ANALISIS AKTA SEWA MENYEWA

Sewa menyewa berdasarkan pasal 1548 KUHPerdata adalah suatu perjanjian dengan mana pihak
yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lainnya selama
jangka waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang telah disepakati. Sewa menyewa
merupakan perjanjian konsensual yang berarti perjanjian tersebut mengikat pada saat para pihak
menyepakati unsur-unsur pokok perjanjian.1 Perjanjian sewa menyewa hanya memberikan hak pemakaian
saja, dengan adanya perjanjian sewa menyewa tidak terjadi peralihan hak 2 maka dari itu pihak penyewa
harus menjaga objek perjanjian agar saat telah habis masa perjanjian objek tersebut dapat dikembalikan
dalam keadaan seperti semula. Perjanjian sewa menyewa juga tidak memberikan hak kebendaan kepada
penyewa melainkan memberikan hak perseorangan terhadap orang yang menyewakan sehingga jika
terdapat pihak ketiga yang mengganggu penyewa ia harus mengajukan tuntutan kepada yang menyewakan
terlebih dahulu,3 penyewa juga dapat menuntut pengurangan biaya sepadan dengan sifat gangguan yang
dialami penyewa, 4 hal ini tidak termasuk gangguan fisik yang dialami penyewa seperti tetangga yang
melempari batu atau membuang sampah di halaman rumah yang disewa, hal ini sesuai dengan pasal 1556
KUHPerdata.5

Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian bernama yang diatur dalam buku III KUHPerdata
sehingga pada perjanjian sewa menyewa berlaku ketentuan KUHPerdata. KUHPerdata mengatur bahwa
pihak yang menyewakan memiliki kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa,
memelihara objek sewa menyewa sehingga dapat digunakan sesuai dengan keperluan penyewa, serta
memberikan kenikmatan yang tenteram dari objek sewa menyewa selama perjanjian berlangsung, hal ini
mencakup tanggungjawab pemberi sewa terhadap pihak ketiga yang mengganggu penyewa selain berupa
gangguan fisik. Penerima sewa atau penyewa juga memiliki kewajiban yaitu memakai barang yang disewa
dengan baik layaknya pemilik barang sesuai dengan tujuan sewa menyewa yang telah diperjanjikan, hal ini
termasuk perbaikan trehadap kerusakan yang diakibatkan oleh penerima sewa itu sendiri dan membayar
harga sewa pada waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian.

Tanggungjawab terhadap objek perjanjian sewa menyewa pada dasrnya merupakan tanggungjawab
dari pemilik objek perjanjian, hal ini dapat dilihat dari ketentuan pasal 1552 KUHPerdata yang
menyebutkan bahwa pemberi sewa harus menanggung cacat dari barang yang disewakan termasuk cacat
tersembunyi yang akan merugikan penyewa, selain itu dalam pasal 1555 KUHPerdata juga disebutkan

1
R. Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung : Penerbit PT Citra Aditya Bakti, 2019), hlm. 40.
2
R. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, (Jakarta : Intermasa, 2003), hlm. 164.
3
Ibid.
4
R. Subekti, Aneka…, hlm. 45.
5
Ibid. hlm. 42.
bahwa apabila pembetulan terhadap kerusakan bangunan yang tidak diseabkan oleh penyewa merupakan
tanggungjawab dari pemberi sewa dan pemberi sewa bertanggungjawab terhadap kerugian yang diderita
penerima sewa selama masa pembetulan itu berlangsung. Sedangkan untuk kerusakan yang disebabkan
oleh keadaan tidak terduga yang menyebabkan objek perjanjian musnah maka perjanjian tersebut gugur
dan penerima sewa tidak dapat menuntut kerugian kepada pemberi sewa, apabila keadaan tidak terduga
tersebut mneyebabkan barang musnah sebagian maka penyewa dapat memilih untuk melanjutkan sewa
dengan pengurangan harga atau pembatalan perjanjian dengan tidak disertai ganti rugi.

Penyewa tidak dapat mengulang sewakan atau melepas sewanya kepada orang lain kecuali telah
diperijinkan oleh pemilik barang dan dituangkan dalam perjanjian, mengulang sewakan adalah penyewa
seagai pihak yang berdiri sendiri menyewakan Kembali objek yang telah ia sewa kepada orang lain
sedangkan melepas sewa adalah penyewa mengundurkan diri sebagai penyewa dan memberikan
kedudukannya kepada orang lain.6 jika penyewa melanggar ketentuan ini maka pemberi sewa dapat
meminta pembatalan perjanjian disertai ganti kerugian. Namun jika objek perjanjian sewa menyewa
merupakan sebuah rumah yang memiliki beberapa ruangan di dalamnya maka penyewa dapat menyewakan
sebagian ruangan tersebut selama hal ini tidak dilarang oleh pemberi sewa. 7 Peralihan hak atas objek sewa
menyewa dari pemberi sewa kepada pihak lain tidak mengapuskan perjanjian sewa menyewa yang sedang
berlangsung pada objek tersebut. hal ini demi melindungi pihak penyewa sebagai pihak ketiga yang
memiliki iktikad baik.

