Nama Anggota Kelompok:

1. Aprilia Putri Malaya (8111422360)

2. Najwa Ailiya Lantip (8111422361)

Artikel:
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN DISAAT KEPEMILIKAN TANAH DEBITUR BERALIH KARENA
PEWARISAN

Aprilia Putri Malaya, Najwa Ailiya Lantip, dan Dian Latifiani

Fakultas Hukum Universitas Negeri Semarang Kampus Sekaran, Gunungpati, Semarang
Jawa Tengah 50229, Indonesia
Email: dianlatifiani@gmail.com

Abstrak
Penelitian pada artikel ini membahas tentang perlindungan hukum bagi pemegang hak
tanggungan, dimana pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur tertentu merupakan sebuah
jaminan untuk pelunasan piutangnya. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis
Pemenuhan piutang kreditur sebagai pemegang hak tanggungan dalam hal debitur
mengganti kepemilikan hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Dengan menganalisis,
mengkaji, dan mengidentifikasi menggunakan penelitian hukum normatif, Yaitu penelitian
hukum ini meneliti bahan pustaka yang sudah ada dan dengan pendekatan yuridis normatif,
pendekatan yang dilakukan berdasarkan bahan hukum utama dengan cara menelaah
teori-teori, konsep-konsep, asas-asas hukum serta peraturan perundang-undangan.
Berdasarkan hasil penelitian, maka untuk menjamin adanya perlindungan hukum bagi pihak
kreditor pemegang Hak tanggungan yang kepemilikan tanahnya telah beralih pengaturannya
telah diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, Bahwa jika piutang yang dijamin
dengan hak tanggungan beralih, maka hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum
kepada kreditur yang baru.

Kata Kunci: Hak Tanggungan, Perlindungan Hukum, Peralihan harta.

LEGAL PROTECTION AGAINST CREDITORS BEARERS' RIGHTS WHEN

OWNERSHIP OF THE LAND DEBITORS SWITCHED DUE TO INHERITANCE

Abstract
Research in this article discusses the mortgage rights holders, where the granting of
mortgage rights to certain creditors is a guarantee for the settlement of their receivables. This
study aims to analyze the fulfillment of creditors' receivables as mortgage holders in the event
that the debtor changes ownership of the land rights that are used as collateral. By analyzing,
reviewing, and identifying using normative legal research, namely this legal research
examines existing literature and with a normative juridical approach, the approach is based
on the main legal material by examining theories, concepts, legal principles as well as laws
and regulations. Based on the results of this study, to ensure legal protection for creditors
holding mortgage rights whose land ownership has changed, the arrangements have been
regulated in Law no. 4 of 1996 concerning Mortgage Rights on Land and Objects Related to
Land, That if the receivables guaranteed by mortgages are transferred, then the mortgage
rights are also transferred by law to new creditors.
keywords: Mortgage, Legal Protection, Transfer of assets.

PENDAHULUAN

Penelitian ini membahas secara mendalam mengenai konsep kewajiban dan perjanjian
dalam kehidupan manusia, yang mana terkadang kita membutuhkan kesepakatan utang untuk
menopang kebutuhan persediaan dana yang sangat besar. Pada prinsipnya dalam kehidupan
seseorang maupun perusahaan itu tidaklah terlepas dari transaksi hutang-piutang yang di
latar belakangi untuk pemenuhan suatu kebutuhan. Disamping itu, penelitian ini juga
mengupas tentang lembaga penjaminan yang memberikan kepastian dan perlindungan
hukum bagi semua pihak yang terkait. Jaminan kebendaan dianggap sebagai bentuk jaminan
yang mempunyai posisi paling dominan dan dianggap strategis dalam hukum jaminan. Hal
ini disebabkan karena jaminan kebendaan adalah jaminan yang mempunyai hubungan
langsung dengan benda tertentu. Jaminan ini selalu mengikuti bendanya, kemanapun benda
tersebut beralih dan dialihkan, serta dapat dialihkan kepada dan dapat dipertahankan
terhadap siapapun. Jaminan kebendaan yang dianggap paling efektif dan aman adalah
jaminan hak tanggungan. Hal itu didasari adanya kemudahan dalam mengidentifikasi obyek
Hak Tanggungan, serta jelas dan pasti eksekusinya. Selain itu, ketika ada hutang yang
dijamin dengan hak tanggungan, maka pembayaran hutang tersebut harus dibayarkan
terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan uang hasil pelelangan tanah yang menjadi
obyek hak tanggungan. Hak Tanggungan memiliki keistimewaan, yaitu “Droit de suite” yang
artinya bahwa Hak Tanggungan tetap membebani obyek Hak Tanggungan, di tangan
siapapun benda tersebut berada1. Kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual
dengan cara lelang benda-benda yang dijadikan jaminan tersebut meskipun telah berpindah
haknya.

