HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Disusun untuk memenuhi tugas dari mata kuliah Hukum Agraria Dosen
Pengampu : Eman Sulaeman, S.H., M.H.

Disusun oleh :
Kelompok V

Hendra
Herman 10400121022
Nur Ismi 10400121013
Faradilla Elva Reza 10400121029
Khanza Putri Hakeem 10400121005
Widia Nurhidayati Aziz 10400121023
Ilham Syafaat Ramadhan 10400121026

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARI’AH & HUKUM

UNUVERSITAS ISLAM NEGERI ALAUDDIN MAKASSAR
2022
1. Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan
Hak sewa untuk bangunan disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA.
Secara khusus hak sewa untuk bangunan diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha, hak
guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan
perundangan. Peraturan perundangan yang secara khusus mengatur hak sewa untuk
bangunan sebagaimana dimaksudkan oleh Pasal 50 ayat 2 UUPA sampai sekarang belum
terbentuk.
Dalam pembidangan hak atas tanah, hak sewa untuk bangunan merupakan salah
satu hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak atas tanah ini akan tetap ada selama
UUPA masih berlaku atau belum diganti dengan undang-undang yang baru. Selain
UUPA, hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna

bangunan, hak pakai, hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan.
Adapun yang dimaksud dengan hak sewa untuk bangunan sebagaimana
disebutkan dalam pasal 44 (1) UUPA yaitu, “Seseorang atau suatu badan hukum
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tabah milik orang
lain untuk keperluan bangunan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai
sewa”.
Menurut Urip Santoso hak sewa untuk bangunan adalah yang dimiliki seseorang
atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik
orang lain dengan membayar sejumlah uang sea tertentu dalam jangka waktu tertentu
yang disepakati oleh pemilik tanah dengaan pemegang hak sewa bangunan.

2. Sifat dan Ciri Hak Sewa Untuk Bangunan

Sifat dan ciri-ciri hak sewa untuk bangunan sebagai berikut:
a. Sebagaimana dengan Hak Pakai, maka tujuan penggunaannya sementaraa, artinya
jangka waktunya terbatas;
b. Umunya Hak Sewa Untuk Bangunan bersifat pribadi, dan tidak diperbolehkan
untuk dialihkaan kepada pihak lain, ataupun menyerahkaan tanahnyaa kepad
pihaak ketigaa dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa onderverhuur) tanpa
izin pemilik tanah;
 c. Sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika penyewa meninggal
duniaa hubungan sewanya akan putus;
d. Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya Hak Milik yang
bersangkutaan kepada pihak lain;
e. Hak Sewa tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan;
f. Hak Sewa tidak termasuk golongan hak-hak yang didaftar menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

3. Objek Hak Sewa Untuk Bangunan

Kemudiaan, objek Hak Sewa Untuk Bangunan adalah Hak atas tanah Hak Milik
dan Objek yang disewakan dann objek yaang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak
laain/pemegang hak sewa untuk bangunan adalah tanah bukan bangunan.

4. Pemegang/Subyek Hak Sewa Untuk Bangunan

Subyek hak sewa untuk bangunan (pasal 42) yaitu:
a. Warganegara Indonesia;
b. Badan Hukum Indonesia;
c. Warganegara asing yang berkedudukan di Indonesia;
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

5. Terjadinya Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak Sewa Untuk Bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah antara
pemilik tanah dengan pihak yang menyewa/pemegang hak sewa untuk bangunan yang
tidak boleh disertai dengan persyaratan yang mengandung unsur- unsur pemerasan.
UUPA tidak mengatur bentuk perjanjian hak sewa untuk bangunan, juga tidak mengatur
Hak Sewa untuk Bangunan wajib didaftar pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau
tidak. Sebagai dasar yuridis normative yang tidak menetapkan Hak Sewa Untuk
Bangunan wajib didaftar pada Kantor pertanahan, yaitu Pasal 9 ayat (1) PP No.24 Tahun
1997, Hak sewa untuk bangunan tidak termasuk Hak Atas Tanah yang wajib didaftar,
karena tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan dan/atau menjadi objek
pendaftaran tanah, yang disebutkan dalam Pasal 9 ayat (1) tersebut.
 Namun demikian walaupun Hak Sewa Untuk Bangunan, tidak ditetapkan pada
Pasal 9 ayat (1) PP No.24/1997, tetapi secara ironis aturan ini tidak konsisten, karena
dalam
Pasal 44 ayat (1) ditetapkan bahwa pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah
atau
hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan "Hak
Sewa Untuk Bangunan" atas tanah hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah,
atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan
perundangundangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Jadi kalau demikian halnya, maka hak sewa untuk bangunan
yang dibebani dengan Hak Tanggungan yang dapat dibuktikan dengan akta otentik, yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang, maka Hak Sewa untuk Bangunan boleh/dapat
didaftarkan pada kantor Pertanahan Kabupaten/kota setempat, dimana tanah hak sewa
untuk bangunan itu berada, dalam rangka mendapatkan sertifikat sebagai bukti
penguasaan tanah dengan ‘’Hak
Sewa Untuk Bangunan”.

6. Pembayaran Uang Sewa Dalam H.S.U.B

Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:

a. Satu kali pada tiap-tiap waktu tertentu

b. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

7. Jangka waktu Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan jangka waktunya tidak diatur dalam Hukum Tanah
Nasional (UUPA), tetapi pengaturannya tergantung jangka waktu yang tentukan dalam
kesepakatan dari perjanjian yang dibuat, oleh antara pihak Penyewa (pemegang Hak
Sewa Untuk Bangunan) dengan pihak yang menyewakan atau pemilik hak atas tanah.
Jangka waktu tergantung perjanjian, dengan memperhatikan pasal 26 ayat 2 UUPA.
8. Peralihan Hak Sewa Untuk Bangunan
Dalam hak sewa untuk bangunan tidak dapat dialihkan kepada pihak lain kecuali
adaa persetujuan dari pemilik tanah.
Hak sewa untuk bangunan pada prinsipnya tidak dibolehkan untuk dialihkan kepada
pihak lain, selama persewaan itu berlangsung tanpa ada perjanjian dan/atau izin
sebelumnya yang dilakukan oleh pemegang hak sewa dengan pihak yang menyewakan
dari pemilik tanah yang bersangkutan. Jika terjadi pelanggaran dalam haal ini, dapat
berakibat diputuskannya hubungan sewa-menyewa tanah antara pemilik tanah dan
pemegang hak sewa untuk bangunan.

9. Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan dapat hapus disebabkan beberapa faktor yaitu:
a. Jangka waktunya sudah berakhir;
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, dikarenakan pemegang hak
sewa untuk bangunan tidaak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang hak
sewa untuk bangunan;
c. Dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan jangka waktunya;
d. Hak milik atas tanahnya untuk kepentingan umum;
e. Tanahnya musnah.