TUGAS RESUME BUKU

HUKUM HAK TANGGUNGAN DAN PEMINDAHAN HAK ATAS

TANAH

DOSEN PENGAMPU: Dr. RATIH MEGA PUSPASARI, S.H., M.Kn

Oleh:

SITI ALFIAH (30302100010)

PROGRAM STUDI S1 ILMU HUKUM

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG

SEMARANG

2023
JUDUL BUKU : HUKUM HAK TANGGUNGAN (Hak Tanggungan Atas Tanah

dan Benda-Benda di Atasnya) Prof. Dr. H.M. Arba, S.H., M.Hum

dan Diman Ade Mulada, S.H., M.H.

Dengan berlakunya UUPA (UU Nomor 5 Tahun 1960) maka dalam rangka mengadakan
unifikasi hukum tanah, dibentuklah hak jaminan atas tanah yang diberi nama Hak
Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hipotik dan Credietverband dengan Hak milik,
Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai obyek yang dapat dibebaninya. Hak-
hak barat sebagai obyek Hipotik dan Hak Milik sebagai obyek Credietverband tidak ada
lagi, karena hak-hak tersebut telah dikonversi menjadi salah satu hak baru yang diatur
dalam UUPA

1. BEBERAPA UNSUR-UNSUR DARI PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN,

YAITU SEBAGAI BERIKUT:
a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang tertentu, yaitu hak
tanggungan dapat membereskan dan menyelesaikan pembayaran utang debitur
kepada kreditur apabila cedera janji dengan menjual objek jaminan hak
tanggungan.
b) Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan atas tanah, yaitu hak
penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada kreditur, yang memberi
wewenang kepadanya untuk menjual tanah yang secara khusus ditunjuk sebagai
agunan piutangnya apabila debitur cedera janji dan mengambil seluruh atau
sebagaian hasilnya untuk pelunasan utangnya tersebut dengan hak mendahului
daripada kreditur-kreditur lainnya.
c) Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA, khususnya dalam
Pasal 25, 33, 39, dan Pasal 51.
d) Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi
dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu
2. SYARAT OBJEK HAK TANGGUNGAN DAPAT DIBEBANI HAK JAMINAN
ATAS TANAH
Obyek hak tanggungan adalah sesuatu yang dapat dibebani dengan hak tanggungan.
Untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, maka obyek hak tanggungan harus
memenuhi empat (4) syarat, yaitu:
 a. Dapat dinilai dengan uang
b. Mempunyai sifat dapat dipindahkan
c. Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan pendaftaran tanah yang berlaku,
karena harus dipenuhi "syarat publisitas".
d. Memerlukan penunjukkan khusus oleh undang-undang.
3. CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada
pemegangnya( pasal 1 angka 1 dan pasal 20 ayat (1))
b. Selalu mengikuti jaminan utang dalam tangan siapapun objek tersebut
berada(pasal 7)
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga
dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
4. ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN
a. Hak Tanggungan Memberi Kedudukan Hak Yang Diutamakan.
b. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
c. Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Selain Atas Tanahnya Juga Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah Tersebut
d. Dengan Tanah Yang Baru Akan Ada Dikemudian Hari
e. Perjanjian Hak Tanggungan Adalah Perjanjian Accessoir
f. Hak Tanggungan Dapat Dijadiakn Jaminan Untuk Utang Yang Akan Ada
g. Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih Dari Satu Utang
h. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya Dalam Tangan Siapa Pun Objek Hak
Tanggungan Itu Berada
i. Di Atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan Sita Oleh Peradilan
j. Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan Atas Tanah Tertentu
k. Hak Tanggungan Wajib Didaftarkan
l. Hak Tanggungan Dapat Diberikan Dengan Disertai Janji-Janji Tertentu
m. Hak Tanggungan Tidak Boleh Diperjanjiakn Untuk Dimiliki Sendiri Oleh
Pemegang Hak Tanggungan apabila Cedera Janji
n. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Mudah Dan Pasti
5. PROSES PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
Proses Pembebanan Hak Tanggungan Dilaksanakan Melalui Dua Tahap Kegiatan,
Yaitu:
 a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan Menurut pasal 10 ayat (2) undang-undang
hak tanggungan, pemberian hak tanggungan dengan pembuatan akta pemberian
hak tanggungan (APHT) oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan Menurut pasal 13 undang-undang hak
tanggungan, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan selambat-lambatnya tujuh (7) hari kerja setelah penandatanganan
APHT PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain
yang diperlukan.
a. didaerah yang bersangkutan atau media masa setempat, serta tidak ada pihak
yang merasa keberatan;
b. Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan dengan cara yang
bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi
hukum;
c. Sampai pengumuman untuk lelang dikeluarkan penjualan lelang dapat
dihindarkan dengan pelunasan hutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu
beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

