A.

JUDUL : AKIBAT HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI

TERHADAP HAK MILIK ATAS TANAH YANG
DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

B. LATAR BELAKANG

Hukum adalah rangkaian peraturan-pertauran mengenai tingkah laku

orang-orang sebagai anggota suatu masyarakat dan bertujuan mengadakan tata-
tertib diantara anggota-anggota masyarakat itu. Ini berarti, bahwa anasir hukum
baru dapat dianggap ada, apabila suatu tingkah laku seorang sedikit banyak
menyinggung atau mempengaruhi tingkah laku dan kepentingan orang lain.1

Kalau seorang berjanji melaksanakan sesuatu hal, janji ini dalam hukum
pada hakekatnya ditujukan kepada orang lain. Berhubungan dengan ini, dapat
dikatakan, bahwa sifat pokok hari Hukum Perjanjian ialah, bahwa Hukum ini
semila mengatur perhubungan hukum antara orang-orang , jadi semula tidak
antara orang dan suatu benda. Dalam hal suatu perhubungan hukum mengenai
suatu benda, Hukum B.W. memperbedakan hak terhadap benda (zakelijk recht)
dari pada hak terhadap orang (persoonlijk recht), sedemikian rupa bahwa,
meskipun suatu perjanjian (verbintesis) adalah mengenai suatu benda, perjanjian
itu tetap merupakan perhubungan hukum antara orang dan orang, lebih tegas
antara seorang tertentu dan orang lain tertentu. Artinya, Hukum B.W. tetap
memandang suatu perjanjian sebagai perhubungan hukum di manaseorang
tertentu, berdasar atas suatu janji, berwajib untuk melakukan sesuatu hal, dan
orang lain tertentu berhak menuntut pelaksanaan kewajiban itu.2

Pembicaraan tentang perkembangan hukum jaminan di Indonesia tidak

lepas dari pembicaraan tentang perkembangan hukum jaminan pada masa
Pemerintahan Belanda, Jepang, dan Zaman kemerdekaan dampai saat ini. Pada
zaman Pemerintahan Hindia Belanda, ketentuan hukum yang mengatur tentang

1
R. Wirjono Prodjodikoro. 2011. Azas-Azas Hukum Perjanjian. Bandung: Mandar
Maju, halaman 7.
2
Ibid.,halaman 7.
hukum jaminan dapat kita kaji dalam buku II KUH Perdata dan Stb. 1908 Nomor
542 sebagaimana telah diubah menjadi Stb. 1937 Nomor 190 tentang
Credietverband. Dalam buku II KUH Perdata, ketentuan-ketentuan hukum yan
berkaitan dengan hukum jaminan adalah gadai (pand) dan hipotek . pand diatur
dalam Pasal 1150 KUH Perdata sampai denga Pasal 1160 KUH Perdata,
sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH
Perdata. Credietverband merupakan ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan
pembebanan jaminan bagi orang bumi putra (Indonesia asli). Hak atas tanah yang
dapat dibebani credietverband adalah hak milik, hak guna bangunan (HGB) dan
hak guna usaha (HGU). Bagi orang Eropa dan dipersamakn dengan itu, berlaku
ketentuan-ketentuan hukum yang berkaitan dengan Hipotek. Pada zaman Jepang,
ketentuan hukum jaminan tidak berkembang, karena pada zaman ini ketentuan-
ketentuan ukum yang diberlakukan dalam pembebanan jaminan didasarkan pada
ketentuan hukum yang tercantum dalam KUH Perdata dan Credietverband.3

Pada zaman kemerdekaan sampai dengan saat ini telah banyak ketentuan
hukum tentang jaminan yang telah disahkan menjadi undang-undang. Pada zaman
kemerdekaan sampai dengan saat ini, kita dapay memilahnya menjadi 2 era, yaitu
era sebelum reformasi dan sesudah reformasi. Pada era sebelum reformasi,
ketentuan hukum yang mengatur tentang jaminan adalah Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Pada saat itu,
terjadi dualisme dalam pembebanan jaminan, terutama hak atas tanah. Secara
formal, pembebanan jaminan hak atas tanah berlaku ketentuan-ketentuan yang
terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tetapi secara materiil, yaitu
yang berkaitan dengan hak dan kewajiban para pihak yang berlaku ketentuan yang
terdapat dalam Buku II KUH Perdata dan Credietverband. Tetapi sejak
diundangkannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan,
maka dualisme dalam pembebanan haka atas tanah kini tidak kita kenal lagi,

3
H. Salim HS. 2012. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia. Jakarta:
RajaGrafindo Persada, halaman 1.
karena secara formal maupun materiil berlaku ketentuan yang terdapat dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan.4

Yang dinyatakan tidak berlaku lagi adalah hipotek yang diatur dalam kitab
Undang-undang Hukum Perdata Indonesia yang khusus berkenaan dengan tanah
(dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah). Sedangkan hipotek (versi KUH
Perdata) atas benda-benda lainnya masih tetap berlaku, misalnya hipotek atas
kapasl laut. Hipotek versi KUH Perdata juga berlaku terhadap pesawat terbang
berdasarkan Undang-undang Perhubungan Udara.5

