HAK TANGGUNGAN

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

• UU No. 14 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-
benda yang berkaitan dengan Tanah.
• Menggantikan apa yang diatur dalam KUH Perdata (Hipotik dan
Creditverband)

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 PENGERTIAN

• Pasal 1 angka 1 UUHT, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang di bebankan pada
hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk perlunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepda kreditor teretntu terhadap
kreditor-kreditor lain.

• Penjelasan Umum atas UUHT, Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah
untuk perlunasan utang tetentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Dalam arti bahwa jika debitur cidera janji,
kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum
tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lain.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 CIRI HAK TANGGUNGAN

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada

pemegangnya (droit de preference),
2. Selalu mengikuti obyek yang dijamin dalam tangan siapapun objek itu
berada (droit de suite). Walaupun obyek hak tanggungan sudah berpindah
tangan dan menjadi hak milik pihak lain, kreditur masih tetap dapat
menggunakan haknya melalui eksekusi, jika debitur cidera janji.
3. Memenuhi Asas Spesialitas dan Publisitas sehingga mengikat pihak ketiga
dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan,
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 SIFAT HAK TANGGUNGAN

1. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-bagi (Ondellbaar)

Hak Tanggungan mempunyai sifat “tidak dapat dibagi-bagi” atau “tidak dapat dipisah-pisahkan” artinya Hak
Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagaian daripadanya (Pasal 2 ayat 1
UUHT), kecuali diperjanjikan dakam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagaimana dimaksud pada ayat 2.
2. Perjanjian Tambahan atau Ikutan (Accessoir)
a. Berarti merupakan perjanjian tambahan atau pelengkap dari perjanjian pokok yaitu adanya Hak Tanggungan
pada adanya perjanjian hutang piutang antara debitur dengan kreditur yang dijadikan jaminan pelunasan.
b. Dengan hapusnya perjanjian pokok, maka hapus pula Hak Tanggungan, namun jika Hak Tanggungannya hapus,
maka tidak menyebabkan perjanjian pokoknya (hutang piutang) menjadi hapus.
3. Pembebanan obyek Hak Tanggungan lebih dari satu kali.
Satu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasaan
lebih dari satu hutang. Jika ada pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan seterusnya,
peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
4. Parate Executie (Eigenmactige Verkoop)
Perwujudan dari kedudukan kreditur yang preferent, meenrut Pasal 6 UUHT apabila debitur cidera janji, maka
pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atau kekuasaan
sendiri (Parate executie) melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 OBYEK HAK TANGGUNGAN

• Secara Umum obyek/benda dapat dibebani hak jaminan atas tanah (Hak Tanggungan), harus
memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin adalah berupa uang,
b. Termasuk hak yang wajib didaftar dalam daftar umum karena harus memenuhi syarat
spesialitas dan publisitas,
c. Mempunyai sifat yang dapat dipindahtangankan karena apabila debitur cidera janjian, benda
yang dijadikan jaminan akan dijual dimuka umum,
d. Memerlukan penunjukkan oleh Undang-undang.

• Objek Hak Tanggungan sbb:

a. Ditunjuk oleh UUPA, meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan
b. Ditunjuk oleh UURS, Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai atas Tanah Negara serta Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bangunan
berdiri di atas Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Tanah Negara.(RS
berikut tanah bersama, dan HMSRS)
c. Ditunjuk oleh UUHT, Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH
• Syarat Objek Hak Tanggungan
Ada dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tanggungan yaitu:
1. Hak atas tanah tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar
umum, yaitu di Kantor Pertanahan. Wajib didaftar dalam daftar umum maksudnya adalah
bahwa hak atas tanah tersebut telah bersertifikat. Hak atas tanah yang telah terdaftar
(preferent) yang diberikan kepada kreditur pemegang hak tanggungan terhadap kreditur
lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan pada buku tanah dan
sertifikat hak tanah yang dibebani sehingga setiap orang dapat mengetahuinya (Asas
Publisitas).
2. Hak atas tanah tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan (misalnya bisa
dijual), sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk membayar utang yang
dijamin pelunasannya.
• Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna
menjamin pelunasan dari satu utang.
1. Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan,
peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya
pada Kantor Pertanahan.
2. Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut
tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 SUBYEK HAK TANGGUNGAN

