ANALISIS TERHADAP WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM

PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN

MAHKAMAH AGUNG RI. NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps)

Oleh :
Wilda Ayu Kinanti
(3019210255)

TUGAS AKHIR KAPITA SELEKTA HUKUM PERDATA (B)

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS PANCASILA TAHUN AJARAN 2020/2021
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain
atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Perjanjian
harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal
1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan
dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab
yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian, maka secara hukum
adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya.
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan. Memang
perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi ada juga perikatan yang lahir
dari undang-undang.2 Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat
kita temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang menyatakan bahwa : Tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena
perjanjian baik karena undang-undang. Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan
rumusan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang
menyatakan bahwa : Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Setiap perjanjian yang
melahirkan suatu perikatan diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua
belah pihak yang membuat perjanjian, hal ini berdasarkan atas ketentuan hukum yang
berlaku di dalam Pasal 1338 (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.”
Dalam melaksanakan suatu perjanjian para pihak sering kali melalaikan apa
yang telah diperjanjikan meski pun telah dituangkan dalam suatu perjanjian tertulis.
Namun demikian dalam pelaksaannya seringkali terdapat
penyimpanganpenyimpangan dari isi perjaniian atau yang disebut dengan
wanprestasi.
Wanprestasi adalah dimana salah satu pihak telah melakukan perbuatan yang
tidak sesuai dengan hak dan kewajiban yang telah mereka sepakati atau dengan kata
lain ketiadaan pelaksanaan janji. Contoh dari wanprestasi tersebut misalnya adanya
keterlambatan pembayaran sewa yang telah mereka sepakati antara dua orang atau
dua pihak.
Adapun mengenai kasus tentang sewa menyewa rumah yang penulis jadikan
sebagai bahan dalam penulisan skripsi ialah tentang wanprestasi pihak penyewa
dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang terdapat dalam Putusan Mahkamah
Agung RI. No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps yang terletak di daerah Denpasar, Bali
tepatnya di Desa Intaran Sanur Kecamatan Denpasar Selatan Kota Denpasar.

B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana akibat hukum terhadap perjanjian sewa menyewa dalam hal
penyewa telah melakukan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa
rumah?
2. Bagaimana analisis perbuatan wanprestasi penyewa dalam perjanjian sewa
menyewa rumah pada putusan MARI No. 467/Pdt.G/2014/PN/Dps ?
 BAB II
PEMBAHASAN
A. Kasus Posisi
Bahwa pihak dari yang menyewakan (Penggugat) adalah bernama I Made
Robby Prayoga yang merupakan anak laki-laki kandung dari I Ketut Sudiartha dan
juga merupakan cucu kandung laki-laki dari I Made Lotering. Awalnya, kakek dari
pihak Penggugat mempunyai tanah dan rumah yang diwariskan kepada ayah
Penggugat, kemudian setelah ayah Penggugat meninggal diwariskan kepada
Penggugat, yakni: tanah yang diatasnya dibangun rumah sebagaimana Surat Hak
Milik (SHM) No.244/Desa Intaran, luas 2174, Gambar Situasi tanggal 19 Maret 1973
No. 102/1973 Atas Nama I Made Lotering, terletak di Desa Intaran Sahur Kecamatan
Denpasar Selatan Kota Denpasar.
Sebagian dari tanah dan rumah tersebut oleh kakek penggugat disewakan
kepada pihak penyewa (Tergugat I) yang bernama Sarita Jill Newson yakni seluas
tanah 1.124 M2 dengan batas-batas:
Sebelah Utara : Rumah yang disewa oleh nyonya Jean Howkins
Sebelah Timur : Jalan menuju rumah nyonya Jean Howkins dan SHM 284
Sanur
Sebelah Selatan : Jalan Merta Sari
Sebelah Barat : Tanah milik Tuan Made Suweca
Setempat dikenal sebagai jalan Mertasari No.6A Desa Intaran, Sanur Kelod, Denpasar
Selatan Kota Denpasar.
