingat
setiap bidang tanah bersifat spesifik
Definisi Nilai Pasar

Definisi Nilai Pasar :

❖ Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian , antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual , dalam
suatu transaksi bebas ikatan , yang pemasarannya
dilakukan secara layak , di mana kedua pihak masing
masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya , kehati-hatian dan tanpa paksaan .
 Konsep Hukum Penilaian Properti

❑ Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan

manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
❑ Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada
pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita
wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi
segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan
kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan, berwujud
atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar
atau yang dapat membentuk kekayaan atas kepemilikan Properti .
Konsep Hukum Penilaian Properti

❑ Dalam konsep hukum Properti di Indonesia bentuk kepemilikan atas

obyek penilaian dapat berbentuk kepemilikan tunggal dan
kepemilikan partial & atau kemitraan.
❑ Kepemilikan tunggal adalah apabila hak atas kepemilikan properti
tersebut hanya dimiliki oleh satu pemegang hak saja / alas hak atas
tanah tersebut hanya satu
❑ Kepemilikan partial & atau kemitraan adalah apabila hak atas
kepemilikan properti tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pihak / alas
haknya lebih dari satu . Dapat kepemilikan atas tanah & bangunan
dimiliki bersama pada suatu saat , dapat kepemilikan atas tanah
dimiliki oleh lebih dari satu pihak pada saat yang sama , dan bukti
kepemilikan lainnya yang bersifat partial .
Hukum Properti

❑ Hak – hak kepada Perorangan , Suatu Badan Hukum atau Pemerintah

daerah / BUMN , yang memberikan wewenang untuk menggunakan
tanah dalam arti menguasai , menggunakan , memanfaatkan dan /
atau mengambil manfaat tertentu atas suatu bidang tanah tertentu
antara lain berupa hak – hak atas tanah seperti Hak Milik , Hak Guna
Bangunan , Hak Pengelolaan dan sebagainya
❑ Hak kepemilikan atas tanah ini perlu dijelaskan dan dipahami oleh
Penilai , karena hak atas kepemilikan tanah ini akan menentukan
Pendekatan yang akan digunakan , bila Penilai melakukan Penilaian
atau perhitungan atas manfaat Tanah yang dinilai .
Hukum Properti
❑ Momentum terjadinya Hak Guna Bangunan
Setiap Orang atau Badan Hukum yang ingin memperoleh Hak
Guna Bangunan harus memenuhi syarat syarat yang telah
ditetapkan dalam peraturan perundang – undangan . Sebagai mana
dipaparkan bahwa HGB dibagi menjadi 3 ( tiga ) macam tanah .
Yaitu :Tanah Negara , Tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik.
Tentunya dari ketiga macam hak itu berbeda dalam keputusan
pemberian Hak .
1. Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan
Keputusan Pemberian Hak oleh menteri atau pejabat yang
ditunjuk .
2. Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan
oleh Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan
Hukum Properti
❑ Momentum terjadinya ……….
Tentunya dari ketiga macam hak itu berbeda dalam keputusan
pemberian Hak .
3 . Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang
dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah

Pemberian HGB atas tanah negara dan tanah Hak

Pengelolaan didaftar dalam buku tanah pada Kantor
Pertanahan dan terjadinya HGB tersebut sejak didaftar oleh
Kantor Pertanahan. Begitu juga pemberian HGB atas Hak
Milik wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dan HGB atas
Hak Milik tersebut mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan .
 Bukti Kepemilikan partial
❑ Beberapa bukti kepemilikan partial yang kita kenal dalam Penilaian
Tanah di Indonesia antara lain:
❖ Hak Guna Bangunan yang alas haknya adalah Hak Pengelolaan
❖ Hak Guna Bangunan yang alas haknya adalah Hak Milik
❖ Hak Guna Bangunan yang alas haknya adalah Hak Guna Bangunan
❖ Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna
Bangunan yang status tanahnya adalah Hak Pegelolaan
❖ Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna
Bangunan yang status tanahnya adalah Hak Milik
❖ Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna
Bangunan yang status tanahnya adalah Hak Guna Bangunan

❑ Dalam melakukan Penilaian dengan Bukti kepemilikan yang bersifat

partial maka penilai wajib mendapatkan Informasi keterikatan dalam
bentuk perjanjian yang dilakukan oleh para pihak yang menyebabkan
kepemilikan yang bersifat partial.
Teknik Penilaian Properti dengan Bentuk
Kepemilikan Partial

