PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Disusun guna memenuhi tugas mata kuliah

Hukum Perjanjian dan Jaminan

Oleh:
Khabib Fatkhur Rizqy (202210110311435)

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

 KATA PENGANTAR
Puji syukur kami haturkan kehadirat Allah Swt. yang telah melimpahkan rahmat dan
hidayah-Nya sehingga kami bisa menyelesaikan karya ilmiah tentang "Perjanjian Sewa
Menyewa". Tidak lupa juga kami mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah
turut memberikan kontribusi dalam penyusunan karya ilmiah ini.
Tentunya, tidak akan bisa maksimal jika tidak mendapat dukungan dari berbagai
pihak. Sebagai penyusun, kami menyadari bahwa masih terdapat kekurangan, baik dari
penyusunan maupun tata bahasa penyampaian dalam karya ilmiah ini.
Oleh karena itu, kami dengan rendah hati menerima saran dan kritik dari pembaca agar kami
dapat memperbaiki karya ilmiah ini. Kami berharap semoga karya ilmiah yang kami susun ini
memberikan manfaat dan juga inspirasi untuk pembaca.
Malang, Oktober 2023
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Sewa menyewa menurut Pasal 1548 KUHPerdata adalah suatu perjanjian,
dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak
yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan
pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi
pembayarannya. Obyek dalam perjanjian sewa menyewa adalah barang atau benda,
baik bergerak maupun tidak bergerak dengan syarat barang atau benda yang
disewakan adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-
undang, ketertiban, dan kesusilaan. Obyek sewa menyewa tersebut tidak dapat di
sewa-ulangkan atau dipindahtangankan, hal tersebut telah diatur didalam KUHPerdata
Pasal 1559.
Namun demikian, seiring perkembangan zaman dengan kebutuhan hidup akan
suatu barang yang semakin hari semakin meningkat. Dilihat dari kenyataan tersebut,
sewa menyewa menjadi alternatif untuk memenuhi kebutuhan akan suatu barang.
Akan tetapi dalam prakteknya di dalam sewa menyewa tersebut seringkali terjadi
wanprestasi. Wanprestasi tersebut biasanya dapat berupa sewa ulang terhadap obyek
sewa menyewa, perpindahtanganan obyek sewa dan pengalihan fungsi lahan terhadap
obyek sewa. Wanprestasi dalam sewa menyewa terjadi karena alasan yang bermacam-
macam. Salah satunya karena tidak mengerti bagaimana prosedur-prosedur dalam
sewa menyewa dan tidak tertibnya penyewa terhadap peraturan yang ada. Padahal jika
ketika melakukan sewa menyewa penyewa harus memperhatikan aturan yang telah
diperjanjikan diawal perjanjian.
KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa
menyewa yang dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam
bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya
seperti bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah
dirumuskan oleh para pihak. Di dalam Pasal 1550 KUHPerdata telah diatur kewajiban
pihak yang menyewakan. Pasal 1560 KUHPerdata diatur kewajiban pihak penyewa.
Perjanjian sewa menyewa bertujuan hanyalah memberikan hak pemakaian saja
kepada pihak penyewa. Sehingga status hak atas benda yang diserahkan oleh yang
 menyewakan kepada pihak penyewa dapat juga bukan benda yang berstatus hak
milik.

BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian Sewa-menyewa (Ijarah)

Ijarah secara sedehana diartikan dengan ’’transaksi manfaat atau jasa dengan
imbalan tertentu’’. Bila yang terjadi objek transaksi adalah manfaat atau jasa dari
suatu benda disebut ijarat al-‘ain atau sewa-menyewa, seperti sewa rumah untuk
ditempati. Bila yang menjadi objek transaksi adalah manfaat atau jasa dari tenaga
seseorang, disebut ijarat al-zimmah atau upah-mengupah seperti upah menjahit
pakaian.Ijarah baik dalam bentuk sewa-menyewa maupun dalam bentuk upah-
mengupah itu merupakan muamalah yang telah disyariatkan dalam islam. Hukum
asalnya adalah boleh atau mubah bila dilakukan dengan ketentuan yang ditetapkan
islam.
Salah satu bentuk kegiatan manusia dalam lapangan muamalah ialah ijarah. al-
ijarah berasal dari kata al-ajru yang artinya menurut bahasa ialah al- ‘iwadh yang
artinya menurut bahasa Indonesia ialah ganti atau upah. Dalam arti luas, ijarah
bermakna suatu akad yang berisi penukaran manfaat sesuatu dengan jalan
memberikan imbalan dalam jumlah tertentu.
Hal ini sama artinya dengan menjual manfaat sesuatu benda, bukan menjual
‘ain dari benda itu sendiri. Kelomok Hanafiyah mengartikan ijarah dengan akad yang
berisi pemilikan manfaat tertentu dari suatu benda yang diganti dengan pembayaran
dalam jumlah yang disepakati. Dengan istilah lain dapat puladisebut bahwa ijarah
adalah salah satu akad yang berisi pengambilan manfaat sesuatu dengan jalan
penggantian.

