FH Unsoed 2024

UNSUR ESENSIALIA
DALAM PERJANJIAN
Disusun Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Praktik
Perencanaan Kontrak
01. Walin latifa 07. Nara Disna
E1A021069 E1A021081

02. Riska Trisnawati 08. M. Zuhrufal

E1A021102 E1A021011

03. Farelina A 09. Talitha Hafiz

E1A021025 E1A021242

04. Abigael D 10. Falah N

E1A021117 E1A021039

05. Patricia Odelia 11. Rafif Zufar

E1A021104 E1A021119

Rendy Nur 12. Rhaka Fajar

06. E1A021211
E1A021033
Pen ge r t ia n
Unsur esensialia adalah sesuatu yang harus ada yang
merupakan hal pokok sebagai syarat yang tidak boleh

As as
diabaikan dan harus dicantumkan dalam suatu perjanjian.
Unsur esensialia diartikan sebagai esensi atau isi yang
terkandung dari perjanjian tersebut yang mendefinisikan apa
bentuk hakikat perjanjian tersebut, sehingga tanpa hal pokok
tersebut perjanjian menjadi tidak sah dan tidak mengikat para

ia
pihak yang membuatnya

Ese ns ia l
 contoh Klausula 1
PASAL 1
OBJEK KESEPAKATAN DAN HARGA TRANSAKSI
1. PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA yang
dengan ini mengikatkan diri untuk membeli dan menerima penyerahan dari PIHAK PERTAMA Objek
Kesepakatan seperti dalam Kesepakatan ini dengan harga transaksi yang disepakati sebesar Rp1.000.000.000
(Satu miliar).
2. Para Pihak sepakat bahwa Harga Transaksi yang tersebut pada PASAL 1 ayat (1) tidak termasuk dengan: a.
Pajak penghasilan (PPh) Penjual yang merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA; dan b. Pelunasan semua
tunggakan rekening telepon, listrik, dan air sampai dengan saat pelunasan merupakan tanggung jawab PIHAK
PERTAMA; dan c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan iuran kebersihan serta keamanan (bila
ada) yang merupakan tanggung jawab PIHAK PERTAMA; dan d. Biaya administrasi pengalihan hak dari
pengembang Developer (bila ada) merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA; dan e. Biaya-biaya lain yang wajib
dibayarkan oleh PIHAK PERTAMA menurut pengembang (Developer) merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA;
dan f. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya Akta Jual-Beli (AJB) rumah dan Biaya Balik
Nama merupakan kewajiban PIHAK KEDUA;
 Penjelasan Klausula 1
Jual beli ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi:“Jual beli
dianggap sudah terjadi antar kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang
dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Harga barang itu harus yang benar-benar “sepadan” dengan nilai yang sesungguhnya. Memang
kesepadanan antara harga dengan nilai uang barang bukan merupakan syarat sahnya suatu persetujuan
jual beli Akan tetapi kesepadanan harga ini dapat dikembalikan kepada tujuan jual beli itu sendiri, yaitu jual
beli tiada lain bermaksud untuk mendapatkan pembayaran yang “pantas” atas barang yang dijual. Serta
harga yang pantas atau sepadan perlu sebagai alat untuk memlindungi penjual dari tindakan kekerasan
atau pemaksaan harga yang rendah. Oleh karena itu penjual dan pembelilah yang menetapkan harga yang
pantas tersebut. Merekalah yang paling utama berhak menentukannya.
 PASAL 2
JANGKA WAKTU KESEPAKATAN DAN TATA CARA TRANSAKSI
1. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa
Kesepakatan ini wajib diselesaikan selambat lambatnya 3 (tiga)
bulan sejak kesepakatan ini ditandatangani (Jangka Waktu
Kesepakatan).
2. PIHAK KEDUA akan melakukan transaksi terhadap Objek
Kesepakatan melalui pembayaran uang muka Rp50.000.000
(Lima puluh juta) dan setelah Kesepakatan ini ditandatangani
sebesar Rp 50.000.000 (Lima puluh juta) (“Uang Muka”). Sisanya
sebesar Rp.900.000.000 (Sembilan ratus juta) (“Pelunasan”) akan
dibayar lunas pada saat penandatanganan Akta Jual Beli rumah
di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) {atau PPJB di
hadapan notaris atau Pengalihan Hak di hadapan Pihak
Pengembang (Developer)}.
3. Uang Muka tersebut disepakati oleh PARA PIHAK untuk dititipkan
kepada Shinta Property selambat lambatnya 1 (satu) hari sejak
Kesepakatan ini ditandatangani PARA PIHAK. Uang Muka dapat
diserahkan kepada PIHAK PERTAMA setelah hasil pemeriksaan
sertipikat dinyatakan tidak bermasalah oleh notaris/PPAT terkait
yang diikuti konfirmasi mengenai penyerahan Uang Muka
tersebut kepada PIHAK KEDUA.
4. PIHAK KEDUA wajib untuk menyerahkan Uang Muka tersebut
selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sejak Kesepakatan ini
ditandatangani oleh PARA PIHAK.
contoh Klausula 2
5. PIHAK PERTAMA wajib menyerahkan dokumen-dokumen yang
dibutuhkan, antara lain: a. Asli Sertipikat sesuai dengan Objek Kesepakatan;
dan
b. Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan
c. Asli SPPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5–10 tahun terakhir; dan
d. Asli bukti pembayaran rekening air dan listrik 3-6 bulan terakhir; dan
e. Fotocopy KTP (suami dan istri), Kartu Keluarga, NPWP, dan Akta Nikah.
Untuk selanjutnya disebut dengan “Dokumen Kelengkapan”
6. Penyerahan Dokumen Kelengkapan tersebut wajib diserahkan kepada
Notaris yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA atau yang disepakati bersama
oleh PARA PIHAK selambat-lambatnya 1 (satu) hari setelah Kesepakatan ini
ditandatangani.
7.Asli Dokumen Kelengkapan termaksud akan dikembalikan kepada PIHAK
PERTAMA apabila setelah pemeriksaan sertipikat ditemukan sertipikat
tersebut ternyata bermasalah. PIHAK KEDUA tidak dapat menerima asli
Dokumen Kelengkapan tersebut dengan alasan apapun kecuali telah
dilakukan Pelunasan.
8. Terhadap pengembalian asli Dokumen Kelengkapan tersebut, Uang Muka
yang dititipkan kepada Shinta Property wajib dikembalikan sebelumnya
kepada PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sebelum asli
Dokumen Kelengkapan dikembalikan kepada PIHAK PERTAMA.
Penjelasan Klausula 2
Pasal 1458 KUHPerdata membahas mengenai aspek harga.
Pasal 1458 KUHPerdata berbunyi:“Jual beli dianggap sudah
terjadi antar kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai
sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum
diserahkan maupun harganya belum dibayar”.