Bahwa sewa menyewa tersebut tertuang dalam AKTA PERUBAHAN dan
PERJANJIAN SEWA MENYEWA No. 267 tanggal 28 Juli 1995 yang dibuat
dihadapan Notaris I Nyoman Alit Puspanda, SH, notaris Pengganti Notaris Andjana
Oka, SH, untuk jangka waktu 20 Tahun sejak tanggal 1 Agustus 1994 sampai tanggal
1 Agustus 2014, dengan harga sewa US.$ 172.000,00 (seratus tujuh pulu dua dolar
Amerika Serikat).
AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN tersebut DIGANTI dengan SURAT
PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT antara ayah Penggugat sebagai pihak yang
menyewakan yang bernama I Ketut Sudiartha dengan Tergugat I yang ditandatangani
pada 1 Agustus 2010, sedangkan jangka waktu berakhirnya tetap 1 Agustus 2014.
Adapun isi dari perjanjian tersebut pada article 9 disebutkan bahwa perjanjian ini
dilakukan untuk “Mengganti” Perjanjian pertama No. 267 tanggal 28 Juli 1995 yang
disahkan oleh Benyamin Adnjana Oka, SH yang mana “Tidak Berlaku Lagi”. Kecuali
dijelaskan didalam perjanjian ini, provisi perjanjian yang pertama akan dianggap
sesuai dengan keinginan pihak pertama dan pihak kedua dengan kekuatan yang sama
dalam hukum, dan ditandatangani diatas materai oleh kedua belah pihak, dimana copy
yang pertama asli akan dipegang oleh pihak pertama, copy yang kedua yang asli akan
dipegang oleh pihak kedua.
 Kemudian, Tergugat I Sarita Jill Newson,menyewakan kembali tanah dan
rumah yang disewanya tersebut kepada:
1) Nicole Moia disebut sebagai Tergugat II;
2) Adrian Sabine Maxwell Batten disebut sebagai Tergugat III;
Sewa menyewa tersebut dituangkan dalam PERJANJIAN PEMINDAHAN
dan PENYERAHAN HAK SEWA tertanggal 18 November 2011 Sampai 1 Agustus
2014 (vide Pasal 4 huruf a). Pada tanggal 2 Juni 2014 dan tanggal 12 Juni 2014,
Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III melalui kuasanya MENSOMASI Penggugat
yang isinya berupa pemaksaan kehendak untuk melakukan PERPANJANGAN
SEWA tanah dan rumah warisan Penggugat tersebut, dengan dasar somasiPasal 6
PERJANJIAN SEWA MENYEWA No. 267 Tanggal 28 Juli 1995.
Pemaksaan kehendak yang dilakukan oleh Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III untuk memperpanjang sewa menyewa rumah warisan Penggugat tersebut
atas dasar PERJANJIAN yang sudah TIDAK BERLAKU adalah merupakan
perbuatan yang bertentangan dengan hukum(onrechtmatigdaad). Yang mana asas dari
perjanjian adalah KESEPAKATAN para pihak yang sesuai dalam Pasasl 1320
KUHPerdata, yang mana kesepakatan dalam surat perjanjian menyewa tempat antara
ayah Penggugat yang bernama I Ketut Sudiartha dengan Tergugat I yang ditanda
tangani pada 1 Agustus 2010.
Pada article 7 dalam SURAT PERJANJIAN mengatur, “Sejauh
memungkinkan tetap menyewa rumah, Pihak Pertama memberikan Pihak Kedua opsi
pertama untuk memperpanjang kontrak sewa rumah setelah jangka waktu kontrak
pertama sampai waktu sepuluh tahun atau jangka waktu yang dapat DISETUJIU
BERSAMA Pihak Pertama dan Pihak Kedua. Pihak Kedua wajib memberitahu Pihak
Pertama jika akan ada perpanjangan paling sedikit dua bulan sebelum kontrak
berakhir”. Berdasarkan pada article 7 tersebut, Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat
III tidak dapat memaksa Penggugat untuk memberikan perpanjangan sewa menyewa
rumahnya setelah jangka waktu sewa menyewa berakhir menurut SURAT
PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT antara ayah Penggugat yang bernama I Ketut
Sudiartha dengan Tergugat I yang ditanda tangani pada 1 Agustus 2010 samapai
tanggal 1 Agustus 2014.
