HAK SEWA

Disusun Guna Memenuhi Tugas UTS

Mata Kuliah : Hukum Agraria

Dosen Pengampu : Muh. Abdul Latif, M.Kn.

Disusun Oleh :

1. Ilma Nilal Muna (1820110005)

2. Fatimah Qurrotu A’yun (1820110010)
3. Muhammad Busrol Karim (1820110015)
4. Nasikhatul Ulwiyah (1820110025)
5. Nurul Ainil Ula (1820110039)

PROGRAM STUDI AHWAL SYAKHSHIYYAH

FAKULTAS SYARI’AH
INSTITUS AGAMA ISLAM NEGERI KUDUS
TAHUN 2019
 KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum wr.wb.

Dengan mengucap puji syukur Alhamdulillah kehadiran Allah SWT, yang

telah melimpahkan rahmat, taufik, serta hidayah-Nya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan makalah kami dengan judul “Memahami Kelas Kata” ini dalam
keadaan sehat wal’afiat tanpa kurang suatu apapun.

Tujuan utama penulis membuat makalah ini agar pembaca dapat

mengetahui akan kebutuhan manusia terhadap agama dan untuk memenuhi Mata
Kuliah Bahasa Indonesia.

Selesainya makalah ini tidak lepas dari bantuann pihak-pihak lain, oleh
karena itu kami tidak lupa mengucapkan terima kasih kepada Bapak Moch. Junaidi
Abdillah selaku dosen pengampu mata kuliah Metodologi Studi Islam serta Orang
tua yang selalu mendukung dan memotivasi kami dalam setiap langkah.

Sebelumnya kami mohon maaf apabila terdapat kesalahan kata dlam makalah
ini. Oleh karena itu, kritik dan saran yang bersifat membangun sangat kami
harapkan agar kedepannya menjadi lebih baik lagi.

Wassalamu’alaikum wr. wb.

Kudus, 01 Maret 2019

Penyusun
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

B. Rumusan Masalah
1. Pengertian dari hak sewa ?
2. Apa obyek dari hak sewa ?
3. Bagaimana terjatinya hak sewa bangunan ?
C. Tujuan Penulisan
1. Untuk memaparkan pengertian dari hak sewa
2. Untuk memaparkan obyek dari hak sewa
3. Untuk memaparkan terjadinya hak sewa bangunan
 BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian Hak Sewa
1. Pengertian Hak Sewa untuk bangunan
Menurut pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria,
seseorang atu suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan
bangunan, dengan membayar kepada penduduknya sejumlah uang
sebagai sewa. Hak sewa untuk bangunan adalah hak yang dimiliki
seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan diatas tanah hak milik orang lain dengan membayar sejumlah
uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati
oleh pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan.
Dalam penjelasan pasal 44 dan pasal 45 Undang-Undang Pokok
Agraria dinyatakan bahwa “Oleh karena hak sewa merupakan hak pakai
yang mempunyai sifat-sifat khusus, maka disebut tersendiri. Hak sewa
hanya disediakan untuk bangunan-bangunan berhubung dengan
ketentuan pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria. Hak sewa
tanah pertania hanya mempunyai sifat sementara (Pasal 16 jo. Pasal 53).
Negara tidak dapat menyewakan tanah, karena negara bukan pemilik
tanah”.
Dalam hak sewa bangunan, pemilik tanah menyerahkan
tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar
penyewa dapat mendirikan bangunan diatas tanah tersebut. Bangunan
itu menurut hukum menjadi pemilik penyewa, kecuali ada perjanjian
lain.1 Hal ini berbeda dengan hak sewa atas bangunan (HSAB), yaitu
penyewa menyewa bangunan diatas tanah hak orang lain dengan
membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu yang tertentu
yang disepakati oleh pemilik bangunan dengan penyewa bangunan. Jadi

1
 obyek perbuatan hukumnya adalah bangunan bukan tanah. Berkenaan
dengan pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria tentang hak
sewa untuk bangunan, Sudargo Gautama mengemukakan sebagai
berikut :
a. Dalam pasal ini diberikan perumusan tentang apa yang diartikan
dengan istilah “hak sewa untuk bangunan”. Dari perumusan ini
ternyata bahwa hak sewa ini hanya merupakan semacam hak pakai
yang bersifat khusus. Karenanya adanya sifat khusus dari hak sewa
ini, maka disebutkan secara tersendiri.
b. Hak sewa yang disebut disini hanya boleh diadakan untuk
mendirikan bangunan. Tanah untuk pertanian pada dasarnya tidak
boleh diseakan karena hal ini akan merupakan pertentangan dengan
pasal 10 ayat (1), prinsip land reform yang mewajibkan seorag
pemilik tanah pertanian untuk mengerjakan sendiri.
c. Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara waktu
mengingat keadaan dewasa ini. Satu dan lain ditentukan dalam pasal
16 jo pasal 53 Undang-Undang Pokok Agraria.
d. Si penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa
menyewa ini tidak dapat secara cuma-cuma.
e. Tanah yang dikuasai oleh negara tidak dapat disewakan untuk
maksud ini. Dalam memori penjelasan diterangkan sebagai alasan
tidak memungkinkannya hal ini ialah karena negara bukan pemilik
tanah.2
Boedi Harsono menyatakan bahwa karena hanya pemilik tanah
yang dapat menyewakan tanah, maka negara tidak dapat menggunakna
lembaga ini. Sifat dan ciri-ciri hak sewauntuk bangunan adalah:
1. Sebagaimana dengan hak pakai, maka tujuan pengguaannya
sementara, artinya jangka waktunya terbatas.

