Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

KONSEP dan PRINSIP UMUM PENILAIAN

(KPUP)

1.0 Pendahuluan
1 .1 Stander Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar pelaksanaan
tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi
para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis,
pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan
menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi
selah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

1.2 SPI yang merujuk kepada Stander Penilaian lnternasional (International

Valuation Standard) memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat
fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian
yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa
situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-
undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun
kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat
khusus dan hal ini digolongkan sebagai penyimpangan dari SPI.

1.3 KPUP merupakan kerangka konseptual dari SPI dan memberikan

gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental untuk memahami
profesi Penilai dan penerapan SPI, dengan landasan moral berupa KEPI.

1.4 Landasan hukum dari kekayaan dan perekonomian nasional diatur dalam
Undang-Undang Dasar 1945.

Bumi dan air dan kekayaan a lam yang terkandung di· dalamnya dikuasai
oleh negara, dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat
(Undang-Undang Dasar 1 945 Pasal 33 ayat 3).

2.0 Aset dan Properti

2. 1 Pemahaman aset secara lues mencakup sumber daya clam, sumber daya
manusia, dan sumber daya ekonomi. Dari perspektif keuangan dan
akuntansi, aset adalah sumber day a ekonomi yang dimiliki dan/ a tau
dikuasai oleh suatu perseorangan/ entitas atau Pemerintah dan dari mana
manfaat ekonomi di mesa depan diharapkan dapat diperoleh, serta
dapat diukur dalam satuan uang. Dengan kate lain terminologi aset
mewakili hubungan kepemilikan atau penguasaan yang dapat
dikonversikan dalam bentuk moneter, termasuk uang kas. Aset terdiri dari
aset berwujud dan aset takberwujud.

2.2 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas
hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan etas apa
yang dimilikinya. Oleh karena itu, kite wajib memperhatikan konsep

Hak Cipta © 20 18 KPSPI - MAPPI - Oil orang Memfotokopi atau memperbanyak

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda
atau bukan (corporeal or non corporeal), ber wujud atau tidak berw ujud,
dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau y ang dapat
membentuk kekayaan.

Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan

tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau
jenis properti lainnya seperti perusahaan / badan usaha dan HKF atau
kombinasi darinya .

2.3 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara re al estat y ang
merupakan entit as fisik berupa tanah dan pengembanga n di atasny a ,
dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari
suatu real estat disebut re al properti.

Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang

mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah
tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) y ang
berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak real properti biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan (se rtifikat atau surat-surat lain) yang
terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, rea/ properti adalah suatu
konsep nonfisik (atau konsep hukum).

Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang
dibangun oleh manusia yang menjadi satu kes atuan d engan tanahnya .
Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh,
bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang
bersangkutan, di atas atau di ba w ah tanah.

Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur
tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan
segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

2.4 Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan

keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli
hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya
termasuk para Penilai.

2 .5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan
bangunan dan/ atau pengembangan lainnya yang menyatu dengan
tanah, berikut sarona pelengkap yang terdapat di atasnya {prasarana
lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi.
Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah
dikembangkan da lam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai
ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau
berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan
masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum,
ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan
kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam
konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh

Hak Cipta © 20 78 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 2

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

kemauan dan kemampuan individu d a n organisa si untuk menerjemahkan

kegunaan real estat dalam terminologi moneter.

2.6 Dalam konteks penilaian untuk kepentingan Ganti Kerugian, istilah Properti
Pertanahan digunakan sesuai Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
2 tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum adalah tanah, ruang ata s tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau la innya
yang dapat dinilai.

2.7 Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty)
disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut
personalti (personalty).

Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berw ujud atau tidak
berw ujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak
secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara
umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti
disebut personalti.

2.8 Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum
dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat
mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya
beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti
perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan pena w aran,
serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.

2.9 Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama
penggunaan prinsip permintaan dan pena waran, kompetisi, substitusi,
antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini
berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat
kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan
bahw a kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh
kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.

2 . 10 Dengan mengenali bahw a istilah properti merupakan konsep hukum,

tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau
personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya.
Dalam konteks 1m, istilah properti dapat diterapkan pada hak
kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. lmplementasi
konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti
dalam konteks penila ian umumnya dan properti sebagai aset di dalam
konvensi akuntansi.

2. 11 Dalam standar ini istilah Aset memiliki pemahaman yang soma dengan
Properti.

3.0 Aset dan Liabilitas

Liabilitas adalah kewajiban kini entitas, timbul dari peristiwa masa lalu yang
penyelesaiannya dapat mengakibatkan arus keluar sumber daya entitas
yang mengandung manfaat ekonomi (definisi sesuai PSAK 57).

Hak Cipta © 2018 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi atau memperbanyak 3

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Kon sep dan Prisnsip Umum Penilaian

SPI ini dapat diterapkan untuk penilaian baik aset maupun liabilitas. Untuk
penerapan dari standar ini, kata aset atau beberapa aset telah didefinisikan
untuk meliputi liabilitas atau beberapa liabilitas dan sekelompok aset, liabilitas
atau aset dan liabilitas, terkecuali apabila dinyatakan berbeda, atau apabila
jelas dari konteksnya bahwa liabilitas dikecualikan.