Bahwa klausule “sejauh memungkinkan menyewa rumah” dalam perjanjian
tersebut tidak dapat diartikan “HARUS DAPAT” menyewa rumah tersebut, akan
tetapi “SEJAUH MEMUNGKINKAN”, tetapi bila PEMILIK tidak MENYEWAKAN
maka PENYEWA tidak dapat MEMAKSA untuk menyewa rumah PEMILIK.
Adapun pada klausule “Opsi atau PILIHAN, yang dibuat oleh kedua belah pihak
adalah bilamana pihak pertama akan menyewakan kembali rumahnya, pihak kedua
akan mendapatkan opsi pertama unuk menyewa akan tetapi bilamana Penggugat
sebagai pemilik rumah tidak akan menyewakan rumahnya maka PENYEWA tidak
boleh memaksa. Dengan demikian, Hak Sewa Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat
III, yang dituangkan dalam SURAT PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT tanggal 1
Agustus 2010 harus dinyatakan berakhir pada tanggal 1 Agustus 2014.
Didalam ketentuan article 3 SURAT PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT,
disebutkan bahwa pada waktu perjanjian ini berakhir, semua bangunan dan alat yang
 ditambah oleh pihak kedua akan menjadi milik pihak pertama, termasuk kamar mandi
dan alat-alat seperti lampu, tetapi meubel-meubel barang antik dan perabot lain yang
ditambah oleh pihak kedua tetap menjadi hak milik oleh pihak kedua. Begitu pula
selain atas dasar ketentuan article 3 tersebut, ternyata Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III, telah terbukti melakukan PERBUATAN MELAWAN HUKUM
(onrechtmatigdaad) yakni memaksa kehendaknya untuk memperpanjang sewa rumah
milik Penggugat, tanpa PERSETUJUAN dan KEHENDAK dari pihak Penggugat
sebagai pemiliknya. Dan para pihak Tergugat juga telah terbukti TIDAK ADA
ITIKAD BAIK untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah milik Penggugat yang
akan berakhir sewanya pada tanggal 1 Agustus 2014. Berdasarkan hal tersebut pihak
dari yang menyewakan atau pihak Penggugat merasa dirugikan dan pihak dari yang
penyewa atau para pihak Tergugat telah melakukan wanprestasi karena tidak sesuai
lagi dengan apa yang telah diperjanjikan dan yang dituangkan dalam surat perjanjian
tersebut.

B. Analisis
Perjanjian itu sendiri dapat menerbitkan suatu perikatan antara dua oarang atau
lebih mereka yang membuatnya. Menurut KUHPerdata Pasal 1313, perjanjian
diartikan sebagai suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri
terhadap satu orang atau lebih. Dalam hal ini, sebuah perjanjian atau kontrak menjadi
sumber terjadinya perikatan tersebut. Berdasarkan hal ini, jelas bahwa perjanjian itu
melahirkan perikatan. Sama halnya dengan perjanjian sewa menyewa baik barang
bergerak dan tidak bergerak ataupun yang berupa jasa. Perjanjian ini mengikat para
pihak, dimana para pihak harus melakukan kewajiban-kewajiban yang telah
ditentukan waktu, objek perjanjian dan apa saja yang menjadi kewajiban para pihak
tersebut sesuai dengan isi perjanjian.
Dalam analisa Putusan No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps mejelis hakim
memutuskan pertimbangan beberapa hal. Pertimbangan hakim pertama dalam Eksepsi
tidak dapat diterima atau menolak eksepsi para Tergugat untuk seluruhnya. Hal ini
dikarenakan atas pertimbangan hakim itu yang berisikan bahwa, perihal gugatan
Penggugat adalah perbuatan melawan hukum, oleh karenanya majelis hakim hanya
akan mempertimbangkannya apakah benar para Tergugat telah melakukan perbuatan
melawan hukum sebagaimana yang didalilkan oleh Penggugat dan tidak akan
mempertimbangkannya dengan pertimbangan hukum wanprestasi. Hal ini
dikarenakan kuasa hukum para Tergugat dalam eksepsinya membantah bahwa
gugatan Penggugat dalam dalil gugatannya mencampuradukan antara gugatan
“Perbuatan melawan hukum” dengan gugatan “wanprestasi” yang tidak dibenarkan
secara hukum sesuai Putusan MA No. 1875 K/Pdt/1984, tanggal 24 April 1986 bahwa
penggabungan perbuatan melawan hukum dengan wanprestasi dalam satu gugatan
melanggar tata tertib beracara, karena keduanya harus diselesaikan tersendiri.
