HAK TANGGUNGAN

Tugas ini diajukan untuk memenuhi tugas matakuliah Hukum Jaminan

Dosen Pengampu: Dwi fidhayanti, S.HI., M.H

Disusun oleh kelompok 8:

Hafidz Hamdani 19220099
Safinatun Naja 19220107
Miftahul Faiz 19220110

JURUSAN HUKUM EKONOMI SYARI’AH

FAKULTAS SYARI’AH
UNIVERSITAS ISLAM NEGRI MAULANA MALIK IBRAHIM MALANG
2021
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang Maha Pengasih lagi Maha
Penyayang, karena berkat rahmat dan hidayah-Nya saya bi sa men yu su n
da n men ya j ik a n mak a la h ya n g b er i si t en ta n g “Hak Tanggungan”. Saya
juga ingin mengucapkan terima kasih kepada Ibu Dwi fidhayanti, S.HI., M.H
selaku dosen Hukum Jaminan yang telah memberikan ilmu dan
meluangkan waktunya serta memberikan bimbingan sehingga dapat
sa mpai dititik sekarang. Tak lupa saya mengucapkan terimakasih kepada
berbagai pihak yang telah memberikan dorongan dan motivasi. penulis
mengharapkan kritik serta saran yang membangun guna kedepannya lebih
baik lagi. Penulis juga memohon maaf apabila dalam penulisan makalah
ini terdapat kesalahanpengetikan dan k ek eliru an sehingga
membingu ngkan pembaca dalam memahami mak su d dari makalah ini.

Penulis

i
 BAB I
PENDAHULUAN

a. Latar Belakang
Hak Tanggungan adalah suatu istilah baru dalam Hukum Jaminan
yang diintrodusir oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang sebelumnya belum
dikenal sama sekali, baik dalam Hukum Adat maupun dalam KUH Perdata.
Dalam Pasal 51 UUPA ditentukan bahwa Hak Tanggungan dapat
dibebankan kepada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan
yang diatur dengan undang-undang. Berdasarkan amanat Pasal 51 UUPA
tersebut, pada Tanggal 9 April 1996 telah diundangkan Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Dalam Pasal 29
UUHT ditentukan bahwa dengan berlakunya UUHT, ketentuan mengenai
Credietverband dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut
dalam Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai pembebanan Hak
Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi. Jadi dengan diundangkannya
UUHT tersebut maka Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga
hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional yang tertulis.
Obyek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 4 UUHT, yaitu Hak
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah
Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut
sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
Salah satu ciri Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah
untuk pelunasan utang tertentu yaitu mudah dan pasti pelaksanaan
eksekusinya.

b. Runusan Masalah
1. Bagaimana pengertian Hak Tanggungan ?

1
 2. Apa saja Asas-asas dalam Hak Tanggungan ?
3. Bagaimana Dasar Hukum Hak Tanggungan?
c. Tujuan
1. Mengetehui pengertian Hak Tanggungan ?
2. Mengetahui Asas-asas dalam Hak Tanggungan ?
3. Mengetahui Dasar Hukum Hak Tanggungan?

2
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Hak Tanggungan

Menurut pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah menyebutkan hak tanggungan adalah hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.1
Pada dasarnya hak tanggungan adalah suatu jaminan pelunasan
utang, dengan hak mendahului, dengan objek jaminannya berupa hak-hak
atas tanah yang diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-
Undang Pokok Agraria (UUPA).
Hak-hak atas tanah yang dapat dibebankan Hak Tanggungan Hak
atas tanah adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan
sebagaimana ditentukan dalam Pasal 51 UUPA, bahwa “hak tanggungan
yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna
bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33, dan 39 diatur dengan Undang-
Undang.”
Hak tanggungan pada dasarnya adalah hak tanggungan yang
dibebankan pada ha katas tanah. Namun, pada kenyataannya seringkali
terjadi benda-benda berupa bangunan, tanaman dan hasil karya yang
secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan
jaminan turut pula dijaminkan. 2

1
‘UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK
TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA’ <www.bphn.go.id> [accessed 17
November 2021].
2
Zaeni Asyhadie dan Rahma Kusumawati, Hukum Jaminan Indonesia (Depok:PT RajaGrafindo
Persada, 2018), hlm 93

