library.uns.ac.id digilib.uns.ac.

id

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Perjanjian adalah sesuatu hal yang tidak bisa dipisahkan di dalam
kehidupan manusia, baik itu perjanjian yang dilaksanakan dengan tertulis
maupun secara lisan. Selain itu, bentuk perjanjian yang dilaksanakan oleh
masyarakat juga beragam, yang salah satunya adalah perjanjian sewa-menyewa
(Gary Hadi, 2017). Perjanjian sewa-menyewa sendiri diatur di dalam Pasal
1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Selanjutnya disebut
KUHPerdata) yang memberikan pengertian bahwa sewa-menyewa adalah
suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu
tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut
belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Perjanjian merupakan dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau
dimana dua orang tersebut saling mengikatkan diri untuk berjanji mengenai
suatu hal (Subekti, 1983: 50). Perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat dengan
akta otentik maupun dengan akta dibawah tangan, yang isi perjanjiannya dapat
ditentukan sendiri oleh pihak-pihak yang bersangkutan sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan serta kesusilaan didalam masyarakat, kebebasan
ini sejalan dengan sistem terbuka atau asas kebebasan berkontrak yang dianut
oleh kitab Undang-undang Hukum Perdata, sehingga para pihak bebas dalam
menentukan isi dari perjanjian yang mereka buat dan mengikat bagi mereka
yang membuatnya.
Salah satu perjanjian yang hendak di teliti di dalam peneltian ini yaitu
perjanjian sewa-menyewa, sebagai suatu perjanjian, perjanjian sewa-menyewa
merupakan perjanjian yang menimbulkan hak dan juga kewajiban untuk para
pihak yang membuatnya. Di dalam perjanjian sewa-menyewa, merupakan hak
bagi si penyewa guna menikmati dan juga menerima objek sewaan dan
melakukan pembayaraan biaya sewa-menyewa dengan tepat waktu dan
menjaga kondisi objek sewaan menjadi kewajiban utamanya. Sementara itu

1
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
2

untuk pihak yang menyewakan memiliki hak guna menerima pembayaran sewa
secara tepat waktu dan utuhnya objek sewaan ketika sudah dikembalikan dan
juga kewajibannya yaitu memberikan objek sewaan kepada si penyewa dan
termasuk juga kewajiban-kewajiban yang sudah disepakati oleh kedua belah
pihak (Manaan Damianus Sirait, 2020).
Dilaksanaknnya perjanjian sewa-menyewa pada intinya merupakan suatu
bentuk dari adanya hubungan ekonomis antara yang menyewakan dengan
penyewa. Penyewa di dalam hal ini akan memperoleh keuntungan dengan
memakai objek sewaan dan pemilik obyek memperoleh keuntungan dari
pembayaran sewa-menyewa atas objek yang dimilikinya. Salah satu bentuk
perjanjian sewa-menyewa ini dapat berbentuk gedung/tanah atau bangunan
dengan jangka waktu tertentu, sementara sewa menyewa tanpa waktu tertentu
tidak dibolehkan (Richard Eddy, 2010: 91).
Dengan demikian, dalam menjalankan suatu perjanjian diperlukan suatu
itikad baik. Itikad baik di dalam setiap perjanjian diatur di dalam Pasal 1338
Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang isinya:
“Semua Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-
undang bagi mereka yang membuatnya”
Sautu Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-undang
dinyatakan tidak cukup untuk itu”
“Suatu Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”

Asas itikad baik ini bisa dilakukan di dalam situasi dimana perjanjian telah
memenuhi syarat hal tertentu, akibatnya hal ini tidak memberikan perlindungan
kepada pihak yang menderita kerugian di dalam tahap pra kontrak atau tahap
perundingan, dikarenakan dalam tahap ini perjanjian belum memenuhi syarat
tertentu (Suharnoko, 2004: 5). Penerapan dari asas itikad baik ini merupakan
hal yang sangat penting sebagaimana di dalam Undang-undang Nomor 8
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen yang telah mengakui jika itikad
baik mesti ada sebelum ditandatanganinya suatu perjanjian, dengan demikian
janji-janji pra-kontrak bisa diminta pertanggungjawaban berupa ganti rugi, jika
perjanjian itu diingkari.
Akan tetapi, pada praktiknya sering dijumpai dengan tidak di laksanakanya
itikad baik oleh pihak penyewa dengan tidak mengindahkan ketentuan-
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
3

