HUKUM AGRARIA

(TGD21308)

Dosen
Fauzi Janu Amarrohman, S. T., M. Eng.

Departemen Teknik Geodesi, Fakultas Teknik,

Universitas Diponegoro
2021
TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT
 Kredit ?
Bahasa Latin Artinya
“CREDERE” “PERCAYA”

Makna :

• Percaya bagi si pemberi adalah ia percaya kepada si penerima kredit, bahwa

kredit yang disalurkannya akan dikembalikan sesuai dengan perjanjian,

• begitupun sebaliknya bagi si penerima kredit percaya, penerimaan kepercayaan

sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar kreditnya sesuai dengan

jangka waktu.
Menurut Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor : 10 Tahun 1998 tentang Perubahan tentang Undang-
Undang Nomor 7 tahun 1997 tentang Perbankan dirumuskan mengenai pengertian kredit:

Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan

pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga.
Unsur-unsur Kredit

1. Ada Pihak

2. Ada Persetujuan

3. Ada Tujuan yang akan dicapai

4. Ada Prestasi yang akan dilaksanakan

5. Ada Bentuk tertentu, lisan atau tulisan

6. Ada Syarat-syarat tertentu sebagai isi perjanjian

 Jaminan Kredit
Jaminan (bahasa Belanda : Zekerheid / Cautie) adalah tanggungan atas pinjaman yang diterima
oleh Debitur dari Kreditur.

Bahwa yang dimaksud dengan jaminan kredit adalah pihak Debitur untuk mendapatkan
kepercayaan dari Kreditur yang akan mengucurkan dana, dimana dana tersebut setelah ada pada
Debitur akan dikembalikan lagi pada Kreditur dengan cara mengangsur/mencicil dalam suatu waktu
yang telah ditentukan guna untuk menjamin angsuran tersebut pihak Debitur memberikan sesuatu
sebagai jaminan pada Kreditur yang apabila Debitur tidak lagi mampu membayar angsurannya, Kreditur
dapat mengambil pelunasan dengan cara menjual jaminan tersebut.
Pengertian Tanah Sebagai Jaminan Kredit.

Bahwa salah satu hak yang dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta

dapat diperalihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah

itulah yang digunakan sebagai jaminan. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai kelebihan antara lain

adalah harganya yang tidak pernah turun.

 g. HAK TANGGUNGAN

a. Pengertian Hak Tanggungan

• “Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah,

• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA,

• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,

• untuk pelunasan utang tertentu,

• memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor

lain”.
b. Ciri-ciri Hak Tanggungan

1. Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (droit de preference)

2. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (droit de suite)

3. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan.

4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

Skema Pembebanan Hak Tanggungan

PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

SYARAT SPESIALITAS
(DENGAN AKTA PPAT)

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

SYARAT PUBLISITAS
(WAJIB OLEH PPAT KE KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT)

KEGIATAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

(DI KANTOR PERTANAHAN)

SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN

c. Sifat Hak Tanggungan

1. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar)

Berarti hak tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan

setiap bagian daripadanya.

2. Hak tanggungan hanya merupakan ikutan (accessoir) dari perjanjian

pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-
piutang.
d. Subyek Hak Tanggungan

1. Pemberi Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan.

Syarat :

 Memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah

 Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang
bersangkutan.
2. Pemegang Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

Subyek = orang atau badan hukum

Domisili = harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia atau Kantor PPAT tempat
pembuatan APHT.
e. Syarat Objek Hak Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, benda yang dijadikan
jaminan itu harus :

• dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;

• mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor cedera janji, benda yang
dijadikan jaminan akan dijual;

• termasuk hak yang didaftar menurut peraturan perundangan yang berlaku tentang pendaftaran
tanah, karena harus dipenuhi “syarat publisitas”.

• memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

f. Objek Hak Tanggungan

1. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT)

• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)
2. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2 UUHT)
• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya
dapat dipindahtangankan.
3. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT)
• Rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh
negara.
• Hak milik atas satuan rumah susun yang bangunannya didirikan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan,
dan hak pakai yang diberikan oleh negara.
Hak Milik
Pengertian ?
Hak Guna Usaha
Syarat ?
Hak Guna Bangunan
• Beberapa hal yang perlu diperhatikan oleh Kreditur terhadap obyek Hak Tanggungan :

Dari pengertian Pasal 1 UUHT yang menyatakan bahwa obyek Hak Tanggungan adalah hak

atas tanah berikut benda-benda lain di atas tanah yang bersangkutan yang merupakan kesatuan

dengan tanah itu, berarti pembebanan Hak Tanggungan harus dimuat secara tegas dalam surat kuasa

untuk membebankan Hak Tanggungan dan dalam Akta Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Segi yuridis yang harus diperhatikan oleh Kreditur dalam menerima hak atas tanah sebagai obyek
jaminan kredit berupa Hak Tanggungan adalah :

1. Segi kepemilikan tanah yang dijadikan obyek jaminan.

2. Segi pemeriksaan setifikat tanah dan kebenaran letak tanah yang dijadikan obyek jaminan.

3. Segi kewenangan untuk membebankan Hak Tanggungan atas tanah yang dijadikan obyek jaminan.

4. Segi kemudahan untuk melakukan eksekusi atau penjualan tanah yang dijadikan obyek jaminan.

5. Segi kedudukan Bank sebagai Kreditur yang preferen.

g. Hapusnya Hak Tanggungan

1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan;

2. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;

3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri;

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan

Salah satu ciri Hak Tanggungan dikatakan kuat adalah mudah dan pasti dalam

pelaksanaan eksekusinya, jika Debitur cidera janji (Wansprestasi) kemudahan dan

kepastian pelaksanaan eksekusi tersebut dapat dilihat dengan disediakannya cara-cara

eksekusi yang lebih mudah daripada melalui acara gugatan seperti perkara perdata

biasa.
 Eksekusi merupakan upaya pemenuhan prestasi oleh pihak yang kalah kepada pihak yang menang
dalam perkara di Pengadilan dengan melalui kekuasaan Pengadilan.

Bentuk eksekusi :

1. Eksekusi Riil

- Berdasarkan putusan pengadilan untuk melakukan suatu tindakan nyata seperti pengosongan
benda di atas tanah yang dijadikan jaminan.

2. Eksekusi Pembayaran Sejumlah Uang

- Melakukan penjualan lelang barang-barang untuk melunasi hutang.

https://forms.gle/ofhwqUrYhqcQdAYw6