4.0 Harga, Biaya dan Nilai

4.1 Masalah dapat timbul pada kata -kata yang biasa digunakan dalam
bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu
penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah,
harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.

4 .2 Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan

untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau
kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan
mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan
pihak lain.

4 .3 Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau

menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan,
biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena
harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.

4.4 Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset,
atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam
pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta . Aset diartikan juga
sebagai barang dan jasa.

Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, dimana hipotetis

dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu
tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan
diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai
Nilai dalam Penggunaan.

4.5 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan

opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Kata "Penilaian" digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunan

estimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.

4.6 Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk pada SPI
1 01 - Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai dan SPI 102 - Dasar Nilai selain
Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian,
namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di ba w ah
kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang
sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah
bah w a jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai
dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi
nilai dapat memba w a pengaruh material terhadap nilai properti.

4.7 Penilai horus memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti;
memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat

Hak Cipta © 20 18 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 4

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Kon sep dan Prisnsip Umum Penilaian

mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar,

sehingga terhindar dari penggunaan istilah 'nilai' saja tanpa adanya
penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis
nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti
sebagaimana dibahas dalam SPI 101 - Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai.
Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman
pasar bahw a jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap
penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap
penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud adalah
selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jela s dalam setiap penugasan
penilaian.

4.8 Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu
transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan
syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti
yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah
kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.

4 .9 Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkan

kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni.
Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda
dengan kegunaan a set di pasar atau di industri tertentu.

a) Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian

selain properti atau a set. Pelaporan keuangan akan membutuhkan
penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai
Pa sar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut
dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.

b) Total biaya pembuatan dan / atau pengadaan properti meliputi

biaya langsung dan tidak langsung . Jika biaya tambahan
dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya 1n1 akan
ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi
biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau
keseluruhann y a sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi
pasar te rhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.

c) Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi Biaya

Reproduksi atau Biaya Pengganti. Biaya Reproduksi adalah biaya
untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain
dan material yang sama. Biaya Pengganti mengestimasikan biaya
yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis,
menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar
(pada beberapa negara, istilah 'modern equivalent asset' digunakan
untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan
penggantian).

5.0 Pasar
5.1 Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan
antara pembeli dan penjual melalui mekanisme pembentukan harga .

Hak Cipfa © 2018 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi afau memperbanyak 5

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

Konsep pasar yang menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat

diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan
atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan antara
penawaran dan permintaan, serta faktor-faktor lain yang memengaruhi
harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat, maupun
pemahaman manfaat ekonomi atas barang atau jasa, kebutuhan dan
keinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, atau
internasional.

5.2 Untuk mengestimasi harga yang paling mungkin akan dibayarkan untuk
suatu aset, adalah sangat penting untuk memahami tingkat pasar di mana
aset akan diperdagangkan. Hal ini karena harga yang akan diperoleh
tergantung dari jumlah pembeli dan penjual di pasar tertentu pada
tanggal penilaian. Untuk memengaruhi harga, pembeli dan penjual horus
mempunyai akses ke pasar tersebut. Pasar dapat meliputi berbagai
macam kriteria, ant ara lain:

a) Sarong atau jasa yang diperdagangkan, misalnya pasar kendaraan

bermotor berbeda dengan pasar emas;

b) Skala atau hambatan distribusi, misalnya produsen barang tidak

memiliki infrastruktur distribusi atau pemasaran untuk menjual ke
pemakai, dan pemakai tidak membutuhkan barang dengan volume
sebesar yang diproduksi oleh produsen;

c) Geografi, misalnya pasar untuk barang atau jasa yang serupa

dapat mencakup kawasan lokal, regional, nasional atau internasional.

5.3 Meskipun pasar dapat mandiri dan hanya sedikit dipengaruhi oleh
aktivitas pasar yang lain, tetapi pada suatu soot pasar akan terpengaruh
satu soma lain. Distorsi yang terjadi dapat disebabkan oleh berbagai hal.
Sebagai contoh, pada tanggal tertentu harga dari suatu aset yang identik
di satu negara mungkin lebih tinggi daripada di negara lain. Jika efek
distorsi yang disebabkan oleh pembatasan perdagangan atau kebijakan
fiskal pemerintah diabaikan, maka pada suatu soot pemasok akan
meningkatkan pasokan aset ke negara untuk mendapatkan harga yang
lebih tinggi, dan mengurangi pasokan ke negara dimana harga lebih
rendah, sehingga terjadi konvergensi harga.

5.4 Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar dimana aset atau
liabilitas yang dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan pelaku
mempunyai akses langsung di pasar.