ketentuan yang sudah disepakati oleh para pihak sesudah perjanjian di buat.
Bahwa untuk melengkapi data normatif, disajikan data empirik berupa contoh
kasus antara PT. Inti Medina Versus PT. Abb Sakti. Dimana kedua perusahaan
tersebut melaksanakan perjanjian sewa-menyewa namun tidak dilaksanakan
dengan itikad baik, yang berupa merubah objek sewa-menyewa dan tidak
dilaksanakan perawatan yang baik terhadap objek perjanjian tersebut, dengan
demikian pihak penyewa dirugikan, selain itu juga PT. Abb Sakti mengulur-
ulur waktu pembayaran dengan beberapa alasan, dan juga tidak ada itikad baik
untuk menyelesaikan permasalahan hingga beberapa staff yang terkait dengan
permasalahan tersebut keluar dari perusahaan PT. Abb Sakti dan yang terkahir
PT. Abb Sakti tidak memiliki itikad baik untuk menghubungi PT. Inti Medina
mengenai penanganan masalah ini.
Kejadian ini pasca diberlakukannya Addendum. Addendum adalah
perubahan atau lampiran dari sebuah perjanjian. Namun sebenarnya addendum
memiliki beberapa pengertian. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia
addendum adalah kata yang berasal dari Bahasa Belanda. Dari warisan itu,
addendum berarti jilid tambahan atau lampiran. Arti lain dari addendum adalah
ketentuan atau Pasal tambahan dalam perjanjian. Maka addendum adalah
bagian tak terpisahkan dari kontrak atau perjanjian tersebut. Jadi, bisa disebut
addendum berisi dokumen yang mengubah , menambah, atau mengurangi isi
perjanjian atau kontrak awal. Kunci utama addendum adalah adanya
kesepakatan dari para pihak yang terlibat dalam perjanjian. Dasar hukum
addendum adalah asas kebebasan berkontrak. Sesuai dengan Pasal 1338
KUHPerdata.
Awal mulannya pada tanggal 1 februari 2018, PT. Inti Medina dan PT.
ABB Sakti menyepakati perjanjian sewa-menyewa yang dibuat dihadapan
Notaris Yanina Rosidah, S.H. SPn. dengan Akta no.1, pada saat perjanjian
ditanda tangani oleh PT. ABB telah mengetahui bahwa tanah dan bangunan
sedang terikat jaminan atau agunan kredit kepada Bank Mandiri (persero) TBk
(Bank Mandiri) atas fasilitas kredit yang diterima oleh PT. Mitra Papirus
Utama dan telah diikat Hak Tanggungan. PT. ABB Sakti juga menyepakati
bahwa apabila sewaktu waktu Bank Mandiri akan menggunakan haknya atas
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
4

objek agunan untuk digunakan sebagai pembayaran atas fasilitas kredit an PT

mitra Papirus utama, maka PT ABB bersedia mengosongkan tanah dan
bangunan gudang dengan batas waktu paling lambat 2 (dua) bulan sejak surat
pemberitahuan dari Bank Mandiri. Perjanjian ini berlaku selama 10 (sepuluh)
tahun berturut turut terhitung sejak 1 Mei 2018 dan berahir tanggal 1 Mei 2028
(jangka waktu sewa menyewa) (Pasal 1 ayat 1).
Pada tanggal 9 Mei 2019 PT. Inti Mediana merevisi perjanjian karena
sudah tertunda 15 bulan dengan pertimbangan bahwa Harga pasar sudah
berubah dan kerugian kami karena tanah tersebut tidak bisa disewakan atau
kami gunakan karena bangunan sudah dihancurkan oleh pihak ABB Sakti
tanpa ijin tertulis dari pihak PT. Inti Medina, PT IM tidak pernah
menegluarkan surat izin kepada kontraktor untuk membongkar bangunan, PT.
IM membuat teguran by e-mail untuk menghentikan pembangunan sampai
proses usulan perubahan perjanjian disepakti kedua belah pihak, Bapak
Richard selaku PIC yang selama ini kami hubungi menjamin bahwa tidak
terjadi masalah, jadi pembangunan bisa dilaksanakan walaupun pihak ABB
belum membayar DP maupun biaya untuk pembangunan (namun pihak legal
TS Group melarang melanjutkan pembangunan karena tidak sesuai dengan
yang tertuang dalam kontrak), PT IM tidak mau ditunjuk sebagai mediator
untuk melakukan pembangunan kantor ABB, jadi hanya murni sewa menyewa
(karena pengalaman terdahulu kendali/perintah pembangunan bukan dari PT.
IM tetapi dari ABB ke kontraktor langsung tanpa sepengetahuan/izin Dari PT
IM), PT ABB ingin merubah cara pembayaran menjadi cicilan setiap bulan
seperti leasing/kost mahasiwa yang tidak disetujui oleh PT. IM.
Dari hasil pertemuan tersebut PT. IM menunggu hasil nya, dan sampai hari
ini tidak pernah ada keputusan dari ABB sampai Bapak Richard mengundurkan
diri per maret 2020, Dan pihak PT. ABB menutup komunikasi dengan PT. IM
dengan tidak memberikan email atau telepon PIC yang menangani masalah
ABB dengan Inti Medina, terakhir pihak PT. IM dijanjikan akan dihubungi
oleh bagian legal PT. ABB yaitu ibu Retno yang tidak pernah mau
menghubungi kami baik by e-mail maupun telepon sampai hari ini.
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
5