Berbicara mengenai hak tanggungan berarti membicarakan mengenai pengkreditan

yang modern, dimana hak tanggungan memberikan perlindungan dan kedudukan yang
istimewa kepada kreditor tertentu. Keistimewaan inilah yang disukai oleh pihak bank sebagai
kreditor karena dapat dengan mudah melakukan pengeksekusian terhadap objek jaminan,
apabila debitur wanprestasi.
Namun meskipun ada perlindungan dan kedudukan yang istimewa kepada kreditor
tersebut, tidak menjadi jaminan bahwa pelunasan utang debitur dapat berjalan dengan baik
walaupun debitur wanprestasi. Hukum mengenai pengkreditan modern yang dijamin dengan
hak tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang tertentu antara kreditor
dan debitur, yang meliputi hak kreditor untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang
ditunjuk secara khusus sebagai jaminan (objek hak tanggungan) dan mengambil pelunasan
piutangnya dari hasil penjualan tersebut jika debitur cidera janji. Kreditor pemegang hak
tanggungan mempunyai hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain (“droit de
preference”) untuk mengambil pelunasan dari penjualan tersebut. Kemudian hak tanggungan
juga tetap membebani objek hak tanggungan ditangan siapapun benda itu berada, ini berarti
bahwa kreditor pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda tersebut,
biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (“droit de suite”).

Berdasarkan hal-hal yang diuraikan tersebut maka rumusan permasalahan yang diambil
adalah:
1
Arida Mahmudyah, KONSEKUENSI HUKUM PENGUASAAN BENDA BERGERAK OLEH PIHAK
KETIGA BERDASARKAN SIFAT KEBENDAAN DROIT DE SUITE (HAK KEBENDAAN YANG
MENGIKUTI PEMILIKNYA), Jurnal: wasaka hukum Vol.7 No.2, hlm 334
 1. Bagaimana Perlindungan hukum pemegang hak tanggungan apabila kepemilikan
tanah beralih karena pewarisan?
2. Bagaimana pewarisan hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan?

Tujuan dari penelitian yaitu: Mengetahui pewarisan hak atas tanah yang dibebankan
hak tanggungan dan akibatnya serta upaya perlindungan hukum bagi kreditur sebagai
pemegang hak tanggungan.

METODE PENELITIAN

Tipe penelitian yang digunakan dalam penelitian hukum ini adalah penelitian hukum
normatif, Yaitu penelitian hukum ini meneliti bahan pustaka yang sudah ada. Tahapan
penelitian hukum normatif adalah penelitian ditujukan untuk memperoleh hukum objektif,
yaitu mengadakan penelitian masalah-masalah hukum. Penelitian juga ditunjuk untuk
mendapatkan hukum subjektif. Metode pendekatan masalah digunakan untuk membahas
permasalahan penelitian ini adalah melalui pendekatan perundang-undangan dengan
pendekatan konseptual.
Dasar hukum yang dipergunakan dalam penulisan artikel ini yaitu :
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria.
2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.

HASIL DAN PEMBAHASAN PENELITIAN

1. Hak Tanggungan Sebagai Penjamin Pelunasan Hutang

Jaminan merupakan istilah yang sering digunakan dalam kehidupan bermasyarakat
terutama dalam konteks hutang. Dalam hal seseorang ingin meminjam dana, jaminan
menjadi tanggungan atas pinjaman yang ia diterima. Konsep ini berkaitan dengan Pasal
1131-1132 KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “Segala barang-barang bergerak dan tak
bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk
perikatan-perikatan perorangan debitur itu.” dan “Barang-barang itu menjadi jaminan
bersama bagi semua kreditur terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut
perbandingan piutang masing-masing kecuali bila di antara para kreditur itu ada
alasan-alasan sah untuk didahulukan”2. Dalam konteks ini, setiap orang yang berhutang
wajib menjaminkan seluruh hartanya untuk menjamin pelunasan hutangnya, dan kewajiban
ini merupakan jaminan umum yang bersifat otomatis, artinya jaminan ini bersifat demi
hukum dan karena itu tidak perlu ditulis secara tegas dalam tulisan3. Jika hutang telah jatuh
tempo, debitur wajib membayar utang kepada kreditor dan jaminan atas piutangnya wajib
dikembalikan kepada pemiliknya. Namun, jika debitur terindikasi mengalami pailit, maka
seluruh hartanya baik yang sudah ada maupun belum, dapat dipergunakan untuk melunasi
utangnya. Dalam hal kreditur pemegang jaminan atas tanah, hak tanggungan, maka
tanahnya dapat dieksekusi kreditur dan hasilnya dipakai untuk pelunasan sejumlah dengan
piutangnya.