Penilaian partial adalah penilaian Properti yang mana hak atas

Properti / Tanah tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemegang
Hak.
Dalam masalah tanah, hak atas tanah tersebut dalam periode
waktu tertentu dimiliki oleh lebih dari satu pemegang hak atas
tanah.
Dalam masalah tanah dan bangunan Penilaian partial biasanya
terjadi antara pemilik tanah dan pemilik bangunan. Antara
penyewa properti dengan yang menyewakan properti.
Teknik Penilaian Properti dengan Bentuk
Kepemilikan Partial

❑ Pendekatan dalam melakukan penilaian untuk Properti dengan

bentuk kepemilikan Partial secara umum hanya dapat dilakukan
dengan Pendekatan Pendapatan, walau teknik penilaian dengan
Pendekatan lainnya seperti pendekatan pasar & Pendekatan Biaya
dapat digunakan untuk membantu dalam penyelesaian Penilaian /
membantu control hasil penilaian dengan Kepemilikan Partial.

❑ Pendekatan Pasar hanya dapat diterapkan apabila data pasar yang

tersedia memenuhi definisi Nilai Pasar. Data Pasar sesuai dengan
Definisi Nilai Pasar yang mana baik pembeli maupun penjual
memahami dan mampu mempertimbangkan kondisi kepemilikan
partial secara komprehensif.
Teknik Penilaian Properti dengan Bentuk
Kepemilikan Partial

❑ Pendekatan Biaya sangat sulit diterapkan untuk menilai Properti

dengan Kepemilikan Partial, karena dalam perhitungan
Pendekatan Biaya tidak dapat memisahkan secara partial hak
kepemilikan atas suatu properti

❑ Pendekatan Pendapatan menggambarkan bahwa Nilai suatu

Properti adalah fungsi dari pendapatan atas hak kepemilikan
properti itu sendiri.

❑ Jadi Pendekatan Pendapatan paling disarankan diterapkan

dalam Penilaian Property yang bersifat partial.
Teknik Penilaian Properti dengan Bukti
Kepemilikan Partial
❑ Pendekatan Pendapatan dengan kepemilikan Partial ,
secara umum dapat dinyatakan dalam persamaan sebagai
berikut :
PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n
V = + + + + + + +
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

❑ Nilai Properti sama dengan :

V = V Properti Partial

V Properti ( HGB diatas HM ) = Nilai Pasar Properti ( Kepemilikan Partial)

n = sisa masa berlaku HGB diatas Hak Milik ( Partial )

PBT = Pendapatan Bersih Properti / Arus Kas Properti Partial
i = Tingkat Diskonto yang tergantung pada perioda proyeksi
sisa umur HGB .
Pendekatan Pendapatan Metode Diskonto
Arus Kas ( DCF )
[Metode Diskonto Arus Kas (DCF) Pendekatan
Perhitungan Bagi Penyewa Tanah Pendapatan
Analisis
Pasar

Pendekatan DCF
Pendapatan DCF
Perhitungan Perhitungan R
(DCF)

n=n n=n

VL0 ∑PV.CF.RY + ∑PV.CF .TV

n n
n=1 n=1
n=n n=n

VLE ∑PV.CF.NOI - ∑PV.CF .RY

n n n
n=1 n=1
CONTOH STUDI KASUS
PENILAIAN PARTIAL
BUKTI KEPEMILIKAN HGB DIATAS
TANAH DENGAN ALAS HAK MILIK
 GAMBAR TANAH DAN TATA KOTA

← 5m → ← 40 m ← 5m →

↑ ↑
8m

↓
↑

20 m 40 m

luas lantai dasar bangunan =

20 x 40 m ²

↓
↑

GSB 12 m

↓ ↓

← 50 m →

Luas tanah seluruhnya = 2000 m 2

Luas tanah yang dapat dibangun karena GSB = 800 m 2
Luas tanah yang dapat dibangun karena KDB = 800 m 2
 Nilai Properti bila HGB Murni
HBU

Tanah Luas Batasan Intensitas

Ukuran tanah / Luas 50 X 40 2.000 m 2

GSB 12 m 40 x 20 800 m 2
kiri & kanan 5m
8m
KDB 40% 40% X 2.000 800 m 2
KLB 3,5 3,5 X 2000 7.000 m 2
KDH 10% 200 m 2
Lantai Dasar 800 m 2

Tinggi bangunan 7.000 / 800

8,75 > 8 lantai ( Not Ok )

Bila dibuat 8 lantai 8 lantai @ 800 m2 < 800 m 2 ( Ok )

Jadi bangunan dibuat 8 lantai dengan luas @ 800 m 2 6400 m 2 < 7.000 m ² ( Ok )

