MAKALAH HUKUM JAMINAN MENGENAI

HAK TANGGUNGAN

Diajukan untuk memenuhi salah satu tugas Mata Kuliah Hukum Jaminan

Dosen Pengampu: Dr. Saim Aksinudin, S.H., M.H

Kelas B

Disusun Oleh:

Riehan Salsabil Putra (201000068)

Hukum Jaminan

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PASUNDAN
2023
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ........................................................................................................... i

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................1

1.1 Latar Belakang ...........................................................................................1

1.2 Identifikasi Masalah ...................................................................................1

BAB II PEMBAHASAN ........................................................................................2

2.1 Pengertian Hak Tanggungan .......................................................................2

2.2 Subjek dan Objek Hak Tanggungan ...........................................................3

2.2.1 Subjek Hak Tanggungan .....................................................................3

2.2.2 Objek Hak Tanggungan ......................................................................3

2.3 Contoh Perjanjian yang Menjaminkan Hak Tanggungan ...........................4

BAB III PENUTUP ................................................................................................9

3.1 Kesimpulan .................................................................................................9

DAFTAR PUSTAKA ...........................................................................................10

i
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Hak Tanggungan bukanlah suatu frasa yang baru kita kenal di mata
mahasiswa hukum, karena sudah dikenalkan atau diintrodusir pada Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar-Dasar Pokok Agraria atau
yang kita kenal sebagai UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria). Dalam Pasal 51
UUPA ditentukan bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik
(HM), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB) yang diatur
dengan undang-undang. Berdasarkan amanat Pasal 51 UUPA tersebutlah, pada
Tanggal 9 April 1996 telah diundangkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah (UUHT).

UUHT bertujuan, memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga

Hak Tanggungan yang kuat, yang di dalamnya antara lain menegaskan atau
meluruskan persepsi yang kurang tepat di waktu yang lalu. Adanya
penegasan/pelurusan berkenaan dengan beberapa masalah tersebut memerlukan
perubahan persepsi dan sikap semua pihak yang berkaitan dengan pelaksanaan
Hak Tanggungan itu.

1.2 Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah di atas, maka dapat diidentifikasikan
beberapa permasalahan sebagai berikut:
1. Apa yang dimaksud dengan Hak Tanggungan?
2. Apa saja yang menjadi subjek dan objek dari Hak Tanggungan?
3. Bagaimana contoh dari perjanjian yang jaminannya berupa Hak Tanggungan?

1
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Hak Tanggungan

Pengertian dari Hak Tanggungan telah dijelaskan dalam UUHT yaitu
tercantum dalam Pasal 1 Angka (1) UUHT yang berbunyi:1

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan

tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-
undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untukpelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain.”

Angka 4 Penjelasan Umum Undang – Undang Hak Tanggungan juga

menyatakan pengertian Hak Tanggungan, yaitu: Hak Tanggungan adalah hak
jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur – kreditur lain.2 Dalam arti,
bahwa jika debitur cedera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut
ketentuan perundang – undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului
daripada kreditur – kreditur yang lain.

1 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996. Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah. Jakarta, Pasal 1 angka (1)
2 Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, A, Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian Tesis Dan Disertasi, PT.

Raja Grafindo Persada, Jakarta: 2014, hlm. 3

2
2.2 Subjek dan Objek Hak Tanggungan
2.2.1 Subjek Hak Tanggungan
Subjek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9
UUHT, dari kedua pasal tersebut dapat diketahui bahwa yang menjadi subjek
dalam Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak
Tanggungan.

a) Pemberi Hak Tanggungan

Pemberi Hak Tanggungan adalah adalah orang atau pihak yang
menjaminkan objek Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan bisa debitor
pemilik hak atas tanah atau orang lain yang bersedia menjamin pelunasan
hutang debitor dengan membebankan tanah miliknya.3 Persyaratan menjadi
seorang pemberi Hak Tanggungan antara lain:4
- Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu;
- Mempunyai usaha di Indonesia
- Kredit dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Negara
Republik Indonesia.
b) Pemegang Hak Tanggungan
Menurut Pasal 9 UUHT yang dimaksud dengan pemegang Hak
Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan
sebagai pihak yang berpiutang. Dengan demikian yang dapat menjadi
pemegang Hak Tanggungan adalah siapapun juga yang berwenang melakukan
perbuatan perdata untuk memberikan hutang, yaitu baik badan hukum maupun
orang perseorangan warga negara Indonesia maupun orang asing.