5.5 Pasar sempurna, dimana tingkat aktivitas penawaran dan permintaan

dalam keseimbangan yang tetap, jarang terjadi. Pada umumnya pasar
tidak sempurna antara lain disebabkan adanya gangguan pasokan,
peningkatan atau penurunan yang mendadak atas permintaan, atau
kesenjangan pengetahuan di antara pelaku pasar. Pelaku pasar akan
bereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna, sehingga pasar akan
menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi. Penilaian dengan tujuan
mengestimasi ha rga yang paling mungkin terjadi di pasar horus
mencerminkan kondisi yang relevan pada tanggal penilaian, sehingga

Hak Cipta © 20 18 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 6

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

bukan merupakan harga yang disesuaikan berdasarkan kondisi

keseimbangan.

6.0 Aktivitas Pasar

6.1 Tingkat aktivitas pasar dimanapun akan berfluktuasi. Meskipun dapat
mengidentifikasi tingkat normal dari suatu aktivitas, umumnya ada periode
dimana pasar mempunyai aktivitas yang secara signifikan lebih tinggi
atau lebih rendah dari pada normal. Tingkat aktivitas hanya dapat
dinyatakan secara relatif, misalnya pasar lebih aktif atau kurang aktif
dari tanggal sebelumnya. Tidak ada batasan yang jelas antara pasar
yang aktif atau tidak aktif.

6.2 Ketika permintaan tinggi, harga akan meningkat dan cenderung menarik
lebih banyak penjual untuk memasuki pasar sehingga aktivitas pasar akan
meningkat; kebalikannya jika permintaan rendah maka harga akan
menurun. Tetapi tingkat aktivitas yang berbeda mungkin merupakan
respon atas adanya pergerakan harga dan bukan disebabkan faktor
permintaan . Transaksi ada dan terjadi di pasar yang kurang aktif dari
biasanya, akan tetapi colon pembeli mungkin tertarik dengan harga dan
bersiap untuk memasuki pasar.

6.3 lnformasi harga dari pasar yang tidak aktif masih mungkin menjadi bukti
Dasar Nilai. Pada periode harga menurun perlu diperhatikan
penyebabnya, apakah tingkat penurunan aktivitas atau adanya
penjualan paksa. Bagaimanapun, ada harga yang menurun namun tidak
dibawah paksaan, sehingga fakta harga yang direalisasikan oleh penjual
tersebut horus dipertimbangkan agar tidak mengabaikan realitos pasar.

7.0 Pelaku Pasar

7.1 Dalam SPI ini pelaku pasar me liputi individu, perusahaan atau entitas lain
yang terlibat atau berencana dalam suatu transaksi. Pada umumnya
pelaku pasar yang ingin melakukan transaksi adalah pembeli dan
penjual, atau colon pembe li dan colon penjual aktif di pasar pada
tanggal penilaian, bukan transaksi individu atau entitas tertentu.

7.2 Dalam melakukan penilaian berbasis pasar adalah tidak relevan apabila
Penilai mempertimbangkan berbagai kepentingan khusus dari pemilik
atau pembeli potensial tertentu. Karakteristik pelaku pasar dibahas dalam
kerangka konseptual untuk Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai (lihat SPI 1 01
butir 3 .2.d) dan 3.2.e)).

8.0 Unit Penilaian {Agregasi)

8.1 Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait
lainnya.

Hak Cipta © 2018 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 7

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

Contoh:

a} Aset dan liabilitas yang soling meniadakan (offset) dalam portofolio

instrumen keuangan;

b) Portofolio properti yang soling melengkapi dengan

mempertimbangkan adanya skala ekonomi (critical mass) atau lokasi
yang strategis bagi colon pembeli;

c) Sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang

diperlukan untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompok
mesin;

d) Resep dan paten yang mendukung merek;

e) Tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang soling

tergantung (inferdependen) dalam suatu perusahaan.

8.2 Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan dengan
aset pelengkap atau terkait lainnya, adalah penting untuk secara jelas
menetapkan unit penilaian. Unit penilaian dapat terdiri dari aset tunggal
yang tidak dapat dipisahkan atau sekelompok aset yang soling
melengkapi. Apabi la unit penilaian terkait dengan Oaset lainnya yang
dikecualikan dari penilaian adalah penting untuk menetapkan apakah unit
penilaian yang dinilai:

a} Dengan asumsi bah wa aset lainnya tersedia pada pembeli, atau

b) Dengan asumsi bah wa aset lainnya tidak tersedia pada pembeli.

8.3 Jika unit penilaian terdiri dari sejumlah aset yang dapat diidentifikasikan
secara terpisah atau komponen yang dapat dinilai secara individual,
penjumlahan aset individual atau komponen tersebut seringkali lebih tinggi
atau dapat lebih rendah dari nilai unit penilaian sebagai sekelompok
a set.

9.0 Dasar Nilai

9.1 Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang
dilaporkan, sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 1 02. Adalah
suatu hal yang kritikal bahwa Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan
tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan Dasar Nilai dapat
mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian,
data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir. Dasar Nilai horus secara
jelas dibedakan dari:

a} Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi

nilai;

b) Jenis aset yang dinilai;

c) Keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat

penilaian;

Hak Cipfa © 20 18 KPSP/- MAPPI- Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 8

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

d) Setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi

fundamental (dasar) dalam keadaan tertentu.