2
Soebekti, R., & Indonesia, Kitab undang-undang hukum perdata, hlm. 320
3
DJKN “Aset Sumber Pendanaan Pembangunan”
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/14633/Aset-Sumber-Pendanaan-Pembangunan.html diakses
tanggal 5 April 2023
 Sejalan dengan Program Pembangunan yang sedang diusahakan pemerintah, maka
dibutuhkan sumber pendanaan yang besar. Oleh karena itu, banyak lembaga keuangan yang
menawarkan pinjaman, seperti bank. Dalam penelitian ini, fokus penulis adalah pada bank
sebagai sumber dana. Biasanya, bank akan menetapkan persyaratan dokumen yang harus
dipenuhi ketika seseorang ingin mengajukan pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah.
Persyaratan tersebut meliputi fotokopi KTP, KK, NPWP, buku tabungan BRI, pas foto
pasangan (jika menikah), sertifikat SHM atau SHGB, formulir permohonan pinjaman BRI,
riwayat kredit yang baik, bisnis yang telah berjalan minimal 1 tahun, dan surat izin usaha.

Bank juga akan melakukan survei dan BI Checking untuk mengukur kemampuan debitur
untuk membayar pinjaman meskipun sertifikat tanah telah dijadikan jaminan. Hal ini
dilakukan untuk menghindari risiko kredit macet dan agar bank tidak harus menyita tanah
atau bangunan akibat gagal bayar. Beberapa bank mengutamakan SHM sebagai jaminan
piutang karena SHM memiliki bukti kepemilikan tertinggi atas suatu tanah. SHM merupakan
sertifikat hak milik tertinggi atau terkuat atas suatu lahan atau tanah, dan legitimasinya
diatur oleh UUPA Pasal 20 ayat (1): “Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal
6”4. SHM memiliki sifat turun-temurun5, tetap, dan berlaku seumur hidup, yang membuatnya
lebih kuat dibandingkan dengan SHGB yang hanya memiliki masa pakai 30 tahun dengan
perpanjangan maksimal 20 tahun. Menurut UUPA 1960, SHM dapat dijadikan objek hak
tanggungan sebagai jaminan hak atas tanah.

2. Peralihan Kepemilikan Tanah Karena Pewarisan Dilindungi oleh Hukum

Sebelum memberikan hak tanggungan, terlebih dahulu dibuat janji yang mencakup
utang-piutang dan dijadikan jaminan dari pelunasan utang. Pasal 12 Undang-Undang No. 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
Dengan Tanah memberikan perlindungan hukum bagi pemegang hak tanggungan apabila
debitur cidera janji, batal demi hukum6. Dalam kerjasama tersebut, sertifikat hak tanggungan
harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk menerbitkan sertipikat hak tanggungan yang
memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan. Jika tanah yang
dijadikan objek hak tanggungan dialihkan kepemilikannya karena pewarisan, maka hak
tanggungan tersebut akan beralih kepada kreditur yang baru. Untuk itu, pemegang hak
tanggungan harus mendaftarkan kembali kepemilikannya ke kantor pertanahan. Peralihan
hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan7. Belakangan
ini, beberapa bank telah memilih untuk menggunakan Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai
objek dari Hak Tanggungan, sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya8. Beberapa bank juga
meminta agar pihak debitur mengasuransikan jaminan yang menjadi objek Hak Tanggungan.
Hal ini dilakukan untuk mengurangi risiko kredit macet akibat kondisi yang tidak terduga di
masa depan, seperti kematian debitur. Dengan membayar Polis asuransi9, iuran yang
diwajibkan, Asuransi Kredit memberikan perlindungan dan menjamin debitur atau penerima