2.2.2 Objek Hak Tanggungan

Objek yang dapat dibebani oleh Hak Tanggungan yang sesuai diatur
dalam UUHT, yang diantaranya:

a) Hak Milik (HM);

3 J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan,Hak Tanggungan Buku II. PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung: 2004, hlm. 308
4 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan. Sinar Grafika, Jakarta: 2012, hlm.39

3
 b) Hak Guna Usaha (HGU);
c) Hak Guna Bangungan (HGB);
d) Hak Pakai atas Tanah Negara;
e) Hak Pakai Atas Tanah Milik, yang akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan
Pemerintah;
f) Rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun, yang didirikan di atas
tanah hak pakai atas tanah negara; dan
g) Berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada
atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan
merupakan milik pemegang hak atas tanah.

2.3 Contoh Perjanjian yang Menjaminkan Hak Tanggungan

SURAT PERJANJIAN PINJAM MEMINJAM DENGAN AGUNAN

Pada hari ini, Rabu, di Indramayu, tanggal 10 November 2018 (sepuluh November
dua ribu delapan belas), telah disepakati perjanjian antara:

1. Nama : Toni Alexander

Usia : 51 Tahun
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil
Alamat : Jl. Sudirman No. 45 Kabupaten Indramayu
Bertindak untuk dan atas nama diri sendiri yang selanjutnya disebut sebagai
PIHAK PERTAMA
2. Nama : Yaya Junaedi
Usia : 37 Tahun
Pekerjaan : Wirausaha
Alamat : Jl. Mangga No. 12 Kabupaten Indramayu
Bertindak untuk dan atas nama diri sendiri yang selanjutnya disebut sebagai
PIHAK KEDUA

Dalam perjanjian ini PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama-
sama disebut PARA PIHAK.

4
Para Pihak dalam perjanjian ini terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai
berikut:

1. Bahwa Pihak Kedua hendak meminjam uang kepada Pihak Pertama dengan
maksud untuk mengembangkan usaha yang sedang dijalankan oleh Pihak
Kedua;
2. Bahwa Pihak Kedua telah menerima pinjaman dari Pihak Pertama sebesar
Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah);
3. Bahwa untuk menjamin pengembalian pinjaman kepada Pihak Pertama, maka
dengan ini Pihak Kedua menyerahkan jaminan berupa Sertifikat Hak Milik
atas sebidang tanah dengan nomor 11/HM/29.03.2011 dengan luas tanah
sebesar 150 m2 yang dimiliki oleh Pihak Kedua;
4. Bahwa Pihak Kedua menyatakan dengan sebenar-benarnya bahwa Sertifikat
Hak Milik atas sebidang tanah yang dijadikan jaminan kepada Pihak Pertama
adalah milik pribadinya tidak dalam sengketa atau melekat beban hak lainnya.

Bahwa sehubungan dengan hal-hal tersebut di atas, Pihak Pertama dan Pihak
Kedua dengan ini menyatakan telah setuju dan saling mufakat untuk membuat
suatu Perjanjian Hutang Piutang dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat
sebagai berikut:

1) Bahwa Pihak Kedua akan membayar pinjaman Rp. 60.000.000,- (enam puluh
juta rupiah) secara bertahap/mencicil selama 10 (sepuluh) bulan berjalan
terhitung sejak tanggal perjanjian ini dibuat dan ditandatangani Para Pihak,
yang dimana biaya cicilan per-bulannya sebesar Rp. 6.000.000,- (enam juta
rupiah). Bahwa pembayaran cicilan harus disetorkan dengan cara transfer
melalui rekening atas kesepakatan Pihak Pertama dan Pihak Kedua yang
selanjutnya dibuatkan catatan khusus untuk itu;
2) Bahwa Pihak Kedua menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas sebidang tanah
dengan nomor 11/HM/29.03.2011 atas nama Yaya Junaedi, dengan luas tanah
sebesar 150 m2 yang akan diserahkan kepada Pihak Pertama untuk sebagai
jaminan pinjaman dan selanjutnya Pihak Pertama akan mengembalikan
jaminan tersebut kepada Pihak Kedua setelah pelunasan pinjaman;