9.2 Dasar Nilai dapat masuk dalam selah satu dari tiga kategori utama:

a) Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam

hipotetis pertukaran di pasar bebas dan terbuka. Dasar Nilai Pasar
sebagaimana didefinisikan dalam SPI ini termasuk dalam kategori ini.

b) Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas

atas kepemilikan suatu aset. Nilai ini khusus untuk seseorang atau
entitas, dan mungkin tidak memiliki relevansi dengan pelaku pasar
pada umumnya. Nilai lnvestasi dan Nilai Khusus sebagaimana
ditetapkan dalam standar ini termasuk dalam kategori ini.

c) Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu

untuk pertukaran suatu aset. Meskipun para pihak mungkin tidak
memiliki hubungan tertentu dan bernegosiasi dalam kondisi bebas
ikatan, aset tersebut belum tentu ada di pasar dan harga yang
disepakati mungkin mencerminkan keuntungan atau kerugian tertentu
bagi kepemilikan pihak yang terlibat, akan tetapi bukan pasar pada
umumnya. Nilai Wajar Khusus dan Nilai Ekuitabel sebagaimana
didefinisikan dalam SPI termasuk dalam kategori ini.

9 .3 Walaupun terdapat banyak Dasar Nilai yang digunakan dalam

penilaian, pada umumnya memiliki kesamaan elemen yaitu adanya
transaksi yang diasumsikan, asumsi tanggal transaksi dan asumsi para
pihak dalam transaksi.

9.4 Tergantung pada Dasar Nilai, transaksi yang diasumsikan dapat terdiri
dari beberapa bentuk:

a) Transaksi hipotetis

b) Transaksi aktual

c) Transaksi pembelian (atau 'entry')

d) Transaksi penjualan (atau 'exit'), dan/ atau

e) Transaksi pada pasar tertentu atau hipotetis dengan karakter yang

ditentukan

9.5 Asumsi tanggal transaksi akan mempengaruhi jenis informasi dan data
yang dipertimbangkan Penilai dalam penilaian. Kebanyakan Dasar Nilai
melarang dipertimbangkannya informasi atau sentimen pasar yang tidak
akan diketahui atau dapat diketahui dengan uji tuntas yang wajar pada
tanggal penilaian oleh pelaku pasar.

9.6 Kebanyakan Dasar Nilai mencerminkan asumsi mengenai para pihak

dalam transaksi dan memberikan suatu deskripsi mengenai para pihak
tersebut. Dalam kaitannya dengan para pihak ini, asumsi tersebut dapat
mencakup satu atau lebih karakteristik aktual atau yang diasumsikan,
seperti:

a) Bersifat hipotetis;

Hak Cipta © 20 18 KPSPI - MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 9

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Peni/oion

b) Para pihak yang diketahui atau spesifik;

c) Bagian dari kelompok pihak potensial yang do pat

diidentifikasi / dijelaskan;

d) Apakah para pihak berada dalam kondisi atau motivasi tertentu

pada tanggal yang diasumsikan (misalnya dalam tekanan}, dan/ atau

e) Tingkat pemahaman yang diasumsikan.

Penilaian mungkin memerlukan penggunaan Dasar Nilai yang berbeda

dengan yang ditetapkan dalam undang-undang, peraturan, kontrak
pribadi atau dokumen lainnya. Meskipun Dasar Nilai tersebut tampak
serupa dengan Dasar Nilai yang didefinisikan dalam standar ini,
penerapannya mungkin memerlukan pendekatan yang berbeda dengan
yang dijelaskan da lam SPI, kecuali dalam dokumen yang relevan
direferensikan mengacu kepada SPI. Dasar Nilai tersebut horus di-
interpretasikan dan diterapkan dengan benar sesuai dengan ketentuan
yang ada.

9.7 Penilai horus menentukan Dasar Nilai yang relevan sesuai dengan
persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian. Pilihan Penilai atas
Dasar Nilai seharusnya mempertimbangkan instruksi dan input yang
diterima dari klien dan/ atau waki lnya. Namun demikian, walaupun
terdapat instruksi dan input yang diberikan kepada Penilai, Penilai tidak
seharusnya menggunakan Dasar Nilai yang tidak sesuai untuk tujuan
penilaian.

9 .8 Sesuai dengan SP I 103 - lingkup Penugasan, Dasar Nilai horus sesuai

dengan tujuan penilaian dan sumber dari definisi Dasar Nilai yang
digunakan horus dikutip dan Dasar Nilai tersebut dijelaskan.

9.9 Penilai bertanggung jawab dalam memahami regulasi dan ketentuan

yang berlaku terka it dengan Dasar Nilai yang digunakan.

10.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use- HBU)
1 0.1 HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mung kin dan optimal
dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.

1 0.2 Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan
secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang
diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan
membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan
yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar
dimungkinkan. Peni lai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling
memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.