Sementara itu, bahwasanya gugatan dari pihak Penggugat adalah perbuatan melawan
hukum dan bukan wanprestasi. Kemudian, pertimbangan majelis hakim yang menolak
isi eksepsi dari kuasa hukum para Tergugat adalah mengenai gugatan Premature,
namun majelis hakim berpendapat bahwa walaupun batas waktu sewa akan berakhir
pada tanggal 1 Agustus 2014, sedangkan gugatan diajukan pada tanggal 17 Juli 2014
tidaklah menjadikan gugatan tersebut premature karena Penggugat bertujuan untuk
mendapat kepastian hukum tentang status sewa menyewa, dengan obyek gugatan
tentang berakhirnya batas sewa antara Penggugat dengan para Tergugat. Kemudian,
alasan-alasan ditolaknya eksepsi dari pihak Tergugat karena eksepsi dari kuasa hukum
para Tergugat sudah memasuki materi pokok perkara, maka akan dipertimbangkan
bersamaan dengan pertimbangan hukum materi pokok perkara dan secara hukum
materi eksepsi dari para Tergugat bukanlah alasan yang dapat untuk dikabulkan
eksepsinya, oleh karena itulah eksepsi dari para Tergugat dinyatakan ditolak untuk
seluruhnya.
Pertimbangan majelis hakin yang ketiga adalah didasarkan pada putusan yang
menyertakan bahwa pihak Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III telah melakukan
perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) dikarenakan Penggugat ternyata
tidak bermaksud untuk memperpanjang masa sewa, yang kemudian para Tergugat
mensomasi Penggugat agar bersedia memperpanjang masa sewa, sebagaimana surat
somasi Para tergugat yang diajukan pada Penggugat tertanggal 2 Juni 2014 dan
tanggal 12 Juni 2014, sesuai yang dilihat oleh majelis hakim pada bukti-bukti (P-5)
untuk yang tertanggal 2 Juni 2014 dan (P-6) untuk yang tertanggal 12 Juni 2014. Hal
ini dikarenakan perjanjian secara hukum wajib didasarkan adanya suatu kesepakatan
oleh para pihak, tanpa adanya kesepakatan tidak mungkin ada suatu perjanjian.
Kemudian dalam perpanjangan sewa dalam perkara tersebut didasarkan
dengan perjanjian “HAK OPSI” pertama kepada pihak penyewa apabila pemilik tanah
dan rumah akan menyewa hak milik atas tanahnya, tapi secara fakta dalam perkara
tersebut Penggugat sebagai pemilik tanah dan rumah obyek sengketa tidak bermaksud
memperpanjang masa sewa yang dilakukan oleh para Tergugat, maka sesuai dengan
isi perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dan para Tergugat telah berakhir sejak
tanggal 1 Agustus 2014 dan para Tergugat tidak bisa memaksa pada Penggugat untuk
dan harus bersedia memperpanjang sewa menyewa sampai dengan tanggal 1 Agustus
2024. Dengan alasan dan pertimbangan hakim tersebut, perbuatan para Tergugat
memaksa Penggugat untuk memperpanjang masa sewa sampai tanggal 1 Agustus
2024 dengan mensomasi Penggugat adalah sebagai perbuatan yang melanggar hukum,
bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku dan melanggar hak subyektif orang
lain, yang berakibat merugikan pihak Penggugat sebagai sebab yang kausalitas. Hal
ini juga sesuai dengan Surat Perjanjian Sewa Menyewa No. 146 tanggal 13 Juli 1994,
(bukti T.1.2.3-1), Pasal 1, yang isinya: “Perjanjian sewa menyewa pada tanggal 1
Agustus 1994 dan diadakan untuk jangka waktu 20 tahun, sehingga berakhir pada
tanggal 1 Agustus 2014. Setelah berakhirnya masa sewa pihak kedua diwajibkan
mengembalikan apa yang telah disewa tersebut kepada pihak pertama dalam keadaan
kosong”. Berdasarkan hal tersebut pihak Tergugat haruslah
mematuhinya.Sebagaimana juga telah dijelaskan dalam ketentuan Pasal 1365
KUHPerdata, agar suatu perbuatan dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan
hukum (onrechtmatige daad).