B. Dasar Hukum Sewa-menyewa

Sewa menyewa berarti memberikan manfaat benda kepada orang lain dalam
waktu tertentu dengan suatu pengganti pembayaran. Berdasarkan ketentuan Pasal
1548 KUHPerdata sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang
satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak
yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi
 oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang baik
yang tetap maupun bergerak.
Dalam suatu perjanjian akan dianggap sah apabila perjanjian tersebut telah
memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana tertuang dalam Pasal 1320
KUHPerdata :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu hal tertentu;
4. sebab yang halal

Sewa Menyewa Dilakukan Secara Tertulis Ataupun Lisan.

Perjanjian sewa menyewa secara tertulis diatur dalam pasal 1570 KUHPerdata
menegaksan bahwa :

“jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu akan berakhir demi hukum, apabila waktu
yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian itu.”

dengan adanya suatu perjanjian yang tertuang dalam tulisan, akan memberikan nilai
lebih yang dapat memberi rasa aman terhadap pihak baik pemeri sewa ataupun penyewa
barang tersebut dalam perjanjian tertulis yang sah, para pihak dapat mencantumkan hak dan
kewajiban parah pihak, masa sewa, dan harga sewa yang sudah disepakati oleh kedua belah
pihak

Sewa menyewa secara lisan diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang menyatakan bahwa :

“jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang
ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain
bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang
diharuskan menurut kebiasaan setempat”

Perjanjian secara lisan dianggap cukup berisiko, hal itu karena perjanjian secara lisan rentan
terhadap akan timbulnya kerugian terhadap para pihak Ketika terjadi adanya permasalahan
yang timbul dalam sewa menyewa
Kewajiban Pihak Pemilik dan Penyewa

Kewajiban Pihak yang menyewakan Pasal 1550 KUHPerdata menyatakan bahwa Pihak yang
menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk :

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2. Memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan
yang dimaksud;
3. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu
dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Kewajiban penyewa 1560 harus menepati dua janji utama :

1. Untuk memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai
dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau
jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan
berhubunga dengan keadaan.
2. Untuk membaya harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.

Tanggung jawab penyewa Pasal 1564 KUHPerdata :

“Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang
disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi
diluar kesalahannya.”

secara tegas bahwa KUHPerdata mengatur bahwa penyewa harus bertanggung jawab apabila
dalam masa sewa barang tersebut terjadi kerusakan. namun, apabila jika memang kerusakan
yang timbul bukan diakibatkan oleh penyewa dan dapat dibuktikan, maka penyewa tidak
dapat dimintai pertanggungjawaban atas kerusakan benda tersebut.
 BAB III
PENUTUP
A. Kesimpulan
Salah satu klausula dalam perjanjian sewamenyewa yang apabilan tidak
dilakukan oleh salah satu pihak, misalnya Pihak Kedua (penyewa) melakukan
perubahan fungsi atas obyek sewa tanpa pemberitahuan kepada Pihak Pertama (yang
menyewakan/ pemilik), maka dalam hal ini si penyewa lalai atau wanprestasi. Akibat
hukum wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah kantor dapat
mengakibatkan hal-hal sebagai berikut: a) Pembatalan perjanjian, yaitu apabila syarat
sahnya perjanjian sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, dimana jika
salah satu dari syarat subyektif atau syarat obyektifnya tidak dipenuhi, maka
perjanjian sewa menyewa dapat dibatalkan atau batal demi hukum; b) Pemberian
Ganti Rugi atas biaya dan kehilangan keuntungan bagi pemilik sebagai akibat lalainya
pihak penyewa ; c) Peralihan Risiko; dan d) Membayar ongkos perkara.

Klausula bahwa para pihak sejak pembuatan perjanjian sewa-menyewa harus

bersikap terbuka dan tidak ada yang disembunyikan untuk menjamin dapat
dilaksanakannya perjanjian. Formulasi itikad baik dalam perjanjian sewa-menyewa
rumah kantor dibuat dengan mengakomodir hak dan kewajiban para pihak dengan
membuat dan melaksanakan isi kontrak berdasarkan kepercayaan, kemauan baik,
keadilan dan kepatutan. Itikad baik dalam perjanjian dilaksanakan dengan memegang
teguh janjinya, tanpa ada tipu daya, tipu muslihat, pihak yang menyewakan tidak
hanya melihat kepentingannya sendiri tetapi juga memperhatikan kepentingan pihak
lain atau penyewa. Ketentuan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata menjadi dasar
pembuatan formulasi itikad baik dalam perjanjian sewamenyewa.

Para pihak yang terlibat secara langsung maupun tidak langsung dalam
pembuatan dan pelaksanaan suatu perjanjian sewa-menyewa, disarankan untuk
mengedepankan nilai-nilai kejujuran dan integritas, dan sekalipun timbul suatu
permasalahan diantara para pihak hendaklah tetap beritikad baik. Khusus kepada
mayarakat sesuai dengan tatanan yang berlaku dimana obyek perjanjian terletak,
disarankan untuk ikut mendukung terciptanya kenyamanan dan keamanan bagi pihak
penyewa dalam menjalankan usahanya yang secara tidak langsung berkontribusi
terhadap kemajuan perekonomian masyarakat sekitarnya