1 0.3 Penerapan definisi pada butir 1 0.1 memungkinkan Penilai untuk

memperkirakan dampak kerusakan dan keusangan aset, kelayakan
rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi peni laian lainnya.

Hak Cipta © 20 18 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbonyok 10

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

1 0.4 HBU ini juga diterapkan dalam penilaian aset takberw ujud dan t id ak
berlaku untuk aset keuangan.

1 0 .5 Konsep HBU merupa kan hal ya ng fundamental dan tidak terpisahk an dari
estimasi Nilai Pasar.

10.6 Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya
ketidakseimbangan y ang sangat besar antara penawaran dan
permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk
penggunaan di masa depan. Dalam situa si lainnya, dimana beberapa
jenis poten si Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan,
Penilai horus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta
tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipas i di masa depan. Apabila
penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan,
Penggunaan Tertingg i dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara .

1 0 .7 Studi HBU yang mendalam merupakan suatu penuga san terpi sah dari
pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam
dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu atau
beberapa penggunaan ya ng secara wajar dimungkinkan, kemudian
dilakukan pengujian ke la y a kan finansial dan penggunaan yang
mengha silka n nilai tertinggi akan merupakan HBU.

11.0 Kegunaan
11 . 1 Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah
keg unaannya . Pro sedur y ang diterapkan dalam proses penilaian memiliki
tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan ting kat
kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya
interpretasi mengenai konsep kegunaan.

11 .2 Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan

bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah
pertanian bia sanya diukur dengan kapasitas produksinya.

Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan
diha si lkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas
bangunan yang sa ngat penting untuk kegiatan operasional pertanian.

Apabila tanah memi liki potensi pengembangan, produktifitasnya akan

diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan
menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan
demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari
segi hukum, yaitu peraturan perundang -undangan yang berlaku, keadaan
fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan
produktifitasnya .

11 .3 Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana

properti terse but digunakan dan/ atau bagaimana properti terse but biasa
diperdagangkan di pa sar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum
dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti
lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai

Hak Cipta © 20 18 KPSP/- MAPPI - Dilarang Memfotokopi atau memperbanyak 11

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Peni/aian

bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan

dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji
atau hotel. Oleh karena itu, horus dibedakan antara kegunaan properti
dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu
kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cora pandang
pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari
properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari
kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai
ini horus dipertimbangkan.

11 .4 Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual

dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah
(atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau
ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji
dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik
diminta oleh Pemberi Tugas atau berdasarkan hasil observasi Penilai
sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar
dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.

11 .5 Suatu properti ind ividual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai
Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya
hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang
dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli
dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus
tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.

11 .6 Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui

umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti.
Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi
berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah
untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak
difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar
eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi
untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi
demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan
horus dilakukan sesuai dengan Stander Penilaian. Penilai seharusnya
memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang
definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi
khusus atau limitasi {iika ada) yang membatasi penilaian.

11 .7 Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan

yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian
karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang
terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah
dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang
mengalami perubahan sistem ekonomi.

Persyaratan pelaporan menurut Stander Penilaian untuk penilaian di

bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap
mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan
adanya asumsi khusus atau limitasi (iika ada) yang membatasi penilaian.

Hok Cipto © 20 18 KPSP/ - MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyok 12

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

11.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan
kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab
Penilai dalam situa si demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan
lamanya w aktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau
penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada
terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka
panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti
yang dinilai horus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan
eksternal yang memengaruhi kinerja operasional.

11 .9 Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang

negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu
yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang
mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang
lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak
tercemar. Dalam situasi seperti ini, Penilai horus memperkirakan Nilai
Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk
ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan
liabilitas yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika
kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa,
menjadi be ban atau menambah be ban yang melebihi nilai sa at itu (current
value) . SPI memungkinkan bah w a dalam ka sus seperti ini Penilai horus
melaporkan nilai negatif.

12.0 Asumsi dan Asumsi Khusus

1 2.1 Sebagai tambahan untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali diperlukan
adanya asumsi atau beberapa asumsi untuk memperjelas baik keadaan
aset dalam pertukaran hipotesis atau keadaan dimana aset diasumsikan
dipertukarkan. Asumsi tersebut dapat memiliki dampak signifikan
terhadap nilai.

1 2 .2 Jenis-jenis asumsi ini umumnya terbagi dalam 2 kategori:

a) Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan

yang terjadi pada tanggal penilaian, dan

b) Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal

penilaian.