2
 2. Umunya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk
dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya
kepada pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa
(onderverhuur) tanpa ijin pemilik tanah.
3. Sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika
penyewa meninggal dunia hubungan sewanya akan putus.
4. Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik yang
bersangkutan kepada pihak lain.
5. Hak sewa tidak dapat dijadikan jaminna hutang dengan dibebani hak
tanggunagn.
6. Hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang menyea.
7. Hak sewa tidak termasuk golongan hak-hak yang didaftarkan
menurut peraturan pemerintah nomor 10 tahun 1961 (sekarang
peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997).3
2. Pasal-pasal yang terkait dalam hak sewa.
Pasal-pasal yang terkait dalam hak sewa telah ditetapkan oleh
pemerintah dalam Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan
dasar pokok-pokok agraria presiden republik Indonesia:
Pada Pasal 35
1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tahun.
2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat
keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka
waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan
waktu paling lama 20 tahun.
3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada
pihak lain.

3
Pasal 36
1) Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah:
 Warga negara Indonesia
 Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna
bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang
tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu satu
tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini
berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna
bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.
Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut,
maka hak itu harus dihapus karena hukum, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan,
menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan degan
peraturan pemerintah.
Pasal 37
Hak guna bangunan terjadi:
 Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh
negara: karena penetapan pemerintah.
 Mengenai tanah milik: karea perjanjian yang
berbentuk otentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan
memperoleh hak guna bangunan itu, yang
bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Pasal 38
1) Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat
pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan
 hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketuntuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2) Pendaftaran termasuk dalam ayat (1) merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna
bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali
dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya
berakhir.
Pasal 39
Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 40
Hak guna bangunan hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi
c. Dilepaskan karena pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)

B. Objek Hak Sewa

Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak
milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain
(pemegang hak sewa untuk bangunan) adalah tanah bukan bangunan.

C. Terjadinya Hak Sewa untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan
tanah yang tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk
bangunan, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengambil unsur-
unsur pemerasan. Undang-Undang Pokok Agraria tidak mengatur untuk
perjanjian tertulis dalam hak sewa untuk bangunan, apakah dengan akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), akta notaris, ataukah dengan akta
dibawa tangan? Undang-Undang Pokok Agraria tidak mengatur apakah hak
sewa untuk bangunan wajib didaftarkan kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten atau kota setempat atau tidak.
Pasal 9 ayat (1) peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
mengatur objek pendaftaran tanah, meliputi :
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan, dan hak pakai
2. Tanah hak pengelolaan
3. Tanah wakaf
4. Hak milik atas satuan rumah susun
5. Hak tanggungan
6. Tanah negara
Atas dasar ketentuan pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor
24 tahun 1997, hak sewa untuk bangunan tidak termasuk hak atas tanah
yang wajib didaftarkan kepada kepala kantor pertanahan kabupaten atau
kota. Ada ketidak konsistenan pengaturan tentang pendaftaran hak sewa
untuk bangunan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dalam
pasal 9 nya ditetapkan bahwa hak sewa untuk bangunan tidak termasuk
objek pendaftaran tanah, sedangkan pasal 44 ayat (1) nya menetapkan
bahwa hak sewa untuk bangunan atas hak milik dapat didaftar jika
dibuktikan dengan akta pejabat pembuat akta tanah. Secara lengkap dikutip
pasal 44 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Thaun 1997 yaitu
“pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa
untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan Peraturan
Perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) yang berwenang menurut
ketentuan peraturan perundang-undang yang berlaku”.
 BAB III
PENUTUP
A. Simpulan
Hak sewa adalah suatu hak yang dimiliki oleh seseorang atau
badan hukum dalam mendirikan atau mempunyai suatu bangunan
diatas tanah milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa.
Dimana objek dari hak sewa adalah sebidang tanah bukan sebuah
bangunan.Terjadinya hak sewa yaitu adanya perjanjian antara si
penyewa dengan pemilik tanah.

B. Saran
DAFTAR PUSTAKA