MAGANG BERSAMA

PENGURUS WILAYAH IKATAN NOTARIS INDONESIA

JAWA BARAT
Bandung, 24 November 2022

TEKNIK PEMBUATAN AKTA PERIKATAN

Perjanjian Bernama khususnya Perjanjian Sewa-Menyewa
 HUKUM PERJANJIAN DALAM BUKU III
KUHPER
• Sifat Buku III KUHPer : Hukum Pelengkap (Aanvullend recht)
• Yang artinya peraturan-peraturan yang ditetapkan dalam Buku III KUHPer tsb hanya disediakan dalam hal para pihak
yang membuat perjanjian itu tidak membuat peraturan sendiri.
• Asas Kebebasan Berkontrak (ps.1338 KUHper)
• Bahwa segala perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku sebagai UU bagi mereka yang membuatnya.
• Yang artinya adalah tiap perjanjian mengikat kedua pihak.

• Syarat sahnya perjanjian (ps.1320 KUHPer)

• Subyek : Sepakat & cakap;
• Obyek : suatu hal tertentu & sebab yang halal
Orang leluasa untuk membuat perjanjian apa saja asal tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban
umum dan/atau kesusilaan.
PENGELOMPOKAN PERJANJIAN
(PS 1319 KUHPER)
• Perjanjian Bernama,  UU memberikan nama khusus dan mengatur.

antara lain : jual beli, hibah, tukar menukar, sewa menyewa, pinjam

pakai, persekutuan perdata, badan hukum, perdamaian;

• Perjanjian Tidak Bernama  belum ada pengaturan khusus di dalam UU, karena tidak diatur dalam KUHPer
dan KUHD, dan lahir karena asas kebebasan berkontrak (ps. 1338 KUHPer)

Bebas, namun asal tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.
(ps.1337 KUHPer)
PERJANJIAN SEWA MENYEWA

• UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman

• PP No 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik
• Pasal 1548 – 1560 KUHPer
• PP No. 34 Tahun 2017 tentang PPH atas penghasilan dari persewaan Tanah dan/atau Bangunan
PENGERTIAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA

• 1548 KUHPer :

Sewa Menyewa ialah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan
kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran
sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.

• Pasal 1 butir 3 PP No. 44 Tahun 1994 :

Sewa menyewa rumah adalah keadaan dimana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan perjanjian sewa.
UNSUR-UNSUR PERJANJIAN SEWA MENYEWA

• Barang/Obyek Sewa
• Memberikan kenikmatan
• Harga Sewa
• Jangka Waktu Sewa
HAK DAN KEW AJIBAN PIHAK YAN G
MENYEW AKAN
Antara lain :
- Menerima Harga Sewa
- Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa dalam keadaan terpelihara baik
-Memberikan si penyewa kenikmatan yang tentram dari barang yang disewakan
selama berlangsungnya sewa
HAK D A N KEWAJIBAN PENYEWA

Antara Lain :
- Membayar Harga Sewa seluruhnya (1560 KUHPer)

- Memakai dan Memelihara barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik sesuai dengan tujuan
yang diberikan kepada obyek sewa menurut perjanjian sewa (1560 KUHPer)
- Bertanggung jawab untuk segala kerusakan selama waktu sewa , kecuali dapat dibuktikan
kerusakan itu diluar salahnya (1564 KUHPer)
• Perjanjian sewa menyewa harus dibuat tertulis dengan batas waktu (Pasal 12 ayat 3 UU juncto Pasal 4 ayat 1 PP)

• Jual Beli tidak memutuskan sewa menyewa (ps.1576 KUHPer , ps 13 PP)

• Rumah dalam sengketa tidak dapat disewakan (Ps 4 ay 3 PP)

• Tidak boleh mengulang sewakan kepada orang lain tanpa persetujuan dari yang menyewakan. (ps.1559 KUHPer)

• Penyelesaian sengketa dilakukan oleh PN (Ps 22 PP)

• PPH atas Sewa bersifat final : 10% x Nilai Sewa (Ps 4 ay 1 PP No. 34 tahun 2017)

• Jika Penyewa PKP : Penyewa wajib potong PPH atas sewa

• Jika Penyewa non PKP : PPh Sewa wajib dibayar sendiri oleh pemilik
SISTEMATIKA AKTA PERJAN JIAN SEW A
MENYEW A (PASAL 38 UUJN)

• Kepala Akta : Judul, nomor, Jam, Hari, Tanggal, Bulan, Tahun, Nama Lengkap dan tempat
kedudukan notaris
• Badan Akta : Komparisi penghadap, isi akta, saksi pengenal
• Akhir akta/penutup Akta : Uraian tentang pembacaan akta, penandatanganan, saksi akta,
uraian tentang perubahan/penambahan/pencoretan
 SO AL

• PT. Multi Guna yang bergerak dibidang perdagangan, berkedudukan di Jakarta Selatan, dengan Direkturnya
Tuan X yang bertempat tinggal di Kota Tangerang, bermaksud menyewa sebuah bangunan ruko beralamat di
jl.Padalarang no.121, Kab Bandung Barat, yang akan digunakan sebagai kantor cabangnya di Kab Bandung
Barat, yang berdiri diatas tanah seluas 48 m2 dengan Hak Guna Bangunan no.1974/Padalarang dan dengan
luas bangunan 98m2. Ruko tsb milik Tn. A yang menikah dengan Ny.B, mereka bertempat tinggal di Kota
Bekasi. Harga sewanya Rp.300.000.000,- untuk masa sewa 2 tahun terhitung sejak 29 Agustus 2022. Mereka
menghadap kepada anda Notaris di Kota Bandung untuk dibuatkan akta sewa menyewanya.

• Pertanyaan:

1.Buatlah akta sewanya pada hari ini, jam sekarang, dengan kondisi semua penghadap hadir kecuali tuan X
yang diwakili oleh manager legalnya Tuan Y berdomisili di Kota Tangerang dan terdapat renvoi.

2.Dokumen apa saja yang anda mintakan untuk keperluan pembuatan akta tersebut?
 SO AL

• Tuan A menikah dengan Nyonya B pada tahun 2020 lalu membeli tanah dan bangunan melalui KPR Bank Danamon Cabang
Soreang pada tahun 2021 (ajb 20 Maret 2021, SHM no 345/Desa Cimerang atas nama Ny. B) Bulan Juli 2022 Tuan A butuh biaya
sekolah untuk anaknya dan berkehendak menyewakan rumah tersebut, kemudian terjadi kesepakatan sewa menyewa atas
tanah dan bangunan tersebut antara Tuan A dan PT. Kreasi untuk dijadikan rumah Direktur PT. Kreasi.

• Pertanyaan:

1.Buatlah akta sewanya pada hari ini, jam sekarang, dengan kondisi semua para pihak menghadap Anda
sebagai Notaris Pengganti karena Notaris cuti berlibur selama 30 hari.

2.Dokumen apa saja yang anda mintakan untuk keperluan pembuatan akta tersebut?
TERIMA KASIH
RIRIN RISMAWANTI, S.H., M.Kn
Notaris – PPAT Kabupaten Bandung Barat