RESUME

HAK TANGGUNGAN

Disusun Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Perdata

Dosen Pengampu: Dr. Zaidah Nur Rosidah, S.H., M.H.

Disusun Oleh:

1. Niken Dwi Sulistyorini 212111025

2. Nur Rokhman 212111026
3. Dyah Eka Ratnasari 212111027

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH

FAKULTAS SYARIAH

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI RADEN MAS SAID SURAKARTA

2023
A. Pengertian Hak Tanggungan

Sebelum kemerdekaan Indonesia, hukum tanah yang berlaku ialah Undan-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau biasa dikenal
dengan UUPA, UU ini masih berlaku hingga sekarang. Didalam hukum tanah adat ini
hanya mengenal transaksi yang objeknya berupa hak atas tanah baik bersifat sementara
maupun bersifat tetap, seperti jual beli, tukar-menukar, sewa menyewa, pinjam-meminjam,
gadai-menggadai, hak menumpang, dan bagi hasil tanah pertanian. Hak jaminan atas tanah
hanya dikenal dalam hukum tanah Barat atau Eropa yaitu dalam Burgerlijk Wetboek (BW),
yang diatur dalam Buku II tentang hak Jaminan Atas Tanah melalui Hipotek.

Setelah Indonesia merdeka, barulah pemerintah membentuk Undang-Undang Pokok

Agraria (UUPA) dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agrarian yang dimuat di dalam Lembaran Negara 1960 Nomor 104, dan
Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043. Kemudian pemerintah juga membuat Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda di
Atasnya.

Istilah hak tanggungan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) yaitu,
tanggungan diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan, sedangkan jaminan sendiri
artinya tanggungan atas pinjaman yang diterima. Kata tanggungan sendiri masih menjadi
persoalan oleh beberapa ahli, karena istilah tanggungan sering digunakan di dunia
perasuransian. Pemakaian istilah hak tanggungan di dalam UUPA dan UUHT, kemudian
dunia perasuransian telah menggugat pemakaian istilah tersebut sebagai istilah khusus dan
tidak dignakan oleh kalangan selain kalangan perasuransian. Kata tanggungan dimaknai
untuk lembaga jaminan atas tanah memiliki dua arti yaitu sebgai jaminan (atas tanah) dan
asuransi.

Berikut beberapa pengertian dari hak tanggungan yang dikemukakan oleh para ahli:

1. Prof. Boedi Harsono, S.H. mengemukakan bahwa “Hak Tanggungan

adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk
berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk
dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika
debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian-
sebagian pembayaran lunas utang debitur kepadanya”.
 2. Kartini Muljadi, S.H., M.H. dan Gunawan Widjaja S.H. mengemukakakn
baha “Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang dengn
hak mendahului, dengan objek (jaminannnya) berupa hak-hak atas tanah
yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar-Dasar Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria”.
3. Ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
menyatakan baha hak tanggungan adalah “Hak jaminan yang dibebankan
pada ha katas tanah sebagaimana yang dimaksudkan dalamm Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar-Dasar Pokok
Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

Kesimpulan dari ketiga pengertian menurut para ahli diatas yaitu, hak tanggungan
adalah hak jaminan yang dibebankan atas tanah, yaitu hak penguasaan yang secara khusus
dapat diberikan kepada kreditur, yang memberi wewenang kepadanya untuk menjual tanah
yang secara khusus ditunjuk sebagai agunan piutangnya apabila debitur cedera janji dan
mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan utangnya tersebut dengan hak
mendahului daripada kreditur-kreditur lainnya.