Mengenai kekuatan hukum Akta Perjanjian No. 146, tanggal 13 Juli 1994 Jo.
Akta Perubahan dan Perjanjian Sewa Menyewa No. 267, tanggal 28 Juli 1995 Jo.
Perjanjian Sewa Menyewa Tempat, tanggal 1 Agustus 2010 Jo. Perjanjian
Pemindahan dan Penyerahan Hak Sewa, tanggal 18 Nopember 2011, tentang
perjanjian sewa menyewa bidang tanah. Pihak majelis hakim mempertimbangkan
bahwa Perjanjian Sewa Menyewa, No. 146, tanggal 13 Juli 1994 (bukti T.1.2.3-1),
Perubahan dan Perjanjian No. 267, tanggal 28 Juli 1995 (bukti P-2 = T.1.2.3-2),
adalah akta notaris yang bersifat otentik dan dimuka persidangan tidak dibantah isi
kebenarannya oleh para pihak, maka secara hukum adalah sebagai bukti yang
sempurna, demikian pula dengan Surat Perjanjian Sewa Tempat (bukti P-3) dan
Perjanjian Pemindahan dan Penyerahan Hak Sewa, tanggal 18 Nopember 2011 (bukti
P-4 = T.1.2.3-3), walaupun dibuat secara dibawah tangan, namun oleh karena
diakuinya kebenarannya oleh para pihak dipersidangan, maka sebagai bukti yang sah
dan sempurna dalam pembuktian pokok perkara tersebut.Kemudian majelis hakim
juga menghukum Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III, untuk mengosongkan dan
menyerahkan rumah yang terletak di Jalan Mertasari No. 6A Desa Intaran, Sanur
Kelod, Denpasar Selatan, Kota Denpasar milik Penggugat kepada Penggugat seketika
secara lansia bebas dari penguasaan pihak lain, atas dasar putusan yang telah
berkekuatan hukum tetap.
Selain itu mejelis hakim juga menghukum Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III, untuk membayar uang paksa (dwangsom) setiap hari sebesar Rp.
50.000.000.- (lima puluh juta rupiah) atas keterlambatannya menjalankan putusan
perkara ini yang telah berkekuatan hukum tetap. Hal ini dikarenakan bahwa para
Tergugat telah terbukti melakukan perbuatan melanggar hukum dan masa sewa yang
telah berakhir terhitung sejak tanggal 1 Agustus 2014 dan para Tergugat wajib secara
hukum untuk menyerahkan pada Penggugat tanah dan rumah obyek sengketa
terhitung sejak tanggal berakhirnya masa sewa tersebut.
Dalam petitum lainnya majelis hakim tidak mengabulkan rekonpensi gugatan
para Penggugat Rekonpensi untuk seluruhnya, hal ini dikarenakan gugatan para
Penggugat Rekonpensi adalah sama dengan obyek gugatan dalam gugatan konpensi
dan oleh karena dalam gugatan konpensi para Penggugat Rekonpensi/para Tergugat
Konpensi telah dinyatakan melakukan perbuatan melawan hukum karena
memaksa/mensomasi Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk
memperpanjang masa sewa, maka dengan telah dikabulkannya gugatan Penggugat
dalam konpensi, maka dari itulah gugatan para Penggugat Rekonpensi wajib
dinyatakan ditolak untuk seluruhnya.
Berdasarkan hal ini juga dapat dilihat bahwa hakim telah menerapkan
kepastian hukum yang diatur dalam hukum perdata, yaitu dengan mendengarkan
kedua belah pihak yang sesuai dengan fakta hukum, disini hakim bersifat netral, tidak
memihak pada salah satu pihak, tetapi hanya menjalankan apa yang telah diatur dalam
peraturan perundang-undangan.