5
3) Bahwa Pihak Kedua menyatakan dan menjamin kepada Pihak Pertama bahwa
objek yang dijaminkan adalah benar-benar milik pribadinya dan tidak dalam
keadaan sengketa atau menjadi jaminan pihak lain, dan selama Sertifikat Hak
Milik sebagai jaminan berada ditangan Pihak Pertama, maka segala kekuasaan
dan pengelolaan diatasnya menjadi hak Pihak Pertama;
4) Bahwa apabila Pihak Kedua tidak mencicil pembayaran selama 3 (tiga) bulan
berturut-turut, maka Pihak Pertama akan memberikan peringatan sebanyak
tiga kali baik melaui lisan maupun tertulis yang dikirimkan kepada Pihak
Kedua, dan apabila setelah diberikan tiga kali peringatan belum juga
melaksanakan kewajiban pembayaran, maka Pihak Kedua memberikan hak
dan kuasa kepada Pihak Pertama untuk menjual objek jaminan dan hasil
penjualannya akan diserahkan kepada Pihak Kedua setelah
dipotong/dikurangi sisa hutang dan proses penjualan yang wajar;
5) Bahwa sehubungan dengan apa yang diuraikan di atas, maka Para Pihak
bersama ini menerangkan agar supaya dikemudian hari Para Pihak tidak
memungkirinya, maka Pihak Kedua dengan ini berjanji dan oleh karena itu
mengikat diri dalam perjanjian ini dan menyerahkan sertifikat objek jaminan
kepada Pihak Pertama sampai dengan pelunasan;
6) Bahwa apabila dikemudian hari timbul sesuatu perselisihan didalam
melaksanakan isi perjajian ini, maka Pihak Pertama dan Pihak Kedua akan
berusaha sekeras-kerasnya untuk menyelesaikannya dengan jalan
musyawarah;
7) Bahwa jika cara musyawarah ini tidak dapat menghasilkan suatu
penyelesaian, maka Para Pihak telah sepakat untuk menyerahkan
persoalannya kepada Pengadilan Negeri Indramayu.

Demikian Surat Perjanjian ini dibuat, ditandatangani, dan bermaterai cukup.

Selanjutnya untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

6
 Indramayu, 10 November 2018
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

Toni Alexander Yaya Junaedi5

Analisis:
Dalam contoh perjanjian tersebut Para Pihak menggunakan nama Pihak
Pertama & Pihak Kedua bukanlah Kreditur & Debitur, karena perjanjian di atas
merupakan perjanjian pinjam-meminjam antar orang yang tidak terkait dengan
bank, bukan perjanjian pinjam-meminjam orang dengan bank.

Perjanjian ini dibuat pada tanggal 10 November 2018. Perjanjian tersebut

berupa perjanjian hutang-piutang (pinjam-meminjam) orang dengan orang yaitu
antara Toni Alexander dan Yaya Junaedi. Dalam perjanjian tesebut Toni
Alexander sebagai Pihak Pertama meminjamkan uang sebesar Rp. 60.000.000,-
(enam puluh juta rupiah) kepada Yaya Junaedi sebagai Pihak Kedua, dimana uang
tersebut akan digunakan oleh Pihak Kedua untuk mengembangkan usaha yang
sedang dijalankannya.

Untuk meyakinkan Pihak Pertama agar pinjamannya kembali, bahwa Pihak

Kedua menjaminkan berupa Sertifikat Hak Milik tanah miliknya sendiri. Jaminan
tersebut disebut sebagai perjanjian tambahan (accesoir), sedangkan perjanjian
pokoknya yaitu berupa pinjam-meminjam.