Itikad baik ini sangat perlu untuk dilaksanakan di dalam suatu perjanjian
agar tidak ada pihak yang dirugikan dan agar tidak terjadi suatu wanprestasi
terhadap perjanjian yang telah dilaksanakan. Karena pada dasarnya perjanjian
dilaksanakan untuk mencapai keuntungan kepada seluruh pihak.
Dengan demikian, hal tersebut di atas menjadi menarik untuk dikaji secara
mendalam karena dalam hal ini berkaitan terhadap kekuatan hukum
pembatalan perjanjian sewa menyewa yang dibatalkan pasca diberlakukannya
Addendum dan perlindungan hukum bagi pemilik bangunan dengan
dibatalkannya perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan pasca adanya
Addendum.

B. Kebaruan Penelitian
Berdasarkan penelusuran yang dilakukan oleh penulis, diketahui
beberapa penelitian yang oleh penulis dianggap relevan dengan penelitian
Tesis ini, antara lain:
No Nama Penulis Judul Hasil Penelitian
(tahun)
1 Abdul Sani Tanggung Jawab Dalam tesis ini mengkaji
(Tesis) 2008 Para Pihak Dalam mengenai bagaimanakah
Pelaksanaan pelaksanaan perjanjian sewa
menyewa mobil Di Kota tegal
Perjanjian Sewa
dan apakah permasalahan yang
Menyewa Mobil dialami dalam perjanjian
Pada CV. Mutiara tersebut serta bagaimana cara
Transportation di penyelesaiannya masalahnya.
Kota Tegal Metode pendekatan yang
digunakan yaitu yuridis empiris,
hasil penelitianya yaitu
pelaksanaan perjanjian sewa
menyewa mobil dilaksanakan
oleh kedua belah pihak sesudah
ada kata sepakat, dengan
demikain perjanjian ini akan
dituangkan didalam suatu surat
perjanjian. Pada pelaksanaanya
permasalahan yang terjadi
adalah mengulang sewakan,
kerusakaan oleh penyewa,
penyewa terlambat
mengembalikan obyek sewa
dari penyewa. Cara penyelesian
yang dilakuakan penyelematan
objek sewa dengan ancaman
denda, subrogasi dan melalui
pengadilan.
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
6

2 Asnari Salim Tinjauan terhadap Dalam tesis ini mengkaji

(Tesis) 2005 sewa ulang kios mengenai mengapa pemegang
Desa Condong hak sewa mengalihkan hak
sewanya kepada pihak ketiga,
Catur Kecamatan
bagaimana upaya hukum
Depok Kabupaten pemerinta desa condongcatur
Sleman atas perbuatan pemegang hak
sewa yang mengalihkan dan
menyewakan ulang kepada
pihak ketiga. Penelitain ini
merupakan penelitian yurdiis
normatif. Hasil penelitain yang
dilaksanakan yaitu bahwa
faktor-faktor yang
menyebabkan pemegang hak
sewa mengalihkan hak sewanya
adalah faktor ekonomi, upaya
hukum yang dilaksanakan oleh
pemerintah desa Condongcatur
peringatan lisan, tertulis sanksi
penutupan sementara dengan
menyegel kios dan pemutusan
perjanjian sewa menyewa.

3 Dona Sujanto Analisi Yuridis Perjanjian sewa menyewa di

(Tesis) 2008 Perjanjian Sewa Kiso Toserba Oto Palem Semi
Menyewa Kios merupakan perjanjian sewa
menyewa yang dibuat dengan
Toserba Oto Palem
perjanjian di bawah tangan,
Semi perjanjian ini mengatur hak dan
kewajiban para pihak. Pokok
permasalahan dalam penelitian
ini yaitu (1) Ditinjau dari aspek
hukum perdata apakah
perjanjian sewa menyewa kios
di Toserba Oto Palem semia itu
dapat dikatakan sah dan
mengikat? (2) bagaimanakah
pemgaturan hak dan kewajiban
para pihak dalam perjanjian
sewa menyewa tersebut (3)
Bagaimanakah cara para pihak
untuk menyelesaikan
permasalahan jika terjadi
sengketa. Jenis penelitian yang
dilakukan adalah penelitian
yuridis normatif, cara
pengumpulan data dengan studi
kepustakaan. Dimana hasil
penelitian ini yaitu: perjanjian
sewa menyewa kios dikatakan
sah dan mengikat karena telag
memenuhi ketentuan Pasal 1320
Kitab undang-undang Hukum
Perdata. Hak dan kewajiban
dalam perjanjian sewa menyewa
di Serba Oto Palem Sem adalah
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
7

seimbang karena adanya

jaminan-jaminan yang diberikan
oleh pihak yang menyewakan.
Sengekta para pihak
diselesaikan dengan cara
melaporkan kepada divisi estate
atau melalui Badan
Perlindungan Konsumen
Nasional dengan musyawarah
untuk mencapai mufakat.