B. Sifat-Sifat Hak Tanggungan

Hak tanggungan atas tanah memiliki sifat yang berbeda dengan hak jaminan kebendaan
lainnya, hak tanggungan sendiri bersifat tidak dapat dibagi-bagi. Akan tetapi, sifat itu dapat
menyimpang jika perjanjian terlebih dahulu di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan itu
sendiri. Hal ini terdapat di dalam ketentuan Pasal 2 dan Pasal 3 UUHT yang menentukan,
yaitu:

Pasal 2 menentukan sebagai berikut:

(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada
ayat (2)
(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa
pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
 sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek
Hak Tanggungan yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga
kemudian Hak Tanggungan itu hanya membeani sisa objek Hak Tanggungan untuk
menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

Ketentuan tersebut diberikan penjelasan lebih lanjut oleh pembentuk UUHT di dalam
penjelasan Pasal 2 sebagai berikut:

(1) Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan
adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan
dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang
dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban
Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh
objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.
(2) Ketentuan ini merupakan pengecualian dari asas yang ditetapkan pada ayat (1)
untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain
untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks
perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh
kompleks dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan
untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan
jaminan rumah yang bersangkutan.

Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak
atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu
kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-
bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Selanjutnya dalam ketentuan UUHT Pasal 3 menentukan pula bahwa hak tanggungan
atas tanah itu bukan saja hanya dapat dibebankan atau dijaminkan atas utang-piutang yang
sudah diperjanjikan atau sudah ada saja, tetapi juga dapat dijaminkan terhadap utang-
piutang yang akan ada.

Pasal 3 menentukan sebagai berikut:

(1) Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang
yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah
 yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat
ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang
menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan.
(2) Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu
hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum.

Selain sifatnya tidak dapat dibagi-bagi, Hak Tanggungan atas Tanah itu mempunyai
sifat dapat dijaminkan terhadap utang yang sudah ada yang telah diperjanjikan, dan dapat
pula dijaminkan atas utang yang belum ada atau yang akan ada. Akan tetapi terhadap utang
yang belum ada atau yang akan ada, harus sudah diperjanjikan terlebih dahulu pula antara
debitur dengan kreditur di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat di hadapan
PPAT.

C. Proses Terjadinya Hak Tanggungan

Berdasarkan UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Hak Tanggungan merupakan hak jaminan atas dasar
perjanjian pinjam-meminjam yang diperoleh kreditur dari debitur. Secara sederhana hak ini
terjadi Saat seseorang mengajukan KPR atau pinjaman uang ke lembaga keuangan seperti
bank, maka objek yang dibeli yakni rumah, dijadikan jaminan. Selama proses cicilan
berlangsung, rumah tersebut pun memiliki status sebagai hak tanggungan.

Adapun beberapa prosedur yang harus dilalui untuk mengurus pembuatan hak ini,
yaitu:

1. Menyambangi PPAT/notaris untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT)
2. Setelah APHT rampung, mengajukan permohonan pendaftaran ke badan
pertanahan dengan mengisi formulir yang telah disediakan
3. Membayar biaya pemasangan hak tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan
Pajak (PNBP) sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.

Adapun syarat-syarat yang diperlukan dalam proses ini antara lain:

1. Sertifikat objek (asli)

2. APHT (asli)
3. Identitas kreditur (KTP)
 4. Identitas KTP penerima kuasa
5. Surat pengantar pemasangan hak tanggungan dari PPAT
6. KTP & KK debitur (bagi debitur perorangan)
7. Akta pendirian perseroan dan perubahannya (bagi debitur badan hukum)
8. SK Pengesahan badan hukum perseroan.

Di dalam ayat (2) Pasal 13 UU No. 4/1996 disebutkan bahwa selambat-lambatnya tujuh
hari kerja setelah penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian
Hak.

D. Penghapusan Hak Tanggungan

Hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.

Pada prinsipnya, hak tanggungan akan bergantung pada utang yang dijamin oleh
hak tanggungan. Hal ini mengartikan jika utang tersebut hapus karena pelunasan utang
oleh debitor atau sebab-sebab lain, maka hak tanggungan tersebut juga hapus.

2. Pemegang hak tanggungan melepaskan hak tanggungannya.

Hapusnya hak tanggungan karena pelepasan oleh pemegang hak tanggungan harus
dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis dari pemegang hak tanggungan kepada
pemberi hak tanggungan yang menyatakan bahwa hak tanggungan dilepaskan.

3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua

Pengadilan Negeri.

Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua

pengadilan negeri dapat dilakukan dengan permohonan yang dibuat oleh pembeli tanah
yang tanahnya dibebankan dengan hak tanggungan guna menghapus hak tanggungan
tersebut. Pembeli (baik dalam pelelangan umum yang dilakukan oleh ketua pengadilan
negeri atau dalam jual beli secara sukarela) dapat meminta pemegang hak tanggungan
untuk menghapus hak tanggungan yang melebihi harga pembelian. Hal ini dapat
dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang hak tanggungan.

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Hak atas tanah dapat dihapus karena beberapa alasan, seperti (i) pencabutan hak,
(ii) pelepasan secara sukarela oleh pemilik tanah, (iii) penelantaran tanah, (iv)
 pelanggaran terhadap persyaratan dari pemegang hak atas tanah, dan (v) tanah tersebut
musnah.
E. Subjek Hak Tanggungan
Mengenai subjek hak tanggungan ini diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT, dari
ketentuan dua pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa yang menjadi subjek hukum dalam
hak tanggungan adalah subjek hukum yang terkait dengan perjanjian pemberi hak
tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan
diri, yaitu:
a. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yng menjaminkan objek hak
tanggungan (debitur)
b. Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima hak
tanggungan sebagai jaminan dari pihutang yang diberikannya.

Dalam pasal 8 dan pasal 9 UUHT memuat ketentuan mengenai subjek hak tanggungan,
yaitu sebagai berikut:

a. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang perorangan atau badan hukum yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak
tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan.
b. Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang perorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang mendapatkan pelunasan atas pihutang yang
diberikan.

Subjek hak tanggungan selain warga negara Indonesia, dengan ditetapkannya hak pakai
atas tanah negara sebagai objek hak tanggungan, bagi warga negara asing juga
dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek hak tanggungan, apabila memenuhi syarat-
syarat sebagai berikut:

a. Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu

b. Mempunyai usaha di Indonesia
c. Kredit itu digunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Republik
Indonesia.
F. Objek Hak Tanggungan

Menurut pasal 4 ayat (1) Undang-undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
menyebutkan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:
 a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan

Hak atas tanah seperti ini merupakan hak-hak yang sudah dikenal dan diatur di dalam
Undang-undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960. Namun selain hak-hak tersebut,
ternyata dalam pasal 4 ayat (2) UUHT ini memperluas hak-hak atas tanah yang dapat
dijadikan jaminan hutang selain hak-hak atas tanah sebagaimana disebutkan dalam pasal
4 ayat (1) UUHT, objek hak tanggungan dapat juga berupa:

a. Hak pakai atas tanah Negara. Hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan
yang berlaku wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan
dibebani dengan hak tanggungan
b. Begitu pula dengan Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang
berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Banugnan, dan Hak
Pakai yang diberikan oleh Negara (Pasal 27 jo Undangundang Nomor 16 tahun
1985 Tentang Rumah Susun) juga dimasukkan dalam objek Hak Tanggungan.
Bahkan secara tradisional dari Hukum Adat memungkinkan bangunan yang ada
diatasnya pada suatu saat diangkat atau dipindahkan dari tanah tersebut.

Referemsi:

Andrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2001)

Arba, M dan Mulada, Diman Ade. Hukum Hak Tanggungan Hak Tanggungan Atas Tanah dan
Benda-Benda di Atasnya. Jakarta: Sinar Grafika, 2020.

Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global, (Bandung: Citra
Aditya Bakti, 2002)

M.Leks, Eddy. 2019. “Hapusnya Hak Tanggungan”, https://hukumproperti.com/hapusnya-

hak-tanggungan/, diakses pada 2 Februari 2023 pukul 21.17.

Syabani, Tiara Syahra. 2022. “Cara Mengurus Hak Tanggungan Hingga Proses
Menghapusnya”,https://berita.99.co/haktanggungan/#:~:text=Hak%20tanggungan%20untuk
%20sebuah%20tanah,mengisi%20formulir%20yang%20telah%20disediakan, diakses pada 2
Februari 2023 pukul 22.02