BAB V

Hak Atas Tanah Yang Ditentukan Kemudian

1. Hak Pengelolaan:
Tidak disebut dalam Pasal 16 UUPA, namun tersirat dalam Penjelasan Umum.
Pasal 2 ayat(4) UUPA mengatur tentang wewenang pemerintah pusat dapat
didelegasikan kepada daerah otonom, masyarakat hukum adat.
Selain itu kewenangan negara tersebut dapat juga dilimpahkan kepada Badan-badan
otorita, perusahaan negara dan perusahaan daerah dengaan penguasaan-penguasaan
tanah tertentu yang disebut Hak pengelolaan.

Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN)nomor 1 tahun 1977:

 Hak pengelolaan memberi wewenang untuk:
a) Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan
b) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya;
c) Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang
meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya,
dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang
bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut PMDN
nomor 6 tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah.
 Hak pengelolaan dapat diberikan dengan hak milik , HGB atau Hak Pakai kepada
pihak ketiga dengan suatu perjanjian antara pemegang hak penglolaan dengan yang
bersangkutan.
 Dengan ketentuan pelimpahan wewenang sampai dengan 2000 meter persegi
wewenang Kepala Kanwil BPN dan diatas 2000 meter persegi merupakan wewenang
kepala BPN.
 Hak Pengelolaan maupun hak yang timbul dari padanya harus didaftarkan.

Ps.1 PP No.40 Tahun 1996 Hak Pegelolaan adalah ‘hak menguasai dari negara yg
kewenangan dan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya’.

Subjek: orang atau badan penguasa (departemen, jawatan atau Daerah swatantra) untuk
dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.
Objek: tanah negara

Cara terjadinya:
Dengan permohonan. Peraturan kaBPN No 9 tahun19 99 tentang Cara pemberian dan
pembatalan HAT negara dan Hak Pengelolaan.

2. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH

Dengan lahirnya Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan dengan Tanah, berarti kita telah
mempunyai undang-undang nasional atau unifikasi tentang Hak Tanggungan atau
Jaminan atas tanah.
Lahirnya Undang-undang tersebut dengan pertimbangan sbb:
a) Dengan meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang
ekonomi dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar sehingga memerlukan
lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu meberikan kepastian hukum bagi pihak-
pihak yang berkepentingan yang dapat mendorong parsitipasi masyarakat dalam
pebangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan UUD 1945.
b) Sejak berlakunya UUPA sampai dengan saat ini ketentuan yang lengkap mengenai
hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah
berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah belum
terbentuk.
c) Ketentuan mengenai hipotik sebagaimana diatur dalam Buku II KUH Perdata
sepanjang mengenai tanah dianggap sudah tidak sesuai lagi.

Definisi Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Objek Hak Tanggungan:

1) Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, HGU dan HGB.
2) Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
3) Pembebanan hak tanggungan pada hak pakai atas tanah hak milik akan diatur lebih
lanjut dengan peraturan pemerintah.
4) Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah bangunan, tanaman dan
hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut.

Subjek Hak tanggungan:

1) Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak
tanggungan yang bersangkutan.
2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan
harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan
dilakukan.
3) Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

Sifat-sifat Hak Tanggungan:

1) Zaaksgevolg atau droit de suite
Artinya terus mengikuti benda yaang dibebaninya di tangan siapapun benda itu
berada, selama piutangnya belum dilunasi.
2) Accessoir atau tambahan
Artinya hak tersebut akan hapus apabila perjanjian pokoknya hapus.
3) Harus didaftar untuk memenuhi azas openbaarheid.
 Pemberian Hak tanggungan:
1) Didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan
pelunasan utang tertentu yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian
utang piutang yang bersangkutan.
2) Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan akta yang dibuat dihadapan PPAT,
selanjutnya didaftarkan di BPN.
3) Hak tanggungan hapus apabila perjanjian utang piutangnya telah dilunasi.
4) Setelah hak tanggungan hapus, kantor pendaftaran akan mencoret catatan hak
tanggungan (roya) pada buku tanah dan sertifikatnya.

Perbedaan antara Gadai Tanah dengan Hak Tanggungan Atas Tanah.

