HAK TANGGUNGAN

UU NO. 4 TAHUN 1996

Dr. Dedy Hernawan, S.H., M.Hum

12 November 2021
 DASAR HUKUM
 UUPA NO. 5/1960

 Pasal 51: Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada HM, HGU dan
HGB diatur dengan undang-undang
 Pasal 57: Selama UUHT belum terbentuk yang berlaku adalah
ketentuan-ketentuan mengenai hipotik dan kredit verband

 UNDANG-UNDANG NO.4/1996

 Dengan berlakunya UUHT NO.4/1996 maka ketentuan-ketentuan

mengenai hipotik&kredit verband dinyatakan tidak berlaku.
 PENGERTIAN

 Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada

hak-hak atas tanah dalam UUPA, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu untuk pelunasan utang yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur
lain.
 TAHAP PEMBEBANAN HAK
TANGGUNGAN
 Tahap Pemberian Hak Tanggungan:
 Adalah tahap pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang
piutang dengan jaminan hak atas tanah.

 Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan:

 Adalah Tahap Pendaftaran Di Kantor Pertanahan yang
merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan.
 TATA CARA PEMBEBANAN HAK
TANGGUNGAN
 Debitur dan Kreditur bersama-sama menghadap PPAT

 PPAT membuat APHT

 PPAT mengirimkan APHT & warkah lainnya ke kantor pertanahan selambat-lambatnya 7 hari setelah
penandatanganan APHT

 Kantor Pertahanan membuat Buku Tanah Hak Tanggungan (dan Sertifikat Hak Tanggungan) dan
mencatatnya pada Buku Tanah Hak Atas Tanah serta menyalinnya pada Sertifikat Hak Atas Tanah
tersebut

 Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan (dan Sertifikat Hak Tanggungan),
yakni tanggal dan hari ke 7 setelah penerimaan APHT & warkah-warkah lainnya.
 Bila hari ke 7 libur tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari kerja berikutnya.
 HAK-HAK ATAS TANAH YANG DAPAT
DIBEBANI HAK TANGGUNGAN
 Hak Milik
 Hak Guna Usaha
 Hak Guna Bangunan
 Hak Pakai
 BERAKHIRNYA HAK TANGGUNGAN
 Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan

 Hak Tanggungan dilepaskan oleh Pemegang Hak

Tanggungan

 Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan

peringkat oleh Ketua Pengadilan

 Hapusnya Hak Atas Tanah yang dibebani Hak

Tanggungan
 ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN

 Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur Pemegang Hak Tanggungan

 Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
 Hanya dapat dibebankan pada Hak Atas tanah yang telah ada
 Dapat dibebankan selain atas tanah juga berikut benda-benda yang berkaitan dengan
tanah tersebut
 Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan
tanah yang baru akan ada kemudian hari
 Merupakan perjanjian accessoir
 Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada
 ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN
(lanjutan)

 Dapat menjamin lebih dari satu utang

 Mengikuti objeknya ditangan siapapun objek Hak Tanggungan
itu berada ( Droit de Suite)
 Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu
 Wajib didaftarkan
 Dapat diberikan dengan janji-janji tertentu
 Tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang
Hak Tanggungan bila Debitur cidera janji
 Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti
EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN
12 jUNI 2021
 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

 PENGERTIAN EKSEKUSI
 Sudikno Mertokusumo:
Pelaksanaan putusan Hakim atau eksekusi pada hakekatnya tidak lain
ialah realisasi dari pada kewajiban pihak yang bersangkutan untuk
memenuhi prestasi yang tercantum dalam putusan tersebut
 R. Subekti:
Perkataan eksekusi atau pelaksanaan sudah mengandung arti bahwa
pihak yang dikalahkan tidak mau menaati putusan itu secara suka
rela, sehingga putusan itu harus dipaksakan kepadanya dengan
bantuan kekuatan umum.
 Eksekusi adalah pelaksanaan putusan Hakim yang telah
memperoleh kekuatan hukum pasti (in kracht van gewijsde)
sebagai realisasi atas kewajiban pihak tereksekusi untuk
memenuhi prestasi yang tercantum dalam putusan tersebut
apabila yang bersangkutan tidak mau menjalankan putusan
tersebut secara sukarela dengan bantuan kekuatan umum.
 PASAL 6 UUHT

Apabila Debitur cidera janji, Pemegang Hak Tanggungan

Pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak
Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum
serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut
 Pasal 14 ayat (1) UUHT

 Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor

Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 Pasal 14 ayat (2)

 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA"
 Pasal 14 ayat (3)

 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan
berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang
mengenai hak atas tanah.
 Pasal 14 ayat (4)

 Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah

yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 ayat (3)
dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan.
 Pasal 14 ayat (5)

 Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang

Hak Tanggungan.
 PASAL 20 AYAT (1) UUHT

Apabila Debitur cidera janji, maka berdasarkan:

 Hak Pemegang Hak Tanggungan Pertama menjual objek
Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 atau
 Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2)
Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahului dari pada kreditur-
kreditur lainnya
 PASAL 20 ayat (2) UUHT

Atas kesepakatan Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan,

penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan dibawah
tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga
tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
 PASAL 20 ayat (3) UUHT

Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan
sejak diberitahukan secara tertulis oleh Pemberi dan/atau
Pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua)
surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan
dan/atau media masa setempat, serta tidak ada pihak yang
menyatakan keberatan
 PASAL 20 ayat (4) UUHT

Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan

dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat
(1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum.
 PASAL 20 ayat (5) UUHT

Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan
dengan pelunasan utang yang dijamin Hak Tanggungan itu
beserta biaya-biaya eksekusi telah dikeluarkan.
Tugas

 Bandingkan Eksekusi Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 dengan Eksekusi berdasarkan

Pasal 14 UUHT.
 Masalah-masalah apa yang timbul dan bagaimana penyelesaiannya?

 Tugas dibuat maksimal 3 (tiga) halaman

 Lengkapi tugas Anda dengan menggunakan literatur yang relevan
 Dikirim ke email dedy.hernawan@unpas.ac.id paling lambat hari Kamis, 18 November 2021
jam 23.59 WIB.
 Tugas dipresentasikan untuk bahan diskusi Hari Jumat, 19 November 2021.