Klausul dalam Pasal 2 berisi jangka waktu penyelesaian

kesepakatan dalam hal ini pembayaran objek kesepakatan serta
tata cara transaksinya. Ketentuan tersebut dimaksudkan agar
terdapat kepastian hukum bagi para pihak khususnya terkait
pembayaran objek kesepatakan. Sehingga jelas antara hak serta
kewajiban para pihak dalam proses transaksi tersebut dan dengan
adanya hal ini diharapkan tidak timbul perselisihan diantara kedua
belah pihak.
 PASAL 3
OBJEK SEWA

contoh
1. Status Kepemilikan Objek Sewa :
Lahan Berdasarkan Sertifikat Hak Pakai Nomor 1, yang terletak
di Desa Latu, Kecamatan Abiansemal, Kabupaten Badung,
Provinsi Bali, diuraikan dalam Gambar Situasi Nomor 1717/1978
tangga! 27 Nopember 1978, seluas 34.800 M2, terdaftar atas
nama PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA Cq. LEMBAGA

Klausula
PENYIARAN PUBLIK RADIO REPUBLIK INDONESIA.
Lahan/Tanah : PEMILIK adalah Pihak yang memiliki dan/atau
berwenang atas Lahan/Tanah menurut hukum yang berlaku
2. Alamat Obyek Sewa Kompleks Pemancar Latu RRI Denpasar,
Desa Latu Abiansemal Badung, Provinsi Bali.
3. PARA PIHAK sepakat bahwa Obyek Sewa mencakup
sebagian dari lahan/tanah yang diuraikan pada Ayat 1, yaitu

3
seluas 2000 M2, yang batas-batasnya ditentukan oleh para
pihak:
4. Obyek sewa sebagaimana butir Ayat 3 di atas hanya dapat
dipergunakan untuk Usaha Agrobisnis.
 Klausula objek sewa dalam suatu perjanjian sewa
menyewa didasarkan pada ketentuan hukum yang ada dalam
Pasal 1548 KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Sewa
menyewa adalah suatu perjanjian, dengan dimana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak
lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu
tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh
pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”.