 Dikenal dalam hukum adat, selanjutnya dalam pasal 53 UUPA digolongkan kedalan
hak sementara, artinya hak tersebut segera akan dihapuskan karena mengandung
unsur-unsur pemerasan yang bertentangan dengan jiwa UUPA
 Menurut Ter Haar gadai tanah adalah:
“Penyerahan tanah dengan pembayaran sejumlah uang secara kontan demikian rupa,
sehungga yang menyerahkan tanah itu masih mempuyai hak untuk mengembalikan
tanah kepadanya dengan pembayaran kembali sejumlah uang tersebut”.

Perbedaan Gadai Tanah dengan Hak Tanggungan

Gadai Tanah Hak Tanggungan

1. Perjanjian berdiri sendiri 1. Perjanjian tambahan, disamping

utang piutang

2.Mengakibatkan penyerahan tanah 2. Tanah sebagai jaminan tetap

kepada si pemegang gadai dikuasai debitur.

3. Dilakukan untuk jangka waktu 3. Dilakukan dalam tempo tertentu

tertentu atau tidak tertentu

4. Apabila tanpa waktu, maka hanya 4. Tanpa watu tidak pernah ada.
dapat diakhiri atas kehendak si pemberi
gadai.

5. Memberi hak kepada si pemegang 5.Tidak memberikan hak kepada si

gadai untuk mengalihkan gadai pemberi utang untuk memberikan
barang jaminan itu sebagai jaminan
pula.
 6.Apabila barang yang digadaikan
musnah, maka berahirlah perjanjian jual
gadai itu dan si penegang gadai tidak berhak
meminta uang gadai dari si pemberi gadai
6. Jaminan berahir apabila barang
yang diberikan sebagai jaminan itu
musnah, akan tetapi si penerima
jaminan tetap berhak meminta
pembayaran utang.

7. Apabila hanya sebagian barang gadai
musnah, maka perjanjian jual gadai tetap
seperti semula
7. Apabila barang jaminan itu musnah
sebagian, maka jaminan itu berkurang
seimbang dengan pemusnahan
tersebut, akan tetapi hal ini tidak
mengurangi hak si penerima jaminan
untuk meminta pembayaran utang
penuh

8. Apabila para pihak meninggal, maka 8. Apabila debitur meninggal maka

perjanjian jual gadai berpindah kepada ahli hutang dapat ditagih.
warisnya.

9. Tidak dapat diperhitungkan dengan 9. Bisa diperhitungkan dengan hutang

hutang yang mungkin ada dari si pemegang yang mungkin ada dari si pemberi
gadai kepada si pemberi gadai (konpensasi) hutang kepada si penerima hutang .

3. HAK –HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

A. Hak Bangsa Indonesia atas Tanah
1) Sebagai hak penguasaan atas tanah yang tertinggi.
Pasal 1 (1) :
“Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat
Indonesia yang telah bersatu sebagai Bangsa Indonesia.”
2) Hak bangsa meliputi semua tanah.
Kata ”seluruh” dalam pasal di atas menunjukkan tidak ada sejengkal tanahpun di
wilayah Indonesia yang tidak bertuan (resnullius)
3) Hak bangsa bersifat abadi
Selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan
selama bumi, air dan kekayaan alam serta ruang angkasa masih ada pula, dalam
keadaan bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat
memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut.
4) Unsur keperdataan hak bangsa
 Bahwa tanah bersama dalam Pasal 1 ayat 2 UUPA dinyatakan sebagai
kekayaan nasional menunjukkan adanya unsur keperdataan yaitu hubungan
kepunyaan antara Bangsa Indonesia dengan tanah bersama tersebut.
 Hubungan kepunyaan sama dengan memberikan wewenang untuk menguasai
sesuatu.
  Dalam rangka hak bangsa orang dapat mengusasi tanah dengan hak milik
berdasarkan Pasal 20 UUPA.
 Hal mana tidak mungkin jika hubungan antara Bangsa Indonesia dengan tanah
bersama merupakan hubungan pemilikan.
5) Unsur hukum publik hak bangsa
 Sumber alam merupakan karunia Tuhan YME. Pemberian karunia harus
diartikan sebagai mengandung amanat, berupa tugas untuk mengelolanya
dengan baik tidak hanya untuk generasi sekarang tetapi juga untuk generasi
yang akan datang.
 Tugas megelola berupa mengatur dan memimpin penguasan dan penggunaan
tanah bersama tersebut menurut sifatnya termasuk hukum publik.