1 2.3 Asumsi yang terkait dengan fakta yang konsisten dengan, atau dapat
konsisten dengan yang terjadi pada tanggal penilaian, mungkin
merupakan hasil dari limitasi terhadap kedalaman investigasi atau
pertanyaan yang diajukan oleh Penilai. Contoh dari a sumsi ini, termasuk
namun tidak terbata s pada :
a) Asumsi bahw a suatu bisnis dialihkan sebagai entitas opera sional yang
lengkap,

b) Asumsi bah w a aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan

tanpa bisnisnya, baik secara individu maupun sebagai kelompok,

Hak Cipta © 20 18 KPSPI - MAPPI - Dilarang Memfotokopi atau memperbanyak 73

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

c) Asumsi bahw a suatu aset dinilai secara individual dialihkan bersama

dengan aset pelengkap lainnya (lihat Unit Penilaian butir 8.1 dan
8.2),
d) Asumsi bah w a suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara blok
(lot) atau individual,

e) Asumsi bah wa suatu prope rti yang ditempati oleh pemilik sendiri,
diasumsikan dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotetis.

1 2.4 Jika asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda

dengan yang sebenarnya pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsi
khusus (lihat SPI 1 03 - Lingkup Penugasan). Asumsi khusus sering digunakan
untuk mengilustrasikan akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan
terhadap nilai aset. Kata "khusus" diartikan untuk menegaskan kepada
pengguna laporan bahwa kesimpulan nilai tergantung kepada perubahan
dari situasi yang ada saat ini atau yang mencerminkan pandangan y ang
pada umumnya tidak lazim diambil oleh pelaku pasar pada tanggal
penilaian. Contoh dari asumsi tersebut adalah, namun tidak terbatas
pada:

a) Asumsi bah wa properti adalah dimiliki dalam keadaan kosong

(freehold with vacant possession)

b) Asumsi bahw a bangunan y ang direncanakan sudah selesai pada

tanggal penilaian

c) Asumsi bahwa kontrak tertentu sudah ada pada tanggal penilaan

padahal sebenarnya belum ada

d) Asumsi bahwa instrumen keuangan dinilai menggunakan ' yield curve'

yang berbeda dari yang biasa digunakan pelaku pasar

1 2.5 Asumsi dan asumsi khusus harus wajar dan relevan, tanpa mengabaikan
tujuan penilaian yang dibutuhkan.

13.0 Konsep Penting Lainnya

1 3.1 lstilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI sesuai dengan Nilai Wajar
yang dipergunakan dalam Stander Akuntansi Keuangan - PSAK 68 dan
Nilai Wajar dalam SPI 102. Penerapan penilaian untuk tujuan laporan
keuangan dengan menggunakan Nilai Pasar atau Dasar Nilai selain Nilai
Pasar mengacu kepada SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.

1 3 .2 Properti Khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di

pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha
dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan
keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran,
lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data
pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski
demikian, Penilai sebaiknya menjelaskan data/ alasan dari pasar yang
mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.

Hak Cipfa © 20 78 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi afau memperbanyak 14

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan se luruh metode yang

dapat diterapkan horus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilai
menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif
berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi ni lai.

1 3.3 Apabi la kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau
apabila terjadi ketidakseimbangan pena w aran dan permintaan yang
mengakibatkan timbu lnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai
Pasar, Penilai akan menghadapi masalah peni laian yang sulit.

Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan

data pasar dan penje lasan dalam proses penila ian, Penilai memastikan
rel evansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan.
Dengan turunnya ketersediaan dan ap likasi data pasar, penugasan
penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat,
keha ti-hatian dan pengalaman.

1 3.4 Setiap laporan penilaian horus mengungkapkan secara jela s maksud dan
tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan
pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian
secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset
digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari
penempatan tersebut.

1 3.5 Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait,
ada la h merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil
penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari
profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang
cukup mengenai istilah ada lah esensial bagi Penilai maupun pembaca
laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta
penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial.

14.0 Pendekatan Penilaian

14.1 Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi
dengan metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang
digunakan.

Penilaian untuk aset atau liabilitas, baik di dalam mengestimasikan Nilai

Pasar maupun se lain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk
mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian.

Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP ini

merupakan pendekatan utama yang digunakan didalam proses penilaian,
yakni Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses
penilaian yang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 10.1
sampai 10.4 di atas). Semua pendekatan tersebut didasarkan pada
prinsip ekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi.

Hak Cipta © 20 18 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 15

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konse p dan Prisnsip Umum Penilaian

14.2 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang

sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan
Nilai Pasar. Sebagai contoh:

a) Suatu entitas dapat menerapkan Pendekatan Biaya dengan

membandingkan biaya bangunan lainnya terhadap biaya bangunan
yang direncanakan oleh entitas, dengan memastikan diskon atau
premium untuk properti tertentu yang berbeda dengan pasar pada
umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu
{misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak
berbasis pasa r sehingga Dasar Nilai yang mungkin digunakan
adalah Nilai dalam Penggunaan.

b) Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang

bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Pasar untuk
menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oleh pemilik
untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang
mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa
negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus {Special Purchaser Value)
atau di dalam SPI dikenal sebagai Nilai Khusus.

c) Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang

tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri,
sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk
menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi
tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh
investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai lnvestasi.

1 4.3 Biaya Pengganti Terdepresiasi {Depreciated Replacement Cost - DRC)

adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya Reproduksi Baru atau
Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan
segala bentuk keusangan.