Sejauh ini telah banyak peneliti yang melakukan penelitian dan penulisan
terkait dengan perkara Perjanjian Sewa Menyewa, tetapi untuk membahas
mengenai kekuatan hukum pembatalan perjanjian sewa-menyewa pasca
diberlakukannya Addendum sendiri masih dibilang tidak banyak yang meneliti
atau masih minim. Pada penelitian di tabel 1 di atas lebih menekankan pada
mengulang sewakan kerusakaan oleh penyewa, penyewa terlambat
mengembalikan obyek sewa dari penyewa. Cara penyelesian yang dilakuakan
penyelematan objek sewa dengan ancaman denda, subrogasi dan melalui
pengadilan. Penelitian di tabel 2 disimpulkan bahwa faktor-faktor yang
menyebabkan pemegang hak sewa mengalihkan hak sewanya adalah faktor
ekonomi, upaya hukum yang dilaksanakan oleh pemerintah desa Condongcatur
peringatan lisan, tertulis sanksi penutupan sementara dengan menyegel kios
dan pemutusan perjanjian sewa menyewa. Kemudian penelitian di tabel 3
disimpulkan bahwa Hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa di
Serba Oto Palem Sem adalah seimbang karena adanya jaminan-jaminan yang
diberikan oleh pihak yang menyewakan. Sengekta para pihak diselesaikan
dengan cara melaporkan kepada divisi estate atau melalui Badan Perlindungan
Konsumen Nasional dengan musyawarah untuk mencapai mufakat.
Dalam penelitian ini, fokus pembahasan penulis yaitu terhadap kekuatan
hukum pembatalan perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan pasca
diberlakukannya Addendum ditinjau dari Teori Keadilan. Pada penelitian tesis
ini juga terfokus terhadap perlindungan hukum bagi pemilik bangunan dengan
dibatalkannya perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan pasca adanya
Addendum ditinjau dari teori perlindungan hukum.
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
8

C. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan terkait
rumusan masalah adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana kekuatan hukum pembatalan perjanjian sewa-menyewa yang
dibatalkan pasca diberlakukannya Addendum?
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi pemilik bangunan dengan
dibatalkannya perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan pasca adanya
Addendum?

D. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Tujuan objektif.
a. Untuk menganalisis dan mendeskripsikan kekuatan hukum pembatalan
perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan pasca diberlakukannya
Addendum.
b. Untuk menganalisis dan mendeskripsikan perlindungan hukum bagi
pemilik bangunan dengan dibatalkannya perjanjian sewa-menyewa yang
dibatalkan pasca adanya Addendum.
2. Tujuan subyektif
a. Untuk memperluas dan menambah wawasan penulis dalam bidang
hukum terutama berkaitan dengan sewa menyewa yang dibatalkan pasca
diberlakukannya Addendum dan tentunya dikaitkan dengan teori-teori
hukum yang relevan.
b. Untuk menerapkan konsep-konsep dan teori-teori hukum yang diperoleh
penulis semasa kuliah.

E. Manfaat Penelitian
Dalam melaksanakan sebuah penelitian hukum diharapkan dapat
memberikan manfaat yang berguna bagi semua pihak, baik bagi penulis, orang
lain, dan juga bagi bidang Ilmu Hukum yang diteliti. Adapun manfaat yang
diharapkan dari penelitian hukum ini:
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
9

1. Manfaat teoritis
a. Diharapkan penelitian hukum ini dapat memberikan manfaat bagi
perkembangan ilmu pengetahuan di bidang hukum pada umumnya.
b. Diharapkan penelitian ini dapat memberikan referensi tambahan terhadap
kekuatan hukum pembatalan perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan
pasca diberlakukannya Addendum.
2. Manfaat praktis
a. Hasil penelitian ini dapat dijadikan referensi tambahan bagi peneliti
selanjutnya yang memerlukan masukan dan tambahan informasi terkait
kekuatan hukum pembatalan perjanjian sewa-menyewa yang dibatalkan
pasca diberlakukannya Addendum.
b. Menambah dan mengembangkan ilmu hukum yang diperoleh penulis
selama masa kuliah.