B. Hak Menguasai dari Negara

Landasan hukumnya :
a. Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 dimana Negara sebagai kuasa dan petugas Bangsa.
b. Pasal 2 ayat 2 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
 Mengatur kewenangan-kewenangan Negara atas tanah sebagai organisasi
kekuasaan dari seluruh rakyat,sebagai hubungan publik semata.
 Hak meguasai dari Negara meliputi tanah-tanah di seluruh wilayah Indonesia yang
belum maupun sudah dihaki oleh perorangan.
 Tanah yang belum dihaki dengan hak perorangan disebut tanah yang dikuasai
lansung oleh Negara sedangkan tanah yang sudah dihaki oleh perorangan disebut
tanah hak.
 Penguasaan tanah negsra dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional.
 Hak mengusai dari Negara terjadi karena pelimpahan tugas dari kewenangan
Bangsa Indonesia yang dilakukan oleh wakil-wakil Bangsa Indonesia pada waktu
menyusun UUD 1945 yang dituangkan dalam pasal 33 ayat 3.
 Hak menguasai dari Negara tidak dapat dipindahkan namun pada pelaksanaannya
dapat dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah dan masyarakat hukum adat
sepanjang diperlukan dan hal tersebut tidak bertentangan demgan kepentingan
nasional.
 Hak menguasai dari negara sebagai pelimpahan hak bangsa tidak akan hapus
selama NKRI masih ada sebagai Negara merdeka dan beraulat.

C. Hak Ulayat
Landasan hukumnya : Pasal 3 UUPA.
 Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat
hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak di wilayahnya.
 Hak ulayat mengandung dua unsur yaitu :
a. Unsur kepunyaan yang termasuk bidang hukum perdata
b. Unsur tugas kewenangan untuk mengatur penguasaan dan memimpin
penggunaan tanah bersama yang termasuk bidang hukum publik.
 Pemegang (subyek) hak ulayat adalah masyarakat hukum adat.
 Sedangkan objek hak ulayat adalah semua wilayah dalam masyarakat hukum
adat.
  Hak ulayat terjadi karena diciptakan oleh nenek moyang atau sesuatu kekuatan
gaib pada waktu meninggalkan atau menganugrahkan tanah yang bersangkutan
kepada orang-orang yang merupakan kelompok tertentu.
 Pengakuan terhadap hak ulayat dapat dilihat:
Dalam Undang-Undang Nomor 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan
Pasal 67 :
Masyarakat hukum adat sepanjang menurut kenyataannya masih ada dan diakui
keberadaannya berhak :
a. Melakukan pemungutan hasil hutan untuk pemenuhan kebutuhan sehari-hari
masyarakat yang bersangkutan
b. Melakukan kegiatan pengelolaan hutan berdasarkan hukum adat yang berlaku
dan sesuai dengan undang-undang
c. Mendapatkan pemberdayaan dalam rangka meningkatkan kesejahteraan.

Pasal 68:
Masyarakat hukum adat berhak mendapat konpensasi karena hilangnya akses
dengan hutan sekitarnya sebagai lapangan kerja.

 Masih ada tidaknya hak ulayat pada masyarakat hukum adat berdasarkan Pasal 3
UUPA pada dewasa ini dapat dilihat dari tiga kriteria berikut ini:
a. Masih ada suatu kelompok orang yang merupakan warga suatu masyarakat
tertentu.
b. Masih ada tanah yang merupakan wilayah persekutuan
c. Masih ada kepala adat yang bertugas

D. Hak Perorangan atas Tanah

1) Hak Perorangan yang individual
 Dimungkinkan dengan Pasal 4 ayat 1 UUPA.
 Persayaratan bagi pemegang hak atas tanah yang menunjuk kepada
perorangan adalah:
Pasal 21, Pasal 29, Pasal 36. Pasal 42, dan Pasal 45 UUPA.
2) Hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi
Pasal 9 ayat 2 UUPA , memuat kata-kata “ untuk mendapat manfaat dan hasilnya
baik bagi diri sendiri maupun keluarganya “ menunjukkan sifat pribadi dari hak
atas tanah.
3) Hak atas tanah mengandung unsur kebersamaan.
Unsur kebersaman ada pada setiap hak atas tanah
Sifat pribadi hak atas tanah yang sekaligus mengandung unsur kebersamaan
ditunjukkan dengan Pasasl 6 UUPA yang menyebutkan bahwa semua hak atas
tanah mempunyai fungsi sosial..