Perlu juga diketahui apa sebenarnya yang dimaksud dengan hak

tanggungan. Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan depada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain.6 Dalam arti, jika debitur cidera janji, kreditor
pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang
dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor lain.7

Hak Tanggungan yang diatur dalam undang-undang ini adalah Hak

Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun, kenyataannya
seringkali terdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman, dan hasil karya, yang
secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan
tersebut. Sehubungan dengan itu, dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman,
dan hasil karya tersebut, Hukum Tanah Nasional menggunakan asas pemisahan
horizontal. Dalam rangka asas pemisahan horizontal, benda-benda yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian

4
Ibid., halaman 2.
5
Munir Fuady. 2013. Hukum Jaminan Utang. Jakarta: Erlangga, halaman 69.
6
Lihat Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berakaitan Dengan Tanah
7
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika, halaman 5.
dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu, setiap perbuatan hukum mengenai
hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut.8

Selain itu, mengingat peningnya kedudukan dana perkreditan tersebut

dalam proses pembangunan, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 setidak-
tidaknya memberikan perlindungan kepada pemberi dan penerima kredit serta
pihak lain melalui lembaga hak jaminan Hak Tanggungan yang kuat dan yang
dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.9

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk melakukan

penelitian yang bertujuan yang berjudul “AKIBAT HUKUM PERJANJIAN
JUAL BELI TERHADAP HAK MILIK ATAS TANAH YANG DIBEBANI
HAK TANGGUNGAN”

1. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas dapat di tarik beberapa permasalahan yang akan

menjadi batasan pembahasan dari penelitian ini, antara lain:

a. Bagaimana proses pengalihan Hak Milik terhadap tanah yang dibebani

Hak Tanggungan?
b. Bagaimana kedudukan Hak Tanggungan setelah Hak Milik jaminan
tersebut dialihkan?
c. Bagaimana akibat hukum yang timbul dalam perjanjian jual beli
terhadapa Hak Milik yang dibebani Hak Tanggungan?

2. Faedah Penelitian

Dalam penelitian ini penulis mengharapkan dapat memberikan manfaat,

yaitu sebagai berikut:

8
Ibid., halaman 7.
9
Ibid., halaman vi.
 a. Secara teoritis, hasil penelitian ini untuk menambah pengetahuan
ilmu hukum mengenai akibat hukum perjanjian jual beli terhadap
hak milik atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
b. Secara praktis, penelitian ini diharapkan bermanfaat untuk
masyarakat mengenai akibat hukum perjanjian jual beli terhadap hak
milik atas tanah yang dibebani hak tanggungan.10

C. Tujuan Penelitian

Penelitian yang diajukan memiliki beberap tujuan untuk diteliti lebih

lanjut, yaitu:

1. Untuk mengetahui proses pengalihan hak milik terhadap tanah yang

dibebani hak tanggungan.
2. Untuk mengetahui kedudukan hak tanggungan setelah hak milik
jaminan tersebut dialihkan.
3. Untuk mengetahui akibat hukum yang timbul dalam perjanjian jual
beli terhadap hak milik yang dibebani hak tanggungan.

D. Defenisi Operasional

Defenisi operasional atau kerangka konsep yang menggambarkan

hubungan antara defenisi-defenisi/konsep-konsep khusus yang akan diteliti.

1. Akibat hukum adalah Suatu akibat yang ditimbulkan oleh adanya

suatu hubungan hukum. Suatu hubungan hukum memberikan hak dan
kewajiban yang telah ditentukan oleh undang-undang, sehingga kalau
dilanggar akan berakibat, bahwa orang yang melanggar itu dapat
dituntut di muka pengadilan.11 

10
Fakultas Hukum., 2014. Pedoman Penulisan Skripsi, Medan: Fakultas Hukum,
halaman 5.
11
“pengertian akibat hukum”, melalui
http://kantongilmuhukum.blogspot.co.id/2015/05/pengertian-peristiwa-hukum-dan-akibat.html,
diakses Minggu, 11 Oktober 2015.
 2. Perajanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang atau satu
pihak berjanji kepada seorang atau pihak lain atau di mana dua orang
atau dua pihak itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal (Pasal
1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia).12
3. Jual beli adalah proses pemindahan hak milik berpa barang atau harta
kepada pihak lain dengan menggunakan uang sebagai salah satu alat
tukarnya.13
4. Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6
Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960.14
5. Tanah adalah kumpulan tubuh alam yang menduduki sebagian besar
daratan planet bumi, yang mampu menumbuhkan tanaman dan
sebagai tempat makhluk hidup lainnya dalam melangsungkan
kehidupannya.15
6. Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan depada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain.16