Dalam perjanjian tersebut, Pihak Kedua memiliki kewajiban kepada Pihak

Pertama yaitu membayar cicilan hutang tiap bulannya, Pihak Kedua wajib
membayar cicilan sebesar Rp. 6.000.000,- (enam juta rupiah) disetiap tanggal 10
tiap bulannya. Jika merujuk pada pasal/poin 4 (empat), apabila Pihak Kedua tidak
melakukan kewajibannya (membayar cicilan) selama tiga bulan berturut-turut,

5 Indra Setiawan. “Contoh Perjanjian Pinjam Meminjam Dengan Agunan”.

https://www.indrasatrianis.com/2020/07/08/contoh-perjanjian-pinjam-meminjam-dengan-agunan/, diakses
pada tanggal 09 Maret 2023

7
maka Pihak Pertama akan melakukan teguran terlebih dahulu sebanyak tiga kali
dan jika teguran tersebut tetap dihiraukan, maka Pihak Pertama berhak untuk
menjual objek jaminannya yaitu berupa sebidang tanah seluas 150 m2 beserta
Sertifikat Hak Milik-nya.

Tertulis secara jelas pada pasal/poin 4 (empat), bahwa “hasil penjualannya

akan diserahkan kepada Pihak Kedua setelah dipotong/dikurangi sisa hutang dan
proses penjualan yang wajar”. Jadi dapat dikatakan bahwa harga jual dari tanah
tersebut melebihi dari jumlah uang yang dipinjamkan. Misalkan Pihak Kedua tidak
membayar tiga bulan secara berturut-turut sejak perjanjian disepakati, kemudian
dimisalkan harga tanah per-meter di Kabupaten Indramayu pada tahun 2018 itu
seharga Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) maka total harga tanah yang
dijaminkan tersebut sebesar Rp. 75.000.000,- (tujuh puluh lima juta rupiah). Jadi
75.000.000 – 60.000.000 = Rp. 15.000.000,- , sehingga sisa uang hasil penjualan
tanah tersebut akan diserahkan kepada Pihak Kedua. Kemungkinan Sertifikat Hak
Milik yang dijaminkan tersebut adalah tanah yang sedang ditempati dan ditinggali
oleh Pihak Kedua, sehingga Pihak Kedua tidak mungkin mengabaikan jaminan
tesebut, karena kalau tanahnya dijual oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua tidak
punya tempat tinggal lagi.

8
 BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Berdasakan identifikasi masalah dan pembahasan di atas, maka dapat
disimpulkan sebagai berikut:

1. Menurut Pasal 1 angka (1) UUHT menjelaskan mengenai pengertian dari

Hak Tanggungan, yang menyebutkan bahwa “Hak Tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya
disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untukpelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
2. Yang termasuk subjek dalam Hak Tanggungan yaitu hanya si Pemberi Hak
Tanggungan (debitur) dan si Pemegang Hak Tanggungan (kreditur).
Sedangkan objek dari Hak Tanggungan yang biasanya digunakan dalam
Perjanjian Kredit atau Perjanjian Pinjam-Meminjam Dengan Agunan,
diantaranya berupa Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Usaha, dan
Sertifikat Hak Guna Bangunan.
3. Yaya Junaedi meminjam uang kepada Toni Alexander sebesar Rp.
60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) yang digunakan untuk
mengembangkan usaha yang sedang dijalankan oleh Yaya Junaedi,
kemudian peminjaman uang tersebut dibuatkan Perjanjian karena jumlah
yang dihutangnya tidak sedikit. Untuk meyakinkan Toni Alexander agar
pinjamannya kembali, Yaya Junaedi menjaminkan Sertifikat Hak Milik
Tanah miliknya sendiri. Dan merekapun sepakat dengan perjanjian tesebut.

9
 DAFTAR PUSTAKA

Republik Indonesia. 1996. Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun

1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang
Berkaitan Dengan Tanah. Jakarta.

J. Satrio. 2004. Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan,Hak Tanggungan Buku

II. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.

Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, A. 2014. Penerapan Teori Hukum Pada
Penelitian Tesis Dan Disertasi, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.

Setiawan, Indra. 2020. “Contoh Perjanjian Pinjam Meminjam Dengan Agunan”.

https://www.indrasatrianis.com/2020/07/08/contoh-perjanjian-pinjam-
meminjam-dengan-agunan/, diakses pada tanggal 09 Maret 2023

Sutedi, Adrian. 2012. Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika.

10