6. PROSEDUR PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH

a. Didahului Dengan Perjanjian Utang Piutang Untuk membebankan hak
tanggungan terhadap suatu tanah/objek yang menjadi jaminan maka harus
didahului dengan adanya Perjanjian utang piutang antara debitur dan kreditur.
b. Dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan Setelah dibuat perjanjian utang
piutang, baru kemudian harus dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
c. Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan Dalam waktu paling lama 7
(tujuh) hari kerja setelah Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah dibuat
ditandatangani, PPAT wajib mendaftarkan akta tersebut kepada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat

Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak
Tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan
diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir sendiri di
 kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah
kerjanya adalah per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah
hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan). Untuk kepentingan kreditor, dikeluarkan
kepadanya tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Tanggungan yang
terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.

7. AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

Akta Pemberian Hak Tanggungan ("APHT") mengatur persyaratan dan ketentuan
mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan
hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan.
Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain
(kreditor konkuren) (Pasal 1 (1) Undang-undang No.4 Tahun 1996 atau "UUHT").
Jadi, Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor
kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan.
8. SYARAT PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
a. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di
dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
b. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi:
Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan; Domisili para
pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan; Penunjukan secara jelas utang
atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan; Nilai
tanggungan, dan; Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
c. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/
Kabupaten).
d. Sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan
memuat titel eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa".
e. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).
9. JAMINAN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH MILIK PIHAK KETIGA
DALAM PERJANJIAN KREDIT DI LEMBAGA KEUANGAN PERBANKAN
BERDASARKAN UNDANG - UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG
HAK TANGGUNGAN
Perlindungan hukum dibagi menjadi dua yaitu perlindungan hukum preventif dan
perlindungan hukum represif.
a. Perlindungan hukum preventif bagi pihak ketiga dapat diberikan oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah yaitu dengan pelayanan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT), selain itu juga dapat diberikan oleh Notaris dengan
pembuatan akta perjanjian kredit dan juga oleh Bank yaitu dengan menawarkan
pembuatan perjanjian tersendiri antara kedua belah pihak.
b. Perlindungan hukum represif dalam Hak Tanggungan terdapat pada Pasal 23
Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan yang mengatur tentang
sanksi administratif yang dijatuhkan kepada pejabat yaitu PPAT dan Notaris.
Sanksi adminitratif diberikan apabila pejabat lalai atau melanggar ketentuan
yang diatur dalam hal pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan dan surat
kuasa membebankan Hak Tanggungan.
10. SISTEM HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK
Sejak dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertahanan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan
Terintegrasi Secara Elektronik (“Permen Agraria 9/2019”), dikenal istilah Sistem Hak
Tanggungan Elektronik (“Sistem HT-el”). Sistem HT-el, sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 angka 6 Permen Agraria 9/2019, adalah:
Serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka pemeliharaan data
pendaftaran tanah yang diselenggarakan melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Pelaksanaan Sistem HT-el ini diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan secara bertahap
menyesuaikan dengan kesiapan data pendukung. Jenis layanan Hak Tanggungan yang
dapat diajukan melalui Sistem HT-el salah satunya adalah pendaftaran hak tanggungan.
Selain itu, sistem ini juga melayani peralihan Hak Tanggungan, perubahan nama
kreditor dan penghapusan Hak Tanggungan.
11. TANDA TANGAN ELEKTRONIK DALAM SISTEM Hak Tanggungan
Elektronik
Untuk menjaga keutuhan dan keautentikan dokumen elektronik, Sertifikat Hak
Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan elektronik.
 Tanda tangan elektronik adalah tanda tangan yang terdiri atas informasi elektronik yang
dilekatkan, terasosiasi atau terkait dengan informasi elektronik lainnya yang digunakan
sebagai alat verifikasi dan autentikasi sebagaimana dimaksud dalam undang-undang
informasi dan transaksi elektronik.
Pasal 2 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 2019 tentang Penerapan Tanda Tangan Elektronik (“Permen
Agraria 3/2019”) kemudian menjelaskan bahwa tanda tangan elektronik dapat
digunakan untuk memberikan persetujuan dan/atau pengesahan suatu dokumen
elektronik pertanahan dalam penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian Agraria
dan Tata Ruang.
12. MEKANISME PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN BERBASIS
ELEKTRONIK
Pada dasarnya untuk menggunakan Sistem HT-el, pengguna harus terdaftar terlebih
dahulu dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Pengguna layanan Sistem HT-el terdiri dari perseorangan/badan hukum selaku
kreditur dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak
Tanggungan;
b. Terhadap perseorangan/badan hukum sebagaimana dimaksud sebelumnya harus
menjadi pengguna terdaftar pada Sistem HT-el, dengan memenuhi persyaratan:
1) mempunyai domisili elektronik;
2) Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;
3) pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan
ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan
4) syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.
c. Kementerian melakukan verifikasi atas pendaftaran dan berhak menolak
pendaftaran dimaksud.
13. DASAR HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN HAK MILIK ATAS
SATUAN RUMAH SUSUN
a. UUPA mengatur peralihan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan
hak pakai atas tanah
1) Pasal 20 Ayat 1 UUPA
2) Pasal 28 Ayat 3 UUPA
3) Pasal 35 Ayat 3 UUPA
4) Pasal 43 Ayat 2 UUPA
 b. PP No 40 Tahun 1996 mengatur peralihan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan hak pakai atas tanah
1) Pasal 16 PP No 40 Tahun 1996
2) Pasal 34 PP No 40 Tahun 1996
3) Pasal 54 PP No 40 Tahun 1996
4) Pasal 10 UU No 16 Tahun 1985
5) Pasal 42 PP No 4 Tahun 1988
6) Pasal 37 PP No 24 Tahun 1997
7) Pasal 41 PP No 24 Tahun 1997
8) Pasal 42 PP No 24 Tahun 1997
9) Pasal 43 PP No 24 Tahun 1997
10) Pasal 97 Sampai dengan Pasal 105 Permen Agraria / Kepala BPN No 3
Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan PP No 24 Tahun 1997
tentang pendaftaran tanah
11) Pasal 107 s/d Pasal 110 Permen Agraria / Kepala BPN No 3 Tahun 1997
12) Pasal 111 dan Pasal 112 Permen Agraria / Kepala BPN No 3 Tahun 1997
13) Pasal 113 Permen Agraria / Kepala BPN No 3 Tahun 1997