Pasal ini mengatur tentang objek perjanjian, yaitu kewajiban

Penjelasan
pemilik untuk menyerahkan lahan/tanah kepada penyewa
untuk menikmati lahan yang telah disepakati untuk disewa
setelah melakukan pembayaran dengan harga yang telah
disepakati pula. Ditambah dengan Pasal 1549 KUHPerdata
Klausula 3
yang berbunyi “Semua jenis barang, baik yang tak bergerak,
baik yang bergerak dapat disewakan” yang mana pasal ini
menjadi alasan perlunya dicantumkan dengan jelas wujud
objek sewa dalam perjanjian sehingga dapat menentukan
akibat dan hubungan hukum terhadap objek sewa tersebut.
 contoh PASAL 4
JANGKA WAKTU SEWA
1. Jangka Waktu Sewa berdasarkan Perjanjian ini telah
disepakati oleh PARA PIHAK yaitu selama 1 (satu) tahun,

Klausula
terhitung sejak tanggal 1 Agustus 2020 sampai dengan
tanggal 31 Juli 2021
2. Perpanjangan sewa oleh PIHAK KEDUA apabila
diperlukan dapat dilakukan melalui perjanjian baru.
Permintaan perpanjangan tersebut harus diajukan secara
tertulis oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA

4
paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum jangka waktu
perjanjian berakhir.
 Klausula jangka waktu sewa dalam suatu
perjanjian sewa menyewa didasarkan pada
ketentuan hukum yang ada dalam Pasal 1548
KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Sewa
menyewa adalah suatu perjanjian, dengan dimana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari
sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan

Penjelasan
dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak
tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”.

Pasal ini mengatur tentang jangka waktu sewa

dalam perjanjian, yaitu penyewa untuk dapat

Klausula 4
menikmati pada suatu waktu tertentu. Hal ini
memberikan kebebasan bagi para pihak untuk
menentukan jangka waktu sewa.
PASAL 5
HARGA SEWA DAN CARA PEMBAYARAN
1. Sesuai Surat Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Denpasar
Nomor S-66/MK.6/WKN.14/KNL.01/2020 tanggal 24 Juli 2020 Perihal

t oh
Persetujuan Sewa Atas Sebagian Tanah dan/atau Bangunan Pada Lembaga

con
Penyiaran Publik RRI. Harga Sewa atas Objek Sewa adalah sebesar Rp.
29.984.000,- (dua puluh Sembilan juta Sembilan ratus delapan puluh empat ribu
rupiah)/Net untuk selama 1 (satu) tahun tanpa dipotong pajak- pajak.
2. PARA PIHAK sepakat bahwa Harga Sewa sebagaimana dimaksud ayat 1 pasal
ini akan dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dalam
waktu paling lambat 2 (dua) hari kerja sebelum perjanjian ini ditandatangani,

u la
sesuai Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 57/PMK.06/2016 Pasal 12

Klau s
tanggal 18 April 2016 dan petunjuk KPKNL Denpasar, disertai dengan
penyerahan dokumen dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA yaitu
berupa :
3. Tagihan e-billing, dan
4. Kwitansi.
5. PIHAK KEDUA akan membayarkan Harga Sewa sebagaimana tersebut pada
ayat 1 pasal ini secara penuh kepada PIHAK PERTAMA, yaitu dengan cara

5
melalui transfer ke rekening Kas Negara berdasarkan tagihan e-billing yang
dikeluarkan oleh PIHAK PERTAMA, melalui bank persepsi yang ditunjuk sesuai
dengan ketentuan dalam Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), dan PIHAK
KEDUA akan memberikan tanda bukti pembayaran kepada PIHAK PERTAMA.
 Klausula harga sewa dan cara pembayaran
didasarkan pada ketentuan pasal 1548
KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Sewa
menyewa adalah suatu perjanjian, dengan
dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya

Penjelasan
untuk memberikan kepada pihak lainnya
kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu
waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu
harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu
disanggupi pembayarannya”.

Klausula 5
Ketentuan pasal 1548 ini memberikan
kebebasan bagi para pihak untuk menentukan
harga sewa dan cara pembayaran sesuai dengan
kesanggupannya. Oleh karena itu perlu
dicantumkan klausul mengenai harga dan tata
cara pembayaran sesuai kesepakatan kedua
belah pihak supaya jelas antara hak dan
kewajiban para pihak dalam proses pembayaran
tersebut.
Ter im a
k as ih