3
B. Asas -asas Hak Tanggungan
R. Subekti mengatakan bahwa sistem adalah suatu susunan atau catatan
yang teratur, suatu keseluruhan yang terdiri atas bagian-bagian yang berkaitan
satu sama lain tersusun menurut suatu rencana atau pola hasil suatu pemikiran
untuk mencapai suatu tujuan Berdasarkan definisi ini, maka perlu diketahui sistem
hak tanggungan melalui asas asas yang mendukung hak tanggungan tersebut. 3
Berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
menurut Mariam Darus Badrulzaman, asas-asas yang mendukung hak tanggungan
tersebut adalah sebagai berikut.
1. Asas sistem tertutup (gesloten system) artinya selain dari hak jaminan
kebendaan yang diatur UUHT. Undang-Undang Rumah Susun (UURS)
Nomor 16 Tahun 1985, Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman
(UUPP) Nomor 4 Tahun 1992 dan Undang-Undang Jaminan Fidusia
(UUJF) Nomor 42 Tahun 1999 tidak dapat diadakan hak jaminan
kebendaan lain berdasarkan kesepakatan antara para pihak Hak kebendaan
ini bersifat absolut (mutlak) karena itu bersifat limitatif (terbatas)
2. Asas drait de preference (didahulukan/diutamakan) artinya kreditur
pemegang hak tanggungan mempunyai hak yang didahulukan/diutamakan
untuk dipenuhi piutangnya Jika debitur pemberi Hak Tanggungan
Wanprestasi (ingkar janji) dalam melunasi stang-utangnya kepada kreditur,
maka objek Hak tanggungan milik debitur dijual secara lelang, dan hasil
penjualan tersebut dibayarkan untuk pelunasan utang kepada kreditur
pemegang hak tanggungan. Jika masih ada sisa dari hasil penjualan objek
hak tanggungan tersebut dibayarkan kepada kreditur lainnya secara pari
passu (konkuren), dan jika sisanya masih ada dan utang debitur semuanya
sudah lunas, maka sisa hasil penjualan objek hak tanggungan tersebut
dikembalikan kepada debitur. (Baca lebih lanjut penjelasan umum angka 3
juncte angka 4, Pasal 5 UUHT)4 (Baca juga Pasal 6 dan penjelasan Pasal 6

3
Ibid, hlm. 11-14
4
Rubekii dipetik dari Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata – Buku II- Kompilasi
Hukum Jaminan, Sekolah Tinggi Ilmu Hukum Graha Kirana Medan Bekerja sama dengan Penerbit
CV Mandar Maju, 2004, hlm. 11.

4
 juncto penjelasan umum angka 4 UUHT). Asas ini dilaksanakan dengan
memerhatikan dan mendahulukan piutang negara.
3. Asas droit de suite yaitu hak tanggungan memiliki sifat yang sama dengan
hak kebendaan yaitu hak tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan
siapa pun objek hak tanggungan itu berada Dengan demikian, apabila
objek hak tanggungan sudah beralih kepemilikan, misalnya sudah dijual
kepada pihak ketiga, kreditur tetap mempunyai hak untuk melakukan
eksekusi terhadap objek hak tanggungan jika debitur wanprestasi (ingkar
janji). (Baca Pasal 7 juncto Penjelasan Umum angka 3 huruf b UUHT).
4. Asas spesialitas yang artinya pertelaan mengenai objek hak tanggungan
yang terwujud dalam uraian mengenai objek hak tanggungan yang
dituangkan dalam sertifikat, atau bagi tanah yang belum terdaftar
sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-
batas dan luas tanahnya. Syarat ini merupakan syarat esensial bagi
eksistensi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). (Baca Penjelasan
Umum angka 3 huruf c UUHT dan baca pula Pasal 11 ayat (1) huruf e
UUHT dan penjelasannya).
5. Asas publisitas artinya adalah pendaftaran dan pencatatan dari
pembebanan objek hak tanggungan sehingga terbuka dan dapat dibaca dan
diketahui umum. Pendaftaran dan pencatatan tersebut dilakukan pada buku
tanah atau buku tanah hak tanggungan dan dilakukan oleh pejabat terkait
dan berwenang untuk itu di Kantor pertanahan di wilayah mana tanah
tersebut berada. (Baca Penjelasan umum angka 3c UUHT dan Pasal 13
ayat 1 UUHT Baca juga Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun
1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan).
6. Asas mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusi yang artinya adalah
bahwa pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan bagi pemegang Hak
Tanggungan harus memiliki kepastian hukum dan mudah untuk dieksekusi
sesuai ketentuan peraturan perundang undangan yang berlaku, dengan