• Subyek Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 8 ayat (1) dan Pasal 9 UUHT, baik pemberi maupun pemegang Hak
Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum.
• Pemberi Hak Tanggungan disyaratkan harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
(rechtsbevoegdheid) terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan
dilakukan, sedangkan Pemegang Hak Tangggungan berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (kreditur).
• Syarat-syarat sbb:
a. Pemegang Hak Tanggungan (K), yaitu:
1) WNI,
2) WNA, baik yang berdomisili di Indonesia maupun yang berdomisili di manca negara,
3) Badan Hukum Indonesia,
4) Badan hukum Asing, baik yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia maupun yang berkantor pusat di
manca negara.
b. Pemberi Hak Tanggungan (D) yaitu :
1) WNI yang berkewarganegaraan tunggal sebagai pemegang Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai atas Tanah Negara,
2) Badan Hukum Indonesia sebagai pemegang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah
Negara,
3) Warga Negara Asing yang berdomisili dan menjadi penduduk Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai atas Tanah
Negara,
4) Badan Hukum Asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai atas Tanah
Negara.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

• Tahap Pemberian Hak Tanggungan dengan dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT
yang didahului dengan perjanjian hutang piutang yang di jamin.
• Syarat Sah Pemberian Hak Tanggungan (Asas Spesialitas)
a. Nama, dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan,
b. Domisili para pihak dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, maka harus pula
dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia dan dalam hal domsili tersebut tidak dicantumkan, maka
kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih.
Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor
tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya;
c. Nilai Tanggungan,
d. Penunjukkan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin,
e. Nilai Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.
• Tahap Pendaftaran (Asas Publisitas)
oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
• Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja setelah penandatanganan APHT.
• Kantor Pertanahan akan membuat :
a. Membuatkan buku tanah Hak Tanggungan,
b. Mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan,
c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

• Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan
Sertifikat Hak Tanggungan, yang memuat irah-irah “ Demi keadilan berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa “, artinya sertifikat Hak Tanggungan tersebut mempunyai
kekuatan eksekutorial yang sama dengan Putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti “grosse acte
hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.

LAHIR HAK TANGGUNGAN

• Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak Tanggungan yaitu ketujuh (7)
hari kerja setelah penerimaan surat lengkap untuk pendaftarannya, oleh karena itu
tanggal penerimaan surat adalah penting.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN ( APHT)

• Akta ini berfungsi sebagai pengatur persyaratan dan ketentuan terkait

dengan pemberian Hak Tanggungan dari debitur ke kreditur. Pemberian Hak
Tanggungan berfungsi sebagai jaminan pelunasan utang pihak debitur
kepada kreditur.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGUNGAN (SKMHT)

• Merupakan pernyataan pemberian kuasa yang diberikan oleh pemberi

kuasa/pemberi Hak Tanggungan dalam bentuk tertulis atau otentik yang dibuat oleh
atau dihadapan Notaris atau oleh PPAT dengan maksud untuk digunakan pada waktu
melakukan pemberian Hak Tanggungan dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak
dapat hadir sendiri dihadapan PPAT dalam rangka pembuatan APHT.
• Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan memenuhi
persyaratan sbb:
a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lainnya daripada
membebankan Hak Tanggungan,
b. Tidak memuat kuasa substitusi,
c. Mencantumkan secara jelas obyek Hak tanggungan, jumlah hutang dan nama
serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan
pemberi Hak Tanggungan.
• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak
dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah
dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang
sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Pemberian Hak Tanggungan
selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang
belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan
sebagaimana yang dimaksudkan atau waktu yang ditentukan batal demi hukum.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 ROYA PARTIAL

