Hak Tanggungan

Kelompok 2:
1) Michelle Tamana (2109112143)
2) Refiza Amanda (2109112513)
3) David Charlos (2109111430)
4) Tengku Falqih (2109112717)

Dosen Pengampu:
Ulfia Hasanah, S.H., M.Kn.
 Pengertian
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu yang memberikan kedudukan yang
diutamakan terhadap kreditur-kreditur lain.
Subyek Hak Tanggungan
1. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang perseorangan atau badan
hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 8
ayat (1) UUHT).
2. Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang perseorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal
ini pemegang HT adalah perseorangan maupun badan hukum yang
menjadi kreditur (Pasal 9 UUHT).
 Syarat Obyek Hak Tanggungan
1) Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
2) Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor cidera
janji benda yang dijadikan jaminan akan dijual;
3) Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan tentang pendaftaran tanah
yang berlaku, karena harus dipenuhi syarat publisitas
4) Memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.
 Obyek Hak Tanggungan
a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat (1) UUHT):
• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)
b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):
• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya
dapat dipindahtangankan.
c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT):
• Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan
oleh Negara
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan diatas tanah Hak Milik, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.
 Ciri-ciri Hak Tanggungan
01 Memberi kedudukan yang
diutamakan kepada krediturnya
03
(“droit de preference”)
Memenuhi asas spesialitas dan asas
publisitas, sehingga dapat mengikat
pihak ketiga dan memberikan
kepastian hukum pada pihak-pihak
yang berkepentingan

02 Selalu mengikuti obyek yang

dijaminkan di tangan siapapun
04 Mudah dan Pasti
pelaksanaannya eksekusi
obyek itu berada (“droit de
suite”)
 Sifat Hak Tanggungan
Pertama
Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar),
berarti HT membebani secara utuh
obyeknya dan setiap bagian daripadanya.
Pelunasan Sebagian utang yang dijamin
tidak membebaskan Sebagian obyek dari
beban HT, tetapi HT tetap membebani
seluruh obyeknya untuk sisa utang yang
belum dilunasi.
Kedua
HT hanya merupakan ikutan
(“accessoir”) dari perjanjian pokok,
Yaitu perjanjian yang menimbulkan
hubungan hukum utang pitang.
Keberadaan, berakhir dan hapusnya HT
dengan sendirinya tergantung pada utang
yang dijamin pelunasannya tersebut.
Implikasi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal
dalam Pembebanan Hak Tanggungan
a) Bangunan harus bangunan permanen
b) Tanaman harus tanaman keras
c) Hasil karya harus menjadi satu-kesatuan dengan tanahnya yang dibebani Hak
Tanggungan
d) Harus disebutkan secara jelas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
e) Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs
harus ikut serta menandatangani APHT.
 Hukum yang Mengatur Hak Tanggungan
 UUPA: Pasal 25, 33, 39 dan 51 mengenai HM, HGU dan HGB
sebagai obyek HT dan perintah pengaturan HT lebih lanjut dengan
UU
 UU No. 4/1996 (UUHT) tentang Hak Tanggungan atas Tanah
Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah
 Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3/1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24/1997
 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3/1996 tentang
Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit
Tertentu.
Prosedur Pembebanan
Hak Tanggungan
1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan
01 Pembuatan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok yang
didalamnya terdapat janji untuk memberikan Hak Tanggungan
sebagai jaminan pelunasan kredit.

02 Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang

menunjuk pada perjanjian pokok di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya mencakup tempat dimana hak
atas tanah berada.

03 Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan (BPN). Pendaftaran

merupakan syarat mutlak lahirnya HT dan mengikat HT terhadap
pihak ketiga. Sebagai bukti pendaftaran HT diterbitkan Sertifikat
Hak Tanggungan (SHT) oleh Kantor Pertanahan dimana sertifikat
tersebut memuat irah-irah “Demi Ketuhanan Yang Maha Esa”
sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana putusan
pengadilan.
2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
 Untuk memenuhi syarat publisitas maka Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) harus didaftarkan.
 Fungsi Pendaftaran, yaitu:
1) Sebagai syarat konstitutif lahirnya Hak Tanggungan
2) Untuk Keperluan Pembuktian Hak Tanggungan
Lahirnya Hak Tanggungan
Secara Yuridis, Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatkannya
BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN.

Tanggal pastinya adalah hari ke-7 setelah penerimaan secara

lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika
hari ke-7 itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang
bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
 Peralihan Hak Tanggungan atas Tanah
Hal ini diatur dalam Pasal 16 UUHT yang menyatakan bahwa:
• Ayat (1) : Jika piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau
sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.
• Ayat (2) : Beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan.
• Ayat (3) : Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan dengan mencatatnya pada
buku tanah Hak Tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta
menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
• Ayat (4) : Tanggal pencatatan pada buku tanah adalah hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-
surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh tempo pada
hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
• Ayat (5) : Beralihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan
 Hapusnya Hak Tanggungan
1. Hapusnya atau Lunasnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Sesuai
dengan sifat accessoir dari HT, maka adanya HT tergantung dari adanya hutang
yang dijamin, dalam hal ini perjanjian kredit/perjanjian pokoknya. Sehingga,
apabila perjanjian kredit tersebut hapus maka demi hukum HT akan turut hapus.
Adapun perjanjian kredit akan hapus antara lain oleh sebab-sebab sebagai berikut:
 Karena pembayaran/pelunasan hutang
 Pembaharuan hutang (novasi)
 Pembebasan hutang (hapus tagih)
 Kebatalan atau pembatalan oleh pengadilan
 Kadaluwarsa (tidak dilakukan penagihan selama 30 tahun)
 Hapusnya Hak Tanggungan

2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan

diberikan semata-mata untuk kepentingan kreditur/penerima HT sehingga apabila penerima
HT secara sukarela melepaskannya maka HT dengan sendirinya hapus.
3. Pembersihan sisa nilai HT yang membebani obyek HT yang dijual dalam pelelangan
berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT. Hak atas tanah dapat hapus karena sebab-sebab
yang ditentukan UUPA, antara lain:
• Karena pencabutan hak oleh negara
• Hapus jangka waktunya (Hak Pakai, HGB, HGU) karena pelepasan hak oleh pemiliknya
• Tanahnya musnah
 Eksekusi Hak Tanggungan
Jika cidera janji, maka obyek HT dijual melalui pelelangan umum
menurut tata cara yang diatur UU yang berlaku dan Pemegang HT
berhak untuk mengambil seluruh atau Sebagian dari hasilnya untuk
pelunasan piutangnya, dengan Hak mendahului dari Kreditur-kreditur
lainnya.
Terima Kasih!
Semoga Bermanfaat
 Daftar Pustaka
Boedi Harsono. (2019). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Ed. Rev., Cet. 12. Jakarta: Djambatan.
Marnita. (2016). “Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan sebagai Upaya Penyelesaian Pembiayaan
Bermasalah (Studi pada PT Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung)” dalam Fiat Justitia Journal of
Law, Vol. 10 Issue 3.
S.T. Remy Sjahdeni. (1999). Hak Tanggungan, Asas, Ketentuan Pokok dan Masalah vang Dihadapi
oleh Perbankan (Suatu Kajian mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan. Alumni, Bandung.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996
Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632.
Wahyu Pratama. (2015). “Tinjauan Hukum tentang Sertifikat Hak Tanggungan menurut Undang-Undang
Nomor 4 Tahum 1996” dalam Jurnal Ilmu Hukum Legal Opinion, Edisi 6 Volume 3.