Analisis akta :

1. Awal akta berdasarkan pasal 38 ayat (2) UUJN memuat judul akta, nomor akta, jam, hari, tanggal,
bulan dan tahun serta nama lengkap dan kedudukan notaris.8 Pada akta ini sudah terdapat judul
akta, nomor akta, keterangan waktu dibuatnya akta serta nama lengkap dan tempat kedudukan
notaris sesuai dengan pasal 38 ayat 2 UUJN.
2. Badan akta berdasarkan pasal 38 ayat (3) UUJN memuat identitas para pihak ataupun kuasanya
(komparisi), keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap (premise), isi akta, dan
identitas saksi-saksi pengenal. Pada akta ini penghadap pihak pertama merupakan penerima kuasa
dari pihak yang bersangkutan sehingga selain dicantumkan identitas dari penghadap dicantumkan
pula surat kuasa yang mendasari perbuatan penghadap tersebut yang didalamnya telah tercantum

6
Ibid. hlm. 46
7
Ibid.
8
Alwesius, Dasar-dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, (Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia),
hlm. 33.
 identitas dari pemberi kuasa, sedangkan penghadap pihak kedua bertindak atas dirinya sendiri
sehingga pihak kedua hanya perlu membuktikan kebenaran identitasnya menggunakan Kartu
Tanda Penduduk.
3. Premise merupakan penghubung antara kepada akta dengan badan akta, premise akta berisi latar
belakang dibentuknya suatu perjanjian, dalam akta ini premise akta berisi mengenai keterangan
objek perjanjian mencakup bentuk dan luas objek, status dan pemilik objek perjanjian, serta bukti-
bukti yang menunjukkan kepemilikan serta luas objek perjanjian.
4. Objek perjanjian merupakan objek hak tanggungan, untuk menghindari sengketa di kemudian hari
penghadap telah memohon izin kepada pihak bank untuk menyewakan objek tersebut, permohonan
diterima dengan dikeluarkannya surat izin tertanggal 28 Desember 2011.
5. Isi akta mengatur hal-hal sebagai berikut:
a. Pernyataan bahwa para pihak telah bersepakat untuk melakukan sewa menyewa dengan harga
dan jangka waktu tertentu
b. Jaminan dari pihak penyewa mengenai kebenaran kepemilikan objek sewa
c. Tanggungjawab penyewa selama masa penyewaan berlangsung
d. Ketentuan mengenai peralihan hak dan kewajiban dari penyewa kepada ahli warisnya apabila
penyewa meninggal dunia sebelum habis jangka waktu perjanjian
e. Pernyataan bahwa penyewa bersedia untuk pindah apabila objek sewa menyewa dibutuhkan
oleh Bank sebagai pemegang hak tanggungan dan pemberi sewa diharuskan mengganti
kerugian dari penyewa atas keadaan tersebut
f. Keterangan mengenai rincian fasilitas dari objek sewa serta tanggungjawab penyewa atas
fasilitas tersebut
g. Ketentuan mengenai hal-hal yang dapat dan tidak dapat dilakukan oleh penyewa
h. Ketentuan mengenai perpanjangan sewa
i. Ketentuan bagi penyewa untuk mengembalikan objek sewa dalam keadaan semula kepada
pemberi sewa setelah habis jangka waktu
j. Domisili hukum
6. Isi akta pada umumnya memuat unsur esensialia, naturalia dan accidentalia.9 Unsur esensialia
merupakan unsur yang harus ada di dalam suatu perjanjian, akta ini berisi perjanjian sewa menyewa
sehingga di dalam akta harus disebutkan unsur persetujuan para pihak terhadap jangka waktu dan
pembayaran sewa yang merupakan unsur pokok sewa menyewa, unsur esensialia dalam akta ini
tertuang dalam pasal 1 dan 2 mengenai jangka waktu dan pembayaran. Unsur naturalia adalah unsur

9
Ibid. hlm. 70.
 dari suatu perjanjian yang menurut sifatnya dianggap ada tanpa perlu diperjanjikan secara khusus. 10
Hal ini meliputi keadaan tidak terduga (force majeur), dan kewajiban penyewa untuk
mengembalikan objek perjanjian dalam keadaan seperti semula yang diatur dalam pasal 4 dan 13.
Unsur accidentalia adalah unsur tambahan yang diperjanjikan oleh para pihak yaitu meliputi pasal-
pasal selain yang telah disebutkan sebelumnya terutama mengenai ketentuan tanggungjawab
pemberi sewa terhadap penyewa apabila objek perjanjian diambil alih oleh bank sebagai pemilik
hak tanggungan.
7. KUHPerdata pasal 1550 ayat 3e menyebutkan bahwa pemberi sewa berkewajiban untuk
memberikan kenikmatan dari barang tersebut kepada penerima sewa termasuk melindungi
penyewa dari gangguan pihak ketiga selama gangguan tersebut tidak berbentuk fisik, dalam
perjanjian ini disebutkan bahwa penerima sewa diharuskan pindah apabila objek sewa diambil oleh
bank sebagai pemegang hak tanggungan atas objek tersebut, hal ini tentu bertentangan dengan pasal
1550 ayat 3e namun buku III KUHPerdata yang mengatur tentang perjanjian sewa menyewa
memiliki sifat terbuka atau menganut asas kebebasan, umumnya peraturan-peraturan dalam buku
III KUHPerdata hanya merupakan hukum pelengkap dan bukan hukum yang memaksa 11 sehingga
dimungkinkan untuk diadakan penyimpangan sepanjang para pihak sepakat, hal ini sejalan dengan
prinsip kebebasan berkontrak yang memberikan kebebasan bagi para pihak untuk menentukan isi
perjanjian selama tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan yang bersifat
memaksa.
8. Dalam akta ini para penghadap dikenal oleh notaris sehingga tidak diperlukan saksi pengenal.
9. Penutup akta berdasarkan pasal 38 ayat (4) KUHPerdata memuat uraian pembacaan akta yang
menjelaskan bahwa akta telah dibacakan dan dipahami oleh para pihak, uraian penandatanganan
para pihak, identitas saksi-saksi akta, serta uraian mengenai ada atau tidaknya perubahan terhadap
akta. Penutup akta dalam akta ini sudah sesuai dengan ketentuan pasal 38 ayat (4) UUJN.

10
Ibid. hlm. 71.
11
R. Subekti, Pokok…, hlm. 127.