• Dengan menjanjikan Roya Partial, merupakan penyimpangan dari Asas Ondelbaar yang terdapat pasal 1163.
KUH perdata yang menyatakan hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, dikarena Royal Partial
adalah penghapusan sebagian dari Hak Tanggungan
• Royal Partial adalah lembaga hukum yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali
secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun dengan cara menghapuskan sebagian
dari obyek hak tanggungan.
• Apabila hak tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksimya, maka dapat
diperjanjian (roya partial) dalam APHT bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan
cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan NPP
satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan.
• Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai
jaminan untuk pelunasan piutangnya;
• Keuntungan Roya Partial bagi :
1. Bagi Bank, perjanjian roya partial akan menguntungkan karena pembayaran dilakukan secara mencicil
oleh pembeli
2. Bagi Pelaku Pembangunan, akan menguntungan adapt membayar cicilan kepada bank akibat terjadian
jual beli secara terpisah
3. Bagi Pembeli/konsumen , akan menguntunga dapat memperoleh rumah secara cicilan sesuai waktu yang
diperjanjikan.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 PERALIHAN HAK TANGGUNGAN

1. Cessie, ( Pasal 613 ayat 1 KUH Perdata) pengalihan hak atas kebendaan bergerak tak
berwujud (intagible goods) yang biasanya berupa piutang atas nama kepada pihak ke
tiga, dimana seseorang menjual hak tagihnya kepada orang lain. Kebendaan tak
bertubuh disini biasa berbentuk piutang atas nama.
2. Subrogasi (pasal 1400 KUH Perdata), penggantian hak-hak oleh seorang pihak ketiga
yang membayar kepada kreditur. Subrogasi dapat terjadi baik melalui perjanjian
maupun karena ditentukan oleh undang-undang. Subrogasi harus dinyatakan secara
tegas karena subrograsi berbedna dengan pembebanan utang. Tujuan pihak ketiga
melakukan pembayaran kepada kreditur adalah membebaskan debitur dari
kewajiban membayar utang kepada kreditur, atau
3. Sebab-sebab lain, terjadi pengambialihan atau penggabungan perusahaan, sehingga
menyebabkan beralihnya piutang dari tersebut, sehingga menyebabkan beralihnya
piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 KEDUDUKAN PEMEGANG HAK TANGGUNGAN DALAM KEPAILITAN

• Kepailitan itu adalah debitur berhenti membayar pada saat di tagih oleh 2/lebih
Kreditur yang sudah jatuh tempo/

• Pasal 21 UUHT, apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan Pailit maka pemegang
Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya
menurut UUHT.

• Pasal 55 UU No. 34 Tahun 2004 tentang kepailitan dan penundaan kewajiban

pembayaran Utang, menyatakan setiap kreditur yang memegang Hak Tanggungan,
Hak Gadai, atau hak agunan atas kebendaan lain dapat mengeksekusi seolah-oleh
tidak terjadi kepailitan, oleh karena itu kreditur menjadi istimewa dan merupakan
kreditur yang berdiri sendiri ( kreditur separatis).

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 BERAKHIRNYA HAK TANGGUNGAN

a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan,

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan, dilakukan dengan
pemberian pernyataan tertulis mengani dilepaskanya Hak Tanggungan oleh
pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.
c. Pembersihan Hak Tanggunan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan negeri, terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani
Hak Tanggungan agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak
Tanggungan seperti diatur dalam Pasal 19 UUHT. (maka tidak bisa diperjanjian Rpya
partial)
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, karena hapusnya ahak atas
tanah yang dibebani Hak Tanggungan tidak menyababkan hapusnya hutang yang
dijamin

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH

 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

1. Pemegang Hak Tanggungan pertama dapat menjual obyek Hak Tanggungan sebagai
dimaksud dalam Pasal 6
2. Berdasarkan Titel Eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan
sebagai dimaksud dalam pasal 14 ayat 2
3. Atas kesepatakan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak
Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan untuk memperoleh harga yang
tertinggi yang akan menguntungkan semua pihak, harus di umumkan di surat kabar
(2) diwilayah tanah ybs,

• Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan
dengan ketentuan batal demi hukum

09/07/2023 DR.ELSI KARTIKA SARI.SH MH