Kebutuhan Parkir 64 mobil

Parkir Outdoor 1.000 m 2
Dapat menampung 40 mobil

Kekurangan tempat parkir 24 mobil

Parkir Indoor 720 m 2

Jumlah basement 1 basement

Basement 800 m 2

Bangunan 6400 m 2
Basement ( 1 lapis ) 800 m 2
Nilai Pasar Properti Bila Bukti Kepemilikan tanah adalah HGB Murni

DCF Kantor dengan jumlah lantai 8

Luas Bangunan
8 800 6400

Luas lantai Eff 80% 5120

2X01 2X02 2X03 2X04 2X05 2X06

1 2 3 4 5 6

Luas lantai 5120 5120 5120 5120 5120 5120

Tarif Sewa & Service Charge

Tarif Sewa 5% 180.000 189.000 198.450 208.373 218.791 229.731
Service Charge 5% 65.000 68.250 71.663 75.246 79.008 82.958

Tingkat Hunian
Lantai Kantor 3% 80% 82,40% 84,87% 87,42% 90,04% 90,04%

Pendapatan

Pendapatan Sewa 8.847.360.000 9.568.419.840 10.348.246.057 11.191.628.111 12.103.745.802 12.708.933.092

Pendapatan service charge 3.194.880.000 3.455.262.720 3.736.866.632 4.041.421.262 4.370.797.095 4.589.336.950

Total Pendapatan 12.042.240.000 13.023.682.560 14.085.112.689 15.233.049.373 16.474.542.897 17.298.270.041

Biaya Operasional
Biaya Tetap 13% 1.565.491.200 1.693.078.733 1.831.064.650 1.980.296.418 2.141.690.577 2.248.775.105
Biaya Variabel 10% 1.204.224.000 1.302.368.256 1.408.511.269 1.523.304.937 1.647.454.290 1.729.827.004
Biaya Cadangan Penggantian 11% 351.436.800 380.078.899 411.055.329 444.556.339 480.787.680 504.827.064
Total Biaya Operasional 3.121.152.000 3.375.525.888 3.650.631.248 3.948.157.695 4.269.932.547 4.483.429.174

Pendapatan bersih / Arus Kas Perkantoran 8.921.088.000 9.648.156.672 10.434.481.441 11.284.891.678 12.204.610.350 12.814.840.867
Terminal Value 9% 142.387.120.750

Tingkat Diskonto 12,25% 0,8909 0,7936 0,7070 0,6299 0,5611

7.947.517.149 7.657.229.218 7.377.544.231 7.108.074.909 6.848.448.120 79.898.561.395

Nilai Pasar Properti ( HGB Murni ) 116.837.375.021

Nilai Pasar Properti ( HGB Murni ) 116.838.000.000

 Nilai Properti bila HGB diatas HM
HBU

Tanah Luas Batasan Intensitas

Ukuran tanah / Luas 50 X 40 2.000 m 2

GSB 12 m 40 x 20 800 m 2
kiri & kanan 5m
8m
KDB 40% 40% X 2.000 800 m 2
KLB 3,5 3,5 X 2000 7.000 m 2
KDH 10% 200 m 2
Lantai Dasar 800 m 2

Tinggi bangunan 7.000 / 800

8,75 > 8 lantai ( Not Ok )

Bila dibuat 8 lantai 8 lantai @ 800 m2 < 800 m 2 ( Ok )

Jadi bangunan dibuat 8 lantai dengan luas @ 800 m 2 6400 m 2 < 7.000 m ² ( Ok )

Kebutuhan Parkir 64 mobil

Parkir Outdoor 1.000 m 2
Dapat menampung 40 mobil

Kekurangan tempat parkir 24 mobil

Parkir Indoor 720 m 2

Jumlah basement 1 basement

Basement 800 m 2

Bangunan 6400 m 2
Basement ( 1 lapis ) 800 m 2
Nilai Pasar Properti Bila Kepemilikannya adalah HGB diatas HM

DCF Kantor dengan jumlah lantai 8

Luas lantai Eff 80% 5120

2X01 2X02 2X03 2X04 2X05 2X06

1 2 3 4 5 6

Luas lantai 5120 5120 5120 5120 5120 5120

Tarif Sewa & Service Charge

Tarif Sewa 5% 180.000 189.000 198.450 208.373 218.791 229.731
Service Charge 5% 65.000 68.250 71.663 75.246 79.008 82.958

Tingkat Hunian
Lantai Kantor 3% 80% 82,40% 84,87% 87,42% 90,04% 90,04%

Pendapatan

Pendapatan Sewa 8.847.360.000 9.568.419.840 10.348.246.057 11.191.628.111 12.103.745.802 12.708.933.092