12
“Pengertian perjanjian”, melalui https://id.wikipedia.org/wiki, diakses Minggu, 11
Oktober 2015.
13
“Pengertian jual beli”, melalui http://dilihatya.com/2148/pengertian-jual-beli-
menurut-para-ahli, diakses Minggu, 11 Oktober 2015.
14
Lihat Undang-Undang Nomor 5 tahun 1996 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria
15
“Pengertian Tanah”, melalui http://pengertian-definisi.blogspot.co.id/2011/11/definisi-
dan-pengertian-tanah.html, diakses Minggu, 11 Oktober 2015.
16
Lihat Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berakaitan Dengan Tanah
E. Tinjauan Pustaka
1. Tinjauan tentang Akibat Hukum
1) Pengertian

Akibat hukum ialah akibat suatu tindakan yang dilakukan untuk

memperoleh suatu akibat yang dikehendaki oleh pelaku dan yang diatur oleh
hukum. Tindakan ini dinamakan tindakan hukum. Jadi dengan lain perkataan,
akibat hukum adalah akibat dari suatu tindakan hukum. Contoh: membuat
wasiat, pernyataan berhenti menyewa.

2) Wujud dari akibat hukum

Akibat hukum adalah akibat yang ditimbulkan oleh suatu peristiwa

hukum.

Akibat hukum ini berwujud:

a) Lahirnya, berubahnya atau lenyapnya suatu keadaan hukum.

Contoh:
-Usia menjadi 21 tahun, akibat hukumnya berubah-ubah dari
tidak cakap hukum menjadi cakap hukum, atau
-Dengan adanya pengampunan, lenyaplah kecakapan
melakukan tindakan hukum.
b) Lahirnya, berubahnya atau lenyapnya suatu hubungan hukum,
antara dua atau lebih subyek hukum, di mana hak dan
kewajiban pihak yang satu berhadapan dengan hak dan
kewajiban pihak yang lain.
Contoh:
A mengadakan perjanjian jual-beli dengan B, maka lahirlah
hubungan hukum antara A dan B sesudah dibayar lunas,
hubungan hukum tersebut menjadi lenyap.
c) Lahirnya sanksi apabila dilakukan tindakan yang melawan
hukum.
Contohnya:
 Seorang pencuri diberi sanksi hukuman adalah suatu akibat
hukum dari perbuatan si pencuri tersebut ialah mengambil
barang orang lain tanpa hak dan secara melawan hukum.17

F. Metode Penelitian
Metode penelitian merupakan salah satu faktor suatu permasalahan yang
akan dibahas, dimana metode penelitian merupakan cara utama yang bertujuan
untuk mencapai tingkat utama. metode penelitian yang dipergunakan dalam
penelitian terdiri atas :
1. Sifat penelitian
Sifat penelitian yang digunakan adalah normatif. Penelitian hukum
normatif yang dilakukan dengan cara terutama meneliti data sekunder yang
diperoleh dari kepustakaan. Dalam penelitian ini bertujuan untuk memberikan
makna secara jelas tentang akibat hukum perjanjian jual beli terhadap hak milik
atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

2. Sumber Data
Sumber data yang diperoleh dalam materi penelitian terdiri atas:
a. Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui bahan pustaka. Data
primer yang dalam penelitian melakukan bedah buku, data sekunder
dalam penelitian bersumber pada: 18
1) Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat,
dalam penelitian digunakan ada 3 bahan hukum:
a) Undang-Undang Dasar 1945 Negara Kesatuan Republik
Indonesia.
b) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok
Agraria.
17
R. Soeroso. 2006. Pengantar llmu Hukum. Jakarta: Sinar Grafika, halaman 295.
18
Fakultas Hukum, halaman 6
 c) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan.
2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan
penjelasan terhadap bahan hukum primer berupa buku, karya
ilmiah, hasil penelitian, hasil karya pakar hukum.19
3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum yang memberikan
petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan
sekunder berupa kamus hukum, eksiklopedia, bahan dari internet
dan sebagainya.
3. Alat Pengumpul Data
Untuk memperoleh data yang akurat, relevan dan dapat
dipertanggungjawabkan maka digunakan beberapa cara dalam pengumpulan data
karena mempunyai kelebihan dan kekurangan dalam pengumpulan data dalam
penelitian:
a. Studi kepustakaan (library research), yaitu dengan membaca buku,
majalah, surat kabar, dokumen-dokumen, undang-undang dan
media informasi lain yang ada hubungannya dengan penelitian.
4. Analisis Data
Setelah pengumpulan data dilakukan, baik dengan studi kepustakaan maka
data yang dianalisis secara kualitatif yaitu dengan pengamatan data.

G. Jadwal penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan beberapa tahapan yang diajukan guna
kelancaran penelitian dan hasil penelitian yang baik. Langkah-langkah yang
timbul dalam penulisan meliputi tahap-tahap sebagai berikut:
a. Persiapan pembuatan judul dan pembuatan skripsi selama 4 minggu.
b. Pengajuan proposal selama 4 minggu
c. Observasi dan pengumpulan data selama 3 minggu
d. Penyempurnaan laporan penelitian selama 4 minggu

19
Bambang Sunggono. 2012. Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta: RajaGrafindo
Persada, halaman 114.
 Berdasarkan hal tersebut jumlah waktu yang dibutuhkan dalam
penyelesaian penulisan skripsi adalah 16 minggu atau sekitar 3 bulan.