UJIAN AKHIR SEMESTER

OLEH :

NAMA : DEWA MADE SABDA SAPTADI

NIM : 0175010087

KELAS : VI A

MATA KULIAH : HUKUM PERIKATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS DWIJENDRA

TAHUN 2020
 SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

1. Nama : Putu Sutama Yasa
Tempat, Tgl Lahir : Denpasar, 17 Juni 1965
Pekerjaan : Pengusaha
Alamat : Jl. Nusa Kambangan No. 10 A, Denpasar
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut sebagai Pihak
Pertama (Penjual)
2. Nama : Dewa Made Sabda Saptadi
Tempat, Tgl Lahir : Denpasar, 14 Septermber 1990
Pekerjaan : Pegawai Swasta.
Alamat : Jl. Tukad Musi IV No. 5, Denpasar
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut sebagai Pihak

Kedua (Pembeli)

Pada hari ini Senin, tanggal 1 (satu) bulan Juni Tahun 2020 (dua ribu dua puluh), Pihak

pertama dengan ini berjanji untuk menyatakan dan mengikatkan diri untuk menjual kepada

pihak kedua dan pihak kedua juga berjanji menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli

dari pihak pertama berupa:

Sebidang Tanah dengan Hak Milik yang diuraikan dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 56-

IV D yang berlokasi di alamat lengkap Jalan Hang Tuah No. 99X, Sanur, Denpasar, dengan

luas tanah 200 .m2 (200 meter persegi), dan untuk selanjutnya disebut Tanah. Dengan batas-

batas tanah adalah sebagai berikut:

 sebelah Barat : berbatasan dengan Toko Tanaman Hias Bougenville

 sebelah Timur : berbatasan dengan Toko Tanaman Hias Anggrek Bulan

 sebelah Utara : berbatasan dengan Jalan Hang Tuah

Kedua belah pihak bersepakat untuk mengadakan ikatan perjanjian jual – beli Tanah dimana

syarat dan ketentuannya diatur dalam 10 (sepuluh) pasal, seperti berikut di bawah ini:

Pasal 1

HARGA DAN CARA PEMBAYARAN

Jual beli tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan

keseluruhan harga tanah tersebut adalah :

Rp 1.000.000.000,00 atau jumlah uang terbilang (dalam huruf) Satu Milyar Rupiah, dan

akan dibayarkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama secara tunai selambat-lambatnya 3

(tiga) bulan setelah ditandatanganinya surat perjanjian ini.

Pasal 2

JAMINAN DAN SAKSI

Pihak Pertama menjamin sepenuhnya bahwa Tanah yang dijualnya adalah milik sah atau hak

pihak pertama sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas

dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak

sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara

bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang atau pihak lain.

Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian

ini selaku saksi.

Kedua orang saksi tersebut adalah:

1. Nama : Putu Novianti Putri

Tempat, Tgl Lahir : Denpasar, 10 Juni 1992

Pekerjaan : Pegawai Swasta

Alamat : Jl. Nusa Kambangan No. 10 A, Denpasar

 Hubungan Kekerabatan : Anak Kandung PIHAK PERTAMA

Selanjutnya disebut sebagai Saksi I

2. Nama : Ni Luh Astitiani

Tempat, Tgl Lahir : Badung, 13 Agustus 1966

Pekerjaan : Ibu Rumah Tangga

Alamat : Jl. Nusa Kambangan No. 10 A, Denpasar

Hubungan Kekerabatan : Istri PIHAK PERTAMA

Selanjutnya disebut sebagai Saksi II.

Pasal 4

PENYERAHAN TANAH

Pihak pertama berjanji serta mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada

pihak kedua selambat-lambatnya 1 hari setelah pihak kedua melunasi seluruh

pembayarannya.

Pasal 5

STATUS KEPEMILIKAN

Sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah tersebut di atas beserta segala

keuntungan maupun kerugiannya beralih dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dengan

demikian hak kepemilikan tanah tersebut sepenuhnya menjadi hak milik Pihak Kedua.
 Pasal 6

PEMBALIKNAMAAN KEPEMILIKAN

1. Pihak pertama wajib membantu pihak kedua dalam proses pembaliknamaan atas

kepemilikan hak tanah dan bangunan rumah tersebut dalam hal pengurusan yang

menyangkut instansi-instansi terkait, memberikan keterangan-keterangan serta

menandatangani surat-surat yang bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada

hubungannya dengan pembaliknamaan serta perpindahan hak dari Pihak Pertama

kepada Pihak Kedua.

2. Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama atas tanah dari Pihak

Pertama kepada Pihak Kedua dibebankan sepenuhnya kepada Pihak Kedua.

Pasal 7

PAJAK, IURAN, DAN PUNGUTAN

Kedua belah pihak bersepakat bahwa segala macam pajak, iuran, dan pungutan uang yang

berhubungan dengan tanah di atas:

1. Sejak sebelum hingga waktu ditandatanganinya perjanjian ini masih menjadi

kewajiban dan tanggung jawab Pihak Pertama.

2. Setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan seterusnya menjadi kewajiban dan

tanggung jawab Pihak Kedua.

Pasal 8

MASA BERLAKUNYA PERJANJIAN

Perjanjian ini tidak berakhir karena meninggal dunianya pihak pertama, atau karena sebab

apapun juga. Dalam keadaan demikian maka para ahli waris atau pengganti pihak pertama
wajib mentaati ketentuan yang tertulis dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat diri

untuk melakukan segala apa yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.

Pasal 9

HAL-HAL LAIN

Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara

kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

Pasal 10

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau mufakat

maka kedua belah pihak telah sepakat memilih menyelesaikan perkara secara hukum.

Tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih menyelesaikan

perkara di Pengadilan Negeri Denpasar

Demikianlah Surat Perjanjan ini dibuat dan ditandatangani kedua belah pihak di Denpasar

pada Hari Senin, Tanggal 1 (satu) Bulan Juni Tahun 2020 (dua ribu dua puluh) dalam

keadaan sadar serta tanpa adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun
 PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA,

(Putu Sutama Yasa ) (Dewa Made Sabda Saptadi)

Saksi-Saksi:

SAKSI PERTAMA, SAKSI KEDUA,

(Putu Novianti Putri) (Ni Luh Astitiani )

1. Unsur Essentialia, naturalia dan accidentalia dalam perjanjian diatas

a. Essentialia

Unsur essentialia merupakan bagian pokok dalam suatu perjanjian. Oleh karena itu,

harus mutlak adanya, sebab apabila perjanjian tidak memiliki bagian pokok, perjanjian

tersebut tidak memenuhi syarat.1 Dalam perjanjian jual-beli tanah milik Bapak Putu Sutama

Yasa, yang termasuk unsur essentialia adalah pokok dalam perjanjian itu yaitu Sebidang

Tanah dengan Hak Milik yang diuraikan dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 56-IV D yang

berlokasi di alamat lengkap Jalan Hang Tuah No. 99X, Sanur, Denpasar, dengan luas tanah

200 m2 (200 meter persegi), dan untuk selanjutnya disebut Tanah. Dengan batas-batas tanah

adalah sebagai berikut:

• sebelah Barat : berbatasan dengan Toko Tanaman Hias Bougenville

• sebelah Timur : berbatasan dengan Toko Tanaman Hias Anggrek Bulan

• sebelah Utara : berbatasan dengan Jalan Hang Tuah

Adapun harga tanah tersebut diatas adalah Rp 1.000.000.000,00 atau jumlah uang terbilang

(dalam huruf) Satu Milyar Rupiah. Tanah serta harga tanah tersebut merupakan unsur pokok

dalam perjanjian tersebut diatas karena apabila tanah serta harga tersebut tidak ada maka

perjanjian tersebut tidak dianggap ada.

b. Naturalia

Unsur naturalia merupakan bagian yang oleh undang-undang ditentukan sebagai

peraturan yang bersifat mengatur.2 Dalam perjanjian jual-beli tanah diatas yang termasuk

unsur naturalia adalah dalam Pasal 4 Penyerahan Tanah yaitu “Pihak pertama berjanji serta

mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua selambat-

lambatnya 1 hari setelah pihak kedua melunasi seluruh pembayarannya”. Selanjutnya dalam

Pasal 5 STATUS KEPEMILIKAN “Sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah

1
Firman Floranta Adonara, 2014, Aspek Aspek Hukum Perikatan, CV. Mandar Maju, Jember, h. 111.
2
Ibid, hlm. 112.
tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugiannya beralih dari Pihak Pertama

kepada Pihak Kedua dengan demikian hak kepemilikan tanah tersebut sepenuhnya menjadi

hak milik Pihak Kedua”.

c. Accidentalia

Unsur accidentalia merupakan bagian tambahan dalam perjanjian. Tambahan tersebut

dinyatakan atau ditetapkan sebagai peraturan yang mengikat para pihak atau sebagai undang-

undang yang harus dilaksanakan. 3 Adapun unsur accidentalia dalam perjanjian jual-beli

tanah diatas termuat dalam Pasal 10 PENYELESAIAN PERSELISIHAN yang menjelaskan

bahwa “Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau

mufakat maka kedua belah pihak telah sepakat memilih menyelesaikan perkara secara

hukum. Tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih

menyelesaikan perkara di Pengadilan Negeri Denpasar”. Bagian Penyelesaian perselisihan

dalam perjanjian jual-beli tanah tersebut diatas dianggap sebagai tambahan dalam perjanjian

tersebut sehingga dapat dianggap sebagai unsur accidentalia.