14.4 Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif dan

teknik perhitungan, Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai,
standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan
faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-
metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya
pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk
memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada
akhirnya akan dipertimbangkan dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi
estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan
digunakan.

1 4.5 Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan dalam berbagai jenis
penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan
HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan
usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4.8 dan SPI 330 -
Penilaian Bisnis.

Hak Cipfa © 20 78 KPSP/ - MAPPI - Dilarang Memfotokopi afau memperbanyak 76

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang

digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan
menggambarkan pasar dari properti (dan / atau jasa atau badan usaha)
yang dinilai. Sebagai contoh, bangunan kantor biasanya dijual dan dinilai
dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham
perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga
yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

15.0 Pendekatan Pasar

15.1 Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cora
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, dimana informasi harga transaksi atau pena w aran tersedia.

15.2 Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan

harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit atau
tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang
identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui
secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik
dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai.

16.0 Pendekatan Pendapatan

1 6.1 Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah
arus kas di masa yang akan datang ke Nilai ini.

16.2 Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan

aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa
kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi
akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.

16.3 Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan

mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi liabilitas
sampai lunas.

17.0 Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan pnns1p
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang soma atau setara, pada
saat pembelian atau konstruksi.

Hak Cipto © 20 18 KPSPI - MAPPI - Dilarong Memfotokopi otau memperbanyok 17

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

Pendekata n ini berdasarkan pada prinsip harga y ang a kan diba y a r p embeli di
pasar untuk aset yang akan dinilai, tida k lebih dari biaya untuk membeli atau
membangun untuk aset y ang seta ra, kecuali ada fa ktor w a ktu yang ti da k w aja r,
ketidakn y amanan, risiko atau f a ktor lainnya . Umumnya aset y an g d inil ai a kan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, d ibanding kan
dengan a set alternatif y ang baru d ibe li atau dibangun. Untuk hal ini, diperl ukan
pen y esuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternati f ,
tergantung pada Dasar N ilai yang diperlukan.

Dala m penilaian bisni s, Pendekata n Bia ya dikenal seb a ga i Pend ekata n As et.

18.0 Metode Penerapan

Masing -masing pendekatan peni laian mempun y ai metode p enerapan y an g
berbeda yang d ijelaskan dalam SPI 1 06 . Metode y ang umum digunakan untuk
masing -masing kelas aset dibahas dalam Standar Teknis.

19.0 Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

1 9.1 Data masukan Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainny a
y ang d igunakan pa da salah satu pendekatan penilaian y ang diur ai ka n
dalam standar ini. Data masukan ini dapat b erupa data yan g a ktual at au
yang d iasumsikan.

Contoh data masukan aktual meliputi:

a) Harga perolehan untuk aset y ang identik atau setara ;

harga pe rmintaan ata u pena w a ran d apat menjadi indikasi harga
perolehan;

b) Arus kas aktua l yang dihasil kan oleh aset;

c) Biaya aktual dari aset yang identik atau setara .

Contoh data masukan y ang diasumsikan me liputi:

a) Estimasi atau proyeksi arus ka s;

b) Estimasi biaya dari aset hipotetis;

c) Sikap pe laku pasar dalam mengambil risiko .

Tingkat kehandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan

aktua l, tetapi bila kurang relevan maka data masukan yang diasumsikan,
men jadi leb ih re levan.

Contoh data masukan aktua l yang kurang relevan antara lain:

a) Bukti transaksi atau penawaran aktual dimasa la lu;

b) Ar us ka s historis tidak mengindikasi arus kas masa depan atau;

c) lnf o rmasi b iaya aktua l merup akan data histo ris.

19.2 Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat b il a menggunakan beberapa

data masuka n penilaian yang tersedia. Dalam ha l data masukan

Hak Cipfa © 20 18 KPSPI - MAPPI - Dilarang Memfotokopi atau memperbanyak 18

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

penilaian terbatas, maka perlu perhatian khusus untuk mene liti dan
memverifikasi data yan g ada.

19.3 Bila data masuka n penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka
horus dilakukan verifikasi se suai dengan yang d ibutuhkan dalam proses
penilaian.

19.4 Jenis dan sumber data ma sukan penilaian horus mencerminkan Dasa r
Ni lai, yang se lanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya,
berbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh
indika si Nilai Pasar, asa l menggunakan data yang berasal dari pasar.
Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data ma sukan yang
berasal dari pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan
Pendekatan Pendapatan, horus diterapkan data masukan dan asumsi
yang digunakan oleh pelaku pasar. Untuk memperoleh indika si Ni lai Pasar
dengan Pendekatan Biay a, maka biaya dari suatu aset yang
kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai horus ditentukan oleh
analisis biaya dan pen y usutan berda sa rkan pasar (atau yang lazim
digunakan da lam penilaian). Data ya ng tersedia dan keadaan yang
berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode
peni lai an yang paling relevan dan tepat digunakan. Jika berdasarkan
data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing-
masing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan
suatu indikasi Nilai Pasar.