5
 adanya irah-irah "demi keadilan berdasarkan ketuhanan yang maha esa"
pada sertifikat Hak Tanggungan.
7. Asas accessoir yang artinya adalah hak tanggungan adalah perjanjian
tambahan (ikutan) yang mengikuti perjanjian pokoknya (perjanjian utang
piutang), dan tidak merupakan perjanjian/hak yang berdiri sendiri
(zelfstandigrecht), Adanya dan hapusnya perjanjian ikutan (accessorium
tergantung dari perjanjian pokok. (Baca Pasal 10 ayat (1) dan Penjelasan
Umum angka 8 UUHT), Di dalam KUHPerdata asas ini diatur dalam Pasal
1133, 1134 alinea kedua dan Pasal 1198 KUHPerdata
8. Asas pemisahan horizontal yang artinya Hak atas tanah terpisah dari
benda-benda yang melekat di atasnya UUHT menganut asas pemisahan
horizontal. Tetapi pemberlakuannya tidak secara otomatis. Harus terlebih
dahulu diperjanjikan antara para pihak di dalam APHT Penerapan asas ini
dalam UUHT merupakan terobosan dari asas perlekatan vertikal yang
dianut oleh KUHPerdata (Baca Penjelasan Umum angka 6 UUHT)
9. Asas Perlekatan (accesie) yang artinya benda-benda yang melekat sebagai
kesatuan dengan tanah, karena hukum mengikuti hukum benda pokok.
Meskipun UUHT tidak menganut asas perlekatan vertikal sebagaimana
KUHperdata, namun apabila para pihak sepakat menghendakinya, maka
asas perlekatan vertikal dapat pula digunakan dalam UUHT dengan
catatan harus dituangkan secra tegas dalam APHT
10. Asas iktikad baik yang artinya iktikad baik yang bersifat objektif yaitu
iktikad baik yang sesuai kepatutan yang berlaku di dalam masyarakat pada
umumnya.
C. Dasar Hukum Hak Tanggungan
Dari uraian-uraian di atas diketahui bahwa dasar hukum pelaksanaan Hak
Tanggungan Atas Tanah adalah sebagai berikut.
a. UUPA Pasal 25, Pasal 33, Pasal 39 mengenai Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan sebagai objek hak tanggungan,
dan Pasal 51, yang menyatakan, bahwa hak tanggungan yang dapat
dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna

6
 bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan
undang-undang.
b. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
c. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, khususnya Pasal 44 ayat (1) yang menyatakan,
"Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak
pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan
pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-
undangan dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
d. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1996 tentang
Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta
Pemberian Hak Tanggungan, Buku Hak Tanggungan, dan
Sertifikat Hak Tanggungan.
e. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang
Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit kredit tertentu.
f. Peraturan menteri negara Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 1996
tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.

7
 BAB III
PENUTUP
A. Kesimpulan
Pada dasarnya hak tanggungan adalah suatu jaminan
pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan objek
jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam UU
No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA).
Asas-Asas Hak Tanggungan antara lain Asas sistem
tertutup (gesloten system), Asas drait de preference
(didahulukan/diutamakan), Asas droit de suite, Asas spesialitas,
Asas publisitas, Asas mudah dan pasti dalam pelaksanaan
eksekusi, Asas accessoir, Asas pemisahan horizontal, Asas
Perlekatan (accesie), Asas iktikad baik.
Adapun dasar hukum yang mengatur hak tanggungan
diantaranya adalah UUPA Pasal 25, Pasal 33, Pasal 39;
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah; Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala
BPN No. 3 Tahun 1996; Peraturan Menteri Agraria/Kepala
BPN No. 4 Tahun 1996; Peraturan menteri negara
Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran
Hak Tanggungan.

8
 DAFTAR PUSTAKA

„UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 1996

Rubekii dipetik dari Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata –
Buku II- Kompilasi Hukum Jaminan.
Zaeni Asyhadie dan Rahma Kusumawati. Hukum Jaminan Indonesia
(Depok:PT RajaGrafindo Persada, 2018)