2. Bagan-bagan perjanjian yang terdapat dalam contoh

Pasal 1457 KUH Perdata yang menjelaskan bahwa “Suatu persetujuan, bahwa pihak yang

satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan“. Sebagai pihak pembeli dalam jual beli, pembeli

wajib membayarkan harga yang telah di perjanjikan. Dalam perjanjian jual – beli tersebut ada

dua subyek yang terkait, yaitu pihak satu ( penjual ) yang berjanji untk menyerahkan hak

milik atas suatu benda, sedang pihak yang lain ( pembeli berjanji untuk membayar harga

yang telah dijanjikan, sehingga timbul hubungan timbal balik antara penjual dan pembeli

yang merupakan sifat dari perjanjian jual – beli. Barang yang menjadi obyek perjanjian jual –

beli merupakan unsur yang penting dalam perjanjian jual – beli, disamping harga.

3
Ibid
 3. Contoh perjanjian yang dibuat sudah memenuhi syarat sah perjanjian

Syarat-syarat sah perjanjian. Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata suatu perjanjian

adalah sah apabila memenuhi persyaratan, yaitu:

a. Adanya kesepakatan

b. Cakap

c. Suatu hal tertentu

d. Suatu sebab yang halal

Perjanjian jual-beli diatas telah memenuhi syarat-syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320

KUHPerdata yang dapat diuraikan sebagai berikut :

a. Adanya Kesepakatan

Dalam perjanjian tersebut telah ada kesepakatan antara Pihak Pertama yaitu Bapak

Putu Sutama Yasa serta Dewa Made Sabda Saptadi yang telah menuliskan identitas

dalam perjanjian tersebut

b. Cakap

Kedua pihak dalam perjanjian tersebut dapat dinyatakan cakap hukum karena kedua

pihak telah berumur diatas 21 yang mana dalam KUHPerdata Pasal 330 ayat 1 diatur

bahwa seseorang dianggap cakap hukum apabila telah berusia 21 tahun atau sudah

pernah menikah.

c. Suatu hal tertentu

Adapun yang menjadi suatu hal tertentu atau objek dalam perjanjian tersebut ialah

tanah.

d. Sebab yang halal

Yang dimaksud dengan sebab yang halal ialah objek dalam perjanjian bukan

merupakan hasil pencurian atau penggelapan. Berdasarkan perjanjian jual-beli tanah

 diatas, objek dinyatakan bukan merupakan hasil pencurian atau penggelapan dengan

adanya 2 saksi dalam perjanjian tersebut yaitu anak kandung dan istri pihak penjual.

4. Apabila salah satu dari pihak dalam contoh perjanjian tersebut melakukan

wanprestasi, apakah solusi yang dapat diambil

Wanprestasi adalah pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau

dilakukan tidak menurut selayaknya dilakukan. 4 Wanprestasi merupakan suatu cidera janji,

yang artinya ketidak tepatan janji karena suatu hal yang disengaja ataupun tidak disengaja

dalam perjanjian sewa menyewa yang dapat merugikan salah satu pihak dalam perjanjian

tersebut. Apabila terjadi wanprestasi maka pihak yang menyewakan sebagai pihak yang

dirugikan berhak menuntut pemenuhan prestasi kepada pihak penyewa sebagai pihak yang

melakukan wanprestasi. Kesalahan Wanprestasi dari suatu perjanjian dapat berupa :

(1). Tidak memenuhi prestasi;

(2). Tidak sempurna memenuhi prestasi;

(3). Terlambat memenuhi prestasi. 5

Dalam perjanjian jual-beli tanah tersebut diatas apabila terjadi wanprestasi atau perselisihan

dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau mufakat maka kedua belah pihak telah

sepakat memilih menyelesaikan perkara secara hukum. Tentang perjanjian ini dan segala

akibatnya, kedua belah pihak memilih menyelesaikan perkara di Pengadilan Negeri

Denpasar.

4
M Yahya Harahap, 1986, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 60
5
Munir Fuady, 2014, Konsep Hukum Perdata, Raja Grafindo Persada, Jakarta, h. 207