Pendapatan service charge 3.194.880.000 3.455.262.720 3.736.866.632 4.041.421.262 4.370.797.095 4.589.336.950
Total Pendapatan 12.042.240.000 13.023.682.560 14.085.112.689 15.233.049.373 16.474.542.897 17.298.270.041

Biaya Operasional
Biaya Tetap 13% 1.565.491.200 1.693.078.733 1.831.064.650 1.980.296.418 2.141.690.577 2.248.775.105
Biaya Variabel 10% 1.204.224.000 1.302.368.256 1.408.511.269 1.523.304.937 1.647.454.290 1.729.827.004
Biaya Cadangan Penggantian 11% 351.436.800 380.078.899 411.055.329 444.556.339 480.787.680 504.827.064
3.121.152.000 3.375.525.888 3.650.631.248 3.948.157.695 4.269.932.547 4.483.429.174

Pendapatan bersih 8.921.088.000 9.648.156.672 10.434.481.441 11.284.891.678 12.204.610.350 12.814.840.867

Arus Kas Bersih Properti HBG - HM 8.921.088.000 9.648.156.672 10.434.481.441 11.284.891.678 12.204.610.350 12.814.840.867

Tingkat Diskonto 12,20% 0,8913 0,7944 0,7080 0,6310 0,5624 0,5012

7.951.058.824 7.664.055.363 7.387.411.654 7.120.753.746 6.863.721.191 6.423.268.495

Nilai Pasar Properti bila bukti

kepemilikan tanah adalah Hak Guna
74.162.526.604
Bangunan diatas Hak Milik yang
akan berakhir 12 tahun dari saat ini
Nilai Pasar Properti Bila Kepemilikannya adalah HGB diatas HM

DCF Kantor dengan jumlah lantai 8

Luas lantai Eff 80%

2X07 2X08 2X09 2X10 2X11 2X12

7 8 9 10 11 12

Luas lantai 5120 5120 5120 5120 5120 5120

Tarif Sewa & Service Charge

Tarif Sewa 5% 241.217 253.278 265.942 279.239 293.201 307.861
Service Charge 5% 87.106 91.462 96.035 100.836 105.878 111.172

Tingkat Hunian
Lantai Kantor 3% 90,04% 90,04% 90,04% 90,04% 90% 90%

Pendapatan

Pendapatan Sewa 13.344.379.746 14.011.598.734 14.712.178.670 15.447.787.604 16.220.176.984 17.031.185.833

Pendapatan service charge 4.818.803.797 5.059.743.987 5.312.731.186 5.578.367.746 5.857.286.133 6.150.150.440
Total Pendapatan 18.163.183.544 19.071.342.721 20.024.909.857 21.026.155.350 22.077.463.117 23.181.336.273

Biaya Operasional
Biaya Tetap 13% 2.361.213.861 2.479.274.554 2.603.238.281 2.733.400.195 2.870.070.205 3.013.573.715
Biaya Variabel 10% 1.816.318.354 1.907.134.272 2.002.490.986 2.102.615.535 2.207.746.312 2.318.133.627
Biaya Cadangan Penggantian 11% 530.068.418 556.571.839 584.400.431 613.620.452 644.301.475 676.516.548
4.707.600.633 4.942.980.664 5.190.129.698 5.449.636.182 5.722.117.992 6.008.223.891

Pendapatan bersih 13.455.582.911 14.128.362.056 14.834.780.159 15.576.519.167 16.355.345.126 17.173.112.382

Arus Kas Bersih Properti HBG - HM 13.455.582.911 14.128.362.056 14.834.780.159 15.576.519.167 16.355.345.126 17.173.112.382

Tingkat Diskonto 12,20% 0,4467 0,3982 0,3549 0,3163 0,2819 0,2512

6.011.080.142 5.625.342.379 5.264.357.841 4.926.538.087 4.610.396.605 4.314.542.278

Nilai Pasar Properti bila bukti

kepemilikan tanah adalah Hak Guna
Leasehold Values vs Freehold Value
Leasehold Values vs Freehold Value
Nilai Pasar HGB Murni vs HGB diatas HM

Masa Berlaku HGB diatas HM Tingkat Diskonto Nilai Pasar

Tahun % Rp

30 12,25 117,437,000,000
24 12,25 108,226,000,000
18 12,25 94,486,000,000
12 12,24 74,008,000,000
6 12,04 43,620,000,000
2 11,54 15,753,000,000

Masa Berlaku HGB Murni Tingkat Diskonto Nilai Pasar

Tahun % Rp

12 12,25 119,121,000,000
HGB Murni vs HGB diatas HM