4
Prof. R. Subekti, S. H. & R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, hlm.575
5
Pasal 20, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
6
Pasal 12, Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan Dengan Tanah
7
Pasal 16, Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan Dengan Tanah
8
Prof. R. Subekti, S. H. & R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, hlm.575
9
Agus Wasita, “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMEGANG POLIS ASURANSI JIWA” (Jakarta:
Universitas Bina Nusantara, Jurnal Business Economic, Communication, and Social Sciences, Vol.2 No.1
January 2020: 105-113
kredit dalam hal terjadi kecelakaan atau kematian10. Jika terjadi hal-hal tersebut, perusahaan
asuransi sebagai penanggung berkewajiban untuk melunasi pinjaman atau kewajiban
tertanggung. Ketentuan mengenai asuransi objek Hak Tanggungan diatur dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan dan akan mengikat pihak ketiga setelah didaftarkan. Di
Indonesia, Askrindo atau PT Asuransi Kredit Indonesia adalah salah satu perusahaan
asuransi kredit yang cukup banyak digunakan.

KESIMPULAN
Hak tanggungan adalah salah satu bentuk jaminan yang digunakan dalam transaksi
bisnis dan perbankan di Indonesia. Pada praktiknya, fungsi hak tanggungan seringkali
digunakan sebagai jaminan dalam pengajuan kredit atau pinjaman oleh individu maupun
perusahaan. Pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah karena pewarisan, apabila seorang
pemilik tanah meninggal dunia maka orang yang menerima warisan tersebut dalam waktu 6
(enam) bulan harus mendaftarkan tanah warisannya tersebut ke Badan Pertanahan Nasional.
Dalam pelaksanaannya ahli waris meminta surat kematian dari desa, bukti diri dan surat
keterangan waris yang dibuat oleh Kepala Desa. Apabila ahli waris akan membagikan
warisan tersebut harus dibuatkan akta pembagian harta warisan ke PPAT dan selanjutnya
didaftarkan atau melakukan proses balik nama kepada kantor Badan Pertanahan Nasional
untuk dibuatkan sertifikat. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 19 UUPA, sertifikat
merupakan jaminan kepastian hukum atas tanah tersebut.

Pengawasan dan pembinaan yang telah dengan baik dilakukan oleh pihak bank perlu terus
ditingkatkan, tanpa bermaksud mencampuri terlalu dalam “rumah tangga” debitor kredit.
Tanpa mengesampingkan asas kehati-hatian, pihak bank hendaknya meringankan
syarat-syarat dan prosedur memperoleh kredit/pembiayaan, apalagi jika pihak bank telah
mengenal baik pemohon kredit/pembiayaan tersebut. Dan kepada para debitor seyogyanya
beritikad baik untuk 161 menyerahkan jaminan Hak Tanggungan kepada kreditor penerima
Hak Tanggungan.

Dalam pelaksanaan eksekusi obyek Hak Tanggungan banyak kendala yang dihadapi, oleh
karena itu perlu adanya ketentuan eksekusi yang merupakan terobosan dalam memenuhi
tuntutan masyarakat dan penting pula eksekusi dibuat suatu cabang Ilmu Hukum Eksekusi
tersendiri,.

10
OJK “Asuransi Kredit” https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Category/134
diakses tanggal:31 Maret 2023
 DAFTAR PUSTAKA

a. Dari Undang-undang (Peraturan)

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.

b. Dari artikel Jurnal

Devina, D. (2017). Kriteria Asas Pemisahan Horizontal Terhadap Penguasaan Tanah dan
Bangunan. Fakultas Hukum Universitas Airlangga , 32 (2), 251-255.

Dewi, N. M. (2023). Kedudukan Bank Sebagai Kreditur Terhadap Objek Jaminan Berupa
Hak Atas Tanah yang Belum Beralih Sesuai Dengan Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Jurnal Komunikasi Hukum , 9 (1), 842-854.

S. R. (1980). Kitab undang-undang hukum perdata. Indonesia, Pradnya Paramita.

Suwandi. (2016). Kedudukan Jaminan Antara Utang-Piutang dan Rahn. Jurnal Hukum dan
Syariah , 7 (2), 204-216.

Wasita, A. (2020). Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Polis Asuransi Jiwa. Jurnal
Becoss , 2 (1), 105-113.

N. Y. (2013, Januari 14). Peralihan Hak Milik Atas Tanah Karena Pewarisan. Dipetik
Januari 14, 2013, dari ninyasminelisasih:
https://ninyasminelisasih.com/2013/01/14/peralihan-hak-milik-atas-tanah-karena-pe
warisan

c. Dari internet

OJK. AsuranSI Kredit. [Online].

Tersedia:https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Category/134
Bukti ScreenShot Upload Ke Jurnal Sinta