PP No 18 Tahun 2021 mengganti beberapa PP dan sejumlah pasal seperti PP Nomor

40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah, PP
Nomor 103 Tahun 2015 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh
Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia dan 2 pasal di PP Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah.

a. Penjelasan PP No 18 Tahun 2021

1) PP No 103 Tahun 2015
2) Mencabut PP No. 40 Tahun 1996
3) Mengubah PP No. 24 Tahun 1997
b. Isi PP No 18 Tahun 2021
1) Hak Atas Tanah
2) Satuan Rumah Susun
3) Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. Untuk melaksanakan ketentuan
 Pasal 142 dan Pasal 185 huruf b Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta
Kerja, perlu menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Hak Pengelolaan merupakan hak menguasai dari negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Hak
Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat.

Hak Atas Tanah merupakan hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang
hak dengan tanah, termasuk ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk
menguasai, memiliki, menggunakan dan memanfaatkan, serta memelihara tanah, ruang
atas tanah dan/atau ruang di bawah tanah.

Satuan Rumah Susun merupakan unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan utama. Hak milik atas satuan rumah susun diberikan kepada warga
negara Indonesia (WNI), badan hukum Indonesia, orang asing yang mempunyai izin
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, badan hukum asing yang
mempunyai perwakilah di Indonesia, perwakilan negara asing dan lembaga
internasional yang berada atau mempunyai perwakilan Indonesia. Hak milik atas satuan
rumah susun juga dapat diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat atau Instansi
Pemerintah Daerah, dengan catatan tidak dapat dijaminkan dengan dibebani hak
tanggungan.

Pendaftaran Tanah merupakan rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah

secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, ruang atas tanah, ruang
bawah tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk bagi bidang-bidang tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.

14. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH

Rangkaian kegiatan dalam pendaftaran tanah menghasilkan 2 macam data :

a. Data fisik dan

b. Data yuridis
Kegiatan pendaftaran tanah dibagi menjadi 2 :

a. Kegiatan pendaftaran untuk pertama kali ( Opzet atau Initial Registration )

secara sistematik dan sporadic
b. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ( Bijhouding atau Maintenance )