19.5 Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai

tujuan dan obyek penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai
jenis aset membutuhkan berbagai sumber data yang horus mencerminkan
pasar dimana aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, investasi dari rea l
estat yang dimiliki oleh suatu perusahaan, dinilai dalam konteks pasar
real estat yang relevan d imana real estat diperdagangkan, sedangkan
saham perusahaan itu sendiri dinilai dalam konteks pasar dimana saham
diperdagangkan.

20.0 Penyimpangan
20.1 Penyimpangan adalah suatu keadaan dimana ketentuan perundang-
undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative
requirements) horus diikuti yang berbeda dengan yang disyaratkan pada
SPI. Penyimpangan adalah wajib sehingga penilai horus memenuhi
ketentuan perundang-undangan, peraturan atau persyaratan yang
memaksa (authoritative requirements) yang sesuai dengan tuiuan dan
yurisdiksi penilaian sehingga sesuai dengan SP/. Penilai dapat tetap
menyatakan bahwa penilaian dilakukan sesuai dengan SPI apabila
terdapat penyimpangan dalam kondisi ini.

2 0 .2 Persyaratan untuk menyimpang dari SPI sesua i dengan ketentuan

perundang-undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa
(authoritative requirements) horus didahulukan dari se luruh persyaratan SPI.

Hak Cipfa © 20 18 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfofokopi a tau memperbanyak 79

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

20.3 Sebagaimana disyaratkan dalam SPI l 03 - Lingkup Penugasan butir 5.3

dan SPI l 05 - Pelaporan Penilaian butir 5.1, sifat dari setiap
penyimpangan horus diidentifikasikan (sebagai contoh, identifikasi bahwa
penilaian dilakukan sesuai dengan SPI dan peraturan pajak setempat).
Apabila terdapat penyimpangan yang secara signifikan mempengaruhi
sifat dari prosedu r penilaian yang dilakukan, input dan asumsi yang
digunakan, dan / a tau kesimpulan penilaian, penilai juga horus
mengungkapkan ketentuan perundang-undangan, peraturan atau
persyaratan yang memaksa (authoritative requirements) tersebut secara
spesifik dan berbagai hal yang secara signifikan berbeda dengan
persyaratan di dalam SPI (sebagai contoh, mengidentifikasikan bahwa
peraturan sesuai dengan yurisdiksi yang berlaku mensyaratkan
digunakannya hany a Pendekatan Pasar dalam situasi dimana SPI akan
mengindikasikan bahwa seharusnya pendekatan pendapatan yang tepat
digunakan).

20.4 Deviasi penyimpangan dari SPI yang bukan diakibatkan oleh ketentuan
perundang-undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa
(authoritative requirements) tidak diijinkan di dalam penilaian yang
dilakukan sesuai d engan SPI.

Hak Cipta © 20 78 KPSPI- MAPPI- Dilarang Memfotokopi atau memperbanyak 20

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Penilaian

21.0 Bagan Proses Penilaian

21.1 Bagan Proses Penilaian Properti

LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
ldentifikasi
ld entifikasi
Penentuan Obiek Asumsi &
Pemberi Tugas Penentuan Tanggal
Tuiuan Penilaian dan Kondisi
& Pengguna Do ser Nilai Penile ian
Penilaian Hak Pembatas
Laporan
Kepemilikan

IMPLEMENT ASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA PERMINT AAN &
DATA UMUM DATA KHUSUS
PENAWARAN
Data perbandingan
W ila y ah, kola dan lingkungan
Data properti yang dinilai (Transaksi, Pena w aran, Sew a,
(Neighborhood)
Tingkat Hunian, Pendapatan)

ANA LIS IS DATA

Ana lisis Poser Ana lisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran Tench dalam keadaan Kasong
Studi Poser • Pro perti setelah dikembangkan

OPINI NILAI TANAH

Pendekatan Poser

REKONSILIASIINDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

Hak Cipta © 20 1 8 KPSPI - MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperbanyak 21

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan
 Konsep dan Prisnsip Umum Peni/aian

21 .2 Bagan Proses Peni laian Bisnis

LlNGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
ldentifika si
Penentuan ldentifik asi Asumsi &
Pe mbe ri Tugas Penentuan Tan g ga l
Tujuan O b jek Kondisi
& Pengguna Dasar Nil ai Penila ian
Penilaian Penil a ian Pemb atas
La poron

IMPLEMENT ASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data Ma kro Ekonom i d a n lndustri I Da ta Perusahaan I Data Perusa haan Pembanding

ANALISIS PENILAIAN
An al is is Makro Ekonomi I Anali sis lnf ormosi Umum I Anolisis Penyesuo ian I Analisis Kewo joron
& lndustri Peru sahaan Lo pora n Keu angon Proyeksi

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekoton Pose r Pen d ekota n Penda patan Pendeka tan Aset

REKONSILIAS I INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

Hak Cipta © 2 01 8 KPSPI- MAPPI - Dilarang Memfotokopi a tau memperban yak 22

Scanned for Kantor Jasa Penilai Publik Immanuel, Johnny dan Rekan