OM SWASTIASTU

KAJIAN HUKUM HAK SEWA

• Oleh :
Stevanny 1804551008
Febriana Chrysanthinum Winata 1804551009
Putu Diah Kinanti 1804551013
Wirya Iswari Krisnanda Bhagavata 1804551014
Made Ayu Gita Lestari 1804551020
Ni Putu Vannessa Dellasita Amara 1804551023
Ni Luh Vita Widyasari S.P 1804551032
MIND MAP

Hak Atas Tanah

Hak Sewa Bangunan

Macam – Macam Hak Sewa

Ciri – Ciri Hak Sewa

Pengaturan Hak Sewa

Subjek Hak Sewa

Pemegang Hak Sewa

Proses Terjadinya Hak Sewa

• Secara hierarki, tata urutan hak penguasaan atas tanah, adalah hak
bangsa Indonesia atas tanah, hak menguasai Negara atas tanah, hak
ulayat masyarakat hukum adat, dan hak perseorangan atas tanah.
• Hak atas tanah disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA

• Boedi Harsono menyatakan bahwa tanah dalam pengertian yuridis

menurut UUPA adalah permukaan bumi, sedangkan hak atas tanah
adalah hak atas permukaan bumi yang berbatas, berdimensi dua
dengan ukuran panjang dan lebar. Hak atas tanah adalah hak yang
memberikan wewenang kepada pemegang haknya untuk
mempergunakan tanah dan atau mengambil manfaat dari tanah
yang dihaki.
HAK SEWA MERUPAKAN HAK YANG MEMBERI WEWENANG UNTUK
MENGGUNAKAN TANAH MILIK ORANG L AIN DENGAN MEMBAYAR
KEPADA PEMILIKNYA SEJUML AH UANG SEBAGAI SEWANYA. UUPA
MEMBEDAKAN HAK SEWA ATAS TANAH MENJADI 2 MACAM,
YAITU;
A) HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
B) HAK SEWA UNTUK TANAH PERTANIAN

Ciri – ciri Hak Sewa

• 1) Jangka waktunya terbatas
• 2) Bersifat perseorangan
• 3) Tidak boleh dialihkan tanpa izin pemberi sewa
• 4) Tidak dapat dijadikan jaminan utang
• 5) Tidak putus karena pengalihan objek hak sewa
• 6) Dapat dilepaskan oleh penyewa
 DAL AM P E M B I DA N G A N H A K ATA S TA N A H , H AK S E WA UN TU K
B AN GUN AN M E R UPA KA N S A L A H S AT U H A K ATA S TAN A H YA N G
B E R SIFAT TE TAP , YA I T U H A K ATA S TA N A H I N I A KA N T E TA P A DA
S E L AMA U UPA M A S I H B E R L AKU ATA U B E LUM D I G A N TI D E N G A N
U N DAN G-U N DA N G YA N G B A R U. S E L A I N UU PA , H A K ATA S TAN A H
YAN G B E R SIFAT TE TAP , YA I TU H A K M I LI K , H A K G UN A U S A H A , H A K
GUN A B AN GU N A N , H A K PAKA I , H A K M E M B UKA TA N AH DA N H A K
M E M UN G U T H A S IL H U TA N .
• Hak sewa untuk bangunan adalah hak atas tanah yang lahir dari tanah hak milik. UUPA
tidak memberikan pengertian hak sewa untuk bangunan. Pasal 44 ayat 1 UUPA
menyatakan bahwa seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas
tanah, apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan
dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Hak sewa untuk bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan
hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah hak milik
orang lain dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa dan dalam
jangka waktu tertentu untuk menggunakan tanah berdasarkan kesepakatan
antara pemilik tanah dan pemegang hak sewa untuk bangunan.

Pasal 45 UUPA menetapkan bahwa yang dapat menjadi pemegang hak sewa
untuk bangunan, adalah warga negara Indonesia, orang asing yang
berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum asing yang
mempunyai perwakilan di Indonesia
• Pasal 44 ayat 2 UUPA menetapkan bahwa pembayaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau
pada tiap-tiap waktu tertentu, atau sebelum atau sesudah tanahnya digunakan. Pasal tersebut
menetapkan bahwa ketentuan mengenai uang sewa dalam hak sewa untuk bangunan, yaitu:
1. uang sewa dibayar sekali oleh pemegang hak sewa untuk bangunan selama hak sewa untuk
bangunan berlangsung;
2. uang sewa dibayar oleh pemegang hak sewa untuk bangunan pada waktu-waktu tertentu
selama hak sewa untuk bangunan berlangsung;
3. uang sewa dibayar oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum hak sewa untuk
bangunan terjadi; atau
4. uang sewa dibayar oleh pemegang hak sewa untuk bangunan setelah hak sewa untuk bangunan
terjadi.

Hak sewa untuk bangunannya dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbaharui
haknya. Ada tidaknya perpanjangan jangka waktu hak sewa untuk bangunan atau
pembaharuan hak sewa untuk bangunan bergantung pada kesepakatan antara pemilik
tanah dan pemegang hak sewa untuk bangunan yang dituangkan dalam perjanjian kedua
belah pihak.
Menurut Pasal 45 UUPA, yang dapat mempunyai Hak Sewa untuk
Bangunan adalah:
• Warga Negara Indonesia
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

mengatur objek pendaftaran tanah meliputi:
- Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai;
- Tanah hak pengelolaan;
- Tanah wakaf;
- Hak milik atas satuan rumah susun;
- Hak tanggungan;
- Tanah negara.
• Atas dasar ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997, Hak Sewa untuk Bangunan tidak termasuk hak atas
tanah yang wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota. Ada ketidakkonsistenan pengaturan tentang
pendaftaran Hak Sewa untuk Bangunan dalam Peraturan Pemerintah
No. 24 Tahun 1997.
• Dalam Pasal 9 ditetapkan bahwa Hak Sewa untuk Bangunan tidak
termasuk objek pendaftaran tanah, sedangkan Pasal 44 ayat (1)
menetapkan bahwa Hak Sewa untuk Bangunan atas hak milik dapat
didaftar jika dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
OM SHANTI SHANTI SHANTI OM